De ekonomiska villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet, m.m.
Betänkande 1995/96:BoU10
Bostadsutskottets betänkande
1995/96:BOU10
De ekonomiska villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet, m.m.
Innehåll
1995/96 BoU10
Sammanfattning
I detta betänkande behandlas förslagen i proposition 1995/96:101 om de ekonomiska villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet samt åtta motioner väckta med anledning av propositionen.
Utskottet tillstyrker regeringens förslag vad gäller fastighetsskatten för bostäder med värdeår 1991, kreditgarantins andel av garantiunderlaget i 1993 års regelsystem samt konsumentskyddet vid nybyggnad av småhus. Vad gäller regeringens förslag om hyresgästinflytandet vid ombyggnad föreslår utskottet med anledning av propositionen och motionsförslagen i frågan en delvis annorlunda utformning av reglerna. Utskottet förordar att en temporär ordning med krav på ett godkännande av hyresgästerna innan en ansökan om statligt räntestöd prövas inriktas på de fall då uppsägning av hyreskontrakt skett eller avses ske. Den temporära regeln införs i avvaktan på kommande förslag om ändringar i hyreslagstiftningen och avses längst gälla till utgången av juni 1997. Motionsförslagen i övriga frågor avstyrks.
Med anledning av en skrivelse från Näringsdepartementet föreslår utskottet med användande av sin initiativrätt att en ändring görs i de regler som gäller för visst extra stöd från fonden för fukt- och mögelskador i småhus. Syftet med ändringen är att ge tillräcklig tid för upphandling av de stödberättigade åtgärderna.
Till betänkandet har fogats åtta reservationer och fyra särskilda yttranden.
Propositionen
Regeringen har i proposition 1995/96:101 föreslagit att riksdagen
1. antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt,
2. godkänner det som regeringen förordar om kreditgarantins andel av garantiunderlaget (avsnitt 6.3),
3. godkänner vad regeringen anfört om att ändra förutsättningarna för statligt räntestöd såvitt gäller dels hyresgästers inflytande vid ombyggnad av hyreshus, dels konsumentskyddet vid nybyggnad av småhus (avsnitt 7).
Motionerna
I betänkandet behandlas de med anledning av propositionen väckta motionerna
1995/96:Bo17 av Roy Ottosson m.fl. (mp) vari yrkas
1. att riksdagen avslår regeringens förslag i den del som avser finansieringen av att fastighetsskatt inte tas ut för år 1997 för bostäder i hus med värdeår 1991,
2. att riksdagen hos regeringen begär nytt förslag till finansiering av den i propositionen föreslagna skattelättnaden för år 1997 för sent byggda bostäder.
1995/96:Bo18 av Owe Hellberg m.fl. (v) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om bakgrunden till bygg- och bostadssituationen,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om egnahemsägarnas situation,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om de kommunala bostadsbolagens situation,
4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om fastighetsskatt för årgång 1991,
5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om 1993 års regler,
6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om bindning av räntenivån vid byggstart,
7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om hyresgästinflytande,
8. att riksdagen hos regeringen begär en utredning om konsumentskyddet med inriktning på kopplingen mellan subvention och produktion enligt vad i motionen anförts,
9. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om Habitat II.
1995/96:Bo19 av Helena Frisk och Håkan Strömberg (s) vari yrkas att riksdagen beslutar att ny- och ombyggnadsprojekt som påbörjas år 1996 skall få räntebidrag för samma andel av kostnaderna som de bostäder som påbörjades under år 1995.
1995/96:Bo20 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas att riksdagen avslår proposition 1995/96:101 i de delar som berör hyresgästers inflytande vid ombyggnad av hyreshus i enlighet med vad som anförts i motionen.
1995/96:Bo21 av Ulf Björklund och Michael Stjernström (kds) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om en översyn av boendebeskattningen,
2. att riksdagen avslår regeringens förslag beträffande hyresgästernas inflytande över ombyggnader som utförs med statligt räntestöd i avvaktan på remissvaren på den särskilda utredarens förslag.
1995/96:Bo22 av Rolf Kenneryd m.fl. (c) vari yrkas
1. att riksdagen avslår proposition 1995/96:101, såvitt avser hyresgästinflytande vid ombyggnad,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om ett permanent hyresgästinflytande inom hyreslagens ram.
1995/96:Bo23 av Erling Bager och Isa Halvarsson (fp) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om fastighetsskatten,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om förmögenhetsskatten,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om hyresgästinflytandet.
1995/96:Bo24 av Carl Bildt m.fl. (m) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om fastighetsskatten,
2. att riksdagen hos regeringen begär förslag om sänkt fastighetsskatt och reducering av markvärdet som underlag för uttag av skatt i enlighet med vad som anförts i motionen.
Yttrande
Bostadsutskottet har berett skatteutskottet tillfälle att yttra sig över förslagen i propositionen jämte motioner i vad avser frågor om fastighetsskatt. Skatteutskottets yttrande - 1995/96:SkU8y - har som bilaga 2 fogats till detta betänkande.
Skrivelser m.m.
Skrivelser med anknytning till de frågor som behandlas i detta betänkande har inkommit från Näringsdepartementet, Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund och Sveriges Fastighetsägare. Inför utskottet har företrädare för Sveriges Fastighetsägare lämnat uppgifter i frågan om hyresgästinflytande vid ombyggnad. Skrivelser har vidare inkommit till utskottet i vilka mer allmänt tas upp frågor om boendebeskattning.
Utskottet
Inledning
I proposition 1995/96:101 tar regeringen upp vissa frågor med anledning av den bostadspolitiska utredningens delbetänkande, 1990-talets bostadsmarknad - en första utvärdering (SOU 1995:98). Betänkandet behandlar bl.a. de ekonomiska villkoren för förvaltningen av det sent byggda bostadsbeståndet. Det innehåller också en första utvärdering av effekterna av 1993 års regler för stöd till bostadsbyggandet. I propositionen återges kortfattat de överväganden och förslag som den bostadspolitiska utredningen redovisat i olika frågor. Propositionen innehåller även vissa förslag som aktualiserats i annan ordning. Detta gäller förslagen om hyresgästinflytande vid ombyggnad samt konsumentskyddet vid nybyggnad av småhus.
Bostadspolitiska utredningen (N 1995:01) tillsattes i mars 1995. Efter avlämnandet av det ovan nämnda delbetänkandet hösten 1995 har utredningens arbete fortsatt. Enligt sina direktiv (dir. 1995:20) skall utredningen ta fram underlag för beslut om bostadspolitiken på längre sikt. Utredningsarbetet i sin helhet skall vara genomfört senast vid utgången av september 1996.
Fastighetsskattefrågor
Fastighetsskatt för bostäder med värdeår 1991
Reglerna för fastighetsskatt förändrades i flera avseenden i samband med genomförandet av 1990 års skattereform. Enligt de bestämmelser som då infördes i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt är bostäder med värdeår 1991 eller senare, dvs. i princip bostäder som har färdigställts efter år 1990, befriade från fastighetsskatt för de fem år som följer efter värdeåret. 1990 års skattereform innebar också att särskilda övergångsbestämmelser för hyreshus och småhus med värdeåren 1973-1990 infördes. Reglerna har inneburit hel eller halv befrielse från fastighetsskatten fr.o.m. 1992 års taxering, och skattelättnaderna har avtrappats successivt. Under beskattningsåret 1996 kvarstår dessa lättnader helt eller delvis för hyreshus med senare värdeår än 1982, och skattelättnaderna upphör helt efter taxeringsåret 2000. I fråga om småhusen har övergångsbestämmelserna begränsat sig till värdeåren 1986-1990 och till befrielse från hälften av fastighetsskatten.
I propositionen konstateras att det - som en följd av reglernas konstruktion - vid 1998 års taxering för första gången skall tas ut halv fastighetsskatt för bostäder med värdeår 1991, samtidigt som hyreshusenheter med värdeåren 1989 och 1990 ännu är helt skattebefriade. Regeringen anser emellertid att det inte är rimligt att belasta bostäder i 1991 års hyreshusenheter med fastighetsskatt tidigare än bostäder i de två föregående årgångarna. Därför föreslår regeringen att fastighetsskatt inte skall tas ut för hyreshus med värdeår 1991 för år 1997. Eftersom reglerna i fråga om årgångarna 1991 och senare är lika för hyreshus och småhus anser regeringen att den föreslagna åtgärden bör gälla även i fråga om bostäder i småhusenheter.
Skattebortfallet till följd av den föreslagna lagändringen beräknas till 280 miljoner kronor och bör enligt propositionen finansieras inom ramen för de 2 miljarder kronor som avsatts hösten 1994 för framtida åtgärder i syfte att reducera företagsskatten.
De motioner som har väckts i ärendet innehåller inte någon erinran mot det föreslagna undantaget för fastighetsskatt för 1991 års bostäder. I motion 1995/96:Bo17 (mp) anförs dock att åtgärden bör finansieras på annat sätt än med medel som har reserverats för skattelättnader för företag. Motionärerna yrkar därför avslag på den i propositionen föreslagna finansieringen (yrkande 1) och att riksdagen hos regeringen begär ett nytt förslag i denna fråga (yrkande 2). I motion 1995/96:Bo18 (v) yrkande 4 föreslås ett tillkännagivande till regeringen angående den hittillsvarande hanteringen av övergångsreglerna m.m. för fastighetsskatten. Motionärerna anser att det finns anledning att rikta kritik mot att inte de nu aktualiserade problemen uppmärksammats tidigare.
Skatteutskottet har i sitt yttande till bostadsutskottet (yttr. 1995/96:SkU8y) förordat att regeringens förslag bör godtas. I yttrandet föreslås dock att ett förtydligande av lagtexten görs så att det klarare framgår att skattelättnaden endast avser bostäder och således inte affärslokaler och liknande. När det gäller frågan om skattelättnadens finansiering utgår skatteutskottet från att det aktuella förslaget inte kommer att ändra förutsättningarna för de överväganden som pågår rörande ändringar på företagsbeskattningens område. Motion 1995/96:Bo17 (mp) avstyrks således. Inte heller kritiken i motion 1995/96:Bo18 (v) mot hanteringen av de aktuella frågorna bör enligt skatteutskottets mening föranleda något särskilt ställningstagande från riksdagens sida.
Som framgått ovan har inga invändningar i sakfrågan riktats mot förslaget om fastighetsskatt för bostäder med värdeår 1991. På de grunder som redovisats i propositionen, och som även skatteutskottet godtagit, anser bostadsutskottet att riksdagen bör anta regeringens förslag till ändring i lagen om statlig fastighetsskatt. Ett förtydligande av lagförslaget bör dock göras i enlighet med skatteutskottets förslag. Detta kan ske genom att den punkt 6 i övergångsbestämmelserna som regeringen föreslagit kompletteras med orden på bostadsdelen och därigenom får följande lydelse:
6. I stället för vad som följer av 3 § första stycket skall det vid 1998 års taxering inte tas ut fastighetsskatt på bostadsdelen för fastigheter bebyggda med byggnader vilka innehåller bostäder och har värdeår 1991. Om fastighetsskatt skall beräknas enligt olika grunder för skilda delar av fastigheten skall 3 § femte stycket tillämpas.
Även vad gäller frågan om finansieringen av skattelättnaden instämmer bostadsutskottet i skatteutskottets bedömning. Riksdagens ställningstagande på företagsbeskattningens område får ske i annat sammanhang. Bostadsutskottet avstyrker därmed motion 1995/96:Bo17 (mp).
Den kritik mot hanteringen av fastighetsskattefrågan i aktuellt avseende som föreslås i motion 1995/96:Bo18 (v) yrkande 4 skulle enligt bostadsutskottets uppfattning inte tjäna något reellt syfte. Yrkandet avstyrks således.
Bostadsbeskattning i övrigt
Tre av de motioner som väckts med anledning av propositionen tar upp frågor om bostadsbeskattningens allmänna utformning.
I motion 1995/96:Bo21 (kds) yrkande 1 föreslås riksdagen genom ett tillkännagivande förorda att den bostadspolitiska utredningen genom tilläggsdirektiv ges i uppdrag att genomföra en översyn av boendebeskattningen och lägga förslag i frågan. Motionärerna redovisar även kortfattat sin uppfattning om vilka förändringar som är önskvärda. Det gäller bl.a. en sänkning av skattenivån till 1,5 %, införande av en takregel som begränsar fastighetsskatten i storstäder och skärgårdar samt att sambeskattningen av förmögenhet bör slopas.
Motsvarande frågor tas även upp i motion 1995/96:Bo23 (fp) yrkande 1. I motionen framhålls särskilt de problem som fastighetsskattereglerna anses leda till i skärgårdsområdena. Motionärerna menar att förslag om lättnader för dessa områden måste presenteras omgående. Yrkande 2 i motionen har innebörden att förmögenhetsskatten bör sänkas.
Moderata samlingspartiet redovisar i partimotionen 1995/96:Bo24 sin inställning till önskvärda förändringar på bostadsbeskattningens område. Enligt vad som föreslås i yrkande 1 bör fastighetsskatten successivt avvecklas och ersättas med en schablonbeskattning av småhus och bostadsrätter. Vidare föreslås att förmögenhetsskatten slopas och att reglerna för fastighetstaxering förenklas kraftigt. I yrkande 2 föreslås vissa regeländringar som motionärerna anser vara möjliga att genomföra per den 1 januari 1996. Från detta datum föreslås således faastighetsskatten sänkas till 1,5 % för bostäder och en takregel införas för beskattning av markvärdet. Hälften av det markvärde som överstiger 100 000 kr föreslås undantas från beskattning.
Skatteutskottet har i yttrandet som sin uppfattning framhållit att det inte är motiverat att med anledning av den detaljändring som regeringen nu föreslår gå in på en närmare bedömning av de omfattande ändringar i bostadsbeskattningen i allmänhet som föreslås i motionerna. Bostadsutskottet delar denna uppfattning. Vad gäller vissa av de frågor som tagits upp i motionerna vill bostadsutskottet endast kortfattat erinra om följande.
Höjningen av fastighetsskattenivån från 1,5 % till 1,7 % genomfördes för att undvika en motsvarande besparing på räntebidragen. Alternativet att låta besparingen på räntebidragen träda i kraft hade ytterligare försvårat de ekonomiska problemen för det sent byggda bostadsbeståndet. De speciella problem som fastighetsbeskattningen kan föra med sig för bl.a. den bofasta skärgårdsbefolkningen har uppmärksammats av regeringen. Frågan har tagits upp i en särskild översyn inom Finansdepartementet som har målsättningen att redovisa sitt arbete före halvårsskiftet 1996. Vad gäller förmögenhetsbeskattningen vill bostadsutskottet, liksom görs i skatteutskottets yttrande, hänvisa till att frågan aktualiserats i proposition 1995/96:198 som behandlas av riksdagen senare i vår.
Med hänvisning till det anförda föreslår bostadsutskottet att de motionsförslag som avser bostadsbeskattning i allmänhet inte föranleder någon särskild åtgärd från riksdagens sida. Utskottet avstyrker således motionerna 1995/96:Bo21 (kds) yrkande 1, Bo23 (fp) yrkandena 1 och 2 samt Bo24 (m).
Vissa frågor angående tillämpningen av 1993 års stödregler
Bostadsfinansieringsreglerna på längre sikt
I propositionen återges kortfattat en utvärdering av 1993 års regler för stödet till bostadsbyggandet som genomförts av den bostadspolitiska utredningen. Dessa regler, även kallade Danell-systemet, trädde i kraft den 1 januari 1993 och gäller i princip projekt som påbörjas under år 1993 eller senare. Utredningen konstaterar att 1993 års regelsystem inte konstruerades för den allmänna ekonomiska situation som har kommit att gälla sedan det infördes. Det konstateras att den förändrade samhällsekonomiska ramen gör det svårt att fastställa vilka förhållanden på bostadsmarknaden som beror på egenskaper i regelsystemet och vad som beror på de allmänna ekonomiska problemen. Utredningens bedömning är dock att regelsystemets inriktning på avveckling av räntebidragen, delad ränterisk samt begränsning av produktionskostnaden sannolikt kan förklara en del av den kraftiga nedgången av ny- och ombyggnadsaktiviteten under de senaste åren.
Regeringen föreslår i avvaktan på ställningstagandena i den bostadspolitiska utredningens slutbetänkande inte några förändringar i grunderna för det regelsystem för ny- och ombyggnadssubventioner som tillämpats sedan år 1993. I motion 1995/96:Bo18 (v) yrkande 5 föreslås dock att riksdagen redan nu i ett tillkännagivande till regeringen förordar att 1993 års regelsystem avvecklas och ersätts med ett system där kopplingen mellan subvention och bostadens utformning återupprättas.
Den bostadspolitiska utredningen har för avsikt att i sitt huvudbetänkande hösten 1996 lägga fram förslag om spelregler för bostadsfinansieringen som är långsiktigt hållbara och som kan få bred uppslutning. Bostadsutskottet finner det olämpligt att i detta läge, mindre än ett halvår innan förslag i frågan kommer att presenteras, föregripa utredningsarbetet genom uttalanden om utformningen av bostadsfinansieringsreglerna på längre sikt. Motion 1995/96:Bo18 (v) yrkande 5 avstyrks av detta skäl.
Subventionsandelen för bostäder som påbörjas år 1996
Enligt reglerna i 1993 års finansieringssystem skall varje årgång bostäder som är nya i räntebidragssystemet få en lägre andel av de schablonberäknade räntekostnaderna som räntebidrag än vad som tillämpades för föregående årgång. Systemet är således utformat så att det statliga stödet minskas varje år. I egnahemsfallet fortsätter avtrappningen av subventionsnivån tills räntebidragen för nya bostäder helt försvunnit. Vad gäller hyres- och bostadsrättshus stannar avtrappningen av subventionsnivån vid 30 % av de schablonberäknade räntekostnaderna, vilket är den nivå som motsvarar värdet av egnahemsägarnas avdragsrätt.
Den bostadspolitiska utredningen föreslog i sitt delbetänkande att den ny- och ombyggnadsverksamhet som påbörjas år 1996 skall få samma subventionsgrad som de bostäder som påbörjats år 1995. Enligt de villkor som tillämpades under år 1995 var subventionsandelen för hyres- och bostadsrättshus 52 % vid nybyggnad och 47 % vid ombyggnad. För egnahem var subventionsandelen vid nybyggnad 31,4 %. Enligt gällande regler har subventionsandelen för bostäder påbörjade under år 1996 sänkts med 5 % för hyres- och bostadsrättshus och med 7,1 % för egnahem.
I motion 1995/96:Bo19 (s) föreslås att riksdagen beslutar i enlighet med utredningens förslag i denna del. Motionärerna anser att bl.a. dagens låga bostadsbyggande talar för att avvecklingen av det nuvarande bostadsfinansieringssystemet inte fullföljs som planerat.
I propositionen kommenteras utredningens förslag. Regeringen gör bedömningen att subventionsreglerna inte nu bör ändras. Som skäl för denna bedömning hänvisar regeringen till att den förda ekonomiska politiken ökat förtroendet för svensk ekonomi och lett till fallande räntor. Det framhålls därvid att kostnadsminskningen till följd av den räntenedgång som inträtt sedan utredningen utformade sitt förslag är större än den avlastning som förutsattes uppnås genom den frysta subventionsandelen. Regeringen hänvisar vidare till att även andra vidtagna åtgärder kommer att kunna bidra till den fortsatta stabiliseringen av bostadsbyggandet. Detta gäller bl.a. de regler som nyligen utformats på kreditmarknaden avseende möjligheterna att redan tidigt i byggprocessen få klarhet om kommande räntekostnader. Innebörden i dessa regler redovisas i nästa avsnitt.
Bostadsutskottet instämmer i den bedömning som redovisas i propositionen vad gäller subventionsandelen för bostäder som påbörjas under år 1996. Det kan visserligen hävdas att förutsättningarna för bostadsbyggandet skulle förbättras om subventionsandelen behölls på den nivå som gällde under år 1995. En sådan frysning skulle dock, enligt den bostadspolitiska utredningens förslag, förutsätta besparingar i andra delar av statens stöd till bostadssektorn. Utredningen avsåg att återkomma med förslag om motsvarande besparing i sitt slutbetänkande. Inte heller i den motion som förordar genomförandet av utredningens förslag finns något finansieringsalternativ. Utskottet gör bedömningen att en ordning med en uppskjuten besparing riskerar att öka osäkerheten på bostadsmarknaden.
Som regeringen anför i propositionen kommer det vid beredningen av utredningens slutliga förslag om det fortsatta stödet till bostadsproduktionen att bli naturligt att särskilt överväga hur de bostäder som byggts med beslut om stöd enligt 1993 års regler fortsättningsvis skall stödjas. Regeringen framhåller således att om en fortsatt tillämpning av 1993 års regler skulle leda till att villkoren för dessa bostäder blir oförmånligare än vad som kommer att gälla för den efterföljande produktionen, bör särskilda övergångsregler övervägas.
Även enligt utskottets uppfattning finns anledning att avvakta beredningen av den bostadspolitiska utredningens slutbetänkande. Med hänvisning till det anförda avstyrker utskottet motion Bo19 (s).
Möjligheten att binda räntenivån från byggstart
Det räntestöd som utgår enligt 1993 års system lämnas som en andel av en schablonmässigt beräknad räntekostnad enligt den räntesats - subventionsräntan - som gäller tidigast vid färdigställandet av projektet. Det har bl.a. från byggherresidan framhållits att denna ordning bidrar till en osäkerhet om kapitalkostnadsförutsättningarna för ett projekt. Osäkerheten om ränteutvecklingen under byggtiden och därmed de framtida kapitalkostnaderna har ansetts vara en bidragande orsak till den låga bostadsproduktionen.
Den bostadspolitiska utredningen uppmärksammade i sitt delbetänkande detta problem och anförde att en möjlighet att binda subventionsräntan redan vid byggstart borde övervägas. Utredningen har emellertid därefter i en skrivelse till regeringen den 23 februari 1996 redovisat en finansieringsmodell som inte förutsätter ändringar i reglerna för subventionsräntan. Modellen, som är utvecklad i samarbete med kreditinstituten, bygger helt på existerande instrument på kreditmarknaden. Aktörerna på bostadskreditmarknaden har ställt sig bakom denna lösning som ger byggherren möjlighet att i ett tidigt skede få full kontroll över sina kapitalkostnader i projektet fram till utgången av den räntebindningsperiod som följer närmast efter färdigställandet.
Finansieringsmodellen bygger på att kreditinstituten erbjuder låntagaren att dela upp finansieringen i två delar. Räntevillkoren för en lånedel binds efter färdigställandet i samband med att subventionsräntans nivå fastställs. Storleken på denna lånedel bestäms på så sätt att räntebidraget täcker hela räntekostnaden. Kreditvillkoren för den resterande lånedelen kan låntagaren och långivaren genom terminskontrakt lägga fast i ett tidigt skede av projektet.
Regeringen redovisar i propositionen grunderna för den ovan i korthet beskrivna finansieringsmodellen samt konstaterar att denna lösning inte förutsätter några ändringar av nuvarande subventionsregler. Lösningen har inte heller mött några invändningar i motioner eller under beredningen i utskottet. I motion 1995/96:Bo18 (v) yrkande 6 föreslås dock att riksdagen bör göra ett tillkännagivande i frågan. Motionärerna anser att den beskrivna modellen med möjlighet att binda räntenivån endast innebär en kortsiktig lösning av problemen med villkoren för finansiering av bostadsbyggnadsprojekt. Lånesystemen bör därför ses över med inriktning på att ett långsiktigt hållbart system utformas.
Utskottet har vid återkommande tillfällen tagit upp frågan om behovet av långsiktigt hållbara spelregler på bostadsmarknaden. I denna fråga råder inte några delade meningar inom utskottet. Även den bostadspolitiska utredningen arbetar med inriktningen att i sitt slutbetänkande presentera förslag om långsiktigt stabila regler för bostadsfinansieringen. Utskottet kan mot denna bakgrund inte finna att ett tillkännagivande i enlighet med motion 1995/96:Bo18 (v) yrkande 6 skulle tjäna något reellt syfte. Motionsförslaget avstyrks således.
Kreditgarantins andel av garantiunderlaget
Statlig kreditgaranti för lån till ny- eller ombyggnad av bostäder får enligt 1993 års regelsystem från början lämnas högst intill ett belopp som motsvarar 30 % av garantiunderlaget. Riksdagen har dock beslutat om möjlighet till förhöjd kreditgaranti under viss tid (bet. 1992/93:BoU6). Beslutet innebär att kreditgaranti för projekt som påbörjas under åren 1993-1995 från början får avse högst 40 % av garantiunderlaget.
I propositionen föreslås att kreditgaranti även i fråga om bostadsbyggnadsprojekt som påbörjas under år 1996 får lämnas med ett belopp som motsvarar högst 40 % av garantiunderlaget. Regeringen anför att det i nuvarande läge är olämpligt att försvåra kreditförsörjningen till bostadsproduktionen.
Utskottet instämmer i regeringens bedömning. Riksdagen bör således godkänna vad regeringen förordat om kreditgarantins andel av garantiunderlaget.
Vissa villkor för statligt räntestöd
Hyresgästinflytandet vid ombyggnad
Innan utskottet redovisar regeringens förslag om hyresgästinflytandet vid ombyggnad samt de motioner som väckts i ärendet, är det lämpligt att kortfattat erinra om de ändringar som genomförts under senare tid samt pågående överväganden i frågan.
Tidigare gällande regelsystem för hyresgästernas inflytande vid ombyggnad av hyresfastigheter ändrades i flera avseenden den 1 juli 1994 efter ett riksdagsbeslut våren 1994 (bet. 1993/94:BoU21). Ändringarna innebar att bostadssaneringslagen och därmed de inflytanderegler som fanns i denna lag upphävdes. Samtidigt avskaffades de särskilda regler om hyresgästinflytande som förutsättning för räntebidrag som fanns i förordningar om statligt bostadsstöd. Även plan- och bygglagens regler om hyresgästinflytande togs bort i detta sammanhang. En hyresgäst gavs i stället genom bestämmelser i hyreslagen ett indirekt skydd mot vissa inte önskade ombyggnadsåtgärder som vidtas utan att hyreskontraktet sägs upp. Detta skydd innebär i princip att hyran endast får höjas för sådan ombyggnadsåtgärd som vidtas för att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard eller annars är motiverad av boendehänsyn. Andra åtgärder som vidtas i lägenheten under pågående hyresförhållande har hyresvärden inte rätt att få ut höjd hyra för, såvida inte hyresgästen eller hyresnämnden godkänner dem. Hyresnämnden får godkänna en åtgärd endast om det finns särskilda skäl. Är ombyggnads åtgärderna av sådan omfattning att hyresgästen sagts upp saknar dock hyresgästen motsvarande skydd mot hyreshöjningar vid en återflyttning.
Efter regeringsskiftet hösten 1994 beslutade regeringen att tillkalla en särskild utredare för att se över vissa delar av hyreslagstiftningen. En huvuduppgift för utredaren var att lämna förslag till regler som innebär att hyresförhandlingssystemet och hyresgästinflytandet vid upprustning och ombyggnad får en lämplig utformning. Utredningsarbetet i bl.a. denna del har redovisats till regeringen den 30 november 1995 i delbetänkandet Ändringar i hyresförhandlingslagen - Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (SOU 1995:119). Utredningens förslag har remissbehandlats. För närvarande pågår beredning av ärendet inom regeringskansliet. Av en propositionsförteckning daterad den 12 april 1996 framgår att ett förslag om hyresgästinflytandet i hyreslagstiftningen kommer att presenteras för riksdagen den 18 september 1996.
Under det senaste året har aktiviteten vad gäller ombyggnad och reparationer av hyresfastigheter påtagligt ökat. En bidragande orsak är det extra statliga stöd för förbättring av bostäder som riksdagen i december 1994 beslutade införa. Det har i olika sammanhang gjorts gällande att denna ökade aktivitet inneburit att ombyggnaderna i vissa fall genomförts på sådant sätt att de berörda hyresgästernas synpunkter inte har beaktats. I propositionen hänvisas till den kritik som går ut på att det statliga ombyggnadsstödet medverkat till onödigt omfattande ombyggnadsåtgärder eller till ombyggnadsåtgärder som inte är motiverade av boendehänsyn. Regeringen anser att situationen har utvecklat sig på ett sådant sätt att det finns skäl att som förutsättning för statligt stöd för ombyggnad av hyreshus åter införa krav som syftar till att ge hyresgästerna inflytande över ombyggnader som utförs med sådant stöd, i den mån inflytandet inte är tryggat på annat sätt. De föreslagna formerna för hyresgästernas inflytande förutsätts dock vara temporära och tillämpas i avvaktan på ändringar i hyreslagstiftningen.
Regeringens förslag innebär att hyresgästernas inflytande över ombyggnader som utförs med statligt räntestöd temporärt säkras genom att villkoren för sådant stöd ändras. Det stöd som här avses är bidrag enligt förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention. Vad gäller den närmare innebörden i reglerna anför regeringen följande.
Huvudinriktningen för den temporära ordning som bör gälla som villkor för statligt räntestöd till dess att hyresgästinflytandet har reglerats inom hyreslagstiftningens ram bör vara att en hyresvärd förhandlar med sin motpart inom hyresförhandlingssystemet - dvs. med den som har avtal om förhandlingsordning - om vilka åtgärder som bör genomföras. Finns ingen sådan förhandlingsordning får förhandlingarna föras direkt med hyresgästerna. Det bör då krävas att majoriteten av dem godkänner åtgärderna. Har flera organisationer förhandlingsordning för samma hus bör godkännandet inhämtas från den organisation som företräder de flesta hyresgästerna.
Regeringsförslaget innebär i princip att en ansökan om statligt räntestöd endast prövas om en överenskommelse enligt den ovan beskrivna ordningen föreligger. I vissa undantagsfall förutsätts dock ansökningar kunna prövas utan att överenskommelse kunnat uppnås. Detta gäller främst åtgärder som hyresvärden förelagts utföra genom lag eller med stöd av lag, t.ex. ombyggnad av soprum.
Kravet på godkännande från hyresgästerna föreslås avse ombyggnader som påbörjas efter det att de nya bestämmelserna har trätt i kraft. Det föreslås gälla fram till dess att hyreslagen ändrats i motsvarande avseenden, dock längst till utgången av juni 1997.
Förslaget om hyresgästinflytande tas upp i fem motioner. I motion 1995/96:Bo18 (v) välkomnas förslaget även om motionärerna anser att det borde lagts fram tidigare. Yrkande 7 i denna motion innebär att riksdagen i ett tillkännagivande bör förorda skärpta krav på hyresgästinflytande i det kommande förslaget om ändringar i hyreslagen.
I övriga motioner som behandlar frågan om hyresgästinflytandet avstyrks regeringens förslag. Avslagsyrkandet i motion 1995/96:Bo20 (m) motiveras bl.a. med att regeringsförslaget anses kränka den enskildes rätt till medbestämmande och strida mot grundläggande principer i hyreslagstiftningen. Fastighetsägaren anses genom förslaget kunna berövas sin möjlighet att hålla fastigheten i ett gott skick. Vidare framhåller motionärerna att beredningen av hyreslagstiftningsutredningens förslag på området borde ha inväntats. Det senare argumentet för ett avslag på regeringsförslaget finns också i motion 1995/96:Bo21 (kds) yrkande 2.
Även i motion 1995/96:Bo22 (c) riktas kritik mot regeringens förslag ur rättssäkerhetssynpunkt. Motionärerna framhåller dessutom att förslaget till stor del redan torde vara överspelat med tanke på att ombyggnadsverksamheten nu kan förmodas komma in i en lugnare fas. I yrkande 1 föreslås riksdagen avslå regeringens förslag och i yrkande 2 föreslås ett tillkännagivande om ett permanent hyresgästinflytande inom hyreslagens ram. Enligt motionärerna bör inflytandesystemet utformas så att en avvägning görs mellan hyresvärdens intresse att genomföra nödvändiga förbättringar och hyresgästernas möjlighet att utöva påverkan.
I motion 1995/96:Bo23 (fp) yrkande 3 föreslås ett tillkännagivande om hyresgästinflytandet med innebörden att regeringen ges i uppdrag att i plan- och bygglagen (PBL) stärka den enskilde hyresgästens ställning vid ombyggnad. Motionärerna menar att hyresgästernas intressen bör kunna tillgodoses genom en strikt tillämpning av kraven i PBL på varsamhet vid ombyggnader. För ombyggnader inne i en lägenhet föreslås lägenhetsinnehavaren ges en samråds möjlighet.
Bostadsutskottet vill vad gäller frågan om hyresgästinflytandet vid ombyggnad anföra följande.
Utskottet delar den oro vad gäller tillvägagångssättet vid vissa ombyggnader som kommer till uttryck i propositionen. Det är givetvis alltid olyckligt när en ombyggnad eller annan åtgärd i en hyresfastighet inte kan ske i samförstånd mellan hyresgäster och hyresvärd. Det system för hyresgästinflytande som tillämpats på den svenska hyresmarknaden har byggt på att ett sådant samförstånd kunnat uppnås genom förhandlingar mellan de olika parterna. I enskilda fall har emellertid under senare tid vissa ombyggnader genomförts i uppenbar strid med hyresgästernas vilja. Regeringen anser att situationen utvecklat sig så att temporära åtgärder nu behöver vidtas i avvaktan på förslag om nya regler vad gäller förhandlingssystemet enligt hyreslagstiftningen.
Regeringens förslag syftar till att i avvaktan på att en ny hyreslag hinner träda i kraft undvika ytterligare fall där ombyggnadsbeslut forceras fram och där hyresgästerna inte ges reella möjligheter att delta i den process som föregår en ombyggnad. Det förslag som förs fram i propositionen för att tillgodose detta syfte avviker emellertid från vad som normalt gäller i förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäster. Regeringens förslag innehåller t.ex. inte någon möjlighet att i exempelvis hyresnämnd pröva skäligheten i parternas ställningstagande. Utskottet har förståelse för de invändningar mot regeringsförslaget i detta avseende som framkommit i vissa motioner och vid utskottets beredning av ärendet. Som motionärerna anför hade det givetvis varit att föredra om förhållandena varit sådana att det kommande förslaget om en permanent ordning för hyresgästinflytandet inom hyreslagstiftningens ram kunnat avvaktas. Som framgått ovan kommer regeringen i september i år till riksdagen att överlämna ett lagförslag om hyresgästinflytandet vid ombyggnad. Avsikten är uppenbarligen att de nya reglerna skall träda i kraft senast den 1 juli 1997.
Utskottet anser att de synpunkter som framförts i bl.a. flera motioner bör beaktas så till vida att det vid genomförandet av regeringens förslag tydligt kommer till uttryck att avsikten inte är att försvåra den normala ombyggnadsverksamheten. Seriöst arbetande hyresvärdar vidtar naturligtvis inte obefogade åtgärder och agerar inte utan att beakta hyresgästsynpunkter. Avsikten med en temporär regel är i stället att förhindra sådana ombyggnader som leder till onödigt omfattande åtgärder med uppsägningar av hyreskontrakt och kraftiga hyreshöjningar som följd. Som framgått inledningsvis saknar hyresgästerna efter uppsägning och återflyttning det skydd mot hyreshöjningar som finns under pågående hyresförhållande. Utskottet förordar därför att en temporär regel om hyresgästinflytande som villkor för statligt räntestöd ges en inriktning mot dessa fall. Detta kan ske genom att kravet på godkännande från hyresgästsidan av ombyggnader som sker med sådant stöd, endast avser de fall när uppsägning av hyreskontrakt skett eller avses ske.
Den av utskottet nu förordade ordningen ligger väl i linje med de synpunkter i frågan som framkommit från bl.a. Hyresgästernas Riksförbund. I en skrivelse till regeringen hösten 1995 framhöll förbundet särskilt problemen i de fall som inneburit uppsagda hyreskontrakt. Genom att den temporära regeln klarare inriktas på sådana ombyggnader som nu beskrivits torde också kritiken mot det ursprungliga regeringsförslaget ha tillmötesgåtts. Sveriges Fastighetsägare har i en skrivelse till utskottet visserligen motsatt sig införandet av en temporär regel men samtidigt anfört att en sådan, om den ändå befinns nödvändig, bör inriktas på onödiga ombyggnader . En bred samsyn torde för övrigt råda i fråga om att samförståndslösningar inom hyreslagstiftningens ram är att föredra vad gäller den avvägning som måste ske mellan fastighetsägares berättigade intresse av att kunna hålla sin fastighet i gott skick och hyresgästernas likaledes berättigade intresse av ett inflytande över sitt boende. Som tidigare framgått kommer förslag om en sådan ordning att presenteras för riksdagen i höst. I avvaktan på detta förslag finns anledning att anta att de normala ombyggnadsåtgärder som inte kommer att omfattas av den temporära regel som utskottet ovan förordat, på frivillig väg kommer att kunna genomföras i samförstånd med berörda hyresgäster.
Vad utskottet förordat innebär sammanfattningsvis att den av regeringen föreslagna ordningen med en temporär regel om hyresgästinflytande vid ombyggnad med statligt räntestöd bör godkännas av riksdagen men endast avse de fall då hyreskontrakt sägs upp för att ombyggnadsåtgärderna skall genomföras. Det bör ankomma på regeringen att närmare utforma de bestämmelser i frågan som krävs. Utskottet är medvetet om att det kan hävdas att, även med den tydligare regelutfomning som nu förordats, det i något fall kan inträffa att nödvändiga åtgärder som förutsätter uppsägning av hyreskontrakt försvåras. Skulle så vara fallet, bör det erinras om att den temporära regeln endast kommer att tillämpas fram till dess att hyreslagen ändrats i motsvarande avseenden, dock längst till utgången av juni 1997.
Det kan vidare, med hänvisning till den temporära regelns korta varaktighet och den avgränsning av regeln som utskottet förordat, ifrågasättas om det är nödvändigt att eventuella undantagsregler gällande åtgärder som hyresvärd förelagts med stöd av lag ges den utformning som förutsatts i regeringsförslaget. Denna fråga bör dock lämnas åt regeringen att bedöma.
Som utskottet anfört ovan och som framhållits i motionerna bör en reglering av hyresgästinflytandet som hittills normalt ske inom hyreslagstiftningens ram. Det är också i detta sammanhang som de grundläggande villkoren för förhållandet mellan hyresmarknadens parter bör läggas fast. Utskottet har emellertid på angivna grunder ställt sig bakom en temporär regel som delvis avviker från denna princip.
Vad utskottet nu förordat om hyresgästinflytandet vid ombyggnad med anledning av förslaget i propositionen och motionerna 1995/96:Bo18 (v), Bo20 (m), Bo21 (kds), Bo22 (c) och Bo23 (fp) i aktuella delar, bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
Konsumentskydd vid nybyggnad av småhus
För att statligt räntestöd skall medges vid nybyggnad av egnahem och småhus som upplåts med bostadsrätt krävs att husägaren tillförsäkrats ett betryggande konsumentskydd, en s.k. småhusgaranti. Detta krav avsåg ursprungligen endast småhus som byggdes för försäljning eller för att upplåtas med bostadsrätt. Sedan år 1989 har kravet på småhusgaranti utvidgats till att avse alla egnahem. I fråga om egnahem som utförs på annat sätt än genom total- och generalentreprenad får garantin begränsas till sådana arbeten eller byggnadsdelar som utförs enligt avtal med entreprenörer och husleverantörer.
Konsumentskyddet består av två moment, dels en produktionsgaranti, dels en ansvarsutfästelse. Produktionsgarantin skall säkra att huset uppförs och färdigställs i enlighet med vad den som skall uppföra huset har åtagit sig i avtal. Ansvarsutfästelsen skall trygga att sådana väsentliga skador på huset blir avhjälpta, som består i eller är en följd av fel eller brister i konstruktioner, utförande eller material. Utfästelsen skall täcka skador som upptäcks och anmäls under tiden från utgången av den garantitid som anges i köpe- eller entreprenadavtal till dess tio år gått, räknat från dagen för slutbesiktning.
Regeringen föreslår att statligt räntestöd för egnahem och småhus som upplåts med bostadsrätt i fortsättningen skall kunna lämnas även när kravet på konsumentskydd är tillgodosett på annat sätt än genom den nuvarande s.k. småhusgarantin. Bakgrunden till förslaget anges vara vissa problem som uppkommit vid tillämpningen av kravet på konsumentskydd inom 1993 års regelsystem. Enligt detta regelsystem kan ansökan om statligt stöd, till skillnad från vad som tidigare gällt, lämnas in till bidragsmyndigheten även efter det att bostadshuset påbörjats eller färdigställts. Prövningen av om garantier har tecknats i tillräcklig omfattning kommer därmed i vissa fall att göras först när produktionsgarantin till stor del inte längre har något syfte.
I propositionen redovisas de utgångspunkter som i fortsättningen bör gälla för konsumentskyddet i de aktuella fallen. I korthet föreslår regeringen att skyddet fortsättningsvis bör inriktas på att det finns ett tillfredsställande konsumentskydd för tiden efter det att beslut om räntestöd meddelats. De åtaganden som därvid återstår inom ramen för pågående och planerade entreprenadarbeten skall vara säkrade på ett tillfredsställande sätt. Det skall vidare finnas ett ekonomiskt tryggat skydd rörande fel och skador som upptäcks inom tio år från färdigställandet. Prövningen av om förutsättningarna för statligt räntestöd är uppfyllda i detta avseende förutsätts inriktas på kvaliteten i konsumentskyddet, inte på formerna för det. Det föreslås ankomma på bidragsmyndigheten att bedöma om ett konsumentskydd som ges i annan form än den nuvarande småhusgarantin kan anses tillfredsställa de krav som fortsättningsvis skall gälla.
Frågan om konsumentskyddet vid nybyggnad av småhus tas upp i motion 1995/96:Bo18 (v) yrkande 8. Motionärerna framhåller att nuvarande regler inte är tillräckliga för att garantera kvaliteten i byggandet. Villkoren för konsumentskyddet föreslås därför utredas.
Som regeringen anför kan nu gällande regler i enskilda fall leda till att krav på produktionsgaranti ställs när sådan inte längre har något syfte. Bostadsutskottet föreslår mot den av regeringen redovisade bakgrunden att riksdagen godkänner vad regeringen förordat om ändrade förutsättningar vad gäller konsumentskyddet vid nybyggnad av småhus.
Regeringen framhåller att erfarenheterna av konsumentskyddet för småhus kommer att belysas i samband med en tidigare utlovad utvärdering av lagen om byggfelsförsäkring. Utskottet förutsätter att det vid denna utvärdering kan uppmärksammas även andra problem än dem som föranlett den nu aktuella regeländringen. Det kan exempelvis gälla de frågor som tas upp i motion 1995/96:Bo18 (v). Utskottet har även i en skrivelse från Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund uppmärksammats på att byggherre och byggare i vissa fall sökt kringå kravet på konsumentskydd genom att lämna oriktiga uppgifter eller genom att undlåta att träffa skriftliga avtal om entreprenadvillkoren. Det får förutsättas att regeringen vid behov återkommer till riksdagen i frågan om uppföljningsarbetet ger anledning till ytterligare regeländringar. Med hänvisning till det anförda avstyrker utskottet motion 1995/96:Bo18 (v) yrkande 8 i den mån den inte kan anses tillgodosedd med vad som nu anförts.
Övriga frågor
Förhållandena på bostadsmarknaden
I motion 1995/96:Bo18 (v) tas upp vissa frågor om förhållandena på bostadsmarknaden som inte är föremål för särskilda överväganden i den proposition som utskottet nu behandlar. Motionärerna föreslår att riksdagen i tillkännagivanden till regeringen redovisar sin syn i dessa frågor. Det föreslås att riksdagen i ett tillkännagivande om bakgrunden till bygg- och bostadssituationen bl.a. uttalar att problemen på bostadsmarknaden inte kan lösas genom ökat hyresuttag (yrkande 1). I ett tillkännagivande om egnahemsägarnas situation föreslås riksdagen förorda ändringar i skuldsaneringslagen eller andra åtgärder för att möjliggöra rekonstruktioner av egnahem (yrkande 2). Rekonstruktioner av kommunala bostadsföretag i kris föreslås ske genom selektiva metoder (yrkande 3).
Bostadsutskottet vill vad gäller de aktuella motionsyrkandena om förhållandena på bostadsmarknaden i första hand hänvisa till att direktiven till den bostadspolitiska utredningen omfattar en bred översyn av förutsättningarna för bostadspolitiken. Det får förutsättas att flera av de frågor som motionärerna tar upp särskilt kommer att uppmärksammas av utredningen i dess slutbetänkande hösten 1996. Därutöver kan vad gäller tillämpningen av skuldsaneringslagen nämnas att regeringen givit Konsumentverket i uppdrag att analysera denna fråga. Enligt vad utskottet erfarit kommer i detta sammanhang lagens tillämpning för egnahemsägare att särskilt uppmärksammas. I frågan om statens ansvar för rekonstruktioner av kommunala bostadsföretag med ekonomiska problem har utskottet nyligen i ett yttrande till finansutskottet tagit ställning till ett regeringsförslag om stöd i ett särskilt fall (se 1995/96:BoU5y). Den bredare frågan om hur de kommunala bostadsföretagens ekonomiska ställning i allmänhet kan stärkas skall enligt direktiven särskilt uppmärksammas av den bostadspolitiska utredningen.
Utskottet anser mot den ovan redovisade bakgrunden inte de i motionen förordade tillkännagivandena motiverade. Motion 1995/96:Bo18 (v) yrkandena 1-3 avstyrks således.
Habitat
FN (Förenta nationerna) kommer i juni i år att i Istanbul hålla sin andra världskonferens i boende- och bebyggelsefrågor. Regeringen lämnar i propositionen information om det svenska förberedelsearbetet samt om vilka frågor som särskilt lyfts fram i den svenska nationalrapporten inför konferensen. I motion 1995/96:Bo18 (v) yrkande 9 föreslås riksdagen i ett tillkännagivande förorda att en särskild fråga bör uppmärksammas vid konferensen. Det gäller att storstädernas problem bör diskuteras, inte bara utifrån den fattiga stadsbefolkningens situation, utan också med inriktning på en samhällsplanering som gör det möjligt för människor att stanna kvar på landsbygden.
Bostadsutskottet har enligt uppgifter från kansliet för det svenska förberedelsearbetet för Habitat II erfarit att den i motionen framhållna frågan beaktas såväl i den svenska nationalrapporten som i agendan för konferensen. I den dagordningspunkt som avser frågor om en hållbar utveckling av den byggda miljön kommer stad/landproblematiken att uppmärksammas.
Utskottet avstyrker med hänvisning till det anförda motion 1995/96:Bo18 (v) yrkande 9.
Vissa tidsfrister för stöd från fonden för fukt- och mögelskador
Riksdagen beslutade våren 1995 om ett program för vissa miljöinvesteringar (bet. 1994/95:BoU21). Beslutet innebar bl.a. att en ny stödform inrättades för förbättringar av inomhusmiljön i bostadslägenheter i hyres- och bostadsrättshus samt i vissa lokaler (se SFS 1995:802). För att stödja motsvarande åtgärder i egnahem beslutades att vissa tillfälliga regler skulle tillämpas avseende det stöd som kan utgå genom fonden för fukt- och mögelskador i småhus (se SFS 1993:712). De förändrade reglerna innebär att bidragsnivån under en begränsad tid har höjts med upp till 20 % för egnahem med hög ålderssjälvrisk.
Bostadsutskottet har genom en skrivelse från Näringsdepartementet den 17 april 1996 uppmärksammats på vissa problem som de temporära reglernas närmare utformning medfört. Bakgrunden är följande.
För det extra stödet gäller två tidsfrister - upphandlingen av de åtgärder som är stödberättigade skall vara genomförd före den 1 oktober 1996 och arbetena skall var slutbesiktigade före den 1 oktober 1997. Handläggningstiden från att en ansökan om stöd inkommit till fonden tills upphandlingen av åtgärderna slutförts är emellertid relativt lång. Denna handläggningstid, som bl.a. inkluderar fuktutredning och anbudsprövning, kan inte påverkas av den enskilde fastighetsägaren. Det befaras att vissa ansökningar som inkommer under sommaren 1996 inte kan handläggas så att beslut om entreprenadavtal kan träffas före den 1 oktober 1996. Alternativt riskerar upphandlingsarbetet forceras på ett sätt som kan leda till sämre resultat i de enskilda fallen.
Av skrivelsen framgår att de befarade konsekvenserna av gällande tidsfrister bör kunna undvikas genom en ändring i 6 a § i fondförordningen. Innebörden i denna ändring är att bestämmelsen om när upphandlingen skall vara genomförd tas bort. I stället införs en bestämmelse om att det extra stödet kan lämnas i ärenden som inkommit till fonden före den 1 oktober 1996. Villkoret att arbetena skall vara slutbesiktigade före den 1 oktober 1997 förutsätts vara kvar.
Bostadsutskottet har inget att invända mot den förordade ändringen vad gäller tidsfristen för visst stöd från fonden för fukt- och mögelskador. Det är givetvis angeläget att ansökningarna om stöd från fonden kan handläggas på sådant sätt att tillräcklig tid ges för nödvändiga utredningar m.m. om vilka åtgärder som bör vidtas i hus som drabbats av fukt- och mögelskador.
En regeländring i enlighet med vad som ovan beskrivits förutsätter riksdagens godkännande. Med användande av sin initiativrätt föreslår utskottet således att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att den förordade regeländringen bör genomföras.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande fastighetsskatt förbostäder med värdeår 1991
att riksdagen med anledning av regeringens förslag i proposition 1995/96:101 yrkande 1 antar, det som bilaga 1 till detta betänkande fogade och som utskottets lagförslag betecknade lydelse till förslag till lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt,
2. beträffande finansieringen av skattelättnaden
att riksdagen avslår motion 1995/96:Bo17,
res. 1 (mp)
3. beträffande hanteringen av fastighetsskattefrågan
att riksdagen avslår motion 1995/96:Bo18 yrkande 4,
res. 2 (v)
4. beträffande bostadsbeskattningen i allmänhet
att riksdagen avslår motionerna 1995/96:Bo21 yrkande 1, 1995/96: Bo23 yrkandena 1 och 2 samt 1995/96:Bo24,
res. 3 (m)
res. 4 (fp, kds)
5. beträffande bostadsfinansieringsreglerna på längre sikt
att riksdagen avslår motion 1995/96:Bo18 yrkande 5,
res. 5 (v)
6. beträffande subventionsandelen
att riksdagen avslår motion 1995/96:Bo19,
7. beträffande möjlighet att binda räntenivån
att riksdagen avslår motion 1995/96:Bo18 yrkande 6,
res. 6 (v)
8. beträffande kreditgarantins andel av garantiunderlaget
att riksdagen med bifall till proposition 1995/96:101 yrkande 2 godkänner vad regeringen förordat om kreditgarantins andel av garantiunderlaget,
9. beträffande hyresgästinflytandet vid ombyggnad
att riksdagen med anledning av proposition 1995/96:101 yrkande 3 i motsvarande del samt motionerna 1995/96:Bo18 yrkande 7, 1995/96: Bo20, 1995/96:Bo21 yrkande 2, 1995/96:Bo22 och 1995/96:Bo23 yrkande 3 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
res. 7 (m)
10. beträffande konsumentskyddet vid nybyggnad av småhus
att riksdagen med bifall till proposition 1995/96:101 yrkande 3 i motsvarande del och med avslag på motion 1995/96:Bo18 yrkande 8 godkänner vad regeringen anfört om att ändra förutsättningarna för statligt räntestöd såvitt gäller konsumentskyddet vid nybyggnad av småhus,
11. beträffande förhållandena på bostadsmarknaden
att riksdagen avslår motion 1995/96:Bo18 yrkandena 1-3,
res. 8 (v)
12. beträffande Habitat II
att riksdagen avslår motion 1995/96:Bo18 yrkande 9,
13. beträffande tidsfristen för visst stöd från fonden för fukt- och mögelskador
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.
Stockholm den 25 april 1996
På bostadsutskottets vägnar
Lennart Nilsson
I beslutet har deltagit: Lennart Nilsson (s), Rune Evensson (s), Bengt-Ola Ryttar (s), Britta Sundin (s), Sten Andersson (m), Marianne Carlström (s), Rigmor Ahlstedt (c), Lars Stjernkvist (s), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Lena Larsson (s), Owe Hellberg (v), Lilian Virgin (s), Inga Berggren (m), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kds) och Peter Weibull Bernström (m).
Reservationer
1. Finansieringen av skattelättnaden (mom. 2)
Per Lager (mp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar med Även vad och slutar med motion 1995/96:Bo17 (mp) bort ha följande lydelse:
Vad gäller frågan om hur skattelättnaden för bostäder med värdeår 1991 skall finansieras instämmer bostadsutskottet i den bedömning som görs i motion 1995/96:Bo17 (mp). Det är således inte lämpligt att åtgärder i bostadsbeståndet, även om de i och för sig är önskvärda, bekostas med medel som är avsatta för att möjliggöra skattelättnader för företag. De nu aktuella skattelättnaderna bör finansieras på annat sätt. Regeringen bör anmodas att snarast återkomma till riksdagen med förslag i frågan.
Vad utskottet nu med anledning av motion 1995/96:Bo17 (mp) anfört bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 2 bort ha följande lydelse:
2. beträffande finansieringen av skattelättnaden
att riksdagen med anledning av motion 1995/96:Bo17 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
2. Hanteringen av fastighetsskattefrågan (mom. 3)
Owe Hellberg (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar med Den kritik och slutar med avstyrks således bort ha följande lydelse:
Den av regeringen föreslagna och av utskottet accepterade förändringen av skattereglerna för bostäder med värdeår 1991 innebär att de ekonomiska problemen för den aktuella årgången endast temporärt kan lindras. Denna regeländring hade för övrigt varit obehövlig om övergångsbestämmelserna för fastighetsskatten givits en mer genomarbetad utformning redan från början. Det finns därför skäl att även i andra avseenden se över fastighetsskattebestämmelserna i syfte att ge rimliga villkor för de delar av bostadsbeståndet som i dag har omfattande ekonomiska problem. Regeringen bör ge den bostadspolitiska utredningen i uppdrag att vidare överväga denna fråga.
Vad utskottet nu med anledning av motion 1995/96:Bo18 yrkande 4 anfört bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 3 bort ha följande lydelse:
3. beträffande hanteringen av fastighetsskattefrågan
att riksdagen med anledning av motion 1995/96:Bo18 yrkande 4 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
3. Bostadsbeskattningen i allmänhet (mom. 4)
Sten Andersson, Stig Grauers, Inga Berggren och Peter Weibull Bernström (alla m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar med Skatteutskottet har och slutar med samt Bo24 (m) bort ha följande lydelse:
Sedan den socialdemokratiska regeringen tillträdde hösten 1994 har fastig hetsbeskattningen skärpts kraftigt. Basen för uttag av fastighetsskatt har breddats fr.o.m. 1996 till att åter omfatta kommersiella lokaler och dessutom industrifastigheter. För småhus och flerbostadshus har skatten höjts från 1,5 till 1,7 % av taxeringsvärdet. Genom fastighetstaxeringen 1996 och den årliga omräkningen av taxeringsvärdena kommer skatteuttaget att öka ytterli gare. Ökningen beräknas bli närmare 5 miljarder kronor, varav ungefär hälften är en följd av den höjda skattesatsen. Detta innebär givetvis ökade boendekostnader. Eftersom skatten baseras på fastighetens marknadsvärde blir variationerna stora mellan olika delar av landet med orimliga resultat för många hushåll, särskilt i attraktiva områden.
Som framhålls i Moderata samlingspartiets partimotion Bo24 visar de utredningar som har presenterats under den borgerliga regeringsperioden att fastighetsskatten strider mot tanken på neutralitet mellan olika former av näringsverksamhet och investeringar och dr en felaktig metod för beskattningen av ägda bostäder. På sikt bör därför fastighetsskatten slopas och för småhusen och bostadsrätterna ersättas med en schablonmässigt beräknad intäkt av kapital. Därmed återställs den symmetri som motiverar rätten till avdrag för ränteutgifter för lånat kapital i bostaden. En planmässig avveckling av fastighetsskatten bör också genomföras som en anpassning av den svenska skattenivån till det väsentligt lägre genomsnittet för OECD- länderna. För att begränsa de nuvarande snedvridningarna av fastighetsbeskattningen bör man samtidigt reducera underlaget för beskattningen till att endast avse det taxerade byggnadsvärdet. Detta innebär att beskattningen av markvärdet bör slopas.
Enligt utskottets uppfattning är det angeläget att fastighetsbeskattningen successivt läggs om i den nu angivna riktningen. Med ett lägre skatteuttag skapar man dessutom förutsättningar för en angelägen förenkling av fastighetstaxeringen. I reformen bör även ingå att förmögenhetsskatten slopas.
Som framgår av partimotionen är det inte möjligt att genomföra de ovan förordade ändringarna med verkan redan från den 1 januari 1996. Utskottet instämmer därför i de förslag om tillfälliga åtgärder som föreslås i motionen. Dessa har samma inriktning som den långsiktiga lösning som här har skisserats. En sådan åtgärd är att fastighetsskatten på bostäder sänks från 1,7 % till 1,5 % av taxeringsvärdet fr.o.m. den 1 januari 1996. Samtidigt bör de orimliga regionala skillnaderna undanröjas eller lindras genom att markvärdet inte tas upp till beskattning fullt ut. I avvaktan på en permanent lösning bör uttag av fastighetsskatt inte ske på hälften av det markvärde som överstiger 100 000 kr.
Bostadsutskottet instämmer vidare i vad som förordas i motionen om att gränsen för skattepliktig förmögenhet bör höjas till åtminstone 1,2 miljoner kronor i avvaktan på att förmögenhetsskatten slopas helt. Även sambeskattningen av förmögenheter bör slopas.
Utskottet anser sammanfattningsvis att riksdagen med anledning av motion 1995/96:Bo24 (m) yrkandena 1 och 2 som sin mening bör ge regeringen till känna vad som ovan anförts om fastig hetsskatten samt begära att regeringen snarast lägger fram de förordade förslagen om lagändringar per den 1 januari 1996. Därmed tillgodoses också i allt väsentligt vad som förordats i motionerna 1995/96:Bo21 (kds) yrkande 1 och 1995/96:Bo23 (fp) yrkandena 1 och 2.
dels att utskottets hemställan under 4 bort ha följande lydelse:
4. beträffande bostadsbeskattningen i allmänhet
att riksdagen med anledning av motionerna 1995/96:Bo21 yrkande 1, 1995/96:Bo23 yrkandena 1 och 2 samt 1995/96:Bo24 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
4. Bostadsbeskattningen i allmänhet (mom. 4)
Erling Bager (fp) och Ulf Björklund (kds) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar med Skatteutskottet har och slutar med samt Bo24 (m) bort ha följande lydelse:
Fr.o.m. år 1996 har skattesatsen för fastighetsskatten för samtliga bostads fastigheter höjts till 1,7 % av taxeringsvärdet. Från samma tidpunkt gäller nya taxeringsvärden för egnahem, baserade på 1994 års marknadsvärde. Samtidigt gäller att taxeringsvärdena justeras årligen i ett nytt system med s.k. rullande fastighetstaxering. De sammanlagda effekterna härav blir förödande för många familjer. Värst drabbade är de som bor i storstäder och skärgårdar. Många barnfamiljer, pensionärer med låga inkomster, de som köpt sina hus när priserna stod som högst under åren 1988-1991 och familjer som drabbas av arbetslöshet, kommer helt enkelt inte att ha råd att bo kvar.
I motionerna från fp respektive kds har mot denna bakgrund föreslagits att en översyn av boendebeskattningsfrågorna snarast bör genomföras. Även bostadsutskottet anser att behovet av en sådan översyn är uppenbart. Mest akut är därvid att riksdagen utan ytterligare fördröjning föreläggs förslag om åtgärder som kan mildra fastighetsbeskattningens effekter i våra skärgårdar och övriga särskilt utsatta områden. Det är nödvändigt att nu undanröja den berättigade oro för framtiden som finns bl.a. hos den bofasta skärgårdsbefolkningen.
Även mer generella frågor med betydelse för boendebeskattningen bör övervägas i enlighet med motionsförslagen. Det gäller exempelvis möjligheten att införa en takregel för markvärdet vid fastighetsbeskattningen och en begränsning av förmögenhetsbeskattningen genom slopad sambeskattning eller genom en höjning av det skattefria grundbeloppet.
Vad utskottet nu med anslutning till förslagen i motionerna 1995/96:Bo21 (kds) yrkande 1 och 1995/96:Bo23 (fp) yrkandena 1 och 2 anfört, bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna. Detta innebär även att vad som förordats i motion 1995/96:Bo24 (m) till viss del kan anses bli tillgodosett.
dels att utskottets hemställan under 4 bort ha följande lydelse:
4. beträffande bostadsbeskattningen i allmänhet
att riksdagen med anledning av motionerna 1995/96:Bo21 yrkande 1, 1995/96:Bo23 yrkandena 1 och 2 samt 1995/96:Bo24 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
5. Bostadsfinansieringsreglerna på längre sikt (mom. 5)
Owe Hellberg (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med Den bostadspolitiska utredningen har och slutar med detta skäl bort ha följande lydelse:
Även om den bostadspolitiska utredningen i sitt delbetänkande inte klart velat förorda en avveckling av 1993 års regler för bostadsfinansiering är det uppenbart att helt nya förutsättningar måste gälla för det statliga stödet i fortsättningen. Bostadsutskottet instämmer i vad som förordas i motion 1995/96:Bo18 (v) yrkande 5 i denna fråga. Ett nytt regelsystem bör således utarbetas där även hänsyn tas till bostadens utformning vad gäller bl.a. materialval, planering och inomhusmiljö.
Utskottets ställningstagande i denna fråga bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 5 bort ha följande lydelse:
5. beträffande bostadsfinansieringsreglerna på längre sikt
att riksdagen med anledning av motion 1995/96:Bo18 (v) yrkande 5 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
6. Möjlighet att binda räntenivån (mom. 7)
Owe Hellberg (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med Utskottet har och slutar med avstyrks således bort ha följande lydelse:
Som anförs i motion 1995/96:Bo18 (v) yrkande 6 kan den ordning med möjlighet att binda räntenivån som den bostadspolitiska utredningen utarbetat endast ses som en kortsiktig lösning. Det får därför anses motiverat att den bostadspolitiska utredningens slutförslag om ett nytt bostadsfinansieringssystem ges en sådan utformning att det blir stabilt även på lång sikt och att det inte ger utrymme för spekulation i räntenivåer eller i andra avseenden. Ett riksdagens tillkännagivande i denna fråga enligt förslaget i v-motionerna förordas av utskottet.
dels att utskottets hemställan under 7 bort ha följande lydelse:
7. beträffande möjlighet att binda räntenivån
att riksdagen med anledning av motion 1995/96:Bo18 yrkande 6 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
7. Hyresgästinflytandet vid ombyggnad (mom. 9)
Sten Andersson, Stig Grauers, Inga Berggren och Peter Weibull Bernström (alla m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12 börjar med Utskottet delar och på s. 13 slutar med till känna bort ha följande lydelse:
Orsaken till den ökade aktiviteten vad gäller ombyggnader av bostadsfastigheter står att finna i de extra subventioner som tillkommit under de senaste åren. I stället för att skapa bra förutsättningar för en normal fastighetsförvaltning med ett löpande underhåll och en successiv förnyelse av bostadsbeståndet har den socialdemokratiska regeringen gått vidare med en ryckig bostadspolitik som endast riskerar att orsaka nya problem på bostadsmarknaden.
Många fastighetsägare har givetvis, som avsikten var, genomfört ombyggnader under den tid som det extra stödet utgått. Genom ombyggnad och upprustning av bostäderna har bruksvärdet höjts. Därmed har hyran, helt i linje med gällande lagstiftning och normalt också med godkännande av hyresgästernas organisation, kunnat höjas. Hyreshöjningarna är en förutsättning för att investeringen skall kunna finansieras. Det ligger givetvis i både fastighetsägarens och hyresgästernas intresse att fastigheten kan hållas i gott skick och att den ekonomiska förvaltningen bedrivs på ett sådant sätt att inte obeståndssituationer uppkommer.
De hyreshöjningar som skett i samband med ombyggnader är således en följd av gällande regler på hyresmarknaden. Några belägg för att omotiverade ombyggnader genomförts läggs inte fram av regeringen. Det framgår för övrigt inte av propositionen närmare vilken typ av ombyggnader som regeringen anser motivera de extraordinära åtgärder som nu föreslås. Regeringen hänvisar endast till att det hävdas från allt fler håll att det statliga ombyggnadsstödet medverkar till onödigt omfattande ombyggnadsåtgärder . Boverket - som är den ansvariga myndigheten på området - har emellertid varken kunnat belägga detta påstående eller kunnat ta fram några exempel på de onödiga åtgärderna. Det har dessutom av Boverket framhållits att om en temporär regel skall ha någon effekt så skulle den trätt i kraft senast vid årsskiftet 1995/96. Boverket har senare i ett remissvar avrått regeringen från att införa den regel som nu är aktuell.
Under utskottets beredning av detta ärende har det framkommit att endast ett mycket begränsat antal ombyggnader förväntas påbörjas under den tid som den temporära regeln föreslås vara i kraft. Det stora antalet ombyggnader som genomförs med det extra statliga stödet kommer således inte alls att beröras, eftersom dessa projekt enligt gällande regler redan skall vara påbörjade. Detta gör det än mer oförklarligt att regeringen valt att föreslå en regel om hyresgästinflytande som helt bryter mot de förutsättningar som hittills gällt i förhållandet mellan fastighetsägare och hyresgäster.
Som framgår av framför allt motion 1995/96:Bo20 (m) kan en rad principiella invändningar riktas mot den av regeringen föreslagna ordningen med en vetorätt för hyresgästorganisation. Förslaget strider således mot de grundläggande principer som hittills rått på hyresmarknaden och föregriper dessutom beredningen av den utredning om hyreslagstiftningen som nyligen avslutats och remissbehandlats. Vidare kränker förslaget den enskildes rätt till medbestämmande. Rätten att yttra sig över en ombyggnad förutsätts i första hand ges till en hyresgästorganisation. Den enskilde hyresgästen ges alltså ingen möjlighet till medbestämmande vad gäller eventuella åtgärder i den egna lägenheten. Regeringens avsikt är tydligen att återupprätta det kollektivistiska system för hyresgästmedverkan som den förra borgerliga regeringen avskaffade. Slutligen strider regeringens förslag mot grundläggande rättsprinciper. Det är givetvis helt orimligt att fastighetsägarens berättigade intresse av att hålla sin fastighet i gott skick kan komma att åsidosättas i princip genom ett veto från hyresgästernas organisation. Som motionärerna framhåller kan en hyresgästorganisation också genom att endast förhålla sig passiv stoppa en planerad och nödvändig ombyggnad.
Vad utskottet ovan anfört innebär sammanfattningsvis att regeringens förslag om hyresgästers inflytande vid ombyggnad av hyreshus bör avslås. Riksdagen bör dessutom som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet ovan anfört med anledning av motion 1995/96:Bo20 (m). Detta innebär att också motionerna 1995/96:Bo21 (kds) yrkande 2, 1995/96:Bo22 (c) och 1995/96:Bo23 (fp) yrkande 3 i allt väsentligt blir tillgodosedda. Motion 1995/96:Bo18 (v) yrkande 7 avstyrks.
dels att utskottets hemställan under 9 bort ha följande lydelse:
9. beträffande hyresgästinflytandet vid ombyggnad
att riksdagen med anledning av motionerna 1995/96:Bo20, 1995/96: Bo21 yrkande 2, 1995/96:Bo22 och 1995/96:Bo23 yrkande 3 samt med avslag på proposition 1995/96:101 yrkande 3 i motsvarande del och motion 1995/96:Bo18 yrkande 7 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
8. Förhållandena på bostadsmarknaden (mom. 11)
Owe Hellberg (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15 börjar med Bostadsutskottet vill och på s. 16 slutar med avstyrks således bort ha följande lydelse:
Förhållandena på bostadsmarknaden har genomgått kraftiga förändringar under 1990-talet. Stora delar av det sent byggda bostadsbeståndet har drabbats av akuta ekonomiska problem. Bostadsrättsföreningar har försatts i konkurs, egnahemsägare har fått lämna sina bostäder utan att för den skull bli av med låneskulden och hyresgäster har fått se hyresnivåerna öka betydligt snabbare än konsumentpriserna i övrigt. Orsakerna till denna utveckling står att finna både i ogenomtänkta politiska beslut och i utvecklingen på en alltmer internationaliserad kreditmarknad.
Som anförs i motion 1995/96:Bo18 (v) är problemen fortfarande av en sådan omfattning att statens ansvar för den uppkomna situationen bör klarläggas. Det får förutsättas att den bostadspolitiska utredningens slutbetänkande innehåller förslag i detta avseende. I avvaktan på utredningens förslag bör riksdagen i ett tillkännagivande till regeringen ställa sig bakom vad som i motion 1995/96:Bo18 (v) anförts om att:
- det inte är möjligt att lösa problemen på bostadsmarknaden genom ett ökat hyresuttag (yrkande 1), - - åtgärder bör vidtas för att, genom exempelvis ändringar i skuldsanerings lagen, möjliggöra ekonomiska rekonstruktioner av egnahem (yrkande 2), - - staten bör ge möjligheter till rekonstruktioner av kommunala bostadsföretag i ekonomisk kris på liknande sätt som tillämpas för bostadsrättsföreningar (yrkande 3). -
dels att utskottets hemställan under 11 bort ha följande lydelse:
11. beträffande förhållandena på bostadsmarknaden
att riksdagen med anledning av motion 1995/96:Bo18 yrkandena 1-3 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
Särskilda yttranden
1. Bostadsbeskattningen i allmänhet
Rigmor Ahlstedt (c) anför:
I propositionen finns vad gäller fastighetsskatten endast ett förslag gällande bostäder med värdeår 1991. Detta förslag har vunnit bifall från samtliga partier. I tre motioner från olika partier har emellertid frågor om bostadsbeskattningens allmänna utformning tagits upp och även lett till reservationer i motsvarande del. Eftersom Centerpartiet i detta sammanhang valt att inte motionera i de fastighetsskattefrågor som inte aktualiserats genom regeringens förslag vill jag här kortfattat erinra om vår inställning på detta område.
De höjningar av fastighetsskatten som genomförts under det senaste året har i många fall fått olyckliga följder. Centerpartiet medverkade inte i den höjning av fastighetsskattenivån från 1,5 % till 1,7 % som till viss del ligger bakom problemen. I dagsläget skulle dock en generell återgång till den tidigare gällande skattenivån inte vara någon lösning på problemen, eftersom en sådan skattelättnad sannolikt ändå skulle behöva finansieras inom bostadssektorn.
Det stora problemet är emellertid de kraftigt höjda taxeringsvärden som drabbat vissa områden och då kanske speciellt våra skärgårdar. I exempelvis skärgårdsområdena finns således risk för att delar av den bofasta befolkningen inte kommer att ha råd att bo kvar på de fastigheter som kanske ägts av släkten i flera generationer. I dessa områden är det också vanligt att fastighetsägarna är beroende av fastigheten för sin utkomst. De begränsade inkomster som t.ex. en fiskare eller en skärgårdsbonde normalt har, räcker inte för att finansiera en fastighetsskatt baserad på ett taxeringsvärde som kan uppgå till flera miljoner kronor.
Ett fastighetsskattesystem som riskerar att förhindra att traditionella näringar lever vidare i vissa områden är givetvis inte rimligt utformat i dessa delar. Det är därför angeläget att den utredning av frågan som pågår inom regeringskansliet snarast kan slutföras och leda till förslag om en acceptabel lösning av problemet. Centerpartiet är berett att ta aktiv del i diskussioner om hur en sådan lösning tekniskt skall kunna utformas.
2. Bostadsbeskattningen i allmänhet
Owe Hellberg (v) anför:
Vänsterpartiet har inte i detta sammanhang motionerat om vilka förändringar som vi vill ha på bostadsbeskattningens område. Vi är emellertid öppna för att diskutera både de problem som uppkommit i samband med den senaste fastighetstaxeringen och andra mer generella problem.
Vad gäller de speciella problem som uppstått för exempelvis den bofasta skärgårdsbefolkningen förutsätter vi att regeringens utredning på området kommer att innebära att förslag presenteras för riksdagen i frågan. Även den generella utformningen av bostadsbeskattningen behöver emellertid ses över. Det är i det sammanhanget nödvändigt att man utgår från en helhetsbild och ser fastighetsskatten som en del av bostadspolitiken i övrigt. Man kan således inte diskutera nivån på fastighetsskatten och skattens tekniska utformning utan att samtidigt ta hänsyn till hur beskattningen samverkar med räntebidrag och övriga bostadsfinansieringsfrågor. Det är också nödvändigt att i detta sammanhang utgå från en helhetssyn på boendekostnaderna i olika delar av bostadsbeståndet och i de olika upplåtelseformerna. Jag anser mot denna bakgrund att uppdraget att överväga förändringar i fastighetsskattesystemet bör ges åt den bostadspolitiska utredningen. I en reservation till betänkandet har jag också särskilt understrukit att fastighetsskattebestämmelserna bör ses över för de delar av bostadsbeståndet som i dag har omfattande ekonomiska problem.
3. Bostadsbeskattningen i allmänhet
Per Lager (mp) anför:
Miljöpartiet har i detta sammanhang valt att inte i en motion redovisa sina ställningstaganden vad gäller nödvändiga och önskvärda förändringar på bostadsbeskattningens område. Eftersom frågan aktualiserats genom motioner från andra partier vill jag emellertid här endast kortfattat erinra om huvuddragen i Miljöpartiets inställning i frågan. Vi anser att ett nytt system för fastighetsbeskattning och fastighetstaxering bör utredas enligt följande riktlinjer.
På kort sikt förordar vi att:
- en särskild permanentboendetaxering införs, - - fastighetsskatten för permanentboende sänks med 0,5 procentenheter, - - taxeringsvärdet vid förmögenhetsbeskattning reduceras med 100 000 kr, - - värdet av skattesänkningen ackumuleras och betalas vid försäljningstill- fället, - - nuvarande taxeringssystem, där miljöinvesteringar bestraffas, omedelbart ändras så att dessa investeringar i stället leder till en sänkt skattenivå. -
På längre sikt bör ett nytt taxeringssystem utarbetas som inte bygger på fiktiva värden utan på verkliga förhållanden. I attraktiva lägen, som exempelvis i skärgårdsområdena, bör således inte den bofasta befolkningens taxeringsvärden baseras på vad en teoretisk försäljning till en köpstark spekulant skulle inbringa. Ett nytt system bör i stället baseras på byggnadens storlek, värden som finns i fastigheten, behov av infrastruktur m.m.
På längre sikt bör vidare bostadsbeskattningen förändras så att:
- kommunerna återfår sin beskattningsrätt av fastigheter, - - bostadsskatterna omfattas av en skatteväxling, där växlingen sker gentemot högre energiskatt (eventuellt minskat ränteavdrag och/eller ökad realisationsvinstskatt), - - ett miljöklassificeringssystem för hus införs och beaktas vid beskattningen. -
Vi kommer naturligtvis att mer ingående redovisa våra ställningstaganden i annat lämpligt sammanhang, om inte förr så under höstens allmänna motionstid.
4. Hyresgästinflytandet vid ombyggnad
Rigmor Ahlstedt (c), Erling Bager (fp) och Ulf Björklund (kds) anför:
I flera motioner, bl.a. från c, fp och kds, har anförts att det är olämpligt att införa en temporär regel om hyresgästinflytande med den utformning som regeringen föreslagit. Vårt ställningstagande vad gäller regeringsförslaget kvarstår. Vid utskottsberedningen av frågan har emellertid den temporära regeln begränsats och inriktats på ett sådant sätt att vi valt att ändå acceptera att en sådan införs. Genom att regeln, med utskottets utformning, endast kommer att gälla de fall där fastighetsägaren avser att säga upp sina hyresgäster berörs endast ett mindre antal ombyggnader. Även om vi således gör bedömningen att denna regel endast kan bli aktuell att tillämpa i några enstaka fall kan det inte uteslutas att det just i dessa fall därigenom kan undvikas långvariga konflikter om hur en ombyggnad genomförts. Som utskottet anför bör i första hand samförståndslösningar eftersträvas i dessa frågor.
Våra ställningstaganden i frågan om hur fastighetsägarnas och hyresgästernas intressen vid ombyggnad framgent skall tillgodoses kommer vi att närmare redovisa i samband med att regeringen i höst, enligt vad som aviserats, presenterar sitt förslag i frågan.
Utskottets lagförslag
Förslag till lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt att det i övergångsbestämmelserna till lagen (1990:652) om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt skall införas en ny punkt 6 av följande lydelse.
6. I stället för vad som följer av 3 § första stycket skall det vid 1998 års taxering inte tas ut fastighetsskatt på bostadsdelen för fastigheter bebyggda med byggnader vilka innehåller bostäder och har värdeår 1991. Om fastighetsskatt skall beräknas enligt olika grunder för skilda delar av fastigheten skall 3 § femte stycket tillämpas.
__________________________
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.
Skatteutskottets yttrande
1995/96:SkU8y
Fastighetsskatten för bostäder med värdeåret 1991
Till bostadsutskottet
Bostadsutskottet har berett skatteutskottet tillfälle att yttra sig över proposition 1995/96:101 De ekonomiska villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet, m.m., i vad avser fastighetsskatt för bostäder med värdeår 1991 och de motioner som har väckts i ärendet. Utskottet får anföra följande.
Fastighetsskatten på bostäder har höjts från 1,5 till 1,7 % av taxeringsvärdet fr.o.m. 1997 års taxering. Fr.o.m. 1997 års taxering utgår fastighetsskatt även på kommersiella lokaler i hyreshus, med 1 % av taxeringsvärdet på lokaldelen.
Bostäder som har färdigställts efter år 1990, dvs. bostäder med värdeår 1991 eller senare, är befriade från fastighetsskatt för de fem kalenderår som följer efter värdeåret. För de därpå följande fem kalenderåren utgår halv fastighetsskatt.
1990 års skattereform innehöll särskilda övergångsbestämmelser för hyreshus och småhus med värdeåren 1973-1990. Reglerna har inneburit hel eller halv befrielse från fastighetsskatten fr.o.m. 1992 års taxering, och skattelättnaderna har avtrappats successivt. Under beskattningsåret 1996 kvarstår dessa lättnader helt eller delvis för hyreshus med senare värdeår än 1982, och skattelättnaderna upphör helt efter taxeringsåret 2000. I fråga om småhusen har övergångsbestämmelserna begränsat sig till värdeåren 1986-1990 och till befrielse från hälften av fastighetsskatten. För småhusen har skattelättnaderna för dessa årgångar bortfallit fr.o.m. beskattningsåret 1996.
Skattelättnaderna omfattar inte den fastighetsskatt som fr.o.m. 1997 års taxering utgår på affärslokaler.
I propositionen konstateras att det - som en följd av reglernas konstruktion - vid 1998 års taxering för första gången skall tas ut halv fastighetsskatt för bostäder med värdeår 1991, samtidigt som hyreshusenheter med värdeår 1989 och 1990 ännu är helt skattebefriade. Eftersom detta enligt regeringens uppfattning inte är rimligt föreslår regeringen att fastighetsskatt inte skall tas ut för hyreshus med värdeår 1991 för 1997. Eftersom reglerna i fråga om årgångarna 1991 och senare är lika för hyreshus och småhus anser regeringen att den föreslagna åtgärden bör gälla även i fråga om småhusen.
Skattebortfallet beräknas till 280 miljoner kronor och finansieras enligt propositionen inom ramen för de 2 miljarder kronor som avsatts hösten 1994 för framtida åtgärder i syfte att reducera företagsskatten.
De motioner som har väckts i ärendet innehåller inte någon erinran mot det föreslagna undantaget för fastighetsskatt för 1991 års bostäder. I motion Bo17 av Roy Ottosson m.fl. (mp) anförs dock att åtgärden bör finansieras på annat sätt än med medel som har reserverats för skattelättnader för företag. Motionärerna yrkar därför avslag på den i propositionen föreslagna finansieringen och att riksdagen hos regeringen begär ett nytt förslag i denna fråga (yrkandena 1 och 2). - Motion Bo18 av Owe Hellberg m.fl. (v) innehåller en kritik mot hur problemen inom bostadssektorn hanterats i samband med 1990 års skattereform, särskilt i fråga om årgång 1991. Yrkande 4 i denna motion innebär att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad som anförts i motionen i detta hänseende.
Utskottet finner att det föreslagna undantaget från fastighetsskatt för bostäder med värdeåret 1991 bör godtas. Utskottet tillstyrker alltså proposi tionen i den delen. Enligt utskottets mening bör dock den föreslagna lagtexten förtydligas så att det framgår att skattelättnaden avser endast bostäder och således inte affärslokaler och liknande.
När det gäller finansieringen utgår utskottet från att det aktuella förslaget inte kommer att ändra förutsättningarna för de överväganden som pågår rörande ändringar på företagsbeskattningens område. Med hänvisning härtill avstyrker utskottet motion Bo17 yrkandena 1 och 2.
Kritiken i motion Bo18 mot hanteringen av de aktuella frågorna i samband med 1990 års skattereform har enligt utskottets uppfattning inte sådan inne börd att den bör föranleda något särskilt ställningstagande från riksdagens sida. Utskottet avstyrker motionen i denna del (yrkande 4).
Tre motioner angår bostadsbeskattningens allmänna utformning.
I motion Bo21 yrkar Ulf Björklund och Michael Stjernström (kds) tilläggsdirektiv till Bostadspolitiska utredningen rörande en omfattande översyn av boendebeskattningen i syfte att sänka skattetrycket på bostäder (yrkande 1). I motionen anförs bl.a. att höjningen av fastighetsskatten från 1,5 till 1,7 % samtidigt som nya taxeringsvärden skall läggas till grund för beskattningen medför förödande konsekvenser för många familjer, särskilt för dem som bor i storstäder och inom attraktiva områden. Översynen bör enligt motionen även innefatta förmögenhetsskatten. Motion Bo23 av Erling Bager och Isa Halvarsson (fp) grundar sig på liknande skäl och innefattar krav på skyndsamma lättnader i fastighetsskatten, särskilt inom speciellt utsatta områden, och i förmögenhetsskatten (yrkandena 1 och 2). Yrkande 1 i motion Bo24 av Carl Bildt m.fl. (m) innebär att riksdagen som sin mening bör ge regeringen till känna att fastighetsskatten bör slopas successivt och för småhusen och bostadsrätterna ersättas med en schablonbeskattning som grundar sig på det taxerade byggnadsvärdet. Yrkande 2 i denna motion innehåller krav på förslag från regeringen om en sänkning av skattesatsen för fastighetsskatten till 1,5 % med verkan fr.o.m. 1996 och om att hälften av den del av markvärdet som överstiger 100 000 kr undantas från beskattning.
Enligt utskottets uppfattning är det inte motiverat att med anledning av den detaljändring som regeringen föreslår gå in på en närmare bedömning av de omfattande ändringar som föreslås i motionerna. Utskottet vill dock erinra om att utgångspunkten för fastighetsskatten på småhus är en likformig kapitalbeskattning och att det saknas statsfinansiellt utrymme för en allmän sänkning av skatteuttaget. Vid sin senaste behandling av dessa frågor framhöll utskottet (1994/95:SkU28) att höjningen av skattesatsen från 1,5 till 1,7 % gjort det möjligt att undvika en höjning av den garanterade räntan för vissa bostäder som annars skulle ha genomförts, och utskottet såg inte något skäl att tillstyrka en ändring av detta beslut. Utskottet anförde också att ett system med beskattning av en schablonintäkt, som bestäms på ett sådant sätt att den statsfinansiella effekten blir neutral, inte skiljer sig på något mer avsevärt sätt från den nuvarande fastighetsskatten. Enligt utskottets mening var det därför inte aktuellt med en övergång till schablonintäktsbeskattning. Utskottet vidhåller sin uppfattning i dessa frågor och vill också framhålla att effekterna av det nuvarande systemet ses över fortlöpande inom Finansdepartementet och Riksskatteverket. De speciella problemen för den bofasta befolkningen i vissa skärgårdsområden och andra attraktiva fritidsområden har också tagits upp i en särskild översyn inom Finansdepartementet som har målsättningen att redovisa sitt arbete före halvårsskiftet 1996. I proposition 1995/96:198, som behandlas av riksdagen senare i vår, har regeringen som en följd av 1996 års fastighetstaxering föreslagit att fribeloppet för förmö genhetsskatten höjs från 800 000 till 900 000 kr vid 1997 års taxering. I propositionen anförs bl.a. att den översyn som pågår rörande förmögenhets skatten kommer att redovisas inom kort i en särskild promemoria och att regeringen efter remissbehandling kommer att lägga fram förslag om en reformerad förmögenhetsskatt fr.o.m. 1998 års taxering.
Med det anförda avstyrker utskottet motionerna Bo21, Bo23 och Bo24 i angivna delar.
Stockholm den 18 april 1996
På skatteutskottets vägnar
Lars Hedfors
I beslutet har deltagit: Lars Hedfors (s), Anita Johansson (s), Sverre Palm (s), Karl-Gösta Svenson (m), Lisbeth Staaf-Igelström (s), Rolf Kenneryd (c), Björn Ericson (s), Carl Fredrik Graf (m), Inger Lundberg (s), Lars Bäckström (v), Ulla Rudin (s), Jan-Olof Franzén (m), Ronny Korsberg (mp), Holger Gustafsson (kds), Lars U Granberg (s), Carl Erik Hedlund (m) och Karin Pilsäter (fp).
Avvikande meningar
Fastighetsskatten för bostäder med värdeåret 1991
1. Lars Bäckström (v) anför:
I propositionen föreslås att bostäder med värdeåret 1991 befrias från fastig hetsskatten för år 1997. Som anförs i motion Bo18 av Owe Hellberg m.fl. (v) löser inte förslaget de aktuella problemen. Året därpå, 1998, är ränte subventionen mindre och skulden på fastigheten lika stor. Problemen kvarstår således. Den enda anledningen till den föreslagna skattebefrielsen är att 1991 års årgång annars skulle få betala skatt före 1989 och 1990 års årgångar till följd av de konstiga särreglerna i samband med 1990 års skattereform.
Vänsterpartiet accepterar den föreslagna skattebefrielsen men ger ett klart underkännande till hur hela denna fråga har hanterats från början. Befrielsen från fastighetsskatten öppnar också för en fortsatt debatt om fastighetsskatten. Jag instämmer i motionärernas uppfattning att utformningen av denna skatt är en fråga som den bostadspolitiska utredningen bör ta ställning till.
Vad som här har anförts bör riksdagen med bifall till motion Bo18 yrkande 4 som sin mening ge regeringen till känna.
2. Ronny Korsberg (mp) anför:
Av motion Bo17 av Roy Ottosson m.fl. (mp) framgår att Miljöpartiet instämmer i regeringens uppfattning att vissa ekonomiska lättnader behövs för det sent byggda bostadsbeståndet. Regeringens förslag till skattelättnader, som beräknas medföra ett skattebortfall på 280 miljoner kronor, är med den utgångspunkten rimligt. Att som regeringen föreslår finansiera åtgärden med pengar som i tidigare riksdagsbeslut reserverats för skattelättnader för företag är emellertid olämpligt. Som anförs i motionen bör regeringen fullfölja tidigare beslut och lägga fram konkreta förslag i riksdagen om lämpliga skattelättnader för företag. De nu föreslagna skattelättnaderna för vissa sent byggda bostäder måste då finansieras på annat sätt.
Jag instämmer alltså i motionärernas yrkanden om avslag på den i propo sitionen föreslagna finansieringen (yrkande 1) och om nytt förslag från regeringen i detta hänseende (yrkande 2).
Övriga frågor angående beskattningen av bostäder
3. Karl-Gösta Svenson m.fl. (alla m) anför:
Sedan den socialdemokratiska regeringen tillträdde hösten 1994 har fastig hetsbeskattningen skärpts kraftigt. Basen för uttag av fastighetsskatt har breddats fr.o.m. 1996 till att åter omfatta kommersiella lokaler och dessutom industrifastigheter. För småhus och flerbostadshus har skatten höjts från 1,5 till 1,7 % av taxeringsvärdet. Genom fastighetstaxeringen 1996 och den årliga omräkningen av taxeringsvärdena kommer skatteuttaget att öka ytterli gare. Ökningen beräknas bli närmare 5 miljarder kronor, varav ungefär hälften är en följd av den höjda skattesatsen. Detta innebär givetvis ökade boendekostnader. Eftersom skatten baseras på fastighetens marknadsvärde blir variationerna stora mellan olika delar av landet med orimliga resultat för många hushåll, särskilt i attraktiva områden.
Som framhålls i motion Bo24 av Carl Bildt m.fl. (m) visar de utredningar som har presenterats under den borgerliga regeringsperioden att fastighetsskatten strider mot tanken på neutralitet mellan olika former av näringsverksamhet och investeringar och är en felaktig metod för beskattningen av ägda bostäder. På sikt bör därför fastighetsskatten slopas och för småhusen och bostadsrätterna ersättas med en schablonmässigt beräknad intäkt av kapital. Därmed återställs den symmetri som motiverar rätten till avdrag för ränteutgifter för lånat kapital i bostaden. En planmässig avveckling av fastighetsskatten bör också genomföras som en anpassningen av den svenska skattenivån till det väsentligt lägre genomsnittet för OECD- länderna. För att begränsa de nuvarande snedvridningarna av fastighetsbeskattningen bör man samtidigt reducera underlaget för beskattningen till det taxerade byggnads värdet, dvs. att beskattningen av markvärdet slopas.
Enligt vår uppfattning är det angeläget att fastighetsbeskattningen successivt läggs om i den här angivna riktningen. Med ett lägre skatteuttag skapar man dessutom förutsättningar för en angelägen förenkling av fastighetstaxe ringen. I reformen bör ingå att förmögenhetsskatten slopas.
Som framgår av motionen är det inte möjligt att genomföra dessa ändringar med verkan redan från den 1 januari 1996. Motionärerna föreslår därför tillfälliga åtgärder som går i samma riktning som den långsiktiga lösning som här har skisserats. En sådan åtgärd är att fastighetsskatten på bostäder sänks från 1,7 till 1,5 % av taxeringsvärdet fr.o.m. den 1 januari 1996. Samtidigt bör de orimliga regionala skillnaderna undanröjas eller lindras genom att markvärdet inte tas upp till beskattning fullt ut. I avvaktan på en permanent lösning bör uttag av fastighetsskatt inte ske på hälften av det markvärde som överstiger 100 000 kr.
Vidare anförs i motionen att gränsen för skattepliktig förmögenhet bör höjas till åtminstone 1,2 miljoner kronor i avvaktan på att förmögenhetsskatten slopas helt. Även sambeskattningen av förmögenheter bör slopas. Vi avser att återkomma till dessa frågor i annat sammanhang senare i vår.
Vi tillstyrker att riksdagen med bifall till motion Bo24 yrkandena 1 och 2 som sin mening ger regeringen till känna vad som här har anförts om fastighetsskatten och begär att regeringen lägger fram de nyss angivna förslagen om en omedelbar sänkning av skattesatsen för fastighetsskatten och reducering av markvärdet som underlag för skatten. Därmed tillgodoses i allt väsentligt yrkande 1 i motion Bo21 och yrkandena 1 och 2 i motion Bo23.
4. Karin Pilsäter (fp) och Holger Gustafsson (kds) anför:
Fr.o.m. 1996 har skattesatsen för fastighetsskatten för samtliga bostads fastigheter höjts till 1,7 % av taxeringsvärdet. Från samma tidpunkt gäller nya taxeringsvärden för egnahem, baserade på 1994 års marknadsvärde. Samtidigt gäller att taxeringsvärdena justeras årligen i ett nytt system med s.k. rullande fastighetstaxering. De sammanlagda effekterna härav blir förödande för många familjer. Värst drabbade är de som bor i storstäder och skärgårdar. Många barnfamiljer, pensionärer med låga inkomster, de som köpt sina hus när priserna stod som högst under åren 1988-1991 och familjer som drabbas av arbetslöshet kommer helt enkelt inte att ha råd att bo kvar.
I motionerna Bo21 av Ulf Björklund och Michael Stjernström (kds) och Bo23 av Erling Bager och Isa Halvarsson (fp) yrkas mot denna bakgrund en översyn av reglerna i syfte att sänka fastighetsskatten till 1,5 % av taxeringsvärdet, att begränsa fastighetsskatten i storstäder och skärgårdar genom en takregel, t.ex. så att skatten på marken slopas eller halveras över ett visst taxeringsvärde, samt att begränsa förmögenhetsskatten genom att slopa sambeskattningen (motion Bo21) och genom att höja det skattefria grundbeloppet till 2 miljoner kronor (motion Bo23). Enligt vår uppfattning bör riksdagen med bifall till motionerna Bo21 yrkande 1 och Bo23 yrkandena 1 och 2 hos regeringen begära en skyndsam utredning och förslag till riksdagen med denna inriktning. Därmed tillgodoses i väsentliga delar även syftet med yrkandena 1 och 2 i motion Bo24 av Carl Bildt m.fl. (m).
Innehållsförteckning
Sammanfattning 1 Propositionen 1 Motionerna 2 Yttrande 3 Skrivelser m.m. 3 Utskottet 3 Inledning 3 Fastighetsskattefrågor 4 Fastighetsskatt för bostäder med värdeår 1991 4 Bostadsbeskattning i övrigt 5 Vissa frågor angående tillämpningen av 1993 års stödregler 6 Bostadsfinansieringsreglerna på längre sikt 6 Subventionsandelen för bostäder som påbörjas år 1996 7 Möjligheten att binda räntenivån från byggstart 8 Kreditgarantins andel av garantiunderlaget 9 Vissa villkor för statligt räntestöd 10 Hyresgästinflytandet vid ombyggnad 10 Konsumentskydd vid nybyggnad av småhus 14 Övriga frågor 15 Förhållandena på bostadsmarknaden 15 Habitat 16 Vissa tidsfrister för stöd från fonden för fukt- och mögelskador 16 Hemställan 17 Reservationer 19 1. Finansieringen av skattelättnaden (mp) 19 2. Hanteringen av fastighetsskattefrågan (v) 19 3. Bostadsbeskattningen i allmänhet (m) 20 4. Bostadsbeskattningen i allmänhet (fp, kds) 21 5. Bostadsfinansieringsreglerna på längre sikt (v) 22 6. Möjlighet att binda räntenivån (v) 22 7. Hyresgästinflytandet vid ombyggnad (m) 23 8. Förhållandena på bostadsmarknaden (v) 24 Särskilda yttranden 25 1. Bostadsbeskattningen i allmänhet (c) 25 2. Bostadsbeskattningen i allmänhet (v) 26 3. Bostadsbeskattningen i allmänhet (mp) 26 4. Hyresgästinflytandet vid ombyggnad (c, fp, kds) 27 Utskottets lagförslag 28 Skatteutskottets yttrande, 1995/96:SkU8y 29 Gotab, Stockholm 1996