Civilutskottets betänkande i anledning av motioner angående hyres- och hyresregleringslagstiftningen (Betänkande 1972:CU11 Civilutskottet)

CU 1972:11

Nr 11

Civilutskottets betänkande i anledning av motioner angående hyres- och
hyresregleringslagstiftningen

Motionerna

Utskottet har behandlat motionerna 1972:

779 av fru Lewén-Eliasson m. fl. (s) vari — såvitt nu är i fråga —
hemställs att riksdagen hos Kungl. Maj:t begär att man åter prövar frågan
om rättsligt skydd för inneboende med hyreskontrakt och villkor om
uppsägningstid,

1425 av herr Engström m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen uttalar
sig för en skyndsam ändring av hyresregleringslagens 3 § första stycket,
innebärande att hyrorna får fastställas till högst de belopp som skulle ha
godkänts vid statlig belåning, samt att riksdagen hos regeringen hemställer
att erforderligt förslag till sådan lagändring utarbetas och föreläggs
riksdagen,

1433 av herr Hermansson m. fl. (vpk) vari — såvitt nu är i fråga —
föreslås att riksdagen uttalar sig för en omarbetning av § 48 Lag av den
14 juni 1970 om nyttjanderätten till fast egendom (hyreslagen), så att
det grundläggande vid hyressättningen blir fastighetens drift- och
självkostnader samt att hyra med hänsyn till standard och bostadsmiljö ej
får överstiga hyresnivån för jämförliga lägenheter.

Gällande ordning m. m.

Lagen (1942:429) om hyresreglering m. m. (hyresregleringslagen)
gäller från och med den 1 oktober 1972 endast lägenheter i hus
färdigställda senast år 1957. För tid dessförinnan gäller lagen hus som
färdigställts senast år 1968. För ett antal lägenheter som färdigställts år
1968 och tidigare har grundhyra ännu inte fastställts. Detta skall då ske
med hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter vilket
bl. a. innebär att hänsyn tas till finansieringsförhållandena. Grundhyran
jämte den vid utgången av år 1968 för lägenheten gällande generella
hyreshöjningen kommer för tid fr. o. m. den 1 januari 1969 att utgöra
den för lägenheten tillåtna bashyran enligt lagens lydelse fr. o. m.
sistnämnda dag.

Stadgandet i 12 kap. 48 § jordabalken medger — för att ge balkens
bestämmelserom besittningsskydd för bostadshyresgäst ett reellt innehåll
— att hyresnämnd får pröva skäligheten av den hyra som ställs som
villkor för förlängning av ett hyresavtal. Prövningen avser att konstatera
om den fordrade hyran väsentligt överstiger hyran för lägenheter som

med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Produktionskostnader och
finansieringsförhållanden är sålunda i detta sammanhang utan betydelse.

Vid tillämpning av lagrummet i ort där mera påtaglig bostadbrist råder
skall enligt dess andra stycke ur jämförelsematerialet uteslutas lägenheter
där hyran inte är rimlig med hänsyn till hyresläget för närmast jämförliga
lägenheter i nybyggda bostadshus.

I 12 kap. 54 och 55 §§ jordabalken ges bestämmelse om prövning
även av förstagångshyra i vissa orter. Vid denna prövning skall 48 § äga
motsvarande tillämpning.

Vid statsmakternas beslut vid 1971 års riksdag (prop. 1971:103, CU
18) om bl. a. en fortsatt avveckling av hyresregleringen för hus som
färdigställts under åren 1958—1968 anfördes bl. a. att en årgångsvis
avveckling borde bestämmas så att det blir möjligt att bilda sig en
någorlunda säker uppfattning om hur hyreslagens bruksvärdessystem
fungerar beträffande ett något äldre lägenhetsbestånd på bristorter.
Riksdagen avslog därvid ett motionsyrkande om översyn av hyressättningsnormerna
i 48 §. Civilutskottet anförde bl. a. följande:

Vad angår frågan om en översyn av hyressättningsnormerna i 48 §
hyreslagen får utskottet erinra om att erfarenheterna av normernas
tillämpning ännu är mycket begränsade. Tillräckligt underlag för uttalanden
om ändring av bestämmelserna i viss riktning saknas därför. Frågan
om hyressättningsnormemas utformning torde vidare komma att belysas
vid (den nyssnämnda) översynen av hyreslagstiftningen, bl. a. i anledning
av framställning i ämnet från hyresgäströrelsens sida. Motionen
1971:1461 bör därför inte föranleda någon riksdagens åtgärd i detta
sammanhang.

Kungl. Maj:t har den 11 februari 1972 beslutat inhämta lagrådets
yttrande över förslag till lag om ändring i jordabalken. Lagförslaget berör
i första hand utformningen av besittningsskyddsproceduren vid tvister
om lokalhyra och anläggningsarrende. Vidare föreslås en redaktionell
jämkning i bestämmelserna om fullföljdsrätten vid prövning av förstagångshyra.
Förslagen har föranletts av vid översynen av förfarandet i
hyrestvister och hyreslagstiftningen i övrigt framkomna brister som det
ansetts angeläget att omedelbart rätta till.

Översynen i övrigt har lett fram till en inom justitiedepartementet
upprättad PM med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen m. m. (Ds
Ju 1972:5) vilken remissbehandlas. Förslagen — avsedda att träda i kraft
den 1 juli 1973 — innebär i huvudsak följande ändringar:

1. Bostadshyresgäst bör få rätt att säga upp hyresavtalet för att få
villkoren omprövade enligt hyreslagen.

2. I hyreslagen bör föras in en bestämmelse att bostadshyresgäst i
princip inte skall vara skyldig att betala en retroaktiv höjning av hyran.
Bestämmelsen innefattar inte höjningar enligt hyresregleringslagen.

3. Villkor som innebär att hyresgäst skall utge högre hyra än förut får
fastställas att gälla för tid innan hyresgästen fått del av avflyttningsmeddelande
endast om hyresgästen samtyckt därtill eller särskilda skäl
föreligger.

CU 1972:11

4. Det särskilda besittningsskyddsbrytande förhållandet att hyresavtalet
beror av anställning inom lantbruket eller för skötsel och tillsyn av
fastighet tillförs som ytterligare krav att hyresförhållandets upphörande i
anledning av arbetsavtalets upphörande inte skall vara obilligt mot
hyresgästen.

5. Bruksvärdesreglerna i 48 § hyreslagen formuleras om utan ändring i
sak för att undvika intrycket att hyresvärden ensidigt kan diktera
villkoren för den fortsatta förhyrningen.

6. I bytesärenden bör bostadsförmedling som begär tillstånd till
överlåtelse av lägenhet få samma ställning som hyresgäst och således
betraktas som part.

7. Klander skall inte få anföras mot hyresnämnds beslut i fråga om
byte av bostadslägenhet.

8. Hyresvärd bör få rätt att genast återta lägenhet när det står klart
att hyresgästen övergett den.

9. Ändrade regler bör ges i fråga om hyresnämnds kompetens i hyres-,
arrende- och bostadsrättstvister och verkan av dess beslut samt i fråga om
klander- och besvärstid m. m.

10. Nuvarande bestämmelser i hyresregleringslagen om otillbörligt
vederlag vid upplåtelse m. m. ges motsvarighet även utanför lagens
tillämpningsområde.

11. Förbudet i hyresregleringslagen mot kontorisering m. m. förs
över till en ny lag med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter.

Lagutskottet har i sitt betänkande LU 1972:2 behandlat frågor om
priskontroll vid överlåtelse av bostadsrätt.

Utskottet

Frågan om hyreskontroll för inneboenderum m. m. behandlades av
1971 års riksdag (CU 1971:12). Utskottet har inte funnit anledning till
ett ändrat bedömande. Någon åtgärd från riksdagens sida kan inte anses
påkallad i anledning av motionen 1972:779 i denna del.

Det i motionen 1972:1425 framförda förslaget syftar till ändringar i
hyresregleringslagen så att för de lägenheter där bashyran ännu inte
slutligt fastställts skälighetsprincipen skulle knytas till kostnaderna vid
statlig belåning vare sig sådan använts eller inte. Förslaget anknyter till
motionsförslag som behandlats i utskottets betänkande CU 1971:18.

Ett tillgodoseende av motionsförslaget skulle innebära att bashyran
för hus, färdigställda samma år, skulle beräknas efter skilda grunder
beroende på om beslut hunnit fattas eller ej när ändringen skulle träda i
kraft. Det skulle innebära att bashyran i vissa fall sattes efter andra
finansieringsförutsättningar än som faktiskt stod till buds och även
innebära en retroaktiv lagstiftning. Hur önskvärt och berättigat kravet än
kan framstå i de fall där byggherren frivilligt avstått från statliga lån och
där hyresgäst tecknat kontrakt utan att kunna förutse detta har utskottet
inte funnit möjlighet att tillgodose motionens syfte. Den skälighetsprövning
som hyresnämnd har att göra torde enligt även gällande praxis —

CU 1972:11

främst beträffande retroaktiv hyra — innebära ett hänsynstagande till
åberopade omständigheter.

I motionen 1972:1433 föreslås ett uttalande för att i hyreslagen skriva
in en hyressättningsregel som med mönster i tidigare hyresreglering
anknyter även till en direkt kostnadsprövning.

Motionsförslaget innebär ett uttalande till förmån för en fortsatt
hyresreglering om än i andra former. Enligt utskottets mening bör
ytterligare erfarenheter av hyreslagens hyressättningsregler avvaktas.

Frågan om hyresregleringens slutliga avveckling får bedömas vid senast

1974 års riksdag i belysning även av erfarenheterna av 1971 års reform.
Utskottet hemställer

1. beträffande hyreskontroll för inneboenderum m. m. att

riksdagen avslår motionen 1972:779 såvitt nu är i fråga,

2. beträffande hyresregleringslagen att riksdagen avslår motionen
1972:1425,

3. beträffande hyreslagen att riksdagen avslår motionen

1972:1433 såvitt nu är i fråga.

Stockholm den 6 april 1972
Pä civilutskottets vägnar
ERIK GREBÄCK

Närvarande: se under utskottets betänkande CU 1972:12.

Reservationer

1. beträffande hyresregleringslagen av herrar Lindkvist (s) och Werner i
Tyresö (vpk) som anser att

dels det stycke i utskottets yttrande som på s. 8 börjar med ”Ett
tillgodoseende” och på s. 9 slutar med ”åberopade omständigheter” bort
ersättas med text av följande lydelse:

”1 ett stort antal fall har hyresgäst tecknat hyresavtal med preliminärt
angivet hyresbelopp i tro, att den definitiva hyran skulle komma att ligga
i närheten av den preliminära. De har utgått från att den preliminära
hyran angetts på grundval av de förmånligaste finansieringsförutsättningarna.
I flera fall har byggherren disponerat byggandet så att statliga lån
inte kan erhållas och i åter andra fall — i syfte att genom en annan
kalkylmetod få upp hyresnivån - frivilligt avstått från bostadslån trots
att sådant kunnat beviljas. Ibland kan hyresgästen vid avtalets ingående ha
utgått från att statlig belåning sökts, i andra fall har han också förvissat
sig om att så varit fallet. Vid hyresnämndens fastställelse av hyran till en
nivå som svarar mot den dyrare finansieringen har hyresgästerna fått
hyreshöjningar av en helt oförutsedd omfattning. Fastighetsägarintressen,
kombinerade med bankintressen, har å andra sidan tillförsäkrat sig en

CU 1972:11

långsiktigt förbättrad avkastning på fastighetskapitalet. Den sålunda
beskrivna situationen har varit särskilt vanlig för hus sorn färdigställts
åren 1960—1968. Flera tusen lägenheter har fortfarande hyran preliminärt
bestämd i väntan på slutligt avgörande och, i vissa fall, även på
ansökan därom.

Det i regel på standardformulär tecknade hyresavtalet innehåller inga
utfästelser från hyresvärdens sida om finansieringsförutsättningarna.
Avtalslagens regler om svikligt förfarande och bristande förutsättningar är
sådana att — även om grunderna är i princip desamma - därmed inte kan
uppnås rättelse. Hyresnämndernas praxis inom ramen för den skälighetsprövning
som åligger dem torde i huvudsak ha riktat sig mot schablonbestämning
av för vilken tid före prövningsansökan som den höjda hyran
dessutom skall utgå retroaktivt.

Hyresgästen saknar sålunda lagfäst grund för att kunna påräkna
jämkning i hyresavtalet — detta även om hyresvärden insett att
preliminäravtalet tecknats under förutsättningar som inte skulle förbli
bestående. Krav på ändring i hyresregleringslagen i enlighet med
motionsyrkandet har mötts av invändningar att en sådan ändring skulle få
retroaktiv verkan — dvs. ge hyresvärden en lägre avkastning än den han
kunnat se fram mot på grund av nuvarande regler. En sådan formalistisk
tolkning av hyreskontraktet bör inte kunna hindra ett bifall till
motionsyrkandet. I stället bör de allmänt godtagna grunderna för
reglerna om ogiltighet och jämkning i avtal kunna tas till utgångspunkt
för en speciallagstiftning. Det skulle t. o. m. kunna övervägas att åter
erbjuda fastighetsägaren bostadslån för att möta retroaktivitetsinvändningarna.

Enligt utskottets mening bör riksdagen bifalla motionen 1972:1425
och därvid förutsätta att ett lagförslag läggs fram redan för 1972 års
riksdag.”

dels utskottets hemställan under 2 bort ha följande lydelse:

”2. beträffande hyresregleringslagen att riksdagen bifaller motionen
1972:1425,”

2. beträffande hyreslagen av herr Werner i Tyresö (vpk) som anser att

dels det stycke i utskottets yttrande på s. 9 som börjar med
”Motionsförslaget innebär” och slutar med ”års reform” bort ha följande
lydelse:

”Den regionala och kategorimässiga avvecklingen av hyresregleringen
fortsätter enligt de fullmakter som riksdagsmajoriteten gett Kungl. Maj:t.
Möjligheterna att i hyreslagen skriva in spärrar mot oskäliga hyreshöjningar
har inte beaktats i den översyn till vilken 1971 års riksdag
hänvisade (CU 1971:18 s. 10) i motsvarande fråga. Mot denna bakgrund
måste riksdagen ta initiativ till en i motionen 1972:1433 föreslagen
omarbetning av 48 § hyreslagen. De anförda motiven bakom hyreslagen
om övergång till marknadshyror och bruksvärdesregeln i 48 § är enligt
utskottets mening tillräckliga skäl för att hyreslagen i detta avseende

CU 1972:11

måste ändras utan att ytterligare erfarenheter avvaktas. Hyresprövningsbestämmelsema
i hyreslagen kan inte få utgå från jämförelser med de
rekordhöga hyrorna i nyproduktionen. Bruksvärdesregeln blir med denna
jämförelse en lagbestämmelse som successivt pressar upp hyroma i det
äldre privata fastighetsbeståndet. En anknytning till drift- och självkostnader
bör vara den grundläggande principen för hyresprövningsbestämmelserna.
Självkostnadsprincipen kan i enskilda fall leda till oacceptabla
hyror. En andra punkt bör därför vara spärrar i form av en jämförelseprövning.
Men jämförelsen får därvid inte göras med rekord hy roma i
nyproduktionen utan med lägenheter av samma årgångar i allmännyttiga
företag eller annat äldre fastighetsbestånd. Detta kräver en omarbetning
av § 48 och att nya motiv läggs till grund för hyressättningsparagrafen.
Det förhållandet att regeringen vid översynen av hyreslagen inte tagit upp
frågan om en ändring av § 48 och skapar ett labilt läge, som underlättar
hyresregleringens avskaffande och en övergång till marknadshyror även i
bristorterna. En ändring av § 48 och motiven bakom densamma framstår
som synnerligen angeläget. Utskottet tillstyrker bifall till motionen
1972:1433 i denna del.”

dels utskottets hemställan under 3 bort ha följande lydelse:

”3. beträffande hyreslagen att riksdagen med bifall till motionen
1972:1433 såvitt nu är i fråga som sin mening ger Kungl.
Maj:t till känna vad utskottet anfört,”