Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden
Betänkande 1993/94:BoU6
Bostadsutskottets betänkande
1993/94:BOU06
Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden
Innehåll
- Sammanfattning
- Propositionen
- Motionerna m.m.
- Utskottet
- Hemställan
- Reservationer
- Bilaga
- Innehållsförteckning
1993/94 BoU6
Sammanfattning
Utskottet tillstyrker regeringens förslag om vissa åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden. Förslagen innebär bl.a. att statlig kreditgaranti skall kunna medges för s.k. omfördelningslån samt att vissa låneförutsättningar för att erhålla räntebidrag tas bort. Förslaget innebär också en tillfällig utökning av statens garantiåtagande för sådana ny- och ombyggnader av bostäder som påbörjas under åren 1993--1995.
Socialdemokraterna har avgivit fyra reservationer till betänkandet.
Propositionen
Regeringen har i proposition 1993/94:76 föreslagit riksdagen att godkänna
1. vad regeringen förordar om slopade krav på särskild lånefinansiering i samband med räntebidrag enligt äldre bestämmelser (avsnitt 5.2),
2. införandet av en särskild statlig kreditgaranti för att möjliggöra lån för att omfördela vissa ränteutgifter i enlighet med vad regeringen förordar (avsnitt 5.3),
3. vad regeringen förordar om utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder som påbörjas före utgången av 1995, m.m. (avsnitt 5.4),
4. vad regeringen förordar i fråga om räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m. (avsnitt 5.5).
Motionerna m.m.
I betänkandet behandlas de med anledning av propositionen väckta motionerna
1993/94:Bo10 av Oskar Lindkvist m.fl. (s) vari yrkas 1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att krav på särskild lånefinansiering i samband med räntebidrag enligt äldre bestämmelser slopas även för finansiering enligt 1992 års regler,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att som villkor för utökad statlig kreditgaranti långivare förbinder sig att vid nästkommande konvertering inte åsätta lånet en högre ränta än vad som motsvarar den statliga subventionsräntan.
1993/94:Bo11 av Göran Magnusson m.fl. (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att regeringen snarast bör återkomma till riksdagen med förslag som är bättre ägnade att svara mot behoven av stöd till vissa bostadsrättsföreningar.
1993/94:Bo12 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas 1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att slopande av krav på särskild lånefinansiering enligt äldre regler rörande räntebidrag även avskaffas för finansiering i överensstämmelse med 1992 års regler,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att räntorna inte bör sättas högre vid nästa konvertering än motsvarande statliga subventionränta som villkor för ökad statlig kreditgaranti.
1993/94:Bo13 av Bengt-Ola Ryttar m.fl. (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om nödvändigheten av en social bostadspolitik.
Skrivelser med anledning av förslag i propositionen har inkommit från SABO, Sveriges Fastighetsägareförbund, HSB och Riksbyggen (gemensam skrivelse) och från Svenska Bankföreningen. En skrivelse har inkommit från Danielssons Entreprenad AB DEAB.
Offentlig utfrågning
Utskottet anordnade den 26 oktober 1993 en offentlig utfrågning om utformingen av ett eventuellt framtida bostadsfinansieringssystem och om problemen på bostadskreditmarknaden. Protokollet från utfrågningen har som bilaga fogats till detta betänkande.
Utskottet
Inledning
Med anslutning till vad bostadsutskottet föreslagit i ett yttrande våren 1993 (yttr. 1992/93:BoU9y) förordade finansutskottet (bet. 1992/93:FiU30 s. 65--66) att riksdagen med anledning av två motioner som sin mening borde ge regeringen till känna att en utredning skulle ges i uppdrag att mera specifikt analysera bostadskreditmarknaden och dess problem. Finansutskottet anförde för sin del att utredningen borde bedrivas skyndsamt och att resultatet av den borde redovisas senast den 1 oktober 1993. Riksdagen beslöt i enlighet med utskottsförslaget.
Den 18 oktober 1993 överlämnade utredaren, förutvarande statsrådet Georg Danell, en skrivelse till statsrådet Lundgren med förslag till vissa åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden. Utredarens förslag har den 22 oktober 1993 varit föremål för en hearing i vilken deltog vissa myndigheter och kreditinstitut som på skilda sätt är involverade i bostadskreditgivningen. Även byggherre- och fastighetsägarorganisationer samt vissa arbetsgivar- och arbetstagarorganisationer deltog. Utredaren har i november 1993 avgivit sitt slutliga betänkande -- Stabilisering av bostadskreditmarknaden (SOU 1993:104).
Förslagen i den nu aktuella propositionen bygger i allt väsentligt på skrivelsen av den 18 oktober 1993.
I propositionen, utredningen och skrivelsen lämnas en bakgrundsbeskrivning av problemen på bostadskreditmarknaden. Utskottet hänvisar i denna fråga till redogörelsen bl.a. i propositionen.
I det följande behandlar utskottet de förslag som läggs fram i propositionen i avsikt att stabilisera bostadskreditmarknaden och de motioner som väckts med anledning av propositionen samt vissa skrivelser i ärendet som inkommit till utskottet.
Slopade krav på särskild lånefinansiering i samband med räntebidrag enligt äldre bestämmelser m.m.
För bostadshus som byggts eller byggts om med stöd av bostadslån och räntebidrag enligt de regler som tillämpades fram till utgången av år 1991 gäller att vissa förutsättningar måste uppfyllas för att räntebidrag skulle lämnas.
Sådana krav är förekomsten av ett statligt reglerat lån (bostadslån, ersättningslån eller förvärvslån) samt kravet att bidragsändamålet därutöver är finansierat med viss underliggande kredit. Ytterligare gäller för den låne- och bidragsgivning som gällde före år 1992 att förtida återbetalning av lån eller extra amortering innebär att räntebidraget helt upphör resp. minskar till viss del.
De nu i korthet beskrivna bestämmelserna föreslås i propositionen bli utmönstrade. Regeringen föreslår att de bestämmelser som gällde fram till utgången av år 1991 ändras så att bidrag lämnas oberoende av på vilket sätt det med bidraget avsedda ändamålet är finansierat. Ändringarna föreslås i princip genomföras den 1 januari 1994. De bidrag som avses gäller i första hand sådana räntebidrag som utgått för ny- eller ombyggnad av bostäder enligt nybyggnadslåneförordningen (1986:692), ombyggnadslåneförordningen (1986:693), bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) och ersättningslåneförordningen (1989:858).
När de nu diskuterade kraven enligt de ovan angivna förordningarna avskaffas är avsikten att räntebidrag i fortsättningen skall lämnas för en schablonmässigt beräknad räntekostnad såväl i fråga om lånebelopp som amorteringsplaner, räntebindningstider och räntesatser. När avregleringen trätt i kraft bör, enligt propositionen, beräkningen av räntebidrag göras med utgångspunkt från de lånebelopp, amorteringsplaner och räntebindningstider som skulle tillämpats om kraven på viss lånefinansiering kvarstått.
Ordningen med s.k. nettoavisering föreslås dock behållas men inte utgöra krav för räntebidrag enligt de regler som hittills gällt. Vissa kreditinstitut föreslås erbjudas möjligheten att tillämpa nettoavisering för räntesubventioner enligt 1992 och 1993 års bidragssystem.
Vad nu i korthet redovisats har inte mött invändningar i motionerna. Tvärtom anförs i motion Bo10 (s) att regeringsförslaget om slopande av de särskilda lånevillkoren som förutsättningar för räntebidrag är ägnat att underlätta förhandlingslösningar mellan långivare och låntagare.
I denna motion yrkande 1 och i motion Bo12 (v) yrkande 1 föreslås emellertid att den i propositionen föreslagna utmönstringen av vissa lånevillkor m.m. som skall gälla i ärenden enligt de regler som gällde fram till utgången av år 1991 också bör gälla beslut enligt 1992 års system.
Utskottet vill med anledning av de nu behandlade förslagen anföra följande.
Det finns skäl erinra om att det system som gällde t.o.m. utgången av 1991 i flera avseenden skiljer sig från 1992 års system. Inte minst gäller detta förutsättningarna för att räntebidrag skall kunna beviljas. Vad utskottet syftar på är förhållandet att i det system som trädde i kraft den 1 januari 1992 kopplingen mellan statliga räntesubventioner och lånefinansieringen slopades.
För bostadsrättshus finns dock på grund av nuvarande skatteregler ett samband kvar mellan bidrag och faktiska lån. Utskottet vill i sammanhanget erinra om att överväganden om beskattningen av bostadsrätter behandlats av flera utredningar under de senaste åren och senast av Fastighetsbeskattningsutredningen. Denna utredning har i sitt delbetänkande från juni 1993 Beskattning av fastigheter, del I -- Schablonintäkt eller fastighetsskatt? lämnat förslag som syftar till att ge bostadsrätter samma skatteregler som egnahemmen. Enligt vad utskottet erfarit fortsätter utredningen arbetet med frågan om hur bostadsrättsbeskattningen bör utformas.
Utöver vad ovan redovisats kan erinras om att även andra viktiga förändringar genomfördes i och med att 1992 års system infördes såsom slopandet av mark- och konkurrensvillkoret m.m.
Vad gäller den av motionärerna aktualiserade frågan om att låta också beslut enligt 1992 års system omfattas av omförhandlingar i lånevillkoren anser utskottet att tillräckliga skäl saknas för att genomföra en sådan ordning. Utskottets ställningstagande grundar sig delvis på förhållandet att någon koppling mellan det statliga räntebidraget och lånefinansieringen inte finns, utom för bostadsrättsföreningar, men också på den omständigheten att i samband med införande av 1992 års system en rad av kraven för stöd vid ny- och ombyggnad slopades såsom mark- och konkurrensvillkoren, den kommunala bostadsanvisningsrätten och produktionskostnadsprövningen. I vad rör frågan om att vissa låneregler m.m. inte krävs för att räntebidrag skall kunna medges är förslaget i motionerna redan förverkligat. Vad gäller bostadsrättsföreningarna pågår, som framgått ovan, övervägande om hur beskattningen av dessa bör utformas. Resultatet av detta arbete bör avvaktas.
Med hänvisning till vad nu anförts föreslår utskottet att riksdagen godkänner regeringsförslaget om slopande av krav på särskild lånefinansiering i samband med räntebidrag enligt äldre bestämmelser och avslår motionerna Bo10 (s) yrkande 1 och Bo12 (v) yrkande 1.
Statlig kreditgaranti för omfördelningslån
Regeringsförslaget i denna del innebär sammanfattningsvis följande.
En särskild statlig kreditgaranti införs för sådana lån på kreditmarknaden som tas upp för att tillfälligt begränsa ränteutgifterna på utestående fastighetslån. De nya lån för vilka kreditgaranti föreslås kunna utgå kallas i propositionen omfördelningslån.
Regeringen föreslår att det för rätt till ersättning ur garantin skall krävas dels att omfördelningslånet används för att betala ränta på lån för bostadshus som uppförts eller byggts om med stöd av bostadslån under perioden 1985--1991 eller med stöd av lån med statlig garanti för ny- och ombyggnad enligt 1992 års regler, dels att lånet lämnas som ett led i en ekonomisk rekonstruktion för att undvika en obeståndssituation. Enligt regeringsförslaget bör garantin lämnas med ett belopp motsvarande högst 10 % av låneunderlaget för bostäder resp. garantiunderlaget för statlig kreditgaranti för ny- och ombyggnad av bostäder. Garantin, som föreslås ges formen av fyllnadsborgen, lämnas för en tid av fem år med möjlighet för långivaren att förlänga garantitiden med ytterligare femton år. För att långsiktigt täcka kostnaderna för administration och förluster föreslås en årlig avgift tas ut för garantin. Den nu föreslagna garantin avses införas den 1 januari 1994. Garantiverksamheten skall skötas av Statens bostadskreditnämnd (BKN).
Inga förslag mot propositionen har förts fram i motionerna om införande av en statlig kreditgaranti för att omfördela vissa ränteutgifter utom såvitt avser principerna för bestämningen av subventionsräntan i samband med konvertering. Utskottet föreslår att riksdagen godkänner regeringsförslaget i nu behandlad del.
Frågan om ändring av bokföringsreglerna när det gäller bokföring av omfördelningslån har motivledes tagits upp i motion Bo10 (s). Motionärerna förutsätter att regeringen uppmärksamt följer frågan och snarast tar initiativ till ändringar om problem skulle uppkomma. I en skrivelse till utskottet från Svenska Bankföreningen anförs att mycket talar för att en möjlighet bör införas för vissa låntagare att i bokföringssammanhang aktivera omfördelningslånen. Föreningen anför att de fastighetsägande aktiebolagen kan bli skyldiga att upprätta likvidationsbalansräkning enligt aktiebolagslagen på grund av den ökande skuldbörda som blir följden av ett omfördelningslån.
Den av motionärerna och Bankföreningen aktualiserade frågan har bl.a. tagits upp av utredaren och i propositionen. I propositionen anförs, med anslutning till utredarens uppfattning, att några särskilda bokföringsregler inte bör införas. Utskottet, som inte har tillräckligt underlag för någon annan uppfattning, förutsätter, liksom för övrigt motionärerna i motion Bo10 (s), att regeringen noga följer utvecklingen av långivningen med omfördelningslån. Om så skulle visa sig erforderligt får det vidare förutsättas att regeringen återkommer till riksdagen i ärendet.
I motion Bo10 (s) anförs även att det nu redovisade regeringsförslaget innebär att regeringen i stället för att angripa problemens orsak angriper problemens symptom. Trots invändningarna anser motionärerna att det inte finns tillräckliga skäl avstyrka förslaget i propositionen om särskilda kreditgarantier för omfördelningslån. I yrkande 2 i motionen föreslås emellertid riksdagen göra ett tillkännagivande till regeringen om att som villkor för utökad statlig kreditgaranti skall gälla att långivaren vid nästkommande konvertering inte åsätter lånet en högre ränta än vad som motsvarar den statliga subventionsräntan. Ett motsvarande förslag förs fram i motion Bo12 (v) yrkande 2. Frågan om subventionsräntan har också tagits upp i en till utskottet ställd skrivelse från SABO, Sveriges Fastighetsägareförbund, HSB och Riksbyggen. I skrivelsen föreslås att subventionsräntan beräknas så att den vid konvertering/räntereglering rymmer en räntemarginal om 0,5 procent. Med räntemarginal avses skillnaden mellan marknadsräntan för fastighetslån och subventionsräntan. Statens kostnader för en sådan höjning beräknas i skrivelsen till ca 250 miljoner kronor. I skrivelsen anförs att denna ökade kostnad dock balanseras om konkurs därigenom kan undvikas för 1 000 bostäder. Frågan om subventionsräntan i samband med konvertering har också tagits upp i en skrivelse till utskottet från ett byggentreprenadföretag.
Med anledning av regeringens förslag och förslagen i motionerna m.m. finner utskottet det lämpligt att i korthet beskriva de principer för räntebidragsberäkningar m.m. som gällt under det senaste tiotalet år.
Från mitten av 1980-talet till halvårsskiftet 1989 gällde att godtagbar marknadsränta vid beräkning av räntebidrag, det s.k. räntebidragstaket, bestämdes med ledning av marknadsräntan på tioåriga statsobligationer. Ett påslag om 0,4 procentenheter för räntedifferenser och fond- och förvaltningsbidrag fick göras.
För att bl.a. anpassa reglerna för beräkning av ränta på bostadslånet till dem Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB) använde sedan bolaget ålagts ansvaret för att finansiera nya bostadslån men också för att förenkla låne- och bidragsbestämmelserna beslöt regeringen att fr.o.m. den 1 juli 1989 nya regler skulle gälla för beräkning av den räntekostnad som berättigar till räntebidrag. De då införda reglerna innebar att räntebidrag för bostadslån och bottenlån bestämdes med utgångspunkt från det räntetak som gällde vid lånens utbetalning. Räntetaket låg alltså till grund för räntebidragsberäkningarna oavsett om låntagarens faktiska räntor var högre eller lägre än räntetaket. Samma principer gällde vid konvertering. I 1992 års system slopades, som framgått av föregående avsnitt, i princip kopplingen mellan den faktiska långivningen och de statliga räntesubventionerna. Den ordningen gäller även avseende 1993 års system. I detta system infördes dessutom en del nyheter och förenklades räntebidragsberäkningarna ytterligare. De regler som nu tillämpas innebär att den som byggt eller byggt om bostäder för permanent bruk under viss tid efter färdigställandet får ett årligt bidrag. Inga krav ställs, som framgått av föregående avsnitt, på viss lånefinansiering. Till grund för beräkningen ligger ett bidragsunderlag som bestäms genom två schablonbelopp med utgångspunkt från bostadens yta. Det på basis av ytan beräknade bidragsunderlaget multipliceras med den s.k. subventionsräntesatsen. Denna räntesats bestäms med ledning av marknadsräntorna för bostadsobligationer med en återstående löptid av fem år vid tidpunkten för när bidragstiden börjar löpa. Subventionsräntesatsen anpassas till förändringar i ränteläget vid utgången av vart femte år under bidragstiden.
Den av motionärerna men också i skrivelserna aktualiserade frågan om reglerna för bestämning av subventionsräntan har tilldragit sig stort intresse under det senaste året. Orsaken till detta är bl.a. att bostadsinstituten inte sällan av olika skäl ansett sig nödsakade att kräva en räntemarginal, dvs. skillnad mellan marknadsräntan för fastighetslånet och subventionsräntan, av en storlek som innebär en inte oväsentlig ökning av kapitalkostnaderna, något som i sin tur får betydelse för boendekostnaderna. En av tankarna bakom de nu gällande och ovan beskrivna reglerna var att låntagarna i en konkurrenssituation skulle ges möjlighet att välja den kreditgivare som kunde erbjuda de mest fördelaktiga låne- och räntevillkoren. Att kreditmarknaden och då inte minst bostadskreditmarknaden, praktiskt taget sedan den nu tillämpade ordningen för beräkning av räntebidrag infördes, kommit att möta stora och för många av aktörerna oväntade problem finns många bevis för. Utskottet kan i sammanhanget hänvisa till de uppgifter som finns i propositionen (s. 4--9) om situationen på fastighets- och bostadskreditmarknaden. Det kan också erinras om att vid utskottets offentliga utfrågning den 26 oktober 1993 frågan om svårigheterna med bostadskreditgivningen ägnades stor uppmärksamhet. Företrädare för bostadsinstituten verifierade i allt väsentligt den problembild som presenteras i propositionen. Protokollet från utfrågningen har som bilaga fogats till detta betänkande.
Även om fastighets- och bostadskreditmarknaden alltjämt befinner sig i ett svårt läge finns vissa faktorer av positiv innebörd. Bl.a. har räntesänkningen under 1993 inneburit viss lättnad för bostadsinstituten i och med att flera låntagare förmår betala sina räntor. Detta innebär i förlängningen mindre påfrestningar på kreditinstituten.
Utskottet delar naturligtvis vad i motionerna anförts om att det vore både önskvärt och inte sällan också skulle vara betydelsefullt om räntemarginalen kunde minskas. För att med säkerhet uppnå denna effekt skulle det vara nödvändigt antingen att riksdagen genom lagstiftning eller regeringen genom utfärdande av administrativa föreskrifter, utöver de nu gällande, fattade beslut om ordningen för hur subventionsräntan skall fastställas och hur denna skall relateras till den låneränta som tillämpas av bostadsinstituten. Utlåningsräntan är i sin tur bl.a. beroende av de räntekostnader instituten har för sin upplåning. Utskottet är främmande för en sådan ordning som ju delvis skulle innebära en återgång till någon form av räntereglering och som med stor sannolikhet snarare torde försvåra situationen på bostadskreditmarknaden och därmed också för många boende. Med det anförda avstyrker utskottet motionerna Bo10 (s) yrkande 2 och Bo12 (v) yrkande 2. Utskottet föreslår att riksdagen även godkänner regeringsförslaget om införande av en statlig kreditgaranti för att omfördela vissa ränteutgifter såvitt frågan inte behandlats ovan.
I detta avsnitt behandlar utskottet avslutningsvis motion Bo11 (s). Motionärerna anför att regeringsförslaget bl.a. om möjligheterna att erhålla kreditgaranti för omfördelningslån inte innebär att problemen för vissa bostadsrättsföreningar löses. Regeringen bör snabbt återkomma till riksdagen med ett kompletterande förslag som är bättre ägnat att svara mot dessa föreningars behov och därmed långsiktigt medverka till att stabilisera deras ekonomiska situation.
Det är enligt utskottets mening värdefullt att regeringen så snabbt efterkommit riksdagens begäran och presenterat förslag i avsikt att stabilisera bostadskreditmarknaden. Det kan naturligtvis hävdas att förslagen skall ha en annan inriktning och omfattning samt att ytterligare åtgärder avseende bostadskreditgivningen borde vidtas i det ena eller andra avseendet. Emellertid måste det bedömas vara positivt att förslag utan dröjsmål kommer fram och att dessa utan onödig tidsutdräkt kan förverkligas. Utskottet vill vidare erinra om vad ovan redovisats om att ett utredningsarbete pågår om utformningen av beskattningen av bostadsrätter. Utskottet är medvetet om att vissa föreningar har ekonomiska svårigheter. Detta konstaterande, som också motionärerna gör, understryker behovet av att man snabbt vidtar åtgärder för att i möjligaste mån komma till rätta med problemen. Utskottet förutsätter att regeringen även framöver noga följer utvecklingen på bostadskreditmarknaden och, om så visar sig erforderligt, ånyo tar upp frågan med riksdagen. Vid en sådan uppfattning finns inte anledning föreslå riksdagen att göra det i motion Bo11 (s) föreslagna tillkännagivandet om att regeringen skall återkomma till riksdagen med förslag till hur stödet till vissa bostadsrättsföreningar bör utformas.
Utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder som påbörjas före utgången av år 1995, m.m.
Rubricerade regeringsförslag, som inte mött invändningar i motionen, innebär sammanfattningsvis att den möjlighet som finns att enligt 1993 års system öka garantibeloppet från 30 till 40 % i områden med svag värdeutveckling på fastigheter vidgas till att avse hela landet för sådana ny- och ombyggnader av bostäder som påbörjas under åren 1993--1995.
Den nu beskrivna möjligheten föreslås också gälla projekt som beviljats räntebidrag enligt 1992 års subventionsregler. Sådana projekt skall ges kreditgarantier enligt 1993 års regelsystem. Garantibeloppet skall, enligt propositionen, beräknas på ett garantiunderlag som motsvarar 90 % av bidragsunderlaget enligt 1992 års subventionsregler. De nu redovisade reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas även i fråga om projekt som påbörjats före ikraftträdandet men inte beviljats kreditgaranti enligt äldre bestämmelser.
Utskottet tillstyrker regeringsförslaget, dock med den ändringen att garantibeloppet inte, som anges i propositionen, bör begränsas till att motsvara 90 % av bidragsunderlaget. Enligt vad utskottet inhämtat är avsikten att kreditgarantin skall kunna lämnas med högst 40 % av bidragsunderlaget inom ramen för 90 % av detta underlag enligt 1992 års subventionsregler eller det högre belopp som följer av det på grundval av denna del beräknade pantvärdet enligt 1993 års regler. Vad i övrigt rör förslaget har utskottet inte funnit anledning till erinran. Enligt propositionen bör kreditgaranti och pantvärde enligt 1993 års regler beräknas med utgångspunkt från det bidragsunderlag som fastställs i räntebidragsbeslutet enligt 1992 års regler. En möjlighet att öka garantibeloppet från 30 till 40 % av garantiunderlaget för alla ny- och ombyggnader av bostäder som påbörjas något av åren 1993--1995 bör således öppnas. Riksdagen bör som sin mening ge regeringen till känna vad nu anförts om reglerna för beräkning av garantibeloppet och i övrigt godkänna regeringsförslaget om utökade kreditgarantier i vissa fall.
Räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m.
Efter att i propositionen en redogörelse lämnats för de regler som gäller för räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m. refereras utredarens förslag i denna del. Det innebär i korthet att vid försäljning som innebär förlust på det statliga eller statligt reglerade bostadslånet förlusten skall "kvittas" mot nuvärdet av kvarvarande räntebidrag. I propositionen beskrivs närmare hur denna ordning avses tillämpas. Där föreslås att räntebidrag bara lämnas om nuvärdet av framtida räntebidrag är större än den förlust på det statligt reglerade bostadslånet som uppstår till följd av att huset vid en exekutiv försäljning säljs till ett pris som inte täcker hela den fordran som hänför sig till bostadslånet. Räntebidrag avses då lämnas med utgångspunkt från resterande nuvärdesbelopp omräknat till ett låneunderlagsbelopp för beräkning av bidragsberättigade räntekostnader. De nu redovisade bestämmelserna föreslås träda i kraft den 1 januari 1994.
Utskottet föreslår att riksdagen godkänner vad regeringen förordat i fråga om räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m.
Utskottet har noterat att regeringen under innevarande riksmöte avser att återkomma till vissa spörsmål som rör SBAB:s organisation bl.a. i vad avser frågan om hur förvaltningen m.m. skall administreras av sådana lån som beslutats av länsbostadsnämnderna och för vilka SBAB ålagts förvaltningsansvaret.
Av propositionen framgår också att det kan finnas anledning se över hur ansvaret för den särskilda statligt reglerade ersättningslångivning som nu åvilar bolaget skall utformas framöver och om anledning finns att förändra detta ansvar med hänsyn till de regler för behandlingen av räntebidrag som kommer att gälla vid ett riksdagens godkännande av det nu behandlade regeringsförslaget.
Utskottet har slutligen noterat och vill för sin del understryka att en utgångspunkt för kommande regeringsförslag beträffande SBAB är att situationen för innehavare av bolagets obligationer inte skall försämras. I den proposition som nu behandlas anförs att staten självfallet bör ta sitt ägaransvar för SBAB. Utskottet delar givetvis denna uppfattning.
Övriga frågor
I motion Bo13 (s) hemställs att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om nödvändigheten av en social bostadspolitik. Motionärerna anför bl.a. att olika åtgärder måste vidtas som gör det möjligt att värna om den sociala bostadspolitiken.
Den genom motionen aktualiserade frågan har inte tagits upp i propositionen. Utskottet vill erinra om att utskottet under en lång följd av år och senast våren 1993 (bet. 1992/93:BoU11 s. 5--7) behandlat motionsyrkanden med samma innebörd som det i motion Bo13 (s). I sitt betänkande våren 1993 hänvisade utskottet till sin tidigare deklarerade uppfattning och anförde följande:
Sedan efterkrigstiden har det grundläggande bostadspolitiska målet formulerats som att alla människor skall ha tillgång till en sund, rymlig, välplanerad och ändamålsenligt utrustad bostad till ett rimligt pris. Som grund för de bostadspolitiska strävandena har detta mål fortsatt giltighet. Med utgångspunkt i de boendes önskemål och den bostadsefterfrågan som i dag finns gäller frågan därför närmast hur det allmänt formulerade målet skall utvecklas och konkretiseras. Detta måste ske bl.a. på grundval av de boendes egna prioriteringar. För att skapa förutsättningar härför måste bostadspolitiken utformas så att alla upplåtelseformer, bostadstyper och fastighetsägare behandlas lika. De hittillsvarande regleringarna bör ersättas med ett system där det är de boendes önskemål och behov som är styrande för bostadsefterfrågan och därmed också för bostadsmarknaden. Härigenom kan en balanserad bygg- och bostadsmarknad i hela vårt land skapas.
Utskottet kan inte finna att den nu i korthet redovisade målsättningen innebär ett avsteg från vad som hittills väglett samhällets bostadspolitiska insatser. Inte heller kan utskottet finna att denna politik på något avgörande sätt skulle stå i strid med vad som i de nu aktuella motionerna framförts.
Som kommentar till det nu redovisade referatet anförde utskottet att det inte torde vara de bostadspolitiska målen som utgjorde skiljelinjen i bostadspolitiken utan snarare de medel som erfordras för att nå målen. Med hänvisning till den grad av samstämmighet om den bostadspolitiska målsättningen som enligt utskottet förelåg avstyrkte utskottet den då behandlade motionen som avslogs av riksdagen.
Utskottet har inte ändrat uppfattning. Den samsyn som onekligen finns i riksdagen om de grundläggande bostadspolitiska målen och som delas även av regeringen är av stort värde. Regeringens hittills förda politik ligger väl i linje med denna samsyn. Denna politik bör ligga till grund även för de fortsatta konstruktiva överväganden som kan finnas anledning att göra från tid till annan. Mot bakgrund av vad nu anförts kan utskottet inte finna att något väsentligt skulle stå att vinna på ett tillkännagivande till regeringen om den sociala bostadspolitiken. Motion Bo13 (s) avstyrks.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande slopande av krav på särskild lånefinansiering att riksdagen godkänner vad i proposition 1993/94:76 föreslagits och avslår motionerna 1993/94:Bo10 yrkande 1 och 1993/94:Bo12 yrkande 1, res. 1 (s)
2. beträffande införande av en statlig kreditgaranti för att omfördela vissa ränteutgifter utom såvitt avser principerna för bestämning av subventionsräntan att riksdagen godkänner vad i proposition 1993/94:76 föreslagits,
3. beträffande införande av en statlig kreditgaranti för att omfördela vissa ränteutgifter såvitt frågan inte behandlats ovan att riksdagen godkänner vad i proposition 1993/94:76 föreslagits och avslår motionerna 1993/94:Bo10 yrkande 2 och 1993/94:Bo12 yrkande 2, res. 2 (s)
4. beträffande stödet till vissa bostadsrättsföreningar att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo11, res. 3 (s)
5. beträffande utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av vissa bostäder att riksdagen a) som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört om omfattningen av kreditgarantin, b) i övrigt godkänner vad i proposition 1993/94:76 föreslagits,
6. beträffande räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m. att riksdagen godkänner vad i proposition 1993/94:76 föreslagits,
7. beträffande den sociala bostadspolitiken att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo13. res. 4 (s)
Stockholm den 2 december 1993
På bostadsutskottets vägnar
Agne Hansson
I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist (s), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Erling Bager (fp), Lennart Nilsson (s), Sören Lekberg (s), Mikael Odenberg (m), Rune Evensson (s), Ulf Björklund (kds), Britta Sundin (s), Birger Andersson (c), Marianne Carlström (s), Lars Stjernkvist (s) och Dan Eriksson i Stockholm (nyd).
Reservationer
Oskar Lindkvist, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Rune Evensson, Britta Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) har till betänkandet avgivit följande reservationer.
1. Slopande av krav på särskild lånefinansiering (mom. 1)
Reservanterna anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar med "Vad gäller" och slutar med "yrkande 1" bort ha följande lydelse:
Som framgått av motionerna Bo10 (s) och Bo12 (v) innebär regeringens bostadspolitik stora boendekostnadsökningar för många. Detta beror bl.a. på effekterna av den snabba avtrappningen av räntebidragen som riksdagens majoritet nyligen beslutat om med stöd av regeringspartiernas företrädare och Ny demokrati. Detta beslut innebär att räntebidragen minskar med 3 miljarder kronor åren 1994--1996. Detta beslut samt den omständigheten att bostadsinstitutens räntemarginaler, dvs. skillnaden mellan marknadsräntan och subventionsräntan, inte sällan uppgår till 1,0--1,5 procent kan beräknas medföra månatliga kostnadsökningar för de boende i storleksordningen 1 000 kronor för flertalet årgångar som finns kvar i räntebidragssystemet.
Regeringen har hittills inte haft några konstruktiva lösningar för att mildra de svårigheter som mer eller mindre oförskyllt drabbat många boende, speciellt dem som bor i nya hus. Inte förrän riksdagens majoritet -- företrädare för Socialdemokraterna, Ny demokrati och Vänsterpartiet -- våren 1993 i riksdagen tog initiativet i frågan och föreslog att en utredning tillkallades för att analysera problemen på bostadskreditmarknaden blev regeringen tydligen medveten om att problem över huvud taget finns på denna marknad. Trots att riksdagen fattade sitt beslut i juni månad och trots att frågan i allra högsta grad brådskar dröjde det mer än två månader innan en utredare tillkallades. Om denna långa tidsutdräkt i en brydsam situation tyder på ointresse eller oförmåga från regeringens sida att samla sig i frågan är kanske i och för sig egalt för de boende som drabbas och som nu tvingas ta konsekvenserna i form av personliga konkurser eller som får svårigheter på grund av att den bostadsrättsförening eller den fastighet de bor i kommit på obestånd.
När regeringen nu presenterar förslag i avsikt att stabilisera bostadskreditmarknaden måste tyvärr konstateras att ett genomförande av förslagen sannolikt är otillräckligt för att förhindra att fastighetskrisen sprids. Emellertid måste alla möjligheter prövas, även det i och för sig otillräckliga regeringsförslag som nu diskuteras. Vissa ändringar i detta bör dock göras bl.a. i vad avser ordningen för fastställande av subventionsräntan och omfattningen av slopande av krav på viss lånefinansiering som förutsättning för räntebidrag.
Beträffande sistnämnda fråga innebär regeringsförslaget att krav på särskild lånefinansiering som förutsättning för räntebidrag slopas enligt de regler som gällde till utgången av år 1991. Utskottet kan ställa sig bakom detta förslag dock med den ändringen att även bostäder som fått beslut enligt 1992 års system kommer att omfattas. Vad nu föreslagits innebär en anslutning till motionerna Bo10 (s) och Bo12 (v). Ett genomförande av motionärernas förslag skulle få stor betydelse inte minst för nyare bostadsrättsföreningar eftersom för dessa, till skillnad från andra upplåtelseformer, ett samband ännu finns mellan lån och räntebidrag. Enligt en av Konsumentverket nyligen presenterad undersökning har 29 bostadsrättsföreningar gått i konkurs under årets första tio månader. Det är nästan dubbelt så många som under hela år 1992. De föreningar som gått i konkurs är tämligen nybildade. De finns ofta på mindre orter.
Med hänvisning till vad nu anförts föreslår utskottet ett riksdagens tillkännagivande till regeringen med anledning av motionerna.
dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 1. beträffande slopande av krav på särskild lånefinansiering att riksdagen med anledning av proposition 1993/94:76 och motionerna 1993/94:Bo10 yrkande 1 och 1993/94:Bo12 yrkande 1 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
2. Införande av en statlig kreditgaranti för att omfördela vissa ränteutgifter i vad avser subventionsräntan vid konvertering (mom. 3)
Reservanterna anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med "Den av" och på s. 8 slutar med "behandlats ovan" bort ha följande lydelse:
Den av motionärerna och i skrivelsen behandlade frågan om reglerna för bestämning av subventionsräntan är ofta avgörande för nivån på boendekostnaden. En räntemarginal om 1,5 % innebär exempelvis enligt skrivelsen från SABO, Fastighetsägareförbundet, HSB och Riksbyggen en boendekostnadsökning om ca 120 kr/m2 och år vid konvertering av ett femårigt bostadslån från år 1988. Bara denna omständighet innebär en månadskostnadsökning om 750 kr för en normalstor trerumslägenhet.
I s- och v-motionerna anförs att det uppenbarligen förhåller sig så att det bland de mest nödlidande företagen inte finns utrymme för ökade räntemarginaler. Det bör därför föreskrivas som villkor för en utökad statlig kreditgaranti för omfördelningslån att vid nästkommande konvertering fastighetslånen inte åsätts högre räntor än den statliga subventionsräntan.
Ett riksdagens tillkännagivande i frågan till regeringen tydliggör självfallet för bostadsinstituten och för övriga aktörer på bostadskreditmarknaden riksdagens inställning i frågan. Regeringen kan naturligtvis genom sitt agerande med anledning av det nu förordade tillkännagivandet ge ytterligare eftertryck åt uppfattningen att åtgärder snarast måste vidtas för att minska räntemarginalerna och därigenom också boendekostnaderna.
Sammanfattningsvis anser utskottet att riksdagen med anledning bl.a. av motionerna Bo10 (s) yrkande 2 och Bo12 (v) yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad nu förordats om subventionsräntan vid konvertering. En anslutning till motionärernas förslag innebär även delvis en anslutning till vad i skrivelsen förordats.
dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:
3. beträffande införande av en statlig kreditgaranti för att omfördela vissa ränteutgifter i vad avser subventionsräntan vid konvertering att riksdagen med anledning av proposition 1993/94:76 och motionerna 1993/94:Bo10 yrkande 2 och 1993/94:Bo12 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
3. Stödet till vissa bostadsrättsföreningar (mom. 4)
Reservanterna anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med "Det är" och slutar med "bör utformas" bort ha följande lydelse:
Utskottet delar uppfattningen i motion Bo11 (s) om att vissa bostadsrättsföreningar, och då speciellt relativt nybildade sådana, inte sällan har stora problem. Utskottet delar också uppfattningen att förslagen i den nu behandlade propositionen kan behöva kompletteras så att dessa föreningar inte bara tillfälligtvis utan även på sikt ges möjligheter att klara sina ekonomiska problem. Dessa problem ligger ofta inte endast hos föreningarna utan har inte sällan och föga överraskande kommit att drabba också de boende i föreningarna med personliga konkurser som följd.
Förutom att ytterligare ekonomiska åtgärder är nödvändiga skulle troligen också vissa ändringar bl.a. i bostadsrättslagen bidra till att föreningarnas problem skulle minska.
Det bör i sammanhanget erinras om att i ett särskilt yttrande (s) till betänkande 1992/93:BoU11 med instämmande av vänsterpartiet våren 1993 uttalanden gjorts om behovet av särskilt stöd till vissa bostadsrättsföreningar. I detta särskilda yttrande anfördes bl.a. att för bostadsrättsföreningar bör undersökas om direkt skuldsanering av det slag som är aktuellt för särskilt utsatta privatpersoner skulle vara en utväg för att lösa de ekonomiska problemen.
Med hänvisning till vad nu anförts och till utskottets ställningstagande ovan med anledning av motionerna Bo10 (s) och Bo12 (v) och med anslutning till det nu refererade särskilda yttrandet och till motion Bo11 (s) anser utskottet att riksdagen med anledning av den sistnämnda motionen som sin mening bör ge regeringen till känna vad nu anförts om ytterligare åtgärder beträffande stödet till vissa bostadsrättsföreningar.
dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 4. beträffande stödet till vissa bostadsrättsföreningar att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo11 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
4. Den sociala bostadspolitiken (mom. 7)
Reservanterna anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10 börjar med "Den genom" och på s. 11 slutar med "Bo13 (s) avstyrks" bort ha följande lydelse:
Frågan om en socialt inriktad bostadspolitik är en av de mest betydelsefulla när det gäller att lägga fast den bostadspolitiska målsättningen. Det är naturligtvis viktigt att ständigt hålla debatten och diskussionen levande om hur samhällets insatser och ansvar för bostadspolitiken skall utformas och hävdas. Här finns en väsentlig skillnad mellan det bostadspolitiska synsätt som i riksdagen företräds av regeringspartierna och Ny demokrati och det som ligger till grund för den bostadspolitik som Socialdemokraterna ofta med instämmande av Vänsterpartiet anser bör drivas. Ett uttryck för oppositionens syn på frågan kan hämtas från det tillfälle våren 1993 när utskottet och riksdagen senast behandlade motioner om de bostadspolitiska målen. Med anledning av vissa motioner anfördes då (bet. 1992/93:BoU11 s. 23--24) i en reservation (s) och med instämmande av Vänsterpartiet följande om de bostadspolitiska målen:
Sedan regeringsskiftet hösten 1991 har en rad beslut fattats som påverkat inriktningen och utformningen av bostadspolitiken. I utredningar och uttalanden från olika företrädare för regeringspartierna har ytterligare förändringar på i princip alla områden med betydelse för en socialt inriktad bostadspolitik aviserats. Det gäller ändringar inom hyreslagstiftningen, plan- och byggreglerna, bostadsbyggnadssubventionerna osv. I nästan samtliga fall innebär de genomförda eller planerade åtgärderna förändringar som leder bort från de mål som sedan 1940-talet väglett den svenska bostadspolitiken. Det finns därför med rätta anledning att, som i de aktuella motionerna, ifrågasätta den nuvarande regeringens bostadspolitiska ambitioner.
Den socialt inriktade bostadspolitik som successivt vuxit fram under flera årtionden bygger på att stat och kommun tar ett betydande ansvar för att målet om att alla skall ha rätt till en god bostad till rimlig kostnad skall kunna uppfyllas. Den nuvarande regeringspolitiken tycks i stället vara inriktad på att stat och kommun skall dra sig tillbaka och låta marknadskrafterna helt ta över. Marknadskrafterna skall tillåtas bestämma vad som skall byggas, vem som skall få tillgång till bostäderna och vad det skall kosta att bo. Enligt utskottets mening måste denna utveckling brytas och de bostadspolitiska målen åter få bilda utgångspunkt för de förändringar i regelsystem m.m. som kan behöva genomföras.
Bostaden är, som framhålls i de aktuella motionerna, en grundläggande social rättighet som kan likställas med rätten till arbete, utbildning och sjukvård. Denna insikt har lett till att vi i vårt land i dag har ett modernt bostadsbestånd av hög kvalitet och att boendekostnaderna till viss del jämnas ut genom generella bostadssubventioner och bostadsbidrag. I förhållande till många andra länder är boendestandarden relativt jämnt fördelad. Bostadsslum i egentlig bemärkelse saknas helt. Detta förhållande kan givetvis inte tas som intäkt för att den sociala bostadspolitiken nu kan avskaffas. Tvärtom är det i dag lika nödvändigt som tidigare att med kraft försvara vad som uppnåtts genom flera decenniers bostadspolitiskt arbete.
Vad som anfördes i den nu redovisade reservationen är fortfarande i hög grad aktuellt. Motiven för att det bostadspolitiska arbetet bedrivs utifrån ett bostadssocialt synsätt har snarast vunnit i styrka den senaste tiden. I avsikt att ge eftertryck åt denna uppfattning föreslår utskottet att riksdagen med anledning av motion Bo13 (s) som sin mening ger regeringen till känna vad nu anförts och redovisats om en social bostadspolitik.
dels att moment 7 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:
7. beträffande den sociala bostadspolitiken att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo13 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.
Program vid bostadsutskottets offentliga utfrågning tisdagen den 26 oktober 1993 kl. 09.30 -- 13.00
Bilaga
Lokal 25>Andrakammarsalen i Riksdagshuset östra
09.30 25>Inledning
TEMA I Bostadsbyggande utan statliga subventioner; möjligt och önskvärt?
09.35--10.05 25>Inledningsanföranden av
25>professor Peter Englund, Nationalekonomiska institutionen Uppsala Universitet
25>docent Stellan Lundström, Tekniska Högskolan, Institutionen för Fastighetsekonomi
10.05--11.05 25>Frågor från utskottets ledamöter och suppleanter
11.05--11.20 25>Paus
TEMA II Hur skall bristerna i dagens bostadskreditgivning undanröjas?
11.20--11.50 25>Inledningsanföranden av
25>överdirektör Mats Rönnberg Bostadskreditnämnden
25>bankdirektör Hans Lundholm Bankföreningens Hypoteksbolagskommitté
25>planeringschef Per-Åke Eriksson Finansdepartementet
11.50--12.50 25>Frågor från utskottets ledamöter och suppleanter
12.50--13.00 25>Sammanfattning och avslutning
Deltagande riksdagsledamöter
Agne Hansson (c) ordförande, Oskar Lindkvist (s) vice ordförande, Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Magnus Persson (s), Erling Bager (fp), Lennart Nilsson (s), Sören Lekberg (s), Mikael Odenberg (m), Rune Evensson (s), Ulf Björklund (kds), Bo G Jenevall (nyd), Britta Sundin (s), Birger Andersson (c), Marianne Carlström (s), Inga Berggren (m), Lars Stjernkvist (s), Harry Staaf (kds), Dan Eriksson i Stockholm (nyd), Ivar Franzén (c) och Lars Werner (v).
Protokoll från bostadsutskottets offentliga utfrågning den 26 oktober 1993 om bostadsfinansieringen och bostadskreditmarknaden
I underbilaga till detta protokoll har tagits in de bilder som visades i samband med utfrågningen.
Tema I Bostadsbyggande utan statliga subventioner; möjligt och önskvärt?
Ordföranden: Jag ber att få hälsa våra inledande talare, utskottets ledamöter och övriga här närvarande välkomna till den offentliga utfrågning som bostadsutskottet i dag arrangerar.
Som framgår av programmet har utfrågningen två teman. Det första är huruvida ett bostadsbyggande utan statliga subventioner är möjligt eller önskvärt, med ett frågetecken efter.
Under de senaste åren har såväl den förra som den nuvarande regeringen förelagt riksdagen genomgripande förslag om nya bostadsfinansieringssystem. Vid båda dessa tillfällen -- dels hösten 1990, dels våren 1992 -- anordnade bostadsutskottet offentliga utfrågningar.
När vi nu i dag för tredje gången på nästan exakt tre år valt att i en offentlig utfrågning på nytt ge oss i kast med bostadsfinansieringen vill vi delvis ge ärendet en litet annorlunda inriktning. Frågan för dagen är inte att överväga ett finansieringssystems fördelar eller nackdelar framför ett annat systems.
Vi vill i dag försöka att vara mer långsiktiga i våra närmanden till dessa bostadsfinansieringssystem. Vi beskylls som politiker ofta för att mest vara fokuserade på dagens problem, eller problemen närmast i tiden, och därmed skjuta de mer grundläggande principiella frågeställningarna framför oss. Inte minst under de senaste åren, under trycket av en svår statsfinansiell situation, har frågan om bostadssubventionernas vara eller inte vara kommit att bedömas utifrån ett delvis annat perspektiv än tidigare.
Riksdagen har vid skilda tillfällen fattat beslut som innebär att bostadssubventionerna kommer att avvecklas fram till år 2010. Det finns också inlagt i denna avveckling en kontrollstation år 1995 där man skall avgöra om detta är möjligt eller inte. Besluten har emellertid inte fattats med någon direkt politisk enighet här i riksdagen.
I dag skall vi försöka att se litet längre än till vad som närmast är dagens problem. Vi skall fundera över om vi har råd med, och om det kan anses vara tillräckligt motiverat med, statliga bostadssubventioner framöver och hur ett finansieringssystem i så fall skall utformas.
Intressant är också att få belyst behovet av individuella subventioner och fördelningen mellan sådana subventioner och de generella subventionerna. Förhoppningen är att inledningsanförandena tillsammans med frågorna från utskottets ledamöter och suppleanter skall ge om inte svaret på frågorna om behovet av bostadssubventioner eller ej så åtminstone bli utgångspunkt för en konstruktiv debatt i dessa viktiga frågor.
Jag skall strax lämna ordet till Peter Englund, som är först av våra inledande talare. Peter är professor på nationalekonomiska institutionen vid Uppsala universitet och har sysslat mycket med dessa frågor.
Tyvärr har vi i dag på morgonen fått en jobspost. Bengt Turner har meddelat att han ligger sjuk i 40 graders feber och därför inte kan delta. Det har inte varit möjligt att med ett så kort varsel få en ersättare för honom. Men de två inledande talarna klarar säkert av uppgiften själva.
Vi har totalt beräknat 30 minuter för de inledande talarna. Det hade inneburit 10 minuter var med tre talare. Jag kan utsträcka mig något i tiden och ge maximalt 15 minuter till vardera talare. Därefter kan ledamöterna ställa frågor.
Jag vill än en gång hälsa alla välkomna. Jag ber att få lämna över ordet till Peter Englund.
Peter Englund: Tack för denna introduktion. Jag har förstått min uppgift som att jag skall försöka ha ett långsiktigt perspektiv på bostadspolitiken. Jag kommer att följa den instruktionen till ca 90 % och försöka lyfta mig över dagens kris. Jag tror emellertid inte att det är ändamålsenligt med enbart ett långsiktigt perspektiv, och jag kommer därför att avsluta med att knyta an till de mer dagsaktuella problemen.
När man diskuterar bostadspolitik utgår man vanligen med rätta från att bostaden är en mycket speciell vara. Bostadspolitiken analyseras ofta isolerat från den ekonomiska politiken i övrigt. Jag tänker ta den omvända vägen och först betrakta bostaden som en alldeles vanlig vara, fråga mig vilka slutsatser man kan dra av det, och sedan diskutera vad som är speciellt.
Bostadshus är kapitalföremål som tillsammans med insatser av drift, underhåll och arbetskraftstjänster av olika slag genererar boendetjänster. Boendetjänster är konsumtionsvaror som vi i och för sig kan betrakta som andra konsumtionsvaror.
Vi kan om sådana varor fråga oss: Bör varan subventioneras, eller bör den beskattas lindrigare än andra varor? Bör det sätt på vilket varan produceras påverkas genom statliga subventioner och skatter? Subventioner är ju ingenting annat än negativ skatt, eller en avvikelse från ett i övrigt symmetriskt skattesystem.
Ekonomer ställer sådana frågor utifrån två grundprinciper. För det första önskar man sig ett subventionssystem som ger en så liten snedvridning som möjligt och som påverkar konsumenternas beteenden så litet som möjligt. Slutsatsen blir här att man hårt bör beskatta sådana varor vilkas efterfrågan är okänslig för prisförändringar.
Förvisso visar empiriska studier och sunt förnuft att bostaden är en sådan vara. Bostaden är en nödvändighetsvara, och efterfrågan är därför rätt okänslig för prisändringar. Slutsatsen av den grundprincipen skulle tagen isolerad vara att bostaden inte alls lämpar sig för att subventioneras, utan snarare för att beskattas extra hårt.
Här kommer man uppenbart i konflikt med den andra grundprincipen, nämligen att skatte- och subventionssystemet bör bidra till en jämnare inkomstfördelning. Slutsatsen blir här att man hårdare bör beskatta varor som tar i anspråk en stor andel av höginkomsttagarnas budget och subventionera varor som tar i anspråk en stor andel av låginkomsttagarnas budget. Detta är ett av grundargumenten för att bostadssektorn i Sverige och i många andra länder har varit och är subventionerad.
Vi ser alltså att dessa båda grundprinciper i praktiken leder till motstridiga slutsatser. Nettot av de båda principerna blir att vi saknar starka argument för att avvika från en uniform och enhetlig beskattning. Det är det grundläggande synsätt som fastlades i samband med den stora skattereformen.
Visserligen kan man på en rad områden -- mat, hotelltjänster och vad det nu kan vara -- uppamma särskilda skäl för avvikelse från enhetlighet. Men i allmänhet drar olika argument i olika riktning. Av kontrollskäl, enkelhetsskäl och andra skäl bör vi eftersträva en enhetlig beskattning.
På olika områden är man i färd med att tumma på dessa principer. Min bedömning är ändå att det på bl.a. bostadsområdet finns ett värde i att hålla sig till dessa. Om jag betraktar bostaden som en vanlig konsumtionsvara blir slutsatsen att argumenten för avvikelse från uniform beskattning är utomordentligt svaga.
Frågan är då vad som är speciellt med bostaden. Här har jag inte några synpunkter som är särskilt originella jämfört med dem som ligger bakom den sociala bostadspolitiken i Sverige under efterkrigstiden. Bostaden är speciell, framför allt genom att bostadsvalet påverkar barnens uppväxtmiljö. Barnen kan inte välja själva, utan det är föräldrarna som väljer för dem. Hur barnen mår har stor betydelse för det allmänna tillståndet i samhället.
Om man vill klä detta i ekonomisk jargong kan man säga att det finns externa effekter. Barn som inte har en tillräckligt god bostadsmiljö kan ställa till med problem av olika slag i samhället i övrigt. Som nationalekonom kan jag egentligen inte ha några egna uppfattningar om bärigheten i detta argument. Det är snarare en fråga för sociologer och andra. Men som privatperson tycker jag att det är ett rimligt argument.
Slutsatsen av detta är att subventioner till barnfamiljers bostadskonsumtion upp till en viss gräns, dvs. ekonomiska insatser från samhället som gör det möjligt för barnfamiljer att i stort sett oberoende av föräldrarnas inkomster konsumera boendetjänster av en viss miniminivå, ter sig rimliga. Var den nivån ligger kan vi ha olika uppfattningar om.
Det är just vad vi har genom bostadsbidragen. Detta är det resonemang som ligger bakom bostadsbidragen. Vi kan diskutera den exakta utformningen av dem. Men genom att de på marginalen, upp till en viss gräns, ger en nästan fullständig subventionering av boendekostnaderna har de en mycket stark styrfunktion avseende hushållens val.
Observera att bostadsbidragen är riktade direkt mot bostadskonsumtionen. De har fördelen att de kan styras till vissa grupper, dvs. barnfamiljer, vilket är den enda grupp som jag ser det som rimligt att subventionera.
Jag ser alltså argument för bostadsbidragen, men jag har inte någon egen uppfattning om exakt hur starka de argumenten är.
Övriga subventioner som förekommer och har förekommit -- förmånlig skattebehandling av räntekostnader och direkta räntebidrag -- har två egenheter. Den ena är att de endast subventionerar kapitaldelen av produktionskostnaderna för att åstadkomma boendetjänster. Vi har där en snedvridning för vilken såvitt jag förstår det inte finns några teoretiska eller principiella skäl. Den andra egenheten är att dessa subventioner svårligen låter sig specialdestineras till vissa grupper, t.ex. barnfamiljer.
Jag ser över huvud taget inga principiella argument för att på sikt bibehålla en förmånlig skattebehandling av bostadssektorn eller ett system med räntebidrag. Är det något som skall subventioneras är det konsumtionen för vissa grupper och inte produktionen av dessa tjänster.
Enligt min uppfattning skall räntesubventioner normalt sett inte behövas i en ekonomi med en väl fungerande kapitalmarknad och med välkonsoliderade bostadsföretag. Historiskt sett har de vuxit fram för att garantera rimliga kassaflöden och därmed rimliga hyror i en värld dominerad av svagt kapitaliserade allmännyttiga bostadsföretag och med en reglerad kreditmarknad, dvs. i en värld där bostadsföretagen inte har kunnat föra över kassaflöden i tiden vare sig genom användande av eget kapital eller med användande av lånat kapital.
Har vi bara företagsägare, och jag har inga synpunkter på om det skall vara allmännyttiga bostadsföretag eller privatägda, som lika väl som ägare på andra områden ställer upp med eget kapital av rimlig storlek finns det såvitt jag kan bedöma ingen anledning att tro att en väl fungerande kreditmarknad inte skulle klara av resterande likviditetsproblem. Det traditionella argumentet för räntesubventioner som ett sätt att omfördela kassaflöden över tiden är såvitt jag kan se i princip inte alls giltigt.
Detta innebär nu inte att jag tycker att det är rimligt att plädera för en omedelbar avveckling av kvarvarande räntebidrag. I själva verket är det på få områden inom den ekonomiska politiken där en långsiktigt inriktad politik är så viktig och nödvändig som på bostadsområdet. Det gäller bl.a. hyrorna.
Bostadsutgifterna för det vanliga hyreshushållet är en fast utgift i ett kort och även i ett medelfristigt perspektiv. Det är stora kostnader förknippade med att byta upp eller ner sig i bostadskonsumtionen. Man måste därför räkna med att ändrade hyror i det korta och medellånga perspektivet slår rakt in i hushållsbudgeten.
Inom ägarsektorn är argumenten mot snabba ändringar av politiken ännu starkare. Vi har där, som alla känner till, stora kapitaliseringseffekter. Låt mig ge er ett räkneexempel.
År 1990 var den genomsnittlige 30-åringens villa värd 655 000 kr. Den genomsnittliga skulden på samma villa var 408 000 kr, en belåningsgrad på ungefär 60 %. Vi har sedan dess haft ett prisfall på ungefär 25 %. Vår 30-åring har förlorat 164 000 kr. Han har alltså förlorat en disponibel årsinkomst för en barnfamilj.
Jag säger inte att allt detta beror på ryckigheten i bostadspolitiken och skattepolitiken, men det gör det uppenbarligen till en del. Kapitaliseringseffekter av denna storleksordning är uppenbarligen väl så värda att diskutera som marginella ändringar i marginalskattesatser på arbetsinkomster och annat.
För att fortsätta räkneexemplet är det kvarvarande egna kapitalet i dag för denna 30-åring 90 000 kr. Han hade år 1990 ett eget kapital i sin villa på 250 000 kr. På dagens kreditmarknad kanske han får låna 70 %, och han behöver alltså en insats av eget kapital på 30 % om han skall byta bostad. Det räcker till att köpa ett hus för 300 000 kr.
Denna person är inlåst i sin villa. Skall han flytta måste han flytta till ett hus som är 40 % billigare, 40 % mindre, än det hus han nu bor i, trots att han som den genomsnittlige 30-åringen antagligen normalt vore på väg upp i boendekarriären och skulle ha ett intresse av att byta upp sig till ett större hus.
På grund av den ryckiga prisutvecklingen har vi fått starka inlåsningseffekter på marknaden. Jag säger detta som en varning mot att i dag gå alltför snabbt fram i en långsiktigt motiverad fortsatt avveckling av räntebidragen.
Jag har med detta velat återknyta till det kortare perspektivet. När vi diskuterar långsiktiga reformer kan vi inte göra det enbart i ett långsiktigt perspektiv. Vi måste alltid hålla i huvudet hur vi genomför dem.
Många av de problem som vi ser i dag har enligt min mening, och det är inte någon originell uppfattning, uppkommit därför att man har genomfört långsiktigt motiverade reformer. Det gäller avregleringen av kreditmarknaden och den stora skattereformen. Man har genomfört stora och långsiktigt mycket välmotiverade reformer utan att fullt tänka igenom de kortsiktiga implikationerna.
När man nu, som jag hoppas, går vidare med avvecklingen av räntebidragen får man inte göra det utan att också ha det korta perspektivet för ögonen.
Stellan Lundström: Också jag skall upprätthålla mig vid det långa perspektivet men även se litet grand kortsiktigt, bl.a. mot bakgrund av att jag för närvarande sitter i med i det man kallar för Bankakuten och tittar på allt det som har hänt på det omådet. Jag har satt upp tio elva punkter och tänker ägna en à en och en halv minut åt varje punkt.
Bild 1. [Har tagits in som underbilaga 1 till protokollet. Se s. 65]
Det är naturligtvis möjligt att bygga bostäder utan subventioner. Om det sedan är önskvärt är en politisk fråga. Jag tror att man, ungefär som på 50- och 60-talet, kan bygga bostäder väsentligen utan subventioner.
Vi har för närvarande en treårig lågkonjunktur bakom oss. Det är en utförsbacke, och det är lätt att man anlägger ett mycket statiskt perspektiv. Jag tror att man måste ha ett dynamiskt perspektiv på samhället och samhällets utveckling.
Vi är på väg från ett industrisamhälle in i ett tjänste- och informationssamhälle. Vissa regioner kommer att växa till ganska snabbt framöver medan andra regioner kommer att avvecklas mer eller mindre snabbt. Då behövs det byggas bostäder. De flesta bedömare menar att det på lång sikt måste byggas ungefär 30 000 lägenheter per år i detta land. Jag är av den uppfattningen att det inte räcker.
Om vi går mot en mer marknadsmässig bostadssektor måste vi arbeta med litet högre vakanser. Vi måste t.ex. producera lägenheter för att vi skall kunna ha 2--4 % vakans. Tillväxtregionerna kräver att det byggs uppemot 40 000--50 000 lägenheter per år, i ett fortvarighetstillstånd. Det är ändå bara 1 % av en stock på 4 miljoner lägenheter. Man måste därför se detta i ett mer dynamiskt perspektiv.
Om man sätter sig ner och räknar på detta, och säger att man skall bygga bostäder väsentligen utan bostadssubventioner, ser man att det finns tre viktiga faktorer. Det är den hyra man kan få ut, den realränta som noteras i samhället och den produktionskostnad man har.
Man kan litet raljerande säga att man tidigare byggde, och att det kostade en viss slant. Sedan konstaterade man hur mycket man fick ut i hyra. Därefter gick man till staten och sade: Nu måste vi ha så här mycket subventioner, eftersom det inte går ihop.
Om man vänder på det hela är det egentligen hyran som är den väsentliga finansieringsfaktorn. Det finns en gammal byggmästarregel som säger: Bygger du billigare är tio gånger första årshyran kommer det på sikt att vara lönsamt. Den bygger naturligtvis på vissa förutsättningar, framför allt beträffande realräntan. Man måste ha en ganska låg realränta, dvs. 4--5 % och lägre. Då kan man bygga på detta sätt.
Om man kan ta ut en hyra på 800 kr per kvadratmeter kan man inte bygga dyrare än 8 000 kr per kvadratmeter. Det visar färdriktningen de närmaste åren. Här måste byggentreprenörer, byggherrar, bli mycket effektivare. Samtidigt måste de också bygga hus för dem som kan betala.
Det innebär, om man upprätthåller sig vid det korta perspektivet, att de hus som är byggda från 1986--1987 fram till år 1992, kanske för 11 000--17 000 kr per kvadratmeter, kommer att ha det som man litet förenklat kan kalla för ett avskrivningsbehov. Produktionskostnaderna är för höga, och man kan egentligen inte förränta kapitalet.
Det är litet grand samma problem vi ser bl.a. i anknytning till bankerna. Det är problem med bostadsrättsföreningar m.m. Det har skett en för dyr produktion. Den ryggsäcken kommer vi att ha med oss hela detta sekel ut. Det gäller bara att hantera den på ett riktigt sätt.
Vi måste kanske bygga litet annorlunda. Vi måste bygga för dem som kan betala. Det innebär att vi måste bygga hus i bättre lägen. Vi kanske skall bygga för de kundgrupper som är betalningsstarka. Samtidigt måste det finnas lägenheter att tillgå för dem som första gången skall ut på bostadsmarknaden, de man kallar bostadsbörjarna. Det är bostadsbörjarna som är drivkraften för bostadsefterfrågan.
Vi kanske inte skall upprusta hela beståndet så att det håller exakt samma höga standard. Det kanske skall finnas litet billigare lägenheter att tillgå i t.ex. centrala lägen. Vi kanske också skall bygga litet annorlunda och i stort sett tillhandahålla enbart "skal", så att man själv tillför det man kan kalla för svettkapital. Man får alltså möjlighet att själv bidra på olika sätt.
Vi kanske skall tillåta att man bygger i de lägen där vi hittills inte har tillåtit bebyggelse. Folk kanske vill bo vid vatten och ha sjöutsikt. Man kanske vill ha litet grand andra lägen, nära till jobbet osv. Det kräver att man har rörlighet i beståndet på bostadsmarknaden. Det måste finnas en möjlighet till omsättning i beståndet.
Om de som skall köpa nytt är i 50-årsåldern och bor i en villa där barnen har flyttat ut kanske de efterfrågar en fin hyreslägenhet någonstans. Då måste de kunna sälja sin villa. Samtidigt kanske den som flyttar från bostadsrätt skall köpa villan, och sedan skall den från hyresrätten in i bostadsrätten. Det innebär att man måste använda olika medel, bl.a. skattemedel, för att få en rörlighet i bostadsbeståndet.
Här är beskattningen intressant. Om man räknar på detta, som vi har gjort vid ett antal tillfällen, upptäcker man att det finns ett tämligen begränsat utrymme för fastighetsskatt. Man skall ha klart för sig, att om man tar ut 2,5 % av taxeringsvärdet i fastighetsskatt är det ungefär 2 % av marknadsvärdet.
Man måste ställa sig frågan vad man har för långsiktig förräntning på fastigheter. En fastighet är en långsiktig tillgång. De mätningar som görs kanske visar att man har 3 % real förräntning på fastigheterna, och därav tar enbart fastighetsskatten ungefär 2 %. Man kan litet raljerande säga att man då måste ha räntebidrag för att kunna betala fastighetsskatten, eftersom det inte finns utrymme för en så hög fastighetsskatt.
Hur hög fastighetsskatten skall vara kan man alltid diskutera. Men den kan absolut inte vara 2 % av marknadsvärdet om man har tänkt sig att man skall kunna bygga bostäder väsentligen utan subventioner. Sedan brukar man också hävda i debatten att det finns utrymme för fastighetsskatt i det äldre beståndet. Jag tror att man då litet grand gör sig skyldig till en felsägning, man skiljer inte mellan lönsamhet och likviditet. Som tidigare talare påpekade är våra bostadsföretag ganska dåligt konsoliderade. Men det finns kanske ett utrymme i det gamla beståndet. Det utrymmet måste man ha för att kunna konsolidera företagen för att i nästa omgång kunna bygga om sina bostäder väsentligen utan subventioner. Fastighetsskatt är litet grand av en nyckelfråga. Över huvud taget är skattereglerna en nyckelfråga, dvs. att man har skatteregler som t.ex. medger avskrivningar som är anpassade till den ekonomiska livslängden för byggnadsbeståndet. Inför framtiden skall man ha klart för sig att de ekonomiska livslängderna kommer att sjunka i takt med att samhället förändras allt snabbare. Det innebär att dagens avskrivningsregler, dvs. 2 % avskrivning kanske bör fördubblas till 4 % avskrivning. Då menar jag att det ekonomiskt sett fortfarande är en riktig avskrivning inom ramen för ett nominellt skattesystem. Fastighetsskatten är alltså en nyckelfråga.
Nästa nyckelfråga är nya finansieringsformer. Jag tror också liksom tidigare att kapitalmarknaden ställer upp med en långsiktig finansiering. Kortsiktigt är det självfallet så, att allt som heter banker och kreditinstitut är livrädda för allt som det står fastigheter på. Det är gult eller närmast rött kort för allt vad fastighetsinvesteringar heter för närvarande. Men detta kommer naturligtvis att ändras så småningom.
Man skall ha klart för sig att den mest kreativa finansieringsformen i dag är statliga lån med räntebidrag. Så länge man har så kraftiga räntebidrag kopplade till statliga lån, kan ingen annan alternativ finansieringsform på marknaden konkurrera. Men om man väsentligen minskar dessa räntebidrag och drar undan det statliga engagemanget är jag helt övertygad om att kapitalmarknaden på olika sätt kommer att ställa upp med finansieringsformer som är anpassade till inflationen och till hushållens ekonomiska betalningsförmåga över deras livscykel.
På kort sikt kommer både hushåll och företag att få ett ganska stort problem, nämligen att man måste ha mera eget kapital. Finansiären kommer att kräva mer eget kapital, och eget kapital kommer att vara en nyckelfråga ute i företagen. Det gäller framför allt de kommunala bostadsföretagen, som milt försiktigt är felaktigt konsoliderade. Man kan inte bedriva bostadsföretagande med 99 % lånat kapital och 1 % eget kapital. Här måste utrymme ges för att generera eget kapital, om man så småningom skall kunna fortsätta att bygga och bygga om bostäder. Eget kapital kommer att bli en viktig fråga framöver.
Om man skall ha ett statligt engagemang är det ganska mycket som talar för att man på något sätt skall stöda en kreditriskförsäkring. Olika projekt kan då framstå som lönsamma, men finansiären kanske då säger att det är en för stor risk involverad med projektet. Då kan man diskutera om huruvida man skall ha en kreditriskförsäkring på den vanliga marknadens villkor eller om staten på olika sätt skall gå in med kreditriskförsäkringar på marknadsmässiga villkor. Det man här diskuterar rör produktionskostnader, skatt och finansiering.
Om man här skall gå in på det politiska är det många som säger att man skall avreglera bostadsmarknaden. Jag är den första att säga att man skall avreglera bostadsmarknaden, men jag vill använda ett annat begrepp, nämligen att omreglera bostadsmarknaden. Varje fungerande marknad kräver ganska distinkta regler. Ett exempel är aktiemarknaden, som sägs vara en fungerande marknad, med dess stränga regler som framför allt finns för informationspliktsreglerna. Låt oss då inte göra om det misstag som man exempelvis har gjort med kapitalmarknaden och taximarknaden, där man ganska blint har avreglerat.
En annan fråga som måste beaktas, som handlar om stabiliteten på bostadsmarknaden, är det som man kallar det sociala boendet. När de kommunala bostadsföretagen blir alltmer affärsmässiga uppstår ett vakuum, då man frågar sig vem som egentligen skall ta hand om alla de problem som är ganska förutspådda, dvs. när arbetslösheten är 10 %. När detta så småningom slår igenom, tror jag att det sociala boendet kommer att diskuteras.
Om man nu skall ha subventioner för byggande, tror jag ungefär som föregående talare, att man på olika sätt skall försöka rikta dessa subventioner. Riktade bidrag är naturligtvis mycket billigare för samhället, man får en effektivare byggmarknad och en effektivare bostadsmarknad. Men om man fortfarande vill ge någon typ av produktionsbidrag, tror vi inte att man i framtiden skall använda sig av räntebidragskonstruktionen. Det är mycket mer tilltalande med ett investeringsbidrag, dvs. en klumpsumma som ges ut. Det visar sig att dessa räntebidrag, och då pekar jag på dagens situation, betraktas med stor skepsis på den s.k. andrahandsmarknaden. Det är t.o.m. så att vissa bottenlåneinstitut säger att det är så stor politisk osäkerhet förknippad med dessa räntebidrag att de inte tillskrivs något värde vid värdering av fastigheterna. Då är det bättre att säga: Okej, investeringsbidrag i en klumpsumma. Det innebär att fastigheterna omedelbart är ute ur systemet, om man ger ett investeringsbidrag efter själva marknadsförutsättningarna.
En sista punkt är något som kanske inte så många har tänkt på, men som är en av de viktigaste faktorerna för en fungerande bostadsmarknad, nämligen tillgången till information. Det är helt klart ett stort antal aktörer på bostadsmarknaden -- bostadssökande, bostadsrättsköpare och småköpare -- som en, två eller tre gånger per år gör en affär. Det kanske är deras livs affär, men ofta är de amatörer på denna marknad, och det finns väldigt stora transaktionskostnader på marknaden. Det är fråga om ett stort evenemang och man söker då naturligtvis information. Självfallet finns det information på marknadens villkor, men om samhället på något sätt skall stödja, tror jag att stöd till information på dessa marknader kan vara ganska väl investerade pengar.
Ordföranden: Vi tackar de två inledarna. Kontentan är omreglering i stället för avreglering, riktade bidrag, investeringsbidrag i stället för räntebidrag. Vi övergår då till frågor.
Magnus Persson: När jag lyssnade på Stellan Lundström och Peter Englund ställde jag mig ofelbart frågan: Vart leder i förlängningen egentligen bostadspolitiken utan statliga subventioner? Vi har märkt av systemskiftet, och drömmen om en egen bostad har för många blivit en mardröm. Hur lång är nådatiden, och hur ser ni på framtiden? Vilka konsekvenser kommer detta att leda till?
Peter Englund: Jag talade inte entydigt för en bostadsmarknad helt utan subventioner. Jag tror, men det är mera en personlig värdering än i egenskap av forskare, att det behövs riktade subventioner till svaga grupper på marknaden. Jag tror att de sociala problem som vi ser framför oss i dag med hög arbetslöshet och stor invandring i dag är viktigare än vad de har varit på många år. Jag tror att det enbart handlar om barnfamiljerna. Vi måste ha subventioner som gör att alla barn i det här landet får möjlighet att leva under hyggliga bostadsförhållanden. Givet detta, ser jag inga särskilda problem med att mänskligheten i övrigt kan välja att bo i en stor eller liten villa, en hyreslägenhet eller bostadsrätt.
Stellan Lundström: Om man ser sig omkring i världen kan man konstatera att samhället i de allra flesta västländer ger någon form av stöd till boendet. Formerna för stödet varierar och också de insatser som man faktiskt gör. Genom det räntebidragssystem som vi haft i Sverige och som under de senaste åren har skenat iväg, är vi tillsammans med Holland kanske det land som ger mest subventioner till boendesektorn. Men jag tror också att det måste vara någon form av stöd till de svaga grupperna på bostadsmarknaden. Jag tror inte att vi i det här landet är betjänta av att få en amerikansk situation på bostadsmarknaden. Hur stödet sedan skall utformas kan alltid diskuteras.
Peter Englund: Bara en kort komplettering, det jag tror ligger bakom frågan är rädslan för segregation. Enligt min uppfattning motverkar man segregation bäst genom olika former av fysisk planering, där man ser till att de bostadsområden som byggs får en blandad sammansättning, dvs. stora och små lägenheter samt villor integrerade i samma område. Men det är såvitt jag förstår inte ett argument för subventioner, utan ett argument för att samhället skall behålla ett starkt planeringsinstrument.
Magnus Persson: Vi märker att det lilla byggandet till 90 % sker i större regioner, tätorter, städer osv. Byggmarknaden har ju raserats och det råder ju helt enkelt kaos. Vad händer med glesbygden? Det blir ett A- och ett B-lag. Stellan, vem kommer att vilja bygga i exempelvis Bureå osv.? Peter Englund säger att subventionerna skall riktas till konsumtion men inte till produktion. Om man fullföljer detta resonemang, finns det då inte en uppenbar risk för att det inte kommer att byggas någonting i vikande regioner. Jag har en sista fråga till Peter Englund. Han säger att det är en väl fungerande kreditmarknad. Tycker du att det finns en väl fungerande kreditmarknad som stöttar byggandet i Sverige i dag?
Peter Englund: Jag tycker inte att den finns just i dag, men jag tror att förutsättningarna är goda för att vi skall ha en sådan marknad om ett par år.
Vad gäller Norrlands inland tror jag att problemet ligger i bristen på arbetsplatser snarare än i bristen på byggande.
Stellan Lundström: Jag vill också betona att kreditmarknaden i dag inte fungerar fullt ut, men det beror på efterdyningarna av det man kallar för bankkrisen. Man är i många fall överdrivet försiktig.
När det gäller Norrlands inland, vill jag säga att Norrlands inland i och för sig finns i hela Sverige, om än i litet andra tappningar. Det handlar om den ekonomiska basen. Man kan se på den ekonomiska basen och på hur näringslivet egentligen ser ut i Bureå och på andra orter. Jag tror att man också där skall ha en litet mer dynamisk syn. I mina hemtrakter upptäcker jag att folk startar verksamhet i egen regi, dvs. de börjar bygga hus själva såsom man gjorde förr, och lösvirkeshusen kommer tillbaka. Jag tror att det fortfarande kommer att byggas hus i inlandet, men på ett väsentligt annorlunda sätt än under den period där en viss typ av byggande har subventionerats fram med Älvsbyhus eller Modulenthus. Jag tror att det kommer att bli en annan typ av byggande och i en mindre omfattning.
Bertil Danielsson: Peter Englund hävdade att vi i framtiden bör inrikta stödet mer direkt till konsumtion via bostadsbidrag och mindre via räntebidrag. Mina frågor är: Skall bostadsbidragen i förlängningen få en annan utformning? Kommer volymen av de stöd som man då måste betala ut att dramatiskt öka? Har du någon uppfattning om framtiden när det gäller överföringen från räntebidrag till bostadsbidrag? Vad kommer att hända?
Peter Englund: Jag tänker mig inte ökade bostadsbidrag, utan jag tror att bostadsbidrag av ungefär den storlek som vi har i dag skulle kunna klara detta, även med avvecklade räntebidrag. Detta gör förvisso att de genomsnittliga boendekostnaderna blir högre. Detta måste vägas mot utvecklingen av inkomstfördelningen i samhället. Det skulle kunna finnas risk för kraftigt ökade bostadsbidrag, om utvecklingen av inkomstfördelningen skulle bli väldigt oförmånlig, dvs. om det skulle bli en bibehållen hög arbetslöshet med låga ersättningsnivåer och stora grupper av lågavlönade på ett sätt som vi inte har i dag. I så fall skulle det, enligt mitt synsätt, motivera ökade bostadsbidrag. Då behövs det mer bostadsbidrag för att barnfamiljerna skall ha råd med ett adekvat boende, men annars icke.
Stellan Lundström: Jag vill tillägga att ett problem med generella konsumtionsstöd är att veta vart de tar vägen. Därför tror jag att det i fortsättningen behövs någon typ av produktionsstöd. När det gäller utformningen har jag pekat på att man i stället skall ha ett investeringsbidrag, som har ganska klart formulerade konturer, i stället för de räntebidrag som finns i dag. Räntebidragssystemet är ett system som man inte har någon kontroll över.
Bertil Danielsson: Kan man tänka sig en utveckling där räntebidragen får en allt mindre styreffekt och att byggkostnaderna därmed pressas ner? Har räntebidragen lett till att byggkostnaderna har legat på en högre nivå än vad de annars skulle ha gjort?
Stellan Lundström: Med det ränteläge som framför allt var från perioden 1985--1986 och framåt blev man ganska prisokänslig. Då kunde man fortfarande bygga för 12 000, 13 000, 14 000 kr. Efterfrågan byggde på att man hade räntebidrag, vilket ledde till en prisokänslighet som inte var önskvärd.
Ordföranden: Det är intressant att höra att ni å ena sidan förordar en avveckling av räntebidragen, medan ni å andra sidan kommer tillbaka till att någon form av stöd behövs. Jag tycker att ert besked inte är distinkt. Min fråga: Har det någon egentlig betydelse om man har ett investeringsstöd eller ett räntebidrag? Stellan Lundström kopplade detta till en omfördelning i tiden, antingen hos den egna fastighetsägaren eller i det kollektiva systemet. Har vi ett investeringsbidrag, måste detta finansieras. Är det ändå inte rimligt att ha en omfördelning över hela systemet, eftersom det måste bli mindre sårbart? Vad är ert recept för att unga människor med normala inkomster direkt skall kunna efterfråga nybyggda lägenheter.
Stellan Lundström: Man kan vända på frågan om huruvida unga människor omedelbart skall kunna efterfråga nybyggda lägenheter. Frågetecknet är just om huruvida man skall bygga bostäder utan subventioner. I så fall måste nog bostäderna se ut på ett litet annorlunda sätt än vad de gör i dag -- de kanske skall vara litet mindre och litet enklare utrustade. Jag kommer tillbaka till den erfarenhet som man har fått genom räntebidragen som pekar på att de skapar en instabilitet på fastighetsmarknaden. I teknisk bemärkelse kan man säga att det nuvarande värdet av ett räntebidrag är lika med ett investeringsbidrag. Men det är en väsentlig skillnad mellan hur man på marknaden betraktar ett investeringsbidrag, som i dag innebär säkra pengar, och ett räntebidrag som innebär osäkra pengar i morgon. Jag tror att det finns mycket att vinna på att byta fot här. Om man vill föra någon typ av regionalpolitik, kan man differentiera investeringsbidragen. I Stockholm skall man naturligtvis inte ha några investeringsbidrag. Men i Bureå kan man, om det med hänsyn till samhällets utveckling är önskvärt att bygga bostäder, ha ett investeringsbidrag.
Ordföranden: Är det då egentligen subventionerna som orsakar de höga kostnader som är i dag?
Stellan Lundström: Jag tror att det är fråga om en samverkan mellan olika faktorer. Man glömmer lätt bort att vi under de senaste sju åtta åren har levt i en ganska osannolik värld. I slutet av 1980-talet fick vi för oss att vi både skulle bygga kommersiella lokaler och bostäder så mycket vi orkade. Då blev det naturligtvis en lång rad av s.k. knapphetspriser, dvs. priserna för material, arbetskraft etc. blev höga. Om man, som då var fallet, inte har någon räntespärr, skenar produktionskostnaderna för bostäder i väg. Då kan man tillåta sig att bygga bostäder för 12 000--15 000 kr per kvadratmeter. Det är dessa problem som vi i dag upplever. Om räntan hade slagit ut fullt igenom, tror jag att vi hade byggt bostäder för 7 000--8 000 kr per kvadratmeter.
Ordföranden: Innebär detta att man måste ha olika investeringsbidrag? Man måste ju också bygga stora hus för barnfamiljerna. Hur skall detta klaras av? Man kan ju inte bara bygga en typ av hus. Innebär din rekommendation att det skall vara olika investeringsbidrag, regionalt fördelat, som skall vara olika stora beroende på husens storlek?
Stellan Lundström: Jag vill återgå till frågan om att bygga stora hus till barnfamiljerna. Det kanske är så att barnfamiljerna skall ha den begagnade villan. Tittar man på hur det för närvarande ser ut i Sverige finns det ett antal tusen som man på utländska kallar för empty nesters, dvs. en eller två personer som bor i villor. Man skall försöka skapa en situation på bostadsmarknaden som innebär att de efterfrågar exempelvis en hyreslägenhet så att villan blir ledig för barnfamiljen. Detta är kanske det billigaste sättet att tillgodose ett bostadsbehov.
Lars Stjernkvist: Jag har delvis samma frågeställning som Bertil Danielsson när det gäller bostadsbidragens utveckling. Jag är tveksam till Peter Englunds svar att slopade räntebidrag inte skulle påverka de individuella bostadsbidragens volym. Om bostadsbidragen skulle ligga kvar på samma nivå, tror jag att socialhjälpskostnaderna skulle skjuta i höjden. Internationell erfarenhet från bl.a. Nya Zeeland och Australien tyder på att slopande av generella bostadssubventioner leder till ökade sociala kostnader.
Peter Englund: Jag vill inte hävda att jag väldigt noga har räknat på detta. Med en arbetslöshet på över 10 % och med de ökade löneskillnader som vi är på väg att få i samhället i dag tror jag att behovet av bostadsbidrag kan komma att öka. Om vi bara talar om ett allmänt inkomstfördelningsproblem, är det inte säkert att det skall hanteras genom bostadsbidrag utan kanske genom skattesystemet eller socialbidrag. När vi talar om bostadsbidragen skall vi ha klart för oss vilka mål vi vill uppnå med dessa. Enligt min uppfattning borde målet vara att göra det möjligt för alla barnfamiljer att ha det som vi bedömer som en adekvat boendekonsumtion. Jag ser inget behov av bostadsbidrag eller andra subventioner till ungdomar som flyttar hemifrån, vilket ordföranden var inne på. Vi kan också tänka på de äldre. Det må vara att deras boendekonsumtion är behjärtansvärd, men vi skall då komma ihåg att det är fråga om skattepengar som skall tas någonstans ifrån. Människor blir inte rikare för att vi skyfflar om pengar, utan vi måste vara klara över den inkomstomfördelning som vi vill åstadkomma. Men jag accepterar gärna Lars Stjernkvists poäng, att det är möjligt att jag var något optimistisk när jag hävdade att vi kan klara bibehållen bostadsbidragsnivå utan att det ger utslag på socialhjälpen eller någon annanstans i systemet. Men jag ser inte detta som ett argument för att behålla exempelvis räntebidragen.
Ordföranden: Kan du bedöma den ungefärliga storleken på höjningen av de direkta bostadsbidragen?
Peter Englund: Det här är en komplicerad designfråga. Bostadsbidragens konstruktion innebär att vi subventionerar 80 % av boendekostnaderna mellan en undre och en övre gräns, därför att vi vill att alla hushåll skall lägga sig på eller över den övre gränsen. På det sättet uppfattar jag det i alla fall. Längden på intervallet, var vi sätter den undre gränsen, har ju stor betydelse för den totala kostnaden. Vi tror att hushållen frivilligt gör en egen prioritering som sträcker sig upp mot den övre kostnadsgränsen och i stället drar ner på någonting annat. I så fall behöver vi ju inte ha så stora bostadsbidrag. Att förutse intervallets storlek är väl ytterst en forsknings- eller experimentfråga. Det är ett sätt att spara pengar i systemet.
Ordföranden: Är din rekommendation att man sparar åt staten, men får en fördelningspolitiskt bättre träffsäkerhet med bostadsbidragen?
Peter Englund: Ja.
Ordföranden: Är detta entydigt? När räntebidraget togs bort, vilket innebar 3,4 miljarder kronor per budgetår, dvs. 1,7 miljarder kronor per inkomstår, höjdes samtidigt bostadsbidraget med 1,8 miljarder kronor. Det blev alltså en total rundgång. Kan du belägga ditt påstående?
Peter Englund: Räkneexemplet kan jag inte bedöma. Men om vi talar om en allmän inkomstfördelningsprofil, finns det undersökningar som nu är några år gamla gjorda av exempelvis Frykman som har tittat på de tre subventionssystemen: bostadsbidragen, skattesubventioneringen och räntebidragen. Allmänt inkomstfördelningsmässigt visar undersökningarna att räntebidragen är ungefärligen neutrala, bostadsbidragen är starkt progressiva och skattesubventioneringen starkt regressiv, så i den bemärkelsen kan jag belägga påståendet.
Bo G Jenevall: Jag tycker att Stellan Lundströms föredragning var synnerligen intressant. Den gav en mängd nya infallsvinklar. Jag har några korta frågor: Om man helt slopade fastighetsskatten, skulle detta balansera de nuvarande bidragen, så att man kunde komma bort ifrån bidragseffekten? Tror du att de föreslagna ändringarna i Danells nya utredning är tillräckliga för att lösa det akuta problemet? Slutligen skulle jag vilja höra litet mer om investeringsbidragets konstruktion.
Stellan Lundström: När det gäller slopad fastighetsskatt tror jag inte att man omedelbart kan koppla ihop detta med andra typer av subventioner. Jag tror att fastigheter är en grundläggande produktionsresurs i samhället som man förvisso kan beskatta, men man kan beskatta den på ett annorlunda sätt. Då finns det mycket som talar för att fastighetsskatten bör vara en kommunal beskattning, kopplad till utbyggnad av infrastruktur etc. Vilka skattesatser som det då kan vara fråga om är 0,5 % i stället för 2 % av marknadsvärdet. Men de kalkyler som görs på teoretisk nivå visar ändå att man inte kan ha den fastighetsskattesats som man har i dag, därför att då måste man koppla ihop den med räntebidragssystem och subventionssystem på andra sidan. Däremot kan man inte dra slutsatsen att en slopad fastighetsskatt skulle betala sig själv.
Nästa fråga gällde Danells ändringar. Jag har här berört grundproblemet, att vi har ett bestånd av bostäder som är byggda från ungefär 1986--1987 fram till 1992, som "är för dyrt producerade". De var för dyrt producerade, trots att vi hade en normal konjunktur. För närvarande råder en lågkonjunktur på gränsen till depression. Då är bostäderna mycket för dyrt producerade i förhållande till den betalningsförmåga som man faktiskt har. Vad Danell har föreslagit är en omfördelning av betalningarna över tiden, vilket bygger på att man skall få en tillväxt i framtiden. Detta kommer kanske delvis att lindra, men jag tror att det krävs litet radikalare grepp än de förändringsförslag som Danell har presenterat. Han hade ingen påse med pengar att gå ut med, utan han fördelade dem över tiden.
Investeringsbidraget kan man naturligtvis konstruera på olika sätt. Ett sätt är att man helt enkelt bestämmer hur många kronor per kvadratmeter ett bidrag skall vara i en region. Man får en summa pengar, och sedan får man faktiskt bygga. Detta bygger naturligtvis på att man i olika regioner har olika ekonomisk betalningsförmåga. Man kanske kan betala 1 200--1 300 kr per kvadratmeter i hyra här i Stockholm, men kanske 700 kr i Bureå. Detta måste naturligtvis avspeglas, om man nu vill att det skall byggas. Sedan är det alltid problem med alla typer av bidrag att de på något sätt kan försvinna, vilket innebär att de kanske bör kopplas till investeringar, dvs. att långivaren skall tillgodogöra sig bidraget. Men detta är mera fråga om teknikaliteter.
Bo G Jenevall: Du sade i ditt anförande att man faktiskt betalar ut räntebidrag för att betala fastighetsskatt. Jag vill återkomma till den frågan. Du måste då själv anse att det finns en koppling mellan storleken på fastighetsskatten och bidragen. I så fall borde man kunna hitta en balanspunkt. Om det är fråga om helt borttagande av skatt eller att skatten skall vara 0,5 % eller liknande, måste man naturligtvis räkna på, men detta låg definitivt i det du sade.
Stellan Lundström: Självfallet ligger detta i vad jag sade. Räknar man på likviditet och lönsamhet över en hel livscykel för byggnaderna med en uppskattad normal hyra på 800 kr per kvadratmeter och en fastighetsskatt som slår till hälften efter fem år och fullt ut efter tio år, kan man konstatera att det hela inte går ihop. Nuvärdet av fastighetsskatten, som är ca 1 000 kr per kvadratmeter, motsvarar en produktionskostnad på 1 000 kr per kvadratmeter i fastighetsskatt. Detta kan man naturligtvis inte bära. Då måste man ha en form av räntebidrag.
Däremot tycker jag inte att man kan dra slutsatsen att man helt och hållet skall slopa fastighetsskatten. Det handlar naturligtvis om hur man skall beskatta olika kapitaltillgångar i samhället, och då anser jag inte att man skall ge något fribrev till fastigheterna.
Lars Werner: Mot bakgrund av den rätt vildvuxna debatt vi haft och fortfarande har om bostadssubventionernas effekter vill jag ställa en fråga till er bägge: Anser ni att det finns tillräckligt med kunskap för att bedöma bostadssubventionernas totala samhällsekonomiska effekter? Om svaret är nej, vad anser ni då att man behöver forska mera om?
Peter Englund: För en forskare måste ju svaret vara nej. Det finns vissa förhållandevis enkla saker som vi inte riktigt känner till och som ligger på gränsen mellan forskning och utredning. En anknyter till den fråga som ställdes förut om de exakta fördelningseffekterna. Det finns i det här landet ett gott individmaterial med uppgifter om enskilda hushåll, och det är förhållandevis enkelt att tala om precis hur fördelningsprofilen för de olika systemen ser ut och göra räkneexempel som visar hur olika ändringar skulle slå.
De svårare uppgifterna, som är uppgifter för forskningen men där jag inte kan utlova några klara svar inom överskådlig framtid, har att göra med hur marknaderna fungerar, hur prisbildningen på marknaden sker. Jag var inne på det litet i slutet av mitt anförande. Det vi i stor utsträckning diskuterar här -- räntebidrag till hyresgäster exempelvis -- är ju småpotatis i förhållande till de inkomstomfördelningar som sker på ägarmarknaderna. Det är en relativt svår forskningsuppgift. Vi kan ha en allmän uppfattning om vad som styr den allmänna prisbildningen på egnahem, men det är en svår forskningsuppgift att i förväg säga hur priser på olika typer av bostäder kommer att slå vid en subventionsändring.
Inom parentes sagt var det faktiskt så att de nationalekonomer som försökte göra prognoser på priseffekten av den senaste skattereformen kom ganska rätt. Det finns en bilaga till RINK-utredningen som säger att efterfrågan skulle sjunka med 40 %, och vi tror att det leder till ett prisfall i storleksordningen 20 %. Jag säger inte att det prisfall vi haft inte har enbart med skattereformen att göra. Vi har hyfsat hum om vad som styr prisbildningen, men vi skulle behöva veta mycket mer. Det är där jag ser ett stort forskningsfält. Ett annat gäller betydelsen av hur kreditmarknaden fungerar och inte minst betydelsen av de inlåsningseffekter som vi har i dag och som jag tror är väldigt viktiga. Jag försöker själv just nu att gräva litet djupare i datamaterial för att se hur starka dessa effekter är.
Stellan Lundström: Man vet ju att de flesta subventioner kapitaliseras på något sätt. Man brukar då säga att de alltid tar vägen ned i marken. Om det är bostadssubventioner försvinner de ner i tomten och jordbrukssubventionerna försvinner ner i åkerlappen. Det innebär att fastighetspriserna drivs upp genom subventionerna. Detta märker man i Stockholm när det gäller prisbildningen på hyresfastigheterna. Det måste vara så att de som köper hyreshus tror att de skall få subventioner i framtiden för att bygga om -- annars skulle de aldrig betala de priser som de faktiskt betalar. Så i någon form leder det här till en typ av förmögenhetsomfördelning i samhället.
Men den intressanta forskningsfrågan är att undersöka om de subventioner man haft under 80-talet varit till nackdel för byggsektorn. Har byggsektorn lidit genom dessa subventioner? I dagsläget vet vi att man skapade en stor byggsektor under 80-talet, och sedan skall man gå ner till en väldigt låg nivå. Mycket talar för att en jämnare sysselsättning i byggsektorn skulle ha varit till gagn för hela samhället, men det är mera tyckande än empiriskt vetande.
Ordföranden: Skulle vi få det resultatet genom ett borttagande av subventionerna?
Stellan Lundström: Jag tror att byggsektorn alltid kommer att kännetecknas av en ryckighet, därför att man har eftersläpningar och följer fel fas i konjunkturcyklerna. Det finns ständigt behov av att på något sätt med mild eller varm hand försöka styra byggandet, eftersom det finns en koppling mellan hyresmarknad, fastighetsmarknad och byggmarknad. Då tenderar byggmarknaden alltid att ligga fel i fas. Jag tror att det finns anledning att forska mera kring hur man skall få infasningen litet bättre.
Ordföranden: Det känns skönt som politiker att få det svaret, för det är ju oftast vi politiker som får skulden för ryckigheten. Mera forskning härvidlag är tydligen bra.
Har Lars Werner någon följdfråga?
Lars Werner: Det har jag i och för sig. Det är ju riktigt att byggmarknaden i alla tider oavsett regering har använts som konjunkturregulator. Det är ingen nyhet.
Men jag har alltså en annan kort fråga. Den gäller subventionerna, och jag vänder mig till Lundström: Anser du att man kan styra subventionerna regionalt, exempelvis till miljonprogramsområden och storstäder, där det eventuellt är bostadsbrist och segregeringstendenser? Du har delvis varit inne på frågan förut och sagt att Stockholm och övriga storstäder inte skulle få något investeringsbidrag. Håller det?
Stellan Lundström: Det är klart att man kan styra subventioner. Man kan göra precis vad man vill. Men jag tror det är viktigt att man då man försöker minimera kostnaderna gör vad som kan kallas en efterfrågeanalys och försöker bedöma den ekonomiska basen, så att man inte stoppar ner subventionerna i ett stort svart hål.
Det finns naturligtvis regioner som har goda förutsättningar att utvecklas. Om det sedan gäller Bureå känner jag inte till -- men vem vet. Jag tror emellertid att det krävs mer av marknadstänkande, och det är där byggmarknaden och fastighetsmarknaden är litet yrvakna i dag. Man börjar fråga sig: Bygger vi för en kund? Så tror jag inte att man har gjort tidigare. Det är litet av en kulturförändring.
Lars Stjernkvist: Jag konstaterar att inledarna har litet olika uppfattning huruvida följden av minskningen av subventionerna blir ökad segregation eller inte. Det känns bra att höra att vetenskapen och inte bara politiker har olika uppfattningar om hur verkligheten ser ut.
Stellan Lundström sade en sak som jag tyckte var spännande och t.o.m. mycket skrämmande. Du sade i en parentes i slutet av ditt anförande att utvecklingen nu leder fram till socialbostäder, dvs. särskilda områden för människor som har det svårt på olika sätt och inte klarar sig på en avreglerad marknad utan subventioner.
Min fråga är: Menar du att den politik som nu bedrivs -- minskade subventioner och avreglering -- leder fram till den här typen av lösningar?
Stellan Lundström: Man får alltid passa sig när gäller exakt vad man säger, så vi skulle ju kunna spola tillbaka bandet. Jag tror att jag sade att det man måste ge akt på framöver är vad jag kallar det sociala boendet -- med en arbetslöshet som stiger upp mot 10 %. Det är alltså den ena utvecklingen. Den andra utvecklingen är att vi får låt mig säga mer affärsinriktade bostadsföretag.
Jag har i tidigare sammanhang efterlyst en debatt om hur man skall hantera detta. Problemen syns kanske inte så tydligt i dag, men jag är helt övertygad om att ifall lågkonjunkturen fortsätter ett tag till kommer vi om två, tre eller fyra år att ha sociala problem. Det är inte sagt att det blir fråga om någon typ av social misär, men saken måste hanteras på ett aktivt sätt.
Jag har inte sagt att vi i det här landet skall ha den typ av socialt boende som man har i andra länder, men jag efterlyser en diskussion där man frågar sig: Hur skall man egentligen hantera de här frågorna ute i kommunerna och i bostadsföretagen? Jag har mött diskussionen när jag träffat de kommunala bostadsföretagens verkställande direktörer. Det är ett problem som man har, men jag upptäcker inte att man diskuterar det på riksplanet.
Knut Billing: Jag har två frågor.
1. Stellan Lundström sade att investeringsbidraget kanske är en bra linje, men samtidigt sade han att alla olika subventionssystem kapitaliseras på marknaden. Vad händer med investeringsbidraget? Det kapitaliseras väl också på marknaden, och byggarna tar väl omedelbart ut det i form av högre priser. Är det inte så att på en marknad där säljaren är stark tar han ut också detta? Vad är egentligen fördelen med systemet?
2. Den här frågan är mera konkret och gäller fastighetsskatten. Ni uttryckte skepsis rörande fastighetsskatten och sade att den ligger på för hög nivå. Samtidigt menade ni att det fanns ett samband mellan fastighetsskatten och subventionerna. Nu är det ju så -- som också sades -- att fastigheterna efter fem år går in med fastighetsskatt. Samtidigt är de fastigheter som går in i skattesystemet byggda till orimligt höga kostnader, som Stellan Lundström själv antydde, och på samma gång är detta fastigheter som i systemet får årligen minskade subventioner, dvs. fastigheterna är byggda till höga kostnader, de har minskande subventioner och nu får de också fastighetsskatt. Vilken är då din lösning, Stellan Lundström, för de fastigheterna? Är den att angripa subventionsbiten eller är den att angripa fastighetsskattebiten, eller har du något tredje förslag?
Stellan Lundström: När det gäller detta med investeringsbidrag kontra räntebidrag vill jag säga att självklart är det så att alla former av bidrag kapitaliseras mer eller mindre. Men som jag sade tror jag att det behövs någon typ av produktionsstöd, fast det kan nog inte byggas upp runt ett konsumtionsstöd. Investeringsbidraget är först och främst mycket, mycket enklare att hantera än ett räntesubventionssystem, och vidare sprider det sig en osäkerhet på fastighetsmarknaden i dag runt räntebidragen. Jag sade att vissa bottenlånegivare -- ingen nämnd -- tillskriver inte systemet något värde därför att politikerna från gång till annan ändrar förutsättningarna. Investeringsbidragen till fastigheterna är omedelbart ute ur systemet och värderas utifrån de överskott som det blir.
Den andra frågan gällde fastighetsskatten för de producerade fastigheterna. Vi har, som man gör som forskare ibland, räknat på detta och konstaterat att det finns egentligen bara en tendens, nämligen att likviditeten blir allt sämre, framför allt när fastighetsskatt tas ut. Då tycker jag att lösningen är att man över huvud taget inte tar ut någon fastighetsskatt utan säger att generationen av bostäder från 1986--1987 fram till 1992 är en förlorad generation. Men det får ges abolition utifrån detta, för annars kan fastigheterna aldrig leva ett eget liv framöver.
Man märker när man tittar på de fastighetsbestånd som byggs upp via Bankakuten o.d. att de inte är särdeles rationella. Det finns kanske inte utrymme för något svar här när det gäller skattesidan, men som lantmätare i grunden skulle jag vilja föreskriva ett laga skifte för fastigheter, så att det kan bli rimliga förvaltningsenheter när det gäller dessa fastighetsbestånd med hänsyn till att man inte behöver betala stämpelskatt och reavinstskatt. Det skulle vara samhällsekonomiskt lönsamt att göra på det sättet, men det är en annan fråga.
Knut Billing: Bara en kort följdfråga om investeringsbidraget. Pengarna kommer ju ut på en gång, och det är väl just därför som byggbranschen är så ivrig anhängare av systemet. Blir det inte de facto pengar rakt ner i fickan på byggmästarna på grund av att de genom investeringsbidraget kan höja priserna precis på det sätt som enligt vad Stellan Lundström själv antydde ligger i räntebidragssystemet, dvs. att det leder till högre produktionskostnader? Vad är då glädjen?
Stellan Lundström: Min tro är att investeringsbidraget kan ges med en väsentligt lägre summa än nuvärdet av räntebidraget, så samhället skulle fortfarande tjäna på det här systemet. Då skulle också investeringsbidragen totalt sett kunna vara mindre, och man skulle kunna pressa byggkostnaderna genom att säga att på de olika orterna med olika hyresbetalningsförmåga skulle anges x kronor, y kronor och z kronor, och vill man bygga på basis av dessa belopp får man faktiskt lov att göra det också.
Jag är medveten om att alla bidrag har sina nackdelar, men det här är bättre än ett räntebidragssystem.
Peter Englund: Jag skulle vilja kommentera frågan om kapitalisering.
Det låter nästan som om allting kapitaliseras fullt ut. Detta är naturligtvis en sanning med stor modifikation. Vad som händer är att man får ut bidrag och att prisnivån drivs upp, men i ett normalläge stimulerar detta till nytt byggande. Det totala beståndet ökar och detta i sig driver ner priserna. Det är väldigt viktigt att skilja mellan den kortsiktiga effekten, som kan vara mer eller mindre fullständig kapitalisering, och den långsiktiga effekten, som endast delvis är en kapitalisering. Sedan kan vi diskutera hur mycket som stannar kvar i form av ökade produktionskostnader osv.
En annan viktig dimension här är skillnaden när det gäller storstadsområden, där byggandet måste ske antingen genom förtätning -- effektivare utnyttjande av mark -- eller genom byggande långt utanför stadskärnorna. Där får vi även långsiktigt kapitaliseringseffekter i form av ökade markpriser, medan vi på landsbygden -- ta Bureå igen -- i stort sett inte får någon markpriseffekt och därmed i normalfallet kanske ingen långsiktig kapitalisering. En ytterligare aspekt på detta är alltså att det antagligen påverkar inkomstfördelningen eller i varje fall förmögenhetsfördelningen mellan storstadsregioner och landsbygd negativt i det långa perspektivet.
Knut Billing: Om vi för ett ögonblick antar att det är rätt att det här leder till lägre kostnader för staten på lång sikt, hur anser ni att ni skall klara saken på kort sikt? Vilka blir budgeteffekterna om det skall vara ett investeringsbidrag som är värt namnet?
Stellan Lundström: Problemet gäller övergången från ett system till ett annat, där man har bundit upp sig i ett räntebidragssystem. Man måste kunna fasa över det till ett långsiktigt investeringsbidrag, och det menar jag är inte en forskningsfråga utan en utredningsuppgift.
Lennart Nilsson: Jag blir litet fundersam. Det finns ju en del som hävdar att alla former av bidrag höjer produktionskostnaderna, och sedan har det här diskuterats om överhettningen under 80-talet. Men vi hade ju en annan inriktning, där vi bl.a. föreslog investeringsavgifter på lokaler. Ett av problemen med överhettningen har gällt det totala byggnadet, främst vissa lokaler. Det har inte handlat om bostäder. Finns det belagt att räntebidrag och investeringsbidrag höjer produktionskostnaden? Det hävdas ju här i varje fall att allt som handlar om bidrag är ont.
Det är det ena. Vidare var bl.a. Stellan Lundström inne på rörligheten. Jag känner många människor som bor väldigt billigt i Sverige. De bor billigt därför att de har låga lån på sina hus eller de bor i hus där det är litet lån. Hur skall man åstadkomma en rörlighet, vilket är en viktig förutsättning?
Om min svärmor och svärfar skulle vilja flytta gör de inte det därför att de bor billigt i dag och kan inte flytta in i någonting som är dyrt. Om man vill få till stånd en sådan rörlighet att äldre människor flyttar in i moderna bostäder och ungdomar får de billiga bostäderna, hur skall man åstadkomma det om man inte använder sig av något slags omfördelningssystem med exempelvis fastighetsskatten som ett instrument? Annars uppkommer ju dessa inlåsningseffekter som vi har i dag; människor vill inte röra på sig därför att de upplever att kostnaderna är för höga.
Peter Englund: Jag tycker att det delvis är en missuppfattning att en villaägare i ett gammalt hus, där han har bott länge och amorterat av sina lån, bor billigt. Han har en kostnad för det egna kapitalet, för det är pengar som han kunnat placera någon annanstans. Jag ser egentligen inga inlåsningseffekter på grund av det faktum att vederbörande kan frigöra det här egna kapitalet och flytta till en hyreslägenhet samt använda kapitalet till något annat. Han kan över huvud taget flytta till en annan sorts bostad, så jag kan inte se att den villaägaren är inlåst. Inlåsningsproblemen har vi i den andra delen av marknaden. De som flyttade in i ett hus och hade 10 eller 20 % i eget kapital och som efter de senaste årens prisutveckling har 0 i eget kapital kommer såvitt jag förstår inte någonstans. Även om det har blivit dyrare att bo och de skulle vilja byta ner sig kan de inte göra det heller, för de har inte ens eget kapital för en mindre bostad.
Jag tror att det är utomordentligt viktigt att främja rörligheten på marknaden. Det har Stellan varit inne på tidigare och du är inne på det i din fråga. Det är ett av de starkaste argumenten för att man skall vara väldigt försiktig med att röra räntebidragen i det korta perspektivet. Man skall ha det långsiktiga målet klart för sig, och jag tror att det långsiktigt går att göra en avveckling. Men man skall vara mycket försiktig när det gäller en avveckling i dag, för det skulle bidra till att ytterligare driva ner priserna eller i varje fall förhindra den prisuppgång som vi på några års sikt hoppas på. Det är egentligen det enda som kan öka rörligheten på marknaden.
Stellan Lundström: Rune Wigren i Gävle har tittat på detta med kapitaliseringen av räntebidragen. Man har försökt konstatera vad prisutvecklingen på byggmarknaden beror på. Dilemmat är att allting har hänt samtidigt, både knapphetspriserna och byggboomen såväl på den kommersiella sidan som på bostadssidan. Jämsides har man haft den starka ökningen av räntebidragen. En försiktig slutsats är väl att dessa har bidragit till prisutvecklingen. Men något som empiriskt visar att räntebidragen har gett den här effekten är väldigt svårt att finna -- allting har som sagt skett samtidigt.
Det är säkert många fastighetsägare i Stockholmstrakten som tackar för investeringsavgiften på 30 % runt 1985, så att det inte byggdes så mycket lokaler som man hade tänkt bygga.
När det gäller inlåsningseffekten tror jag det är viktigt att man i framtiden accepterar högre vakanser i hyreslägenhetsbeståndet, i alla fall i våra storstäder. Villaägaren är inte inlåst i sin villa, beroende på att han har sitt eget kapital, men de realistiska alternativen har inte funnits i form av attraktiva lägenheter. Jag tror att man måste se efter hur vi skall producera lägenheter som gör att villaägare är villiga att flytta ut. En del undersökningar visar att villaägaren vill veta vad hans boendekostnader blir under de närmaste 3--5 åren. Han är från sitt villaboende van att veta ungefär vad det kostar. Därför anser jag att man skall försöka hitta former där vi kan trygga villaägaren genom att säga att under de närmaste åren vet du vad din kostnad blir. Då tror jag att man också får en ökad rörlighet.
Lennart Nilsson: Är det er uppfattning att avvecklingen av räntebidragen hittills har gått för snabbt, även om man skall ta hänsyn till önskemålet att få ner räntan?
Stellan Lundström: En del kommunala bostadsföretag säger att här uppstår det faktiskt vissa problem. Det gäller framför allt kommunala bostadsföretag som varit så fantastiskt duktiga att de har byggt nytt -- det var detta som var så uppmuntrat på 80-talet. De har naturligtvis problem, och det blir problem i flera led. Ett problem är att skattereformen bidrog till att man fick kostnadsökningar för bl.a. hyresboendet. Det gör att man i många lägen på kort sikt har en hyra som överstiger marknadsmässig hyra; man har helt enkelt ett kostnadsstyrt hyressystem i ett stort kommunalt bostadsföretag. Man kan då ta ut den här hyran på kort sikt men inte på lång sikt. Det går alltså inte att forsätta att ta ut denna hyra.
Detta innebär att jag ser en hel del problem dels för bostadsföretagen, dels också för de boende. Man har dragit på sig för stor kostnadsmassa i de här företagen. Välbekanta är också de bostadsrättsföreningar som har byggt om och byggt nytt under slutet av 80-talet. De har också dragit på sig för stor kostnadsmassa och de drabbas direkt av detta, för de har ingenting att övervälta kostnaderna på. Svenska Bostäder här i Stockholm har ju ett stort bestånd där man kan göra övervältningar, men en bostadsrättsförening får faktiskt betala själv.
Birger Andersson: Jag skulle vilja ta upp en av Stellan Lundströms punkter, nämligen behovet av eget kapital. Det är viktigt att man har en viss summa när man skall genomföra ett bostadsköp, för toppfinansiering är ju ofta mycket dyr eller ibland omöjlig att genomföra.
Jag vill fråga: Är ni beredda att förorda aktiva stimulansåtgärder för ett regelbundet sparande bland ungdomarna, så att man får dem att ägna sig åt ett bosparande? Ni har inte varit så mycket för subventioner och stimulansåtgärder, men här kanske det finns möjlighet att få ett ja från er för att få till stånd ett bosparande bland ungdomarna, så att de så småningom kan få ett större eget kapital när de skaffar sig en egen bostad.
Stellan Lundström: Om vi skall ge stimulanser vet jag inte, men jag kan avge ett omdöme i alla fall.
Vi har en situation där det varit en extrem lånefinansiering både hos hushållen och hos företagen. Då måste vi ha klart för oss att det tar ganska lång tid innan man har bytt fot, och det kommer att ta lång tid i det här landet innan ett bosparande kommer upp till den nivån att det får reell effekt. Sedan kan man diskutera -- det får väl Peter göra -- om man skall ha generella eller fasta riktlinjer för just bosparande kontra annat sparande.
Peter Englund: Jag tycker att här som i övrigt skall man skilja på det korta och det långa perspektivet. I det långa perspektivet skall vi ha fasta spelregler, så att man vet att det krävs en kontantinsats på ca 20 % för att köpa en egen bostad. Detta i sig är ju en kraftig sparstimulans. Är bara detta system väl känt av ungdomarna ser jag inte att det behövs några särskilda samhälleliga insatser för att ytterligare subventionera eller stödja ett bosparande.
Jag kan däremot tänka mig att om vi går in för ett så här stort systemskifte skulle det för att sprida information om att detta är de framtida spelreglerna kunna vara motiverat med stöd under en övergångsperiod när det gäller sådant sparande. Jag har ingen riktigt bestämd uppfattning i frågan, men jag tycker man kan säga att den stora tillströmningen till bosparande i HSB, Riksbyggen osv. tyder på att förståelsen är ganska vitt spridd. Så jag är milt skeptisk till behovet av särskilda subventioner.
Birger Andersson: Skulle ni kunna tänka er att bosparandet utsträcks till villareparationer samt om- och tillbyggnader av villor?
Peter Englund: Jag är ju egentligen inte för några särskilda sparformer. Jag tror att behovet av eget kapital i sig är en viktig sparstimulans. Då kan ju pengarna användas till vad som helst. Annars tror jag att man skall akta sig för att låsa fast sig i ett system som på ett detaljerat sätt styr sparandet till det ena eller det andra ändamålet.
Ordföranden: Det här är en utomordentligt intressant fråga. Menar du som nationalekonom att man skall inlemma ett bosparande i ett konjunkturstyrt sparande över huvud taget? Måste man inte ha en långsiktighet i ett bosparande, om man skall avveckla räntebidragen? Annars får du ju ingen möjlighet att bygga några nya hus i framtiden.
Peter Englund: Jag är inte säker på att jag förstod frågeställningen.
Ordföranden: Nu är ju sparandet så högt i samhället att många ekonomer sagt att vi behöver t.ex. inget stimulerat bosparande. Det innebär ju att man styr sparandet till konjunkturbetingade cykler i samhället. Men ett bosparande måste väl ändå vara mer långsiktigt och frikopplat från den konjunkturella styrningen av sparandet.
Peter Englund: Jag tror att med klara spelregler på området, när hushållen vet vad som krävs i kontantinsats, är detta på den enskilda hushållsnivån en tillräcklig sparstimulans. Hushållen kommer då att välja att bygga upp ett tillräckligt eget sparande i normalfallet. Sedan är det naturligtvis riktigt att det totala sparandet varierar över konjunkturcyklerna och att olika störningar som påverkar sparandet i sig påverkar konjunkturen och motiverar en konjunkturpolitik. En allmän konjunkturpolitik är jag för, men jag ser inte något klart argument för långsiktiga subventioner till bosparande.
Ordföranden: Får jag fatta ditt svar så, att eftersom sparandet nu är högre än det någonsin har varit är också bosparandet det högsta någonsin? Det är bostäder man nu sparar till.
Peter Englund: Delvis, men jag tror inte man kan öronmärka pengar.
Sören Lekberg: Jag har ett par frågor. Om jag förstod er rätt, har ni båda den uppfattningen att förändringar inom bostadspolitiken skall göras litet långsamt och ordnat. Ni sade att man skulle vara försiktig med att minska räntebidragen. Är det rätt uppfattat?
Peter Englund: Ja, jag instämmer i den allmänna bedömning som Stellan Lundström gjorde tidigare.
Sören Lekberg: Hur är då er bedömning av de aktuella 3 miljarderna, som skall dras in på räntebidragssystemet?
Stellan Lundström: Det är naturligtvis enbart bedömningar. Vi har varnat för det här förr. Man skall ha klart för sig att den största effekten av minskade statliga subventioner är att räntenivån i samhället går ner.
Det kan naturligtvis diskuteras vilka effekter dessa 3 miljarder har, men jag tror också att man skall ha det perspektivet, att det som i dag är det allvarligaste för hushållen och även för de företag som har de här subventionerna kanske inte är subventionsneddragningen, utan den vikande köpkraften. Det gäller t.ex. för bostadsföretagen när hyrorna nu viker. Det är en ännu viktigare post för närvarande.
Man kan då säga att avtrappningen späder på problemen, men det är inte den enskilt viktigaste faktorn -- ingen skall alltså kunna hamna på obestånd.
Sören Lekberg: Paritet och neutralitet har tidigare varit nyckelord i bostadspolitiken. Det skall alltså inte vara någon större skillnad mellan olika årgångar av bostäder och inte heller mellan olika upplåtelseformer. Vilken uppfattning har ni om de här målen, med den bostadspolitik som nu gäller? Uppfylls målen?
Stellan Lundström: Det är litet svårt att sätta betyg på bostadspolitik. Paritet och neutralitet -- oftast har man diskuterat en koppling till nyproduktion, och det har sedan visat sig att det är fruktansvärt svårt att upprätthålla detta över beståndet som sådant. Jag tror i och för sig att dessa inslag finns inom politiken, att man frikopplar finansiering från beskattning, frikopplar subventioner från finansiering. Det är en ganska bra väg att gå, att renodla de här systemen.
Dilemmat är att man ser tillbaka i tiden, då systemen var mycket komplicerade, då beskattning, finansiering och subventioner på olika sätt vävdes samman. Det gör att det är mycket svårt för aktörerna på marknaden att överblicka systemen.
Jag tror att man på sikt kan få både bättre neutralitet och paritet, om man frikopplar de olika institutionella systemen, som det heter.
Peter Englund: Jag har inte så mycket att tillägga till det. Jag tycker att den principiella inriktningen när det gäller förändringen av bostadspolitiken i dag är korrekt. Den går i riktning mot paritet. För att i dag kunna uttala sig om det måste man räkna på mer än vad jag har gjort.
Sören Lekberg: Hur ser ni på frågan om neutralitet mellan upplåtelseformerna?
Ordföranden: Jag kan lägga till en sak. När vi pratar om subventioner, är det viktigt att göra klart vad det är fråga om. När ni talar om avveckling av subventioner i allmänhet eller räntebidrag, menar ni då att vi också skall avveckla avdragen för räntekostnader för dem som har hus? Det rör också detta med neutralitet mellan olika upplåtelseformer.
Peter Englund: Nej, det menar jag definitivt inte. Jag menar att det är en del av ett neutralt skattesystem, där olika typer av kapitalinkomster och kapitalutgifter behandlas lika. Ett hushåll skall ha avdragsrätt för alla sina räntekostnader, och en näringsidkare -- vilken näring han än ägnar sig åt -- skall ha avdragsrätt för sina räntekostnader.
Ordföranden: Därmed har vi kommit till slutet på avdelningen med tema I. Frågorna och svaren har varit mycket intressanta. Någon entydighet har väl inte framkommit -- snarare är det fråga om att kanske gå över till någon annan typ av system. Men det ligger subventioner även i ett annat system, och vi får fundera över det. Jag vill tacka dem som har frågat, men i första hand dem som har inlett denna hearing och svarat på frågor.
Tema II Hur skall bristerna i dagens bostadskreditgivning undanröjas?
Ordföranden: Vi startar nu den andra avdelningen, med tema II: Hur skall bristerna i dagens bostadskreditgivning undanröjas? Att vi har valt det temat har naturligtvis sin förklaring i de problem som vi har och har haft en längre tid på bostadsmarknaden. Jag skall inte rekapitulera dem -- vi känner dem väl.
Låt mig bara erinra om att vi från bostadsutskottet i ett yttrande till finansutskottet under våren sade att det är rimligt att man tittar på de här problemen i en utredning och lägger fram förslag till lösningar. Vi hade i och för sig bestämt att anordna den här hearingen långt innan vi visste att utredningen skulle läggas fram just i dagarna, den s.k. Danellska utredningen, som jag förmodar i huvuddelen så småningom skall bli en proposition till riksdagen. Det bör inte ha minskat intresset för tema II, som vi nu skall ta upp. Jag ser inget hinder för att man också berör de tankar som Danell har fört fram. Vi har redan varit inne på en del av detta, nämligen frågan om det här är tillräckligt eller inte.
En av dem som har varit med i utredningen, som sekreterare, är Per-Åke Eriksson, planeringschef på Finansdepartementet. Jag hälsar honom välkommen, som ersättare för Urban Bäckström.
Dessutom finns här överdirektör Mats Rönnberg från Bostadskreditnämnden, som också är välkommen hit.
Direktör Hans Lundholm representerar de bankägda hypoteksbolagens kommitté, och han är också välkommen.
Därmed går vi in på inledningsanförandena.
Mats Rönnberg: Jag skall i min inledning ge den syn som jag har från BKN:s horisont. Vi har varit verksamma i den här nya myndigheten i snart två år, och det kan vara intressant att redovisa hur detta har fallit ut.
Jag vill också försöka ta det grepp som togs här tidigare, nämligen att inte bara fokusera dagens problem utan också se långsiktigt på frågorna.
Jag skall vidare försöka identifiera några tendenser i dagens bostadskreditgivning och skall, liksom Stellan Lundström, ta upp några punkter när det gäller bostadskreditgivningen där det är väsentligt att åstadkomma förändringar.
Vår verksamhet har alltså varit i gång i snart två år, och vi har för närvarande ett utestående totalt garantibelopp på nära 15 miljarder, på ett underlag av ungefär 55 miljarder. Vi har debiterat årsavgifter på 95 miljoner. Avgifterna skall täcka både administration och ersättningar, och det senare är någonting som vi nu börjar få arbeta med. Hittills har vi fattat beslut om ganska blygsamma ersättningar, men vi har kunnat konstatera att stora belopp är på ingång. Det finns stora restantiebelopp. Det kommer att bli mycket intressant att se hur detta utfaller, och vi kommer att följa situationen mycket noggrant.
Vi har också kunnat konstatera att begäran om kreditgarantier har fortsatt i en oförminskad takt. Det antyder att avlyften till den produktion som nu är färdig har tagit tid. Vi räknar med att takten kommer att avta först in på nästa år. Vi har studerat frågan huruvida det föreligger avlyftssvårigheter, och vi har genom en enkät som vi håller på att slutbearbeta kunnat konstatera att det i dag är problem med att få avlyft. Störst är problemen när det gäller s.k. övriga hyresrätter, dvs. inte de allmännyttiga. I egnahemmen verkar förhållandet vara tämligen tillfredsställande, men när det gäller privata bostadsrätter är det fortfarande problem. Det är svårt att säga vad anledningen till detta är, men det kan bero på att man redan har vissa obeståndsproblem, som gör att det är svårt att få avlyft.
Vi har alltså startat i en prekär tid, med risk för förluster. De lån som vi har garanterat kunde ha varit mindre riskutsatta. Omvänt kan man påstå att utan dessa garantier hade kreditförsörjningen varit närapå strypt. Problemen hade i alla fall varit oerhört mycket större än vad de är i dag. Genom det system som vi har, har vi haft en bostadskreditmarknad som har fungerat, men hur den har fungerat vill jag inte uttala mig om.
Kreditgarantins värde, jämfört med när den infördes, är numera ett annat och kanske något större på grund av att kapitaltäckningsreglerna på ett annat sätt har kommit i fokus hos kreditinstituten. Genom kreditgarantin löser man kapitaltäckningsfrågan. Man behöver inte ha kapitaltäckning för statsgaranterade lån, vilket medför att intresset hos instituten för kreditgarantierna är stort. Det är också fördelaktigt att kreditgarantisystemen är internationellt kända. Genom de statliga kreditgarantierna har staten ett medel att göra bostadspolitiska insatser utan direkta subventioner -- för att anknyta till den tidigare diskussionen. Förutsättningen är dock naturligtvis att det sker i ordnade kontrollerade former, så att det inte blir fråga om någon subventionsgivning. Detta var helt kort något om den verksamhet som jag dagligen sysslar med. Genom de kontakter som vi har med alla kreditinstitut får vi rätt bra reda på så att säga hur temperaturen är.
Man kan konstatera att det i dagens bostadskreditgivning har skett en återgång till en ordning som i vissa stycken gällde före avregleringen. Det har blivit en åtskillnad mellan byggnadskrediter och slutliga krediter, vilka nu ligger på olika händer. Man kan fråga sig om detta är bra eller dåligt. För min del tror jag att det är en riktig ordning.
Man kan också se tendenser till en återgång till den tidigare skiktningen av säkerheter för olika lån med olika villkor, dvs. enligt den gamla ordningen med primärlån, sekundärlån och tertiärlån. Här kan man också fråga sig om detta är bra eller dåligt. Men antagligen blir det en bättre prissättning, om inte annat.
Det viktigaste för dem som är verksamma på bostadskreditmarknaden är kanske att kreditprövningsrutinerna har ändrats radikalt. Tidigare såg man nästan enbart på pantens värde. I dag förefaller det som att pantens värde kommer i tredje hand. Man ser först på objektet, avkastningen och hur marknaden ser ut där fastigheten är belägen. Sedan ser man på låntagarens ekonomiska förmåga att klara sina åtaganden. Först därefter kommer fastighetens värde. Detta är någonting helt nytt i förhållande till vad som har gällt tidigare. Som det sades här tidigare leder detta bl.a. till att det krävs en högre egeninsats, en högre konsolidering, en högre soliditet hos dem som bygger och äger fastigheter.
Dessa tendenser är viktiga att analysera för att man skall kunna hantera dem, inte minst från statens synpunkt när det gäller regelsystem. Peter Englund har i en uppsats, sagt, att avregleringen av kreditmarknaden inte innebär att staten kan abdikera från en central roll på bostadsfinansieringsmarknaden eller kreditmarknaden i övrigt just när det gäller att formulera regelverk. Det är jag verkligen beredd att hålla med om.
Det problem som är överskuggande, och som också Hans Lundholm kommer att komma in på, är överbelåningen. Man kan kalla det för skuldfällan, om man vill. Att klara den problematiken, som också Danell har varit inne på, i bostadspolitiskt acceptabla former kommer att bli den stora uppgiften framöver. De särskilda problemkrediter som kommer in till oss gäller hyreshus färdigställda från 1 januari 1992 och som ägs av företag med litet eget kapital, alltså med en liten egen insats. Dessa företag är väldigt sårbara. Det behövs inte mycket för att de så att säga skall ramla över kanten. Också de privata bostadsrättsföreningarna sitter i ungefär samma båt. Genom den konstruktion som man har med det personliga betalningsansvaret är egnahemmen ännu så länge inte alls lika akuta för kreditinstituten. Från kreditgivarsynpunkt är denna konstruktion betydligt säkrare.
Konsekvensen av denna överbelåning är restriktiv kreditprövning och ökade räntemarginaler, vilket kreditinstituten behöver för att klara situationen. Det kan vara värt att särskilt diskutera hur detta skall hanteras.
När det gäller den framtida kreditmarknaden, tar det säkert resten av seklet innan detta problem kan lösas. Det råder inga tvivel om att sjunkande räntenivåer och skuldsanering hjälper upp det hela. Om inte räntenivån hade gått ner, hade situationen varit helt annorlunda än den är i dag. Man kan också uttala den förhoppningen att konkurrensen på bostadskreditmarknaden bör kunna återställas. Det finns faktiskt en tendens till detta. Det kapital som finns på kapitalmarknaden måste ju placeras på något sätt, och det kommer att påverka konkurrensen fördelaktigt.
Efter dessa lite mera principiella aspekter tänkte jag avsluta med några punkter där jag hoppas på förbättringar, om man nu skall tala om att undanröja brister.
Man kan hoppas att kreditinstituten gör en mer individuell kreditprövning än vad de gör i dag. Då syftar jag mera på att det skall göras en riskanalys när det gäller olika typer av objekt. Jag tycker att man borde dra den slutsatsen, att om riskerna visar sig vara principiellt mindre för egnahemmen genom den konstruktion som pantsystemet har, behöver man kanske inte kräva lika stor egen insats som man gör för ett näringsdrivande företag. De siffror som har nämnts när det gäller egen insats, 20--30 %, borde kunna modifieras efter den typ av objekt som är aktuellt.
Jag tror också att det är möjligt att utveckla kreditgarantisystemet i olika avseenden. Vi håller på att studera hur man kan gå till väga i det fallet. Ett exempel på detta är det förslag som har lagts fram av Danell. Det finns utländska exempel på att man kan styra kreditgarantin så att det särskilt gynnar förstagångsköpare, dvs. bostadsbörjare, vilket kan vara en fråga som är värd att undersöka.
Jag hoppas också att utvecklingen skall leda mot mer låntagaranpassade villkor, där löptiderna blir längre än vad de är i dag. Den löptid som nu gäller, fem år, är ju mycket kort. I princip är det omöjligt för den som vill sätta i gång ett bygge att veta hur villkoren kommer att bli efter de första fem åren. Tidigare har räntebidragssystemet så att säga hållit ett paraply ovanför det hela. Men när man har skilt på lån och bidrag har man onekligen ett behov av att mycket bättre matcha hyresvillkor och kapitalkostnader än vad man har i dag. Det är alltså en förhoppning att löptiderna blir längre.
Jag efterlyser dessutom en annan syn på amorteringsvillkoren. Dagens lånevillkor är i hög grad formulerade genom obligationsvillkoren som i sista hand bestämts av placerarna. Låntagarna och bostadsbyggarna har kommit i andra hand. Min förhoppning är att det skall bli en bättre balans på den marknaden. Genom den internationalisering som upplåningsmarknaden är föremål för kommer det också att bli så. Det kommer att öppnas filialer av utländska kreditinstitut. Det finns tendenser till att det börjar att komma nya aktörer på marknaden. Ju högre marginaler som instituten har, desto intressantare blir det naturligtvis att komma in på marknaden och konkurrera.
En viktig sak som man inte får negligera är att försöka åstadkomma bättre pantregler för bostadsrätter. Genom den utveckling som har varit kommer bostadsrättshavarna -- åtminstone de som inte har betalat en stor egen insats -- relativt helskinnade undan, medan däremot kreditgivarna får bära en stor börda för att komma ur den här "squeezen". Om man skall få en fungerande kreditmarknad för bostadsrätter är det nödvändigt att se på pantreglerna.
Det senare var kanske en detaljfråga. Men i övrigt var detta en kortfattad sammanfattning av den syn som jag har från min utgångspunkt.
Hans Lundholm: Jag vill börja med att säga några ord om bakgrunden till dagens situation. Det är de senaste årens utveckling med bostadsmarknadens avreglering, eller omreglering, omläggningen av den ekonomiska politiken, höga produktionskostnader och den kraftiga lågkonjunkturen som nu har avslöjat bristerna. Det gamla regleringssystemet och hög inflation har hos många fastighetsägare kunnat dölja en mycket svag finansiell ställning och en svag mostståndskraft mot de förluster som den minskade efterfrågan på bostäder har medfört.
Med en belåning på 95--100 % av produktionskostnaderna, och därmed i det närmaste total avsaknad av eget kapital, blir fastighetsägarnas handlingsutrymme naturligtvis nästan obefintligt i försöken att klara av den pågående krisen och omställningen till en ekonomi med låg inflation. Dessutom har man med bidragssystemets tidigare konstruktion kunnat finansiera mycket höga produktionskostnader. Redan från början gav detta höga boendekostnader som sedan blir orimligt höga när avtrappningen av räntebidragen sker. Fastighetsägarna kan då inte kompensera avtrappningen med höjda hyror. Den här situationen får naturligtvis konsekvenser för kreditgivarna.
Borta är nu fixeringen vid noggrant angivna belåningsnivåer som enda förutsättningen för kreditgivning. I stället har kassaflöden och driftnetton kommit i fokus. Fastigheternas attraktivitet och därmed hyresgästernas betalningsvilja och betalningsförmåga -- dvs. vad man från egen plånbok är beredd att betala för sitt boende -- bestämmer fastigheternas värde för kreditgivaren, och därmed belåningsmöjligheterna.
Förmågan att klara vakanser och hyresnedsättningar -- vilka nu har blivit allt vanligare -- blir också viktig. Därmed kommer även låntagarens, fastighetsägarens, egen situation under luppen. Och det är någonting helt nytt jämfört med tidigare. Detta blir en väldigt viktig del av kreditbedömningen.
Kalkylerna visar entydigt att det krävs ökade egeninsatser för att fastighetsägarna skall kunna hantera den nya situationen, som nu i flera avseenden är mer osäker och riskfylld. Minst 10 %, kanske ända upp till 30 %, eget kapital krävs för att skapa nödvändig stabilitet hos ett projekt, dvs. skapa motståndskraft mot att uthärda några procents vakansgrader och oförändrade eller t.o.m. sänkta hyror under en period. Denna situation har naturligtvis också en framsida: större valmöjligheter och ibland kanske lägre boendekostnader för hyresgästerna, eller åtminstone mycket lägre hyreshöjningar.
Det växande antalet outhyrda lägenheter påverkar givetvis vår syn på ytterligare nyproduktion. Det finns i dag ca 50 000 tomma lägenheter, vilket i och för sig inte behöver att vara negativt. Det borde kanske t.o.m. vara fler tomma lägenheter, eftersom detta ökar konkurrensen om hyresgästerna och ger dem bättre möjligheter att välja. Dessutom underlättas omflyttningar i beståndet. Samtidigt innebär så mycket vakanser ökade svårigheter för fastighetsägarna att få lönsamhet i nya projekt. I kalkylen måste man ju lägga in både vakanser och hyresrabatter under vissa perioder. Återigen är det bristen på eget kapital i projekten som gör kreditgivarna tveksamma.
Det råder långt ifrån ett totalstopp för nyutlåning. Mellan januari och september i år har bostadsinstitutens nyutlåning ökat med 40 miljarder kronor. Den uppgår nu till totalt drygt 900 miljarder.
Man kan särskilt framhålla institutens positiva syn på att genomföra renoveringar och ombyggnader i det befintliga beståndet, om detta bara görs till rimliga kostnader, så att hyresgästerna har råd att bo kvar även efter ombyggnaden.
Att avhjälpa bristerna kan ske på olika sätt. Det viktigaste är naturligtvis att andelen eget kapital måste öka för att man skall kunna möta riskerna i en avreglerad marknad. I det kortare perspektivet förbättrar givetvis de utökade kreditgarantier som Danell nu föreslår och ett sjunkande ränteläge situationen. Det innebär att flera ny- och ombyggnadsprojekt kan genomföras. Men fortfarande är produktionskostnader och belåningsnivåer för höga för att ge rimliga boendekostnader, trots räntesubventionerna.
Per-Åke Eriksson: Till att börja med vill jag hälsa från Urban Bäckström. Han beklagar att det har inträffat händelser som kräver hans närvaro på annat håll. Hans ansvarsområde är sådant att det ibland kan inträffa saker med väldigt kort varsel.
I det här sammanhanget vill jag betona ränteläget och den ekonomiska politiken. En riktig ekonomisk politik som skapar förutsättningar för ett lågt ränteläge är den bästa bostadspolitiska åtgärden som kan genomföras och som kan lösa problemen på bostadskreditmarknaden. Detta visar en hel del olika faktorer. Det har vi kunnat erfara bl.a. när vi har tittat på det nya bostadsfinansieringssystemet, som möttes av stor skepsis när det infördes. Man trodde att det skulle innebära försämringar. Den ekonomiska politiken, som har skapat förutsättningar för ett lägre ränteläge, har också lett fram till att det nya bostadsfinansieringssystemet nu ger bättre förutsättningar än det gamla, vilket bl.a. Boverket har räknat fram. Att vi går vidare på den vägen är viktigt för att vi skall kunna lösa problemen på bostadskreditmarknaden.
De totala bostadskostnaderna håller nu på att gå ner -- då avser jag förutom hyreskostnaden det som man betalar i form av subventioner via skattsedeln. Det sänkta ränteläget gör att denna utveckling kommer att kunna gå allt snabbare. Det är det som är det viktiga och som har tvingat fram beslutet om de minskade räntesubventionerna i beståndet med sammanlagt 3 miljarder kronor. Detta har lett till en mycket gynnsam ränteutveckling och skapat förutsättningar för förbättringar i boendet och i bostadsbyggandet.
Bild 2 [Har tagits in som underbilaga 2 till protokollet. Se s. 66]
Denna bild visar ränteutvecklingen under de senaste månaderna. Att det drivs en ekonomisk politik som skapar förutsättningar för ett fortsatt lågt, och helst lägre, ränteläge är alltså av grundläggande betydelse för att problemen både för de fastigheter som har byggts under senare år och för de fastigheter som skall byggas i framtiden skall kunna lösas.
Sedan vill jag beröra orsakerna till de problem som nu finns. Det är alltså problem med de bostäder som har byggts under de senaste åren och därmed problem med bostadskreditgivningen när det gäller de bostäder som byggs i dag.
Bild 3 [Har tagits in som underbilaga 3 till protokollet. Se s. 67]
Denna bild sammanfattar det hela. Det har varit ett ökande bostadsbyggande -- den undre litet grovare linjen. Fram till 1991 skedde det en kraftig ökning av bostadsbyggandet. Det syns inte på den här bilden, men efter det vet vi alla att bostadsbyggandet har minskat drastiskt. Detta har skett samtidigt som produktionskostnaderna har ökat från ca 4 000 kr per kvadratmeter under början av 80-talet till över 11 000 kr per kvadratmeter under de första åren av 90-talet.
Problemet är nu en nedgång i bostadsbyggandet. Vi kan också se en nedgång i produktionskostnaderna, framför allt när det gäller de anbud som har lämnats under senare tid. Men fortfarande är en mycket stor del av problemen i nyproduktionen hänförliga till att det fortfarande är alltför stor skillnad mellan produktionskostnaderna och det värde som husen anses ha när de är färdigbyggda, alltså i förhållande till det som hushållen är beredda att betala i hyra.
Därtill kommer naturligtvis också att man under 80-talets boom vande sig vid att kunna lånefinansiera i det närmaste 100 % av produktionskostnaden. Detta har lett till ekonomisk instabilitet i de bostäder som har byggts under de senaste åren och en oförmåga att se nödvändigheten av att sätta in en högre andel eget kapital i de investeringar som ligger framåt i tiden.
Det som krävs för att man skall kunna lösa problemen på bostadskreditmarknaden är att man ser på det hela med nya ögon. Till att börja med måste man försöka lösa problemen i de bostäder som har byggts under senare tid. I det sammanhanget kommer jag in på de förslag som Georg Danell presenterade förra veckan och som nu processas vidare i kanslihuset.
Den strategi som dessa förslag bygger på baseras på att de fastigheter som har byggts under de senaste åren måste ges möjligheter att klara övergången till sådana ekonomiska förhållanden som bättre motsvarar vad dessa fastigheter kostade att bygga. Det innebär att man måste skapa bästa möjliga förutsättningar för att fastighetsägare inte skall behöva gå i konkurs. På det sättet förbättras också möjligheterna till kreditgivning för bostadsbyggandet i framtiden. Kreditinstituten har tvingats att göra reserveringar för de kreditförluster som man ser framför sig beträffande dessa fastigheter. Det är alldeles klart att denna faktor motverkar och förhindrar nya engagemang när det gäller bostadsbyggandet. Om riskerna för konkurser i det byggda beståndet minskas och undanröjs, ökar utbudet av nytt kapital till nya engagemang.
Enligt Georg Danells förslag skall detta åstadkommas genom att man skapar större möjligheter för dessa fastighetsägare att försöka minska sina kapitalutgifter. Detta skall ske genom att man avreglerar det gamla räntebidragssystemet som innehåller en hel del olika formkrav, hur lånen skall vara bundna, vilka som skall ha lånat ut pengar osv. Om inte dessa regler följs, riskerar fastighetsägaren att gå miste om räntebidraget. De förslag som Georg Danell har lagt fram innebär att de tidigare räntebidragsbestämmelserna ändras så att räntebidragets storlek skall vara oberoende av finansieringsform och den faktiska låneutgiften, alltså i likhet med de regler som gäller för det nya räntebidragssystemet. På det sättet skapar man större förutsättningar för kreditgivare att medverka till att lösa de finansieringsproblem som finns. Dessa möjligheter har på grund av formkraven egentligen inte stått till buds tidigare.
För att detta inte skall bidra till ett intresse av att gå i konkurs, t.ex. för att komma ifrån det statliga lånet och ändå behålla fulla räntebidrag, föreslås också att om man går i konkurs och fastigheten säljs till ett pris som understiger det statliga lånet, skall det ske en kvittning mot nuvärdet av kvarvarande räntebidrag. Det innebär alltså att de kvarvarande räntebidragen blir beroende av hur mycket som betalas för fastigheten vid en exekutiv auktion.
För att ytterligare stabilisera kreditinstitutens möjligheter att ge lån och försäkra sig om att låntagaren använder räntebidragen till att betala sina lånekostnader föreslås det att de tidigare formerna för nettoavisering skall gälla också i det nya systemet, dvs. bidragstagaren skall ha möjlighet att se till att bidragen betalas ut till kreditgivaren, som på det sättet kan vara säker på att låntagaren klarar sina förpliktelser.
Det föreslås också en statlig kreditgaranti för ett slags omfördelningslån för att ge förbättrade möjligheter till dem som har byggt under de senaste åren att klara övergången till en bättre ekonomi. Kreditgarantin skall kunna gälla lån motsvarande 10 % av bidragsunderlaget. Detta skall kunna tillämpas bl.a. för att en låntagare skall kunna växla ned från ett lån med hög ränta till ett lån med lägre ränta, alltså till den räntenivå som gäller i dag. För detta krävs dock att man betalar en ränteskillnadsersättning, vilket möjliggörs genom omfördelningslånet. På det här sättet syftar förslagen till att minska riskerna för att fastighetsägare behöver gå i konkurs. Därmed minskas också riskerna för kreditförluster för kreditinstituten. Då skapas det större utrymme för kreditgivning till ny- och ombyggnad.
För att ytterligare förstärka de möjligheterna föreslås att kreditgarantin utvidgas från nuvarande, normalt, 30 % av bidragsunderlaget till 40 %. Det förslaget skall också omfatta dem som bygger enligt 1992 års räntebidragsregler. Det innebär att väldigt många av de problem löses som man åtminstone från byggbranschen har hävdat finns inom det gamla kreditgarantisystemet. På det sättet skall det här sammantaget öka möjligheterna både att klara kreditförlusterna i det gamla systemet och att förbättra kreditgivning i det nya systemet.
Det här är en lösning som föreslås inom ramen för oförändrade statsfinansiella utgifter och har den begränsning som naturligtvis följer av det. Men jag tror att det här på ett verksamt sätt kommer att kunna medverka till att lindra problemen.
Rune Evenson: Jag skulle vilja rikta min fråga till Per-Åke Eriksson. Flera talare har här tagit upp problemen för dem som har byggt under senare år, från mitten av 80-talet och framåt.
Många SABO-företag har stora problem med sin ekonomi. De kan inte, bl.a. på grund av konsumenternas sänkta reallöner, genomföra hyreshöjningar som skulle behövas för att klara sin ekonomi. Det finns alltså ett konkurshot över många allmännyttiga bostadsföretag i dag. Stellan Lundström var inne på det tidigare. Nu börjar situationen bli akut.
Därför skulle jag vilja fråga vilket råd Per-Åke Eriksson vill ge allmännyttiga företag som har ett stort bestånd av hus byggda i slutet av 80-talet men som inte kan täcka sina kostnader med höjda hyror. Det förslag som Danell har lagt fram löser inte det akuta problemet för många av dessa företag.
Per-Åke Eriksson: Vi har ju under den tid som man diskuterat räntebidragens storlek och omfattning haft löpande kontakter med SABO-företagen, som för övrigt också själva har publicerat en skrift där man har beskrivit dessa företags ekonomi. Där framgår att det finns ett begränsat antal SABO-företag -- Bengt Owe Birgersson talar om ungefär 30 -- som är räntebidragsberoende för sin verksamhet. Den slutsats som ändå dras i den skriften är att man inte ser detta som något problem. Man uppfattar det som så att det är någonting som ägaren i de här fallen kommer att klara av, på samma sätt som ägare av andra bostadsfastigheter. Därför har jag inte uppfattat att det föreligger något konkurshot, som skulle föranleda någon särbehandling i det här hänseendet.
Rune Evenson: Carl Bildts rådgivare Lars Jonung har rekommenderat dessa företagare att gå i konkurs. Om nu situationen inte är lika ljus som du påstår, delar du hans uppfattning?
Per-Åke Eriksson: Jag kan inte bedöma vad som är lämpligast i det enskilda fallet. Jag skulle tro att det i de allra flesta fall faller naturligt att ägaren löser problemen och att det är naturligast att de löses utan att gå i konkurs.
Rune Evenson: Du menar alltså att kommunerna får gå in och betala?
Per-Åke Eriksson: Ja, de får gå in. Stellan Lundström har tidigare talat om att detta är en fastighetsägarkategori som har haft extremt litet eget kapital och att detta utgör en stor del av grunden till problemen. Det är kanske inte onaturligt att ägare också på det här området vidtar de kapitalförstärkningar som kan behövas. Av den nämnda skriften har framgått att det egentligen är ganska måttliga insatser som kommer att krävas.
Inga Berggren: En ingrediens i omvandlingen av Sverige och specifikt i bostadsfinansieringen är avreglering samt förenkling av regler och normer. Jag vill i första hand vända mig till Mats Rönnberg. Jag vill gärna veta vad BKN har gjort och gör för att göra hanteringen smidigare och handläggningstiderna kortare när det gäller att värdera kreditvärdigheten.
Jag ställer denna fråga bl.a. därför att jag av småhusfabrikanter fått synpunkter på att BKN alltför mycket har gått in i detaljer när det gäller att bedöma presumtiva husköpares kreditvärdighet, exempelvis en byggmästares som står i begrepp att bygga äldrebostäder. Är det så, och vad har man i så fall gjort för göra det hela litet smidigare i kontakterna med de olika företagen?
Ytterligare en fråga. Med Georg Danells förslag om en utvidgad kreditgaranti blir det än viktigare med ett snabbt och smidigt förfarande för att inte så att säga lägga sten på börda i besvärliga fall. Jag undrar om Georg Danells förslag i den här delen ger som effekt en snabbare, smidigare och lättare hantering.
Mats Rönnberg: Konstruktionen i dessa system som vi arbetar med är att det är kreditinstituten som gör kreditprövningen. Det är de som har att göra en sedvanlig kreditprövning och bedöma låntagarens förmåga att betala tillbaka lånet. I de fall då kreditgivarna kommer till oss och frågar om de har gjort en rätt kreditbedömning -- det är de fall som du tar upp -- tar vi i princip inte längre tid på oss än 14 dagar efter det att vi har fått alla papper på bordet. Vi har fört noga statistik över detta. Jag har inte hört att någon skulle ha klagat på att hanteringen skulle ha tagit alltför lång tid.
Däremot kan man naturligtvis ha synpunkter på utfallet av en kreditprövning. Där vill jag bara säga att vi hittills egentligen inte i något fall kommit att göra någon kreditprövning när det gäller egnahemsägare, eftersom det gamla systemet innebar att kommunerna, som ju tog en del av ansvaret, gjorde den kreditprövningen. Vi har alltså inte prövat dem. Däremot fastighetsägare, näringsidkare, har vi haft att pröva. Där kan man säga att vår praxis följer den normala kreditprövningens utveckling hos kreditinstituten. Vi gör ungefär samma sak. Vi ser till att det blir en enhetlig prövning och att de som tar dessa lån har, som sades här tidigare, en förmåga att överleva även om intäkterna inte skulle falla på plats som kalkylerat. Det är innebörden av systemet, och det har vi tillämpat.
Inga Berggren: Min fråga var om Georg Danells förslag innebär förändringar till det bättre.
Mats Rönnberg: Förlåt att jag inte tog upp den frågan specifikt. Det återstår att se hur konstruktionen kommer att bli, vi har inte sett propositionen än. Såvitt jag förstår är intentionen i Danells förslag att kreditinstituten skall göra denna prövning. Flertalet ärenden skall inte hamna på vårt bord. För närvarande prövas ungefär 5 % av alla kreditgarantiärenden hos oss, så det är en mycket liten del. Förhoppningen är att det skall bli likadant med den nya garantiformen. Kriterierna skall vara så tydliga att de kan göra kreditprövningen.
Erling Bager: Hans Lundholm framhöll att utlåningen nu från januari varit ca 40 miljarder. Har det inte under den tidigare perioden i vinter och förra hösten rått en stor försiktighet i utlåningen till byggobjekt? Det finns ju referensobjekt där man från den blivande fastighetsägarens sida hade klara papper på att man kunde hyra ut fastigheten och man hade lokala banker med sig. Men när det gällde hypoteksdelen var det nej. Ifrån att tidigare haft en ganska generös utlåning övergick man till i det närmaste totalt stopp. Gick man inte för långt när man under en period nästan vägrade lån till alla nya objekt?
Hans Lundholm: Risken är att pendeln slår över för mycket åt det andra hållet i en situation med så stora förluster. Men samtidigt skulle jag ändå vilja framhålla att alla våra institut inte känner igen den beskrivningen. Det är snarast fråga om att man gör en noggrannare kreditprövning än tidigare, dels av objektet, fastigheten i fråga, dels av kredittagaren. Det är en helt ny situation, en ovan situation för låntagaren. Jag tror att en del av de reaktioner som har kommit mera beror på att synsättet och kreditbedömningen ser litet annorlunda ut nu än tidigare.
Birger Andersson: Jag skulle vilja ställa en fråga om ränteskillnader. Mats Rönnberg var inne på det i sitt inledningsanförande.
Bostadslåneinstituten måste betala ett högre pris än staten för sin upplåning. Det beror väl främst på marknadens bedömning av kreditrisken. Egentligen är det ingen skillnad, såvitt jag kan förstå, eftersom den statliga garantin för betalningssystemet även omfattar bostadslåneinstituten. Därför skulle jag vilja fråga: Kan vi hoppas på att ränteskillnaden minskar, dvs. att bostadsobligationsräntorna kommer närmare statsobligationsräntorna? För närvarande tror jag att den är 70 punkter, 0,7 %, om jag minns rätt. Den har varit nere vid 0,2 % under vissa perioder.
Bostadslåneinstituten vill, när de lånar ut pengar, givetvis ha en viss räntemarginal. Den har ökat kraftigt under senare år. Vi som arbetar med dessa frågor på olika nivåer hoppas att denna ränteskillnad skall minska, för det blir till stor glädje för ägare av lägenheter, fastighetsägare, bostadsrättsinnehavare och dem som hyr en lägenhet. Då frågar jag mig om bostadslåneinstituten garderar sig alltför mycket för befarade kreditförluster i dag. Ni har väl inte, såvitt jag förstår, gjort så många verkliga kreditförluster ännu?
Hans Lundholm: Beträffande ränteskillnaden till staten skulle vi naturligtvis också vara väldigt glada om den differensen kom ner till 10--20 punkter. Vi är själva litet bekymrade över att den ligger så högt. Det är väl en spegel av obligationsköparna. De vill ha det riskpåslaget. Ett sätt att få ner den är att se till att bostadsinstituten har en bra intjäningsförmåga och därigenom kan få en bra konsolidering och upplevs som stabila av placerarna. Det är egentligen det bästa sättet att få ner räntespreaden.
Angående räntemarginalen gentemot subventionsräntan, som jag förmodar Birger Andersson syftar på, skall jag säga att subventionsräntan enbart är en administrativt bestämd ränta, som egentligen inte speglar det enskilda institutets upplåningskostnad. Det är det ena som kan sägas om den. Man måste dessutom hålla i minnet att det som har skett de senaste två tre åren är att vårt krav på att öka kapitaltäckningen nu slår igenom fullt ut. Det var första gången vid utgången av 1992 som man krävde full kapitaltäckning enligt de nya kapitaltäckningsreglerna.
Det innebär att vi för bostäderna skall hålla 4 % av eget kapital, dvs. en utlåning till bostäder på säg 500 miljarder kräver 20 miljarder i eget kapital. Därför har det skett en oerhört kraftig kapitaluppbyggnad i dessa bostadsinstitut. Det är naturligtvis pengar som kräver avkastning. Därför ligger det nu i marginalen, tidigare fanns inte dessa kapitaltäckningskrav.
Risksituationen är också betydelsefull när det gäller att värdera marginalen. Tidigare när vi hade den höga inflationen var riskerna närmast obefintliga i den här branschen. Den höga inflationen gjorde att man successivt växte i fastigheterna. Även om man hade producerat dem till höga kostnader, tog det bara några år så hade de ett högre värde än vad de var belånade till.
Nu är situationen en annan och kommer väl att så förbli med en låginflationsekonomi. Det kommer att vara rent generellt större risker med att låna ut även till bostadsfastigheter. Det måste också spegla sig i marginalerna.
Det mest verksamma sättet att få ner marginalerna är att minska risknivån i projekten. Återigen: kan man få upp andelen eget kapital, minskar riskerna. Därigenom är det också välgörande för att få ner marginalerna.
Birger Andersson: Vilken betydelse har det haft att vi från statens sida gått in och garanterat betalningssystemet även för bostadslåneinstituten? Har det inte haft någon betydelse över huvud taget, eller hur många punkter har det betytt?
Hans Lundholm: Det är svårt att ha någon uppfattning om det, eftersom vi inte kan mäta den omvända situationen. Man hade hoppats att det hade haft större betydelse och större inverkan.
Mats Rönnberg: Den fråga som Birger Andersson reser om skillnaden mellan statspapper och bostadspapper är ju intressant. För min del är den intressant i så måtto att man kan säga att med den statliga kreditgarantin försvinner behovet av kapitaltäckning och man får så att säga lån som är väldigt snarlika statspapper. Enligt det förslag som nu lagts fram om att utöka kreditgarantier till 40 % för de projekt som sätts i gång framöver skulle man kunna värdepapperisera dessa typer av lån och sälja obligationer eller värdepapper med den här typen av säkerheter bakom sig. Därmed skulle vi uppnå en effektiv sänkning av skillnaden, åtminstone om man säljer obligationerna internationellt.
Harry Staaf: Jag har en fråga till Mats Rönnberg. Han talar om pantregler för bostadsrätter och menar att de borde ändras så att bostadsrättsinnehavarna kommer helskinnade ur situationen och kreditgivarna får stå för hela risken. Jag skulle önska en utveckling av det påståendet.
Mats Rönnberg: Jag vill självklart understryka att man aldrig skall generalisera. Jag vill inte på något sätt ge mig in på några allmänna omdömen. Utfallet blir naturligtvis väldigt olika beroende på vad det är för förutsättningar i det enskilda fallet.
Vad jag ville påpeka, efter vad jag har förstått av kreditinstituten, är att det finns många föreningar som undersöker vad som är mest fördelaktigt, om man skall gå i konkurs eller inte. Vi skulle kunna komma till rätta med det problemet om man gick igenom pantreglerna och också gick igenom fördelningen mellan lån till bostadsrättsföreningar och lån till bostadsrättsinnehavarna.
Jag vill inte deklarera någon uppfattning i dag. Jag ville bara påpeka att det finns ett behov av att närmare titta på problemet, att undersöka de olika aspekterna. Det här är, tycker jag, ett exempel på hur de ändrade allmänna ekonomiska förutsättningarna har påverkat den här typen av säkerheter. Vi har nu andra förutsättningar än tidigare.
Harry Staaf: Skiljer sig problemet, vilket jag tycker det borde göra, i föreningar med låga insatser i förhållande till dem med höga insatser?
Mats Rönnberg: Det tror jag att man kan säga generellt.
Bo G Jenevall: Jag skulle vilja höra panelens synpunkter på marknadshyror på hela bostadsmarknaden. Jag skulle vilja skicka med ett par påståenden. För det första att vi i den större delen av beståndet i dag har marknadshyror och i vissa fall t.o.m. mer än så. För det andra att om man konsekvent inför marknadshyror, kommer hyrorna generellt att sjunka.
Per-Åke Eriksson: Hade vi haft Bengt Turner här i dag, hade han kunnat redovisa resultat av de undersökningar som han gjort. Han har jämfört de hyror som tas ut enligt bruksvärdessystemet med vad hushållen betalar när de bor i bostadsrätt, alltså avgiften plus kapitalkostnaden för den egna insatsen. Av den undersökningen framgår att de i stort sett i hela landet ligger på samma nivå. Det finns skillnader i Stockholms och i Göteborgs innerstad. Det innebär alltså att man är på väg åt det hållet.
Det är mycket möjligt att hyrorna över hela landet skulle sjunka om man införde marknadshyror. Bruksvärdessystemets tillämpning och hyresförhandlingarna har i mycket hög grad byggt på att man har förhandlat med utgångspunkt i fastighetsägarens kostnader, inte i vad hushållen är beredda att betala i hyra. På många håll i landet har fastighetsägare högre kostnader än vad folk är beredda att betala i hyra. Skulle man gå efter betalningsförmågan, skulle man säkerligen komma fram till hyressänkningar här och var. Men jag törs inte säga om det skulle gälla generellt eller ej.
Hans Lundholm: Jag har en känsla av att för en stor del av beståndet, åtminstone det nyproducerade, utgår i dag högre hyror än de som skulle kunna kallas för marknadshyror, om vi med det menar hyror som konsumenten skulle vilja betala i ett fritt val med fler alternativ. Den ökade konkurrens som nu finns på marknaden, som kanske är den positiva effekten av vakanserna, gör att man börjar slåss om hyresgästerna. Man erbjuder rabatter, man lägger större vinn vid att över huvud taget beskriva sin produkt, nämligen bostaden. Det måste upplevas positivt. Oavsett om vi sedan skall kalla dem marknadshyror eller inte, är det i alla fall en anpassning som sker till vad konsumenterna dels efterfrågar, dels är beredda att betala för.
Bo G Jenevall: Skulle man inte kunna påstå att om vakanserna ökar, skulle vi få sjunkande hyror? Jag kommer ihåg själv från mina ungdomsår att flyttlassen gick den 1 oktober vartenda år. Man bytte bostad ganska ofta. Skälet var att man kunde tjäna pengar. Man fick ofta tre månaders gratishyra osv. Med andra ord: Om man ökar vakanserna till en marknadsmässigt nödvändig nivå, skulle vi få sjunkande hyror genom ökad konkurrens.
Per-Åke Eriksson: Man skall nog inte öka antalet vakanser på det sättet att man lyfter ur folk där de bor. Om Bo Jenevall däremot menar att man åstadkommer ett bostadsbyggande med ett ökat utbud, så är det naturligtvis inte osannolikt att vi får den typen av effekter.
Vi har i Sverige varit vana vid att man nästan haft noll i vakansgrad, för att inte säga minus. Det har naturligtvis fått en hel del egendomliga konsekvenser. Det är alldeles givet -- man behöver bara titta på lokalhyresmarknaden -- att är utbudet större än efterfrågan pressas priset ner.
Lennart Nilsson: Vi har fått del av rapporter utifrån landet om problem som man upplever i pågående produktion. Jag har framför mig ett brev som handlar om en bostadsrättsförening i Skåne. Bostadsrättsföreningen får ett brev från banken där det står: Den säkerhet som ställs för krediten och/eller annan förpliktelse ni har i banken är inte längre betryggande. Banken säger upp krediten på 8 miljoner kronor. Det finns en säkerhet i projektet på 9 miljoner kronor. Då blir man naturligtvis arg i bostadsrättsföreningen och undrar vad som har hänt. Jag kan förstå detta något, med utgångspunkt i det Mats Rönnberg säger, att panten kommer först i tredje hand.
Jag har fått uppgifter om att det finns åtskilliga projekt som pågår som har fått sina kreditiv, projekten har påbörjats, och helt plötsligt uppkommer denna situation. Banken anser att föreningen inte längre är betrodd.
Jag vill fråga Per-Åke Eriksson: Vilket ansvar har bankerna egentligen för att klara ut frågor av detta slag? Vilken chans ger bankerna sådana här projekt? I botten finns ju en säkerhet, det finns kommunal borgen och andra som vill ställa upp. Lik förbaskat säger banken upp krediten, därför att det inte finns 130 % säkerhet, efter vad jag kan förstå.
Min andra fråga vill jag ställa till Hans Lundholm. Han bedömde att man behöver ha 30 % eget kapital för att klara av nyproduktion. Det som verkar intressant var viss ombyggnad och en och annan nybyggnad. Kan du ge en bedömning av hur du ser på framtiden och beviljande av igångsättning av byggande av bostäder? Såvitt jag kan bedöma av ditt inlägg tidigare handlade det i princip om totalstopp för byggande framöver.
Per-Åke Eriksson: Det är naturligtvis väldigt svårt att bedöma ett enskilt exempel utifrån dessa uppgifter. De krav man skall ställa på kreditgivare är att de ger krediter upp till den nivå som de anser att de har tillfredsställande säkerhet för. Det gäller enligt banklagen och den övriga lagstiftning vi har. Vi kan från statens sida inte kräva att man lånar ut mer pengar än det finns tillfredsställande säkerhet för. Sedan måste man naturligtvis föra en diskussion i varje enskilt fall om säkerheterna är tillräckliga. Tanken med den statliga kreditgarantin är att skapa möjligheter till ytterligare lånefinansiering därutöver. Det innebär, med det nya förslaget, att om man får låna upp till hälften av produktionskostnaden från bottenlånegivaren, går det att lånefinansiera ytterligare 40 %. Om då kravet på den egna kapitalinsatsen ligger på 10 %, bör ett sådant projekt gå att ro i land.
Vi vet att små, privata bostadsrättsföreningar som inte stöds av HSB:s eller Riksbyggens garantifonder är speciellt utsatta, eftersom de enskilda bostadsrättshavarnas förpliktelser i detta sammanhang begränsar sig till de egna insatserna. Därmed ställs kraven högre på att värdena i fastigheterna skall täcka låneskulderna.
Hans Lundholm: Den första frågan gällde uppsägning av krediter. Jag känner naturligtvis inte till det konkreta fallet. Rent allmänt skulle jag dock vilja säga att det förefaller märkligt att säga upp en kredit som sköts, dvs. kunden klarar att betala räntorna. Det är en form av kontraproduktiv verksamhet. Det innebär att problemen blir påtagliga och att man måste hantera dem. Man måste nog titta litet mer i detalj på varje enskilt ärende för att kunna svara på den frågan.
Lennart Nilsson frågade hur det kommer att bli framöver med nybyggnation. Det kanske mera är framtidsforskarna som kan ha synpunkter på det. Utifrån våra utgångspunkter tror jag möjligen att det kan bli ett mer selektivt nybyggande. Man letar reda på mark som man bedömer ligger attraktivt, insprängd i redan färdiga områden. Där kan man hitta möjligheter att utnyttja befintlig infrastruktur och goda lägen. Jag tror att vi kommer att få se mera sådan nybyggnation. Man skulle önska att det kan ske mera ombyggnader och anpassningar av det stora bestånd som byggdes under 1970-talet, som väl i många avseenden har dålig standard nu och skulle vara i stort behov av upprustning. Där finns nog mycket att göra. Där är kapitalkostnaderna relativt låga. Jag föreställer mig att det i många fall går att göra en ganska intressant kalkyl på en rimlig ombyggnad av sådana fastigheter. Jag skulle vilja påstå att vi som kreditgivare är mycket intresserade av det.
Ivar Franzén: Jag vill ta upp frågan om räntemarginalerna och börja med att belysa det med ett exempel. Jag utgår från 1993 års regler. Vi har i dag en subventionsränta på 7,87 %. Den ligger ett antal punkter över obligationsräntan, som bankerna handlar obligationer till. En bostadsrättsförening får sannolikt låna till 9,5 % ränta. Det finns alltså en räntesubvention med 57 % av subventionsräntan. Om nu bankerna hade lånat ut till den gamla goda marginalen på 0,2--0,3 %, skulle den ränta som bostadsrättsföreningen betalar vara 3,5 %. I dag blir den 5 %. Det innebär att 30 % av den ränta som bostadsrättsföreningen betalar beror på vad jag vill kalla för onormalt hög räntemarginal. Fenomenet är detsamma för dem som lånat för fem år sedan. De som byggde 1988 håller nu på att lägga om sina lån. Det är vanligt att man hamnar på kostnader på 1,2 % och kanske mera över normal marginal på subventionsräntan. Det gör i kostnad för den aktuella bostadsrättsinnehavaren 1 000 kr i månaden. Det är ett vanligt problem, både med det nya systemet och lån som konverteras efter fem år, att man över en natt får högre kostnader beroende på räntemarginalerna. Det är kostnader som kan uppgå till 1 000 kr per månad. Självklart har dessa chockeffekter stor betydelse när t.ex. bostadsrättsinnehavare ger upp och flyttar och de andra i föreningen får betala också den bostadsrättsinnehavarens grundavgift. Jag vänder mig här i första hand till Hans Lundholm.
Jag vill nämna ytterligare ett exempel för att få rätt dimension på detta. Lånestocken är ungefär 900 miljarder. 1 % för hög räntemarginal innebär 9 miljarder -- en tusenlapp för varje svensk.
En kort konkret fråga: De 40 miljarder som lånestocken har ökat med, hur mycket var konkreta byggprojekt som har startat 1993 och hur mycket var uppföljning av gamla kreditlöften?
Hans Lundholm: Som jag sade tidigare är det svårt att jämföra med den gamla s.k. goda tiden, då räntemarginalen var 0,2 %. Kapitaltäckningen i sig innebär 0,4 %, om man gör en kostnadsmässig kalkyl på det. Våra förluster i instituten uppgår nu i genomsnitt till 0,6 %. Där ligger 1 %, som innebär ökade kostnader som vi har behov av att täcka. Man skall också vara medveten om att en förutsättning för att marknaden skall fungera är att vi kan låna upp pengar på våra obligationer. Det innebär i sin tur att vi måste vara attraktiva för obligationsköparna. Det är vi när vi har en stabil ekonomi och en god intjäningsförmåga. Man får inte glömma bort att 900 miljarder hämtas från kapitalmarknaden, på marknadens villkor. Det är inte så lätt att isolera effekten av den här marginalen och säga att om den inte fanns, så skulle det fungera. Då skulle vi förmodligen inte kunna handla upp dessa pengar till den kostnad vi har i dag.
När det gäller Ivar Franzéns sista fråga kan jag inte göra någon bedömning. Jag skulle tro att merparten är avlyft av befintliga kreditiv.
Britta Sundin: När man träffar människor ute i landet hör man ofta bedömningen att det är svårt att få krediter, bl.a. därför att det i kreditprövningen ingår en bedömning att det egentligen finns tillräckligt med bostäder. Litet av det tyckte jag också avspeglades i era inlägg tidigare. Vi har 50 000 tomma lägenheter, och med det i bagaget är inte behovet så stort. Tidigare i dag fick vi ett annat besked. Jag tror att det var Stellan Lundström som sade att det är önskvärt med en nyproduktion på mellan 30 000 och 50 000 lägenheter per år för att man skall få en fungerande marknad och bra möjlighet till rörlighet på bostadsmarknaden. Han tyckte att det skulle finnas betydligt fler tomma lägenheter. Vad säger ni om det? Gör han en felaktig bedömning?
I kreditprövningen ingår också en bedömning att räntebidragen i dag är så osäkra, så de värderas till noll, har jag hört sägas. Vi inom Socialdemokraterna har föreslagit att man skall göra en utredning som förhoppningsvis skall komma fram till en enighet om en långsiktig bostadspolitik. Skulle det göra bedömningen för er enklare, om vi fick en sådan överenskommelse?
Hans Lundholm: Först håller jag gärna med om att 50 000 tomma lägenheter kanske inte är så mycket. Vi skulle behöva ännu fler tomma lägenheter. Det tror jag gynnar konsumenten. Då ökar valfriheten. Då ökar möjligheterna att titta på olika alternativ. Problemet är att för att åstadkomma det, krävs det stabila, starka fastighetsägare, med en högre andel eget kapital, som klarar av en vakansgrad på 2--3 %, som klarar av att ge hyresrabatter och att inte höja hyran på ett par tre år, och som väljer det för att få hyresgäster i konkurrensen och tycker att det är en bra affär på lång sikt. När det gäller målet att ha en högre vakansgrad är vi nog överens.
Till svar på den andra frågan vill jag säga att fasta spelregler och långsiktighet i politiken naturligtvis är att föredra för alla inblandade, inte minst för oss.
Britta Sundin: Uppenbarligen gör ni bedömningen att fastighetsägare med denna stabilitet och säkerhet inte finns. På vilket sätt skall vi kunna åstadkomma det? I och med att ingen nyproduktion sker, skjuter vi ett mycket stort problem framför oss.
Bo G Jenevall: Jag skulle vilja vända mig till Hans Lundholm. Du sade i ditt anförande att man skulle satsa på ROT-åtgärder, när kostnaderna var rimliga. Kostnaderna kan knappast vara rimligare än de är för närvarande, för nu är de mycket låga och kapaciteten är hög. Jag skulle vilja fråga: Vad gör ni kreditgivare för att stimulera ett ökande byggande inom ROT-sektorn?
Hans Lundholm: Jag vet inte om det är vi som skall stimulera det. Fastighetsägarna är väl de som skall stimuleras att göra detta. Jag tror att många fastighetsägare i dag jobbar mycket med ombyggnader och andra ROT-åtgärder. Det är ett sätt att behålla värdet i fastigheterna och göra dem attraktiva för hyresgästerna.
Bo G Jenevall: Det kan ni visst göra genom att lämna bättre villkor.
Hans Lundholm: Det gör vi gärna för en fastighetsägare som har en kapacitet att göra detta och som sätter in en andel eget kapital som är tillfredsställande. Han får också bättre villkor.
Marianne Carlström: Jag har två frågor. Vilka effekter får det när kommunerna inte är beredda att gå i borgen vid bostadsbyggande?
I det förra avsnittet av utfrågningen kom det fram en kritik mot indragningen av de tre miljarderna. Jag undrar om regeringen är beredd att ta hänsyn till den kritiken. Vilken betydelse skulle det i så fall få för marknaden?
Mats Rönnberg: Frågan om kommunal borgen gäller, som jag förstår det, framför allt att kommunerna inte vill vara med och ta delat ansvar upp till 40 % på egnahemssidan. Det har avvecklats redan. Enligt 1993 års system är det kravet borta. Enligt det förslag som har lagts fram nu av Danell är det meningen att man skall kunna växla över från 1992 års kreditgarantiregler till 1993 års regler och därmed komma ifrån detta problem. I några fall har också vi konstaterat att det finns kommuner som inte vill stå fast vid sina gamla löften. Problemet verkar kunna hanteras.
Per-Åke Eriksson: Som jag har uppfattat det som sades tidigare i dag är det naturligtvis önskvärt att man inte avvecklar räntebidragen så snabbt. Den uppfattningen är inte svår att dela. Det sades aldrig under förmiddagen, men det är naturligtvis lättare att föra ett sådant resonemang när vi har en bra ekonomi i staten. Det problem vi nu upplever är att det inte gjordes någonting för att bromsa utvecklingen. Hade man gjort någonting, exempelvis under andra hälften av 80-talet, för att bromsa den utveckling vi har sett, hade anpassningen kunnat ske i en mer önskvärd takt. Det hade gjort det lättare för fastighetsägare att klara av det hela. Nu har vi hamnat i en situation med ett budgetunderskott på över 200 miljarder kronor. Då är kostnaden för räntebidragen inte alls obetydlig. Den situationen kräver helt andra åtgärder än om man hade kunnat agera tidigare.
Jag tycker att man skall lägga på minnet att minskade räntebidrag inte är huvudorsaken till de problem som finns. Det är i första hand nergången från en höginflationsekonomi till en låginflationsekonomi. Det innebär i princip att många hushåll inte får en tänkt löneutveckling som täcker en minskning av räntebidragen ens i reguljär omfattning. De förslag om hur besparingarna skall läggas ut mellan åren 1994, 1995 och 1996 samt mellan olika årgångar innebär att de ömtåligaste årgångarna inte får någon extra skärpning 1994. Under 1995 och 1996 begränsar sig effekterna till ungefär 25 kr per kvadratmeter. Det är alltså mycket begränsat i förhållande till de kostnadsökningar som de har gått in i systemet med.
Marianne Carlström: Jag skulle vilja höra de andras synpunkter på detta också. Sammantaget har dessa effekter stor betydelse för bostadskonsumenterna tillsammans med andra beslut som har fattats. På grund av det minskade bostadsbyggandet har staten också fått mindre kostnader.
Hans Lundholm: En alltför snabb avtrappning av de nuvarande räntebidragen innebär naturligtvis problem. Det har sagts många gånger, och vi kan bara understryka att det är så. I den mån det visar sig i ökade förluster hos instituten påverkar det naturligtvis marknaden. Det kan slå igenom i form av högre räntor.
Knut Billing: Jag tycker att Mats Rönnberg har kommit litet för enkelt undan när det gäller problemet med kreditgaranti. Det finns en rad exempel på att hypoteksinstituten säger att de beviljar lån för projekt där finansieringen är klar, men Bostadskreditnämnden säger nej. Man undrar då om det är Bostadskreditnämndens roll i systemet att vara något slags överste granskare och säga: Vi bedömer inte detta projekt som seriöst.
Jag vill ta upp en annan fråga, som jag gärna vill ha en kommentar till från er alla tre. Vi fick tidigare höra om de fastigheter som är byggda i slutet av 1980-talet och som har problem med krediter. Hypoteksinstituten bedömer att det är problem. Dessa fastigheter kommer att ingå i fastighetsskattesystemet. På förmiddagen sades att det kunde vara en klok åtgärd att se till att de inte kommer in i fastighetsskattesystemet. Delar ni den uppfattningen?
Mats Rönnberg: Man måste hålla i minnet att det kreditgarantisystem som vi administrerar är ett system som är solidariskt uppbyggt. De förluster som uppstår skall fördelas på alla garantitagare. Om det kommer in garantier som inte är ordentligt prövade och inte står på sina egna meriter, drabbas det övriga kollektivet. Det är mot den bakgrunden som denna prövning görs. Jag känner inte riktigt igen beskrivningen, att hypoteksinstituten säger ja och vi säger nej. Så upplever inte jag att det fungerar. Kreditinstituten gör en kreditprövning, som sker utifrån deras utgångspunkter. Den kreditgaranti som vi lägger kommer högre upp. I sak är det ett högre riskläge. Jag tror inte att man kan påstå att vi har någon annan syn på kreditprövning generellt än vad kreditinstituten har.
Knut Billing: Du säger att ni inte har någon annan syn. Det betyder att om hypoteksinstituten säger ja och ni säger nej, så har ni gjort fel. Är det så vi skall tolka svaret?
Mats Rönnberg: Jag menar generellt. Det är klart att det kan förekomma skillnader mellan olika kreditinstitut. Vår roll är att försöka se till att vi får en jämn nivå på bedömningarna. Det måste vara en likartad bedömning, vilket kreditinstitut man än hamnar hos.
Ordföranden: Den andra frågan gällde om vi skall släppa in problemårgångarna i fastighetsskattesystemet.
Hans Lundholm: Alla åtgärder som kan minska kostnaderna för dessa fastigheter är positiva. Svaret är givet.
Lars Stjernkvist: Byggandet är nu nere på 1941 års nivå. Man skulle kunna påstå att det krävs ett världskrig för att ordna samma ras som Carl Bildt, men det gör jag naturligtvis inte. Situationen är oerhört allvarlig. Min fråga är: Kommer Danells förslag att ha någon effekt på nyproduktionen? Kommer den att påverkas? Jag vänder mig i första hand till Mats Rönnberg och Hans Lundholm.
Mats Rönnberg: Den effekt det kan få primärt är att man tillfälligt utvidgar möjligheten att få kreditgaranti från 30 % till 40 % generellt över hela landet. Det återstår att se om det får den effekt man hoppas på. Det är i alla fall en ganska avsevärd insats som sker genom kreditgarantisystemet. Jag vet inte om Hans Lundholm har samma syn på detta.
Hans Lundholm: Jag delar den uppfattningen. Jag tror att det kommer att påverka marknaden positivt. Det är ett utrymme på ytterligare 10 % som ges i form av kreditgaranti. Det gör naturligtvis att det är lättare att räkna hem flera kalkyler.
Lars Stjernkvist: Ni menar alltså att flera hus kommer att byggas nu.
Ordföranden: Jag vill rikta frågan till Stellan Lundström, som fortfarande är kvar. Du sade att Danells förslag icke var tillräckligt. Vad vill du ha mer?
Stellan Lundström: De fastigheter som byggdes 1988--1992 har en speciell profil med ett positivt kassaflöde de första åren. Sedan blir det negativt över tiden, generellt. Det normala med omfördelning är att man omfördelar därför att man har en negativ situation i dag och vill ha en positiv situation i morgon. Risken är att man får värre problem i framtiden, om man använder denna typ av omfördelningslån över tiden litet okritiskt. Man har egentligen inte löst det grundläggande problemet, nämligen att fastigheterna är för dyrt byggda. De kan inte ens förräntas vid normal konjunktur, allra helst inte i en lågkonjunktur. Här har man ett stort problem framför sig, som det krävs ännu fler åtgärder för. Då pratar vi bara om problemfastigheterna.
Ordföranden: Du pratade om abolition. Vad menar du då?
Stellan Lundström: Det gällde skatt. Jag menar nog att man inte skall gå in i något fastighetsskattesystem med dessa fastigheter. Sedan pratade jag om abolition kopplat till en annan situation. Det var att man måste omfördela fastighetsbeståndet här i landet, så att fastigheterna går att förvalta bättre i framtiden. I dagsläget har vi många förvaltningsenheter, framför allt kopplat till bankerna, som egentligen är helt omöjliga att hantera. De omstruktureras inte på grund av skatteeffekter -- stämpelskatt och reavinstskatt.
Ordföranden: Detta är kärnfrågan: Vad gör vi mera åt problemfastigheterna utöver vad Danell har gjort?
Stellan Lundström: Jag tror att mycket av dessa åtgärder måste gå ut på hjälp till självhjälp, dvs. att man tacklar problemen redan innan de kommer upp. Jag tror att kreditinstituten skall vara tidigt ute och hjälpa företagen med råd, anvisningar och kanske praktiska eftergifter när det gäller räntorna, så att man tar problemen på uppstuds, så att säga. Mycket måste ske inne i företagen. Det finns en rationaliseringspotential i de flesta företag.
Ordföranden: Men nu är problemen inte på uppstuds, utan snarare i slutet av studsen. Vad gör vi då?
Stellan Lundström: Då får vi väl ta bollen på halvvolley. Jag tror att problemet är delvis olösligt. Här måste till en mängd olika åtgärder, ett samlat batteri av åtgärder. Jag tror man får sätta sig ner och fundera på hur man skall lösa detta och framför allt på hur man skall lösa bostadsrättsföreningars och de kommunala bostadsföretagens problem.
Birger Andersson: Min fråga gäller de små, privata bostadsrättsföreningarnas situation, som jag bedömer som ganska allvarlig på sina håll. Jag vill påminna om att det i Morgonekot i dag framfördes en del synpunkter på Danells förslag från en fastighetsekonom. Jag skulle vilja bolla över frågan till er tre.
Små, privata bostadsrättsföreningar kan ha 5--15 bostadsrätter. Om ett par av dem står tomma ett tag, drabbas bostadsrättsföreningens ekonomi mycket hårt. Det är litet annorlunda med HSB och Riksbyggen, som Per-Åke Eriksson har varit inne på. En stor bostadsrättsförening kan ha ett hundratal bostadsrättsinnehavare. Om det är ett par lägenheter som står tomma, påverkar det inte ekonomin så hårt. Har ni någon lösning för de små, privata bostadsrättsföreningarna? Jag tycker att det finns anledning för oss att ömma särskilt för de små, privata bostadsrättsföreningarna och hitta en bra lösning för dem.
Hans Lundholm: Det finns ingen enkel lösning. Som Stellan Lundström sade, man får sätta in ett batteri av åtgärder. En viktig ingrediens är det omfördelningslån som vi förhoppningsvis har möjlighet att ge efter årsskiftet. Vi är medvetna om att en ökad skuldsättning inte är den bästa vägen för att lösa detta problem. Men eftersom det finns restriktioner för vad man kan göra, inte minst statsfinansiellt, är det det minst dåliga i nuläget, att ta detta omfördelningslån. Det bör kombineras med olika typer av rådgivning och genomgång av föreningens ekonomi och vilka åtgärder man kan vidta under ett antal år för att försöka stabilisera situationen.
Ordföranden: Jag tycker att det under denna andra del av utfrågningen har kommit fram en del konkreta åtgärder som jag skulle vilja testa på Hans Lundholm och Per-Åke Eriksson. Mats Rönnberg föreslog fem punkter av konkret natur för den problematik som vi nu diskuterar. Vad anser ni om dem? Det gällde t.ex. mer individuell kreditprövning och bättre riskanalys. Är det dags att ta bort den svartlistning av stora delar av länet som bankvärlden håller på med? Är ni beredda till det, Hans Lundholm?
Det handlade också om att utveckla kreditgarantisystemet bättre och gynna t.ex. bostadsbörjare, mer låntagaranpassade lånevillkor, längre kredittider, annan syn på amorteringsvillkoren och bättre pantregler för bostadsrätter. Detta är en rad konkreta åtgärder. Vad säger Hans Lundholm och Per-Åke Eriksson om dem?
Hans Lundholm: Jag är beredd att ställa upp på flera av dessa förslag, t.o.m. allihop. En mer individuell prövning av kredittagaren tror jag är viktigt. Att döma ut en landsända och säga att vi i den delen av landet inte beviljar krediter för byggande, är ett synsätt som jag och det institut jag representerar inte delar. Det finns goda och mindre goda objekt överallt. Genom att göra en mer individuell prövning, gå mera på låntagaren och se på dennes förutsättningar, kan vi få en mer nyanserad kreditmarknad och dessutom få effekter på prissättningen i form av en differens mellan goda och mindre goda låntagare.
Per-Åke Eriksson: Jag skulle säga att utvecklingen är på väg åt detta håll när det gäller kreditprövningen. Det som upplevs som problem i dag är en omställning, både bland kreditgivare och låntagare. Jag tror att vi också i framtiden kommer att se andra former för kreditgaranti. Bostadskreditnämnden och Mats Rönnberg har ett uppdrag att pröva nya former för kreditgarantier. En sådan diskussion pågår, har jag förstått. Jag vet att Mats Rönnberg har tittat på hur man har löst dessa problem i bl.a. Canada och USA. Det kan säkerligen ge nya infallsvinklar på området.
Vidare har vi frågan om panträtt i bostadsrättslägenheter. Jag har uppfattat att man från kreditinstitutens sida anser att det finns ett större värde om de kan vara säkra på panträtten. Det är möjligt att lösningen inte skall sökas inom upplåtelseformen bostadsrätt, utan att det skall vara fråga om mer renodlade ägarlägenheter. Det har igångsatts ett arbete inom Justitiedepartementet för att se på vilka legala förutsättningar som krävs för att det skall kunna ske.
Jag vill gärna lägga till ett par andra saker som tidigare har diskuterats här. Det gäller bl.a. fastighetsskattesystemet och över huvud taget beskattning av bostadsrätter. Det finns en utredning som ser över beskattningen av fastighetsägare. Där skall man se över frågan om vad som är ett rimligt skatteuttag för bostadsfastigheter i det här sammanhanget. Man ser också över beskattningen av bostadsrättshavare. De är i dag mer ogynnsamt beskattade än t.ex. egnahemsägare. En del av lösningen på de problem som gäller speciellt de små fastighetsägarna, vare sig de är bostadsrättsägare eller andra, står att finna i att vi finner andra former för beskattning än hittills.
Ordföranden: Därmed är klockan 13.02. Den beräknade tiden är avklarad. Vi har tömt ut dessa två teman tillräckligt. Framtiden får utvisa om vi har fått tillräckligt med konkreta förslag. Vi har fått en del synpunkter på de problem som finns för närvarande. Om inte annat har vi kunnat konstatera att det här är aktuella frågor, och det finns en rad problem att nysta vidare med. Vi tar med dessa synpunkter till utskottsbehandlingen. Det första konkreta i det sammanhanget blir att ta ställning till en proposition som skall läggas fram baserad på Danellutredningens förslag. Vi får se vad det blir av det så småningom. Men det har också pekats på en rad andra åtgärder som går utanför besluten i detta hus och som jag tror kommer att leda till en förändring och förbättring -- om alla tar sitt ansvar på rätt sätt.
Jag vill tacka er som har medverkat, frågat och lyssnat. Denna hearing är nu slut.
Underbilaga 1
Underbilaga 2
Underbilaga 3
Innehållsförteckning
Sammanfattning 1 Propositionen 1 Motionerna m.m. 2 Offentlig utfrågning 2 Utskottet 3 Inledning 3 Slopade krav på särskild lånefinansiering i samband med räntebidrag enligt äldre bestämmelser m.m. 3 Statlig kreditgaranti för omfördelningslån 5 Utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder som påbörjas före utgången av år 1995, m.m. 9 Räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m. 9 Övriga frågor 10 Hemställan 11 Reservationer 12 1. Slopande av krav på särskild lånefinansiering (mom. 1) (s) 12 2. Införande av en statlig kreditgaranti för att omfördela vissa ränteutgifter i vad avser subventionsräntan vid konvertering (mom. 3) (s) 13 3. Stödet till vissa bostadsrättsföreningar (mom. 4) (s) 14 4. Den sociala bostadspolitiken (mom. 7) (s) 15 Program vid bostadsutskottets offentliga utfrågning 17 Protokoll från bostadsutskottets offentliga utfrågning den 26 oktober 1993 om bostadsfinansieringen och bostadskreditmarknaden 18 Tema I Bostadsbyggande utan statliga subventioner; möjligt och önskvärt? 18 Tema II Hur skall bristerna i dagens bostadskreditgivning undanröjas? 42