Ändringar i bostadsrättslagen m.m.
Betänkande 1995/96:BoU3
Bostadsutskottets betänkande
1995/96:BOU03
Ändringar i bostadsrättslagen m.m.
Innehåll
1995/96
BoU3
Sammanfattning
Utskottet behandlar i detta betänkande förslagen i proposition 1995/96:17 om ändringar i bostadsrättslagen, m.m. jämte två motioner som väckts i anledning av propositionen. I betänkandet behandlas även de motioner rörande bostadsrätt som väckts under den allmänna motionstiden 1995. Propositionens lagförslag avser främst att stärka bostadsrättens värde som pant. Förslagen omfattar även införandet av en rätt för en bostadsrättsförening att förvärva småhus för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Formkraven vad gäller överlåtelse av en bostadsrätt föreslås få samma innehåll som gäller för fast egendom. Utskottet tillstyrker regeringens förslag men föreslår ett par ändringar av lagtextens utformning. Till betänkandet har fogats 5 reservationer och ett särskilt yttrande.
Propositionen
Regeringen har i proposition 1995/96:17 föreslagit riksdagen att anta dess förslag till 1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614), 2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
Motionerna
I betänkandet behandlas dels de med anledning av propositionen väckta motionerna 1995/96:Bo1 av Margitta Edgren (fp) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om regler för deponering av avgifter till en bostadsrättsförening liknande dem som gäller enligt jordabalken i hyresförhållanden och som föreslagits gälla i arrendeförhållanden,
1995/96:Bo2 av Claes-Göran Brandin (s) vari yrkas att riksdagen beslutar att bostadsrättsföreningens legala panträtt också skall omfatta sådana fordringar som är att direkt hänföra till själva skiljandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. dels de under allmänna motionstiden 1995 väckta motionerna 1994/95:Bo411 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas 5. att riksdagen beslutar upphäva bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse, i enlighet med vad som anförts i motionen, 6. att riksdagen hos regeringen begär förslag om ändringar i regelsystemet i syfte att förbättra bostadsrättens pantvärde i enlighet med vad som anförts i motionen, 7. att riksdagen beslutar att ogiltigförklara andra villkor för ändring av stadgarna för en bostadsrättsförening än de som framgår av bostadsrättslagen i enlighet med vad som anförts i motionen,
1994/95:Bo515 av Owe Hellberg m.fl. (v) vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag om hur problemet med spekulation vid omvandling av hyresrätter till bostadsrätter skall åtgärdas enligt vad som sägs i motionen.
Utskottet
Propositionens förslag jämte anknytande motioner
Bostadsrätten som pant
Allmänt Riksdagen gav vid sin behandling av 1991 års bostadsrättslag regeringen till känna att vissa frågor om pantsättning av bostadsrätter m.m. borde ses över (bet. 1990/91:BoU13, rskr. 1990/91:247). I anledning därav genomfördes på uppdrag av Justitiedepartementet en utredning som redovisades i promemorian Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt till betalning, tvångsförsäljning m.m. (Ds 1994:7). Propositionens huvudsakliga förslag, vilka bygger på den nämnda utredningen, omfattar ett flertal lagändringar som syftar till att stärka bostadsrättens värde som pant. Syftet är enligt utskottets mening vällovligt eftersom bostadsrätter många gånger både upplåts och överlåts till värden som kan vara betydande. Det torde ofta finnas ett behov för förvärvaren att lånefinansiera förvärvet och därmed vanligen att utnyttja bostadsrätten som pant. Det är angeläget att lagstiftningen är sådan att bostadsrättens värde som pant kan utnyttjas på bästa sätt. Regeringen uttalar i propositionen att man inte kan förbättra rättsställningen för den som har lämnat lån mot säkerhet i bostadsrätten utan att detta medför en motsvarande försämring av bostadsrättsföreningens och därmed de övriga bostadsrättshavarnas ställning.
Legal panträtt för bostadsrättsföreningens fordran I propositionen föreslås att bostadsrättsföreningens fordran mot bostadsrättshavaren skall förenas med en legal panträtt med bästa förmånsrätt i bostadsrätten. Denna panträtt skall enbart avse föreningens fordran på obetalda avgifter i form av insats, årsavgift samt, i förekommande fall, upplåtelse-, överlåtelse- och pantsättningsavgift. I den under den allmänna motionstiden väckta motionen 1994/95:Bo411 (m) yrkande 6 lämnas, såvitt nu är i fråga, förslag om att en bostadsrättsförenings fordran på förfallna avgifter inte bör prioriteras framför andra fordringar. I motion Bo2 (s) föreslås att den legala förmånsrätten också skall omfatta sådana fordringar som direkt är att hänföra till själva skiljandet av bostadsrättshavaren från bostadsrätten, t.ex. rättegångs- och verkställighetskostnader. I enlighet med vad utskottet redan inledningsvis konstaterat innebär regleringen av frågan hur väl en panthavare skall hävda sig mot bostads- rättsföreningens krav på betalning för bostadsrättshavarens förpliktelser en avvägning mellan mot varandra stående intressen. Regeringens förslag innebär en förbättring av panthavarens ställning medan bostadsrättsföreningen får en motsvarande försämring. Gällande rätt reglerar föreningens företrädesrätt endast vad gäller influtna medel efter en offentlig auktion. Dessa regler har betydelse även vid en exekutiv försäljning eftersom förvärvaren i princip tar över den tidigare innehavarens förpliktelser och en offentlig auktion kan bli följden av att förvärvaren inte fullgör dessa förpliktelser mot föreningen. Föreningen får enligt de nu gällande reglerna före panthavaren tillgodogöra sig betalning för "föreningens fordran" (7 kap. 30 § bostadsrättslagen). Föreningens fordran kan förutom obetalda avgifter omfatta rättegångskostnader, inkassokostnader, förvaringskostnader för kvarlämnade möbler och reparationskostnader. Enligt utskottets mening kan det inte komma i fråga att, i enlighet med förslaget i m-motionen, helt slopa föreningens företrädesrätt till betalning. Med hänsyn till panthavarens intressen kan å andra sidan inte föreningen tilläggas en obegränsad rätt att få sina fordringar mot bostadsrättshavaren täckta. Föreningens rätt bör bestämmas så att den före panthavaren kan tillgodoräkna sig betalning för sådant som är förbundet med föreningens huvudsakliga verksamhet, dvs. sådant som den enligt bostadsrättslagen har rätt att ta ut avgifter för. Någon begränsning av den legala panträtten vad gäller sådana obetalda avgifter bör inte förekomma. (Jfr nedan om föreningens underrättelseskyldighet gentemot panthavare.) Att låta panträtten därutöver omfatta andra fordringar, såsom föreslagits i s-motionen, skulle alltför mycket äventyra den förstärkning av bostadsrättens pantvärde som regeringsförslaget avser att åstadkomma. Utskottet anser således att propositionens förslag är väl avvägt. Utskottet tillstyrker regeringens förslag och avstyrker motionerna 1994/95:Bo411 (m) yrkande 6 i motsvarande del och Bo2 (s) om den legala panträtten. I anslutning till förslaget om införande av en legal panträtt har regeringen föreslagit att den som förvärvar en bostadsrätt vid tvångsförsäljning eller exekutiv försäljning inte skall ha något personligt betalningsansvar för den förre bostadsrättshavarens betalningsförpliktelser till föreningen. Sådan ansvarsfrihet för förvärvaren föreslås dessutom göras till huvudregel vid förvärv av en bostadsrätt. Som ett undantag skall dock gälla att förvärvaren skall svara för sådana förpliktelser när en bostadsrätt har övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. Utskottet noterar att vid köp, byte och gåva kommer föreningens ställning att försämras. Genom den tidigare nämnda regeln om legal panträtt kommer föreningen ändock att kunna säkerställa att den får betalt för de avgifter den tidigare innehavaren inte betalt. Ytterst kan ju föreningen gentemot den nye innehavaren realisera sin pant, oavsett att någon personlig betalningsförpliktelse inte åvilar denne. Utskottet anser att regeringens förslag i nu berörd del bör genomföras. Emellertid har den ovan berörda undantagsregeln vad gäller bodelning, arv m.m., enligt utskottets mening, fått en formulering som innebär att föreningen skulle kunna kräva förvärvaren på betalning för alla de fordringar föreningen vid tiden för överlåtelsen hade mot den tidigare innehavaren. Enligt gällande rätt har förvärvaren ett solidariskt ansvar endast för de förpliktelser som den tidigare innehavaren haft "som innehavare av bostadsrätten" (6 kap. 8 § bostadsrättslagen). Vissa förpliktelser övergår inte på förvärvaren. Det torde t.ex. gälla skadeståndsansvar på grund av ett försumligt utfört styrelseuppdrag eller på grund av brottslig gärning. Enligt propositionen synes meningen inte vara att utsträcka det betalningsansvar som även fortsättningsvis skall övergå på förvärvaren vid bodelning, arv m.m. Det finns enligt utskottets mening inte heller skäl till detta. Av den nya lydelsen av 6 kap. 8 § bostadsrättslagen bör därför framgå att förvärvaren skall svara för sådana förpliktelser som den från vilken bostadsrätten övergått haft som innehavare av bostadsrätten. Det bör också framgå att ansvaret endast skall vara solidariskt. Utskottet föreslår därför att riksdagen med anledning av propositionen antar utskottets förslag i fråga om lydelsen av 6 kap. 8 § bostadsrättslagen. Detta förslag har som bilaga 1 fogats till betänkandet.
Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen Propositionen innehåller förslag om att bostadsrättslagens bestämmelser om förfarandet vid tvångsförsäljning ändras så att de i huvudsak motsvarar de bestämmelser som gäller vid exekutiv försäljning. Tvångsförsäljningen bör således skötas av kronofogdemyndigheten. Det föreslås att kronofogdemyndigheten skall pröva om bostadsrätten är förverkad och därmed att förutsättningarna för tvångsförsäljning är uppfyllda. I fall då det inte står klart att förutsättningarna är uppfyllda kan kronofogdemyndigheten hänvisa föreningen att väcka talan i saken vid domstol. Utskottet anser att förslaget bör genomföras.
Föreningens skyldighet att underrätta panthavare Med hänsyn till att reglerna om tvångsförsäljning och exekutiv försäljning enligt propositionen i allt väsentligt skall motsvara varandra föreslår regeringen att en bostadsrättsförening som har underlåtit att underrätta panthavare om bostadsrättshavarens betalningsförsumnmelse skall förlora sin företrädesrätt till betalning även vid exekutiv auktion. I dag gäller en sådan regel bara vid offentlig auktion. Vidare föreslås att föreningen skall förlora sin företrädesrätt vid tvångsförsäljning och exekutiv försäljning bara i förhållande till en panthavare som inte på annat sätt har fått vetskap om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse. Förslaget omfattar också att föreningen skall ha möjlighet att delvis återvinna sin företrädesrätt. I den föreslagna bestämmelsen om föreningens legala panträtt sägs att denna vid utmätning eller konkurs skall jämställas med handpanträtt (7 kap. 16 a § bostadsrättslagen). Den föreslagna bestämmelsen om för-eningens förlust av företrädesrätt vid en försummelse att underrätta panthavaren om obetalda avgifter anges uttryckligen avse exekutiv försäljning och tvångsförsäljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen (7 kap. 31 § bostadsrättslagen). Denna bestämmelse innehåller inte något om förlust skall ske även vid försäljning enligt konkurslagen. I propositionen berörs inte heller denna fråga. Enligt utskottets mening kan bestämmelsernas utformning måhända leda till att en bostadsrättsförening som förlorat sin rätt till betalning före panthavaren vid tvångsförsäljning eller exekutiv försäljning ändå genom ett konkursförfarande skulle kunna komma i åtnjutande av betalning före panthavaren. Detta skulle var olyckligt. Utskottet förutsätter att regeringen i lämpligt sammanhang överväger om det finns behov av regelförändringar och, om så befinnes erforderligt, för riksdagen redovisar sin uppfattning i frågan i förening med eventuella förslag. Även andra regler med anknytning till konkurs kan behöva övervägas. Det kan bl.a. gälla reglerna om försäljningsformerna under en konkurs där olika regler gäller för försäljning av en bostadsrätt och för fast egendom. Utskottet tillstyrker med de här gjorda uttalandena regeringens förslag.
Panträttens ställning i vissa fall då bostadsrätten upphör Har en bostadsrätt av något skäl övergått på föreningen, har föreningen möjlighet att på en föreningsstämma besluta att bostadsrätten skall upphöra. Ett sådant beslut innebär att en förekommande pantsättning upphör. Det är enligt gällande rätt inte helt klart under vilka förutsättningar föreningen kan besluta om bostadsrättens upphörande. Om en pantsatt bostadsrätt har övergått till föreningen, skall enligt propositionens förslag, beslut om bostadsrättens upphörande få meddelas endast om panthavaren har lämnat medgivande till detta eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren. Enligt utskottets mening innebär förslaget ett välbehövligt klargörande av gällande rätt. Utskottet tillstyrker således förslaget.
Panthavarens förvärv av pantsatt egendom Den som en bostadsrätt övergått till får inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare (2 kap. 3 § bostadsrättslagen). En juridisk person som förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, som inte är avsedd för fritidsändamål, kan dock vägras inträde även om de nu angivna förutsättningarna för medlemskap är uppfyllda. En kommun eller landsting får dock inte vägras inträda. (2 kap. 4 § bostadsrättslagen). Rätten att vägra en juridisk person medlemskap har sin grund i hänsynen till bostadsförsörjningen och till föreningarnas och medlemmarnas intresse. Det uttalades i förarbetena till bostadsrättslagen bl.a. att bostadslägenheter i första hand bör tillhandahållas enskilda och familjer för att tillgodose ett behov av permanentbostad och att det från föreningens synpunkt är av intresse att medlemmarna stadigvarande bor i sina lägenheter och deltar i föreningens angelägenheter. Enligt propositionen skall en juridisk person ges möjlighet att under tre år utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning och hade panträtt i bostadsrätten. Under denna period skall en sådan juridisk person ha rätt att upplåta lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke. Förslaget syftar till att möjliggöra en försäljning under ett gynnsammare konjunkturläge. I motion 1994/95:Bo411 (m) yrkande 6 föreslås såvitt nu är i fråga att en långivare som tar en pantsatt bostadsrätt i anspråk bör få en ovillkorlig rätt till inträde i föreningen och till andrahandsuthyrning. Utskottet delar regeringens bedömning att det framstår som befogat att en panthavare skall kunna skydda sin rätt genom att själv förvärva bostadsrätten vid exekutiv försäljning och tvångsförsäljning. En sådan möjlighet torde i någon mån stärka bostadsrättens pantvärde. Motionärernas yrkanden kommer genom regeringens förslag att i inte ringa omfattning bli tillgodosedda. Regeringens förslag om rätten att utöva bostadsrätten och hyra ut lägenheten utan inskränkningar avser emellertid endast långivare som är juridiska personer. Motionärernas förslag avser att särskilda rättigheter bör tillkomma alla långivare. I och för sig torde en fysisk person som inte själv avser att använda lägenheten som bostad utan endast för andrahandsupplåtelser kunna möta svårigheter att bli antagen som medlem i föreningen liksom att få tillstånd att hyra ut lägenheten. Det kan enligt utskottet hållas för visst att i de fall fysiska personer lånar ut pengar mot att bostadsrätten pantsätts det praktiskt taget aldrig rör sig om marknadsmässiga lån utan om personligt betingande uppgörelser. Något behov av särskilda regler av nu diskuterat slag torde inte finnas beträffande denna typ av lån. Utskottet anser därför att det är tillräckligt att endast juridiska personer ges en privilegierad ställning vid förvärv av en bostadsrätt och rätt till andrahandsupplåtelse. Regeringens överväganden har omfattat frågan om den juridiska personen skall ha rätt till medlemskap. Intresset av att den juridiska personens innehav skall vara tidsbegränsat har gjort att regeringen valt en konstruktion som ansluter till vad som i dag gäller ett dödsbos innehav av bostadsrätt. Även utskottet anser att de rättigheter som nu diskuteras bör vara tidsbegränsade med hänsyn till det ändamål som bär upp de regler som gäller för juridiska personers rätt till medlemskap. Dessa har berörts ovan. Det kan i och för sig diskuteras vilka risker den juridiska personen utsätter sig för när denne inte kan utnyttja de befogenheter som är förbehållna en medlem. Dessa betänkligheter har dock inte sådan styrka att utskottet anser att den av regeringen valda modellen för ett temporärt innehav av bostadsrätten bör överges. Sammantaget anser utskottet således att motion 1994/95:Bo411 (m) yrkande 6 i motsvarande del om panthavarens rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse bör avslås i den mån motionsyrkandet inte kan anses tillgodosett med vad utskottet nu anfört. Regeringens förslag tillstyrks.
Formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt Regeringsförslaget innebär att formkraven vid överlåtelse av bostadsrätt anpassas till de regler som gäller vid överlåtelse av fast egendom (4 kap. jordabalken). Detta innebär att ett köp av en bostadsrätt inte skall vara ogiltigt därför att priset är oriktigt angivet i köpehandlingen. Parterna skall gentemot varandra vara bundna vid den uppgift om priset som finns i köpehandlingen. Detta pris skall dock kunna jämkas, om det är oskäligt att det är bindande. Talan om ogiltighet av överlåtelse av bostadsrätt under åberopande av att formföreskrifterna har åsidosatts skall väckas inom två år från överlåtelsen. Görs inte det, skall rätten till sådan talan gå förlorad. I likhet med regeringen anser utskottet att övervägande skäl talar för att i bostadsrättslagen införa regler som motsvarar jordabalkens regler. De föreslagna bestämmelserna har fått en något annorlunda språklig utformning än de i jordabalken. Utskottet anser att regeringsförslaget bör genomföras, dock med en justering. I förslaget till ny lydelse av 6 kap. 4 § bostadsrättslagen anges att köpehandlingen skall innehålla uppgift om "priset". "Priset" bör ersättas med "ett pris" i syfte att bättre ge uttryck för när ett förvärv skall anses ogiltigt på grund av en bristfälligt angiven prisuppgift. Utformningen av förslaget till jordabalksbestämmelsen ändrades på ett liknande sätt efter det att det hade remitterats till Lagrådet (prop. 1991/92:110). Utskottet föreslår därför med anledning av propositionen att riksdagen antar utskottets förslag i fråga om lydelsen av 6 kap. 4 § bostadsrättslagen. Detta förslag har som bilaga 1 fogats till betänkandet.
Utvidgning av ombildningslagen Hyresgästernas rätt att genom en bostadsrättsförening förvärva hus för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt gäller endast sådana fastigheter som är taxerade som hyreshusenheter. Även småhus upplåts med hyresrätt. Eftersom sådana hus taxeras som småhusenheter har hyresgästerna ingen rätt att förvärva dem för ombildning. Regeringen lämnar i propositionen förslag till att lagen om rätt till fastighetsförvärv skall vara tillämplig även beträffande sådana småhus som hyrs ut som permanentbostad. Utskottet tillstyrker regeringens förslag.
Centralt bostadsrättsregister I motion 1994/95:Bo411 (m) yrkande 6 föreslås såvitt nu är i fråga att ett centralt bostadsrättsregister bör inrättas i syfte att förbättra bostadsrättens värde som pant. Utskottet uppmärksammar att regeringen i propositionen uttalar att den anser att inrättandet av ett särskilt bostadsrättsregister skulle stärka bostadsrättens värde som pant och att denna fråga bör utredas vidare. Det kan nämnas att regeringen nyligen lagt fram förslag om inrättande av ett lägenhetsregister (prop. 1995/96:90). Frågan om inrättande av ett bostadsrättsregister bereds för närvarande inom Justitiedepartementet. Med hänsyn till detta avstyrker utskottet motion 1994/95:Bo411 yrkande 6 i motsvarande del om ett centralt bostadsrättsregister.
Övergångsbestämmelser m.m. Enligt utskottets mening bör de i propositionen behandlade lagändringarna som huvudregel kunna träda i kraft redan den 1 januari 1996. De föreslagna övergångsbestämmelserna (p. 6) innehåller att de äldre föreskrifterna i fråga om offentlig auktion skall tillämpas, om en god man har förordnats enligt de äldre bestämmelserna i 8 kap. 1 § bostadsrättslagen. Enligt utskottets mening räcker det i ett sådant fall inte med en övergångsreglering endast med avseende på tillämpningen av de äldre bestämmelserna om auktion. De äldre bestämmelser som har betydelse vid en offentlig auktion bör utan tillämpning av de nya bestämmelserna fortsättningsvis äga tillämpning. Således bör t.ex. de nya bestämmelserna om legal panträtt inte gälla utan i stället enbart de äldre reglerna om föreningens företrädesrätt till betalning. Utskottet föreslår därför med anledning av propositionen att riksdagen antar utskottets förslag till övergångsbestämmelser såvitt avser p. 6. Detta förslag har som bilaga 1 fogats till betänkandet.
Övriga motioner
Deposition av årsavgiften Enligt särskilda bestämmelser i hyreslagen (12 kap. jordabalken) får en hyresgäst hos länsstyrelsen deponera sådant belopp av hyran som han anser sig inte behöva betala därför att han har en motfordran hos hyresvärden. Hyresvärden får inte göra gällande att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte betalats till honom. I allt väsentligt liknande regler har av regeringen föreslagits gälla även i arrendeförhållande (prop. 1995/96:43). Den propositionen kommer riksdagen att ta ställning till i början av december. I motion Bo1 (fp) har föreslagits att en möjlighet införs för bostadsrättshavaren att deponera månadsavgiften hos länsstyrelsen. Enligt utskottets mening förefaller det naturligt att också en bostadsrättshavare har möjlighet att deponera omtvistade belopp hos länsstyrelsen. Regeringen kommer inom en ganska snar framtid att överväga frågan enligt det svar justitieministern nyligen lämnat i anledning av en i riksdagen ställd fråga. Med hänsyn härtill finns det enligt utskottets mening inte tillräcklig anledning för riksdagen att ta något särskilt initiativ i frågan. Utskottet avstyrker därför fp-motionen om deposition av årsavgift.
Förbudet mot dubbelupplåtelse Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att bostadsrätt inte får upplåtas till en lägenhet som är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 § bostadsrättslagen.) Bostadsrätt kan dock upplåtas till en hyresgäst som vill att lägenheten skall omvandlas till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa fall försvåra ombildningen till bostadsrätt. Bostadsrättslagstiftningens förbud mot dubbelupplåtelse har behandlats vid många olika tillfällen. Bl.a. behandlades det i en departementspromemoria om s.k. bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I promemorian bedömdes att förbudet inte skulle tas bort eftersom risk annars fanns för oklarheter och missförstånd som skulle kunna leda till rättsförluster för hyresgäster i bostadsrättslägenheter. Riksdagen gav under riksmötet 1993/94 till känna att vidare överväganden borde ske av frågan om upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse vad gäller upplåtelse till kommun eller kommunalt bostadsbolag. I motion 1994/95:Bo411 (m) yrkande 5 föreslås att förbudet mot dubbelupplåtelse slopas såvitt avser upplåtelse till kommun eller kommunalt bostadsbolag. Förslaget syftar till att ombildningen av kommunala hyreshus skall underlättas vilket är av särskild betydelse i ensidigt sammansatta bostadsområden. Enligt regeringens bedömning, såsom den redovisas i propositionen, skulle de negativa effekter som anges i den ovan refererade promemorian uppstå vare sig förbudet tas bort helt eller partiellt. Ett partiellt förbud av nu diskuterat slag skulle enligt regeringens mening dessutom, för att skydda hyresgästens ställning, behöva medföra införandet av ett förbud för kommunen eller det kommunala bostadsbolaget att överlåta bostadsrätten. Regeringen anser sig på de angivna grunderna inte vara beredd att föreslå någon ändring av förbudet. Utskottet delar regeringens bedömning. M-motionen om inskränkning av förbudet mot dubbelupplåtelse avstyrks därför.
Villkor för ändring av stadgarna I bostadsrättslagen anges att om det i en bostadsrättsförenings stadgar intagits något villkor för ändring av stadgarna utöver vad som följer av lagens egna bestämmelser så gäller det villkoret (9 kap. 24 § bostadsrättslagen). Ett exempel på ett villkor av detta slag är stadgevillkor om att en vid sidan av en bostadsrättsförening stående bostadsrättsorganisation skall godkänna ett beslut om stadgeändring. I motion 1994/95:Bo411 (m) yrkande 7 föreslås att andra villkor för ändringar av föreningsstadgarna än de som framgår av bostadsrättslagen bör vara ogiltiga. Motionsförslaget syftar till att föreningarna skall vara självbestämmande om innehållet i sina stadgar. Enligt utskottets bedömning får det anses vara en fråga för medlemmarna i en bostadsrättsorganisation att själva besluta om organisationen skall ha det inflytande ett stadgevillkor av nu diskuterat slag ger. Utskottet anser att det inte finns något behov av att ändra bostadsrättslagen i enlighet med motionärernas önskan. M-motionen om föreningens självbestämmande över sina stadgar avstyrks.
Spekulation vid ombildning till bostadsrätt I motion 1994/95:Bo515 (v) föreslås att en utredning skall tillsättas med uppgift att lämna förslag om åtgärder mot spekulation vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Enligt motionärerna kunde sådana åtgärder stå att finna i form av hembud eller ändrade skatteregler. Utskottet vill inledningsvis erinra om att år 1992 avskaffades möjligheterna för s.k. folkrörelsekooperativa bostadsrättsföreningar att i sina stadgar ta in förbehåll om återköp och inlösen vad gäller bostadslägenheter. Sådan hembudsskyldighet är alltjämt möjlig beträffande lokaler. I förarbetena till 1992 års lagstiftning uttalades bl.a. att hembudsskyldigheten inte bara träffar spekulanter utan också sådana bostadsrättshavare som av sociala eller ekonomiska skäl tvingas sälja. Det påpekades att den vinst som en bostadsrättshavare gick miste om i stället tillföll föreningen och därmed de övriga bostadsrättshavarna. Det erinrades också om möjligheten att i stället utnyttja bostadsrättslagens bestämmelser om möjligheter till prisföreskrift. Dessa möjligheter står alltjämt till buds även om det kan hävdas att de är behäftade med samma svagheter som hembudsskyldigheten. Prisföreskrifter kan skapa s.k. inlåsningseffekter och därmed verka förlamande för bostadsrättshavarna som t.ex. på grund av arbete eller sociala skäl måste byta bostad. Problematiken om spekulationsvinster är inte ny och har inte gått att lösa på ett tillfredsställande sätt. Enligt utskottets mening torde det inte gå att konstruera ett hembudsförfarande som träffar spekulation och som inte samtidigt har de negativa konsekvenser utskottet nu beskrivit. Utskottet avstyrker med hänvisning till det anförda motion 1994/95:Bo515 (v) om åtgärder mot spekulation vid ombildning. Vad i övrigt i propositionen föreslagits och anförts har inte givit utskottet anledning till erinran eller särskilt uttalande. Utskottet föreslår att riksdagen antar de i propositionen intagna lagförslagen i vad de inte behandlats ovan. Dessa har som bilaga 2 fogats till detta betänkande.
Hemställan
Utskottet hemställer 1. beträffande den legala panträtten
att riksdagen antar regeringens vid propositionen fogade och som bilaga 2 framlagda lagförslag till ändring i bostadsrättslagen såvitt avser 7 kap. 16 a § och 8 kap. 5 § samt avslår motionerna 1994/95:Bo411 yrkande 6 i motsvarande del och 1995/96:Bo 2
res.1(m)
2. beträffande lydelsen av 6 kap. 8 § bostadsrättslagen
att riksdagen med anledning av regeringens förslag antar utskottets förslag till lydelse enligt bilaga 1,
3. beträffande panthavarens rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse
att riksdagen antar regeringens vid propositionen fogade och som bilaga 2 framlagda lagförslag till ändring i bostadsrättslagen såvitt avser 6 kap. 1 och 3 §§ samt 7 kap. 10 § samt avslår motion 1994/95:Bo411 yrkande 6 i motsvarande del,
res.2(m)
4. beträffande lydelsen av 6 kap. 4 § bostadsrättslagen
att riksdagen med anledning av regeringens förslag antar utskottets förslag till lydelse enligt bilaga 1,
5. beträffande ett centralt bostadsrättsregister att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo411 yrkande 6 i motsvarande del,
6. beträffande övergångsbestämmelser
att riksdagen med anledning av regeringens förslag antar utskottets förslag till övergångsbestämmelser till lagen om ändring i bostadsrättslagen såvitt avser p. 6 enligt bilaga 1,
7. beträffande deposition av årsavgift
att riksdagen avslår motion 1995/96:Bo 1,
8. beträffande inskränkning av förbudet mot dubbelupplåtelse
att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo411 yrkande 5,
res.3 (m)
9. beträffande föreningens självbestämmande över sina stadgar
att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo411 yrkande 7,
res.4 (m)
10. beträffande åtgärder mot spekulation vid ombildning
att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo515,
res. 5 (v)
11. beträffande lagförslagen i vad de inte behandlats ovan
att riksdagen antar regeringens vid propositionen fogade och som i bilaga 2 framlagda förslag till lag om ändring i a) bostadsrättslagen (1991:614), b) lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
Stockholm den 23 november 1995 På bostadsutskottets vägnar
Knut Billing
I beslutet har deltagit: Knut Billing (m), Lennart Nilsson (s), Rune Evensson (s), Bengt-Ola Ryttar (s), Marianne Carlström (s), Lars Stjernkvist (s), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Lena Larsson (s), Owe Hellberg (v), Lilian Virgin (s), Inga Berggren (m), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kds), Carina Moberg (s), Eskil Erlandsson (c) och Agne Hansson (c).
Reservationer
1. Den legala panträtten (mom. 1) Knut Billing, Stig Grauers och Inga Berggren (alla m) anser dels att den del av utskottets yttrande på s. 3 som börjar med "Enligt utskottets" och slutar med "legala panträtten" bort ha följande lydelse: Regeringens förslag om den legala panträtten begränsar föreningens rätt till betalning före panthavaren i förhållande till gällande rätt. Bostadsrättens pantvärde kommer att stärkas och förslaget bör därför genomföras. Enligt utskottets mening bör de tankar som ligger bakom regeringsförslaget om en förstärkning av bostadsrättens pantvärde dras till sin logiska slutpunkt. En pantförskrivning av bostadsrätten bör således i förmånsrättshänseende ge utdelning före alla de fordringar mot bostadsrättshavaren som föreningen har, alltså även före fordringar avseende avgifter. Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag till lagändringar så att detta förverkligas. Det kan inte komma i fråga att den legala panträtten skall avse också andra fordringar än avgifter, vilket lämnats förslag om i s-motionen. Utskottet föreslår att riksdagen avstyrker motion Bo2 (s) och bifaller regeringens förslag samt med anledning av motion 1994/95:Bo411 (m) yrkande 6 i motsvarande del om den legala panträtten ger regeringen till känna vad utskottet anfört. dels att utskottets hemställan under 1 bort ha följande lydelse: 1. beträffande den legala panträtten att riksdagen antar regeringens i bilaga 2 framlagda lagförslag till ändring i bostadsrättslagen såvitt avser 7 kap. 16 a § och 8 kap. 5 § och med anledning av motion 1994/95:Bo411 yrkande 6 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört samt avslår motion 1995/96:Bo2,
2. Panthavarens rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse (mom. 3) Knut Billing, Stig Grauers och Inga Berggren (alla m) anser dels att den del av utskottets yttrande på s. 6 som börjar med "Utskottet delar" och på s. 7 slutar med "förslag tillstyrks" bort ha följande lydelse: Utskottet delar regeringens bedömning att det framstår som befogat att en panthavare skall kunna skydda sin rätt genom att själv förvärva bostadsrätten vid exekutiv försäljning och tvångsförsäljning. En sådan möjlighet torde i någon mån stärka bostadsrättens pantvärde. Regeringens förslag om rätten att utöva bostadsrätten och hyra ut lägenheten utan inskränkningar bör därför genomföras. Regeringens förslag avser emellertid endast långivare som är juridiska personer. M-motionen tar sikte på alla långivare. En fysisk person som inte själv avser att använda lägenheten som bostad, utan endast för andrahandsupplåtelser, kan möta svårigheter att bli antagen som medlem i föreningen liksom att få tillstånd att hyra ut lägenheten. Utskottet anser att det inte finns några skäl för att juridiska personer skall ges en privilegierad ställning. Långivare med panträtt i en bostadsrätt bör ges samma ställning oavsett om det rör sig om juridiska eller fysiska personer. Regeringens överväganden omfattar frågan om långivaren skall ha rätt till medlemskap i föreningen. Intresset av att den juridiska personens innehav skall vara tidsbegränsat har gjort att regeringen valt en konstruktion som ansluter till vad som i dag gäller ett dödsbos innehav av bostadsrätt. Den föreslagna regleringen ger långivaren särskilda rättigheter under en tid av endast tre år. Enligt utskottets mening förlorar de föreslagna bestämmelserna mycket av sin effekt om lagen ställer upp en längsta tid för innehavet. I värsta fall kan en sådan reglering t.o.m. innebära att långivaren tvingas sälja med ytterligare förlust. En tidsbegränsning bör därför inte gälla. Enligt utskottets mening bör långivaren ha alla de befogenheter som endast ett medlemskap kan innebära för att han på bästa sätt skall kunna skydda det kapital bostadsrätten innebär. Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag som innebär lika rättigheter för långivare, oavsett om de är juridiska eller fysiska personer. Dessa rättigheter skall även omfatta en rätt till medlemskap. I avvaktan härpå bör det nu framlagda regeringsförslaget antas. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av motion 1994/95:Bo411 (m) yrkande 6 i motsvarande del om panthavarens rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse som sin mening ge regeringen till känna. dels att utskottets hemställan under 3 bort ha följande lydelse: 3. beträffande panthavarens rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse att riksdagen antar regeringens i bilaga 2 framlagda lagförslag till ändring i bostadsrättslagen såvitt avser 6 kap. 1 och 3 §§ samt 7 kap. 10 § samt med anledning av motion 1994/95:Bo411 yrkande 6 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
3. Inskränkning av förbudet mot dubbelupplåtelse (mom. 8) Knut Billing, Stig Grauers och Inga Berggren (alla m) anser dels att den del av utskottets yttrande på s.10 som börjar med "Utskottet delar" och slutar med "avstyrks därför" bort ha följande lydelse: I dagens kärva ekonomiska läge behövs åtgärder som underlättar ombildning av hyresfastigheter till bostadsrätt. Sådan ombildning är av särskild betydelse i områden med en ensidig social sammansättning. Bostadsrätt i dessa områden kan öka intresset för inflyttning liksom det kan öka intresset bland dem som redan bor där både för området och de hus de bebor. Priset för en ombildning är starkt beroende av andelen hyresgäster som vill medverka. Förbudet mot dubbelupplåtelse bör upphävas så att det blir möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till kommunen eller ett kommunalt bostadsbolag oavsett ett pågående hyresförhållande. Detta skulle möjliggöra att kommunen eller dess bolag kan ligga kvar med kapital när fastigheten ombildas. Ombildning skulle så kunna möjliggöras i de fall där det i dagsläget inte finns ett tillräckligt antal hushåll med en ekonomi som tillåter dem att delta i ombildningen. De hushåll som förblir hyresgäster kan tillförsäkras rätten att senare förvärva bostadsrätten. I de fall hyresförhållandet upphör kan bostadsrätten försäljas på marknaden med inkomster för kommunen eller bolaget. Hyresgästerna i de lägenheter som innehas av kommunen eller dess bostadsbolag skulle fortsättningsvis ha samma hyresvärd som tidigare. Detta skulle ge dem trygghet. De bör dessutom i lag tillförsäkras samma rättigheter som andra hyresgäster, t.ex. vad gäller byte av lägenheten. Vid riksmötet 1993/94 behandlade riksdagen ett med m-motionen i allt väsentligt likalydande motionsförslag. På förslag av ett enhälligt bostadsutskott gav riksdagen regeringen till känna (bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373) att det förslag som förts fram i motionen borde ingå i regeringens fortsatta övervägandena beträffande de närbesläktade förslag som förts fram i en departementspromemoria om bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). Regeringen har valt att inte ställa sig bakom det motionsförslag som låg bakom tillkännagivandet. Enligt utskottets mening bör regeringen nu ges i uppdrag att se över bestämmelserna i bostadsrättslagen och hyreslagen med syfte att förbudet mot dubbelupplåtelse ändras så att det blir möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag oaktat att lägenheten är uthyrd. Med bifall till motion 1994/95:Bo411 (m) yrkande 5 bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet nu anfört. dels att utskottets hemställan under 8 bort ha följande lydelse: 8. beträffande inskränkning av förbudet mot dubbelupplåtelse att riksdagen med anledning av motion 1994/95:Bo411 yrkande 5 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
4. Föreningens självbestämmande över sina stadgar (mom. 9) Knut Billing, Stig Grauers och Inga Berggren (alla m) anser dels att den del av utskottets yttrande på s. 10 som börjar med "Enligt utskottets" och slutar med "stadgar avstyrks" bort ha följande lydelse: Enligt utskottets mening bör bostadsrättslagen inte innehålla regler som möjliggör för t.ex. bostadsrättsorganisationer att lägga in sitt veto mot föreningens stadgeändringar. Det är de enskilda föreningarna som genom demokratiska beslut själva skall avgöra om och i vilken utsträckning de skall vara bundna till de olika bostadsrättsorganisationerna. Föreningens rätt till självbestämmande bör garanteras av lagstiftningen så att sådana villkor för stadgeändring som går utöver bostadsrättslagens villkor skall vara ogiltiga. Utskottet anser att regeringen till riksdagen bör återkomma med ett förslag med denna innebörd. Med bifall till motion 1994/95:Bo411 (m) yrkande 7 bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet nu anfört. dels att utskottets hemställan under 9 bort ha följande lydelse: 9. beträffande föreningens självbestämmande över sina stadgar att riksdagen med anledning av motion 1994/95:Bo411 yrkande 7 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
5. Åtgärder mot spekulation vid ombildning (mom. 10) Owe Hellberg (v) anser dels att den del av utskottets yttrande på s. 10 som börjar med "Utskottet vill" och på s. 11 slutar med "vid ombildning" bort ha följande lydelse: Det finns ett flertal exempel på att hyresgäster som fått sina lägenheter omvandlade till bostadsrätt mycket kort tid därefter sålt sina bostadsrätter till belopp som med en betydande marginal överstigit de insatser de själva erlagt. Enligt utskottets mening skall bostäder inte användas som en vinstmaskin. I de fall det rört sig om kommunägda hus motsvarar vinsterna dessutom en utebliven intäkt för de övriga kommuninvånarna. Det är angeläget att åtgärder vidtas för att stoppa spekulationsmöjligheterna vid ombildning. En utredning bör ges i uppdrag att finna verksamma medel mot denna form av spekulation. En hembudsskyldighet kan var en väg. Särskilt bör undersökas om den går att konstruera så att inlåsningseffekter kan undvikas för sådana bostadsrättshavare som på grund av arbetsmarknaden eller av sociala skäl måste flytta. Utredningen bör också undersöka om reavinstbeskattningen kan utformas så att snabba vinster för den bostadsrättshavare som fått en bostadsrätt upplåten på sig kan beskattas på ett sådant sätt att spekulation inte lönar sig. För att undvika oönskade inlåsningseffekter bör ett alternativ utredas om beskattning endast av sådana belopp som inte återinvesteras i en egen bostad, dvs. för belopp som inte blir föremål för uppskjuten beskattning. Utredningen bör vara fri att föreslå också andra metoder för att förhindra spekulationsvinster vid ombildning. Med bifall till motion 1994/95:Bo515 (v) bör regeringen ges till känna vad utskottet anfört. dels att utskottets hemställan under 10 bort ha följande lydelse: 10. beträffande åtgärder mot spekulation vid ombildning att riksdagen med anledning av motion 1994/95:Bo515 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
Särskilt yttrande
Deposition av årsavgiften Erling Bager (fp) anför: En hyresgäst har enligt hyreslagen möjlighet att vid länsstyrelsen deponera hela eller delar av hyran vid tvist med hyresvärden. En liknande möjlighet föreslås bli införd också för arrendatorer (prop. 1995/96:43). En bostadsrättshavare kan trots de möjligheter till inflytande som en bostadsrätt innebär hamna i underläge gentemot föreningen. Det händer ju att tvister uppstår mellan en enskild och föreningen. Det kan gälla tvist om bostadsrättens yta eller annat som tar tid att undersöka. Det är angeläget att också bostadsrättshavarens ställning stärks genom att det införs en möjlighet för denne att vid tvist med föreningen deponera omtvistat belopp. Jag har valt att inte yrka bifall till fp- motionen eftersom regeringen inom en ganska snar framtid kommer att överväga frågan. Jag vill understryka det angelägna i att en depositionsmöjlighet införs och att det sker inom en snar framtid.
Av utskottet framlagt
Förslag till Lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) att 6 kap. 4 och 8 §§ skall ha följande lydelse. --------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Av utskottet föreslagen lydelse --------------------------------------------------- 6 kap. 4 § --------------------------------------------------- Ett avtal om överlåtelse Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp av en bostadsrätt genom skall upprättas köp skall upprättas skriftligen och skrivas skriftligen och skrivas under av säljaren och under av säljaren och köparen. I avtalet skall köparen. Köpehandlingen den lägenhet som skall innehålla uppgift överlåtelsen avser samt om den lägenhet som köpeskillingen anges. överlåtelsen avser samt Motsvarande skall gälla om ett pris. Motsvarande vid byte eller gåva. skall gälla vid byte eller gåva. Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har kom- mit överens om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället det pris som an- ges i köpehandlingen. Priset får dock jämkas, om det är oskäligt att det skall vara bindande. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till köpehandlingens inne- håll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade för- hållanden och omständigheterna i övrigt. --------------------------------------------------- 8 §
--------------------------------------------------- En förvärvare svarar Den som förvärvar en tillsammans med den från bostadsrätt svarar inte vilken bostadsrätten för de betalnings- övergått för de för- förpliktelser som den pliktelser som denne från vilken haft som innehavare av bostadsrätten har bostadsrätten, om inte övergått hade mot bo- föreningen och stadsrättsföreningen. förvärvaren kommit När en bostadsrätt har överens om något annat. övergått genom Om bostadsrätten har bodelning, arv, förvärvats på offentlig testamente, bolagsskifte auktion enligt be- eller liknande förvärv, stämmelserna i denna svarar dock förvärvaren lag, svarar dock tillsammans med den från förvärvaren för för- vilken bostadsrätten pliktelserna endast om övergått för de föreningen har förpliktelser som denne förbehållit sig haft som innehavare av betalningsanspråk mot bostadsrätten. denne vid auktionen. --------------------------------------------------- ___________
6. Om en god man har förordnats enligt de äldre bestämmelserna i 8 kap. 1 §, gäller äldre föreskrifter.
2 I propo
I propositionen intagen lagtext
1 Förslag till Lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att 11 kap. 1 § skall upphöra att gälla, dels att 1 kap. 3 §, 2 kap.* *7* *o*c*h* *8* *§*§*,* *5* *k*a*p*.* *7* *o*c*h* *8* *§*§*,* *6* *k*a*p*.* *1*-ð8* *o*c*h* *1*1* *§*§*,* *7* *k*a*p*.* *4*,* *9*,* *1*0*,* *1*3*,* *1*8*,* *3*0*-ð3*2* *§*§*,* *8* *k*a*p*.* *s*a*m*t* *9* *k*a*p*.* *1*5*,* *1*9* *o*c*h* *2*0* *§*§* *s*k*a*l*l* *h*a* *f*ö*l*j*a*n*d*e* *l*y*d*e*l*s*e*,* *d*e*l*s* *a*t*t* *d*e*t* *i* *l*a*g*e*n* *s*k*a*l*l* *i*n*f*ö*r*a*s* *t*v*å* *n*y*a* *b*e*s*t*ä*m*m*e*l*s*e*r*,* *6* *k*a*p*.* *1* *a* *§* *o*c*h* *7* *k*a*p*.* *1*6* *a* *§*,* *a*v* *f*ö*l*j*a*n*d*e* *l*y*delse.
--------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse --------------------------------------------------- 1 kap. 3 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. --------------------------------------------------- När en bostadsrätt I 6 kap. finns överlåtits från en bestämmelser om rätten bostadsrättshavare till att utöva bostadsrätten en ny innehavare får när den har övergått denne utöva bo- från en bostads- stadsrätten endast om rättshavare till en ny han är eller antas till innehavare. medlem i föreningen. ---------------------------------------------------
2 kap. 7 § --------------------------------------------------- Den som förvärvat Den som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid försäljning eller vid offentlig auktion enligt tvångsförsäljning enligt denna lag får inte 8 kap. får inte vägras vägras inträde som med- inträde som medlem av lem av den anledningen den anledningen att att ersättning för ersättning för bostads- bostadsrätten inte rätten inte beräknats beräknats enligt de enligt de grunder som grunder som anges i anges i stadgarna. stadgarna. ---------------------------------------------------
8 § --------------------------------------------------- En bostadsrättsförening En bostadsrättsförening som har förvärvat eller som har förvärvat eller avser att förvärva en avser att förvärva ett hyresfastighet för hus för ombildning av ombildning av hyresrätt hyresrätt till till bostadsrätt får bostadsrätt får inte inte vägra en hyresgäst vägra en hyresgäst i i fastigheten inträde i huset inträde i före- föreningen i annat fall ningen. Detta gäller än om dock inte om --------------------------------------------------- 1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt, 2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt, eller 3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen. --------------------------------------------------- Föreningen får också Föreningen får också efter det att den efter det att den förvärvat fastigheten förvärvat huset vägra en vägra en hyresgäst hyresgäst inträde i inträde i föreningen, om föreningen, om 1. denne inte var 1. denne inte var hyresgäst i fastigheten hyresgäst i huset när när bostadsrättsföre- bostadsrättsföreningen ningen förvärvade den, förvärvade det, eller eller 2. hyresgästen ansökt om 2. hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen medlemskap i föreningen senare än ett år efter senare än ett år från föreningens förvärv av föreningens huset. fastighetsförvärv. Medlemskap får inte Om hyresgästen var make vägras på grund av eller annan närstående bestämmelsen i andra person till den som stycket 1, om innehade hyresrätten när hyresgästen var make föreningen förvärvade eller på något annat fastigheten och sätt närstående till den hyresrätten övergått som innehade hyresrätten till hyresgästen enligt när föreningen för- bestämmelserna i 12 kap. värvade huset och 33 §, 34 § eller 47 § hyresrätten övergått andra stycket till hyresgästen enligt jordabalken, får medlem- 12 kap. 33 §, 34 § eller skap inte vägras på 47 § andra stycket grund av bestämmelserna jordabalken. Hyresgästen i andra stycket 1. måste dock ha ansökt om Ansökan om medlemskap medlemskap inom den tid måste dock ha skett före som anges i andra utgången av den tid som stycket 2 eller, om det anges i andra stycket 2 är förmånligare för eller, om det är hyresgästen, senast tre förmånligare för månader efter den dag då hyresgästen, senast tre hyresrätten övertogs. månader från den dag då hyresrätten övertogs. ---------------------------------------------------
5 kap. 7 § --------------------------------------------------- Ett förhandsavtal upphör Ett förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet att gälla, om avtalet avser en lägenhet i en avser en lägenhet i ett hyresfastighet som hus som föreningen har föreningen har förvärvat förvärvat eller avser eller avser att förvärva att förvärva för för ombildning till ombildning till bostadsrätt och bostadsrätt och förhandstecknarens förhandstecknarens hyresrätt till hyresrätt till lägenheten upphör innan lägenheten upphör innan bostadsrätten upplåtits. bostadsrätten upplåtits. --------------------------------------------------- Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till lägenheten.
8 § Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om 1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen, 2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller 3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna an- ledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften. Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt. --------------------------------------------------- Om en förhandstecknare Om en förhandstecknare har biträtt ett beslut har biträtt ett beslut om förvärv av en om förvärv av ett hus hyresfastighet för för ombildning till ombildning till bo- bostadsrätt enligt 9 stadsrätt enligt 9 kap. kap. 19 §, upphör dock 19 §, upphör dock avtalet i de fall som avtalet i de fall som avses i första stycket 3 avses i första stycket 3 att gälla endast om det att gälla endast om det dessutom inte är dessutom inte är oskäligt mot föreningen oskäligt mot föreningen eller medlemmarna att eller medlemmarna att avtalet upphör. avtalet upphör. --------------------------------------------------- 6 kap. 1 § --------------------------------------------------- En bestämmelse om När en bostadsrätt har medlemskap som överlåtits från en förutsättning för rätt bostadsrättshavare till att utöva bostadsrätten en ny innehavare, får efter överlåtelse finns denne utöva i 1 kap. bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i bostads- rättsföreningen. En juridisk person får dock utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller vid tvångsförsälj- ning enligt 8 kap. och då hade panträtt i bo- stadsrätten. Tre år efter förvärvet får föreningen uppmana den juridiska personen att inom sex månader från uppmaningen visa att någon som inte får vägras inträde i före- ningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppma- ningen inte följs, får bostadsrätten tvångs- försäljas enligt 8 kap. för den juridiska personens räkning. En juridisk person kan i föreningens stadgar med- ges en mer vidsträckt rätt än som angetts här. --------------------------------------------------- --------------------------------------------------- 1 § 1 a § Ett dödsbo efter en Ett dödsbo efter en avliden bo- avliden bo- stadsrättshavare får stadsrättshavare får utöva bostadsrätten utöva bostadsrätten trots att dödsboet inte trots att dödsboet inte är medlem i föreningen. är medlem i föreningen. Efter tre år från döds- Tre år efter dödsfallet fallet får föreningen får föreningen dock upp- dock anmana dödsboet att mana dödsboet att inom inom sex månader från sex månader från uppma- anmaningen visa att ningen visa att bostadsrätten ingått i bostadsrätten har ingått bodelning eller i bodelning eller arvskifte med anledning arvskifte med anledning av bostadsrättshavarens av bostadsrättshavarens död eller att någon, som död eller att någon som inte får vägras inträde inte får vägras inträde i föreningen, förvärvat i föreningen har för- bostadsrätten och sökt värvat bostadsrätten och medlemskap. Om den tid sökt medlemskap. Om upp- som angetts i anmaningen maningen inte följs, får inte iakttas, får bostadsrätten tvångs- bostadsrätten säljas på försäljas enligt 8 kap. offentlig auktion för för dödsboets räkning. dödsboets räkning. Ett Ett dödsbo kan i dödsbo kan i föreningens föreningens stadgar stadgar medges en vid- medges en mer vidsträckt sträcktare rätt än som rätt än som angetts här. angetts här. ---------------------------------------------------
2 § --------------------------------------------------- Om en bostadsrätt Om en bostadsrätt övergått genom övergått genom bodelning, arv, bodelning, arv, testamente, bolagsskifte testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller liknande förvärv och förvärvaren inte och förvärvaren inte antagits till medlem, antagits till medlem, får föreningen anmana får föreningen uppmana förvärvaren att inom sex förvärvaren att inom sex månader från anmaningen månader från uppmaningen eller den längre tid som eller den längre tid som kan vara bestämd i stad- kan vara bestämd i stad- garna visa att någon, garna visa [1]att någon som inte får vägras in- som inte får vägras träde i föreningen, för- inträde i föreningen har värvat bostadsrätten och förvärvat bostadsrätten sökt medlemskap. Iakttas och sökt medlemskap. Om inte den tid som angetts uppmaningen inte följs, i anmaningen, får bo- får bostadsrätten stadsrätten säljas på tvångsförsäljas enligt 8 offentlig auktion för kap. för förvärvarens förvärvarens räkning. räkning. ---------------------------------------------------
3 § --------------------------------------------------- En juridisk person som En juridisk person som är medlem i en är medlem i en bostadsrättsförening får bostadsrättsförening får inte utan samtycke av inte utan samtycke av föreningens styrelse föreningens styrelse genom överlåtelse för- genom överlåtelse för- värva bostadsrätt till värva bostadsrätt till en bostadslägenhet som en bostadslägenhet som inte är avsedd för fri- inte är avsedd för tidsändamål. Vad nu fritidsändamål. sagts gäller inte när Samtycke behövs dock förvärvaren är en kommun inte vid eller ett landsting. 1. förvärv vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap., om den juridiska personen hade panträtt i bostadsrätten, eller 2. förvärv som görs av en kommun eller ett landsting. ---------------------------------------------------
4 § --------------------------------------------------- Ett avtal om överlåtelse Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp av en bostadsrätt genom skall upprättas köp skall upprättas skriftligen och skrivas skriftligen och skrivas under av säljaren och under av säljaren och köparen. I avtalet skall köparen. Köpehandlingen den lägenhet som skall innehålla uppgift överlåtelsen avser samt om den lägenhet som köpeskillingen anges. överlåtelsen avser samt Motsvarande skall gälla om priset. Motsvarande vid byte eller gåva. skall gälla vid byte eller gåva. Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har kom- mit överens om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället det pris som an- ges i köpehandlingen. Priset får dock jämkas, om det är oskäligt att det skall vara bindande. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till köpehandlingens inne- håll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade för- hållanden och omständigheterna i övrigt. ---------------------------------------------------
5 § --------------------------------------------------- En överlåtelse är En överlåtelse är ogiltig, om den som en ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått bostadsrätt övergått till vägras medlemskap i till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. bostadsrättsföreningen. Detta gäller inte vid Detta gäller inte vid exekutiv försäljning exekutiv försäljning eller vid offentlig eller vid tvångs- auktion enligt bestäm- försäljning enligt 8 melserna i denna lag. Om kap. Om förvärvaren i förvärvaren i ett sådant ett sådant fall inte an- fall inte antagits till tagits till medlem, medlem, skall föreningen skall föreningen lösa lösa bostadsrätten mot bostadsrätten mot skälig skälig ersättning. ersättning, utom i fall då en juridisk person enligt 1 § andra stycket får utöva bostadsrätten utan att vara medlem. En överlåtelse som avses i 3 § är ogiltig om En överlåtelse som avses föreskrivet samtycke i 3 § första stycket är inte erhålls. ogiltig om föreskrivet En överlåtelse som inte samtycke inte erhålls. uppfyller En överlåtelse som inte formföreskrifterna i 4 § uppfyller är också ogiltig. formföreskrifterna i 4 § är också ogiltig. Väcks inte talan om över- låtelsens ogiltighet inom två år från den dag då överlåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad. ---------------------------------------------------
6 § För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått till en medlem i före- ningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de förpliktelser som åligger en inneha- vare av bostadsrätten. --------------------------------------------------- Första stycket gäller Första stycket gäller också om en bostadsrätt också om en bostadsrätt övergått till någon som övergått till någon som inte är medlem i inte är medlem i föreningen genom bodel- föreningen genom ning, arv, testamente, bodelning, arv, bolagsskifte eller testamente, bolagsskifte liknande förvärv eller eller liknande förvärv vid exekutiv försäljning eller vid exekutiv eller offentlig auktion försäljning eller enligt denna lag. Om tvångsförsäljning enligt bostadsrätten i annat 8 kap. Om bostadsrätten fall har övergått till i annat fall har över- någon som inte är gått till någon som inte medlem, är den från är medlem, är den från vilken rätten övergått vilken rätten övergått fri från förpliktelser fri från förpliktelser enligt första stycket enligt första stycket först efter det att först efter det att förvärvaren antagits förvärvaren antagits till medlem. till medlem. --------------------------------------------------- 7 § --------------------------------------------------- Om bostadsrätten efter Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. uppsägning enligt 7 kap. 18 § kan säljas på 18 § kan tvångsförsäljas offentlig auktion, är enligt 8 kap., svarar bostadsrättshavaren inte bostadsrättshavaren inte skyldig att svara för de för de förpliktelser som förpliktelser som åligger en innehavare av åligger en innehavare av bostadsrätten för längre bostadsrätten för längre tid än till det månads- tid än till det månads- skifte som inträffar skifte som inträffar närmast efter sex må- närmast efter sex nader från den dag då månader från den dag då bostadsrättshavaren blev bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten. skild från lägenheten. ---------------------------------------------------
8 § --------------------------------------------------- En förvärvare svarar Den som förvärvar en tillsammans med den från bostadsrätt svarar inte vilken bostadsrätten för de betalnings- övergått för de för- förpliktelser som den pliktelser som denne från vilken haft som innehavare av bostadsrätten har bostadsrätten, om inte övergått hade mot bo- föreningen och stadsrättsföreningen. förvärvaren kommit När en bostadsrätt har överens om något annat. övergått genom Om bostadsrätten har bodelning, arv, förvärvats på offentlig testamente, bolagsskifte auktion enligt be- eller liknande förvärv, stämmelserna i denna svarar dock förvärvaren lag, svarar dock för sådana förvärvaren för för- förpliktelser. pliktelserna endast om föreningen har förbehållit sig betalningsanspråk mot denne vid auktionen. ---------------------------------------------------
11 § Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den överlåtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en föreningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra. --------------------------------------------------- Om en bostadsrätt som har övergått till föreningen är pantsatt, får beslut om bostadsrättens upp- hörande meddelas endast om panthavaren har medgivit detta eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren. ---------------------------------------------------
7 kap. 4 § --------------------------------------------------- Sedan tillträde medgetts Sedan tillträde medgetts åligger det föreningen är föreningen skyldig att hålla lägenheten och att hålla lägenheten, fastigheten i övrigt i huset och marken i gott gott skick, i den mån skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 ansvaret inte enligt 12 § vilar på § vilar på bostadsrättshavaren. bostadsrättshavaren. Be- Bestämmelserna i 2 § stämmelserna i 2 § gäller i tillämpliga tillämpas om föreningen delar om föreningen åsidosätter sin repara- åsidosätter sin tionsskyldighet eller om reparationsskyldighet det på något annat sätt eller om det på något uppstår hinder eller men annat sätt uppstår i nyttjanderätten genom hinder eller men i föreningens vållande. nyttjanderätten genom föreningens vållande. --------------------------------------------------- 9 § --------------------------------------------------- Bostadsrättshavaren är Bostadsrättshavaren är skyldig att när han skyldig att när han använder lägenheten använder lägenheten iaktta allt som fordras iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, för att bevara sundhet, ordning och skick inom ordning och skick inom fastigheten. Han skall eller utanför huset. Han rätta sig efter de skall rätta sig efter de särskilda regler som särskilda regler som föreningen i föreningen i överens- överensstämmelse med stämmelse med ortens sed ortens sed meddelar. meddelar. Bostadsrättshavaren Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann skall hålla noggrann tillsyn över att detta tillsyn över att också iakttas av dem som detta[2] också iakttas han svarar för enligt av dem som han svarar 12 § andra stycket. för enligt 12 § andra stycket. --------------------------------------------------- Gods som enligt vad bostadsrättsinnehavaren vet är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.
10 § En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra stycket. --------------------------------------------------- Styrelsens samtycke Samtycke behövs dock krävs inte, om inte, lägenheten är avsedd för 1. om en bostadsrätt har permanentboende och förvärvats vid exekutiv bostadsrätten till försäljning eller lägenheten innehas av en tvångsförsäljning enligt kommun eller ett 8 kap. av en juridisk landsting. Styrelsen person som hade panträtt skall dock genast under- i bostadsrätten och som rättas om upplåtelsen. inte antagits till medlem i föreningen, e[3]ller 2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lä- genheten innehas av en kommun eller ett landsting. Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket. ---------------------------------------------------
13 § --------------------------------------------------- Företrädare för Företrädare för bostadsrättsföreningen bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in har rätt att få komma in i lägenheten när det i lägenheten när det behövs för tillsyn eller behövs för tillsyn eller för att utföra arbete för att utföra arbete som föreningen svarar som föreningen svarar för. När bostadsrätten för. När bostadsrätten enligt 30 § eller 6 kap. skall tvångsförsäljas 1 eller 2 § skall säljas enligt 8 kap., är bo- på offentlig auktion, är stadsrättshavaren skyl- bostadsrättshavaren dig att låta lägenheten skyldig att låta lägen- visas på lämplig tid. heten visas på lämplig Föreningen skall se till tid. Föreningen skall se att bostadsrättshavaren till att bostads- inte drabbas av större rättshavaren inte drab- olägenhet än nödvändigt. bas av större olägenhet än nödvändigt. Bostadsrättshavaren är Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana skyldig att tåla sådana inskränkningar i nytt- inskränkningar i janderätten som nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på ohyra i fastigheten, marken, även om hans lä- även om hans lägenhet genhet inte besväras av inte besväras av ohyra. ohyra. I så fall I så fall gäller 5 § i tillämpas 5 §. tillämpliga delar. Om bostadsrättshavaren Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde inte lämnar tillträde till lägenheten när för- till lägenheten när för- eningen har rätt till eningen har rätt till det, får krono- det, får kronofogdemyn- fogdemyndigheten besluta digheten meddela sär- om särskild skild handräckning. I handräckning. I fråga om fråga om sådan sådan handräckning finns handräckning finns be- bestämmelser i lagen stämmelser i lagen (1990:746) om (1990:746) om be- betalningsföreläggande talningsföreläggande och och handräckning. handräckning. --------------------------------------------------- 16 a § Föreningen har panträtt i bostadsrätten för sin fordran på sådana av- gifter som avses i 14 § första stycket. Vid utmätning eller konkurs jämställs sådan panträtt med handpanträtt. Sådan panträtt som avses i första stycket har företräde framför en panträtt som har upp- låtits av en innehavare av bostadsrätten, om inte annat följer av 31 §. --------------------------------------------------- 18 § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förver- kad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning, 1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen, 2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand, 3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §, --------------------------------------------------- 4. om 4. om bostadsrättshavaren bostadsrättshavaren eller den som lägenheten eller den som lägenheten upplåtits till i andra upplåtits till i andra hand, genom vårdslöshet hand, genom vårdslöshet är vållande till att det är vållande till att det finns ohyra i lägenheten finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättsha- eller om bostadsrätts- varen genom att inte havaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om underrätta styrelsen om att det finns ohyra i att det finns ohyra i lägenheten bidrar till lägenheten bidrar till att ohyran sprids i fas- att ohyran sprids i tigheten, huset, --------------------------------------------------- 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare, 6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 § och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta, 7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt 8. om lägenheten helt eller till väsentlig del [4]används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. 30 § --------------------------------------------------- Har bostadsrättshavaren Har bostadsrättshavaren blivit skild från blivit skild från lägenheten till följd av lägenheten till följd av uppsägning i fall som uppsägning i fall som avses i 18 §, skall bo- avses i 18 §, skall stadsrätten säljas på bostadsrätten tvångs- offentlig auktion så försäljas enligt 8 kap. snart det kan ske, om så snart som möjligt, om inte föreningen, inte föreningen, bo- bostadsrättshavaren och stadsrättshavaren och de de kända borgenärer vars kända borgenärer vars rätt berörs av försälj- rätt berörs av ningen kommer överens om försäljningen kommer något annat. överens om något annat. Försäljningen får dock Försäljningen får dock anstå till dess att skjutas upp till dess brister som bostadsrätt- att brister som bostads- shavaren svarar för rättshavaren svarar för blivit åtgärdade. blivit åtgärdade.
Av vad som kommit in genom försäljningen får föreningen, sedan ersättning enligt 8 kap. 6 § tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. ---------------------------------------------------
31 § --------------------------------------------------- Har föreningen Har föreningen underrättats om att en underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, bostadsrätt är pantsatt, skall föreningen utan skall föreningen utan dröjsmål underrätta dröjsmål underrätta panthavaren om bo- panthavaren om bo- stadsrättshavaren har stadsrättshavaren har obetalda avgifter till obetalda avgifter till föreningen till ett föreningen till ett belopp som överstiger belopp som överstiger vad som av årsavgiften vad som av årsavgiften belöper på en månad och belöper på en månad och bostadsrättshavaren bostadsrättshavaren dröjer med betalningen dröjer med betalningen mer än två veckor från mer än två veckor från förfallodagen. Försummas förfallodagen. det, har föreningen vid Om föreningen försummar försäljning enligt 30 § denna skyldighet, har första stycket företräde föreningen vid exekutiv till betalning före försäljning eller panthavaren endast i tvångsförsäljning enligt fråga om belopp som 8 kap. inte företräde skulle ha betalats innan till betalning framför underrättelse skulle ha panthavaren i fråga om skett. 1. de avgiftsbelopp som förfallit till betalning- under den tid förening- ens försummelse varat, samt 2. den del av årsavgiften som för- fallit till betalning närmast efter det att en underrättelse gjorts. Andra stycket gäller inte i fråga om avgifts- belopp som förfallit till betalning under den tid panthavaren haft kännedom om bostadsrätt- shavarens betalningsför- summelse. ---------------------------------------------------
32 § --------------------------------------------------- Är sådant meddelande Är ett sådant meddelande från föreningen som från föreningen som avses i 16 §, 18 § 1, avses i 16 §, 18 § 1, 20 20 § eller 31 § eller 6 § eller 31 § första kap. 1 eller 2 § avsänt stycket eller 6 kap. 1 § i rekommenderat brev andra stycket, 1 a § under mottagarens eller 2 § avsänt i re- vanliga adress, skall kommenderat brev under föreningen anses ha mottagarens vanliga fullgjort vad som adress, skall föreningen ankommer på den. Det- anses ha fullgjort vad samma gäller beträffande som ankommer på den. sådant meddelande från Detsamma gäller bostadsrättshavaren som beträffande sådant med- avses i 2 § och 6 kap. delande från bostads- 6 §. rättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §. ---------------------------------------------------
8 kap. Offentlig auktion 8 kap. Tvångsförsäljning
Förordnande av god man Inledande bestämmelser m.m. ---------------------------------------------------
1 § --------------------------------------------------- Offentlig auktion som Tvångsförsäljning avses i 6 kap. 1 eller genomförs av kronofogde- 2 § eller 7 kap. 30 § myndigheten efter ansö- skall hållas av en god kan av bostadsrätts- man som på föreningen. bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten. Beslut i ärende om förordnande av god man får om det finns särskilda skäl meddelas utan bostadsrättsha- varens hörande. ---------------------------------------------------
2 § --------------------------------------------------- Gode mannen skall i god Vid tvångsförsäljning tid och på lämpligt sätt tillämpas bestämmelserna kungöra tid och plats i utsökningsbalken om för auktionen. Bostads- exekutiv försäljning av rättshavaren, föreningen lös egendom i allmänhet, och kända borgenärer om inte annat följer av vilkas rätt beror av detta kapitel. försäljningen skall i Försäljningen skall god tid underrättas anses ske för uttagande särskilt. av en sådan föreningens Vid förrättningen skall fordran som är förenad man föra protokoll. med panträtt enligt 7 kap. 16 a §. Detta gäller även om före- ningen inte skulle ha någon sådan fordran. ---------------------------------------------------
--------------------------------------------------- Auktionsförfarandet Ansökan och beslut ---------------------------------------------------
3 § --------------------------------------------------- Innan budgivningen Ansökan om inleds skall gode mannen tvångsförsäljning skall redovisa villkoren för göras hos krono- försäljningen samt lämna fogdemyndigheten i det övriga upplysningar som län där den lägenhet är av betydelse för finns som bostadsrätten denna. Om föreningen avser. inte medger något annat, skall bostadsrätten utropas utan förbehåll om panträtt. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. --------------------------------------------------- Köpeskillingen ---------------------------------------------------
4 § --------------------------------------------------- Köpeskillingen skall Om kronofogdemyndigheten betalas genast, om inte finner att förutsätt- andra villkor fast- ningarna för tvångs- ställts före försäljning är uppfyllda försäljningen. Tillträde skall en sådan får inte ske förrän full försäljning genomföras. betalning erlagts. När I annat fall skall kro- den gode mannen har nofogdemyndigheten avslå tagit emot betalningen, ansökan. skall han utfärda köpe- brev. ---------------------------------------------------
Ny auktion Föreningens rätt till betalning ---------------------------------------------------
5 § --------------------------------------------------- Ny auktion skall hållas, Föreningen har vid om inrop inte sker eller tvångsförsäljning rätt godtas eller om till betalning ur köpeskillingen inte försäljningssumman för betalas enligt fordringar som är fastställda villkor. förenade med panträtt i Sker det inte något bostadsrätten enligt 7 inrop vid en ny auktion, kap. 16 a §. övergår bostadsrätten Föreningen har också utan lösen och fri från rätt till betalning för panträtt genast till andra fordringar mot bo- föreningen. stadsrättshavaren som grundas på innehavet av bostadsrätten, om de anmäls hos kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten säljs eller, om försäljning sker under hand, senast när för- delning skall äga rum. Sådana fordringar tas ut efter alla andra fordringar som medför rätt till betalning ur bostadsrätten. ---------------------------------------------------
--------------------------------------------------- Gode mannens rätt till Följden av misslyckade ersättning försäljningsförsök ---------------------------------------------------
6 § --------------------------------------------------- Gode mannen har rätt Om det har gjorts tre till skälig ersättning försäljningsförsök utan för arbete, tidsspillan att bostadsrätten har och utlägg som uppdraget blivit såld, övergår den krävt. Ersättningen får genast till föreningen tas ut före varje annan utan lösen och fri från fordran ur den köpe- panträtt. Bostadsrätten skilling som inflyter övergår dock till vid försäljningen. I den föreningen på detta sätt mån köpeskillingen inte redan efter det andra räcker till, skall försäljningsförsöket, om ersättningen i stället det vid detta inte har betalas av bostadsrätts- gjorts något inrop eller föreningen, men lämnats något anbud och bostadsrättshavaren det inte kan antas att skall slutligt svara för bostadsrätten blir såld ersättningen. vid ytterligare ett försäljningsförsök. ---------------------------------------------------
**FOOTNOTES**
[1]:ning av förbudet mot dubbelu
[2]:pplåtelse (mom. 8)14 4. För
[3]:eningens självbestämmande öv
[4]:er sina stadgar (mom. 9)..................15 5. Åtgärder mot spekulati
2 I propo
--------------------------------------------------- Redovisning av Kostnaderna för köpeskillingen förfarandet ---------------------------------------------------
7 § --------------------------------------------------- --------------------------------------------------- Köpeskillingen skall Vid tillämpning av fördelas och redovisas 17 kap. utsökningsbalken av gode mannen så snart skall mål om tvångs- som möjligt. försäljning anses som Utbetalningen av medel mål om utmätning. får dock anstå om det Bostadsrättshavaren råder tvist om vem som skall slutligt svara för är betalningsberättigad förrättningskostnaderna, och säkerhet inte i den mån de inte kan ställs. Om utrop av tas ut ur försäljnings- bostadsrätten skett utan summan. förbehåll om panträtt, är panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid. Protokollet med redovisningen skall delges bostads- rättshavaren, föreningen och berörda borgenärer. Om någon är missnöjd med redovisningen kan han väcka talan inom tre månader från den dag då han fick del av proto- kollet. Väcks inte talan inom denna tid går rät- ten att få saken prövad i domstol förlorad. ---------------------------------------------------
Sammanträffande av exekutiv försäljning och tvångsförsäljning
8 § Om tvångsförsäljning enligt detta kapitel och exekutiv försäljning be- gärs beträffande samma bostadsrätt, skall den tvångsförsäljas. Första stycket gäller inte om ansökan om tvångsförsäljning gjorts efter det att försäljning på exekutiv auktion kungjorts enligt 9 kap. 2 § utsöknings- balken eller det annars finns särskilda skäl för att en försäljning bör genomföras enligt utsökningsbalken. I ett sådant fall skall målet om tvångsförsäljning vi- la till dess målet om exekutiv försäljning avgjorts. Frågan om tvångsförsälj- ning faller, om en bostadsrätt har sålts vid exekutiv försäljning efter det att nyttjanderätten till den lägenhet som bostadsrätten avser har förverkats enligt 7 kap. 18 §. ---------------------------------------------------
2 I propo
9 kap. 15 § --------------------------------------------------- Beslut som innebär Beslut som innebär väsentliga förändringar väsentliga förändringar av föreningens fastighet av föreningens hus eller skall fattas på en mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte föreningsstämma, om inte något annat har bestämts något annat har be- i stadgarna. stäm[5]ts i stadgarna. --------------------------------------------------- I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och be- stämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel.
19 § --------------------------------------------------- En bostadsrättsförenings En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en beslut att förvärva ett hyresfastighet för om- hus för ombildning av bildning av hyresrätt hyresrätt till till bostadsrätt skall bostadsrätt skall fattas fattas på en förenings- på en föreningsstämma. stämma. Beslutet är Beslutet är giltigt, om giltigt om mer än hyresgästerna i mer än hälften av hyresgästerna hälften av de uthyrda i de uthyrda lägenheter lägenheter som omfattas som omfattas av av förvärvet har gått förvärvet har gått med med på beslutet. Dessa på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara hyresgäster skall vara medlemmar i medlemmar i bostads- bostadsrättsföreningen. rättsföreningen. Vid Vid beräkningen av beräkningen av antalet antalet lägenheter lägenheter tillämpas tillämpas 1 kap. 5 § 1 kap. 5 § andra andra stycket. stycket. Protokollet från Protokollet från föreningsstämman skall föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur innehålla uppgift om hur beräkningen av rösterna rösterna har beräknats har skett och hållas och hållas tillgängligt tillgängligt för hyres- för hyresgästerna och gästerna och ägaren av huset. fastighetsägaren. ---------------------------------------------------
20 § --------------------------------------------------- Innan beslut om Innan beslut om förvärv fastighetsförvärv fattas av ett hus fattas enligt enligt 19 §, skall en 19 §, skall en sådan sådan ekonomisk plan som ekonomisk plan som avses avses i 3 kap. 1 § i 3 kap. 1 § upprättas upprättas och hållas och hållas tillgänglig tillgänglig för för hyresgästerna. Till hyresgästerna. Till planen skall fogas ett planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som besiktningsprotokoll som visar husets skick. visar fastighetens Planen skall även vara skick. Planen skall även försedd med intyg enligt vara försedd med intyg 3 kap. 2 §. enligt 3 kap. 2 §. ---------------------------------------------------
_______
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996. 2. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet gäller inte de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 § andra stycket och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket. 3. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet gäller 6 kap. 8 § i sin äldre lydelse. 4. I fall då föreningen före ikraftträdandet har gjort sig skyldig till sådan försummelse som avses i 7 kap. 31 § gäller paragrafen i sin äldre lydel- se. 5. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordringar som har uppkommit före ikraft- trädandet. 6. Om en god man har förordnats enligt de äldre bestämmelserna i 8 kap. 1§, gäller äldre före- skrifter i fråga om offentlig auktion. 7. Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får, utom i fall som avses i punkten 6, göras hos kro- nofogdemyndigheten före ikraftträdandet. Kronofog- demyndigheten får före ikraftträdandet genomföra sådana förberedande åtgärder som behövs för att tvångsförsäljning skall kunna genomföras efter ik- raftträdandet.
**FOOTNOTES**
[5]:on vid ombildning (mom. 10)
2 I propo
2 Förslag till Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt Härigenom föreskrivs att 1, 3, 6, 8, 9 och 12 §§ lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.
--------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse ---------------------------------------------------
1 § --------------------------------------------------- För ombildning av För ombildning av hyresrätt till hyresrätt till bostadsrätt har bostadsrätt har hyresgäster enligt denna hyresgäster enligt denna lag rätt att förvärva lag rätt att förvärva hyresfastigheten genom den fasta egendomen en bostadsrättsförening. genom en bostadsrätts- Rätten till förvärv förening. gäller fast egendom som Rätten till förvärv är taxerad som gäller fast egendom som hyreshusenhet. är taxerad som hyreshu- senhet eller, om egendo- men hyrs ut för något annat ändamål än fritidsändamå[6]l, som småhusenhet. --------------------------------------------------- Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt.
3 § Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyres- gästernas räkning göras av en bostadsrättsförening. Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om 1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan omfattar, --------------------------------------------------- 2. att hyresgästerna i 2. att hyresgästerna i mer än hälften av de mer än hälften av de uthyrda lägenheterna uthyrda lägenheterna skriftligen har skriftligen har förklarat sig intresse- förklarat sig intresse- rade av en ombildning av rade av en ombildning av hyresrätt till hyresrätt till[7] bo- bostadsrätt, och att stadsrätt, och att dessa dessa hyresgäster är hyresgäster är medlemmar medlemmar i bo- i bostadsrättsförening- stadsrättsföreningen. en, och 3. att samtliga lägenheter i en småhusenhet som omfattas av anmälan hyrs för något annat ändamål än fritidsändamål. --------------------------------------------------- 6 § --------------------------------------------------- Fast egendom, som utgör Fast egendom som utgör en hyreshusenhet och för en hyreshus- eller vilken en intres- småhusenhet och för vil- seanmälan gäller, får ken en intresseanmälan inte överlåtas helt gäller, får inte eller delvis genom köp överlåtas helt eller eller byte utan att den delvis genom köp eller bostadsrättsförening som byte utan att den bo- har gjort stadsrättsförening som intresseanmälan har har gjort intressean- erbjudits att förvärva mälan har erbjudits att hela hyreshusenheten. förvärva hela hyreshus- Ett sådant erbjudande eller småhusenheten. Ett kallas hembud. Med sådant erbjudande kallas överlåtelse genom köp hembud. Med överlåtelse eller byte likställs genom köp eller byte överlåtelse genom likställs överlåtelse tillskott till bolag genom tillskott till eller förening, ut- bolag eller förening, delning eller skifte utdelning eller skifte från bolag eller från bolag eller före- förening samt fusion ning samt fusion enligt enligt 14 kap. 1 § 14 kap. 1 § aktiebo- aktiebolagslagen lagslagen (1975:1385). (1975:1385). En överlåtelse får genomföras utan hembud En överlåtelse får ske till bostadsrättsföre- utan hembud till ningen, bostadsrättsföreningen, --------------------------------------------------- 1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen, 2. om staten förvärvar egendomen, 3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, --------------------------------------------------- 4. om förvärvet sker 4. om förvärvet genom inrop på exekutiv genomförs genom inrop på auktion eller offentlig exekutiv auktion eller auktion enligt lagen offentlig auktion enligt (1904:48 s. 1) om lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt, samäganderätt, 5. om överlåtelsen avser 5. om överlåtelsen avser andel och förvärvaren en andel och förvärvaren redan äger en andel i redan äger en andel i egendomen och denna egendomen och denna an- förvärvats på annat sätt del förvärvats på något än genom gåva. annat sätt än genom gåva. --------------------------------------------------- Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
8 § --------------------------------------------------- Förslaget till köpeavtal Hyresnämnden skall se skall genom till att förslaget till hyresnämndens försorg köpeavtal delges den delges den bostadsrättsförening som bostadsrättsförening som har gjort har gjort intresseanmälan. Efter intresseanmälan. Sedan delgivningen får inte delgivning skett får hembudet eller samtycket inte hembudet eller till avtalsförslaget samtycket till återkallas eller avtalsförslaget förslaget ändras. återkallas eller Efter hembudet är förslaget ändras. fastighetsä[8]garen Sedan hembud skett, är skyldig att ge fastighetsägaren skyldig föreningen tillfälle att att bereda före-ningen besikta egendomen. tillfälle att besikta fastigheten. Hyresnämnden skall för Hyresnämnden skall för anteckning i anteckning i fastighetsboken fastighetsboken underrätta underrätta inskrivningsmyndigheten inskrivningsmyndigheten om hem-budet och om om hem-budet och om dagen för det. dagen då hembudet skedde. ---------------------------------------------------
**FOOTNOTES**
[7]:ition av årsavgiften 16 Bila
[8]:ga 1 Av utskottet framlagt
[9]: Förslag till Lag om ändrin
2 I propo
9 § --------------------------------------------------- --------------------------------------------------- Bestämmelser om bostads- B*e*s*t*ä*m*m*e*l*s*e*r* rätts-föreningars beslut *o*m* *b*o*s*t*a*d*s*- att förvärva hyres- *r*ä*t*t*s**f*ö*r*e*- fastigheter för *n*i*n*g*a*r*s* ombildning av hyresrätt *b*e*s*l*u*t* *a*t*t* till bostadsrätt finns i *f*ö*r*v*ä*r*v*a* 9 kap. *h*u*s* *f*ö*r* [9]19************************************************************************- *o*m*b*i*l*d*n*i*n*g* ð2*1* *§*§* *a*v* *b*o*s*t*a*d*s*r*ä*t*t*s*l*a*g*e*n* *h*y*r*e*s*r*ä*t*t* *(*1*9*9*1*:*6*1*4*)*.* *t*i*l*l* *b*o*- ** *s*t*a*d*s*r*ä*t*t* *f*i*n*n*s* *i* *9* *k*a*p*.* *1*9*- ð2*1* *§*§* *b*o*s*t*a*d*s*r*ä*t*t*s*l*a*g*e*n* *(*1*9*9*1*:*6*1*4*)*.* *** --------------------------------------------------- * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *1*2* *§*9 *Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i 6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse eller övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra meningarna tillämpas på det nya hembudet. --------------------------------------------------- Första stycket skall äga Första stycket gäller motsvarande tillämpning också om överlåtelsen om överlåtelsen avser avser en andel av andel av hyreshus- eller småhu- hyreshusenheten. senheten. I fråga om förbudet i I fråga om förbudet i första stycket äger 6 § första stycket skall 6 § andra och tredje styck- andra och tredje stycket ena motsvarande tillämpas. Om något un- tillämpning. Om något dantag inte föreligger, undantag inte förelig- är överlåtaren skyldig ger, är överlåtaren att skaffa hyresnämndens skyldig att inhämta tillstånd till hyresnämndens tillstånd överlåtelsen. till överlåtelsen. ---------------------------------------------------
_______
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.
**FOOTNOTES**
[10]:g i bostadsrättslagen (1991:
Innehållsförteckning
Sammanfattning................................... 1 Propositionen.................................... 1 Motionerna....................................... 1 Utskottet........................................ 2 Propositionens förslag jämte anknytande motioner....................................... 2 Bostadsrätten som pant....................... 2 Formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt...... 7 Utvidgning av ombildningslagen............... 7 Centralt bostadsrättsregister................ 8 Övergångsbestämmelser m.m.................... 8 Övriga motioner................................ 9 Deposition av årsavgiften.................... 9 Förbudet mot dubbelupplåtelse................ 9 Villkor för ändring av stadgarna............ 10 Spekulation vid ombildning till bostadsrätt................................. 10 Hemställan...................................... 11 Reservationer................................... 12 1. Den legala panträtten (mom. 1)............. 12 2. Panthavarens rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse (mom. 3)..................................... 13 3. Inskränk