Kungl. Majlis proposition nr 166

Proposition 1939:166

Kungl. Majlis proposition nr 166.

Nr 166.

Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag angående
ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907
(nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m. m.;
given Stockholms slott den 10 mars 1939.

Under åberopande av bilagda i statsrådet och lagrådet förda protokoll vill
Kungl. Maj:t härmed jämlikt § 87 regeringsformen föreslå riksdagen att antaga
härvid fogade förslag till

1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)
om nyttjanderätt till fast egendom;

2) lag om ändrad lydelse av 14 § lagsökningslagen; och

3) lag örn medling i hyrestvister.

Under Hans Maj:ts

Min allemådigste Konungs och Herres frånvaro:

GUSTAF ADOLF.

K. G. Westman.

Bihang till riksdagens protokoll 1939.

1 sami.

Nr 166.

Kungl. Maj.-ts proposition nr 166.

Förslag

till

Lag

angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)
om nyttjanderätt till fast egendom.

Härigenom förordnas, att 1 kap. 3 §, 2 kap. 38 § och 3 kap. lagen den 14
juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom1 skola erhålla ändrad lydelse på
sätt nedan angives:

1 KAP.

3 §•

Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nyttjanderätten
ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett förbehåll
örn nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller inskrivning,
enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten skall fortfarande gälla;
dock att i fråga örn rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall njuta
sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28 § och 3 kap. 28 § därom
stadgas.

Varder fastigheten---nyttjanderättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom, vare
nyttjanderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne sådant
utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med
förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller nyttjanderätten jämlikt 2 kap.
28 § eller 3 kap. 28 § tidigare gällt mot honom eller på grund av inteckning
eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten skall fortfarande
gälla. Är nyttjanderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot återköparen
på grund av dennes utfästelse eller till följd av att han själv är upplåtare
eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjanderättens bestånd,
vare så ansett som hade återköpet skett med sådant förbehåll.

2 KAP.

38 §.

Uppsägning av---uppsägningen lämnas.

Vad i----jordägaren själv.

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se SFS 1924: 389.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Träffas ej den, vilken för uppsägning sökes, i sitt hemvist, varde uppsägningen
i rekommenderat brev under hans vanliga adress avlämnad å posten
samt skriftlig underrättelse örn uppsägningen meddelad hans husfolk, om sådant
finnes; skolande uppsägningen anses hava skett, när vad sålunda föreskrivits
blivit fullgjort.

Har jordägare — — — allmänna tidningarna.

Stämning, däri---icke iakttagits.

3 KAP.

Om hyra.

Om hyresavtals ingående.

1 §■

Avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot lega, skall
upprättas skriftligen, där ej lägenheten upplåtes för tid understigande ett år
eller, vid upplåtelse för längre tid, hyresvärden och hyresgästen annorlunda
åsämjas. Sker ändring eller tillägg i avtal som upprättats skriftligen, skall
anteckning härom göras å handlingen, om endera det begär.

2 §•

Innefattar avtal, som avses i 1 §, tillika upplåtelse av jord att i förening
med lägenheten nyttjas, skall ändock å avtalet tillämpas vad om hyra är
stadgat.

Örn upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid är stadgat
i lagen örn bostadsrättsföreningar.

Örn hyrestiden.

3 8.

Är hyrestiden så bestämd, att den i 1 kap. 1 § stadgade längsta tid för
nyttjanderätts bestånd överskrides, och vill hyresvärden eller hyresgästen
förty frånträda avtalet när sagda tid är ute, skall uppsägning ske i den ordning
36 § bestämmer.

4 §.

Fardagar för tillträde och avträde av förhyrd lägenhet äro den 1 april och
den 1 oktober. Infaller fardag å söndag eller annan allmän helgdag, skall
tillträde eller avträde ske nästa söckendag.

Sist klockan 12 å avträdesdagen skall den som har att avträda lägenheten
hålla denna tillgänglig för den som kommer efter. Omfattar lägenhet, som
helt eller delvis är uthyrd till bostad, minst två rum, som äro avsedda för
sådant ändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig klockan 12
föregående dag eller, örn denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan
8 förmiddagen å avträdesdagen.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

5 §•

Är ej hyrestiden bestämd, skall avtalet upphöra att gälla efter det uppsägning
å någondera sidan skett. Har ej viss uppsägningstid avtalats, skall
lägenheten avträdas:

där hyran beräknas för fjärdedels år eller längre tid, å den fardag som inträffar
näst efter tre månader från uppsägningen;

där hyran beräknas för månad, fjorton dagar efter uppsägningen, dock ej
förr än å den dag som genom sitt tal i månaden motsvarar den för lägenhetens
tillträde bestämda dagen, eller, om motsvarande dag i månaden ej finnes, å
månadens sista dag;

där hyran beräknas för vecka, tre dagar efter uppsägningen, dock ej förr
än å den veckodag som motsvarar den för tillträdet bestämda dagen;

där hyran beräknas för kortare tid än vecka, dagen efter det uppsägningen
skedde; och

där dagen för lägenhetens avträdande ej kan fastställas med ledning av vad
nu är sagt, fjorton dagar efter uppsägningen.

Vad sålunda stadgats angående uppsägningstid skall jämväl äga tillämpning
å hyresavtal som är ingånget för bestämd tid, där förbehåll skett örn
uppsägning men viss uppsägningstid ej är avtalad.

6 §•

Har vid hyra gällande för viss tid hyresgästen suttit kvar i lägenheten efter
hyrestidens utgång, och har ej inom en månad därefter hyresvärden anmana!
honom att avflytta, skall avtalet anses förlängt på obestämd tid.

Örn överlåtelse av lägenheten och oni verkan av hyresgästens död.

7 §.

Vill hyresgästen överlåta lägenheten till annan, skall hyresvärdens samtycke
inhämtas före överlåtelsen. Vägras samtycke utan skälig anledning,
eller lämnas ej besked inom en vecka efter det framställningen gjordes, åge
hyresgästen uppsäga avtalet, ändå att annat förbehåll skett. Samtycker hy
resvärden till överlåtelsen, skall hyresgästen vara fri från de skyldigheter
avtalet ålägger honom, såvida ej hyresvärden till samtycket fogat annat
villkor.

8 §■

Dör hyresgästen före hyrestidens utgång, vare dödsboet berättigat att i sitt
ställe sätta annan, vilken hyresvärden skäligen kan taga för god såsom hyresgäst;
äge ock, i fråga örn lägenhet som helt eller till väsentlig del är uthyrd
till bostad, inom en månad efter dödsfallet uppsäga avtalet att upphöra
å tid som i 5 § är stadgad för varje särskilt fall. Har lägenhet förhyrts
av makar och dör endera, tillkomme rätt som nu sagts dödsboet och
efterlevande maken gemensamt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, skall vad i 2 kap. 9 § andra
stycket är stadgat angående livstidsarrende äga motsvarande tillämpning;
och skall, när på grund av hyresgästens eller hans änkas död avtalet upphör
att gälla, lägenheten avträdas å den fardag som infaller näst efter en
månad från dödsfallet.

Förbehåll örn upphävande eller inskränkning av rätt, som avses i första
stycket, vare utan verkan.

Om lägenhetens skick och om hinder för hyresrättens utövning.

9 §•

Hyresvärden skall å tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant
skick att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för
det med förhyrningen avsedda ändamålet.

Angående rätt för hyresgästen att tala å förefintlig brist, ändå att lägenheten
uthyrts i befintligt skick, stadgas i 11 §.

10 §.

Varder lägenheten, innan tid för tillträde är inne, genom vådeld eller annorledes
förstörd, vare avtalet förfallet. Ligger vållande hyresvärden till last
eller giver han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande örn händelsen, åge
denne rätt till ersättning för skada som genom hyresvärdens vållande eller
underlåtenhet åsamkas honom.

Utfärdar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
förbud mot dess användande för det ändamål som vid upplåtelsen
förutsattes, vare ock avtalet förfallet, ändå att beslutet ej vunnit laga kraft.
Beror det förhållande, som föranlett myndighetens beslut, av försummelse
från hyresvärdens sida eller giver ej hyresvärden utan dröjsmål hyresgästen
meddelande örn beslutet, åge denne rätt till ersättning för skada som genom
hyresvärdens försummelse eller underlåtenhet åsamkas honom. 11

11 §•

Timar före hyrestidens början å lägenheten skada, som är ringare än i
10 § första stycket sägs, och är ej skadan botad när lägenheten skall tillträdas,
eller finnes lägenheten eljest, i annat fall än 13 § avser, å tillträdesdagen
icke vara i det skick, hyresgästen äger fordra, vare hyresgästen berättigad
att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, där hyresvärden underlåter
att på tillsägelse så snart ske kan därom besörja. Kan ej bristen utan
uppehåll avhjälpas, eller underlåter hyresvärden att, efter tillsägelse, så
snart ske kan därom besörja, åge hyresgästen uppsäga avtalet; dock må
uppsägning ej ske med mindre bristen är av väsentlig betydelse och ej
heller efter det bristen blivit av hyresvärden avhjälpt. För den tid lägenheten
är i bristfälligt skick njute hyresgästen skälig nedsättning i hyran.

I fall som nu sagts äge hyresgästen ock rätt till ersättning för skada, så -

6 Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

framt ej hyresvärden visar att förefintlig brist icke beror på hans försummelse.

Ändå att lägenheten uthyrts i befintligt skick, äge hyresgästen, där lägenheten
icke är som i 9 § första stycket sägs, göra gällande de i denna paragraf
stadgade rättigheter, såframt bristen ej vid avtalets ingående var hyresgästen
veterlig eller kunnat med vanlig uppmärksamhet upptäckas.

12 §.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
beslut, varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen
eller denne eljest lider intrång i sin nyttjanderätt, njute han skälig
nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning i nyttjanderätten,
äge hyresgästen uppsäga avtalet, ändå att beslutet ej vunnit laga kraft.
I fråga örn skadestånd skall vad i 10 § andra stycket är stadgat äga motsvarande
tillämpning.

13 §.

Avser hyresavtalet hus eller del av hus, som vid avtalets ingående ej färdigställts,
och är lägenheten ännu ej i färdigt skick, då tillträde skall ske,
äge hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran ävensom rätt, som i 11 §
sägs, att uppsäga avtalet. Uppsägning må jämväl ske innan tid för tillträde
är inne, om det är uppenbart att lägenheten å tillträdesdagen ej kan
användas för det med förhyrningen avsedda ändamålet.

Hyresgästen äge ock rätt till skadestånd, såframt ej hyresvärden visar
att dröjsmålet icke kan tillräknas honom såsom försummelse.

14 §.

Är lägenheten ej i rätt tid utrymd av den som skall avflytta, njute hyresgästen
för den tid han är i mistning av lägenheten eller del därav skälig nedsättning
i hyran. Varder ej efter det hyresvärden underrättats om förhållandet
hindret genast undanröjt, skall vad i 11 § är stadgat om rätt för hyresgästen
att pa grund av brist i lägenheten uppsäga avtalet äga motsvarande
tillämpning och njute hyresgästen skadestånd, där icke hyresvärden visar
att uppehållet ej kan tillräknas honom såsom försummelse.

15 §.

Det åligger hyresvärden att under hyrestiden hålla lägenheten i sådant
skick som hyresgästen enligt 9 § äger fordra.

16 §.

Timar under hyrestiden å lägenheten skada, för vilken hyresgästen ej är
ansvarig, eller meddelar myndighet, utan att hyresgästen givit anledning därtill,
beslut som ovan i detta kapitel sägs eller uppstår eljest, utan hyresgästens
vållande, för honom hinder eller men i nyttjanderätten, skall vad i
16—12 §§ är stadgat äga motsvarande tillämpning, i fråga örn myndighets
beslut dock ej förr än beslutet skall lända till efterrättelse.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

17 §.

Vad ovan är stadgat om skada eller brist å lägenheten skall ock gälla, där
denna till men för hyresgästen finnes behäftad med ohyra.

I fråga örn lägenhet, som utgör del av hus och helt eller delvis är uthyrd
till bostad, vare hyresvärden, ändå att hyresgästen må vara ansvarig för
förekomsten av ohyra i lägenheten, pliktig att vidtaga tjänliga åtgärder för
dess utrotande; är hyresgästen utan ansvar för ohyran, äge han städse rätt
till ersättning för oundgänglig kostnad som genom åtgärd för ohyrans utrotande
åsamkas honom.

18 §.

Kommer av anledning, som avses i 1 kap. 3, 5 eller 6 §, någon del av lägenheten
att frångå hyresgästen, njute han skälig nedsättning i hyran ävensom
skadestånd efter ty i 1 kap. stadgas; äge ock rätt, som i 11 § sägs, att
uppsäga avtalet, där han var i god tro när avtalet slöts.

19 §.

Förbehåll, varigenom inskränkning göres i de rättigheter som enligt 10
14 och 16—18 §§ tillkomma hyresgästen, vare utan verkan. Vad nu sagts
skall dock ej gälla avtal om inskränkning i rätten att enligt 16 § erhålla nedsättning
i hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden
under därför erforderlig tid låter verkställa arbete för lägenhetens
försättande i avtalat skick eller för sedvanligt underhåll av lägenheten eller
fastigheten i övrigt eller ock låter utföra visst annat arbete som särskilt
angivits i avtalet.

20 §.

Finnes lägenhet, som helt eller till väsentlig del är uthyrd till bostad, vara
så beskaffad, att bostadens användande är förenat med uppenbar våda för
inneboendes hälsa, och varder ej på tillsägelse bristen genast avhjälpt av
hyresvärden, äge hyresgästen utan hinder av annat förbehåll uppsäga avtalet,
ändå att sådan rätt icke enligt vad förut stadgats tillkommer honom.

Om hyrans erläggande.

21 §.

Har avtal ej träffats om tiden för erläggande av hyra som skall utgå i
penningar, skall hyran betalas, där den beräknas för helt, halvt eller fjärdedels
år, senast å sista söckendagen före början av vart fjärdedels år och eljest
senast å sista söckendagen före början av den tid, för vilken hyran beräknas.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

nåd, dock att därigenom icke någon del av hyran skall anses förfallen tidigare
än i avtalet bestämts samt att hyran för första kalendermånaden under
hyrestiden skall erläggas å avtalad förfallodag.

Hyran skall erläggas i hyresvärdens hemvist eller å annan plats som av
honom anvisas; dock må betalning städse ske genom postanvisning eller
postgiro. Skall hyran erläggas å annan ort än den där lägenheten finnes,
vare hyresvärden pliktig vidkännas kostnaden därför.

Har från postanstalt inom riket hyra avsänts till hyresvärden genom postanvisning
eller genom inbetalningskort till hans postgirokonto, eller har innehavare
av sådant konto erlagt hyra till hyresvärden medelst giro- eller utbetalningskort,
skall, ändå att annat förbehåll skett, med avseende å frågan,
huruvida hyresgästen bevarat eller, i fall som avses i 34 §, återvunnit sin
rätt till lägenheten, så anses som örn hyran kommit hyresvärden tillhanda
den dag, då postanvisningen eller inbetalningskortet avlämnades å postanstalten
eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret.

Vad i 2 kap. 7 § stadgas örn arrendeavtal skall äga motsvarande tillämpning
beträffande hyresavtal.

22 §.

Förmenar hyresgästen sig vara jämlikt 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18 eller 26 §
berättigad till skadestånd, nedsättning i hyra eller ersättning för avhjälpande
av brist eller anser hyresgästen sig eljest hava genfordran hos hyresvärden,
och vill hyresgästen avdraga motsvarande belopp å hyra som utgår
i penningar, åge han nedsätta beloppet hos överexekutor. Därvid skall
skriftlig uppgift i två exemplar lämnas angående hyresförhållandet, förfallodagen
och grunden för avdraget samt pant eller borgen, som överexekutor
skäligen kan godkänna, ställas för den kostnad för beloppets utfående som
kan tillskyndas hyresvärden samt ränta.

Har hyresgästen verkställt nedsättning efter vad i första stycket sägs,
åge hyresvärden, ändå att annat förbehåll skett, icke göra gällande, att nyttjanderätten
blivit förverkad på den grund att det nedsatta beloppet ej erlagts
till honom.

överexekutor skall ofördröjligen medelst rekommenderat brev giva hyresvärden
meddelande om verkställd nedsättning.

Visar ej hyresvärden inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning
och meddelande örn nedsättningen avsänts till honom, att han träffat
överenskommelse med hyresgästen om beloppets utfående eller anhängiggjort
talan därom mot hyresgästen, äge denne återfå beloppet. Har hyresvärden
anhängiggjort talan inom angiven tid, må nedsatt belopp ej lyftas
förr än hyresvärdens talan genom dom, som vunnit laga kraft, eller förlikning
eller annorledes bragts till slut.

Nedsatt belopp skall av överexekutor göras räntebärande genom insättande
i bankinrättning; upplupen ränta skall utbetalas till den som finnes berättigad
till det nedsatta beloppet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Om hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens nyttjande.

23 §.

Lägenheten må icke av hyresgästen nyttjas till annat ändamål än vid
upplåtelsen förutsattes; dock åge hyresvärden, ändå att annat avtalats, ej
åberopa avvikelse som för honom är utan betydelse.

Hyresgästen må ej i lägenheten inrymma främmande personer under sådana
omständigheter att därav kan uppkomma men för hyresvärden.

24 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill
hör och ersätte all skada som genom hans vållande därå kommer. Uppkommer
därå skada genom vårdslöshet eller försummelse av någon som
hör till hans husfolk eller gäster eller eljest av honom inrymts i lägenheten
eller där utför arbete för hans räkning, vare han ock pliktig att ersätta skadan;
dock vare han utan ansvar för brandskada, som sålunda uppstått, där
han icke brustit i den omsorg och tillsyn som vederbort.

Timar skada eller yppas brist, med vars avhjälpande ej kan anstå utan
äventyr, vare hyresgästen pliktig att genast giva hyresvärden meddelande
därom. Är hyresgästen och hans folk borta när sådan skada timar eller
brist yppas i lägenheten, och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att
under bortovaron vid behov komma in i denna, vare dock, såframt lägenheten
utgör del av hus, tillfyllest, att hyresgästen giver hyresvärden meddelande
omedelbart efter återkomsten. Om annan skada eller brist än förut
i detta stycke sagts skall meddelande givas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål.
Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad nu är
stadgat, vare han ansvarig för skada som därav kommer.

Vad ovan stadgats om skada eller brist skall äga motsvarande tillämpning,
där lägenheten finnes behäftad med ohyra.

Har hyresgästen utan hyresvärdens samtycke överlåtit lägenheten till annan,
vare hyresgästen ansvarig för skada som nye innehavaren, därest lägenheten
varit av denne förhyrd, skolat ersätta efter vad i denna paragraf stadgats.
Har hyresvärden samtyckt till överlåtelsen, vare hyresgästen ansvarig
för skada som nu sagts allenast såframt hyresvärden till samtycket fogat sådant
villkor.

Förbehåll, varigenom hyresgästens ansvarighet för lägenhet, som är uthyrd
allenast till bostad, utsträckes utöver vad i denna paragraf är stadgat,
vare utan verkan.

25 §.

Hyresgästen vare pliktig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som
erfordras för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten.
Hyresgästen hålle ock noggrann vårdnad över att vad sålunda åligger honom
själv iakttages jämväl av dem, för vilka han enligt 24 § första stycket

svarar.

Kungl. Majlis proposition m 166.

Gods, som är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra,
må icke införas i lägenheten.

26 §.

Hyresvärden åge utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för utövande
av nödig tillsyn eller för utförande av förbättringsarbete som ej utan
skada kan uppskjutas. Då lägenheten är ledig till uthyrning, vare hyresgästen
pliktig att låta den förevisas å därför lämpliga tider.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg må hyresvärden låta i lägenheten
utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt hinder
eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete må dock ej utföras under
sista månaden av hyrestiden. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten,
åge hyresgästen inom en vecka från det han erhöll meddelande därom,
utan hinder av att längre hyrestid må hava avtalats, uppsäga avtalet till
upphörande å den fardag som inträffar näst efter sex månader från uppsägningen;
och må sådant arbete ej påbörjas förr än avtalet enligt vad nu
sagts kunnat bringas att upphöra. Vad i detta stycke stadgats gäller ej
arbete som hyresvärden utfäst sig att utföra åt hyresgästen.

Hyresvärden skall tillse, att i fall, varom ovan sägs, ej större olägenhet
än nödigt tillskyndas hyresgästen. Ändå att hyresvärden enligt vad i 11 §
är stadgat visar, att han ej gjort sig skyldig till försummelse, vare han pliktig
ersätta skada, vilken åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra
stycket. Förbehåll, varigenom hyresgästen ålägges att efter kortare frist
än som följer av bestämmelserna i sagda stycke tåla där avsedda åtgärder
eller inskränkning göres i hyresgästen enligt samma stycke tillkommande
rätt att uppsäga avtalet, vare utan verkan.

Är fråga om utrotande av ohyra i fastigheten, vare hyresgästen, ändå att
den av honom förhyrda lägenheten ej besväras därav, pliktig tåla de inskränkningar
i nyttjanderätten som föranledas av erforderliga åtgärder för
ändamålet. I fall som nu sagts skall vad i 17 och 19 §§ är stadgat äga motsvarande
tillämpning.

27 §.

Underlåter hyresgästen att i fall, som avses i 26 §, bereda hyresvärden tillträde
till lägenheten, äge överexekutor förordna örn erforderlig handräckning.

I fråga om handräckning som nu sagts gäde enahanda bestämmelser som
äro stadgade för de i 191 § utsökningslagen avsedda fall.

Örn verkan av fastighetens överlåtelse saint av utmätning eller konkurs lii. m.

28 §.

Sker överlåtelse av fastigheten efter det hyresgästen tillträtt den förhyrda
lägenheten, vare angående hyresgästens rätt att kvarsitta lag som i 2 kap.
28 § sägs. Förbehåll, varigenom inskränkning göres i den rätt som sålunda
tillkommer hyresgästen, vare utan verkan.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

1 övrigt skall beträffande hyresavtal vad i 2 kap. 29—31 §§ stadgas om
arrendeavtal äga motsvarande tillämpning; dock att hyresgäst icke äger att å
hyresbelopp, som förfaller till betalning mer än sex månder efter det han
fick kunskap om överlåtelsen, avräkna fordran hos förre ägaren eller att i
fråga om sådant belopp åberopa uppgörelse som träffats med denne, med
mindre nye ägaren hade kunskap örn uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

29 §.

Varder, innan tid för tillträde av förhyrd lägenhet är inne, fastigheten utmätt
eller hyresvärden försatt i konkurs eller talan instämd om återköp av
fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom, skall vad i 2 kap.
32 g stadgas äga motsvarande tillämpning.

30 §.

Försättes hyresgästen i konkurs, åge konkursboet uppsäga avtalet; skolande
i fråga örn konkursboets ansvarighet för avtalets fullgörande tillämpas
vad i 2 kap. 33 § sägs.

Har ej tillträde av lägenheten skett, när konkursen inträffar, vare hyresgästen
pliktig att, där hyresvärden fordrar det, för avtalets fullgörande ställa
säkerhet, med vilken denne skäligen kan nöjas. Sker det ej inom utgången
av nästa dag efter det säkerhet fordrades, äge hyresvärden uppsäga avtalet.

Uppsäges avtalet av anledning som nu sagts, äge hyresvärden rätt till skadestånd.

31 §.

Är pant eller borgen ställd för avtalets fullgörande, och försämras sedan
säkerheten, vare hyresgästen pliktig att på anfordran ställa ny säkerhet, med
vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad,
vare hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet.

Örn hyresrättens förverkande.

32 §.

Hyresrätten vare förverkad och hyresvärden förty berättigad att uppsäga
avtalet:

1. om hyresgästen dröjer med erläggande av hyra, som utgår i penningar,
utöver två söckendagar efter förfallodagen eller, där han på grund av avtalet
skall utgöra arbete eller annan tjänstbarliet, undandrager sig att fullgöra
vad sålunda åligger honom eller vid arbetets utförande visar tredska;

2. örn hyresgästen utan hyresvärdens medgivande överlåter lägenheten till
annan, eller i fall, som 8 § första stycket avser, i hyresgästens ställe sättes
någon, vilken hyresvärden ej är pliktig att taga för god;

3. om lägenheten nyttjas i strid mot vad i 23 § är stadgat, och hyresgästen
icke på tillsägelse vidtager rättelse;

4. örn hyresgästen eller, där lägenheten överlåtits till annan, denne genom
vårdslöshet är vållande till förekomsten av ohyra i lägenheten eller gc -

Kungl. May.ts proposition nr 166.

nom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om förekomsten därav bidrager
till att ohyran sprides i fastigheten;

5. örn eljest lägenheten vanvårdas, eller om hyresgästen eller, där lägenheten
överlåtits till annan, denne åsidosätter något av vad jämlikt 25 § skall
iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn, samma paragraf
ålägger hyresgäst, och icke på tillsägelse rättelse sker;

6. örn i fall, där jämlikt 26 § hyresgästen är pljktig att lämna hyresvärden
eller annan tillträde till lägenheten, sådant vägras, och hyresgästen ej kan
visa giltig ursäkt; eller

7. om hyresgästen, där avtalet utöver vad i detta kapitel är stadgat ålägger
honom förpliktelse, vars fullgörande måste anses vara för hyresvärden
av synnerlig vikt, åsidosätter vad sålunda åligger honom.

Finnes i fall, som denna paragraf avser, vad som lägges hyresgästen till
last vara av ringa betydenhet, må ej hyresgästen skiljas från lägenheten.

Uppsäges avtalet, åge hyresvärden rätt till skadestånd.

33 §.

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som i 32 § 1, 3, 5 eller
6 sägs, men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att uppsäga
avtalet, åge han ej sedan åberopa förhållandet såsom grund för hyresgästens
skiljande från lägenheten. Samma lag vare, om hyresvärden icke
uppsagt avtalet inom en månad från det han fick kunskap om förhållande
som i 32 § 2, 4 eller 7 sägs.

34 §.

Är hyresrätten efter ty i 32 § 1 sägs förverkad på grund av dröjsmål med
erläggande av hyra och har hyresvärden med anledning därav uppsagt avtalet,
må hyresgästen likväl ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten,
där senast å tolvte söckendagen från uppsägningen rättelse sker genom
att hyran erlägges till hyresvärden eller nedsättes hos överexekutor enligt
vad i 22 § är stadgat. Har hyresvärden hos laga myndighet yrkat vräkning
av hyresgästen, skall dock vad nu sagts ej gälla, med mindre hyresgästen
inom sagda tid tillika gottgjort hyresvärden vad denne visar sig hava
utgivit för stämpel, lösen och delgivningskostnad eller, om nedsättning
jämlikt 22 § ägt rum, hyresgästen ställt pant eller borgen jämväl för nu
nämnda kostnader.

I avvaktan att hyresgästen visar sig hava fullgjort vad sålunda erfordras
för hyresrättens återvinnande må beslut om vräkning av hyresgästen icke
meddelas förr än fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen.

Vad i denna paragraf är stadgat skall ej gälla där av hyrestiden återstod
mindre än en månad, när hyresrätten förverkades.

35 §.

Förbehåll, varigenom stadgas annan grund för hyresrättens förverkande
än som följer av 32—34 §§, vare utan verkan.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Om uppsägning.

36 §.

Angående uppsägning av hyresavtal gäde vad i 2 kap. 38 § är stadgat
i fråga om arrendeavtal; dock att, där hyrestiden ej är bestämd och hyran
beräknas för tid understigande ett fjärdedels år, uppsägning är gill, ändå att
den ej skett skriftligen eller med vittnen.

37 §.

Uppsäges hyresavtal av anledning, som i 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18 eller
20 § sägs, skall avtalet genast upphöra att gälla. Samma lag vare i fall som
avses i 32 §, där ej annat följer av vad i 34 § är stadgat.

Örn avtalets upphörande i fall, som avses i 8 § första stycket och 26 §
andra stycket, stadgas i samma lagrum.

Sker eljest uppsägning av anledning, som enligt vad här ovan sagts medför
rätt för hyresvärd eller hyresgäst att frånträda avtalet, skall lägenheten
avträdas å tid, som i 5 § är stadgad för varje särskilt fall; hade hyresgästen
ej tillträtt lägenheten när uppsägningen skedde, skall avtalet genast
upphöra att gälla.

Om verkan av hyresförhållandets upphörande i vissa fall.

38 §.

Varder hyresavtal, som slutits för minst sex månader, av hyresvärden uppsagt
utan att hyresrätten är förverkad och giver hyresgästen inom en vecka
hyresvärden meddelande att han önskar behålla lägenheten, åligger det hyresvärden
att utan dröjsmål uppgiva på vilka villkor han är villig att förlänga
hyresförhållandet eller ock av vilken orsak han vägrar att medgiva
förlängning. Underlåter hyresvärden det eller uppställer han för hyresförhållandets
förlängning villkor, som är otillbörligt, eller vägrar han att medgiva
förlängning av sådan anledning att hans förfarande måste anses strida
mot god sed i hyresförhållanden, åge hyresgästen, där han lämnat meddelande
som nyss sagts, erhålla skälig gottgörelse för de kostnader som äro
förenade med flyttningen från lägenheten. Försummar hyresgästen efter
uppsägningen sina skyldigheter, vare han förlustig denna rätt.

1 fråga om lägenhet, som av hyresgästen brukats för handel, hantverk,
industriell rörelse eller annan förvärvsverksamhet, vare denne i fall och
under villkor som i första stycket sägs tillika berättigad att, där efter hans
avflyttning hyresvärden eller annan i lägenheten utövar förvärvsverksamhet
av samma eller liknande art, av hyresvärden erhålla skälig ersättning
för den ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden som verksamheten
må hava medfört.

Hade hyresgästen övertagit av föregående hyresgäst bedriven verksamhet.
skall vid tillämpning av vad i andra stycket är stadgat skälig hänsyn

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

tagas jämväl till den ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden som
den föregående hyresgästen må hava åstadkommit.

39 §.

Vad i 38 § är stadgat skäll äga motsvarande tillämpning i det fall att avtal
slutits för en tid av minst sex månader utan förbehåll om uppsägning
och hyresgästen minst tre månader eller, där avtalet slutits för ett år eller
längre tid, minst sex månader före hyrestidens utgång giver hyresvärden
tillkänna att han önskar behålla lägenheten.

40 §.

Förbehåll, varigenom hyresgästen enligt 38 eller 39 § tillkommande rätt
upphäves eller inskränkes, vare utan verkan.

Om bevarande av rätt till talan m. m.

4:1 §.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund
av hyresavtal, skall anhängiggöra sin talan inom två år från det avtalet
upphörde att gälla. Försittes den tid, vare rätt till talan förlorad. Har
endera anhängiggjort talan i rätt tid, åge den andre dock rätt till kvittning
för fordran som ej blivit sålunda bevakad.

42 §.

Är sådant meddelande från hyresvärdens sida, som avses i 7, 10, 38 eller
39 §, i rekommenderat brev för befordran till mottagarens vanliga adress
avlämnat å postanstalt inom riket, skall avsändaren anses hava fullgjort vad
på honom ankommer. Samma lag vare i fråga om meddelande från hyresgästens
sida, som avses i 11, 14, 20, 24 eller 38 §; dock att i fall, varom i 24 §
sägs, det är tillfyllest, örn meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt
sätt.

Vad i första stycket är stadgat gäller ej uppsägning.

Särskilda bestämmelser.

43 §.

Är tillämpning av villkor, som upptagits i hyresavtal, uppenbarligen stridande
mot god sed i hyresförhållanden eller eljest otillbörlig, må villkoret
jämkas eller lämnas utan avseende.

44 §.

Vad i 2 kap. 40 § stadgas angående förordnande örn verkställighet av
domstols beslut, varigenom arrendator ålägges att avflytta, gälle ock i fråga

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

om beslut, varigenom hyresgäst berättigas att tillträda förhyrd lägenhet eller
förpliktas att avträda sådan.

45 §.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall erläggas inom de närmaste
sex månaderna, åge hyresvärden att av hyresgästen tillhöriga lösören
som finnas inom fastigheten kvarhålla så mycket som svarar mot hans fordran,
till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Ej må dock
sålunda kvarhållas egendom som jämlikt 65 § utsökningslagen skall undantagas
från utmätning.

46 §.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst enligt vilket framtida tvist med anledning
av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän,
utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, må ej göras
gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla
lägenheten.

Skiljeavtal, som i första stycket sagts, vare ej heller gällande såvitt därigenom
skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelser meddelats örn skiljemännens
antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfarandet
vid skiljenämnden; och skall förty i berörda hänseenden lagen om skiljemän
tillämpas. Vad nu sagts utgöre dock ej hinder för att bestämma den tid,
inom vilken skiljemannaåtgärden skall vara avslutad, kortare än den i nämnda
lag angivna tiden av sex månader.

47 §.

Konungen äger förordna, att inom ort, där flyttningar till och från lägenheter,
som uthyras allenast till bostad, årligen förekomma till betydande antal
och huvudsakligen äga rum den 1 oktober, hyresavtal örn sådana lägenheter
må, utan hinder av vad avtalet innehåller örn tidpunkten för avtalets
upphörande, uppsägas till den 1 april, såframt ej därigenom den avtalade
hyrestiden förkortas med mer än sex månader eller den sammanlagda tid,
hyresgästen sistnämnda dag innehaft lägenheten, kommer att understiga
ett år.

Förbehåll, varigenom för uppsägning, som avses i första stycket, föreskrives
längre uppsägningstid än eljest eller stadgas särskild påföljd av uppsägningen,
vare utan verkan.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1940.

Vad i 2 kap. 38 § samt 3 kap. 38—40 och 43 §§ är stadgat skall jämväl äga
tillämpning, där avtalet slutits före nya lagens ikraftträdande. I övrigt skall,
med de undantag här nedan sägs, nya lagen ej äga tillämpning i fråga örn avtal
som slutits före lagens ikraftträdande.

Är hyresavtal ingånget för obestämd tid eller med förbehåll örn rätt för

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

såväl hyresvärden som hyresgästen att uppsäga avtalet och sker ej, efter det
nya lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid, då på grund av sådan uppsägning
avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall från nämnda tid nya lagen
till alla delar tillämpas å avtalet.

Genom denna lag upphäves lagen den 10 mars 1923 med vissa bestämmelser
rörande hyra.

Där i lag eller särskild författning förekommer hänvisning till lagrum som
ersatts genom bestämmelse i nya lagen, skall denna i stället tillämpas.

Kungl. Majlis proposition nr 166.

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse ar 14 § lagsökniugslagen.

Härigenom förordnas, att 14 § lagsökningslagen skall erhålla ändrad lydelse
på sätt nedan angives:

14 §.

Gör gäldenären---till rätten.

Grundas kravet å fordringsbevis, vari gäldenären betingat sig vederlag för
den utfästa betalningen, och gör gäldenären invändning, som har avseende
å vederlaget, skall lagsökningsdomaren hänskjuta målet till rätten, om gäldenären
förebragt sannolika skäl för invändningen eller borgenärens rätt till
betalning eljest finnes stridig.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1940.

Bihang till riksdagens protokoll 1939. 1 sami.

Nr 166.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Förslag

till

Lag

om medling i hyrestvister.

Härigenom förordnas som följer:

1 §•

Konungen äger på framställning av kommun förordna, att i kommunen
skall finnas en nämnd med uppgift att i enlighet med vad här nedan sägs
medverka till biläggande av hyrestvister.

2 §•

Nämnden skall bestå av ordförande och två ledamöter jämte suppleant
för envar av dem.

Ordföranden och hans suppleant, vilka skola vara lagfarna, förordnas avsocialstyrelsen
för två år i sänder.

De båda ledamöterna och deras suppleanter utses av kommunens beslutande
myndighet likaledes för två år i sänder. En ledamot och hans suppleant
skola äga eller förvalta till uthyrning avsedd fastighet; den andre
ledamoten och hans suppleant, vilka ej må äga eller förvalta sådan fastighet,
skola hava kännedom örn ortens hyresförhållanden.

Ordförande, ledamot eller suppleant må ej den vara som icke uppnått
tjugufem års ålder, ej heller den som icke råder över sig och sitt gods. Den
som blivit vald till ledamot eller suppleant i nämnden må kunna avsäga sig
uppdraget, om han icke är boende inom kommunen; örn han är ämbetseller
tjänsteman och av sin befattning hindras att fullgöra uppdraget; örn
han efter två års tjänstgöring såsom ledamot i nämnden är i tur att avgå
samt örn han uppnått sextio års ålder eller eljest uppgiver hinder som av
den väljande myndigheten godkännes.

Om förhållandena därtill föranleda, må för ordföranden och var ledamot
i nämnden utses två eller flera suppleanter.

3 §•

Tvist, som avses i 1 §, må av part hänskjutas till nämnden, såframt tvisten
ej dragits inför domstol, lagsökningsdomare, överexekutor eller skiljemän.
Därvid skall parten meddela, vari tvisten består, samt förete hyreskontrakt
och andra för honom tillgängliga handlingar, vilka kunna tjäna till upplysning
i saken.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

Är tvisten anhängig vid domstol, åge domstolen på begäran av endera parten
förordna, att tvisten före målets avgörande skall, i sin helhet eller i viss
del, handläggas av nämnden.

4 §■

Då tvist hänskjutits till nämnden, skall nämndens ordförande utan uppskov
utsätta dag för ärendets handläggning samt genom rekommenderade
brev kalla parterna att inställa sig inför nämnden.

5 §■

Underlåter part, som påkallat medling, att på kallelse inställa sig inför
nämnden, avskrives ärendet. Kommer ej motparten tillstädes, åge nämnden
förelägga honom vid vite att inställa sig inför nämnden. Kommer parten
likväl ej tillstädes och finner nämnden icke antagligt, att förlikning kan
komma till stånd, skall ärendet avskrivas.

6 §•

Komma parterna tillstädes inför nämnden, skall denna, sedan tvistefrågan
klarlagts, söka åvägabringa förlikning mellan parterna. Örn anledning därtill
förekommer, skall nämnden verkställa besiktning av den lägenhet som
tvisten rör. Vid sådan besiktning skall tillfälle beredas båda parterna att
närvara.

Enas ej parterna om förslag till förlikning som under förhandlingarna
må hava framkommit från någon av dem, skall nämnden framlägga förslag
till lösning av tvisten.

Det bör vara parterna angeläget att, i den mån sådant erfordras för att
bereda nämnden tillförlitlig grund för tvistefrågans bedömande, tillhandahålla
de handlingar och meddela de uppgifter, varöver parterna förfoga,
ävensom bereda nämnden tillträde till den lägenhet tvisten rör.

7 §•

Nämnden må endast när den är fulltalig handlägga tvistefråga.

Beträffande jäv mot nämndens ordförande och ledamöter skall i tillämpliga
delar gälla vad örn domarejäv är stadgat.

8 §■

Vid sammanträde med nämnden skall genom ordförandens försorg föras
protokoll. I protokollet skall upptagas en kortfattad redogörelse för tvisten
jämte parternas yrkanden och medgivanden under förhandlingarna samt
för vad i övrigt förekommit hos nämnden.

Kommer förlikning till stånd, skall den avfattas i skrift och underskrivas
av parterna. Förlikningen skall i sin helhet intagas i protokollet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

9 §•

Kan ej förlikning åvägabringas, skall i tvist, som av domstol hänskjutits
till nämnden, nämndens ordförande, med överlämnande av handlingarna i
ärendet, genom utdrag av protokollet delgiva domstolen vad hos nämnden
förekommit.

Har eljest tvist, som är anhängig vid domstol, handlagts av nämnden,
vare ock nämndens ordförande pliktig att, på begäran av part eller efter
anmodan av domstolens ordförande, enligt vad i första stycket sägs delgiva
domstolen vad hos nämnden förekommit.

10 §.

Nämndens ordförande skall på lämpligt sätt göra kunnigt när och varest
han för allmänheten är att träffa i nämndens ärenden. Han skall föra dagbok
upptagande till nämnden gjorda framställningar och därav föranledda
åtgärder ävensom ansvara för erforderliga expeditioner i nämndens ärenden.

Utdrag av protokollet i ärende, som slutligt handlagts av nämnden, skall
avgiftsfritt tillhandahållas part inom en vecka från därom framställd begäran.

11 §•

Nämndens ordförande skall åtnjuta arvode av kommunen med skäligt belopp.
Kommunen äger ock besluta, att nämndens ledamöter skola åtnjuta
skäliga arvoden av kommunen.

Kommunen skall anvisa för nämndens verksamhet i övrigt erforderliga
medel.

Vid framställning som i 1 § sägs skall fogas av kommunen antagen utgiftsstat
för nämnden.

12 §.

Erhåller nämndens ordförande kunskap om att inom kommunen uppkommit
hyrestvist, som kan äventyra freden på hyresmarknaden, skall han,
utan avvaktan att framställning om medling inkommer till nämnden, omedelbart
söka förbindelse med de tvistande, göra sig noga underrättad örn
vari tvisten består, hemställa till de tvistande att i avbidan på tvistens lösning
icke vidtaga, vidhålla eller skärpa stridsåtgärder samt kalla de tvistande
att, själva eller genom utsedda ombud, jämte, där så erfordras, representanter
för de fastighetsägare- eller hyresgästorganisationer som de tvistande må
tillhöra, sammanträda inför nämnden.

Vid sammanträde med de tvistande skall nämnden, efter utredning av
föreliggande tvistefrågor, söka bilägga tvisten. Kommer part ej tillstädes inför
nämnden, skall vad i 5 § är stadgat om vite äga motsvarande tillämpning.

13 §.

Där hyrestvist innebär synnerlig fara för freden på hyresmarknaden eller
det eljest finnes påkallat, äger Konungen uppdraga åt sakkunniga och er -

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

farna personer att i egenskap av förlikningskommission medla i tvisten.
Sådant uppdrag må ock lämnas särskild person. Har förlikningskommission
eller förlikningsman inlett medling i tvist, som är beroende på medlingsnämnds
handläggning, skall handläggningen hos nämnden vila så länge
kommissionen eller förlikningsmannen har befattning med tvisten. Angående
ersättning till ledamot av förlikningskommission eller förlikningsman
som nu sagts gäde vad Konungen därom stadgat.

Kommission eller förlikningsman, varom i första stycket förmäles, åge
enahanda befogenhet som medlingsnämnd att förelägga vite.

14 §.

Vitesföreläggande som i denna lag sägs skall, utan kostnad för parterna,
genom polismyndighetens försorg delgivas på sätt örn stämning är stadgat.

Talan örn utdömande av försuttet vite anhängiggöres av allmän åklagare
hos allmän domstol i orten. Utdömt vite tillfaller kronan.

15 §.

Närmare föreskrifter angående tillämpningen av denna lag meddelas av
Konungen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1940.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

Utdrag av protokollet över justitiedepartementsärenden, hållet
inför Hans Kungl. Höghet Kronprinsen-Regenten i
statsrådet å Stockholms slott den 10 februari 1939.

Närvarande:

Statsministern Hansson, ministern för utrikes ärendena Sandler, statsråden
Pehrsson-Bramstorp, Westman, Wigforss, Möller, Sköld. Quensel,
Forslund, Eriksson, Strindlund.

Efter gemensam beredning med chefen för socialdepartementet anmäler
chefen för justitiedepartementet, statsrådet Westman, fråga angående ändrad
lagstiftning om hyra m. m.

Föredraganden anför:

»I skrivelse nr 258 anhöll riksdagen år 1936, att Kungl. Maj:! ville taga i
övervägande lämpligheten av att, utan att avvakta slutförandet av arbetet
med revisionen av övriga lagbestämmelser, avsedda att ingå i den nya
jordabalken, företaga erforderlig omarbetning av hyreslagstiftningen. Enligt
bemyndigande den 22 maj 1936 tillkallades hovrättsassessorn S. Larsson för
verkställande av en förberedande utredning angående en reform av hyreslagstiftningen.
Sedan utredningsmannen den 26 september 1936 till fullgörande
av uppdraget avlämnat en promemoria i ämnet med redogörelse för
vissa hyresrättsliga spörsmål, tillkallades enligt bemyndigande den 13 november
1936 såsom sakkunniga för vidare utredning i ämnet borgmästaren
Th. Bergquist, tillika ordförande, ledamöterna av riksdagens andra kammare
direktören N. V. Sandström i Härnösand och ombudsmannen J. A. Hermansson
i Norrköping samt förste ombudsmannen i Sveriges fastighetsägareförbund
advokaten S. Ahlmark i Stockholm och assessorn Larsson, ledamot av
styrelsen för Hyresgästernas riksförbund, varjämte t. f. revisionssekreteraren
G. Lindskog förordnades att vara sekreterare åt de sakkunniga. De sakkunniga,
som antagit benämningen hyreslagstiftningskommittén, ha sedermera
med skrivelse den 31 juli 1938 avlämnat betänkande med förslag till reformerad
hyreslagstiftning (statens offentl. utredn. 1938: 22). Sedan yttranden
över detta betänkande inkommit från myndigheter och sammanslutningar
samt ärendet varit föremål för överväganden inom justitiedepartementet, anhåller
jag att få upptaga detsamma till behandling. Härvid må emellertid

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

framhållas, att den i betänkandet berörda frågan om fardagar torde böra
behandlas i samband med förslag av 1934 års byggnadsindustrisakkunniga,
till vilket jag återkommer under II i det följande.

Gällande lagstiftning och framställda reformkrav.

Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst regleras för närvarande
i lag väsentligen genom 3 kap. lagen den 14 juni 1907 örn nyttjanderätt till
fast egendom (i det följande benämnd 1907 års lag) samt lagen den 10 mars
1923 med vissa bestämmelser rörande hyra (i det följande benämnd 1923 års
lag). Lagbestämmelser som lia avseende å hyresförhållandet äro emellertid i
åtskilliga andra sammanhang meddelade. Sålunda äro flertalet av de allmänna
bestämmelserna i 1 kap. av 1907 års lag direkt tillämpliga å hyresavtal.
Vidare är tydligt, att de i lagen den 11 juni 1915 örn avtal och andra
rättshandlingar på förmögenhetsrättens område givna stadgandena ha betydelse
jämväl för hyresavtalet; icke minst komma i betraktande denna lags
bestämmelser örn rättshandlingars ogiltighet. Regler angående förmånsrätt
för hyresfordran återfinnas i 17 kap. 5 § handelsbaden, angående avhysning
av hyresgäst i utsökningslagen, särskilt dess 8 kap., samt för vissa fall i lagen
den 26 juni 1936 om skydd mot vräkning vid arbetskonflikter. Ytterligare
må erinras särskilt om den betydelse som bestämmelserna i hälsovårdsstadgan
den 19 juni 1919 om bostäder och samlingslokaler m. m. kunna
erhålla för hyresförhållandets gestaltning.

Efter antagandet av 1923 års lag lia framförts upprepade krav på en mer
eller mindre genomgripande reformering av hyreslagstiftningen men endast
vissa smärre jämkningar av huvudsakligen redaktionell natur lia genomförts
beträffande 6 och 20 §§ i 3 kap. i 1907 års lag, varjämte i kapitlet införts
en ny paragraf i samband med tillkomsten av lagen den 25 april 1930
om bostadsrättsföreningar. Vidare har i 8 § i 1923 års lag skett en mindre
ändring, avseende betalning av hyra genom postgiro. Utanför den egentliga
liyreslagstiftningens ram märkas under tiden efter 1923, utom förut omnämnda
1930 års lag om bostadsrättsföreningar och 1936 års lag örn skydd
mot vräkning vid arbetskonflikter, dels vissa år 1925 genomförda ändringar
i 193, 194, 195 och 212 §§ utsökningslagen i syfte att mildra vräkningsförlarandet
så till vida, att vräkning icke må äga rum med mindre den som skall
vräkas genom utmätningsmannen viss tid i förväg erhållit meddelande örn
den förestående verkställigheten, dels ock den revision av hälsovårdsstadgans
föreskrifter om bostäder och samlingslokaler m. m. som skett år 1936.

I fråga örn den närmare innebörden av reformsträvandena på förevarande
område kan hänvisas till förenämnda sakkunnigbetänkande (sid. 33—41).
Här må endast erinras örn den motion (II: 11) som väcktes vid 1936 års riksdag.
I motionen yrkades, att riksdagen i skrivelse till Kungl. Majit måtte
anhålla, att Kungl. Majit ville låta utreda frågan örn sammanförande av nu
gällande bestämmelser angående hyra i en modern hyreslag, nltormad med

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

hänsynstagande till nutida förhållanden på detta område i en social och humanitär
anda efter ungefärligen de grundsatser, som i motionen anförts.

I motionen lia i fem punkter angivits de önskemål, som en reformerad
hyreslagstiftning främst borde tillgodose. Motionärerna lia därvid anfört,
bland annat, att den socialt betonade hyreslagstiftning, som borde komma till
stånd och vars detaljbestämmelser i allmänhet borde vara av tvingande natur,
enligt motionärernas förmenande främst borde syfta till att åstadkomma:

1) att bostaden vore sund, vilket skulle kunna ernås genom tillfredsställande
bostadsinspektion samt genom införande i hälsovårdsstadgan eller hyreslag
av effektivare bestämmelser för undvikande av hälsofarligheter i bostadslägenheter,

2) att bostaden alltid vore med avseende på underhåll i ett tillfredsställande
skick, vilket bland annat skulle kunna uppnås genom tillkomsten av bestämmelser,
som bland annat fastsloge vissa grunder för hyresgäst att vid
hyrans betalning avdraga vad som utlagts för reparationer eller för bostadens
förbättrande samt i övrigt införde rätt till hyresprisreglering nedåt vid
konstaterandet av en bostads mindervärdiga beskaffenhet,

3) att den ständigt skeende hyresprisfördyringen — som i vårt land resulterat
i att en större procent av den samlade inkomsten uppslukades av hyran
än i något annat land — kunde i någon mån hållas tillbaka och att framförallt
oskäliga hyrespris (hyresocker) kunde beivras, varför en effektiv bestämmelse
om åtgärder mot orimliga hyrespriser borde ingå i den planerade
lagstiftningen, vilken bestämmelse även borde gälla för de mycket ofta
förekommande rent vanvettiga hyror, som uttoges för butiker med gott
läge,

4) att lagen förhindrade intagande i kontrakt av bestämmelser, som inskränkte
hyresgästens rörelsefrihet på ett orimligt sätt eller i övrigt vore
olämpliga, samt

5) att bestämmelser örn optionsrätt infördes så att hyresgästen måtte skyddas
mot ohemula krav från fastighetsägarnas sida och hemmets säkerhet garanterades
genom lagstiftningsåtgärder.

Andra lagutskottet, som behandlade motionen, erinrade i avgivet utlåtande,
nr 45, att utskottet, då förevarande spörsmål tidigare varit föremål för behandling,
visserligen hänvisat till, att åtgärder av olika slag vidtagits såväl
av enskilda som av staten för att åstadkomma förbättringar beträffande bostadsfrågan,
men att utskottet tillika vitsordat, att allt dock icke vore väl
beställt på förevarande område. I fråga om hyreslagstiftningen hade utskottet
bland annat vid flera tillfällen uttalat tvekan rörande lämpligheten
av full avtalsfrihet i enlighet med gällande stadganden i 3 kap. 10 och 12 §£
nyttjanderättslagen, vari regler gåves beträffande hyresgästens rättigheter
i vissa fall då den förhyrda lägenheten skadats eller eljest icke vore i sådant
skick som hyresvärden utfäst eller hyresgästen skäligen ägde fordra. När
utskottet gjort detta uttalande rörande inskränkning av avtalsfriheten i de
fall som avsåges i nämnda paragrafer, hade utskottet emellertid samtidigt
betonat, att det enligt utskottets mening vore betänkligt att genom regler av
tvingande natur alltför mycket inskränka avtalsfriheten. Nu gällande hyreslagstiftning
hade i stort sett gällt sedan år 1907. Det syntes icke kunna ifrågakomma,
att den i oförändrat skick skulle inordnas i en ny jordabalk, utan det
syntes erforderligt att underkasta densamma omarbetning i syfte att giva

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

den en sådan utformning, att den kunde infogas i en tillämnad ny lagbok.
Därvid borde enligt utskottets mening särskilt undersökas, i vad mån bestämmelserna
i 3 kap. 10 och 12 §§ nyttjanderättslagen borde givas tvingande
karaktär. Utskottet ansåge det vidare kunna ifrågasättas, huruvida icke bestämmelserna
om hyra borde göras lättare tillgängliga för allmänheten genom
att de skildes från bestämmelserna örn arrende. Hyresbestämmelserna
kunde därefter såsom en särskild enhet infogas i den nya lagboken.

På grund av vad sålunda anförts hemställde utskottet, att riksdagen måtte
i skrivelse till Kungl. Majit anhålla, att Kungl. Majit ville taga under övervägande
lämpligheten av att, utan att avvakta slutförandet av arbetet med
revisionen av övriga lagbestämmelser, avsedda att ingå i den nya jordabalken,
företaga arbetet med den omarbetning av hyreslagstiftningen som vore
erforderlig för att göra densamma färdig att infogas i den tillämnade nya
lagboken, därvid särskilt borde undersökas i vad mån bestämmelserna i
3 kap. 10 och 12 §§ nyttjanderättslagen borde givas tvingande natur.

I särskilt yttrande till utskottets utlåtande yrkade en ledamot av utskottet,
att riksdagen i anledning av motionen ville hos Kungl. Majit hemställa
örn övervägande av en revision av hyreslagstiftningen i syfte att bereda
hyresgäst större trygghet och hemtrevnad än med nuvarande lagstiftning
tillförsäkrats honom.

Utskottets hemställan bifölls av riksdagen, som härom avlät förutnämnda
skrivelse (nr 258) till Kungl. Majit.

Såsom förut nämnts tillkallades härefter den 22 maj 1936 en utredningsman
för verkställande av förberedande undersökning i ämnet, varpå enligt
Kungl. Majits bemyndigande den 13 november 1936 för fortsatt utredning
tillkallades fem sakkunniga, den s. k. hyreslagstiftningskommittén.

Hyreslagstiftningskommitténs förslag.

Hyreslagstiftningskommittén har, enligt vad jag förut erinrat, med skrivelse
den 31 juli 1938 avlämnat betänkande med förslag till reformerad hyreslagstiftning.

Kommittén har erinrat därom att man före nyttjanderättslagens tillkomst,
då endast torftiga föreskrifter i lag funnos angående hyra, haft erfarenhet
av kontraktsformulär, som ensidigt beaktade hyresvärdens intresse, stundom
till den grad att hyresgästen kunde sägas bliva på nåd och onåd underkastad
sin medkontrahent. Att ändock bestämmelserna i 3 kap. av 1907
års lag endast på vissa punkter crhöllo tvingande natur motiverades huvudsakligen
med att, örn i lagen upptoges bestämmelser, som i nödiga hänseenden
reglerade förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, för kontrahenterna
icke vidare skulle finnas något behov att i dittillsvarande utsträckning
själva genom avtal ordna förhållandet sig emellan.

De förväntningar, som sålunda hystes angående lagreglernas auktorita -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

tiva kraft, ha enligt vatt kommittén framhåller icke blivit infriade. Regeln
hade i stället blivit att kontraktsformulären på nära nog alla de punkter av
någon ekonomisk betydelse, där icke tvingande bestämmelser utgjort hinder,
kommit att innefatta modifikationer, mer eller mindre vittgående, till hyresvärdens
favör. Kritiken mot gällande hyreslagstiftning hade vid sådant
förhållande mindre drabbat lagens särskilda bestämmelser i och för sig än
den av lagen medgivna ordning som tillåtit lagbestämmelsernas åsidosättande
samt det rättstillstånd som i följd därav kommit att föreligga.

Kommittén anför å andra sidan, att en viss förskjutning till hyresgästernas
favör på senare tid inträtt eller varit på väg. Otvivelaktigt hade sålunda
från ansvarskännande fastighetsägarhåll förmärkts en tendens att borttaga
ur kontraktsformulären eller mildra mera utmanande klausuler. Och troligt
vore att den med vart år allt starkare hyresgäströrelsen småningom skulle
ha förmått genomdriva användande av mindre ensidiga kontraktsiormulär.
Till den antydda förskjutningen syntes i viss mån lia medverkat
det allmännas åtgärder för främjande av bostadsproduktionen.

Även om hyresgästernas ställning på senare tid blivit i viss mån starkare
förelåge dock enligt kommitténs mening alltjämt behov av en lagstiftning
på hyresområdet som genom tvingande bestämmelser beredde tillbörligt
skydd för den i regel ekonomiskt svagare hyresgästen. Bortsett från denna
synpunkt måste det anses vara av vikt, att klara och tydliga lagregler, motsvarande
det allmänna rättsmedvetandets krav, finge i stället för mer eller
mindre svårtolkade kontraktsklausuler bliva avgörande beträffande rättsförhållandet
mellan parterna åtminstone i frågor av större betydelse. Härigenom
minskades risken för uppkomsten av tvistigheter mellan parterna
samt deras organisationer, och även örn de tvingande reglerna måhända
till en början kunde för den ena parten kännas som ett obehörigt tvång,
syntes de därför i längden komma att visa sig vara till fördel även för
denne.

Utgående från att bestämmelserna i en reviderad hyreslag sålunda borde
vara tvingande på alla de punkter, där i annat fall en mera allmän önskan
från hyresvärdarnas sida att sätta bestämmelserna ur kraft kunde förväntas
göra sig gällande, har kommittén undersökt, vilka ändringar av materiell
innebörd som kunde anses påkallade beträffande den gällande hyreslagstiftningen
med hänsyn till den kritik och de önskemål som framkommit
samt de erfarenheter vilka eljest förelåge från de nuvarande bestämmelsernas
tillämpning. Kommittén har framhållit, att den vid fullgörande av sitt
uppdrag ständigt haft för ögonen att tillmötesgåendet av önskemål från
hyresgästsidan ej finge innefatta så starka ingrepp i hyresvärdarnas berättigade
intressen, att därigenom motverkades den under nuvarande samhällsförhållanden
önskvärda och nödvändiga bostadsproduktion genom
enskilda företagare utan vilken varje rättslig omreglering av det interna
förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst bleve av endast ringa värde.
Det borde nämligen alltid ihågkommas att den första och viktigaste förutsättningen
för att goda förhållanden skulle råda på hyresmarknaden vore

Kungl. Maj:ts proposition nr 166. *7

att det funnes tillgång till ett tillräckligt antal lägenheter av tillfredsställande
beskaffenhet.

De resultat, till vilka kommittén nått, innefattas i fråga om den egentliga
hyreslagstiftningen uti förslag till lag örn ändrad lydelse
av 3 kap. i 1907 års lag.

I detta lagförslag, vars bestämmelser i vidsträckt omfattning avsetts skola
vara tvingande och sålunda icke kunna genom förbehåll i hyresavtalet sättas
ur kraft, ha reglerna i 1923 års lag med vissa bestämmelser rörande
hyra inarbetats i den mån kommittén ansett dem böra bibehållas. Beträffande
de grundläggande principerna och utformningen av dessa avveke förslaget
enligt vad kommittén anfört ej i högre grad från gällande lag. De nuvarande
bestämmelserna hade ansetts i stort sett representera en reglering av hithörande
förhållanden, vilken även för nutida betraktelsesätt syntes väl avvägd
och därför ej heller rönt kritik. Kommittén har även erinrat, att bestämmelserna
i 3 kap. av 1907 års lag i stor utsträckning efterbildats ej
mindre i den finska hyreslagen av år 1925 än även i den nya danska hyreslagen
av år 1937.

Vissa för den svenska hyreslagstiftningen helt nya frågor ha emellertid
behandlats i lagförslaget. Sålunda har till säkerställande av hyresgästens
rätt att göra avdrag å hyran upptagits ett depositionsförfarande, vars iakttagande
skulle ha samma verkan som hyresbetalning. Vidare har kommittén
genom uppställandet av viss skadeståndsskyldighet för hyresvärden
sökt bereda det skydd för innehavet av bostadslägenhet, som synts möjligt
att genomföra, medan till skydd för affärsdrivande hyresgäst stadgats viss
skyldighet för hyresvärden att vid hyresgästens avflyttning utgiva ersättning
för s. k. good-will som genom hyresgästens verksamhet tillförts lägenheten
och efter avflyttningen komme att tillgodogöras av hyresvärden. Slutligen
har efter förebilder i försäkringsavtalslagen och skuldebrevslagen ansetts
böra meddelas ett stadgande, som — i såväl hyresvärdens som hyresgästens
intresse — medgåve jämkning eller helt åsidosättande av hyresvillkor,
vars tillämpning uppenbarligen skulle strida mot god sed på hyresmarknaden
eller eljest vara otillbörlig.

Även i övrigt har kommittén upptagit vissa nya stadganden och föreslagit
ett antal modifikationer i nu gällande bestämmelser. Särskilt bör
uppmärksammas, att förslaget innebär vissa ändringar av stor praktisk betydelse
beträffande de centrala frågorna om lägenhetens skick — i samband
varmed ohyrespörsmålet uppmärksammats — och hinder för hyresrättens
utövning, om hyrans erläggande och om hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens
begagnande.

De förslag som sålunda framlagts innefatta jämfört med gällande rätt
jämkningar såväl i hyresvärdens som i hyresgästens intresse. I det förra
hänseendet må framhållas, alt hyresgästens ansvarighet för skada å lågenheter,
vållad av annan än honom själv, uttryckligen utsträckts att omfatta
skadegörelse även av hans gäster samt arbetare, som av honom anlitas,

Kungl. Majlis proposition nr 166.

och att hans anmälningsskyldighet beträffande uppkommen skada å lägenheten
skärpts. Vidare har hyresgästen ålagts att ställa sig till efterrättelse
jämväl ordningsföreskrifter, vilka av hyresvärden under hyrestiden utfärdas
i enlighet med ortens sed. Hyresvärdens rätt att för utförande av
arbete eller verkställande av åtgärder mot ohyra erhålla tillträde till lägenheten
har i avsevärd mån utvidgats. För återvinnande av hyresrätt, som
förverkats på grund av dröjsmål med hyrans betalning, fordras enligt förslaget
erläggande av ej blott felande hyra utan även viss kostnadsersättning
till hyresvärden, varjämte i vissa fall möjlighet att återvinna på nyss angiven
grund förverkad hyresrätt ej skall stå hyresgästen till buds. I hyresgästens
intresse är framför allt det vidsträckta genomförandet av tvingande
regler, vilka särskilt äga betydelse i fråga örn säkerställandet av hans
rätt att, då lägenheten ej är i kontraktsenligt skick eller då eljest hinder eller
men uppstår i nyttjanderätten, verkligen kunna göra de rättigheter gällande
som lagen för sådant fall medgiver. Därutöver tillgodoses hyresgästintressena
genom de förut omtalade bestämmelser, som medgiva deposition av
hyresbelopp eller avse bevarande av hyresgästens fortsatta innehav av viss
bostadslägenhet eller stadga skyldighet för hyresvärden att utgiva ersättning
för good-will. Även andra jämkningar i de nuvarande reglerna komma enbart
hyresgästsidan till godo, såsom hyresgästens dödsbo tillerkänd rätt att
inom viss tid efter dödsfallet uppsäga hyresavtalet.

Kommittén har anmärkt, att det icke ansetts kunna komma i fråga, att
lagen skulle innehålla bestäpimelser som reglerade hyrans storlek. För hyrans
bestämmande måste de allmänna ekonomiska faktorerna, läget på
fastighetsmarknaden m. m. vara avgörande. Förut nämnda bestämmelse i
förslaget, enligt vilken jämkning kunde ske även av en otillbörligt hög eller
låg hyra, innebure icke någon avvikelse från den fria hyresbildningens
princip.

Av kommittén har även framlagts förslag till lag örn ändrad
lydelse av 5 kap. 1 2 § giftermålsbalken. Enligt detta förslag
skulle make som regel äga att med förpliktande verkan jämväl för den andra
maken sluta hyresavtal angående bostad för familjen. Vidare har kommittén
utarbetat f ö r s 1 a g till lag om ändrad lydelse av 14 § lagsökningslagen.
Detta förslag innebär, att, där i mål angående hyresfordran
gäldenären gör sannolikt att han hos borgenären äger på hyresförhållandet
grundad till betalning förfallen motfordran, skall målet hänskjutas till domstol.

Kommittén har slutligen framlagt förslag till.lag om medling
i hyrestvister.

I denna del har kommittén anfört, att uppkomsten av organisationer utav
hyresvärdar och hyresgäster haft till följd att tvister mellan enskilda hyresvärdar
och hyresgäster i allt större utsträckning blivit föremål för underhandlingar
mellan deras organisationer. En viss praxis i fråga om dylika
frågors behandling av organisationerna hade utbildats, men denna kunde än -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

nu ej anses lia nått större stadga. Inom organisationerna hade dock önskemål
försports örn fastare utformning av förhandlingsväsendet. Ehuru organisationsväsendets
utveckling skapat ökade förutsättningar för biläggande av
hyrestvister genom fredliga förhandlingar, har densamma å andra sidan enligt
vad kommittén framhållit kommit att i vissa fall leda till skärpning
och utvidgning av förefintliga motsättningar. Från hyresgästorganisationernas
sida hade nämligen börjat komma till användning ekonomiska stridsåtgärder
i form av blockad, kollektiv uppsägning av hyresavtal samt —
i mindre omfattning — s. k. hyresstrejk, vilka åtgärder i sin tur föranlett
vissa motåtgärder från fastighetsägareorganisationerna. 1 fråga om tillåtligheten
enligt gällande svensk rätt av ekonomiska stridsåtgärder av nyss
angiven art har kommittén påpekat, att s. k. hyresstrejk utgör avtalsbrott
från den enskilde hyresgästens sida samt föranleder förverkande av hyresrätten
ävensom skadeståndsskyldighet. Vissa andra emellanåt tillämpade
stridsåtgärder kunde föranleda såväl straff som skadestånd. Kommittén har
i detta sammanhang erinrat därom, att de under åren 1933—1935 framlagda
lagförslagen angående ekonomiska stridsåtgärder hade avseende jämväl
å stridsåtgärder i samband med tvister å hyresmarknaden. Kommittén
har emellertid ansett det uteslutet, att den skulle framlägga förslag till laglig
reglering av ekonomiska stridsåtgärder enhart på hyresområdet.

I kommitténs betänkande har vidare redogjorts för en i november 1935
till Kungl. Maj:t ingiven framställning från landshövdingen Malte Jacobsson,
däri under åberopande bland annat av erfarenheterna från hyreskonflikten
i Göteborg samma år hemställts örn inrättande av skiljedomstol,
som skulle äga att fastställa hyrespriser, där förhandlingar mellan hyresgäster
och fastighetsägare icke lett till resultat.

Beträffande detta förslag har kommittén anfört, att det mött bestämd
opposition från hyresgästhåll och att man även på fastighetsägarhåll hade
ställt sig tveksam till detsamma. För egen del har kommittén uttalat, att
större strider dock förekommit endast i Göteborg, där deras uppkomst syntes
lia möjliggjorts utav psykologiska och andra faktorer, som annorstädes ej
i lika mån vore för handen, och man syntes därför ej böra överskatta betydelsen
av dessa visserligen beklagliga strider. Det funnes grundad anledning
till förhoppning, att i den mån fastare former utbildades för förbindelsen
mellan parternas organisationer en avspänning motsvarande den
som ägt rum i förhållandet mellan arbetsgivar- och arbetarorganisationerna
skulle komma till stånd. Att vid sådant förhållande tillgripa en tvångslagstiftning
långt mera vittgående än de lagstiftningsåtgärder som haft avseende
å arbetsmarknaden syntes icke välbetänkt. En särskild invändning
mot sådan lagstiftning grundades därå, alt densamma kunde befaras leda
till mera allmän tvångsreglering av hyrorna och därmed övergivande av
den fria hyresprisbildning som enligt kommitténs mening under nuvarande
förhållanden med hänsyn särskilt till bostadsproduktionen måste anses
önskvärd.

Kommittén har även framhållit, att många av de tvister som uppkomme

Kungl. Maj.ts proposition nr iqq.

mellan en hyresvärd och hans hyresgäst hänförde sig till parternas skiljaktiga
tolkning av hyresavtalets innehåll i vissa detaljer. En viss garanti
mot uppkomsten av dylika tolkningstvister måste anses föreligga, om hyreslagens
regler vöre utformade på ett sätt som lämnade minsta möjliga rum
för meningsskiljaktighet och — framför allt — örn dessa regler erhölle
tvingande natur i den utsträckning förhållandena det medgåve. Vid avfattningen
av förslaget till lag örn ändrad lydelse av 3 kap. i 1907 års lag hade
kommittén städse haft dessa synpunkter för ögonen, och enligt kommitténs
mening måste redan genomförandet av detta förslag i ej ringa grad verka
i fredsfrämjande riktning. En verkan i samma riktning skulle uppnås, om
parterna vid hyresavtals slutande, såsom kommittén ville tillstyrka, bereddes
möjlighet använda standardblanketter (normalkontrakt), tillkomna under
medverkan av offentlig myndighet.

Vid angivna förhållanden har kommittén ansett sig böra stanna vid att
föreslå sådana åtgärder för främjande av hyresfreden, vilka vöre ägnade
att underlätta biläggande av tvister genom fredlig förhandling, vare sig
dessa tvister rörde endast parterna i ett särskilt hyresförhållande eller utvecklats
till strid mellan deras organisationer.

Syftet med den föreslagna lagen är enligt vad kommittén framhåller främst
att till förfogande åt tvistande parter i ett hyresförhållande ställa en nämnd
med uppgift att utgöra ett offentligt förlikningsorgan. Med hänsyn till att
hyresstriderna — även då de förts av parternas organisationer -—- städse
hittills varit lokalt begränsade har kommittén föreslagit, att detta organs
verksamhetsområde skulle utgöras av en kommun. Obligatoriskt inrättande
av ett förlikningsorgan i varje kommun, där uthyrning av lägenheter i
nämnvärd utsträckning förekomme, hade icke ansetts kunna komma i fråga,
utan enligt förslaget skulle Kungl. Majit äga förordna om inrättande av
en sådan nämnd endast på därom av en kommun gjord framställning. I
fråga örn nämndens sammansättning hade synts angeläget iakttaga att vederbörlig
sakkunskap bleve företrädd inom nämnden men att antalet ledamöter
icke sattes så högt att svårigheter av rent praktisk art kunde uppstå
vid nämndens verksamhet. Kommittén hade ansett sig böra förorda, att
nämnden skulle bestå av ordförande och två ledamöter jämte suppleanter.

Ordförande och hans suppleant skola enligt förslaget utses av länsstyrelsen
medan ledamöterna och deras suppleanter skola utses av kommunens beslutande
myndighet, en ledamot och suppleant såsom representanter för
fastighetsägarintresset och den andre ledamoten och hans suppleant såsom
representanter för hyresgästernas intresse.

Tvist med anledning av hyresförhållande kan enligt kommitténs förslag
av part hänskjutas till medlingsnämnd, om tvisten ej dragits inför domstol,
lagsökningsdomare, överexekutor eller skiljemän. Har rättegång anhängiggjorts
vid domstol, skall domstolen äga förordna om handläggning inför
nämnden. Kan nämnden ej åstadkomma förlikning, skall den till domstolen
avgiva utlåtande angående befogenheten av de yrkanden som av parterna
framställts.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

Nämnden skall av eget initiativ ingripa om hyrestvist som kan äventyra
freden på hyresmarknaden uppkommit eller hotar. Kan ej tvisten genom
nämndens förmedling biläggas, har nämnden enligt förslaget att anmäla
förhållandet hos socialstyrelsen som skall äga att förordna lämplig person
eller särskild kommission att fullfölja medlingsarbetet.

Vid kommitténs betänkande lia fogats flera reservationer.

Beträffande förslaget till lag örn ändrad lydelse av 3 kap. i 1907 års lag
har sålunda herr Ahlmark, som anmärkt att han i åtskilliga delar hyste
en från kommitténs majoritet avvikande mening ehuru detta icke alltid
kommit till uttryck i formlig reservation, framhållit, att majoritetens uppfattning,
att i hyresförhållandet hyresvärden alltid vore den starkare, numera
vore verklighetsfrämmande. Reservanten har med denna utgångspunkt
bland annat föreslagit viss jämkning av förslaget i vad det avsåge rätt för
avflyttande hyresgäst att i vissa fall erhålla skadestånd. Vidare har samme
reservant ansett, att det ekonomiska ansvaret för förekomsten av ohyra i
förhyrd lägenhet i oskäligt hög grad åvältrats hyresvärden.

Av kommitténs övriga ledamöter lia även herrar Hermansson och Larsson
på vissa punkter reserverat sig mot förenämnda förslag. I detta hänseende
må särskilt framhållas, att de ansett hyresgäst böra tillerkännas en verklig
rätt att, med vissa undantag, efter utgången av avtalad hyrestid nyttja lägenheten.
Herr Larsson har ytterligare ensam reserverat sig mot förslaget
i vissa särskilt angivna hänseenden.

I fråga om förslaget till lag om medling i hyrestvister har såväl herr Ahlmark
som herr Sandström uttalat betänkligheter mot den medlingsnämnd
ålagda skyldigheten att avgiva utlåtande till domstol angående befogenheten
av parts talan samt jämväl i övrigt reserverat sig mot vissa detaljer med
avseende å förslagets utformning.

Yttranden.

över hyreslagstiftningskommitténs betänkande lia yttranden infordrats från
socialstyrelsen, medicinalstyrelsen, kommerskollegium, Överståthållarämbetet
och länsstyrelserna ävensom, beträffande förslaget till lag om ändring av lagsökningslagen,
från överexekutor i Göteborg, Malmö, Norrköping och Hälsingborg.
Kommerskollegium har vid sitt yttrande fogat utlåtanden från
handelskamrarna. Härjämte lia yttranden inkommit från svenska stadsförbundet,
svenska landskommunernas förbund, Sveriges fastighetsägareförbund,
hyresgästernas riksförbund och Sveriges köpmannaförbund, vilka bereus
tillfälle att yttra sig i ärendet. Yttranden lia även inkommit från magistraten
och stadsfullmäktige i vissa städer.

Vad först angår förslaget till lag örn ändring av 3 kap.
i 1 90 7 års lag örn nyttjanderätt till fast egendom har
socialstyrelsen, som ställt sig välvillig till förslaget, anfört, bland annat:

Förslaget bygger i väsentliga delar på den nu gällande hyreslagen. De vidtagna
ändringarna överensstämma i allmänhet med vad som varit god sed
på hyresmarknaden. Hyreslagen kan sägas hava blivit systematiserad på

Kungl. Ma]:ts proposition nr 266.

ett bättre sätt än tidigare, och förslagets bestämmelser äro klara och tydliga.
Socialstyrelsen konstaterar med tillfredsställelse, att åtskilliga hittills
dispositiva bestämmelser gjorts tvingande. En ändring i sådan riktning är
behövlig då, såsom kommittén anför, den nuvarande hyreslagens dispositiva
regler endast undantagsvis kommit att tillämpas med hänsyn till de i hyreskontrakten
vidtagna modifikationerna. Hyreslagen kan sålunda hädanefter
i sin mån förtjäna att betecknas såsom en social skyddslagstiftning. Emellertid
föreslås samtidigt åtskilliga bestämmelser, vilka innefatta en utökad skyldighet
för hyresgästerna i vissa avseenden. Avvägningen mellan de båda
parternas intressen synes kommittén hava genomfört på ett lyckligt sätt.

Styrelsen anser förslaget vara väl ägnat att läggas till grund för lagstiftning.
Mot vissa av de föreslagna nya bestämmelserna har styrelsen emellertid
funnit sig böra framställa erinringar.

Inom styrelsen har anmälts avvikande mening av byråchefen Bergström,
som uttalat vissa betänkligheter mot förslaget, därvid han framhållit att,
när det gällde att på förevarande område göra lagbestämmelser tvingande,
den största försiktighet måste iakttagas och att sådana bestämmelser lätt
kunde kringgås.

Kommerskollegium samt Överståthållarämbetet, länsstyrelserna i Stockholms,
Uppsala, Östergötlands, Kronobergs, Blekinge, Kristianstads, Malmöhus,
Hallands, Göteborgs och Bohus, Älvsborgs, Skaraborgs, Värmlands, Västmanlands,
Kopparbergs, Gävleborgs, Västernorrlands och Jämtlands län
ävensom svenska stadsförbundet ha funnit förslaget i sina huvuddrag väl
ägnat att läggas till grund för lagstiftning i ämnet. Aven länsstyrelserna i
Södermanlands, Gotlands, Örebro, Västerbottens och Norrbottens län ha ej
funnit anledning till erinran mot förslaget i stort sett. Länsstyrelsen i Kalmar
län och svenska landskommunernas förbund ha ej framställt någon
erinran mot förslaget.

Länsstyrelsen i Jönköpings lån, som likaledes i stort sett givit sin anslutning
till förslaget, har anfört, bland annat:

Även örn länsstyrelsen i princip intager en klart positiv inställning till det
föreliggande legislativa problemet, kan länsstyrelsen ej underlåta att erinra örn
att man här helt visst har att arbeta på ett synnerligen ömtåligt och svårbehärskat
område. Man nödgas försiktigt emot varandra väga ett flertal
skiftande sociala och ekonomiska önskemål och intressen. Det kan ock,
så vitt länsstyrelsen förstår, näppeligen med nog eftertryck framhållas, hurusom
möjligheterna att lagstiftningsvägen nå fram till förbättrade bostadsförhållanden
på det hela taget äro jämförelsevis snävt begränsade. Den första
och viktigaste förutsättningen för ett gynnsamt läge på bostadsmarknaden
är och förblir dock alltid förefintligheten av lägenheter utav nöjaktig beskaffenhet
i tillräckligt antal. I jämförelse härmed är hyreslagens utformning
— ehuru givetvis även den av ej ringa samhällelig vikt — dock av relativt
underordnad betydelse. Därför måste de, som lagstifta i detta ämne, i
främsta rummet aktgiva därpå, att lagbestämmelserna icke förlänas sådant
innehåll, att de kunna befaras — genom att motverka kapitalinvestering i
byggnadsföretag eller eljest — försvåra en effektiv bostadsproduktion.

Betraktat ur ovan antydda synpunkter, vilka av länsstyrelsen tilläggas särskild
vikt, framstår resultatet av de kommitterades revisionsarbete som en
i stort sett måttfull och ändamålsenlig lösning av den dem förelagda uppgiften.
Väl måste förslaget sägas innefatta ett något ensidigt tillgodoseende
av hyresgästernas intressen; detta är dock med hänsyn till föreliggan -

Kline)!. Majlis proposition nr 160.

de omständigheter endast skäligen naturligt. I den mån de förordade
lagändringarna kunna genomföras utan alltför kännbara olägenheter för
fastighetsägarparten samt därjämte äro av mera påtagligt värde för hyresgästsidan,
böra de, synes det länsstyrelsen, också godtagas. Såsom värdefulla
nyheter av större principiell eller praktisk betydelse vill länsstyrelsen särskilt
framhålla införandet av ett depositionsinstitut för säkerställande av hyresgästens
rätt i vissa fall att göra avdrag å hyran, stadgande av skyldighet för
hyresvärden att under angivna betingelser till avflyttande affärsidkare utgiva
ersättning för s. k. good-will samt en del olika bestämmelser med gemensamt
syfte att främja bostadshygienen och höja bostadsstandarden. Aven de
sakkunnigas accepterande av tanken på tillhandahållande genom det allmännas
försorg av auktoriserade formulär till normalkontrakt antecknar länsstyrelsen
i detta sammanhang med tillfredsställelse.

Magistraten i Eskilstuna, Linköping, Skara och Örebro samt stadsfullmäktige
i Östersund ha i huvudsak biträtt förslaget.

Stockholms, Skånes samt Smålands och Blekinge handelskamrer lia uttalat,
att kommittén visat försiktighet och sökt medla mellan olika intressen. Även
Östergötlands och Södermanlands, Gotlands, Västernorrlands och Jämtlands
läns samt Norrbottens och Västerbottens läns handelskamrer ävensom handelskammaren
för Örebro och Västmanlands län lia givit sin anslutning
till grundlinjerna i förslaget.

Sistnämnda handelskammare har emellertid med anledning av kommitténs
motivering uttalat följande:

Behovet av en reformerad hyreslagstiftning grundar sig enligt handelskammarens
mening främst på angelägenheten att rättsligen reglera sådana förhållanden,
som icke uppmärksammats i nu gällande lag av den anledningen,
att de först efter lagens tillkomst tillvunnit sig ekonomisk betydelse, såsom
t. ex. ohyresbekämpandet och nyttjanderätten till affärslokaler. Handelskammaren
kan alltså icke vitsorda, att avtalsfriheten på hyresområdet lett
till så betänkliga konsekvenser för den förment svagare parten i hyresförhållandet,
nämligen hyresgästen, att en hyresreform av sociala skäl är påkallad.
De missförhållanden, som i mindre utsträckning må hava förekommit, skulle
säkerligen kunna avhjälpas utan lagstiftning genom ingripande av de på hyresmarknaden
verksamma organisationerna och genom den rikligare bostadsförsörjning,
som på senare tid åstadkommits till dels genom det allmännas
mellankomst. Det är handelskammaren angeläget att betona, att lagstiftningen
på detta område icke får givas sådan karaktär, att den ekonomiska
lockelsen till ökad bostadsproduktion förminskas och att en diskriminering
äger rum av den viktiga samhällsfunktion, som består i att tillhandahålla
affärslokaler och bos tilder under nyttjanderätt.

Handelskammaren i Karlstad har uttalat, att förslaget syntes innebära en
måttfull revision av gällande liyreslag men att det icke kunde förnekas att
tendensen i förslaget pekade på en misstro mot fastighetsägarna som knappast
linnde anses vara starkare motiverad.

Av hgresgästernas riksförbund har följande anförts:

Allt sedan den organiserade hyresgäströrelsens uppkomst har densamma
genom framställningar i olika former till statsmakterna outtröttligt arbetat
för en förbättrad hyreslagstiftning i vårt land. Dessa strävanden lia grupperat
sig kring vissa centrala spörsmål inom detta lagstiftningsområde, vilka

milling till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 160. ■''!

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

alla haft det gemensamt att de hänfört sig till den sociala betydelsen av de
kring hyresförhållandet knutna rättsreglerna. Bland de spörsmål som sålunda
ställts i förgrunden av hyresgäströrelsen märkas förlänandet i större utsträckning
av tvingande natur åt hyreslagens regler, tryggandet av hyresgästens
besittningsrätt till lägenheten, förhindrande av liyresocker och motverkande
av oskälig hyresstegring o. s. v.

Det är mot bakgrunden av dessa hyresgäströrelsens strävanden som förbundet
går att taga ställning till hyreslagstiftningskommitténs betänkande.

Vad först angår behovet av tvingande bestämmelser i hyreslagen vill förbundet
vitsorda att detta, såvitt kunnat framgå vid den granskning av förslagets
innehåll som varit möjlig att företaga inom den begränsade remisstiden,
tillgodosetts i den utsträckning som skäligen kan påfordras. Det är
med största tillfredsställelse som förbundet iakttagit att kommittén i denna
del beaktat de från många håll — icke blott från den organiserade hyresgäströrelsen
— framförda önskemålen härutinnan. Trots vad representanten för
de organiserade fastighetsägarna i denna del anfört måste det nämligen konstateras,
att hyresgästerna även i dagens samhälle utgöra den ekonomiskt
svagare parten i hyresförhållandet och äro i behov av samhällets skydd mot
ensidiga, av konjunkturerna på hyresmarknaden beroende kontraktsklausuler.
Hyresgäströrelsens existens och utveckling förminskar ingalunda behovet
av detta skydd, såsom nämnda representant synes förmena. Härför
talar icke blott den omständigheten att rörelsen ännu omspänner blott en
del av landets hyresgäster, företrädesvis bland stadsbefolkningen, utan även
det förhållandet att klara, tvingande regler utgöra den förnämsta garantin
mot uppkomsten av tvister mellan parterna i hyresförhållandet. -— Emellertid
måste djupt beklagas att hyreslagstiftningskommittén icke ansett sig kunna
föreskriva tvingande regler med avseende å lägenhetens beskaffenhet. Vi
äro medvetna om de svårigheter som äro förbundna med en dylik reglering
men vilja dock hemställa att detta spörsmål göres till föremål för förnyat
övervägande inom departementet. Under alla förhållanden är det angeläget
att verksamma åtgärder från statsmakternas sida vidtagas för en
sanering av det mångenstädes —- i stad som på landet — bristfälliga bostadsbeståndet.
Visserligen lia statsmakterna redan nedlagt mycket arbete och
betydande belopp för denna frågas lösning, men spörsmålet kommer otvivelaktigt
att få en förnyad aktualitet, därest icke inom hyreslagstiftningens
ram bestämmelser kunna skapas för att förhindra ett utnyttjande av mindervärdiga
lägenheter.

A andra sidan har av handelskamrarna i Göteborg och Gävle samt Västergötlands
och Norra Hallands handelskammare uttalats, att förslaget alltför
ensidigt tillgodosåge hyresgästernas intressen.

Handelskammaren i Gävle har häivid anfört:

I stort sett kan handelskammaren begränsa sig till att instämma i såväl de
principiella invändningar som de ändringsförslag, vilka framställts av herr
Ahlmark.

Om sålunda handelskammaren anser, att förslaget i flera avseenden ensidigt
tillgodoser hyresgästens intressen längre än behov och skälighet påkalla, vill
handelskammaren härvid understryka, att vad som kallas fastighetsägareintresset
har en vidsträcktare innebörd än vad man ofta i första hand tänker
på. Här möta också stora och viktiga kreditintressen icke minst sparbanker
m. fl. institutioner, bakom vilka stå stora grupper även av småsparare.

Det förefaller också egendomligt, att hyresgästernas intressen skulle behöva
tillgodoses genom en skärpt lagstiftning, just sedan hyresgästernas ställning i

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

många avseenden stärkts genom sådana företeelser som hyresgästföreningar,
kooperativa och kommunala bostadsbyggen m. m.

Sveriges fastighetsägareförbund har, utan att avstyrka förslaget, framfört
betänkligheter mot detsamma samt anfört:

Orsakssammanhanget mellan den restriktiva lagstiftningen under världskriget
och de då katastrofala förhållandena på hyresmarknaden ligger i öppen
dag. Kommittén har sålunda haft fullgoda skäl att avvisa alla anspråk på
lagstiftningens stöd för åtgärder som syfta till en tvångsreglering av hyrespriserna.
Samma skäl borde emellertid ha manat till varsamhet även i
fråga om restriktioner i andra hänseenden. Så kan dock icke sägas ha blivit
fallet.

Kommittén har exempelvis vid utformningen av reglerna örn rätlsföljderna
av ohyreförekomst varit på det klara med att en särskilt tung börda lägges
på hyresvärden, men likväl icke ansett sig kunna beakta, att sådant medför
synnerligen besvärande hinder för en sund fastighetsförvaltning, och sålunda
något som i längden motverkar hyresgästernas verkliga intressen.
Kraven på hemskydd ha också måst i någon form tillgodoses, oavsett att
några bärande motiv för särskilda hemskyddsregler icke blivit anförda
och att de skäl som angivits varit ytterst svävande och obestämda; det är i
själva verket icke mycket annat än ett slagord, att hyresgästerna i detta eller
andra avseenden äro i behov av annat skydd i lag än som redan nu beredes
dem.

Försämringen i hyresvärdens rättsläge består till väsentlig del däri att ett
mångtal bestämmelser uteslutits från det fria avtalets område, d. v. s., tydligare
uttryckt, att hyresgästen på många punkter icke är skyldig fullgöra
vad han kan ha utläst. Kommittén har självfallet måst motivera införandet
av ett dylikt hyresgästernas omyndighetstillstånd med antagandet att hyresgästen
i förhållande till hyresvärden i regel är den svagare parten. För den
i praktisk fastighetsförvaltning initierade står det emellertid klart, att detta
antagande är oriktigt och att det ofta nog är hyresgästen som är den starkare.
Erfarenheten från olika delar av landet ger tydligt vid handen, att, icke
minst sedan numera hyresgästernas organisation vuxit sig allt starkare, det
i snart sagt dagligen förekommande fall faktiskt icke är möjligt för hyresvärden
att utnyttja sin juridiska rätt enligt lagen och kontraktet. De i hyreskontrakten
upptagna bestämmelserna lia därför ofta i stor utsträckning
blivit illusoriska Mången hyresvärd, som uppenbarligen har både den moraliska
och juridiska rätten på sin sida, tvingas sålunda, av fruktan för repressalier
från hyresgästorganisationen, att avstå från att göra sin rätt gällande.
Hyresvärden intar ofta även i så måtto den svagare ställningen att
han, där en hyresgäst åsamkat honom förlust, icke kan erhålla ersättning
för denna förlust, enär hyresgästen saknar tillgångar.

Det försämrade rättsläget visar sig vidare däri, att förslaget innebär en för
fastighetsägaren ogynnsam fördelning av bevisbördan rörande vissa förhållanden,
till vilka betydelsefulla rättsverkningar knutits. Detta gäller t. ex.
reglerna örn hyresvärdens skadeståndsskyldighet lill följd av utav honom
företagen uppsägning av avtal rörande bostadslägenhet, ävensom, efter vad
det vill synas, reglerna örn hyresvärdens skyldigheter i anledning av ohyreförekomst.

över huvud har man bland landels fastighetsägare erhållit eli starkt intryck
av att kommittén icke tillräckligt beaktat det grundläggande förhållandet,
ali en oförvitlig hyresgäst är en utomordentligt värdefull tillgång för
fastighetsägaren, varför denne endast motvilligt ser hyresgästen flytta. En -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

ligt fastighetsägarnas förmenande har kommittén icke heller haft blicken öppen
för vad som med ett antagande av dess förslag säkerligen blir följden,
nämligen att lagen kommer att bli en skyddsvakt för oordentliga och mindre
ambitiösa hyresgäster, och detta uppenbarligen lill förfång icke blott för
fastighetsägaren utan även för de skötsamma och i majoritet varande hyresgästerna.
En lagstiftning, som sålunda försvårar en rationell och affärsmässig
fastighetsförvaltning, kommer i längden att verka hämmande på den
enskilda byggnadsverksamheten, vilket i sin tur leder till minskad tillgång på
''ägenheter med därav stegrade hyror eller ock till ökad kommunal eller
statlig byggnadsproduktion och därmed höjda skatter — allt verkningar,
som det förvisso icke är något hyresgästintresse att framkalla.

Beträffande de särskilda bestämmelserna i förslaget lia åtskilliga erinringar
framställts i de avgivna yttrandena. Särskilt må nämnas, att av kommittén
föreslagna bestämmelser om skyldighet i vissa fall för hyresvärd att
utgiva skadestånd, därest hyresgästen mot sin vilja nödgas avflytta från lägenheten,
i ett stort antal yttranden avstyrkts såvitt rörer bostadslägenheter.
Däremot har förslaget om införande av sådan skadeståndsskyldighet i fråga
om affärslägenheter så gott som undantagslöst vunnit anslutning i yttrandena.

I fråga om förslaget till lag om ändring av 5 kap. 12
§ gifter m ålsbalken har hyresgästernas riksförbund ställt sig tveksamt
till lämpligheten av att i förevarande sammanhang verkställa någon
sådan ändring Såvitt förbundet kunnat inhämta hade några olägenheter
av nu gällande ordning icke kunnat förmärkas.

Förslaget till lag om ändring av 14 § lagsökning slagen
har i allmänhet i de avgivna yttrandena i princip lämnats utan erinran.
Länsstyrelsen i Jönköpings län har emellertid uttalat, att det icke
kunde anses försvarligt ur teoretisk eller systematisk synpunkt att i en lag
av den allmänna räckvidd, varom här vore fråga, införa en särbestämmelse
som hade avseende allenast å mål om hyresfordran. Även Sveriges fastighetsägareförbund
har avstyrkt förslaget under åberopande av att detta
syntes avsevärt förminska möjligheterna för hyresvärdarna att utvexla förpliktande
för försumliga hyresgäster att betala hyran eller avträda lägenheten.

Aven förslaget till lag örn medling i hyrestvister har i
allmänhet i princip lämnats utan erinran.

Länsstyrelsen i Hallands län har anfört:

De av de sakkunniga föreslagna åtgärderna för hyresfredens bevarande
linner länsstyrelsen välbetänkta. Strider på hyresmarkixaden beröra synnerligen
ömtåliga föidiållanden, varför det allmännas medverkan i fi-edsstiftande
syfte måste anses väl befogad på detta område. Länsstyrelsen delar
de sakkunnigas uppfattning, att medlingsförfarande härvidlag är att
föredraga framför obligatorisk skiljedom, särskilt med hänsyn till svårigheten
att i varje särskilt fall fastställa ett objektivt skäligt hyrespris. Medlingsinstitutet
har även fördelen att möjliggöra ett ingxdpande på ett tidigare
stadium av tvisten äix ett skiljedomsförfai-ande, i vars natur det ligger att

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

låta saken komma till slutligt avgörande först sedan förhandlingsvägen visat
sig oframkomlig. Såsom erfarenheterna från de senaste årens hyreskonflikter
i Göteborg giva vid handen, bliva dessa strider lätt mycket svårartade
och äro särskilt besvärliga att komma till rätta med, om det redan
gått därhän att öppna stridsåtgärder i form av blockader, massavhysningar
m. m. tillspetsat situationen. Av stor vikt är därför, att en hyrestvist av
större omfattning ej tillåtes utveckla sig alltför långt, innan den blir föremål
för ingripande Det av de sakkunniga framlagda förslaget till lag örn
medling i hyrestvister synes på ett lyckligt sätt tillgodose denna synpunkt.

1 några yttranden lia framställts yrkanden om modifikationer i kommitténs
förslag. I detta sammanhang torde böra anföras vad svenska stadsförbundet
yttrat:

Förbundet delar kommitténs mening, att, åtminstone för det närvarande,
obligatorisk skiljedom icke är att förorda. Man torde i likhet nied kommittén
icke böra tillmäta de elakartade tvisterna på hyresmarknaden i Göteborg
någon symptomatisk betydelse, i vart fall icke i vidare grad, än att
de möjligen kunna betraktas såsom karakteristiska för en nystartad organisations
vanskligheter att finna sig till rätta i umgänget nied motsidans organisation.
l''r kommunal synpunkt sett torde det förtjäna understrykas,
vad kommittén anfört örn faran nied hänsyn till bostadsproduktionen av
ett övergivande av den fria hyresprisbildningen.

Mera tveksamt ställer sig förbundet däremot till den av kommittén föreslagna
kommunala förlikningsnämnden. På sätt en reservant inom kommittén
framhållit skulle denna nämnd få en egendomlig dubbelställning.
Hyrestvister skulle behandlas dels av domstolen och dels av nämnden. Men
de båda behandlingsformerna skulle icke utesluta varandra, då domstolen
i ett redan anhängiggjort ärende skulle kunna överlåta sin uppgift att
åstadkomma förlikning åt nämnden. På samma gång nämnden direkt eller
indirekt skulle få hand örn medlingsuppgiften skulle den också på begäran
av domstolen kunna tjänstgöra såsom sakkunnig instans åt densamma före
dess avdömande av målet. Förlikningsförfarandet skulle icke kunna tilllämpas
annat än fullt frivilligt. Kommer motpart icke tillstädes, får ärendet
avskrivas.

Man torde med fog kunna fråga sig, om man har att vänta några resultat
av större betydelse av denna förlikningsnämnd i de enskilda fallen. En
förutsättning för goda resultat är tydligen att nämnden får verklig auktoritet.
De yttranden, som begäras av domstolen, skola avse befogenheten av
parts anspråk. Det kan här uppenbarligen röra sig örn rent juridiska, ofta
nog invecklade frågor, beträffande vilka nämndens mening sedermera kan
bliva desavuerad av domstolen. Detta kan knappast stärka nämndens auktoritet.
I den mån valen av de kommunala ledamöterna i nämnden komma
att förrättas efter utpräglade politiska linjer, torde detta också vara ägnat
att minska nämndens auktoritet.

Behovet av förlikningsnämnd i förevarande fall torde göra sig gällande
främst i de större städerna. Denna synpunkt torde kommittén velat beakta
genom alt göra nämndens tillkomst beroende av kommunens eget initiativ.
Det kan likväl ifrågasättas, örn det icke vore en effektivare utväg att göra
nämnden obligatorisk i städer av viss storlek och för de övrigas del beroende
på kommunalt beslut. Nämnden har givits vissa befogenheter^ kanske
de betydelsefullaste, i fråga om hyrestvist, som äventyrar freden på hyresmarknaden.
Uppkomsten av en dylik tvist torde ofta nog icke kunna förutses
så långt i förväg, att de kommunala myndigheterna hinna utverka
tillstånd till nämnden och få denna utsedd, innan ett kritiskt läge inträder.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

En obligatorisk nämnd torde kunna begränsas till städer nied minst 20,000
invånare.

De utgifter, som det enligt förslaget skulle ankomma på kommunerna att
ikläda sig för den ifrågasatta medlingsnämnden, synas icke bliva mera betydande.
Då ett medlingsorgan i hyrestvister för städer av viss storlek torde
vara önskvärt, även örn resultaten skulle visa sig bliva mindre betydande,
vill förbundet icke motsätta sig en lagstiftning enligt det nu framlagda förslaget.
Men förbundet vill förorda, att ytterligare uppmärksamhet ägnas
frågan örn sådan ändring av förlikningsnämndens ställning i förhållande till
domstolarna, att förlikningsorganets dubbelställning därvidlag komme att
upphöra.

I vissa yttranden har förevarande förslag avstyrkts eller tvekan om behovet
eller lämpligheten därav uttalats.

Socialstyrelsen har sålunda anfört, bland annat:

För bedömande av lämpligheten utav den föreslagna anordningen med
en för viss kommun tillsatt nämnd med partsrepresentation och med vissa
givna uppgifter vill socialstyrelsen erinra om förhållandena i förevarande
hänseende på arbetsmarknaden. Till en början föreligger den skillnaden, att
arbetstagarparten å arbetsmarknaden vid uppgörande av avtal, vid vilka ett
förlikningsförfarande genom ett statsorgan kan förekomma, städse representeras
av en organisation. För behandling av arbetstvister hava statliga förlikningsmän
tillsatts med envar ett visst distrikt. Intressetvisterna å arbetsmarknaden
gälla i allmänhet, hur ett avtal skall träffas, d. v. s. båda parterna
äro ense örn att ett avtal skall komma till stånd och tvisten gäller
endast innehållet i det blivande avtalet. Även på arbetsmarknaden förekomma
emellertid ganska ofta tvister angående frågan, om ett avtal över
huvud skall träffas. Har en förlikningsman ingripit i en tvist och den ena
parten vägrar att infinna sig vid förhandlingsbordet, förefinnes möjlighet
till vitesföreläggande genom beslut av arbetsdomstolen. Särskilda förutsättningar
uppställas i lagen örn medling i arbetstvister för att skyldighet skall
föreligga för förlikningsman att ingripa i arbetstvist. Förlikningsmannens
uppgift är att söka ena parterna, d. v. s. att anvisa en framkomlig väg till
lösande av tvisten, oberoende av förlikningsmannens egen uppfattning cm
skäligheten av den ena eller andra partens krav. Även rättstvister kunna
principiellt bliva föremål för behandling inför förlikningsman, ehuru detta
i praktiken endast undantagsvis lärer förekomma. Dessa tvister kunna
emellertid, därest enighet icke kan ernås mellan parterna, av den ena parten
hänskjutas till domstol — örn frågan rör ett kollektivavtal till arbetsdomstolen
och eljest till allmän domstol — eller vid skiljemannaklausul i avtalet
gå till en skiljenämnd. Vidare må nämnas, att domstol icke kan till behandling
upptaga en intressetvist och detta ej heller i det fall, att ett kollektivavtal
träffats mellan parterna.

Vid tvister å hyresmarknaden te sig förhållandena helt annorlunda. Även
sådana tvister kunna vara att beteckna såsom rättstvister, exempelvis en
fråga om huru ett hyreskontrakt skall tolkas beträffande skyldigheten att
hålla lägenhet i visst skick. En ansökan örn vräkningsdom kan jämväl
grunda sig på en rättstvist, d. v. s. hyresvärden kan hävda, att hyresgästen
eftersatt sina skyldigheter enligt hyreskontraktet, så att han därigenom förverkat
hyresrätten. Intressetvister mellan parterna å hyresmarknaden torde
väl i allmänhet röra sig om hyrans storlek men kunna även, om det gäder
en grupp likartade lägenheter, avse spörsmål örn huruvida vissa modei niseringar
eller reparationer skola vidtagas, innan en organisation medgiver

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

sina medlemmar att hyra. Ofta förekommer, att hyresgästen vid en intressetvist,
efter det hyreskontraktet utlöpt, sitter kvar i lägenheten, varför vräkning
påkallas av hyresvärden. Intressetvister å hyresmarknaden avse i allmänhet
frågan, om ett hyreskontrakt över huvud skall träffas. Härmed sammanhänger,
att tvisterna på hyresmarknaden i de flesta fall åro individuella
även å hyresgästsidan; under de senaste åren hava dock hyrestvister otta
fått ett organisatoriskt inslag genom uppträdande av hyresgästföreningar.

Kommitténs förslag innebär, att både intressetvister och rättstvister skola
kunna komma under behandling av medlingsnämnden. Häremot synes i
och för sig intet vara att erinra. Angeläget är blott att, därest kommitténs
förslag örn inrättande av en kommunal medlingsnämnd vinner bifall, bestämmelserna
härom utformas på sådant sätt, att nämnden ej skall behöva
syssla med bagatellärenden.

Kommittén synes icke hava klart hållit isär förlikningsuppgifterna från
vad som åligger en skiljeman. Detta är icke blott fallet med den betänkliga
konstruktionen, alt nämnden skall hava att avgiva utlåtande till domstol örn
huru en tvist skäligen bör lösas; härvidlag har kommittén även medgivit, att
en dualism kommer att uppstå. Styrelsen vill framhålla, att ett organ, åt
vilket anförtrotts förlikande uppgifter, icke bör äga att avgiva skälighetsomdömen,
oavsett örn förlikningsorganet förut haft under behandling den tvist,
varom fråga för tillfället är. Kommittén synes vidare utgå från att nämnden
vid sitt förlikningsförfarande skulle hava att göra en skälighetsavvägning.
Detta framgår av ett uttalande i betänkandet, att ett av nämnden framlagt
förlikningsförslag kan vara beroende mera av en skälighetsavvägning än av
ett strikt juridiskt bedömande, överhuvud synas kommitténs uttalanden örn
angelägenheten av att vederbörlig sakkunskap blir företrädd i nämnden
och hela anordningen med partsrepresentation syfta till en skälighetsavvägning.
Detta innebär emellertid en väsentlig skillnad mot vad, exempelvis beträffande
vårt förlikningsmannaväsen på arbetsmarknaden, alltid ansetts som
ett förlikningsorgans naturliga uppgift, nämligen att söka en framkomlig
väg till uppgörelse, oavsett den uppfattning organet hyser om huru tvisten
skäligen borde lösas.

Socialstyrelsen ställer sig även tveksam till frågan örn lämpligheten av den
föreslagna anordningen med partsrepresentation i medlingsorganet. Genomföres
en sådan representation, lärer säkerligen nämnden i allmänhet icke
komma alt uppträda enad utåt, och den måste under sådana förhållanden förlora
en stor del av den auktoritet, som den eljest skulle kunna förvärva.
Nämnden synes närmast vara avpassad för individuell medling i rättstvister.
Den torde i allt fall icke lämpa sig som förlikningsorgan i kollektiva intressetvister,
vilken uppgift styrelsen, såsom framgår av det följande, för sin del
anser som den huvudsakliga.

Det synes vidare vara antagligt, att nämndens auktoritet i mera omfattande
hyrestvister från början torde komma att undergrävas genom bestämmelsen,
att en särskild förlikningsman eller en förlikningskommission skall
kunna tillsättas av socialstyrelsen, därest nämnden misslyckats med sin medling.
En dylik instansordning måste betecknas såsom olämplig. Erfarenheterna
från arbetsmarknaden giva tydligt vid handen, alt parterna vid större
tvister ofta medvetet vidhålla sina från början ställda krav, intill dess en förlikningskommission
tillsatts.

Vid övervägandet av de olägenheter, som sålunda äro förenade med den
av kommittén föreslagna medlingsanordningen, bär styrelsen funnit sig böra
avstyrka ett bifall till förslaget.

Då styrelsen emellertid i likhet med kommittén är av den uppfattningen,
att tillgång till förlikningsorgan bör kunna stå lill bilds även å hyresmarkna -

Kungl. Maj.ts proposition nr 266.

den, åtminstone för medling i tvister av större och mera omfattande natur,
har styrelsen övervägt frågan om huru detta lämpligen borde ske. Närmast
bil hands har härvid synts ligga, att en fast förlikningsinstitution upprättades
för tvister å hyresmarknaden efter förebild i förlikningsmannaväsendet å
arbetsmarknaden. Organisationen skulle i så fall kunna te sig på ungefär
följande sätt. Landet indelas i särskilda distrikt med en förlikningsman i
värjo distrikt med placering till en början i några av de större städerna. Förlikningsmannen
utses av Konungen. 1 och med all en verklig förlikningsmannainstitution
införes, erfordras icke partsrepresentation. Det bör observeras,
att behovet av förlikningsman är ytterst olika på olika orter i landet.
Vid behov kan organisationen sedermera komma att utökas. Förlikningsmannen
i hyrestvister bör äga rätt att ingripa både i intressetvister och i rättstvister.
Den omständigheten, att en hyrestvist dragits inför domstol, exempelvis
i form av ansökan om vräkning, synes icke behöva föranleda något
hinder för förlikningsman att ingripa. Domstolen torde, då förlikningsman
ingripit i en sådan tvist, böra uppskjuta meddelandet av utslag, även örn hyresvärden
därigenom kommer att nödgas finna sig i visst uppskov med hyresgästens
avhysande. Skyldighet för förlikningsman att ingripa i hyrestvist
bör stadgas för mera omfattande eller svårartade tvister samt för det fall, att
framställning örn ingripande gjorts av en representativ partsorganisation. Förfarandet
inför förlikningsmannen synes böra vara frivilligt utom i det fall,
att en intressetvist föreligger, i vilken en organisation å endera sidan tager
del, då vitesföreläggande må kunna ske vid förhandlingsvägran av part.
Lämpligast torde vara, att sådant vitesföreläggande stadgas av allmän domstol
i orten. Kostnaderna för förlikningsmännens arbete torde, liksom fallet
är beträffande förlikningsmännen å arbetsmarknaden, böra gäldas av staten.

Om man emellertid föreskriver, att förlikningsmännen icke skola ingripa i
andra hyrestvister än sådana, i vilka en organisation å endera sidan tagit del,
är det under nu rådande förhållanden sannolikt, att arbetsuppgifterna bliva
sa fataliga, alt en fast förlikningsmannaorganisation måste betecknas såsom
en överorganisation. Det har därför synts styrelsen tillsvidare vara mest
praktiskt, att förlikningsman för medling i hyrestvister liksom för närvarande
lillsättes från fall till fall och endast då ett mera påtagligt behov
därav gör sig gällande. Måhända kunde det vara lämpligt, att socialstyrelsen
tillerkännes ^ befogenhet att utse förlikningsman, vilket i så fall l/orde
äga rum dels på begäran av representativ partsorganisation och dels i övrigt,
då förhållandena påkalla ett dylikt ingripande. Föreligger behov av
en särskild förlikningskommission, bör denna utses av Konungen.

Länsstyrelsen i Jönköpings län har ställt sig tveksam till förslaget och
uttalat följande:

Vad beträffar förslaget till lag om medling i hyrestvister önskar länsstyrelsen
framhålla, hurusom det torde vara rätt tveksamt, om det för närvarande
i vårt land på det hela taget förefinnes något egentligt behov av
en särskild lagstiftning i detta ämne. Anledningen till att en sådan nu
ilrågasatts är naturligen erfarenheterna från de senaste årens svåra och
omfattande liyreskonflikter i Göteborg. Att märka är dock, att des>a konflikter
härrörde ur vissa å sagda ort rådande alldeles speciella förhållanden.
Det äi därför knappast möjligt att av nämnda — visserligen i och för sig nog
så anmärkningsvärda — händelser draga några slutsatser rörande förefintligheten
av ett stadigvarande behov för riket i dess helhet av en lagstiftning
av tilltänkt slag. Emellertid saknar länsstyrelsen för sin del anledning
alt bestämt motsätta sig tillskapandet av en dylik särskild medlingsanordning.

Kungl. Mcij:ts proposition nr 1Q6.

Länsstyrelsen har i fråga om de särskilda bestämmelserna i förslaget
bland annat uttalat betänkligheter mot den föreslagna skyldigheten för medlingsnämnd
att avgiva yttrande i vid domstol anhängig! mål.

Även länsstyrelserna i Södermanlands och Hallands län liksom magistraten
i Eskilstuna och Göteborg lia anfört betänkligheter i sistnämnda avseende.

Av länsstyrelsen i Västmanlands län har uttalats, att det nu ifrågavarande
lagförslaget icke syntes tillräckligt motiverat. Länsstyrelsen i Norrbottens
län anser likaledes, att behov av lagstiftning i ärendet icke föreligger.

Enligt uttalande av länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län borde i förevarande
fråga ny utredning komma till stånd. Länsstyrelsen har anfört
följande:

Länsstyrelsen nödgas att beträffande den föreslagna lagen om medling i
hyrestvister uttala den meningen, att vad där föreslagits ingalunda är effektivt
för uppnående av det med lagförslaget avsedda ändamålet. Erfarenheterna
från Göteborg, där de allmänt bekanta hyrestvisterna icke ens med
anlitande av de mest auktoritativa förlikningsmän kunnat biläggas, därest
icke vissa omständigheter av tillfällig natur, vilka icke eljest äro att påräkna,
inträffat, giva anledning till det antagandet, att vad som erfordras icke
är endast en förlikningsnämnd utan ett organ, som både förhandlar och
med för parterna bindande verkan dömer i hyrestvister. Det synes vid detta
förhållande angeläget, att närmare utredning kan få komma till stånd angående
lämpligaste sättet för anordnande av dylika förhandlings- och skiljedomsorgan.

Östergötlands och Södermanlands handelskammare har ansett, att ifrågavarande
lagförslag icke vore av behovet påkallat.

Kommerskollegium har ställt sig tveksamt till förslaget och uttalat att det
kunde överlämnas åt parterna och deras organisationer att på egen hand
åstadkomma ett lämpligt skiljedomsförfarande.

Sedan lång tid tillbaka ha framställts krav å en reformering av hyreslagstiftningen
i syfte att bättre tillgodose hyresgästernas intressen. Dessa yrkan
den lia i huvudsak inneburit, att gällande bestämmelser angående det skick,
vari en förhyrd lägenhet skall tillhandahållas, måtte skärpas samt att åt
hyresgästen borde inrymmas en mer eller mindre vittgående rätt att få hyrestiden
förlängd utöver den ursprungligen avtalade. Å andra sidan har från
hyresvärdarnas sida gjorts gällande, att den nuvarande lagstiftningen i vissa
hänseenden i alltför hög grad gynnade hyresgästernas intressen.

Det är tydligt att vid bedömande av de frågor, till vilka kommittén sålunda
haft alt taga ståndpunkt, vitt skilda synpunkter göra sig gällande.
Kommitténs uppgift har med hänsyn härtill varit av synnerligen ömtålig
natur. Av kommittén har ock särskilt framhållits, att vid avgörande i vad
mån de yrkanden som framställts ur hyresgästernas synpunkt kumle tillgodoses
bland annat måste uppmärksammas den indirekta verkan därav som
kunde inträda i fråga örn byggnadsverksamheten. Alltför ingripande åtgär -

Departe ments cliefen.

Kungl. Maj:ts prog''kition nr 166.

der till hyresgästens skydd kunde befaras förorsaka, att byggnadsverksamheten
hämmas och brist på lägenheter inträder, och en sådan följd är i
sin tur uppenbarligen ägnad att framkalla höjning av hyresbeloppen. Under
iakttagande härav har kommittén sökt att i görligaste mån tillmötesgå berättigade
reformkrav på förevarande område. Att tillgodose alla framkomna
önskemål har helt naturligt icke varit möjligt. Med hänsyn till förefintliga
intressemotsättningar ha även inom kommittén på flera punkter framförts
avvikande meningar angående det sätt på vilket olika intressen borde avvägas
mot varandra. I vissa hänseenden har jag funnit avgörande vikt böra tillmätas
de sålunda anförda reservationerna men i stort sett torde majoritetens
förslag få anses på ett tillfredsställande sätt beakta intressena å ömse sidor
liksom de synpunkter som av det allmänna böra läggas på frågan.

I fråga om den egentliga h yreslagstiftningen har kommittén
efter vad det vill synas med rätta funnit, att de anmärkningar som
kunna framställas mot nu gällande lagstiftning till väsentlig del hänföra sig
till den omständigheten, att lagens bestämmelser som regel kunna åsidosättas
genom parternas avtal. Kommittén har fördenskull föreslagit, att ett
flertal stadganden skulle erhålla tvingande natur. Vad sålunda föreslagits
har i allmänhet vunnit anslutning i de avgivna yttrandena och synes i huvudsak
vara välbetänkt.

Vad härefter angår frågan om införande av rätt för hyresgästen att få
den ursprungligen avtalade hyrestiden förlängd har kommittén sökt att tillgodose
det berättigade i därom framställda krav genom att i stället föreslå
vissa bestämmelser angående rätt till skadestånd. Såvitt gäller affärslägenheter
har kommitténs förslag i denna del i princip så gott som enhälligt tillstyrkts
eller lämnats utan erinran. Av kommittén föreslagna bestämmelser
örn bostadslägenheter ha däremot i ett stort antal yttranden avstyrkts. Med
hänsyn till de betänkligheter som härutinnan framförts torde böra undersökas,
huruvida bestämmelserna i fråga kunna utan åsidosättande av hyresgästernas
berättigade intressen jämkas så, att de olägenheter undvikas
som i yttrandena befarats. Ä andra sidan synes i samband därmed böra
tagas under övervägande att i vissa hänseenden göra skadeståndsreglerna
något mera omfattande än kommittén föreslagit. Att i detta avseende vidtaga
åtgärder av den natur som angivits i den av herrar Hermansson och
Larsson avgivna reservationen torde däremot, med hänsyn särskilt till den
menliga inverkan å fastighetsmarknaden som därav kan befaras, icke vara
tillrådligt.

Såsom i yttrandena vitsordats innehåller förslaget även i andra hänseenden
betydelsefulla nyheter. Sålunda har kommittén upptagit vissa särskilda bestämmelser
rörande de rättsliga följderna av att ohyra förekommer i lägenheten.
I övrigt må framhållas den i förslaget intagna bestämmelsen örn rätt
för hyresgästen att i vissa fall deponera hyran hos överexekutor. Dessa
stadganden torde liksom förslaget i övrigt böra bliva föremål för närmare
överväganden i samband med en genomgång av de särskilda paragraferna
i förslaget.

Kungl. Majlis proposition nr 166.

Vid upptagandet av frågan om en reform av hyreslagstiftningen har varit
under övervägande att bestämmelserna om hyra skulle göras lättare tillgängliga
för allmänheten genom att de skildes från bestämmelserna örn
arrende. Ehuru någon ändring i denna del ej vidtagits i kommitténs förslag
och innebörden av vissa bestämmelser om hyra sålunda alltjämt icke framgår
utan en jämförelse med bestämmelserna örn arrende, synes denna omständighet
likväl ej böra hindra att förslaget lägges till grund för lagstiftning.
Härvid anser jag mig dock böra framhålla, att sagda önskemål lärer framdeles
böra upptagas till ingående övervägande vid utarbetandet av en helt
ny jordabalk.

Enligt kommitténs förslag skall 1923 års särskilda hyreslag upphävas och
de bestämmelser i densamma, som alltjämt äro av betydelse, med vissa jämkningar
överflyttas till 1907 års lag. Detta torde vara ägnat att medföra större
reda och bättre översikt.

Såsom förut nämnts har kommittén även framlagt förslag örn sådan ändring
av 5 kap. 12 § gifter målsbalken, att make som regel
skulle erhålla rätt att ingå hyresavtal angående bostad för familjen med bindande
verkan för andra maken.

På sätt hyresgästernas riksförbund yttrat torde kunna ifrågasättas, huruvida
förevarande lagändring är behövlig. I detta hänseende må framhållas,
att de praktiska skäl, som föranlett de nuvarande bestämmelserna i 5 kap.
12 §, enligt vilka make må ikläda andra maken ansvar för vissa löpande
utgifter, icke kunna sägas äga giltighet i fråga örn hyresavtal. Sådana avtal
ingås enligt sakens natur endast med jämförelsevis långa mellanrum, varför
det icke kan vara förenat med något nämnvärt besvär för make att, om
båda makarna äro villiga svara för avtalet, förete fullmakt från andra maken.
Ur hyresvärdens synpunkt kan det väl vara förenat med fördel, örn
häda makarna som regel skulle komma att svara för avtalet, så snart endera,
muntligen eller skriftligen, träffat överenskommelse om förhyrande av
lägenhet för familjen. En sådan regel måste dock anses utgöra ett betydande
avsteg från de principer som eljest utmärka nya giftermålsbalken. Hyresavtals
ingående synes ock vara av den ekonomiska betydelse, att det måste
anses betänkligt att låta en så viktig åtgärd av ena maken binda den andre.
Då övervägande skäl sålunda torde tala emot nu ifrågavarande förslag, synes
det icke höra föranleda vidare åtgärd.

Vad härefter angår kommitténs förslag till ändring av lagsökningslagen
synes syftet härmed heaktansvärt. Den föreslagna lagändringen,
som allenast avser genfordringsanspråk vid krav å hyra, torde dock
med erforderliga jämkningar höra utsträckas till att gälla invändningar vid
krav å ömsesidigt förpliktande avtal överhuvud och sålunda erhålla en mera
principiell innebörd.

Kommittén har slutligen, såsom den förut lämnade redogörelsen visar,
framlagt förslag till lag o lii. medling i hyrestvister. I vissa yttranden
har uttalats, att delta förslag ej vore tillräckligt motiverat, då något

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

mera allmänt behov av lagstiftning i ämnet ej yppats. De erfarenheter örn
hyrestvister som redan förefinnas torde dock göra det synnerligen önskvärt,
att förebyggande åtgärder av ifrågavarande natur vidtagas. Såsom kommittén
uttalat synas sagda erfarenheter däremot ej giva anledning till införande
av obligatoriskt skiljedomsförfarande i hyrestvister.

Vid övervägande av frågan, i vilken form en lagstiftning om medling i hyrestvister
bör genomföras, stå helt naturligt flera möjligheter till buds. På
sätt förut nämnts har socialstyrelsen funnit sig böra avstyrka att en lagstiftning
i ämnet utformas enligt de riktlinjer som kommittén föreslagit. Styrelsen
har härvid särskilt framhållit, att sådan medlingsnämnd som ornförmäles
i förslaget icke syntes vara lämpad för att handlägga kollektiva
tvister. Vad styrelsen sålunda anfört torde icke sakna fog. Dylika nämnder
torde emellertid kunna bliva av icke ringa betydelse för slitande av individuella
tvister och på så sätt bland annat bidraga till att förhindra uppkomsten
av mera omfattande stridigheter på hyresmarknaden. Härjämte
må erinras, att förslaget upptager bestämmelser som möjliggöra att vid större
tvister tillsätta en särskild förlikningskommission eller förlikningsman.

I socialstyrelsens utlåtande, liksom i vissa andra yttranden, har även -—
i anslutning till herrar Alilmarks och Sandströms reservation -— framhållits,
att det vore mindre lämpligt att, såsom kommittén föreslagit, till ett
och samma organ uppdraga att dels medla i hyrestvister dels ock avgiva utlåtande
till domstol angående befogenheten av parts talan i dylika tvister.
I nu förevarande avseende synes böra vidtagas den ändringen i förslaget, att
nämndens befogenheter inskränkas till uppgiften att medla i hyrestvister.
Det torde emellertid, där tvist handlagts av nämnden utan att förlikning
kunnat åstadkommas, böra åligga denna att, om tvisten är eller blir föremål
för domstols behandling, till domstolen överlämna handlingarna i ärendet
jämte utdrag av nämndens protokoll. Härvid må framhållas, att nämnden
tillika torde böra förklaras skyldig att, där så erfordras, själv framlägga förslag
till lösning av tvisten. Sådant förslag skall uppenbarligen i fall som
nyss sagts överlämnas till domstolen jämte andra handlingar i ärendet.

I övrigt synes kommitténs förslag i sina huvuddrag ägnat att läggas till
grund för lagstiftning i ämnet.

De av kommittén utarbetade förslagen till lag örn ändring i 1907 års lag,
lag om ändring av lagsökningslagen och lag örn medling i hyrestvister lia, i
enlighet med det anförda och med ledning av de inkomna yttrandena, blivit
föremål för överarbetning inom justitiedepartementet. I det följande kommer
att närmare redogöras för gällande rätt i ämnet samt för de av kommittén
i olika hänseenden föreslagna bestämmelserna, däremot framställda
erinringar och de ändringar eller tillägg som ansetts böra vidtagas. Härvid
torde dock kunna förbigås mindre redaktionella jämkningar, vilka ansetts
böra vidtagas i fråga om utformningen av vissa bestämmelser som kommittén
föreslagit.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Förslag till lag angående ändring av 1907 års lag om
nyttjanderätt till fast egendom.

Enligt kommitténs förslag skulle i förevarande sammanhang allenast 3
kap. i 1907 års lag bliva föremål för ändring, varjämte i samband därmed
1923 års lag med vissa bestämmelser rörande hyra skulle upphävas. Det
torde emellertid vara erforderligt att samtidigt i visst hänseende, nämligen
såvitt angår verkställande av uppsägning, företaga en mindre ändring i 2
kap., som handlar om arrende.

2 kap.

38 §.

Enligt nuvarande lydelstnav förevarande paragraf skall uppsägning
av arrendeavtal ske skriftligen eller med vittnen, där ej skriftligt erkännande
om uppsägningen lämnas. Vad i 11 kap. 11—19 §§ rättegångsbalken
stadgas angående stämning skall äga motsvarande tillämpning i fråga
om uppsägning. Är någon satt att å jordägarens vägnar uppbära arrende,
är uppsägning, som hos honom sker, lika gill som om den skett hos jordägaren
själv. Träffas ej den, vilken för uppsägning sökes, i sitt hemvist,
skall uppsägningen i rekommenderat brev under hans vanliga adress avlämnas
å posten samt skriftlig underrättelse om uppsägningen meddelas
hans husfolk, om sådant finnes, men eljest fästas å hans husdörr. När vad
sålunda föreskrivits blivit fullgjort, skall uppsägning anses ha skett. Har
jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist
här i riket, och finnes ej heller känt ombud, som äger för honom mottaga
uppsägning, må uppsägningen ske genom kungörande i allmänna tidningarna.
Stämning, däri talan föres om arrendes upphörande, eller ansökan
örn arrendators vräkande skall, där delgivning skett i behörig ordning, gälla
såsom uppsägning, ändå att vad förut sagts ej iakttagits.

I nuvarande 26 § i 3 kap. stadgas, att angående uppsägning av hyresavtal
skall gälla vad i 2 kap. 38 § är stadgat i fråga om arrendeavtal; dock att, där
hyrestiden ej är bestämd och hyran beräknas för en tid understigande ett
kvartal, uppsägning är gill även om den ej skett skriftligen eller med vittnen.

Kommittén bär i fråga om hyresavtal uttalat, att den väl funnit nied
båda parternas intresse bäst förenligt att lagen bibehöllc kravet på iakttagande
av viss form för uppsägning i fall då skriftligt erkännande därom
ej lämnades. Då enligt kommitténs mening formkravet beträffande skriftlig
uppsägning utan olägenhet kunde anses uppfyllt genom att meddelande
om uppsägningen sändes i rekommenderat brev till hyresvärd eller hyresgäst
under dennes vanliga adress, hade kommittén föreslagit en i enlighet
härmed avfattad föreskrift, som icke skulle kunna sättas ur kraft genom förbehåll
i hyresavtalet eller eljest (3 kap. 6 § andra stycket i kommitténs för -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

slag). Kommittén har därvid uttalat, att den ansett tillräckligt för behörig
uppsägning, att det rekommenderade brevet för befordran avlämnats å postanstalt
inom riket innan uppsägningstiden började löpa. I följd härav
kunde stundom en uppsägning få godtagas av den, till vilken den riktats,
fastän redan en eller annan dag av uppsägningstiden förflutit, men någon
nämnvärd olägenhet kunde knappast anses förenad därmed. — Kommittén har
även föreslagit den ändringen i förhållande till 38 § i arrendekapitlet, att
uppsägning av hyresavtal icke, när vederbörande ej träffas i sitt hemvist,
skulle behöva ske medelst — förutom rekommenderat brev — meddelande
till husfolket och anslag å husdörren. Detta förfaringssätt syntes nämligen
ej sällan ha framkallat irritation.

Med anledning av kommitténs förslag har Överståthållarämbetet anmärkt,
att tidigare förefintlig möjlighet att å posten få avsända brev i s. k. öppen
rekommendation borde återinföras.

Länsstyrelsen i Västerbottens län har uttalat, att den icke kunde tillstyrka
att tiden för försändelsens avlämnande å postanstalt bleve avgörande. Det
kunde nämligen i många fall vara av stort intresse för vederbörande att få del
av uppsägningen i rätt tid och det borde därför icke överlämnas åt slumpen
att i form av mer eller mindre dålig postgång tillgodose eller motverka ett
sådant intresse.

Handelskammaren i Gävle har med avseende å ifrågavarande ändring anmärkt,
att den mången gång komme att vålla osäkerhet och förlust för
den mot vilken en uppsägning vore riktad.

Aven Sveriges fastighetsägareförbund har ställt sig avvisande till förslaget
i förevarande del samt anfört bland annat:

Kommittén föreslår, att skriftlig uppsägning skall anses vederbörligen verkställd,
sa snart meddelande därom i rekommenderat brev avlämnats å postanstalt
inom riket för befordran till hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägningen
skall ske. Denna ordning kommer regelmässigt att leda till att
uppsägningshandlingen icke kommer vederbörande tillhanda förrän en eller
flera dagar efter den, då uppsägningen skall anses verkställd. Även örn den
mot vilken uppsägningen riktas är lätt anträffbar, kan det således inträffa,
att han under längre eller kortare tid kommer att sväva i okunnighet om att
uppsägning ägt rum. Det föreslagna uppsägningssättet, som visserligen är
bekvämt för den uppsägande, kommer sålunda att visa sig mycket otillfredsställande
för den, gentemot vilken uppsägningen riktas. Olägenheterna härav
komma än att drabba hyresvärden och än hyresgästen.

Det må för övrigt framhållas, att det är av mycket stor betydelse att en
hyresspekulant i god tid kan erhålla besked, huruvida en lägenhet är liyresledig,
enär han själv oftast är bunden av kontrakt i annan fastighet, vilket
han för att kunna träffa nytt hyresavtal i sin tur måste uppsäga. Genom
införande av den föreslagna regeln kan det emellertid befaras, att det bland
hyresgäster i stor utsträckning blir brukligt att verkställa uppsägning sista
dagen genom rekommenderat brev, till följd varav hyresvärden, som erhåller
uppsägningshandlingarna först efter uppsägningstidens utgång, blir avskuren
från möjligheten att i tid lämna hyresspekulanten det önskade beskedet
att lägenheten blivit hyresledig. En sådan utveckling måste även ur hyresgästsynpunkt
te sig mindre önskvärd.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166

Om man, oavsett vad sålunda anförts, vill genomföra den föreslagna lättnaden
i fråya om formen för uppsägning, så synes i varje fall den fordran
dock böra uppställas, att uppsägningshandlingen skall avsändas i så god tid,
att den med normal postgång kan Vara motparten tillhanda före uppsägningstidens
utgång.

Förbundet har även i likhet med Överståthållarämbetet föreslagit återinförande
av öppen rekommendation.

Länsstyrelsen i Norrbottens län har framhållit, att det icke funnes någon
anledning att föreskriva annan form för uppsägning av hyresavtal än i fråga
om arrendeavtal. En ändring i förevarande avseende borde sålunda avse
avtal av håda slagen.

I detta sammanhang må erinras att 1936 års arrendeutredning i den 9
november 1938 avgivet betänkande (statens offentl. utredn. 1938: 38) föreslagit
sådan ändring av 2 kap. 38 §, att anslag om uppsägning ej vidare skall
ske å vederbörandes husdörr.

Enligt kommitténs förslag skulle uppsägning av hyresavtal regelmässigt DeparUmeabkunna
ske genom rekommenderat brev, därvid dagen för brevets avlämnan- ehet*nde
å postanstalt inom riket skulle vara avgörande för frågan örn uppsägning
skett i rätt tid.

Såväl för hyresvärden som för hyresgästen är av vikt, att det icke föreligger
någon ovisshet, huruvida uppsägning vid en viss tidpunkt skett eller ej. Ur
denna synpunkt ha i vissa yttranden betänkligheter anförts mot förslaget.

Därvid har ifrågasatts att, för den händelse förslaget genomfördes, tillika
borde meddelas en föreskrift, att försändelsen i fråga skulle ha avsänts i så
god tid att den bort komma adressaten tillhanda före utgången av den tid,
då uppsägning senast kunnat äga rum. Häremot kan emellertid invändas,
att en sådan bestämmelse kan befaras lätt komma att medföra olägenheter i
den praktiska tillämpningen. Det må vidare påpekas, att uppsägning av
olika anledningar — t. ex. på grund av hyresrättens förverkande — kan
komma i fråga vid vilken tidpunkt som helst, samt att, även örn risken är
ringa, ett rekommenderat brev kan förkomma eller avsevärt försenas eller måhända
gå åter till avsändaren.

Med hänsyn till vad nu anförts torde det icke kunna bestridas, att kommitténs
förslag kan medföra vissa olägenheter. De nuvarande bestämmelserna
om uppsägning synas fördenskull, utom i det hänseende som behandlas
i det följande, böra bibehållas oförändrade.

Enligt gällande lag må uppsägning ske genom rekommenderat brev i det
fall att den som sökes för uppsägning ej träffas i sitt hemvist. Härjämte
skall emellertid iakttagas, att skriftlig underrättelse om uppsägningen skall
meddelas hans husfolk, om sådant finnes, och eljest fästas å hans husdörr.

Enligt kommitténs förslag skulle i fråga örn hyresavtal varken underrättelse
till vederbörandes husfolk eller anslag å husdörren vidare förekomma.

Tillräckliga skäl torde saknas för att utesluta den nu gällande föreskrif -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

ten om att i angivna fall underrättelse skall lämnas vederbörandes husfolk.
Däremot synes stadgandet, att meddelande om uppsägning skall fästas å husdörren
vara olämpligt och böra upphävas. På sätt i ett yttrande uttalats
torde det härvid saknas anledning att göra skillnad mellan uppsägning av
hyresavtal och uppsägning av arrendeavtal. Ändringen torde sålunda böra
gälla jämväl arrendeavtal, varigenom ock överensstämmelse vinnes med arrendeutredningens
förslag. I detta sammanhang kan erinras, att inom lagstiftningen
i övrigt förekommer hänvisning till bestämmelserna angående uppsägning
av hyres- och arrendeavtal, därvid förutsättes att någon skillnad i
förevarande avseende icke råder.

3 kap.

I det följande redogöres för gällande rätt, kommitténs förslag, i yttrandena
framställda erinringar ävensom vid överarbetningen inom justitiedepartementet
vidtagna ändringar eller tillägg, allt i anslutning till den paragrafnumrering
som bestämmelserna i ämnet ansetts böra erhålla i det inom
departementet överarbetade förslaget.

Om hyresavtals ingående.

1 och 2 §§.

Enligt gällande lag stadgas i 1 §, att avtal, varigenom hus eller del av
hus upplåtes till nyttjande mot lega, skall upprättas skriftligen, där ej upplåtelsen
sker för tid understigande ett år eiler, vid upplåtelse för längre tid,
upplåtaren och hyresgästen annorlunda åsämjas. I 31 § stadgas, att om avtal
som nyss sagts tillika innefattar upplåtelse av jord att nyttjas i förening
med lägenheten, skall ändock å avtalet tillämpas vad i 3 kap. är stadgat.
Vidare erinras i 32 §, att om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för
obegränsad tid finnes stadgat i lagen om bostadsrättsföreningar. I

I kommitténs förslag har under 1 § upptagits en bestämmelse av
innehåll, att kapitlet skulle äga tillämpning å avtal, varigenom hus eller del
av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag. Härjämte skulle i 1 § intagas
stadgandena i 31 och 32 §§ i gällande lag.

Under 2 § har kommittén i anslutning till 1 § i gällande lag upptagit stadgande,
att hyresavtal skall upprättas skriftligen, där ej upplåtelsen sker
för tid understigande etc år eller vid upplåtelse för längre tid hyresvärden
och hyresgästen annorlunda åsämjas. Härjämte har föreslagits, att i paragrafen
skulle intagas ett stadgande att, om ändring eller tillägg sker i avtal
som upprättats skriftligen, skall anteckning härom göras å bådas exemplar
av handlingen, om endera det begär.

Kommittén har i sin motivering framhållit, att den funnit önskvärt att formulär
till normalkontrakt utarbetades genom det allmännas försorg men att
den icke ansett sig böra framlägga förslag lill sådana formulär.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

I fråga om 2 § i kommittéförslaget har anförts reservation av herr
Larsson, som yrkat att — enär det borde för hyresgästen vara av värde att
veta, huruvida avtalet ålade honom större förpliktelser eller tilldelade honom
färre rättigheter än som angåves i lagen — i förevarande paragraf mätte
intagas ett stadgande att, där hyresavtal inginges nied användande av tryckt
eller på annat mekaniskt sätt framställd blankett, skulle i denna uttryckligen
angivas på vilka punkter avtalet avveke från lagens bestämmelser.

Beträffande kapitlets iillämplighetsområde har länsstyrelsen i Skaraborgs
län anfört följande:

Nu gällande bestämmelser om hyra lära icke äga tillämpning beträffande
sådana bostadsupplåtelser, som hava sin grund i arbetsavtal, varigenom arbetsgivaren
upplåter bostad åt arbetstagare nied eget hushåll såsom en del
av arbetslönen. Därutinnan synes det nu framlagda förslaget icke avse att
medföra någon ändring. Länsstyrelsen ifrågasätter emellertid, huruvida icke
en utvidgning av hyresbestämmelsernas tillämplighetsområde att omfatta
jämväl bostadsupplåtelser av nyssberörda slag kan vara befogad och lämplig
och därför böra tagas under övervägande i detta sammanhang. Genom
en sådan utvidgning skulle anställd person, som på grund av arbetskonflikt
eller av annan anledning nödgas, utan uppsägning eller med mycket kort
uppsägningstid, sluta sin anställning, beredas tryggare besittningsrätt till den
åt honom upplåtna lönebostaden åtminstone i så måtto, att han erhölle möjlighet
att under någon tid efter anställningens slut kvarbo i lägenheten och
vidtaga anstalter för anskaffande av annan bostad åt sig och sin familj.
Länsstyrelsen tillåter sig i detta sammanhang erinra, att ett av kommittén
angående privatanställda år 1935 framlagt förslag till lag örn arbetsavtal med
föreskrifter i syfte bl. a. att bereda arbetstagare sådant bostadsbesittningsskydd
ännu icke föranlett till lagstiftning på detta område.

Av Sveriges fastighetsägareförbund har i fråga örn stadgandet i 2 § i förslaget
angående anteckning å skriftligt hyresavtal om tillägg eller ändring
anförts följande:

Stadgandet har på vissa håll föranlett den tolkningen, att ändring eller
tillägg i avtal, som upprättats skriftligen, visserligen skall, om hyresvärden
eller hyresgästen det begär, antecknas i bådas exemplar av kontraktet, men
att, om dylik begäran icke framställes, det är tillfyllest, om anteckning sker
allenast å det ena exemplaret. Med hänsyn till att den föreslagna lydelsen
förorsakat detta missförstånd synes det förbundet icke opåkallat att hemställa,
att stadgandet förtydligas i här berört hänseende, så att den uppfattningen
icke må vinna utbredning, att en ändring eller ett tillägg, som antecknats
allenast å den ena partens exemplar, har samma rättsverkningar
som om anteckningen skett å båda exemplaren.

Med anledning av den av herr Larsson avgivna reservationen lia Överståthållarämbetet
och hyresgästernas riksförbund uttalat, att de anslöte sig
till densamma.

Beträffande frågan örn normalkontrakt har socialstyrelsen framhållit
önskvärdheten av att formulär till normalkontrakt utarbetades och ställdes
till allmänhetens disposition.

Billan!) till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 166.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Departements chefen.

Såsom nämnts har i ett yttrande uttalats, att bestämmelserna om hyra borde
vara tillämpliga även i fråga örn bostadsupplåtelser som lia sin grund i
arbetsavtal.

Av vissa bestämmelser i kommitténs förslag framgår, att detta, liksom
gällande lag, är tillämpligt även örn gottgörelse för upplåten lägenhet skall
erläggas helt eller delvis genom arbete. Härmed åsyftas dock ej det fall, att
arbetsutfästelsen och icke nyttjanderättsupplåtelsen är det huvudsakliga samt
fördenskull ett arbetsavtal bör anses föreligga. Det synes ock vara tydligt,
att rättsförhållandet mellan parterna, när det är fråga örn arbetsavtal, i ett
flertal hänseenden bör bedömas på ett annat sätt än när ett hyresavtal bör
anses föreligga. Att upptaga härmed sammanhängande spörsmål till närmare
övervägande i detta sammanhang torde icke låta sig göra. Vad särskilt
angår arbetstagares rätt att kvarsitta i bostaden vid arbetskonflikt må erinras,
att bestämmelser därom meddelats genom lagen den 26 juni 1936
örn skydd mot vräkning vid sådana konflikter.

I kommitténs förslag har i förhållande till gällande lag vidtagits den redaktionella
ändringen, att under 1 § upptagits en inledande bestämmelse,
däri förklaras att kapitlet äger tillämpning å avtal, varigenom hus eller del
av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag. I anslutning härtill ha i förslaget
från 31 och 32 §§ i gällande lag till 1 § framflyttats vissa föreskrifter
angående upplåtelse av jord att nyttjas i förening med bostads- eller annan
lägenhet samt om upplåtelse under s. k. bostadsrätt. Den begränsning i kapitlets
tillämplighetsområde, som kommittén avsett att utmärka med förstnämnda
bestämmelse, framgår i gällande lag av stadgandet i 1 § om hyresavtals
form, vartill motsvarighet upptagits under 2 § i kommitténs förslag
Någon särskild inledande bestämmelse om tillämplighetsområdet torde icke
heller vara erforderlig. På grund härav och då övriga kapitel i 1907 års lag
sakna motsvarighet till bestämmelsen i fråga synes denna böra utgå ur förslaget.
Under 1 § i kapitlet lärer i stället böra intagas det nuvarande stadgandet
om den form som skall iakttagas vid ingående av hyresavtal.

Kommittén har under 2 § i sitt förslag även upptagit bestämmelsen att,
där ändring eller tillägg sker i avtal som upprättats skriftligen, skall, om endera
parten det begär, anteckning härom göras å bådas exemplar av handlingen.
En bestämmelse i anslutning till vad sålunda föreslagits torde böra
intagas i 1 §. Härvid lärer dock icke vara behövligt att angiva, att sådan
anteckning som sist sagts skall göras å vardera partens exemplar. Det torde
nämligen ligga i sakens natur att, därest skyldighet föreskrives att å hyresavtalet
anteckna tillägg eller ändring däri, anteckning skall göras å båda
parternas exemplar, såframt någondera parten det begär. Med anledning
av vad i ett yttrande framhållits må erinras att, örn i ett visst fall anteckning
skett allenast å det ena exemplaret, den omständigheten, att sådan rätteligen
bort ske jämväl å andra exemplaret, uppenbarligen icke innebär att det i förhållande
till ny ägare av fastigheten skall så anses som om anteckning gjorts
å båda exemplaren.

Kunell. Maj:ts proposition nr 166.

Beträffande härefter frågan, huruvida i lagen borde föreskrivas att i kontrakt,
som avvika från lagens bestämmelser, skall särskilt angivas i vad mån
så är förhållandet, torde med hänsyn till de svårigheter som otvivelaktigt
skulle uppkomma i tillämpningen något sådant stadgande icke böra meddelas.
Det må i detta sammanhang anmärkas, att formulär till normalkontrakt
såsom kommittén ifrågasatt torde böra tillhandahållas genom det allmännas
försorg.

I kommitténs förslag ha såsom förut nämnts under 1 § även upptagits
från 31 och 32 §§ i gällande lag hämtade stadganden angående upplåtelse av
jord att nyttjas i förening med bostads- eller annan lägenhet samt om upplåtelse
under s. k. bostadsrätt. Nu ifrågavarande stadganden torde böra upptagas
såsom 2 § i kapitlet.

Om hyrestiden.

3—6 §§.

12 § i gällande lag stadgas att, örn hyrestiden är så bestämd, att
den i 1 kap. 1 § stadgade längsta tid för nyttjanderätts bestånd överskrides, och
endera parten förty vill frånträda avtalet när sagda tid är ute, skall uppsägning
ske i därför stadgad ordning. Enligt 3 § är fardag för tillträde och
avträde av förhyrd lägenhet, om våren den första dagen i april månad och
om hösten den första oktober. Infaller fardag å söndag eller annan allmän
helgdag, skall tillträde eller avträde ske nästföljande söckendag. Sist
klockan tolv å avträdesdagen skall den, som har att avträda lägenheten,
hålla denna tillgänglig för den som kommer efter. Omfattar bostadslägenhet
flera än ett rum, skall hälften av lägenheten hållas tillgänglig klockan
tolv föregående dag eller, örn denna är söndag eller annan allmän helgdag,
klockan åtta före middagen å avträdesdagen.

I 4 § i gällande lag stadgas att, örn hyrestiden ej är bestämd, skall avtalet
upphöra att gälla efter det uppsägning å någondera sidan skett. Har ej viss
uppsägningstid avtalats, skall lägenheten avträdas: där hyran beräknas för
fjärdedels år eller längre tid, å den fardag, som inträffar näst efter tre månader
från uppsägningen; där hyran beräknas för månad, fjorton dagar efter
uppsägningen, dock ej förr än å den dag, som genom sitt tal i månaden
motsvarar den för lägenhetens tillträde bestämda dagen, eller, örn motsvarande
månadsdag ej finnes, å månadens sista dag; där hyran beräknas för
vecka, tre dagar efter uppsägningen, dock ej förr än å den veckodag, som
motsvarar den för tillträdet bestämda dagen; och där hyran beräknas för
kortare lid än vecka, dagen efter det uppsägningen skedde. Vad sålunda
stadgats angående uppsägningstid skall jämväl äga tillämpning å hyresavtal,
som är ingånget för bestämd tid, där förbehåll skett örn uppsägning men viss
uppsägningstid ej är avtalad. — Har vid hyra gällande för viss tid hyresgästen
suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång, och har ej inom en
månad därefter hyresvärden anmanat honom att avflytta, skall avtalet enligt
5 § anses förlängt på obestämd tid.

Kandi. Maj:ts proposition nr 166.

Departements chefen.

Motsvarande bestämmelser ha i kommitténs förslag upptagits
under 3—5 och 8 §§. Beträffande 5 §, som motsvarar 4 § i gällande lag, bär
kommittén föreslagit ett tillägg att, där dagen för lägenhetens avträdande ej
kan fastställas med ledning av vad paragrafen i övrigt stadgar, lägenheten
skall avträdas fjorton dagar från uppsägningen. Detta tillägg syntes kommittén
företrädesvis kunna bliva av betydelse för fall då -— vid ett rent hyresförhållande
—- vederlaget vore satt att utgå i arbete eller annan tjänstbarhet
samt då —- vid arbetsavtal —- tjänstebostad inginge i arbetstagarens löneförmåner
och särskilt hyresavtal slutits angående denna.

Bestämmelser i de av kommittén under 3—5 och 8 §§ behandlade ämnen
torde böra intagas såsom 3—6 §§ i kapitlet. I fråga örn innehållet av ifrågavarande
bestämmelser må emellertid framhållas, att fardagsfrågan kommer
att ingående behandlas i det följande. I övrigt torde beträffande kommitténs
förslag i förevarande del allenast böra vidtagas den jämkningen av 4 §
andra stycket, att ordet ''bostadslägenhet’ för att någon tvekan icke skall behöva
råda, huruvida jämväl s. k. blandade lägenheter åsyftas, utbytes mot
uttrycket ''lägenhet som helt eller delvis är uthyrd till bostad’.

Om överlåtelse av lägenheten och örn verkan av hyresgästens död.

7 §•

17 § i gällande lag stadgas att, örn hyresgästen vill till annan överlåta
lägenheten, skall han förut inhämta hyresvärdens samtycke därtill.
Vägras samtycke utan skälig anledning, eller lämnas ej besked inom en vecka
efter det framställningen gjordes, äger han, ändå att avtalet innefattar annat
förbehåll, uppsäga avtalet. Samtycker hyresvärden till överlåtelsen, skall
hyresgästen ändock svara för de skyldigheter, avtalet ålägger honom, utan
så är att hyresvärden tager den andre för god i hyresgästens ställe. — Beträffande
partiell upplåtelse av lägenheten stadgas i 23 § 3 att, örn hyresgästen
utan hyresvärdens medgivande i lägenheten inrymmer främmande personer
under sådana omständigheter, att därav kan uppkomma men för hyresvärden,
skall hyresrätten vara förverkad.

Kommittéförslaget innehåller i 9 § första stycket samma bestämmelser
som 7 § i gällande lag. Såsom andra stycke i 9 § har kommittén
i sitt förslag upptagit ett uttryckligt stadgande, enligt vilket partiell upplåtelse
av lägenheten — inrymmande av främmande personer — är tillåten,
om det ej sker under sådana omständigheter att därav kan uppkomma men
för hyresvärden. I

I fråga om 9 § första stycket i kommitténs förslag har anförts reservation
av herrar Hermansson och Larsson, som framhållit att enligt majoritetens
förslag —- liksom enligt gällande lag — hyresgästen vid överlåtelse av
lägenheten icke befriades från vidare förpliktelser enligt avtalet därigenom
att hyresvärden lämnade sitt samtycke till själva överlåtelsen, utan att tillika
fordrades ett uttryckligt medgivande från hyresvärden, att han toge tillträda -

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

ren för god i den andres ställe. För att fullständig befrielse från hyresavtalets
skyldigheter skulle komma till stånd för hyresgästen erfordrades alltså tvenne,
från varandra fristående rättshandlingar från hyresvärdens sida. Något skäl
att fortfarande upprätthålla denna säregna konstruktion syntes enligt reservanternas
mening icke föreligga. Det läge mera i nivå med det praktiska
livets krav, örn hyresgästen principiellt befriades från alla förpliktelser enligt
avtalet i och med att hyresvärden lämnat sitt samtycke till överlåtelsen, hyresvärden
dock obetaget att uppställa såsom villkor för detta samtycke, att
hyresgästen även i fortsättningen svarade för avtalet. Att ett sådant stadgande
icke innebure någon kränkning av hyresvärdens berättigade intressen
syntes uppenbart. Reservanterna hemställde förty, att sista punkten i förevarande
stycke måtte få det innehåll att, om hyresvärden samtyckte till överlåtelsen,
hyresgästen, såvida ej annat förbehåll skett, skulle vara fri från de
skyldigheter avtalet ålade honom.

I anslutning till nämnda reservation har Överståthållarämbetet uttalat,
bland annat:

Inom sin verksamhet har Överståthållarämbetet gjort den erfarenheten, att
det allmänt anses, att en hyresvärd redan i och med godkännande av en överlåtelse
träder i direkt rättsförhållande till den person, som fått lägenheten å sig
överlåten. Starka skäl synas tala för, att åt lagstadgandet ges ett innehåll,
som svarar mot denna allmänna uppfattning. Påfordrar hyresvärden, att
överlåtaren skall alltjämt vara hunden vid skyldigheterna enligt avtalet, bör
han lia att göra förbehåll därom vid lämnande av samtycke till överlåtelsen.

Även länsstyrelsen i Östergötlands län och hyresgästernas riksförbund ha
anslutit sig till reservationen. Förbundet har anmärkt, att det under hyresgäströrelsens
verksamhet vid upprepade tillfällen inträffat, att hyresgäster,
som överlåtit sina lägenheter, på grund av obekantskap med den, enligt förbundets
mening, onekligen tämligen egenartade princip som kommit till
uttryck i gällande lag på förevarande punkt råkat i synnerligen obehagliga
situationer.

Av det anförda framgår, att delade meningar råda i frågan, vilken verkan Departementssom
bör tillerkännas det förhållandet att hyresvärden samtycker till överlåtelse
av lägenheten. Enligt förenämnda reservation, som vunnit anslutning
i vissa yttranden, är det naturligast att i sådant fall anse den ursprunglige
hyresgästen fri från avtalet, örn hyresvärden ej gör särskilt förbehåll i annan
riktning.

Vad sålunda anförts synes riktigt och kommitténs förslag lärer fördenskull
höra ändras i förevarande avseende. Det må anmärkas, att sådant förbehåll
av hyresvärden som nyss sagts för atl kunna åberopas hör göras i
samband med att samtycke till överlåtelsen lämnas, varemot ett förbehåll,
som träffats redan i hyresavtalet, icke bör gälla.

Erforderliga bestämmelser i nu berörda ämne torde böra intagas såsom
7 § i kapitlet. Av kommittén föreslaget stadgande angående inrymmande av
främmande personer i förhyrd lägenhet synes däremot icke böra upptagas
i förevarande paragraf utan försl under 23 § i kapitlet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

8 §•

Enligt 8 § i gällande lag skall, om hyresgästen dör före hyrestidens
utgång, avtalet likväl vara gällande, men delägarna i boet äga att i sitt ställe
sätta annan, vilken hyresvärden skäligen kan taga för god såsom hyresgäst.
Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, skall vad i 2 kap. 9 § andra
stycket är stadgat angående livstidsarrende äga motsvarande tillämpning. I
sistnämnda lagrum stadgas, att vid livstidsarrende njuter arrendatorns hustru,
där äktenskapet var ingånget innan avtalet slöts, efter mannens död arrendet
till godo så länge hon förblir änka. Går hon i nytt gifte, må jordägaren
uppsäga avtalet.

I 3 kap. 27 § tredje stycket i gällande lag stadgas att, om lägenhet är
upplåten för hyresgästens livstid, skall, när på grund av dennes eller hans
änkas död avtalet upphör att gälla, lägenheten avträdas å den fardag som infaller
näst efter en månad från dödsfallet.

I kommitténs förslag ha de nuvarande bestämmelserna i 3 kap.
8 § och 27 § tredje stycket sammanförts under 10 §. I samband härmed
har i förslaget — med åberopande av den djupt ingripande betydelsen av
hyresgästens död — införts stadgande örn rätt för dödsbo, vid sidan av den
rätt som nu är medgiven att sätta annan hyresgäst i dödsboets ställe, att
uppsäga avtalet inom en månad efter dödsfallet. Vidare har kommittén
föreslagit en bestämmelse, enligt vilken förbehåll i hyresavtal, varigenom
den dödsbo i nämnda hänseenden tillkommande rätt upphäves eller inskränkes,
skall vara utan verkan.

Länsstyrelsen i Södermanlands län har ställt sig betänksam gentemot den
i 10 § i kommitténs förslag intagna regeln, enligt vilken dödsbo skulle äga
att uppsäga gällande hyresavtal, samt påpekat de svårigheter för äldre eller
sjukliga personer att erhålla fullgod bostad som därav kunde föranledas.
Länsstyrelsen vöre därför mycket tveksam om det vore riktigt att hänföra
denna bestämmelse till lagförslagets tvingande regler.

Av Stockholms handelskammare har anförts följande:

Hyresgästens frånfälle är en händelse av så djupt ingripande art, att det i
normala fall är rimligt, att dödsboet äger uppsäga hyresavtalet. Omständigheter
av ömmande art tala härför. Emellertid kan hyresvärden ha iklätt sig
utgifter av måhända betydande storleksordning för att inreda lägenheten i
enlighet med just den ifrågavarande hyresgästens önskemål. Särskilt om
hyresvärden i dylikt fall genom kontrakt på längre tid avsett att förskaffa sig
betryggande garanti för de nedlagda kostnadernas amortering, framstår den
föreslagna ovillkorliga uppsägningsrätten såsom alltför sträng mot hyresvärden.
Stadgandet bör enligt handelskammarens mening uppmjukas under
hänsynstagande icke allenast till de ömmande omständigheter, som förvisso
ofta kunna åberopas för dödsbos uppsägningsrätt, utan även till det betydande
intresse, som hyresvärden, med hänsyn till av honom nedlagda kostnader å
lägenhetens inredning, i vissa fall må äga av att kontraktet förblir gällande
utan avseende å hyresgästens död. Icke minst ur näringslivets synpunkt är
en dylik uppmjukning önskvärd, emedan det eljest kan befaras, att hyresvärdarna
komma att visa mindre tillmötesgående eller uppställa ökade krav på

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

säkerhet vid fråga om affärs- och verkstadslägenheters inredning för vederbörligt
ändamål.

Enligt uttalande av Skånes samt Smålands och Blekinge handelskamrer
borde förevarande stadgande inskränkas till de fall, då ömmande skäl för
uppsägningen kunde förebringas. Handelskammaren i Gävle har föreslagit
att, därest ett avsteg från kontraktsförbindelsers förpliktande verkan skulle
göras i förevarande avseende, borde det inskränkas till lägenheter om högst
fyra rum, kök däri inbegripet.

Västernorrlands och Jämtlands läns handelskammare har gjort följande
uttalande:

I många fall kan, i synnerhet då fråga är örn affärslokaler, en fastighetsaffär
hava baserats på vissa fleråriga hyresavtal. Möjlighet att bryta ett
sådant avtal före kontraktstidens utgång skulle således undanrycka grunden
för den planerade finansieringen och därjämte ensidigt gynna hyresgästen.
Det är icke ovanligt, att en fastighetsägare iordningställer en affärslokal speciellt
för en viss verksamhet och därigenom åsamkar sig betydande kostnad,
för vilken han gottgör sig genom ett flerårigt hyresavtal. Ett brytande av
dylikt avtal före hyrestidens utgång skulle kunna tillskynda hyresvärden
avsevärd förlust. Det synes därför skäligt att — om angivna rätt att bryta
ingånget hyresavtal införes i lagen — hyresvärden ersättes för den förlust,
som därigenom tillskyndas honom. Då möjlighet ej torde finnas att med bindande
verkan i hyresavtalet intaga bestämmelse härom, synes 10 § i förslaget
böra kompletteras med bestämmelse örn skyldighet för hyresgäst att i här
omförmälda fall utgiva ersättning.

Kommerskollegium, som ifrågasätter att bestämmelsen endast bör avse
bostadslägenheter, har anfört följande:

Kollegiet delar i stort den uppfattning, som kommit till uttryck i Stockholms
handelskammares yttrande. Det torde icke kunna bestridas, att ett ej
ringa antal ömmande fall förekomma i detta sammanhang, men bestämmelsen
synes kollegiet något väl ensidigt tillgodose hyresgästens intressen. En
uppmjukning av stadgandet kan givetvis ske på olika sätt. En tänkbar lösning
vore, att i de fall, där hyresvärden haft särskilda kostnader för speciella
anordningar i lägenheten, utförda på hyresgästens begäran, låta dödsboet
mot den förtida uppsägningsrättens åtnjutande erlägga en viss ersättning
för de sålunda nedlagda kostnaderna till den del desamma kunna anses
belöpa sig på den återstående hyrestiden. Då emellertid uppskattningen av
en dylik ersättning otvivelaktigt måste bliva i viss mån godtycklig och vid
det förhållandet, att inredningar av ifrågavarande slag mera sällan verkställas
i bostadslägenheter, vill kollegiet ifrågasätta att den i 10 § stadgade uppsägningsrätten
begränsas till bostadslägenheter, varemot för affärs- och liknande
i 37 § angivna lokaler ävensom kontorslokaler någon rätt till förtidsuppsägning
efter dödsfall ej skulle medgivas.

Sveriges fastighetsägareförbund har hemställt, att ifrågavarande ändring
i förhållande till gällande rätt måtte utgå ur förslaget, samt anfört, bland
annat:

Kommittén har i fråga örn verkan av hyresgästens död föreslagit deli utvidgningen
av dödsboets rättigheter, att dödsboet skall äga uppsäga avtalet
till upphörande i förtid. Såsom motiv för förslaget i denna del har kommittén,
bortsett från en kort hänvisning lill viss utländsk rätt, icke anfört na -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

got som helst annat skäl än att hyresgästens frånfälle är en händelse av djupt
ingripande art.

Redan enligt gällande lag intager ett dödsbo en speciellt gynnad ställning
genom att det, utöver vad eljest gäller vid överlåtelse av förhyrd lägenhet,
ensidigt äger sätta annan i sitt ställe. Härmed torde tillbörlig hänsyn lia tagits
till de ömmande omständigheter som kunna föreligga för dödsbos vidkommande.
Att härutöver tillerkänna dödsbo rätt att uppsäga hyreskontraktet
till upphörande i förtid kan icke vara motiverat. Att ensidigt till den
ena partens fördel göra ett avsteg från den eljest principiellt gällande regeln
att dödsfall icke bryter kontrakt är en orättvisa mot fastighetsägarna och
medför för dem betydande rättsosäkerhet.

Det må i detta sammanhang erinras om att hyreskontrakt, särskilt beträffande
affärslägenheter, ofta avslutas på lång tid och att hyresvärden i sådana
fall, i förvissningen örn att lia lägenheten uthyrd för en längre period till
en och samma person, ofta sätter hyran lägre än vad eljest kunnat ifrågakomma,
ävensom påtager sig kostnaderna för många gånger omfattande inredningsarbeten.
Exempelvis påfordra ofta läkare för att de skola förhyra
en lägenhet alldeles speciella inredningsåtgärder. Ytterst genomgripande "inredningsarbeten
komma ofta i fråga vid uthyrning av lokaler för affärsändamål.
Därvid gäller det ofta också mycket betydande hyresbelopp. I fråga
om större bostadslägenheter, som av välsituerade hyresgäster förhyrts på
flera år, kan hyresvärden ofta ha förbundit sig att utföra genomgripande
och kostsamma ändringsarbeten, vilkas utförande blivit ekonomiskt möjliggjort
just genom att kontraktet slutes på längre tid, och vilka äro av sådan
särskild natur att de för en annan hyresgäst kunna bli till nytta allenast i
mycket ringa omfattning. Ingen torde på allvar vilja göra gäilande, att det
motsvarar rättvisa och rimlighet att ett dödsbo i dylika fall skall äga rätt
att, kanske omedelbart efter hyrestidens början, exempelvis i december månad,
uppsäga hyresavtalet till upphörande den 1 närmast därefter infallande
april. Fullkomligt absurt är det att bestämmelsen i 7 § i förslaget dessutom
leder därhän, att örn hyresgästen dör före tillträdesdagen, dödsboet skall
kunna uppsäga avtalet till omedelbart upphörande; i en dylik situation blir
hyresvärden, trots att han kanske har hunnit nedlägga tusentals kronor på
en specialinredning, icke berättigad att utfå ett öre i hyra. Han får icke
ens det rådrum pa tre till sex månader för uthyrande till annan person, som
förslaget dock medger honom, då dödsfallet råkar inträffa först efter tillträdesdagen,
ja, han kan t. o. m. bli nödgad fortsätta med inredningsarbetena
under en manad utan att kunna påfordra besked från dödsboet, huruvida
det ämnar vidbliva avtalet eller icke.

Förbundet måste självfallet på det allvarligaste avstyrka en lagstiftning avdylik
innebörd. Den kommer att innebära, att hyresgästerna i stor utsträckning
icke kunna påräkna särskilda förmåner, vare sig i form av lägre hyra
eller i form av reparationer och förbättringar, även om de erbjuda sig att
hyra på längre tid.

Ett spörsmål, som föranlett tvekan, är, huruvida rättsverkningarna enligt
förevarande paragraf, speciellt uppsägningsrätten, skola inträda jämväl i det
fall, då två eller flera personer äro hyresgäster enligt samma avtal och en
av dem dör. Ehuru detta icke torde vara förslagets mening, synes det, med
hänsyn till att en av reformarbetets uppgifter ju varit att skapa klara och
otvetydiga rättsregler, påkallat att i lagen uttryckligen uttala, att i dylikt
fall rättsverkningarna i fråga icke skola inträda.

Även handelskammaren i Göteborg har avstyrkt kommitténs förslag i förevarande
del.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

I detta sammanhang ina nämnas, att länsstyrelsen i Värmlands län ifrågasatt
huruvida det icke vore erforderligt att i förslaget införa bestämmelser
för det fall att hyresavtal ingåtts av två eller flera personer (t. ex. makar).

Såsom av det anförda framgår har kommittén under 10 § i sitt förslag Departementsansett
sig böra föreslå ett stadgande av tvingande karaktär, enligt vilket en chelenhyresgästs
dödsbo må inom viss tid efter dödsfallet uppsäga hyresavtal som
slutits av den avlidne.

I flera yttranden lia erinringar framställts mot kommitténs förslag i förevarande
del. Tydligt är också, att den av kommittén föreslagna uppsägningsrätten
för hyresgästs dödsbo innebär ett avsteg från eljest gällande regler,
enligt vilka en gäldenärs frånfälle icke i och för sig inverkar å de förpliktelser
han ingått. Å andra sidan torde det icke kunna bestridas att förslaget
i fråga örn lägenheter som helt eller delvis uthyras till bostad uppbäres
av goda skäl. Hyresgästens död lärer sålunda i allmänhet medföra en
så väsentlig förändring i de förutsättningar, under vilka ett hyresavtal örn
sådan lägenhet ingåtts, att dödsboet bör äga att frånträda detta.

Beträffande lägenheter som icke upplåtits för bostadsändamål torde förhållandet
vara ett annat. Hyresgästens frånfälle synes i fråga örn dylika lägenheter
mera sällan kunna tillmätas så stor betydelse för hyresförhållandet,
att det kan anses motivera en rätt för dödsboet att uppsäga avtalet. Örn hyresgästen
t. ex. tillförsäkrat sig en jämförelsevis lång hyrestid för att ej riskera
att behöva flytta en rörelse, synes i stället den förlust, som till följd därav
kan uppkomma om han avlider under hyrestiden och dödsboet ej kan fortsätta
eller överlåta rörelsen, få anses tillhöra affärsriskerna och böra vidkännas
av dödsboet. På sätt i flera yttranden framhållits kan det ock tänkas,
att den av kommittén föreslagna uppsägningsrätten kan medföra en viss obenägenhet
hos hyresvärdarna att vidtaga mera omfattande omändringsarbeten,
vilket särskilt i fråga örn affärslokaler synes kunna vålla praktiska olägenheter.

Den av kommittén föreslagna bestämmelsen örn rätt för dödsbo att uppsäga
hyresavtal torde på grund av det anförda, i huvudsaklig anslutning till
vad kommerskollegium ifrågasatt, böra inskränkas till lägenheter som, helt
eller delvis, uthyras till bostad. Beträffande innebörden härav må framhållas,
att till lägenhet som är uthyrd till bostad icke lärer vara att hänföra
lägenhet som är avsedd att användas såsom hotell eller pensionat.

I fråga om den närmare utformningen av förevarande bestämmelse i övligt
synes med hänsyn till vad Sveriges fastighetsägareförbund anfört böra
vidtagas en sådan jämkning av förslaget, att hyresvärden städse må komma
i åtnjutande av skälig uppsägningstid. Detta kan lämpligen ske genom införande
av en hänvisning till den paragraf i lagen som eljest i brist på bestämmelse
i avtalet reglerar uppsägningstiden. Härjämte torde böra uppmärksammas
det fall, att en lägenhet uthyrts till två eller flera personer gemensamt.
1 sådan händelse torde icke på grund av nu ifrågavarande stad -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

gande, om någondera avlider, hans dödsbo äga för sin del uppsäga avtalet.1
Detta synes även med hänsyn till övriga hyresgästers intresse riktigt, då de
eljest komme att i fortsättningen ensamma ansvara för dess fullgörande.
Dödsboet lärer än mindre vara berättigat att uppsäga avtalet till upphörande
i förtid å samtligas vägnar. En sådan rätt för dödsboet skulle bland annat
innebära, att detta skulle kunna avhända de andra hyresgästerna den gemensamma
tillgång som hyresrätten utgör. Tillkommer hyresrätten äkta
makar, synes emellertid motsatt regel böra gälla. Syftet med förenämnda
bestämmelse torde sålunda, även örn båda makarna svara för avtalet, kräva,
att uppsägning må ske, så snart endera maken dör. Det lärer ej heller
behöva befaras, att ena makens dödsbo utan skäl skall verkställa uppsägning,
där efterlevande maken har motsatt önskan. Med hänsyn till vad nu
anförts torde sålunda böra stadgas att, därest i fall, varom nu är fråga,
uppsägning verkställes av den avlidna makens dödsbo, den skall gälla jämväl
för andra maken.

Utöver vad nu anförts synes beträffande ifrågavarande paragraf i kommitténs
förslag icke annat vara att erinra än att i paragrafen först intagen
bestämmelse att, om hyresgästen dör, avtalet fortfarande skall vara gällande,
synes kunna utgå. Av allmänna regler torde nämligen följa, att avtalet skall
vara bindande i den mån icke undantag särskilt medgives.

Bestämmelser i förevarande ämnen torde böra införas såsom 8 § i kapitlet.

Om lägenhetens skick och om hinder för hyresrättens utövning.

9 och 10 §§.

19 § i gällande lag stadgas att, om förhyrd lägenhet, innan tid för
tillträde är inne, förstöres genom vådeld eller annorledes, är avtalet förfallet.
Ligger vållande hyresvärden till last, äger hyresgästen rätt till skadestånd.

Enligt kommitténs förslag skulle till en början under 11 § intagas
stadgande, att hyresvärden skall å tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten
i sådant skick att den efter ortens sed och allmänna uppfattning är fullt
brukbar för det med förhyrningen avsedda ändamålet.

Kommittén har härom anfört bland annat:

Kommittén hade ägnat noggrant övervägande åt frågan om skäl förelåge
att i hyreskapitlet införa en tvingande bestämmelse om de krav, som en
till uthyrning avsedd lägenhet skulle uppfylla, men hade funnit denna fråga
böra besvaras nekande. En sådan bestämmelse skulle icke kunna innefatta
mera vittgående krav än att lägenhetens skick vid tillträdet skulle vara sådant,
att dess användande för det med förhyrningen avsedda ändamålet

1 I fråga om vanlig uppsägning för undvikande av förlängning av ett hyresavtals giltighetstid,
torde, om lägenheten förhyrts av två eller flera personer och någondera verkställer uppsägning,
avtalet komma att upphöra. Regeln om tyst förlängning torde nämligen grundas på det antagandet
att alla parter äro ense örn att avtalet skall fortfarande gälla på oförändrade villkor.
Denna presumtion förfaller örn någon av dem genom uppsägning i vederbörlig ordning ger motparten
till känna att han ej önskar förlängning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

kunde tillåtas av vederbörande myndighet och skulle alltså väsentligen innebära
allenast att inom liyreskapitlets ram en erinran skedde örn vad redan
enligt andra författningar gäller. Vinsten härav skulle icke vara betydande,
och å andra sidan skulle ett stadgande av antydd art understundom
kunna komma att slå i strid med ett parternas eller endera partens berättigade
intresse. Hyresgästen kunde t. ex. finna med sin fördel förenligt
att övertaga ansvaret för lägenhetens försättande i användbart skick, mot det
att hyran i motsvarande mån reducerades. Med hänsyn till det anförda skulle
det ha blivit nödvändigt att, örn den antydda tvingande bestämmelsen upptagits,
genom ett särskilt stadgande beakta det fall att hyresgästen uttryckligen
avstått från krav på att få tillträda lägenheten i ett skick som motsvarade
lagens fordringar.

Enligt kommitténs förslag skulle alltså, liksom enligt gällande lag, lägenhetens
skick vid tillträdet framgå ur avtalets innehåll och vara beroende
av omständigheterna i varje särskilt fall. Vad hyresgästen i allmänhet ägde
fordra vore, såsom i lagberedningens motiv till gällande lag uttalades, att
lägenheten då den skulle tillträdas befunne sig i ett enligt ortens sed och
allmänna uppfattning för det avsedda ändamålet fullt brukbart skick. Att
detta komme till uttryck även i lagtexten hade kommittén ansett vara av
visst värde.

Under 12 § i sitt förslag har kommittén härefter upptagit enahanda bestämmelser
beträffande förstörelse av den förhyrda lägenheten som 9 § i gällande
lag.

Under 18 § i kommitténs förslag ha upptagits vissa bestämmelser för det
fall, att myndighet meddelat beslut som medför inskränkning i möjligheten
att använda förhyrd lägenhet. I detta hänseende har kommittén föreslagit
att om, utan hyresgästens vållande, lägenhetens användande för avsett ändamål
förbjudes genom myndighets beslut skall avtalet vara förfallet. Har
hyresgästen ej tillträtt lägenheten, skall vad sålunda stadgats enligt förslaget
gälla ändå att beslutet ej vunnit laga kraft. Skulle genom myndighetens beslut
någon del av lägenheten komma att frångå hyresgästen, skall han enligt
förslaget njuta skälig nedsättning i hyran och äga att uppsäga avtalet, om
förbudet medför väsentlig inskränkning i nyttjanderätten. Där förhållande,
som föranlett förbudet, var för handen vid tiden för avtalet, utan att hyresgästen
ägde kännedom därom, samt då var hyresvärden veterligt eller kunnat
av denne med användande av vanlig uppmärksamhet upptäckas, skulle
hyresgästen äga rätt till skadestånd. Detsamma skulle gälla, där förhållandet
senare uppkommit genom hyresvärdens vållande.

Såsom skäl för dessa stadganden, vilka liksom 12 § i kommitténs förslag
jämlikt 20 § andra stycket i förslaget skulle vara tvingande, har kommittén
anfört bland annat:

I 8 § 1—6 mom. och 43 § 1—0 mom. hälsovårdsstadgan hade för stad
och land meddelats i stort sett överensstämmande föreskrifter örn bostäders
och samlingslokalers beskaffenhet. Enligt 8 § 8 mom. och 43 §
7 mom. skulle hälsovårdsnämnden, om förhållande yppades, som innebure
eftersättande av någon av de angivna föreskrifterna och rättelse ej
skedde efter tillsägelse, antingen förelägga viss efter omständigheterna lämpad
tid för felaktighetens avhjälpande eller, där fråga vore örn bristfällighet
i avseende å boningsrum och denna funnes vara av beskaffen -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

het att ej kunna avhjälpas, förbjuda rummets vidare användning för bostadsändamål
eller ock, där nämnden funne särskild anledning att låta med
föreläggande eller förbud anstå och uppenbar fara för hälsan icke vore för
handen, meddela uppskov i ärendet på viss tid eller, i undantagsfall, tills
vidare. Vid meddelande ^ av föreläggande att efter viss tid lia avhjälpt
bristfällighet i avseende å boningsrum skulle hälsovårdsnämnden, där så
prövades nödigt, förordna om rummets utrymmande, intill dess bristfälligheten
blivit avhjälpt. Hälsovårdsnämnd kunde ock, där lägenhets beskaffenhet
det påkallade, förbjuda dess beboende av mer än ett visst antal
personer eller dess användning såsom bostad för minderåriga. Hälsovårdsnämnden
kunde jämväl förbjuda användande av lägenhet för bostadsändamål
under viss årstid.

Enligt 120 § 1 mom. byggnadsstadgan gällde, att örn någon vidtoge åtgärd,
varom förmäldes i stadgan eller för orten gällande byggnadsordning, utan
att ha erhållit byggnadsnämndens tillstånd, där sådant erfordrades, eiler underläte
att ställa sig till efterrättelse vad i stadgan eller byggnadsordningen
eljest kunde vara stadgat för rätt att vidtaga dyiik åtgärd, eller underläte att
vid utförande av arbete följa fastställda ritningar eller av byggnadsnämnden
meddelade föreskrifter, skulle han dömas till dagsböter och dessutom
vara skyldig att undanröja eller ändra det utförda, om byggnadsnämnden
funne nödigt sådant förordna.

Angående verkningarna av att hel lägenhet eller del därav utdömdes enligt
hälsovårdsstadgan eller att jämlikt 120 § 1 mom. byggnadsstadgan förordnades
att en lägenhet eller del därav ej skulle få bestå saknades direkt
tillämpliga bestämmelser i gällande hyreskapitel. Denna lucka avsåges fylld
genom 18 § i kommitténs förslag. Enligt detta stadgande skulle, örn lägenhetens
användande för avsett ändamål förbjödes genom myndighets beslut,
hyresavtalet liksom vid total ödeläggelse av lägenheten vara förfallet. Hade
hyresgästen ej ännu tillträtt lägenheten då myndighetens beslut meddelades,
syntes lämpligen denna verkan böra inträda som en omedelbar följd av beslutet.
Även örn möjligheten funnes- att beslutet kunde upphävas i högre instans,
vore dock redan ett i första instans meddelat beslut av så stor betydelse,
att det syntes befogat att låta det ingångna hyresavtalet därigenom förlora
sin giltighet. I paragrafen upptoges vidare det fall att genom myndighetens
— lagakraftvunna — beslut någon del av lägenheten frånginge hyresgästen.
I överensstämmelse med vad enligt 13 § i förslaget .gällde vid faktisk skada
eller brist å lägenheten syntes hyresgästen böra tillerkännas rätt till skälig
nedsättning i hyran samt, om förbudet medförde väsentlig inskränkning i
nyttjanderätten, rätt att uppsäga avtalet. I paragrafen angåves slutligen förutsättningarna
för att hyresgästen jämväl skulle äga erhålla skadestånd.
Rätt därtill hade ansetts böra inträda dels då förhållande, som föranlett förbudet,
var för handen vid tiden för avtalet samt hyresgästen icke ägde kännedom
därom, under det att däremot hyresvärden haft eller med användande
av vanlig uppmärksamhet kunnat förskaffa sig sådan kännedom, och dels
då förhållande som föranlett förbudet tillkommit genom hyresvärdens vållande
efter avtalets ingående.

De angivna bestämmelserna i 18 § i kommitténs förslag skulle enligt 20 §
andra stycket gälla ändå att hyresavtalet innehölle däremot stridande förbehåll.
Den för närvarande ofta i hyreskontrakt förekommande klausulen
alt lägenheten uthyrdes lör att användas till visst ändamål i den mån och
omfattning vederbörande myndigheter medgåve skulle alltså icke kunna
lända hyresvärden till befrielse från de påföljder som 18 § i förslaget upptoge.
Örn och i vad mån ett godtagande från hyresgästens sida av lägenheten
i befintligt skick skulle anses innefatta att denne ägt kännedom örn förhål -

Kuno!. Maj:ts proposition nr 166.

(il

lande, som föranlett förbud, och därför icke kunde göra skadeståndspåföljd
gällande syntes få avgöras med hänsyn till omständigheterna i vart
särskilt fall. Att den grundsats, som kommit till uttryck i 13 § tredje stycket
av förslaget, vid denna frågas avgörande borde erhålla tillämpning kunde
enligt kommitténs mening ej vara föremål för tvekan.

Beträffande det fall, att hälsovårdsmyndighet meddelade förbud mot en
lägenhets beboende av mer än visst antal personer eller dess användning såsom
bostad för minderåriga, har kommittén uttalat, att den stannat vid att
ett förbud av ifrågavarande slag finge effektueras först vid utgången av avtalad
hyrestid. Detta kunde måhända synas mindre tillfredsställande ur
principiell synpunkt men kommittén hade icke kunnat finna att frågan ägde
sådan praktisk betydelse att någon ändring i hyreslagstiftningen härvidlag
vore påkallad.

I fråga örn 11 § i kommitténs förslag har hyresgästernas riksförbund hemställt,
att undersökning måtte verkställas, huruvida icke paragrafen kunde
göras tvingande.

Vad härefter angår 18 § i förslaget har medicinalstyrelsen uttalat följande:

En särskild avdelning har kommittén ägnat åt sambandet mellan hyreslagstiftningen
samt hälsovårdsstadgan och byggnadsstadgan.

I fråga örn beslut av hälsovårdsnämnden, innefattande förbud för lägenhetens
beboende av mer än ett visst antal personer eller dess användning
såsom bostad för minderåriga, hava de sakkunniga stannat vid att förbudet
kan effektueras först vid utgången av avtalad hyrestid. Detta synes
medicinalstyrelsen, särskilt då fråga är om svåra sanitära missförhållanden
och lång avtalad hyrestid, mindre tillfredsställande och styrelsen vill föreslå
införande i lagen av en bestämmelse, att avtalet i dessa fall av förbud
skall vara förfallet vid lämplig tidpunkt till exempel vid hyresårets slut.
Styrelsen förutsätter, att hälsovårdsnämnden vid meddelande av förbud, varom
nu är fråga, täger vederbörlig hänsyn till gällande bestämmelser om fardag.

I nu ifrågavarande avdelning av betänkandet har berörts allenast hälsovårdsstadgans
bestämmelser om bostäder och samlingslokaler.

Medicinalstyrelsen vill rikta uppmärksamheten på att bestämmelserna i
18 § äro avfattade så att de komma att äga tillämpning även på hälsovårdsnämnds
beslut om förbud för användande av livsmedelslokal, stall, fähus och
svinhus eller för drivande av fabrik eller näring.

Medicinalstyrelsen vill slutligen erinra örn att epidemilagen innehåller
stadganden som äro av tvingande natur och begränsa nyttjanderätten till bostadslägenhet.
Formuleringen av den nu föreslagna 18 § är så vid att den
täcker även de fall, som avses i 6 och 7 §§ epidemilagen.

Sveriges fastighetsägareförbund har avstyrkt förslaget i förevarande del
samt därvid yttrat, bland annat:

Förbundet anser, att kommitténs förslag i här ifrågavarande del icke bör
läggas till grund för lagstiftning. För den händelse att så likväl skulle ske,
vill förbundet icke lia underlåtit att mot det föreslagna stadgandet framställa
ett par anmärkningar, som äro av stor vikt.

Att hyresavtalet skall förfalla, då förbud — totalt eller partiellt — utfärdats,
är så mycket mindre en rättvis lösning, som det väl kan tänkas, att

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

hyresvärden, hellre än att se avtalet förfalla, erbjuder sig, och detta även
om han icke är skyldig därtill enligt hyresavtalet, att vidtaga de anordningar,
som erfordras för att lägenheten skall få användas för det avsedda
ändamålet. Örn hyresvärden sålunda försätter lägenheten i det skick myndigheterna
fordra, torde det icke föreligga någon legitim anledning för hyresgästen
vare sig att, vid totalförbud, göra gällande avtalets förfallande, eller,
vid partiellt förbud, göra gällande rätt att uppsäga avtalet. Till vad som
bestämmes i paragrafen torde därför under alla förhållanden böra fogas
den regeln, att avtalet icke skall förfalla och hyresgästen icke äga rätt att
uppsäga avtalet, där hyresvärden, sedan han erhållit del av myndighetens
beslut och detta vunnit laga kraft, förhinder sig att så snart ske kan vidtaga
åtgärder för lägenhetens försättande i sådant skick, att den må för avsett
ändamål användas.

Förslagets regel angående förutsättningen för hyresgästens rätt till skadestånd
är otillfredsställande. Förutsättningen är ju — då det förhållande som
föranlett förbudet var vid handen vid tiden för avtalet — att hyresgästen
icke ägde kännedom örn förhållandet, men hyresvärden avvetat eller med
användande av normal uppmärksamhet kunnat upptäcka det. Följden härav
är, att även om hyresgästen kunnat med användande av normal uppmärksamhet
upptäcka förhållandet och sålunda bort känna till detsamma,
så kan lian likväl bli berättigad till skadestånd, även örn hyresvärden icke
känt till förhållandet. Detta motsvarar på intet vis det praktiska livets krav,
åtminstone icke såvitt avser affärslokaler. Vid förhyrning av dylika bör
man bigga på hyresgästen-affärsmannen skyldigheten att ha förskaffat sig
kännedom beträffande det skick, i vilket den lokal skall befinna sig, som
han avser att använda för den näring han bedriver. Det är han som är
närmast till att vid besiktningen av lokalen vara positivt verksam för att
upptäcka de förhållanden, som myndigheterna taga till ledning vid bedömandet,
huruvida och i vad mån lokalen må användas för det ifrågasatta
ändamålet. Rätt till skadestånd bör därför vara utesluten, då hyresgästen
bort äga kännedom om det förhållande, som föranlett förbudet.

Oavsett dessa anmärkningar finner förbundet det överhuvud vara synnerligen
betänkligt att i civillag upptaga regler, enligt vilka det privaträttsiiga
förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst skulle komma att röna direkt
inverkan av innehållet i administrativa författningar. Med det föreslagna
stadgandet följer, att parternas rättigheter och skyldigheter i hyresförhållandet
skulle komma att i här åsyftat hänseende undandragas den judiciella
prövningen och sålunda det på civillag grundade privaträttsliga förhållandet
omedelbart göras beroende av annan myndighets på administrativa författningar
grundade lämplighetsavgöranden.

Förbundet vill med ett exempel ur fastighetsförvaltningens praktik belysa
det ur rättssäkerhetssynpunkt otillfredsställande häri.

Vid uthyrning av en lokal för affärsändamål är det brukligt, att vederbörande
myndighet, innan avtalet träffas, företager besiktning av lokalen
och därvid i fråga om dess inredning eller utrustning föreskriver vidtagande
av vissa åtgärder såsom villkor för dess godkännande för avsett ändamål.
Sedan hyresvärden, därest han är beredd åtaga sig utförandet av sålunda
föreskrivna anordningar, beräknat den hyra. som han — jämväl med hänsyn
till kostnaderna för åtgärderna — måste betinga sig för lokalen, avslutes
hyresavtalet, ofta på flera år. Sedermera under hyrestiden kan myndigheternas
praxis komma att skärpas eller ock skärpta administrativa författningar
utkomma, enligt vilka fordringarna på inredning och anordningar
för lokaler av ifrågavarande slag ställas väsentligt högre än som var fallet vid
tiden för avtalsslutet. Örn på grund därav myndigheten förbjuder lokalens

Kungl. Mcij:ts proposition nr 166.

användande för avsett ändamål, skulle enligt förslaget hyresavtalet förfalla.

Vad som gör att stadgandet kommer att verka orättvist för hyresvärden är
även det förhållandet, att regeln är tvingande. Man må tänka sig det fall, att
parterna varit överens örn, att avtalet skulle bestå, även om myndighet förbjöde
lokalens användande för avsett ändamål. Hyresgästen kan därmed lia
haft den beräkningen, att han, örn förbud utfärdades, skulle kunna begagna
lokalen för annat ändamål.

Örn det mot förbundets förmodan skulle anses, att de verkningar på rältsförhållandet
mellan hyresparterna, som uppkomma på grund av den administrativa
myndighetens beslut, överhuvud böra regleras i civillagen, hemställer
förbundet därför, att lagrummet i fråga icke måtte göras tvingande.

Vad först angår den av kommittén under 11 § i dess förslag upptagna be-Departementsstämmelsen
angående det skick, vari lägenheten skall tillhandahållas, torde
allenast böra vidtagas den redaktionella jämkningen, att uttrycket ''Örtens
sed och allmänna uppfattning’ utbytes mot ''allmänna uppfattningen i orten’.

Med anledning av att i ett yttrande hemställts om undersökning angående
möjligheten att göra bestämmelsen tvingande må anmärkas, att stadgandet
i fråga med hänsyn till en av kommittén under 13 § föreslagen bestämmelse
kan sägas redan enligt kommitténs förslag ha tvingande karaktär i viss
utsträckning. Enligt sistnämnda paragraf kan nämligen hyresgästen göra
gällande vissa rättigheter, oaktat lägenheten enligt avtalet förhyrts i befintligt
skick. Att i vidare mån förläna den av kommittén under 11 § föreslagna
bestämmelsen tvingande karaktär synes med hänsyn till vad kommittén härom
anfört icke böra komma i fråga. En erinran om nyss berörda stadgande
i 13 § av kommitténs förslag torde emellertid böra införas i nu ifrågavarande
lagrum, som lämpligen kan upptagas såsom 9 § i kapitlet.

Av kommittén under 12 § upptaget stadgande angående verkan av att den
förhyrda lägenheten blir förstörd överensstämmer helt med gällande rätt och
i yttrandena har icke framställts någon erinran mot bestämmelsen i fråga,
önskvärt synes emellertid vara, att bestämmelsen kompletteras med en föreskrift
örn skyldighet för hyresvärden alt uti ifrågavarande fall underrätta
hyresgästen, vid äventyr att han blir pliktig att ersätta hyresgästen den skada
som kan följa därav alt denne, t. ex. örn han bor på annan ort, förblir
okunnig örn förhållandet.

I anslutning till det lagrum, som nu berörts, torde i vissa hänseenden böra
behandlas de stadganden som av kommittén upptagits under 18 § i dess
förslag. I denna paragraf meddelas vissa bestämmelser dels för det fall att
offentlig myndighet utfärdar förhud mot en lägenhets användande för avsett
ändamål dels ock för den händelse att sådan myndighet meddelar beslut,
varigenom del av en förhyrd lägenhet kommer att frångå hyresgästen.

I kommitténs förslag stadgas i förstnämnda avseende att, örn myndighet,
utan att hyresgästen är vållande därtill, meddelar helt förhud mot en förhyrd
lägenhets användande för avsett ändamål, hyresavtalet skall vara förfallet.
Denna bestämmelse har såsom förut nämnts föranlett vissa erinringar
av Sveriges fastighetsägareförbund. Härvid har av förbundet till en början

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

framhållits, att vederbörande hyresvärd kan tänkas förklara sig villig att
utföra de omändringsarbeten, som föranledas av myndighetens beslut, och
att i sådan händelse avtalet icke borde förfalla. Gentemot vad förbundet
sålunda anfört synes emellertid med fog kunna göras gällande, att helt förbud
mot en lägenhets användande för avsett ändamål icke lärer meddelas
utan att mycket betydande omändringsarbeten krävas för att sätta lägenheten
i det skick som ansetts erforderligt, och det synes i sådana fall böra
ankomma på parterna att, örn avtalet alltjämt skall gälla, sluta särskild överenskommelse
därom.

I fråga om affärslägenbeter har förbundet särskilt framhållit, att det
kunde inträffa att, sedan hyresavtal ingåtts, strängare bestämmelser angående
det skick, vari en lägenhet av ifrågavarande slag skulle befinna sig,
kunde meddelas eller ock myndigheternas tillämpning av förut gällande bestämmelser
ändras i skärpande riktning. Även i sådan händelse skulle, örn
till följd därav förbud meddelades mot lägenhetens användande för avsett
ändamål, enligt förslaget hyresgästen äga att frånträda avtalet. Naturligen
kan i sådana fall som förbundet avsett uppkomma viss förlust för hyresvärden.
Å andra sidan må framhållas att ett förbud mot lägenhetens nyttjande
för avsett ändamål regelmässigt torde innebära än större olägenheter för
hyresgästen, vilken till följd av beslutet nödgas flytta eller kanske helt nedlägga
sin verksamhet. Att hyresgästen därjämte skall vara skyldig att alltjämt
svara för hyresavtalet, lärer icke kunna anses överensstämmande med
billighetens brav.

Av medicinalstyrelsen har påpekats, att kommitténs förslag enligt ordalagen
bland annat även omfattar vissa förbud, varom stadgas i epidemilagen.
Då sådana förbud icke meddelas på grund av någon brist hos lägenheten
och för övrigt torde ha endast jämförelsevis begränsad giltighetstid, synas de
böra falla utanför ifrågavarande bestämmelses tillämplighetsområde. Bestämmelsen
lärer fördenskull böra jämkas så, att därav framgår att det
förbud, varom'' är fråga, skall ha meddelats på grund av lägenhetens beskaffenhet.
I redaktionellt hänseende torde tillika böra vidtagas den ändringen
i förhållande till kommitténs förslag, att uttrycket ''avsett ändamål’
utbytes mot ''det ändamål som vid upplåtelsen förutsattes’.

Vad slutligen angår av kommittén i förevarande avseende föreslagna skadeståndsbestämmelser
skulle enligt dessa hyresgästen vara berättigad till
skadestånd, där det förhållande, som föranlett myndighetens beslut, var för
handen vid tiden för avtalet, utan att hyresgästen därom ägde kännedom,
samt då var hyresvärden veterligt eller kunnat av denne med användande av
vanlig uppmärksamhet upptäckas, liksom därest förhållandet senare uppkommit
genom hyresvärdens vållande. Även emot dessa bestämmelser har
fastighetsägareförbundet såsom nämnts framställt vissa erinringar. Bestämmelserna
torde ock kunna verka obilligt mot hyresvärden och en jämkning
av kommitténs förslag lärer fördenskull vara påkallad. Härvid synes, i anslutning
till de skadeståndsregler som föreskrivits för det fall att den förhyrda
lägenheten blir förstörd, böra stadgas, att örn hyresvärden genom

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

någon försummelse föranlett myndighetens beslut eller underlåter att utan
dröjsmål underrätta hyresgästen om beslutet, ersättning skall utgå till hyresgästen
för den skada som därav följer. Med avseende å sistnämnda fall
må emellertid anmärkas att, om myndighetens beslut meddelas hyresgästen
direkt, hyresvärden uppenbarligen icke behöver giva hyresgästen underrättelse
örn detsamma. Något undantagsstadgande härom synes icke erforderligt.

Bestämmelser i förevarande ämne torde, för det fall, att förbud meddelas
före tillträdet, böra — jämte förut behandlat stadgande angående förstörelse
av förhyrd lägenhet — intagas under 10 § i kapitlet. Det må anmärkas, att
för ifrågavarande fall, då hyresgästen ännu ej tillträtt lägenheten, icke synes
erforderligt att angiva att avtalet icke skall förfalla annat än örn förbud mot
lägenhetens användande meddelats ''utan hyresgästens vållande’. Såsom
kommittén föreslagit lärer förenämnda verkan av myndighetens beslut i fall
som nyss sagts böra inträda utan avvaktan att beslutet vinner laga kraft.

Frågan om verkan av mindre ingripande beslut, som kunna meddelas av
myndighet, torde böra behandlas i samband med de bestämmelser i kommitténs
förslag som röra följderna av brist i förhyrd lägenhet.

11 och 12 §§.

I 10 § i gällande lag stadgas att, örn före hyrestidens början å lägenheten
timar skada, som är ringare än i 9 § sägs, och skadan ej är botad
när lägenheten skall tillträdas, eller lägenheten eljest finnes då icke vara i
det skick, hyresvärden utfäst eller utan särskild utfästelse hyresgästen skäligen
äger fordra, må hyresgästen, där icke hyresvärden på tillsägelse genast
vidtager åtgärd för bristens avhjälpande, själv därom besörja på hyresvärdens
bekostnad. Kan ej bristen utan uppehåll avhjälpas, eller underlåter hyresvärden
att, efter tillsägelse, så snart ske kan därom besörja, äger hyresgästen
uppsäga avtalet; dock må uppsägning ej ske, där bristen är av ringa
betydelse. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick njuter hyresgästen
enligt lagrummet skälig nedsättning i hyran. Han äger ock rätt till ersättning
för skada, där lägenheten var behäftad med bristen när avtalet slöts och
bristen då var hyresvärden veterlig eller kunnat med användande av vanlig
uppmärksamhet upptäckas, eller ock bristen senare tillkommit genom hyresvärdens
vållande. Visar hyresvärden försumlighet vid avhjälpande av brist,
för vilken han efter ty nu sagts ej är ansvarig, skall han ersätta hyresgästen
den skada som därav kommer.

Kommittén har i 13 § första och andra styckena av sitt förslag upptagit
vad nuvarande 10 § stadgar, med avvikelser därutinnan, att beträffande
villkoren för uppsägningsrätt valts en formulering avsedd att tydligare
än den nuvarande utmärka att en brist i lägenheten för att berättiga till uppsägning
skall innebära väsentlig olägenhet för hyresgästen och att från nuvarande
27 § första stycket upptagits att avtalet i händelse av uppsägning
omedelbart skall upphöra. Vidare har från paragrafens tillämplighetsområde
uppställts undantag för av kommittén under 14 § i dess förslag behandlade

Bihang till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 106. 5

Kungl. Majlis proposition nr 166.

fall. Slutligen har i 13 § första stycket i kommitténs förslag inryckts att uppsägning
ej får ske efter det brist som eljest berättigat till uppsägning blivit
avhjälpt av hyresvärden. Denna inskränkning har hämtats från nuvarande
13 §, enligt vilken paragraf det dock är hyresgästen medgivet att uppsäga
avtalet även dagen efter det rättelse skett eller, då hyresgästen ej tillträtt lägenheten,
dagen efter det han erhållit underrättelse om verkställd rättelse.
Enligt kommitténs mening förelåge ej skäl att medgiva uppsägningsrätt efter
det rättelse skett.

Kommittén har framhållit, att hyresgästen genom uttryckligt eller tyst
medgivande kunde bliva förbunden att taga en lägenhet för god, vilken efter
den i 11 § i kommitténs förslag angivna måttstock icke skulle vara antaglig.
I sistnämnda hänseende vore särskilt att taga i betraktande, att man
fortfarande liksom hittills hade att räkna med att uthyrning i befintligt
skick, eventuellt med de avvikelser från sådant skick som uttryckligen avtalats,
komme att bliva en nästan undantagslös regel. Om hyresavtalet innehölle
sådan bestämmelse, skulle hyresgästen, om ej annat stadgades, vara pliktig
att tåla även brister i lägenheten som han icke avvetat vid hyresavtalets
ingående eller bort med användande av normal uppmärksamhet upptäcka.

Då det framstode såsom mindre tillfredsställande att lägenhetens godtagande
i befintligt skick skulle ha sådan innebörd, har kommittén ansett
sig böra föreslå, att såsom tredje stycke i 13 § i dess förslag intoges ett
stadgande, enligt vilket den omständigheten att lägenheten uthyrts i befintligt
skick ej skall betaga hyresgästen rätt att göra gällande de i paragrafen
stadgade rättigheterna, såframt bristen ej vid hyresavtalets ingående
var hyresgästen veterlig eller kunnat av denne med användande av vanlig
uppmärksamhet upptäckas.

Här må slutligen erinras, att bestämmelserna i 13 § av kommitténs förslag
enligt 20 § andra stycket i samma förslag skola vara tvingande.

Länsstyrelsen i Norrbottens län har beträffande 13 § första stycket i kommittéförslaget
hemställt om ett tillägg, att i enlighet med nu gällande rätt
hyresvärden skulle vara skyldig att underlätta därom att brist blivit avhjälpt.

Av hyresgästernas riksförbund har med avseende å samma stycke uttalats
att skäl icke syntes föreligga att ändra nuvarande lags ståndpunkt att uppsägning
ej finge ske där bristen vore av ringa betydelse.

Sveriges fastighetsägareförbund har uttalat betänkligheter mot stadgandet i
13 § i kommittéförslaget angående visst åsidosättande av kontraktsklausuler
om förhyrande i befintligt skick och mot den i paragrafen reglerade självhjälpsrätten,
vilken enligt förslaget ej kunde upphävas genom bestämmelse
i avtalet, samt därvid anfört bland annat följande:

Man har inom förbundet icke kunnat undgå att hysa farhågor för att
särskilt hyresgästens rätt att själv och på hyresvärdens bekostnad avhjälpa
brister i lägenheten kan komma att leda till irriterande tvistigheter med sådana
tyvärr icke sällsynta hyresgäster, som uppträda utmanande och halsstarrigt.
Förbundet önskar lagstiftningens bistånd för att komma till rätta
med dylika förhållanden, men syftar givetvis icke till en lagstiftning, som har

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

till följd att illojala element på fastighetsägaresidan kunna frestas att söka
undkomma sina skyldigheter mot hyresgästerna.

För att kunna rätt bedöma det praktiska innehållet av de i 13 § angivna
rättsföljderna torde man först böra söka göra klart för sig innebörden av
klausulen i befintligt skick.

Klausulen ifråga är ett uttryck för det allmänt förekommande förhållandet,
att hyresgästen sluter hyresavtalet, sedan han besett lägenheten och sålunda
varit i tillfälle att förvissa sig örn i vilket skick den befinner sig. Örn annat
ej avtalats, är hyresgästen enligt klausulen skyldig att finna sig i att lägenheten
på tillträdesdagen icke befinner sig i bättre skick än vid avtalsslutet.

Det sålunda antydda sättet för hyresavtals tillkomst har sin förankring i en
på hyresmarknaden allmänt utbredd sed och innebär, såsom även kommittén
framhållit, icke i och för sig något ogynnsamt för hyresgästen. Tvärtom
medför det för honom många gånger en påtaglig fördel, enär möjligheten att
med bindande verkan avstå från att påfordra förbättringar i lägenheten har
sin andra sida i möjligheten att erhålla lägenheten för lägre hyra än som
eljest kunnat ifrågakomma. Emellertid erinrar kommittén örn att klausulen
i befintligt skick icke rimligen får anses omfatta annat än vad hyresgästen
vetat eller bort veta.

Härmed kommer man in på det väsentliga i saken, den fråga, som i det
särskilda fallet alltid måste besvaras, nämligen huruvida hyresgästen avvetat
eller bort avveta en viss brist. Praktiken utvisar ständigt förekommande
fall, där hyresgästen gör gällande, att han icke med vanlig uppmärksamhet
kunnat märka bristen och således ännu mindre märkt den.

Vad härefter angår hyresgästens självhjälpsrätt, så må till en början
framhållas, att densamma innebär en utomordentlig olägenhet för hyresvärden
med hänsyn till det praktiska handhavandet av fastighetens skötsel.
Örn hyresgästerna själva skola företaga reparationer, komma dessa som regel
säkerligen icke att utföras på sätt som hyresvärden anser önskvärt.

Här angivna praktiska skäl synas förbundet med styrka tala för att rätt
till självhjälp icke bör förekomma. Emellertid skulle det måhända icke vara
så mycket att erinra mot självlijälpsrätten såsom princip, örn man blott kunde
förvänta, att självhjälpen konune till användning allenast i sådana fall, då
det vore uppenbart att hyresvärden underläte att fullgöra sina förpliktelser.
Så torde emellertid icke komma att bli fallet. Hyresgästerna komma att göra
gällande, att hyresvärdens utfästelser haft annat innehåll än denne vill medge,
att de missräknat sig på lägenhetens skick, att de betraktat såsom uppenbart
att den eller den åtgärden skulle vidtagas o. s. v. Hellre än att finna sig i att
hyresvärden, i enlighet med vad denne anser vara sin goda rätt, avvisar att
företaga de ifrågasatta åtgärderna, så företar då en hyresgäst arbetet själv
med beräkning att därefter tvinga sig till ersättning för kostnaderna.

Förbundet anser det för övrigt ofrånkomligt, att självlijälpsrätten icke må
omfatta andra åtgärder än sådana som kunna företagas inom själva lägenheten.

Ett annat krav är, att stadgandet måtte så utformas, att därav tydligt framgår,
att hyresvärden, sedan han blivit anmanad avhjälpa bristen, har skäligt
rådrum därtill. Kommitténs förslag innebär emellertid, att hyresvärden
skall genast vidtaga åtgärd för bristens avhjälpande. Förbundet hemställer
sålunda, att hyresvärdens skyldighet att efter tillsägelse vidtaga åtgärd för
bristens avhjälpande på så sätt mildras, att åtgärden skall vidtagas så snart
ske kan.

Härutöver anser sig förbundet böra uppställa det kravet, att på orter, där
del finnes sådan nämnd, som avses i kommitténs förslag till lag angående
medling i hyrestvister, hyresgästen skall vara skyldig att, där icke fråga är

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Departements chefen.

om rena bagatellbrister, såsom t. ex. insättande av en strömbrytare e. dyl.,
hos nämnden påkalla besiktning för konstaterande av bristen.

Även ifråga om rätten att på grund av brist i lägenheten uppsäga hyresavtalet,
inställer sig samma behov av skydd mot åtgärder från hyresgästernas
sida, som icke äro av förhållandena påkallade. Förbundet vill därför föreslå,
att jämväl då fråga är örn uppsägning, besiktning genom nämnden dessförinnan
skall äga ruin.

1 fråga om hyresgästens rätt till skälig nedsättning i hyran under tid, då
reparations- eller förbättringsarbeten pågå i lägenheten, har den praxis utbildat
sig, att hyresgästen avstår från dylik rätt. Grunden för denna praxis
är givetvis, att hyresgästen med tillfredsställelse ser, att lägenheten försättes i
ett bättre skick, och givetvis väl inser, att hyresvärden är i stånd att vara
mera generös ifråga om dylika arbetens företagande, då han icke behöver
räkna med att avstå från hyra under den tid arbetena pågå. Kommittén
har beaktat den förnuftiga innebörden i denna praxis, men, av skäl som
förbundet icke kunnat förstå, icke velat lagfästa den. Allenast såtillvida
har den i lagförslaget kommit till uttryck, att avtal, varigenom hyresgästen
i här åsyftade fall avstår från rätten till hyresnedsättning, skola vara för
hyresgästen bindande.

Förbundet hemställer, att regler införas i lämplig paragraf, enligt vilka
hyresgästen, därest annat ej avtalats, icke är berättigad till nedsättning i
hyran för hinder eller men i nyttjanderätten, vilket uppstår till följd av att
hyresvärden under därför erforderlig tid låter verkställa arbete för lägenhetens
försättande i avtalat skick eller för sedvanligt underhåll av lägenheten
eller fastigheten i övrigt eller ock låter utföra visst annat arbete, som särskilt
angivits i hyresavtalet.

Härutöver vill förbundet fästa uppmärksamheten därå, att i hyreskontrakten
synnerligen ofta förekomma bestämmelser att hyresvärden icke är skyldig
vidkännas hyresavkortning till följd av tillfälliga avbrott i ledningar för vatten,
avlopp, värme, gas eller elektricitet. Även på detta område är det av synnerlig
vikt att lagfästa praxis, något som ur hyresgästsynpunkt icke kan vara
betänkligt, enär den hyresnedsättning, som i här åsyftade fall kan ifrågakomma,
sällan skulle kunna uppgå till mera betydande belopp.

Förbundet hemställer slutligen om införande av regler angående verkan av
att hyresvärden på grund av folce majeure icke är i stånd att försätta eller
hålla lägenheten i det skick, som åligger honom.

Kommittén har under 13 § i sitt förslag, i huvudsaklig anslutning till 10 §
i gällande lag, behandlat det fall, att före hyrestidens början å lägenheten
timar mindre skada och skadan ej är botad, när lägenheten skall tillträdas,
eller att lägenheten eljest då icke är i det skick hyresgästen äger fordra.
Hyresgästen äger i sådan händelse under närmare angivna förutsättningar
befogenhet att själv avhjälpa bristen eller att uppsäga avtalet ävensom rätt
till nedsättning i hyran och rätt till skadestånd.

Av Sveriges fastighetsägareförbund har påpekats, att förslaget liksom gällande
lag — bortsett från det fall, att en förhyrd lägenhet blir förstörd —
saknar bestämmelser om force majeure. Förslaget beaktar sålunda ej i övrigt
den möjligheten, att för hyresavtalets fullgörande kan uppkomma sådant
hinder att det ligger utom hyresvärdens rådighet att undanröja detsamma.
Anledningen till att avsaknaden av bestämmelser härom i gällande lag ej
svnes lia medfört några olägenheter torde vara, att lagen allenast i mycket

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

begränsad omfattning är av tvingande natur. Därest i anslutning till kommitténs
förslag en ändring i sistnämnda avseende vidtages, är givetvis av
särskild vikt att tillse, att icke i något fall oskäligt betungande förpliktelser
åläggas hyresvärden. Iakttagas vissa i det följande angivna jämkningar i
förslaget, torde dock icke vara erforderligt att i lagen införa särskilda stadganden
om force majeure.

Beträffande den hyresgästen tillkommande självhjälpsrätten stadgas i förslaget,
att denna skulle inträda så snart hyresvärden ej genast avhjälper förefintlig
brist. På sätt fastighetsägareförbundet hemställt synes emellertid hyresvärden
böra efter tillsägelse äga visst rådrum för åtgärden i fråga, i följd
varav förslaget torde böra jämkas så, att självhjälpsrätt skall inträda allenast
om hyresvärden icke så snart ske kan avhjälper bristen. Någon ytterligare
inskränkning av förevarande regel örn hyresgästens rätt till självhjälp synes
däremot ej påkallad.

I fråga om hyresgästens uppsägningsrätt synes ej med hänsyn till vad förbundet
anfört vara behövligt att vidtaga någon ändring av nu ifrågavarande
paragraf, och förut omförmäld rätt till nedsättning i hyran synes även böra
bibehållas i den omfattning som paragrafen innehåller.

Vad härefter angår hyresgästens skadeståndsrätt stadgas i förslaget, i
överensstämmelse med gällande lag, att hyresgästen skall äga rätt till ersättning
för skada med anledning av brist i lägenheten, dels om denna var
behäftad därmed när avtalet slöts och bristen då var hyresvärden veterlig
eller kunnat med användande av vanlig uppmärksamhet upptäckas, dels ock
om bristen senare tillkommit genom hyresvärdens vållande. Beträffande
dessa skadeståndsregler märkes att de ålägga hyresvärden en ovillkorlig skyldighet
att vid äventyr av — utom andra påföljder — skadeståndsplikt fullgöra
givna utfästelser i fråga om lägenheten, oavsett om detta med hänsyn
till arbetskonflikt eller därmed jämförliga omständigheter varit möjligt för
honom eller ej. I nu förevarande lagrum stadgas vidare att, om hyresvärden
eljest visar försumlighet vid avhjälpande av brist, han likaledes är ersättningspliktig.

Att en sådan skadeståndsplikt som först sagts är alltför omfattande torde
icke kunna bestridas och en ändring av förslaget i denna del lärer fördenskull
böra vidtagas. Detta synes kunna ske på det sätt att förenämnda skadeståndsregler
ersättas av en gemensam bestämmelse, enligt vilken hyresvärden vid
brist i lägenheten skall utgiva skadestånd, såframt han ej visar att bristen
icke beror på hans försummelse. Beträffande frågan, när försummelse kan
anses föreligga, torde till en början vara tydligt, att därtill är att hänföra
det fall, att vid avtalets ingående förefinnes hyresvärden veterlig brist i lägenheten
eller sådan senare yppas och hyresvärden underlåter att i god tid vidtaga
erforderliga åtgärder för bristens avhjälpande. Var bristen ej hyresvärden
veterlig men hade han genom erforderlig tillsyn bort upptäcka densamma,
lärer, örn bristen alltjämt förefinnes vid tiden för tillträdet, hyresvärden
jämväl lia gjort sig skyldig till försummelse, såvida ej på grund av
andra omständigheter hinder förelegat alt avhjälpa bristen. Ilar slutligen

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

hyresvärden själv vållat bristen, är denna uppenbarligen likaledes att tillräkna
honom såsom försummelse.

Den ändring i kommitténs förslag i förevarande del som nu förordats synes
även innebära den fördelen att full överensstämmelse vinnes med de av
kommittén under 14 och 15 §§ i dess förslag upptagna skadeståndsreglerna.

Av kommittén har såsom förut nämnts föreslagits, att i 13 § av dess förslag
jämväl skulle upptagas en bestämmelse, enligt vilken hyresgästen, ändå att
lägenheten uthyrts i befintligt skick, skulle äga att göra gällande i paragrafen
stadgade rättigheter, såframt bristen ej vid avtalets ingående var hyresgästen
veterlig eller kunnat av denne med vanlig uppmärksamhet upptäckas. Med
avseende å utformningen av detta stadgande må framhållas att det lärer
vara nödvändigt att angiva vad som i stadgandet avses med brist. Härom
torde böra gälla, att med brist i förevarande fall skall förstås att lägenheten
ej är sådan, att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för
det med förhyrningen avsedda ändamålet.

Utöver vad nu anförts synes, bortsett från vissa redaktionella jämkningar,
icke föreliggga anledning till annan ändring beträffande ifrågavarande paragraf
i kommitténs förslag än att ur lagrummet torde, liksom i fråga om vissa
paragrafer i det följande, böra utgå ett av kommittén föreslaget tillägg i förhållande
till gällande lag av innebörd, att hyresavtal efter uppsägning som i
paragrafen sägs skall omedelbart upphöra. Stadgande i nu angivet hänseende
lärer böra meddelas i en senare paragraf. I övrigt torde bestämmelser
i de av kommittén under 13 § behandlade ämnen böra upptagas såsom 11 §
i kapitlet.

Såsom förut nämnts torde i detta sammanhang även böra behandlas det
fall att myndighet meddelar beslut av mindre ingripande art än helt förbud
att nyttja förhyrd lägenhet. Kommittén har i detta hänseende föreslagit
att, örn genom myndighets beslut någon del av lägenheten skulle komma att
frångå hyresgästen, denne skall njuta skälig nedsättning i hyran ävensom
äga rätt att uppsäga avtalet, om förbudet medför väsentlig inskränkning i
nyttjanderätten. Av kommitténs motiv framgår, att bestämmelsen i fråga
icke avsetts skola omfatta det fall, att förbud meddelats mot lägenhetens beboende
av mer än visst antal personer eller dess användande såsom bostad
åt minderåriga. I detta avseende har medicinalstyrelsen uttalat att enligt dess
mening avtalet i fall som nu sagts borde vara förfallet vid lämplig tidpunkt.
Med anledning av styrelsens erinran må framhållas, att hyresgästen uppenbarligen
icke har något berättigat anspråk att äga frånträda avtalet, om myndighetens
beslut beror därav att han i lägenheten inhyser flera personer än
hyresvärden vid avtalets ingående haft anledning att taga i beräkning. Örn
däremot myndighetens beslut innebär inskränkning i möjligheten att utnyttja
lägenheten på det sätt och i den omfattning som vid upplåtelsen förutsattes,
torde böra anses att hyresgästen lider intrång i sin nyttjanderätt. I fråga
om förbud att nyttja lägenheten såsom bostad för minderåriga synes man som
regel kunna utgå från, att ett sådant förbud innebär ett intrång i nyttjanderätten.

Kungl. Ma]:ts proposition nr 166.

Det torde icke föreligga tillräcklig anledning att, såsom följer av kommitténs
förslag, behandla de fall, då enligt vad nu sagts intrång i nyttjanderätten
måste anses föreligga, på annat sätt än då en del av lägenheten, t. ex.
ett av flera rum, kommer att genom myndighets beslut frångå hyresgästen.
Kommitténs förslag synes fördenskull böra jämkas så att skälig nedsättning
i hyran skall — förutom då genom myndighetens beslut del av lägenheten
kommer att frångå hyresgästen — tillkomma hyresgästen, där han eljest till
följd av myndighets beslut lider intrång i sin nyttjanderätt, varjämte uppsägningsrätt
bör tillkomma hyresgästen örn beslutet medför väsentlig inskränkning
i nyttjanderätten. Liksom i fråga om helt förhud att nyttja en förhyrd
lägenhet torde å andra sidan i förhållande till kommitténs förslag böra göras
den inskränkningen att beslutet i fråga skall ha meddelats på grund av
lägenhetens beskaffenhet. I fråga om skadestånd i förevarande fall synas
samma regler böra gälla som vid helt förbud att nyttja en förhyrd lägenhet.

Det må erinras att, örn t. ex. hyresvärden underlåtit att fullgöra utfästelse
örn avhjälpande av viss brist, mera omfattande rättigheter än nu angivits
kunna tillkomma hyresgästen jämlikt de bestämmelser som enligt vad förut
sagts ansetts böra upptagas under 11 § i kapitlet.

Erforderliga bestämmelser i ämnet torde för det fall, att myndighetens
beslut meddelats före tillträdet, böra intagas såsom 12 § i kapitlet.

13 §.

I 14 § har kommittén upptagit vissa särskilda bestämmelser för det
fall, att hyresavtalet avsåge hus eller del av hus, som vid avtalets ingående
ännu ej färdigställts. Örn lägenhetens inredning ej är slutförd, då tillträde
enligt avtalet skulle ske, skall hyresgästen enligt förslaget äga rätt att uppsäga
avtalet enligt vad i 13 § i förslaget sägs ävensom rätt till skälig nedsättning
i hyran och till ersättning för skada. Uppsägning skulle jämväl
kunna ske före tillträdesdagen, om det vore uppenbart, att lägenheten vid
tiden för tillträdet ej kunde användas för det med förhyrningen avsedda ändamålet.
Även i sådant fall skulle hyresgästen äga rätt till skadestånd.
Från skyldighet att utgiva skadestånd enligt förevarande paragraf skulle
hyresvärden dock vara fri, örn det visades att dröjsmålet ej kunde tillräknas
honom såsom försummelse.

Enligt 20 § andra stycket i kommitténs förslag skola bestämmelserna i
14 § i förslaget vara tvingande.

Till stöd för ifrågavarande stadganden i 14 § i förslaget har kommittén anfört
bland annat:

Ej sällan hade inträffat att förhyrda lägenheter vid den avtalade tillträdestiden
ej alls varit färdiga till inflyttning eller att i vart fall deras inredande
varit långt ifrån avslutat. Då det tillika vore vanligt att genom kontraktsklausuler
upplåtarna fritoge sig från alla för dem menliga påföljder på
grund av bristande färdigställande av lägenheten, uppstode mången gang
synnerligen besvärliga situationer för hyresgästerna. Ett tillbörligt tillgodo -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

seende av hyresgästernas intresse syntes här kräva att det icke skulle stå
parterna fritt att med bindande verkan avtala att lägenheten av hyresgästen
skulle godtagas i det — ofärdiga — skick, vari den vid den avtalade tillträdestiden
kunde befinna sig. Detta vöre den främsta anledningen till att förevarande
fall av brist i lägenheten särskilt reglerats i 14 § genom bestämmelse1-’
vilka enligt 20 § andra stycket i förslaget icke före tillträdesdagen skulle
få sättas ur kraft genom förbehåll i hyresavtalet. Även andra skäl talade
emellertid för att reglerna i 13 § i förslaget ej i allo skulle erhålla tillämplighet
i förevarande fall. Till en början syntes det mindre lämpligt att beträffande
hus eller del därav som icke fullbordats medgiva hyresgästen rätt att själv ombesörja
färdigställande på hyresvärdens bekostnad, särskilt örn bristen vore
av mera betydande omfattning. Vidare förefölle berättigat att reglerna om
hyresvärdens skadeståndsskyldighet i viss mån skärptes till förekommande
av en alltför lättsinnig uthyrning av ofullbordade lägenheter, vartill vissa
tendenser obestridligen kunnat förmärkas. Därför hade föreslagits att, i
likhet med vad som gällde enligt 23 § köplagen vid säljarens dröjsmål att
fullgöra köpeavtal angående bestämt gods, skadestånd skulle utgå, där ej
upplåtaren förmådde visa att dröjsmålet ej kunde tillräknas honom såsom
försummelse. Rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet hade ansetts böra uttryckligen
medgivas hyresgästen redan före tillträdesdagen, under förutsättning
att det vöre uppenbart att lägenheten vid tiden för tillträdet ej kunde
vara i sadant skick, att den kunde användas för det med förhyrningen avsedda
ändamålet.

Reglerna i 14 § i förslaget vore enligt kommitténs mening att tillämpa ej
blott då fråga vöre örn helt nyuppförda hus utan även då en ny lägenhet
inreddes i ett redan uppfört hus eller då en lägenhet uthyrdes och inreddes
för väsentligen annat ändamål än det, vartill den förut varit använd. Däremot
skulle ej under 14 § vara att hänföra fall då en uthyrd lägenhet underginge
låt vara genomgripande reparation för att även i fortsättningen användas
för samma ändamål som tillförne.

Kommittén hade övervägt, huruvida efter mönster av dansk lag möjlighet
borde beredas hyresvärden att genom meddelande till hyresgästen viss tid
före den avtalade tillträdesdagen fritaga sig från skadeståndsskyldighet, men
funnit en bestämmelse härom icke tillrådlig, enär densamma skulle kunna
leda till att i hyresavtalen regelmässigt inrycktes förbehåll, varigenom hvresvärden
fritoge sig från skyldigheten alt på avtalad tid tillhandahålla lägenheten
i behörigt skick.

Beträffande förevarande paragraf har anförts reservation av herr
Larsson, som uttalat bland annat:

De skäl som föranlett kommitténs majoritet att införa speciella bestämmelser
för hyresavtal som avsåge lägenheter i icke färdigställda hus syntes vara
sa starka att at bestämmelserna i vissa delar bort givas en för upplåtaren
strängare utformning. Beträffande de rättigheter som borde tillkomma hyresgästen
i dylika fall kunde det icke anses befogat att helt förbjuda hyresgästen
att själv ombesörja färdigställande på hyresvärdens bekostnad. Något
berättigat intresse syntes icke kränkas, därest hyresgästen skulle tillerkännas
rätt att avhjälpa en brist som vöre av ringa beydelse. Vidare märktes,
att ifrågavarande paragraf vore så avfattad att för dess tillämpning erfordrades
att en viss bestämd tillträdesdag angivits i avtalet. Detta syntes
ägnat att lämna alltför stort spelrum åt försök från byggherrars och hyresvärdars
sida att kringgå bestämmelserna genom att underlåta att lämna ut -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

fästelse om viss tillträdesdag, exempelvis genom ett stadgande att tillträde
finge ske så snart fastigheten färdigställts. Reservanten ansåge förty, att
i paragrafen borde intagas bestämmelse örn rätt för hyresgästen att på hyresvärdens
bekostnad själv ombesörja avhjälpande av brist som vore av ringa
betydelse ävensom stadgas att, där ej i hyresavtalet vore angiven viss dag
för tillträde av lägenheten, hyresgästen skulle äga att å envar tid intill dess
lägenhetens inredning slutförts uppsäga avtalet till omedelbart upphörande
och att bekomma skadestånd.

Stockholms handelskammare har uttalat vissa betänkligheter i fråga örn
förevarande paragraf i kommitténs förslag samt därvid anfört följande:

Frågan om rättsverkningarna av att lägenhet i ett vid hyresavtalets ingående
ännu ej färdigställt hus icke befinner sig i kontraktsenligt skick vid
tillträdet, har enligt handelskammarens mening lösts på ett sätt, som bör
kunna godtagas såvitt angår bostadslägenheter i allmänhet. Mera tveksam
ställer sig handelskammaren till den föreslagna lösningen, då det gäller
lägenheter, i vilka hyresvärden på hyresgästens begäran vidtagit särskilda
anordningar. Vid uppförandet av nya hus händer det ofta, att redan på ett
tidigt stadium en för affärs- eller verkstadsrörelse avsedd lägenhet i enlighet
med hyresgästens önskningar inredes för just den verksamhet, som där skall
bedrivas. Även privatvåningar iordningställas ej sällan med tillgodoseende
av en viss hyresgästs speciella önskemål. Stora belopp kunna nedläggas på
en lägenhets specialinredning, och kontrakt brukar i dylikt fall ingås för en
rätt lång tidsperiod. Örn till följd av dröjsmål av exempelvis leverantörer
eller underentreprenörer lägenheten icke blir färdig i tid, skulle den såsom
tvingande föreslagna bestämmelsen örn rätt för hyresgästen att uppsäga
avtalet stundom kunna för hyresvärden medföra synnerligen besvärliga följder.
Om lägenheten med stora kostnader inretts för ett särskilt ändamål,
t. ex. för restaurangdrift, skulle det givetvis kunna bli helt eller nära nog
omöjligt att få densamma uthyrd över huvud taget eller mot en hyra, som
motsvarade de nedlagda kostnaderna. Å andra sidan kan ett väsentligt dröjsmål
ofta medföra allvarliga olägenheter för affärsidkaren-hyresgästen. Ifrågasättas
må emellertid, huruvida det skulle vara tillfredsställande, att hyresgästen
alltid skulle äga rätt att uppsäga avtalet, där bristen ej vore av mindre
betydelse.

Östergötlands och Södermanlands handelskammare har ansett, att paragrafen
borde uppmjukas, samt därvid åberopat 21 § i lagen om köp och
byte av lös egendom, enligt vilken hävningsrätt ej förelåge vid dröjsmål av
ringa betydelse.

Med anledning av sistnämnda uttalanden har kommerskollegium yttrat, att
det syntes svårt att begränsa hyresgästs rätt till uppsägning i vidare mån än
som skett i förslaget.

I övrigt har Överståthållarämbetet uttalat följande:

Om hyresavtalet avser hus eller del av hus, som vid avtalets ingående ännu
ej är färdigställt, samt lägenhetens inredning icke är slutförd vid den avtalade
tillträdestiden, inträder enligt 14 § vissa rättspåföljder. Det kan dock
för hyresgästen vara av liknande vikt att vid tiden för tillträdet fastigheten,
även i vissa andra hänseenden, befinner sig i sådant skick, att hyresrätten må
kunna utövas i enlighet med kontrahenternas syfte. Man länke sig t. ex.

Kungl. Alaj.ts proposition nr 166.

Departements chefen.

det fallet, att det gäller en lägenhet belägen ett flertal trappor upp i en byggnad,
som, ehuru avsedd att innehålla hiss och sopnedkast, å tillträdesdagen
alltjämt saknar dessa förmåner. Föga rimligt synes vara, att hyresgästen
skall vara skyldig att låta sig åtnöja, kanske under lång tid, med en lägenhet
utan dylika för honom betydelsefulla anordningar. I lagstiftningen bör hyresgästens
intresse i en sådan situation vara klart och effektivt tillvaratagen.

Hyresgästernas riksförbund har i fråga om förevarande paragraf anfört:

I denna del förordar förbundet de av herr Larsson i reservation till denna
paragraf föreslagna bestämmelserna. Särskilt synes det nödvändigt att reglera
de fall då bestämd tillträdesdag icke angivits. —- Att hyresgästen i förevarande
fall skall vara betagen sin eljest föreliggande rätt till självhjälp,
då en brist är av ringa betydelse, finner förbundet icke sakligt motiverat.
Det är just i fråga örn dylika smärre brister som det största behovet att använda
självhjälp mången gång föreligger. De äro irriterande och minska
trevnaden, utan att dock det påtryckningsmedel mot hyresvärden kan användas
som består däri att de kunna taxeras i penningar och göras gällande
mot denne genom avdrag å hyran eller skadeståndsvägen.

Med anledning av vad Överståthållarämbetet anmärkt torde ordalagen i paragrafen
böra något jämkas så att uttrycket ’är lägenhetens inredning ej slutförd’
utbytes mot ’är lägenheten ännu ej i färdigt skick’. Därest en sådan
ändring vidtages, torde under lagrummet vara att hänföra jämväl det fall
att trappor, hissar m. m., som skola användas av hyresgästen, ej äro i ordning
vid tillträdet. I övrigt torde paragrafen icke böra undergå annat än en
redaktionell jämkning.

Nu förevarande bestämmelser torde böra intagas såsom 13 § i kapitlet.

14 §.

I 11 § i gällande lag stadgas att, örn lägenhet ej i rätt tid är utrymd
av den som skall avflytta, njuter hyresgästen för den tid han är i mistning av
lägenheten eller del därav skälig avkortning å hyran. Varder ej efter det
hyresvärden underrättats örn förhållandet hindret genast undanröjt, njuter
hyresgästen skadestånd, där icke hyresvärden visar, att uppehållet ej kan tillräknas
honom såsom försummelse. Hyresgästen äger ock rätt att efter vad
i 10 § i gällande lag är stadgat uppsäga avtalet. I

I kommitténs förslag har under 15 § med viss redaktionell jämkning
upptagits förenämnda bestämmelser i 11 § i gällande lag. Enligt stadgande
i 20 § i förslaget skola bestämmelserna i 15 § vara tvingande.

Med anledning av de bestämmelser som i kommittéförslaget upptagits under
15 § har Sveriges fastighetsägareförbund anfört följande:

Kommittén föreslår införande av tvingande regler, enligt vilka den tillträdande
hyresgästen dels blir berättigad till skadestånd, om icke det hinder,
som den avträdande hyresgästens kvarboende innebär, blir genast undanröjt,
dels ock därutöver blir berättigad att till omedelbart upphörande uppsäga
sitt hyresavtal, om bristen ej kan utan uppehåll avhjälpas. Allenast mot

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

skadeståndspåföljden kan hyresvärden värja sig, nämligen om han visar, att
uppehållet med avflyttningen icke kan tillräknas honom såsom försummelse.
Mot uppsägningspåföljden kan han däremot icke värja sig, även om han
styrker, att han gjort allt vad som varit möjligt för att avlägsna den förutvarande
hyresgästen.

Kommittén synes lia utgått ifrån såsom något för hyresvärden möjligt att
genast undanröja hindret. Så är emellertid i verkligheten icke fallet. Så
snart hyresgästen icke godvilligt avflyttar utan tredskas därmed, så är det, så
länge tredskan varar, överhuvud icke möjligt för hyresvärden att genast ställa
lägenheten till förfogande, såvida han icke vill göra sig skyldig till egenmäktigt
förfarande, vilket ju icke får förutsättas. Då hyresvärden skall söka få den
kvarboende hyresgästen avlägsnad, står han inför en ganska omständlig procedur,
som kräver så lång tid att det stundom icke utan fog toi’de kunna göras
gällande, att bristen i fråga icke kan utan uppehåll avhjälpas med den rätt för
tillträdaren att befria sig från avtalet, som därav följer.

Härefter har förbundet lämnat en redogörelse för gången av ett avhysningsärende,
enligt vilken även i en sådan ort som Stockholm, där handläggningen
sannolikt vore bland de snabbare i landet, ärendet lätt kunde taga en tid av
30 dagar. Förbundet anför slutligen följande:

Då sålunda en avhysning kräver en tid, som, åtminstone för en icke initierad,
måste te sig överraskande lång, och då hindret för den nya hyresgästens
tillträde av lägenheten lagligen icke kan av hyresvärden tvångsvis undanröjas
på annat sätt än genom avhysning i enlighet med gällande författningar, så är
det oegentligt och verklighetsfrämmande att knyta de för hyresvärden oförmånliga
rättsverkningarna av att lägenheten icke är utrymd till den omständigheten,
att lägenheten icke genast respektive icke utan uppehåll ställes till
förfogande. Det föreslagna stadgandet innebär sålunda icke en rättvis avvägning
av intressena. För att rättvisa skall ernås erfordras i varje fall, att utsökningsväsendet
bringas i överensstämmelse med vad hyreslagstiftningen
förutsätter vara förhållandet, nämligen att hyresvärden regelmässigt har möjlighet
att åstadkomma, att den avträdande hyresgästen genast på avträdesdagen
utrymmer lägenheten.

Förbundet begagnar tillfället att i detta sammanhang framställa ett mångå
gånger uttalat önskemål, nämligen att ett förenklat avhysningsförfarande måtte
anordnas för sådana fall, som här åsyftas. En hyresvärd, som har ett klart
uppsägningsbevis, borde kunna berättigas att hos polismyndigheten —• eller
eventuellt lios utmätningsmannen — erhålla biträde på det sättet, att vederbörande
inställer sig hos hyresgästen och förelägger denne att avflytta, vid
äventyr att handräckning eljest genast meddelas.

Beträffande det nu ifrågavarande lagrummet ifrågasätter förbundet, huruvida
med avseende å hyresvärdens skyldighet att till den tillträdande hyresgästen
utgiva skadestånd anledning föreligger att befria denne från skyldighet
att bevisa, att försummelse ligger hyresvärden till last. Det synes förbundet
vara riktigare att icke omkasta bevisbördan.

Med avseende å denna paragraf i kommitténs förslag ha såsom nämnts Departemenuvissa
erinringar framställts av Sveriges fastighetsägareförbund. Vad förbun- chefen''
det anfört torde likväl icke böra föranleda någon ändring av paragrafen.
Förevarande stadgande lärer böra upptagas såsom 14 § i kapitlet.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

15 och 16 §§.

I 12§igällande lag stadgas att, om under hyrestiden å lägenheten timar
skada, för vilken hyresgästen ej är ansvarig, eller av annan anledning
utan hyresgästens vållande för honom uppstår hinder eller men i nyttjanderätten,
skall vad i 9 och 10 §§ i gällande lag stadgas om förstörelse av lägenheten
eller mindre skada eller brist äga motsvarande tillämpning. I detta
sammanhang må även erinras därom att enligt förut berört stadgande i 13 §
i gällande lag gäller att, örn i fall, som i 10, 11 eller 12 § i lagen avses, hyresvärden
avhjälpt bristen eller undanröjt hindret, och uppsägning ej sker före
utgången av nästa dag efter det rättelse sålunda skett samt, där hyresgästen
ej tillträtt lägenheten, han därom underrättats, hyresgästen ej äger
att därefter uppsäga avtalet.

Enligt kommitténs förslag skulle under 16 § såsom första stycke
intagas stadgande, att det ålåge hyresvärden att under hyrestiden hålla lägenheten
i sådant skick som angåves i 11 § i kommitténs förslag. Såsom
andra stycke i 16 § har kommittén intagit en särskild bestämmelse om ohyra,
för vilken närmare redogöres i det följande. I 17 § i kommittéförslaget
stadgas — i anslutning till motsvarande stadgande i 12 § i gällande lag — att,
örn under hyrestiden å lägenheten timar skada, för vilken hyresgästen ej är
ansvarig, eller av annan anledning, utan hyresgästens vållande, för honom
uppstår hinder eller men i nyttjanderätten, skall vad i 12 och 13 §§ i förslaget
stadgas om förstörelse av eller skada eller brist å lägenheten äga motsvarande
tillämpning. Härjämte meddelas även i nu förevarande paragraf i förslaget
viss särskild bestämmelse rörande ohyra, beträffande vilken hänvisas till
redogörelsen i det följande.

Enligt 20 § andra stycket i kommitténs förslag må vad i 17 § är stadgat ej
genom avtal före tillträdet sättas ur kraft, dock att hyresgästen äger avstå
från rätten att enligt 17 § erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i
nyttjanderätten, vilket uppstår till följd av att hyresvärden under därför erforderlig
tid låter verkställa arbete för lägenhetens försättande i avtalat skick
eller för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller ock
låter utföra visst annat arbete som särskilt angivits i hyresavtalet.

Beträffande 17 § i sitt förslag och nyssnämnda stadgande i 20 § andra stycket
har kommittén anfört bland annat:

Den nuvarande 12 § sattes i stor utsträckning ur kraft genom kontraktsbestämmelser;
särskilt vanligt vöre att hyresgästen betoges de rättigheter,
som lagrummet tillerkände honom för hinder eller men i nyttjanderätten till
följd av att reparations- eller förbättringsarbeten företoges i lägenheten. I
synnerhet som enligt förslaget (26 §) hyresvärdens rätt att erhålla tillträde till
lägenheten för utförande av sådana arbeten i väsentlig mån utsträcktes utöver
vad för närvarande gällde vore det av betydelse att hyresgästens rättigheter
enligt 17 § i möjligaste mån säkrades genom tvingande bestämmelse.
Att utan vidare förläna tvingande natur åt stadgandet i förslagets 17 § syntes
dock ej vara lämpligt. Ofta nog vöre hyresgästen villig att låta hyresvärden

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

utföra ett av hyresgästen önskat förbättringsarbete utan att därför påfordra
nedsättning i hyran för det intrång och men som arbetet medförde, i det att
han nämligen med fog ansåge uppkommande olägenhet tillräckligt kompenserad
genom de fördelar i fråga om förbättrat skick av lägenheten, som i och
med arbetets utförande uppkomme för honom. Det kunde ej heller vara ägnat
att befordra hyresvärdens intresse att förbättra lägenhetens skick eller tillbörligen
underhålla lägenheten eller fastigheten i övrigt, att han utöver därmed direkt
förbundna kostnader skulle under alla omständigheter behöva vidkännas
nedsättning i hyran för den tid varunder arbete för sådant ändamål bedreves.
Visserligen kunde hyresvärden under hyrestiden med hyresgästen träffa för
denne bindande överenskommelse örn att denne skulle utan krav pa gottgörelse
tåla av hyresvärden till utförande planerat arbete, men det syntes rimligt,
att sådan överenskommelse skulle kunna ske redan i samband med hyresavtalets
ingående och bekräftas i kontraktet. Sammaledes syntes möjlighet böra
öppnas för hyresvärden att redan vid hyresavtalets ingående betinga sig rätt
att utan särskilt vederlag åt hyresgästen i form av nedsättning i hyran låta under
hyrestiden utföra visst annat arbete vid för honom lämplig tidpunkt. En
förutsättning måste dock i så fall vara att arbetets beskaffenhet och ungefärliga
omfattning vid avtalstillfället klarlagts för hyresgästen. Det borde därför
ej vara tillräckligt att i den tryckta texten å det använda kontraktsformuläret
inginge en klausul angående t. ex. under hyrestiden förekommande moderniseringsarbeten,
utan det arbete varom fråga vöre borde särskilt angivas
i avtalet genom ett tillägg till den tryckta texten. I enlighet med de synpunkter,
som nu utvecklats, hade i 20 § andra stycket föreskrivits, att ehuru före
tillträdet träffat avtal om inskränkning i de rättigheter, som enligt 17 § tillkomme
hyresgästen, principiellt icke skulle ha bindande verkan, hyresgästen
dock kunde redan i hyresavtalet avstå från rätten att på grund av nämnda
stadgande erhålla nedsättning i hyran i anledning av att hyresvärden under
därför erforderlig tid läte verkställa arbete för lägenhetens försättande i avtalat
skick eller för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt
eller ock visst annat arbete, som särskilt angivits i hyresavtalet. Under
övervägande hade varit att till viss tidrymd per år, förslagsvis 14 dagar, begränsa
hyresvärdens rätt att låta utföra sedvanliga underhållsarbeten. Denna
tanke hade emellertid övergivits. För hyresvärden vöre det ej alltid möjligt
att fördela underhållsarbetena någorlunda likformigt på olika år, utan
det vore ofta av såväl ekonomiska som praktiska skäl fördelaktigast att sammanföra
dem till något längre perioder med vissa års mellanrum. Och för
hyresgästerna kunde det ej vara förenat med olägenhet alt hyresvärdens befogenhet
ej inskränktes på antytt sätt, enär nämligen begränsningen till erforderlig
tid’ borde kunna leda till att tillbörlig skyndsamhet iakttoges vid arbetets
bedrivande.

Beträffande förenämnda stadgande i 16 § första stycket av kommitténs förslag
synes icke något vara att erinra. Stadgandet, som torde böra intagas såsom
15 § i kapitlet, lärer endast böra undergå en mindre redaktionell jämkning.

Emot innehållet i 17 8 av kommitténs förslag torde — bortsett tillsvidare
från den i paragrafen intagna bestämmelsen angående utrotande av ohyra,
till vilken bestämmelse jag återkommer vid behandlingen av nästföljande
paragraf i kapitlet — icke heller någon erinran vara att framställa. Härvid

Departements chefen.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

ma framhallas, att det såsom kommittén förutsatt måste anses åligga hyresgästen
att, därest han vill göra gällande i paragrafen avsedda rättigheter, visa
att han icke är ansvarig för det hinder eller men i nyttjanderätten, varom är
fråga. I övrigt må erinras, att förut berörda under 18 § i kommitténs förslag
upptagna bestämmelser angående verkan av myndighets beslut för det
fall, att det meddelats före tillträdet, ansetts böra med vissa ändringar intagas
i 10 § och såsom 12 § i kapitlet. Nu förevarande stadgande, som lärer
böra upptagas såsom 16 § i kapitlet, bör uppenbarligen hänvisa även till
nämnda bestämmelser. Härvid torde dock — i huvudsaklig överensstämmelse
med kommitténs ståndpunkt — böra göras den inskränkningen, att
av myndighet under hyrestiden meddelat förbud mot en lägenhets användande
ej skall medföra att hyresavtalet förfaller innan beslutet vunnit laga
kraft i annat fall än om myndigheten förordnat att beslutet omedelbart skall
lända till efterrättelse.

17 §.

Enligt gällande lag anses förekomsten av ohyra i förhyrd lägenhet
vara att jämställa med brist i lägenheten. Förenänmda 10 och 12 §§ i lagen
äro sålunda tillämpliga även i det fall att hyresgästen genom uppträdandet
av ohyra lider intrång i nyttjanderätten.

Enligt kommitténs förslag skall alltjämt förekomsten av olyra
anses såsom brist i den förhyrda lägenheten. Uttryckligt stadgande härom har
av kommittén ansetts obehövligt. Däremot har kommittén såsom förut nämnts
föreslagit vissa särskilda bestämmelser beträffande ohyra under 16 och
17 §§. I 16 § skulle enligt kommitténs förslag såsom andra stycke intagas
stadgande, att örn ohyra finnes i lägenheten skall hyresvärden, ändå att annat
förbehåll skett, vara pliktig att vidtaga tjänliga åtgärder för dess utrotande.
Enligt 17 § i förslaget skall hyresgästen städse vara berättigad till ersättning
för skada, som tillskyndas honom genom åtgärder för utrotande av
ohyra för vars förekomst i fastigheten han ej är ansvarig. Från sistnämnda
stadgande skall enligt 20 § andra stycket i förslaget, innan tillträde skett, ej
kunna göras undantag i hyresavtalet.

Vidare må i detta samband nämnas att enligt 25 § i kommitténs förslag
gods, som är eller skäligen kan antagas vara behäftat med ohyra, icke må
införas i lägenheten och att enligt 26 § i förslaget hyresgästen skall vara
pliktig tåla de inskränkningar i nyttjanderätten till lägenheten, som föranledas
av nödiga åtgärder för utrotande av ohyra i fastigheten.

Kommittén har i ohyresfrågan — med erinran örn vissa bestämmelser i
hälsovårdsstadgan och vissa tidigare förnämligast ur hälsovårdssynpunkt
väckta förslag i ämnet — anfört bland annat:

Väggohyra i bostadslägenheter förekomme i vårt land i betydande utsträckning.
Vid de bostadsundersökningar, som i samverkan med vederbörande
hälsovårdsnämnder och bostadsinspektioner år 1935 föranstaltats av bostadssociala
utredningen i 14 städer, anträffades ohyra i cirka 16 % av undersökta

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

smålägenheter. En år 1933 anställd undersökning i Malmö gav vid handen,
att ohyra förekom i 10,498 (26.4 °/o) av 39,684 undersökta lägenheter. Enligt
en i Göteborg på föranstaltande av hälsovårdsnämnden år 1935 vidtagen
undersökning kunde omkring 25 % av husen i staden anses mer eller mindre
''nedlusade’. I Stockholm slutligen beräknades år 1937 enligt uppgift av
bostadsinspektören lägenhetsbeståndet till 25 å 30 °/o vara behäftat med
ohyra.

Vid undersökning i vad mån önskvärdheten att hindra förekomsten av ohyra
i bostadslägenheter kunde betinga ändringar i gällande bestämmelser hade
kommittén ej ansett sig lia att taga befattning med spörsmålen angående
beskaffenheten av de åtgärder, som lämpligen bolde komma till användning
i kampen för utrotning av bostadsohyra. Vad kommittén ansett sig lia att
undersöka vore vilka skyldigheter som på grund av hyresförhållandet kunde
och borde åläggas den ena parten gentemot den andra till främjande av det
för båda gemensamma och även för samhället betydelsefulla intresset att bostadsohyras
utbredning i möjligaste mån motverkades. Klara regler härom,
förutsättande medverkan i möjligaste mån från båda parternas sida, syntes
böra vara hyreslagstiftningens bidrag till den kamp mot ohyran, som måste
föras.

Vissa skäl talade onekligen för den från fastighetsägarehåll ofta hävdade
åsikten att bekämpandet av bostadsohyran borde vara en samhällets sak på
samma sätt som kampen mot de epidemiska sjukdomarna. Som förhållandena
för närvarande vore hade kommittén dock icke funnit skäl frångå den
i rättspraxis intagna ståndpunkten, enligt vilken förekomst av ohyra i en
lägenhet vore att anse som en densamma vidlådande brist i hyreskapitlets mening.
Detta innebure för fall, där hyresvärden ej fritagit sig från ansvar för
denna brist, att han hade att avhjälpa densamma och att örn så ej skedde
hyresgästen principiellt hade rättighet att avhjälpa den på hyresvärdens bekostnad,
eventuellt att uppsäga avtalet samt att hyresgästen bleve berättigad
till nedsättning i hyran och under vissa omständigheter till skadestånd. Emellertid
kunde med nu rådande avtalsfrihet hyresavtalet ofta nog vara så utformat,
att hyresvärden måste anses fritagen från skyldighet att vidtaga åtgärder
i utrotningssyfte eller i allt fall från de angivna påföljderna för underlåtenhet
därav. Beträffande lägenhetens beskaffenhet i allmänhet hade kommittén
ansett nödvändigt att lagen alltjämt medgåve avtalsfrihet, och 13 §
i kommitténs förslag upptoge regler, som härutinnan icke innebure någon
avvikelse från nu gällande ordning, dock att i förslaget det betydelsefulla
tillägget gjorts, att hyresgästen, även om lägenheten uthyrts i befintligt skick,
skulle äga göra gällande de i 13 § stadgade rättigheterna, såframt bristen
ej vid avtalets ingående var honom veterlig eller kunnat av honom med
användande av vanlig uppmärksamhet upptäckas. Härvid hade kommittén
dock ej ansett sig kunna stanna såvitt anginge ohyra. Skulle man kunna
påräkna ett någorlunda effektivt — och snabbt — ingripande mot ohyra
i förhyrda lägenheter, kunde det icke gärna få vara beroende av en kanske
besvärlig tolkning av olika klausuler i ett hyreskontrakt vilkendera parten
som hade att vidtaga åtgärder mot ohyran, utan det syntes nödvändigt att
lagen genom en bestämmelse som skulle äga tillämpning oavsett vad hyresavtalet
innehölle örn godtagande av lägenheten i befintligt skick m. in. ålade
endera att vidtaga sådana åtgärder av tjänlig art, då förekomst av ohyra
konstaterades. Enligt 16 § andra stycket i förslaget skulle skyldighet härutinnan
åvila hyresvärden. Att ifrågavarande skyldighet pålades hyresvärden
och icke hyresgästen vore naturligt i betraktande av det intresse som en

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

fastighetsägare, icke minst av hänsyn till eventuella övriga hyresgäster, hade
av att fastigheten hölles i gott skick, fri från ohyra, och åtnjöte häremot
svarande anseende; det vore ock tydligt att ofta nog å hyresgästens sida icke
förefunnes tillräckliga resurser för åstadkommande av ett effektivt ingripande.

Skyldigheten för hyresvärden borde alltså inträda även om hyresgästen
vore vållande till ohyrans förekomst i lägenheten; en senare fråga bleve,
vilkendera parten som skulle ha att slutligen vidkännas kostnaderna för ingripandet.

I gengäld ålade förslaget hyresgästen åtskilliga skyldigheter. Skulle hyresvärden
kunna verkställa utrotningsåtgärder i en lägenhet, måste denna av
hyresgästen ställas till förfogande för ändamålet. Ofta kunde det vara nödvändigt
att en hel fastighet, inrymmande åtskilliga lägenheter, på en gång
gjordes till föremål för behandling, som krävde utrymmande av lägenheterna,
detta även örn ohyra konstaterats endast i någon eller några av dem. Hyresvärden
måste då kunna kräva att fastigheten i dess helhet bleve utrymd av
hyresgästerna. De skyldigheter som i förevarande avseende ansetts böra
åläggas hyresgästen hade i 26 § fjärde stycket av förslaget uttryckts så, att
hyresgästen skulle vara pliktig tåla de inskränkningar i nyttjanderätten till
lägenheten, som föranleddes av nödiga åtgärder till utrotande av ohyra i
fastigheten.

Andra förpliktelser för hyresgästen med avseende å ohyreförekomst i lägenheten
kunde härledas av de allmänna stadganden angående hyresgästens
skyldigheter vid lägenhetens begagnande, som 24—26 §§ i förslaget innefattade.

Såsom redan antytts skulle ej den hyresvärden ålagda skyldigheten att
vidtaga åtgärder för ohyreutrotning behöva innebära, att därmed förbundna
kostnader skulle stanna å honom. Kunde — i undantagsfall •— ohyreförekomsten
anses vållad av hyresvärden, vore det givet, att han finge svara för
följderna därav. Ej sällan borde det å andra sidan kunna fastslås att ohyrans
förekomst i lägenheten berodde av hyresgästen eller av någon, för vilken han
enligt förslaget hade att svara, och i sådant fall vore hyresgästen gentemot
hyresvärden ansvarig för skadan enligt reglerna i 24 § i förslaget.
Hyresgästens underlåtenhet att underrätta hyresvärden örn förekomst av
ohyra kunde ock föranleda skyldighet för honom att ersätta hyresvärden
skada, som därav konnne. 1 de fall — säkerligen flertalet —- då icke enligt
vad nu sagts vållande från någondera partens sida kunde anses vara för
handen, syntes emellertid uppkommande kostnader böra stanna å hyresvärden.
Otvivelaktigt kunde en dylik ordning komma att medföra en betydande
belastning för vissa fastighetsägare, men detta resultat syntes svårligen
kunna undvikas. En utväg till lättande av den pålaga, som den föreslagna
ordningen innebure, vore att möjlighet bereddes fastighetsägarna att
genom försäkring skydda sig mot utgifter av förevarande slag. Det syntes
vara att förvänta att genomförandet av de regler, kommittén ansett sig böra
föreslå, bomme att föranleda inrättande av lämpliga försäkringsformer. Vid
en kommitténs överläggning med representanter för medicinalstyrelsen och
socialstyrelsen hade denna utväg ock uppmärksammats, och den komme,
enligt vad kommittén erfarit, att bliva föremål för närmare övervägande
under den av nämnda båda myndigheter för närvarande gemensamt bedrivna
utredningen av ohyrefrågan.

På grund av hinder eller men i nyttjanderätten, som tillskyndades hyresgästen
genom utrotningsåtgärder i hans lägenhet eller genom att utrymning
av denna måste ske i och för sådana åtgärder i angränsande lägenhet, vore

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

hyresgästen enligt 17 § i förslaget principiellt berättigad göra gällande de rättigheter,
som omförmäldes i 13 §, därest berörda hinder eller men uppstått
utan hyresgästens vållande, det ville i detta fall säga utan att han kunde
göras ansvarig för ohyrans uppträdande. Huvudsakligen komme härvidlag
i betraktande rätten till nedsättning i hyran och till ersättning för skada å
hyresgästens tillhörigheter och för mer utgifter t. ex. för logi under utrymningstiden.
Hänvisningen till 13 § innebure att hyresgästen i förevarande fall
alltid skulle vara berättigad till nedsättning i hyran men till skadestånd
endast under vissa förutsättningar, nämligen antingen att ohyra förefanns
i lägenheten då hyresavtalet slöts och detta förhållande då var hyresvärden
veterligt eller kunnat med användande av vanlig uppmärksamhet upptäckas
eller att åtgärderna föranletts av ohyrelörekomst, som därefter uppstått genom
hyresvärdens vållande, eller slutligen att hyresvärden visat försumlighet
vid åtgärdernas företagande. Kommittén hade emellertid funnit skäl föreligga
för utvidgning av hyresvärdens skadeståndsplikt därhän att hyresgästen
alltid skulle vara berättigad till ersättning för skada i följd av att han nödgades
tåla åtgärder för utrotning av ohyra, för vars uppträdande i fastigheten
han ej vore ansvarig. Bestämmelsen härom i 17 § av förslaget innebure att
hyresgästen i regel skulle äga erhålla skadestånd, då han måste utrymma en
lägenhet i vilken ohyra ej påvisats samt vidare då den lägenhet han utrymde
väl vore infekterad av ohyra men det visades att han ej vore ansvarig härför.

Vad i det föregående blivit anfört hade haft avseende främst å förekomst
av väggohyra. Det i lagtexten använda uttrycket ohyra vöre emellertid vidsträcktare.
Vad därunder borde falla finge överlämnas åt rättspraxis att
avgöra. Givetvis kunde ej i detta sammanhang ifrågakomma löss, som parasiterade
å människan, såsom klädlöss och flatlöss, och ej heller exempelvis
mal och loppor. Däremot syntes ifrågavarande bestämmelser böra erhålla
tillämpning då en lägenhet, på sätt som inkräktade på dess beboelighet, vore
infekterad av kackerlackor, myror eller tvestjärtar.

I förevarande avseende har mot kommitténs förslag anförts reservation
av herr Ahlmark, som därvid uttalat, bland annat:

Rättsföljderna av ohyreförekomst vore enligt majoritetens förslag att reglera
ut ifrån att vållande läge den ena eller den andra parten till last. Det vore
föga rationellt att bygga en lagstiftning på något som processtekniskt visat sig
så synnerligen svårbevisligt som att hyresvärden eller hyresgästen vore skyldig
till ohyreförekomsten. Det enda rationella tillvägagångssättet vöre att
övergå till att anse ohyreförekomsten såsom en farsot, tills vars bekämpande
alla goda krafter skulle förenas och där således ingen kunde undgå att bringa
offer.

Självklart måste hyresvärden bära en skälig andel av de kostnader och det
obehag, som åtföljde kampen mot ohyran. Inom kommittén hade reservanten
antytt såsom en förmedlande ståndpunkt och såsom en väg att något så
när rättvist fördela bördorna mellan parterna, att hyresvärden städse påtoge
sig kostnaderna för nödig desinfektion — givetvis med rätt att återtaga dessa
av den hyresgäst, sorn lill äventyrs kunde visas vara vållande till ohyreförekomsten
— samt att hyresgästen städse skulle vara skyldig att för desinfektionsändamål
utrymma lägenheten och detta utan rätt till hyresnedsättning
eller skadeersättning, såvida ej hyresvärden visades vara vållande till ohyreförekomsten.

Även om hyresgästen förbundit sig att själv svara för utrotning av ohyra
i lägenheten och även örn hyresgästen själv vore vållande till ohyrans före Bihang

till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 166. 6

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

komst, vöre hyresvärden enligt majoritetens förslag likväl pliktig att vidtaga
tjänliga åtgärder för dess utrotande. Vidare innebure majoritetens förslag
att även örn hyresvärden icke vore vållande till ohyreförekomsten vore hyresgästen,
såvida han icke själv vore vållande, berättigad till nedsättning i hyran
och ersättning för skada, som tillskyndades honom genom utrotningsåtgärden.
Detta ledde till att även den hyresgäst, som hade ohyra i sin egen lägenhet,
bleve berättigad till ersättning för kostnaderna i anledning av lägenhetens
utrymmande, åtminstone örn han visade att han själv icke vore vållande
till ohyrans förekomst. Det syntes vara uppenbart, att dylika regler icke
garanterade någon rättvis lösning av ersättningsfrågorna.

Erfarenheten visade otvetydigt, att det berodde på rena tillfälligheter, om
man skulle kunna bevisa, vem som dragit in ohyra i en fastighet. När majoriteten
nu ansett sig böra förutsätta, att någon av parterna gjort det, så hade
denna förutsättning icke bort drabba hyresvärden utan hyresgästen. Det
vore dock hyresgästen, som sutte i lägenheten och hade att på sitt ansvar
sköta densamma. Hur många gånger hade icke erfarenheten visat, att i en
fastighet, där ohyran vunnit stor spridning, viss eller vissa lägenheter likväl
varit immuna för ohyrans angrepp och att just i dessa lägenheter husmodern
varit påfallande skötsam och mån om att upprätthålla god hygien.

Vad anginge de skyldigheter, som majoriteten ålade hyresgästen, så vore
dessa icke att betrakta såsom några uppoffringar. Ingen ville väl nämligen
anse såsom en uppoffring det förhållandet, att hyresgästen måste avstå från
att i lägenheten införa ohyresmittat gods, och den uppoffring, som bestode i
att utrymma lägenheten för att denna eller fastigheten skulle bli ohyrefri,
kunde med hänsyn till ändamålet i allmänhet icke betraktas såsom särdeles
betungande. Mot dessa mer eller mindre skenbara uppoffringar från hyresgästens
sida ansåge majoriteten det skäligt att väga hyresvärdens betungande
skyldighet att, även örn ohyreförekomsten icke kunde läggas honom till last,
stå kostnaderna för desinfektionsåtgärderna samt dessutom betala en i sin
helhet oftast mycket dryg ersättning till hyresgästerna, av vilka i allmänhet
de flesta därförutom finge en betydande förmån, nämligen att bli kvitt ohyran.
Ett system, som sålunda praktiskt taget lade alla kostnader för ohyrekampen
på hyresvärden, vore icke ägnat att främja en målmedveten kamp mot ohyran.

Enligt reservantens mening borde bestämmelser som stöde i samband med
ohyrebekämpandet givas plats i en särskild lag, byggd på samma grundtankar
som den gällande lagstiftningen om bekämpandet av epidemiska sjukdomar.
I enlighet härmed syntes bestämmelser angående rättsföljder av ohyreförekomst
allenast tills vidare ha en plats att fylla i nyttjanderättslagen.

Under åberopande av vad sålunda anförts har reservanten föreslagit, att i
17 § i kommitténs förslag borde intagas stadgande att hyresgästen icke skulle
vara berättigad till nedsättning i hyran eller skadeersättning i anledning av
hinder eller men i nyttjanderätten, som uppstått genom förekomst av ohyra i
fastigheten eller åtgärder för dess utrotande, där ej .sådana omständigheter
förelåge som enligt 13 § andra stycket i förslaget medförde rätt till skadeersättning.

Med anledning av kommitténs förslag i förevarande del har medicinalstyrelsen,
som i huvudsak biträtt detsamma, anfört följande:

Styrelsen vill till en början framhålla, att enligt 1 § av 3 kap. detta kapitel
äger tillämpning å avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjan -

Kungl. Mcij.ts proposition nr 166.

de mot vederlag, under det att hittills i hälsovårdsstadgan givna bestämmelser
om ohyra avse allenast boningsrum jämte därtill hörande utrymmen
ävensom kläder och bohag. Bestämmelserna i förslagets 16, 17, 25 och
26 §§ innebära följaktligen, i vad avser ohyresbekämpandet, en utvidgning
av härpå inriktade åtgärder. Denna utvidgning innebär bättre möjligheter
att effektivt bekämpa ohyran i en fastighet. Medicinalstyrelsen har
intet att erinra mot densamma under förutsättning att begreppet ohyra begränsas
på sätt styrelsen vill föreslå.

De sakkunniga erinra vidare om den pågående utredningen i medicinalstyrelsen
i samråd nied socialstyrelsen rörande utvägar ägnade att möjliggöra
en mera effektiv kamp mot väggohyra samt om vidtagande av de
åtgärder, vartill denna utredning kunde föranleda. Denna utredning har
ännu icke slutförts dels av den anledningen att vissa behövliga undersökningar
rörande verkan av mindre farliga ohyresmedel icke kunnat komma
till utförande, dels på grund av brist på arbetskraft inom medicinalstyrelsen.

Medicinalstyrelsen delar kommitténs uppfattning, att bekämpandet av
bostadsohyran åtminstone icke för närvarande kan i fråga örn samhällets
förpliktelser likställas med kampen mot de smittsamma sjukdomarna, utan
bör betraktas såsom varje annan åtgärd inriktad på att avhjälpa brist i
lägenheten.

Av alldeles särskilt intresse är i fråga om ohyresbekämpandet de föreslagna
lagbestämmelserna om utrymning av lägenheter och dessa bestämmelsers
ekonomiska räckvidd.

Utrymning av lägenheter i samband med utrotande av ohyra är för närvarande
direkt påbjuden allenast vid gasbehandling med cyanväte enligt
medicinalstyrelsens kungörelse den 1 november 1927 med ändring den 5
oktober 1936, vilken ändring innebär skärpta krav på utrymning med anledning
av inträffade olycksfall vid användning av det höggiftiga cyanvätet.
Men även vid användande av mindre giftiga medel exempelvis etylenoxid
(s. k. T-gas) torde i förekommande fall uraktlåtenhet att föranstalta
örn utrymning av angränsande boningsrum kunna medföra straffpåföljd
vid oförsiktigt handhavande enligt bestämmelserna i giftstadgan § 22.

I detta sammanhang ingår kommittén på medicinalstyrelsens föreskrifter
örn behandling med cyanväte och erinrar därvid bland annat örn att enligt
dess föreskrifter utrymning skall i vissa fall ske av rum i grannbyggnad.
Beträffande detta senare utrymningskrav anföra de sakkunniga, att det
ej syntes möjligt att genom stadganden i hyreslagstiftningen ålägga hyresgäst
utrymningsskyldighet för sådana fall då utrymning på grund av medicinalstyrelsens
föreskrifter måste ske till följd av gasbehandling i angränsande
fastighet. I dessa fall får man .sålunda antingen lita sig till andra
medel än cyanväte eller ock åstadkomma utrymning på frivillighetens väg.
Möjligheten föreligger ock att den pågående ohyresutredningen kan leda till
att medicinalstyrelsens utrymningsbestämmelser ersättas med övervakningsbestämmelser
särskilt då fråga iir örn grannbyggnader.

Dessa utrymningsföreskrifter och icke minst deras ekonomiska konsekvenser
för hyresgästerna och enligt kommitténs förslag framför allt för hyresvärdarna
torde vara ägnade alt begränsa användningen av giftiga medel, särskilt
cyanväte, till sådana fall, där man kan tala örn verklig nedlusning. Styrelsen
har också i den av styrelsen utgivna läroboken i cyanvätebehandling
uttryckligen betonat, att evanvätegas bör tillgripas blott, då man icke kan
reda sig med andra medel av ofarlig art. Härmed har styrelsen kommit
in på en fråga av stor räckvidd i förevarande fall nämligen stadgandet i den
föreslagna 16 § örn vidtagande av tjänliga åtgärder för ohyrans utrotande.

Kunell. Maj:ts proposition nr 166.

Flera omständigheter bland annat den, att gasbehandling med cyanväte är det
verksammaste medlet, då det gäller att snabbt och fullständigt utrota väggohyra,
har lett därtill, att denna metod tillgripes även i sådana fall, där den
på grund av sin stora giftighet icke borde komma till användning. Att utvecklingen
gått i denna riktning torde böra tillskrivas de intresserade parternas
naturliga önskan att snabbt och effektivt få ohyran utrotad. Örn man
frånser de rena undantagsfall, då en bostadslägenhet, som någon tid till
exempel under sommaren stått utan tillsyn, oförmodat visat sig fullständigt
nedlusad, torde förhållandena i allmänhet ligga så till, att nedlusning sker
så småningom som en följd av bristande tillsyn och omvårdnad från lägenhetsinnehavarens
sida, genom uraktlåtenhet att ''vaka över att icke lägenheten
under hyrestiden blir hemvist för ohyra’ såsom de sakkunniga uttrycka
sig. Detta förhållande sett i sammanhang med det föreslagna stadgandet
i 24 § andra stycket örn hyresgästens skyldighet att genast underrätta
hyresvärden om ohyra konstateras i lägenhet gör det enligt medicinalstyrelsens
förmenande högeligen önskvärt att i motiveringen utsäges att med
tjänliga åtgärder avses åtgärder anpassade efter ohyrans förekomst i det
särskilda fallet. Ha allenast enstaka vägglöss visat sig böra sådana enkla
medel som rengöring, borstning med het såplösning, omtapetsering, igenspackling
av sprickor och spikhål, rengöring av bohag, eventuellt understött med
ofarliga parasitdödande medel kunna godtagas såsom tjänliga åtgärder, som
avses i 16 §.

I fråga om det i lagtexten använda uttrycket ohyra anföra de sakkunniga
att därunder ej bör falla klädlöss, flatlöss, mal och loppor men väl kackerlackor,
myror och tvestjärtar.

Medicinalstyrelsen instämmer med de sakkunniga däruti att mal och loppor
icke böra medtagas. Det synes dock medicinalstyrelsen som örn även
myror och tvestjärtar lämpligen böra lämnas åsido i detta sammanhang, detta
särskilt med hänsyn till vad medicinalstyrelsen påpekat beträffande lagens
tillämplighetsområde (obs. hyresvärds skyldighet enligt förslaget att
exempelvis utrota tvestjärtar eller myror i fähus eller stall). Beträffande
kackerlackor föreligger otvivelaktigt benägenhet till spridning inom en fastighet,
som gör det berättigat att i detta sammanhang medtaga dem. Dock
synes det medicinalstyrelsen som örn man skulle kunna begagna uttrycket
väggohyra och låta detta i föreliggande sammanhang avse både vägglusen,
den här utan fråga mest betydelsefulla ohyran, och kackerlackan.

Genom den i 24 § andra stycket stadgade anmälningsplikten i fråga om
ohyra synes förutsättningen given för erhållande av en jämförelsevis tillförlitlig
kännedom örn ohyrans förekomst å en ort och om verkan gentemot
ohyresplågan av i denna lag givna bestämmelser. Styrelsen vill ifrågasätta
om icke i denna lag eller möjligen i hälsovårdsstadgan 8 resp. 43 § en bestämmelse
kunde införas örn skyldighet för hyresvärd att till exempel före
januari månads utgång till hälsovårdsnämnden anmäla om ohyra föregående
år förekommit inom fastigheten, med anledning av sådan förekomst vidtagna
åtgärder och deras resultat.

Medicinalstyrelsen kunde erhålla i uppdrag att utarbeta formulär till sådan
anmälan.

Socialstyrelsen har anfört, bland annat:

Styrelsen är tveksam beträffande frågan om fördelningen av kostnaderna
för åtgärder mot ohyra. Det är naturligtvis riktigt, att en hyresgäst, som
kan bevisas hava varit vållande till ohyreförekomsten, skall i sista hand

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

stå för kostnaderna för ohyrans utrotande. I det övervägande flertalet fall
torde emellertid något vållande icke kunna styrkas. Olika uppfattningar
råda härvidlag beträffande frågan, huruvida å hyresvärden skall stanna
icke blott kostnaden för rökning av fastigheten utan även kostnaden för
hyresgästernas utrymmande av sina lägenheter. Till grund för de olika
ståndpunkterna i frågan torde ligga å ena sidan uppfattningen att ohyreförekomsten
kan betraktas såsom en farsot, för vars bekämpande alla krafter
böra samarbeta, och å andra sidan den meningen att det rör sig om en
brist hos lägenheten. Styrelsen är i likhet med kommitténs majoritet benägen
att acceptera det sistnämnda alternativet. Onekligen blir det för en
hyresgäst en uppoffring att behöva flytta från lägenheten vid rökning på
grund av ohyra, även örn tiden härför icke blir längre än tre å fyra dagar.
För hyresvärden är det av mycket stor ekonomisk betydelse, att fastigheten
blir helt fri från ohyra. I de fall då vållande icke kan läggas någon till
last torde det därför få anses vara mest skäligt, att hyresvärden även i
sista hand får vidkännas samtliga med bekämpandet av ohyran förenade
kostnader.

Styrelsen vill särskilt framhålla, att frågan om den slutliga fördelningen
av kostnaderna för bekämpandet av ohyra i det långa loppet icke kan sägas
få någon större betydelse. Vilka bestämmelser som än här genomföras kommer
dock så småningom en utjämning att äga rum genom hyresnivåns avvägning.

Ehuru ett bifall till kommitténs förslag skulle innebära ett stort steg framåt
i kampen mot ohyra, kan genomförandet av de föreslagna bestämmelserna
dock icke anses vara i och för sig tillräckligt. Åtskilliga hyresgäster torde
även i fortsättningen komma att underlåta att meddela hyresvärden om förekomsten
av ohyra. Nya härdar kunna komma att skapas, kanske speciellt
genom att hyresgästerna medföra ohyra från arbetsplatserna. Det synes därför
vara av vikt, att hälsovårdsnämnderna, med stöd av hälsovårdsstadgans
bestämmelser, utfärda effektiva föreskrifter i ämnet samt att bostadsinspektionen
på denna punkt intensifieras, varvid även uppmärksamhet bör ägnas
åt frågan om att befria arbetsplatserna från ohyra.

Byråchefen Bergström har anfört, att enligt hans mening borde ohyresfrågan
icke väsentligen regleras genom civillag utan genom stadganden i
hälsovårdsstadgan.

Överståthållarämbetet har uttalat, att den tunga som ålades hyresvärdarna
vore betydande men att vägande skäl talade för förslaget. Detta syntes
dock kräva förtydligande för det fall att mellan parterna rådde oenighet örn
huruvida hyresgästen vöre vållande till förekomsten av ohyra i lägenheten.

Å andra sidan har i åtskilliga yttranden intagits en avvisande ståndpunkt
till kommitténs förslag. Sålunda har länsstyrelsen i Stockholms län anfört,
att bestämmelsen i 17 § i förslaget att hyresgästen städse skulle vara berättigad
till ersättning för skada, som tillskyndades honom genom åtgärder för
utrotande av ohyra, för vars förekomst i fastigheten han ej vore ansvarig,
måhända kunde anses alltför sträng mot en hyresvärd, som icke till följd
av försummelse eller av annan anledning kunde på minsta sätt göras ansvarig
för ohyrans förekomst. Länsstyrelsen i Jönköpings län har anfört, att
den icke funne förslaget fullt rättvist eller i högre grad ägnat att befordra

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

ohyrans effektiva bekämpande. Mera ändamålsenligt hade varit att något
jämnare fördela bördorna mellan parterna.

Länsstyrelsen i Kronobergs län har uttalat följande:

Det synes kunna ifrågasättas om de sakkunnigas majoritet ej lagt en oskäligt
dryg börda på husägaren. Icke nog med att denne enligt förslaget i alla
de fall, där vållande från någondera partens sida icke kan anses vara för
handen, har att ensam gälda kostnaderna för desinfektionsåtgärderna och
att hyresgästen skall kunna påfordra nedsättning i hyran på grund av hinder
eller men i nyttjanderätten. Härjämte skulle hyresvärden städse vara skyldig
utgiva ersättning för skada i följd av att hyresgästen nödgas tåla åtgärder
för ohyrans utrotande, något som innebär en viss utvidgning av den
skadeståndsplikt, som eljest enligt förslaget åvilar hyresvärd i fråga om andra
brister i lägenheten. Tillräckliga skäl att på detta sätt utvidga hyresvärdens
skadeståndsplikt synas ej ha förebragts. Länsstyrelsen anser att en mera
rättvis avvägning av de ömsesidiga skyldigheterna i nu berört avseende för
hyresvärd och hyresgäst skulle ernås, örn 17 § andra punkten i förslaget utginge,
varmed hyresvärdens skadeståndsplikt komme att regleras av de allmänna
bestämmelserna i 13 § av förslaget.

Samma ståndpunkt har intagits av länsstyrelsen i Örebro lån och magistraten
i Örebro.

Även länsstyrelsen i Kristianstads län har uttalat tvekan om förslaget i
ohyresfrågan överensstämde med rättvisa och billighet. Länsstyrelsen i Malmöhus
län har framhållit att hela bördan syntes komma att åvila hyresvärdarna.
Det förefölle vara en naturlig lösning, att kostnaderna skulle delas lika
mellan parterna. En icke oviktig synpunkt vore även, att en dylik fördelning
utan tvivel skulle vara ägnad att väcka hyresgästernas känsla för det
gemensamma ansvaret. Såsom förslaget nu utformats i denna del, kunde
lätt den olyckliga uppfattningen hos icke ansvarskännande hyresgäster uppstå,
att det gjorde detsamma om ohyran spredes, då det vore hyresvärden
som finge betala alla kostnader. Den av kommitterade anvisade vägen för
hyresvärdarna att genom försäkringar täcka sina kostnader stöde naturligtvis
även hyresgästerna till buds.

Av länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län har gjorts följande uttalande:

Att hyresvärden blir den, som har plikten att vidtaga tjänliga åtgärder
för ohyrans utrotande, torde vara riktigt. Vad i 17 § av lagförslaget föreskrives
örn att hyresgästen städse skall vara berättigad till ersättning för
skada, som tillskyndas honom genom åtgärder för utrotande av ohyra, för
vars förekomst i fastigheten han ej är ansvarig, synes länsstyrelsen däremot
betänkligt, icke minst genom den svårighet, som alltid lärer föreligga för
hyresvärden att leda i bevis hyresgästens ansvarighet för ohyrans inkommande
i lägenheten. Självfallet bör sådan hyresgäst, i vars lägenhet ohyra icke
kunnat påvisas, men som till följd av åtgärder mot ohyra inom andra lägenheter
i huset nödgats med hänsyn till dessa åtgärders livs- eller hälsofarlighet
lämna sin lägenhet, av hyresvärden hållas skadeslös för sina kostnader i samband
härmed, men för den hyresgäst, som i sin egen lägenhet plågats av
ohyra, lärer väl, där icke vållande från värdens sida kan påvisas, vara naturligast,
att han själv får stå dylika kostnader mot det att hyresvärden bestrider
kostnaderna för utrotningsåtgärderna.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

Länsstyrelsen i Älvsborgs län har anslutit sig till den av herr Ahlmark avgivna
reservationen och länsstyrelsen i Västmanlands län har ansett, att hyresgästens
rätt till hyresnedsättning och skadestånd icke rimligen borde gå
utöver vad som fastslagits för de fall som avsåges i 13 § andra stycket i förslaget.

Även i flera yttranden från handelskamrarna göres gällande, att kommitténs
förslag i förevarande del icke är rättvist. Handelskamrarna i Göteborg
och Karlstad samt Västergötlands och Norra Hallands handelskammare ha
sålunda anfört, att stat och kommun borde bidraga till kostnaderna för utrotande
av ohyra samt att kostnaderna i övrigt, där icke någondera parten
bevisligen vore vållande, borde fördelas. Härvid har betonats, att det vore
av vikt att hyresgästen hade direkt ekonomiskt intresse av att motarbeta
förekomsten av ohyra. Sistnämnda synpunkt har även åberopats av Stockholms
handelskammare. Handelskammaren för Örebro och Västmanlands
län har uttalat, att hyresgästen borde i ifrågavarande fall vara skyldig att
utan nedsättning i hyran eller skadestånd utrymma sin lägenhet. I varje fall
borde hyresvärdens ansvar ej utsträckas utöver vad som följde av 12 och
13 §§ i förslaget. Härjämte må nämnas, att i en inkommen skrift från Garantiaktiebolaget
Anticimex, som är verksamt för utrotande av ohyra, förordats,
bland annat, att staten i viss utsträckning borde bidraga till kostnaderna
därför.

Kommerskollegium har för sin del i förevarande fråga anslutit sig till herr
Ahlmarks reservation i så måtto att kollegiet i avvaktan på statligt ingripande
ansett att hyresvärden borde påtaga sig kostnaderna för nödig desinfektion
medan hyresgästen borde vara skyldig att utrymma lägenheten utan
rätt till hyresnedsättning eller skadeersättning, såvida ej hyresvärden visades
vara vållande till förekomsten av ohyra.

Sveriges fastighetsägareförbund har anfört, bland annat:

Resultatet av kommitténs utredning har blivit rättsregler, som i så hög
grad tillgodose hyresgästernas anspråk på ekonomisk kompensation för obehagen
av ohyrans förekomst, att det måste antagas, att hyresgästernas eget
intresse att deltaga i utrotningskampen blir betänkligt försvagat.

Med vad sålunda anförts har förbundet, såsom uppenbart torde vara, icke
velat bestrida, att även fastighetsägaren har att på sig taga en betydande
andel i kampen mot ohyran.

Att fastighetsägaren, så snart han själv är vållande till ohyrans förekomst,
skall vidtaga alla åtgärder för dess utrotande och bereda hyresgästen nedsättning
i hyran ävensom skadestånd, betraktar förbundet naturligtvis såsom
självklart. Men även utan förutsättning av dylikt vållande synes det
förbundet rimligt, att man på hyresvärden lägger kostnaderna för ohyrans
utrotande ur fastigheten, låt vara med rättighet för honom att taga igen desamma
av den som eventuellt vållat dess förekomst.

Det vore emellertid icke någon för hyresgästparten önskvärd lösning av
frågan, örn fastighetsägarne, på sätt kommittén antytt, skulle genom lagande
av försäkring komma att skydda sig mot de kostnader, kommittén avser att
pålägga dem. Införandet av en sådan ordning skulle, särskilt i hus med smålägenheter
och många boende, komma att mycket väsentligt öka förvalt -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

ningskostnaderna och därigenom verka i hyresstegrande riktning. Resultatet
skulle således bli, att man icke blott skapade ett tillstånd, där de hyresgäster,
som fått sina lägenheter ohyresmittade, i stor utsträckning bleve
likgiltiga för deltagande i ohyrekampen, utan på samma gång medverkade
till en hyresstegring, som skulle gå ut även över de hyresgäster, som holle
ohyran ifrån sig.

Under åberopande av vad här anförts vill förbundet såsom en kompromiss
föreslå, att reglerna ifråga, örn de över huvud skola lia sin plats i
nyttjanderättslagen, måtte utformas enligt följande riktlinjer, nämligen att
hyresvärden, därest ej annat avtalats, skall lia skyldighet att i första hand
vidtaga och bekosta tjänliga åtgärder för ohyrans utrotande, att hyresvärden,
om han visar försumlighet härutinnan, skall bereda hyresgästen skälig
nedsättning i hyran och vara skyldig utgiva skadestånd, att hyresgästen, örn
denne är vållande till ohyrans förekomst, skall vara skyldig utgiva skadestånd
till hyresvärden, samt att hyresgästerna skola vara skyldiga att ställa
sina lägenheter till förfogande för utrotningsåtgärders vidtagande utan rätt
till gottgörelse för härav orsakat men, dock att hyresgäst, vars lägenhet är
fri från ohyra, skall vara berättigad till skälig nedsättning i hyran för den
tid, under vilken lägenheten till följd av åtgärdernas företagande icke kan
på vanligt sätt nyttjas.

Kommittén föreslår, att reglerna om hyresvärdens skyldighet att vidtaga
tjänliga åtgärder för ohyrans utrotande samt om hyresgästens rätt till skadestånd
i anledning av dylika åtgärder skola göras tvingande. Gent häremot
vill förbundet framhålla, att det för närvarande är synnerligen brukligt,
att hyresavtal, som avse en eller flera våningar i ett hus, träffas på villkor
att hyresgästen, därest ohyra skulle inkomma i lägenheten, åtager sig att
ansvara för utrotande av densamma. Ett vanligt exempel på uthyrande på
dylika villkor är då lokalerna skola användas för drivande av hotell- eller
pensionatrörelse, över huvud då det gäller affärslokaler är det icke ovanligt
att hyresgästen åtager sig ansvaret för ohyreutrotning. Dessutom må framhållas,
att det vid förhyrning av hela hus anses såsom en helt naturlig sak,
att hyresgästen själv har att vidtaga utrotningsåtgärder örn ohyra inkommer
under hyrestiden.

Det kan enligt förbundets mening icke vara rimligt att i fall av här antydd
beskaffenhet genom tvingande regler förhindra avslutande av avtal,
varigenom hyresgästen påtar sig ansvaret för ohyreförekomsten, så mycket
mindre som hyresgästen synnerligen ofta genom upplåtelser i andra hand
ändock blir skyldig att svara för att ohyra icke förekommer. Förbundet
hemställer således, att under alla förhållanden undantag göres från de tvingande
reglerna för fall att fråga är om förhyrande av hela hus eller av affärslokaler
eller ock av bostadslägenheter, vilka icke till väsentlig del disponeras
för hyresgästens eget bostadsbruk.

Då det är angeläget, att fastighetsägarens ersättningsskyldighet på ett rimligt
sätt begränsas, bör, även om kommitténs förslag antages, hyresgäst, som
nödgas utrymma sin lägenhet, vara skyldig begagna annan lägenhet, som
hyresvärden ställer till förfogande och med vilken hyresgästen skäligen kan
låta sig nöja.

Av svenska stadsförbundet har uttalats betänkligheter mot att i förevarande
sammanhang i hyreslagstiftningen införa skärpta bestämmelser om
ohyra. Förbundet har därvid anfört följande:

I och för sig har förbundet icke något att invända mot vad som föreslås
beträffande åtgärder mot ohyra. Men man synes hava skäl att överväga, om

Kungl. Maj-.ts proposition nr 166.

frågan ej borde för närvarande lämnas å sido i hyreslagstiftningen, till dess
den väntade utredningen om dessa spörsmål inom medicinalstyrelsen och
socialstyrelsen föreligger. Resultatet av denna utredning torde nämligen
kunna inverka på lagstiftningen ej blott vad den gäller hälsovården utan
indirekt också beträffande hyresförhållanden. Omfattningen av de kommande
åtgärderna synes böra vara känd och möjligheter att beräkna kostnader
föreligga, innan man går att lagstifta om fördelningen av skyldigheter
i förevarande avseende mellan hyresvärd och hyresgäst. Principiell ställning
torde också först böra tagas till frågan, om fordringarna på åtgärder
mot ohyresspridningen skola fastställas lika för hela landet eller genom
lokala föreskrifter. För närvarande äro de delvis olika och regleras genom
särskilda lokala föreskrifter. 1 hyreslagstiftningen skärpta krav på åtgärder
mot ohyra komma att medföra stora utgifter för städerna för åstadkommande
av desinfektionsmöjligheter. Det synes vara en rimlig begäran, att
hela detta problem prövas i sitt sammanhang.

Såsom kommittén föreslagit synas vissa bestämmelser rörande förekomst Departementsav
ohyra böra intagas i hyreslagstiftningen, och tillräckliga skäl torde ej före- cÄe/en.
ligga att på sätt svenska stadsförbundet hemställt i detta hänseende avvakta
resultatet av den utredning angående olika sätt för motverkande och utrotande
av ohyra, som påbörjats av medicinalstyrelsen i samråd med socialstyrelsen.

Kommittén har i förevarande avseende såtillvida anslutit sig till gällande
rätts ståndpunkt, att förekomsten av ohyra i en förhyrd lägenhet är att anse
såsom en brist i lägenheten. Något särskilt stadgande härom har kommittén
icke funnit erforderligt. Det synes emellertid vara lämpligt, att sagda uppfattning
uttryckligen bekräftas i lagen. I detta sammanhang må uppmärksammas
medicinalstyrelsens uttalande, att uttrycket ohyra vore alltför omfattande
och fördenskull borde utbytas mot uttrycket väggohyra. En sådan
ändring synes dock icke ägnad att i nämnvärd mån bidraga till att göra bestämmelserna
tydligare. I stället torde lämpligen böra angivas, att det skall
vara fråga om ohyra som är till men för hyresgästen.

Av förenämnda princip, att förekomsten av ohyra är att anse såsom en brist
i lägenheten, följer bland annat att, om bristen förefanns redan vid hyresgästens
tillträde eller bristen uppkommit senare utan att hyresgästen är ansvarig
därför, hyresvärden är skyldig att avhjälpa densamma.

Enligt 16 § andra stycket i kommitténs förslag skulle emellertid hyresvärden,
även örn hyresgästen är vållande till förekomsten av ohyra, vara skyldig
att vidtaga åtgärder för dess utrotande. Detta stadgande uppbäres utan tvivel
för många fall av starka praktiska skäl. Det synes dock med hänsyn till
vad medicinalstyrelsen och Sveriges fastighetsägareförbund påpekat böra underkastas
vissa inskränkningar. Vad först angår det fall att hyresgästen förhyrt
ett helt hus, torde sålunda icke föreligga anledning att ålägga hyresvärden
en mera vittgående skyldighet att utrota ohyra än som följer av de allmänna
reglerna örn brist i förhyrd lägenhet. Det lärer nämligen i sådant fall vara
mest överensstämmande med den allmänna uppfattningen att hyresgästen
själv får svara för utrotande av ohyra, diir icke denna förefanns redan vid

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

tillträdet eller hyresgästen eljest är utan ansvar därför. Beträffande härefter
andra lägenheter än nyss sagts torde det icke kunna bestridas, att de
skäl, som kunna anföras för en sådan skyldighet för hyresvärden som
kommittén i ''förevarande avseende föreslagit, huvudsakligen göra sig gällande
i fråga om lägenheter som, helt eller delvis, äro uthyrda till bostad. I
fråga om lägenheter, som äro avsedda att användas för annat ändamål, t. ex.
såsom hotell, torde det däremot rimligen böra ankomma på innehavaren att, i
den mån ej de allmänna reglerna om brist i lägenheten äro tillämpliga, själv
ansvara för utrotande av ohyra. I detta sammanhang må framhållas, att
med ''tjänliga åtgärder’ för utrotande av ohyra uppenbarligen, såsom medicinalstyrelsen
uttalat, avses åtgärder avpassade efter omständigheterna i varje
särskilt fall.

Såsom förut nämnts har kommitténs majoritet under 17 § i förslaget även
upptagit ett stadgande, att hyresgästen städse skall vara berättigad till ersättning
för skada som tillskyndas honom genom åtgärder för utrotande av
ohyra, för vars förekomst i fastigheten han ej är ansvarig. Även denna bestämmelse
innefattar en strängare förpliktelse för hyresvärden än vad som
följer av de allmänna reglerna örn brist i lägenheten. Enligt den av herr
Ahlmark avgivna reservationen borde däremot hyresgästen erhålla nedsättning
i hyran eller skadestånd allenast örn sådana förhållanden förelåge som
jämlikt 13 § i kommitténs förslag medförde rätt till skadestånd. I denna del
har mot majoritetens förslag framställts erinringar i ett flertal yttranden.
Vid bedömande därav bör emellertid uppmärksammas, att hyresgästen enligt
förslaget icke lärer ha rätt till nedsättning i hyran eller till skadestånd under
annan förutsättning än att han visar att han icke själv är ansvarig för ohyran.
Att hyresgästen i sådant fall bör erhålla nedsättning i hyran måste anses fullt
berättigat. Mera tveksamt kan synas, huruvida hyresgästen, även om hyresvärden
å sin sida likaledes är utan ansvar för ohyran, jämväl bör erhålla rätt
till skadestånd. En dylik rätt för hyresgästen synes emellertid ej vara obillig,
därest den inskränkes till ersättning för oundgänglig kostnad som genom
åtgärd för utrotande av ohyra i lägenhet, vilken utgör del av hus och helt
eller delvis är uthyrd till bostad, åsamkas hyresgästen.

Av den lämnade redogörelsen för avgivna yttranden framgår, att medicinalstyrelsen
för sin del även föreslagit vissa ändringar i hälsovårdsstadgan.
Denna fråga torde dock icke böra upptagas till bedömande i förevarande sammanhang.
Till hyreslagstiftningen lärer icke heller vara att hänföra frågan,
i vad mån staten bör vidkännas kostnader med anledning av åtgärder för utrotande
av ohyra. Nu berörda spörsmål torde emellertid böra beaktas vid
den utredning angående motverkande och utrotande av ohyra som anförtrotts
medicinalstyrelsen och socialstyrelsen.

Bestämmelser i förut angivna hänseenden torde böra intagas såsom 17 §
i kapitlet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

18—20 §§.

Enligt 14 § i gällande lag skall hyresgästen, om någon del av lägenheten
av anledning, som i 1 kap. 3, 5 eller 6 § avses, kommer att frångå
honom, njuta skälig nedsättning i hyran ävensom skadestånd. Han skall ock
äga rätt som i 3 kap. 10 § i lagen sägs att uppsäga avtalet, där han var i god
tro niii avtalet slöts. I 1 kap. 3, 5 och 6 §§ meddelas närmare bestämmelser
angående verkan därav att fastighet, till vilken nyttjanderätt upplåtits,
överlåtes till annan eller blir föremål för återköp enligt därom gällande bestämmelser
eller att nyttjanderätt upplåtes till flera eller att fastigheten genom
bifall till klandertalan frångår upplåtaren.

I 3 kap. 15 § av gällande lag stadgas, att om förhyrd lägenhet finnes
vara så beskaffad att dess användande är förenat med uppenbar våda för
inneboendes hälsa och bristen ej på tillsägelse genast varder avhjälpt av hyresvärden,
äger hyresgästen uppsäga avtalet, ändå att annat förbehåll skett.

I 19 § och 20 § första stycket i sitt förslag har kommittén upptagit
stadganden av enahanda innebörd som 14 och 15 §§ i gällande lag. I 20 §
andra stycket har kommittén därjämte upptagit föreskrift enligt vilken innan
tillträde skett icke skall kunna med bindande verkan träffas avtal om inskränkning
i de rättigheter som enligt 12—15 och 17—19 §§ i kommitténs
förslag tillkomma hyresgästen, dock att hyresgästen såsom förut nämnts
må avstå från rätten att enligt 17 § erhålla nedsättning i hyran för hinder
eller men i nyttjanderätten, vilket uppstår till följd av att hyresvärden under
erforderlig tid låter verkställa arbete för lägenhetens försättande i avtalat
skick eller för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt
eller ock låter utföra visst annat arbete som särskilt angivits i hyresavtalet.

Med avseende å bestämmelserna i 20 § andra stycket i förslaget må erinras
om vad kommittén anfört i anslutning till stadgandet i 17 § i dess
förslag samt örn de anmärkningar i de avgivna yttrandena, för vilka redogjorts
vid behandlingen av 12—15 och 17—19 §§ i förslaget.

Vad särskilt angår de i 20 § andra stycket angivna undantagen från den
i samma stycke intagna huvudregeln har kommerskollegium anfört följande:

I de tryckta kontraktsformulär, som numera vanligen komma till användning
vid hyresavtals ingående, finnes upptagen en bestämmelse av innebörd,
att hyresvärd skall äga rätt att genom den förhyrda lägenheten framdraga
sådana ledningar för värme, vatten, avlopp, gas eller elektricitet, som äro för
två eller flera lägenheter gemensamma, utan att hyresgästen fördenskull
skall bliva berättigad häva avtalet eller erhålla skadestånd eller avdrag å
avtalade hyran. De arbeten, som åsyftas i bestämmelsen, kunna givetvis såsom
vid en genomgripande modernisering av fastigheten bliva ganska omfattande
och komma att vålla hyresgästerna högst betydande olägenheter.
I de fall hyresgästen under icke alltför kort tidsperiod efter arbetenas avslutande
på oförändrade hyresvillkor kommer att kvarbo i lägenheten och
sålunda utan extra kostnad själv kommer att få nytta av de gjorda förbättringarna,
synes någon bärande invändning mot att han icke får ersättning
för intrånget i nyttjanderätten ej kunna framställas. Emellertid torde ibland

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Departementschef
en.

förekomma, att en fastighetsägare i samband med en mera genomgående
modernisering av sin fastighet uppsäger hela hyresgästbeståndet och genomför
en allmän hyreshöjning av sådan betydenhet, att flertalet av hyresgästerna
se sig tvingade att avflytta. I dylika fall komma de avflyttande hyresgästerna
sålunda — under förutsättning att kontrakten icke avse längre tidsperioder
efter arbetenas slutförande — att lia lidit intrånget i nyttjanderätten
utan att ha blivit gottgjorda härför — ett förhållande, som synes ganska
obilligt. I sakkunnigeförslaget har såsom framgår av innehållet i 20 §, andra
stycket, icke företagits någon väsentlig ändring härutinnan utan hyresvärdarna
torde även enligt den nya lagen bliva oförhindrade att inrymma ovannämnda
kontraktsbestämmelse i hyresavtalen. Dessutom har i 26 § särskilt
medgivits rätt för hyresvärden att under hyrestiden utföra arbeten av ifrågavarande
slag.

Enligt kollegiets förmenande torde böra övervägas, huruvida icke i förevarande
avseende en tvingande bestämmelse borde intagas i lagen av beskaffenhet
att i vart fall förhindra uppkommandet av situationer av det
slag, som ovan skisserats.

Även hyresgästernas riksförbund har framställt anmärkning i förevarande
avseende samt därvid gjort följande uttalande:

Förbundet medger visserligen att fastighetsägare ej under alla förhållanden
bör vara skyldig vidkännas nedsättning i hyra men anser att bestämmelsen
går längre än som erfordrats för att möjliggöra en skälig avvägning
av intressena å ömse håll. Först och främst anser förbundet att hyresgäst
skall ha rätt till nedsättning i hyra i de fall då efter uppsägning av hyresavtalet
fastighetsägaren låter i lägenheten verkställa reparations- och förbättringsarbeten.

o Förbundet anser vidare att bestämmelsen om rätt för fastighetsägaren att
låta utföra visst annat arbete, som särskilt angivits i hyresavtalet, utan rätt
tor hyresgästen till nedsättning i hyran bör utgå. I motiven säges visserligen
att därigenom skulle förhindras sådana kontraktsklausuler som under
hyrestiden förekommande moderniseringsarbeten, men vad hindrar de nuvarande
bestämmelserna i formulären om att hyresgästen ej har rätt till
nedsättning i hyran vid framdragande av ledningar för värme, vatten etc.
Särskilt indragande av värme är en av de åtgärder som förorsaka hyresgästerna
det största obehag.

Förbundet anser det vara av stor vikt att undantagen från de tvingande
bestämmelserna ej göras för vida, då erfarenheten givit vid handen att fastighetsägarna
komma att ge hyreskontrakten den för dem förmånligaste utformning
som gällande rätt medger och alltså de i lagen angivna undantagen
från de tvingande bestämmelserna komma att bli regel.

Av Sveriges fastighetsägareförbund har i redaktionellt hänseende uttalats,
att den i 20 § andra stycket intagna undantagsbestämmelsen syntes böra hänvisa
till 13 och 17 §§ och således icke blott till 17 § i kommitténs förslag. I

I fråga om det av kommittén under 19 § i dess förslag upptagna stadgandet
torde icke vara någon erinran att framställa. Stadgandet synes böra intagas
såsom 18 § i kapitlet.

Beträffande härefter 20 § andra stycket i kommitténs förslag må erinras,
att av kommittén föreslaget förbud mot inskränkning i de rättigheter, som
enligt 12—15 och 17—19 §§ i kommitténs förslag skulle tillkomma hyres -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

gästen, enligt förslaget endast skulle gälla avtal som träffas innan tillträde
skett. Denna formulering kan möjligen tänkas föranleda en uppenbarligen
icke åsyftad praxis, att hyresvärden, när fråga uppkommer om förlängning
av ett hyresavtal, i stället förelägger hyresgästen till undertecknande ett nytt
avtal, som innehåller förbehåll av ifrågavarande natur, t. ex. beträffande
verkan av att ohyra uppträder i lägenheten. Med hänsyn härtill torde orden
Innan tillträde skett’ böra utbytas mot ''Före hyrestidens början’. I övrigt
synes icke böra vidtagas någon ändring av förevarande bestämmelser. Vad
särskilt angår de synpunkter, som anförts av kommerskollegium och hyresgästernas
riksförbund, må emellertid anmärkas, att dessa torde böra beaktas
vid behandlingen av 26 § i kommitténs förslag.

Bestämmelser, motsvarande 20 § andra stycket i förslaget, torde böra intagas
såsom 19 § i kapitlet.

Såsom första stycke av 20 § i sitt förslag har kommittén upptagit stadgandet
i 15 § i gällande lag, enligt vilket hyresgäst må uppsäga hyresavtal
rörande uppenbart hälsovådlig bostadslägenhet. Sistnämnda stadgande avsåg
vid tillkomsten av 1907 års lag att utgöra det civilrättsliga komplementet
till hälsovårdsstadgans regler i ämnet. I kommitténs förslag ha såsom förut
nämnts upptagits särskilda regler örn verkan av bland annat hälsovårdsmyndighets
beslut, varigenom hinder uppkommer i nyttjanderätten. Det
må jämväl erinras att en hyresgäst enligt förslaget, även om lägenheten förhyrts
i befintligt skick, kan vara berättigad att göra gällande vissa rättigheter.
Med hänsyn härtill kan ifrågasättas, huruvida nu förevarande stadgande
vidare kommer att få någon självständig betydelse. Då tillräckliga
skäl att utesluta detsamma ur förslaget dock icke föreligga, torde stadgandet,
med en mindre ändring av huvudsakligen redaktionell natur, böra intagas
såsom 20 § i kapitlet.

Om hyrans erläggande.

21 och 22 §§.

Enligt gällande rätt skall på grund av stadgande i 3 kap. 6 § i 1907
års lag, örn ej tid är utsatt för erläggande av hyra, som skall utgå i penningar,
hyran betalas, där den beräknas för helt, halvt eller fjärdedels år, senast
å näst sista dagen av vart fjärdedels år samt, där hyran beräknas för månad,
vecka eller dag, före utgången av varje sådan tidrymd. Hyra, för vilken sådan
beräkningsgrund ej är stadgad, skall gäldas vid hyrestidens slut. Vidare
stadgas, att vad i 2 kap. 7 § är föreskrivet om arrendeavtal skall äga
motsvarande tillämpning beträffande hyresavtal. I sistnämnda lagrum
meddelas vissa bestämmelser för det fall att arrendator skall utgöra dagsverken.

I 6 § i 1923 års lag stadgas, att i den mån hyra för lägenhet, som omfattar
högst fyra rum, kök däri inbegripet, och helt eller delvis är uthyrd till bo -

Kungl. Majlis proposition nr 166.

stad, enligt avtalet skall erläggas i förskott för längre tid än en månad, skall
likväl såsom förfallodag för den på varje kalendermånad belöpande hyran
gälla sista söckendagen av nästföregående månad, dock att därigenom icke
någon del av hyran skall anses förfallen tidigare än i avtalet bestämts samt
att hyran för den under hyrestiden helt eller delvis infallande första kalendermånaden
skall erläggas å avtalad förfallodag. I 8 § samma lag stadgas
om betalning genom postanvisning eller postgiro. Har från postanstalt inom
riket hyra avsänts till hyresvärden genom postanvisning under dennes vanliga
adress eller genom inbetalningskort till hans postgirokonto eller har innehavare
av sådant konto erlagt hyra till hyresvärden medelst giro- eller utbetalningskort,
skall enligt sistnämnda paragraf städse med avseende å frågan,
huruvida hyresgästen bevarat eller i fall, som behandlas i 7 § av 1923
års lag, återvunnit sin rätt till lägenheten, även om annorlunda avtalats så
anses som om hyran kommit hyresvärden tillhanda den dag då postanvisningen
eller inbetalningskortet avlämnades å postanstalten eller giro- eller
utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vad nu stadgats äger icke
tillämpning, där betalningsuppdraget återkallats. Är någon satt att å hyresvärdens
vägnar uppbära hyra, skola nämnda bestämmelser gälla även beträffande
hyrans erläggande till denne.

I kommitténs förslag har under 21 § till en början såsom första
stycke upptagits stadgande att, örn avtal ej träffats om tiden för erläggande
av hyra som skall utgå i penningar, skall hyresvärden äga rätt till betalning,
där hyran beräknas för kvartal eller längre tid, å första dagen av vart kvartal
samt, där hyran beräknas för kortare tid, före hyrestidens början. Härefter
har i paragrafen med endast vissa redaktionella jämkningar såsom
andra stycke upptagits förenämnda stadgande i 6 § av 1923 års lag.

I 21 § i förslaget har vidare såsom tredje stycke intagits föreskrift att örn
förfallotiden inträffar å söndag eller annan allmän helgdag, varmed påskafton,
midsommarafton och julafton skola vara likställda, skall nästa söckendag
anses såsom förfallodag. Hyran skall enligt fjärde stycket i 21 § i
förslaget erläggas i hyresvärdens hemvist eller å annan plats som av honom
anvisas. Härjämte har till paragrafen med allenast en mindre redaktionell
ändring såsom femte stycke överflyttats det nuvarande stadgandet i 8 § i
1923 års lag. Slutligen stadgas såsom sjätte stycke i förslaget, i likhet med
6 § i 3 kap. av 1907 års lag, att vad i 2 kap. 7 § stadgas örn arrendeavtal
skall äga motsvarande tillämpning beträffande hyresavtal.

Under 22 § i kommitténs förslag ha meddelats bestämmelser örn deposition
av hyra. Förmenar hyresgästen sig vara jämlikt 13, 14, 15, 17, 18 eller
19 § i förslaget berättigad till skadestånd, nedsättning i hyra eller ersättning
för avhjälpande av brist eller eljest hava genfordran hos hyresvärden,
och vill hyresgästen avdraga motsvarande belopp å hyra som utgår i penningar
och är till betalning förfallen, äger han enligt förslaget nedsätta beloppet
hos överexekutor. Därvid skall uppgift lämnas angående hyresförhållandet
och grunden för avdraget samt pant eller borgen ställas för den

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

kostnad för beloppets utfående, som kan tillskyndas hyresvärden. Har hyresgästen
fullgjort vad nu sagts skall enligt andra stycket i paragrafen, utan
avseende å däremot stridande bestämmelse i hyresavtalet, så anses, som hade
hyresbetalning då ägt rum till belopp motsvarande det nedsatta. Visar ej
hyresvärden inom två månader efter det nedsättning verkställts att han träffat
överenskommelse med hyresgästen om beloppets utfående eller anhängiggjort
talan därom mot hyresgästen, äger denne enligt stadgande i tredje
stycket av förevarande paragraf återbekomma beloppet. Eljest må ej hyresgästen
återbekomma nedsatt belopp med mindre hyresvärden det medgivit
eller ock hyresgästen förklarats berättigad därtill genom dom, som vunnit
laga kraft. Såsom fjärde stycke har upptagits föreskrift, att nedsatt belopp
skall av överexekutor göras räntebärande genom insättande i bankinrättning
och att upplupen ränta skall komma den tillgodo som finnes berättigad
till beloppet. Slutligen har i sista stycket av paragrafen erinrats därom
att angående skyldighet för överexekutor att underrätta hyresvärden örn
verkställd nedsättning skola gälla särskilda föreskrifter.

Till motivering av stadgandena i 21 och 22 §§ i sitt förslag har kommittén
anfört bland annat:

Då hyresavtal här i landet regelmässigt innehölle föreskrift örn förskottsbetalning
och då några nackdelar av detta system kommittén veterlig! icke
framträtt, syntes riktigt att däremot svarande regler infördes i lagen.

Orten för hyrans erläggande vore i allmänhet indirekt bestämd genom föreskrift
i hyresavtalet att betalning skulle ske till hyresvärden eller hans ombud.
Ehuru något större behov av regler angående betalningsorten för fall
då denna ej bestämts genom avtalet knappast gjort sig påmint syntes dock
lämpligt att detta spörsmål icke helt förbiginges i lagtexten. Kommittén hade
därför ansett sig böra föreslå ett stadgande av innehåll att hyran skulle erläggas
i hyresvärdens hemvist eller å annan plats som av honom anvisades.

Beträffande hyresgästens rätt att göra avdrag å hyran för genfordran
märktes, att utövandet av denna rätt för hyresgästen vore förbunden med
viss risk. Örn nämligen hyresgästen i sedermera anställd rättegång befunnes
lia saknat fog för ett av honom verkställt avdrag eller i vart fall för ett avdrag
till så stort belopp som han ansett skäligt, kunde på hyresvärdens yrkande
domstolen förklara hyresrätten förverkad, detta utan hänsyn till hyresgästens
goda tro i fråga örn avdragets befogenhet. Ändå att rätten till
avdrag ej genom bestämmelse i hyresavtalet vore hyresgästen betagen, vore
det dock anledning antaga att medvetandet om berörda risk ofta nog minskade
hans benägenhet att utöva denna rätt även i de fall då han ansåge sig
lia goda skäl för avdraget. Icke minst svårigheten att i ett givet fall kunna
bedöma avdragets storlek bidroge härtill. Denna olägenhet komme att bliva
ännu mera kännbar vid genomförande av kommitténs förslag, att de till
avdrag berättigande lagreglerna principiellt skulle vara av tvingande natur.
Med hänsyn härtill hade det synts kommittén angeläget att söka genom lagbestämmelse
bereda hyresgästen lättnad vid utövandet av avdragsrätten. En
sådan lättnad borde utan obehörigt eftersättande av hyresvärdens berättigade
intresse kunna ernås genom alt hyresgästen bereddes tillfälle att, med samina
verkan som örn hyresbetalning skett, för hyresvärdens räkning hos offentlig
myndighet — överexekutor — nedsätta det belopp, varmed hyresgästen
ansåge sig äga rätt till avdrag å hyran. Bestämmelsen hade ansetts böra
så utformas, att på hyresvärden skulle ankomma alt inom viss tid vidtaga

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

åtgärd för att få fastställt huruvida han ägde rätt till beloppet samt att om
detta underlätes hyresgästen skulle äga återbekomma vad han nedsatt. Då
det sålunda ålades hyresvärden att taga initiativet till ett avgörande beträffande
rätten till beloppet, borde rättvisligen hyresgästens deposition för att
anses vara i behörig ordning verkställd och likställd med hyresbetalning innefatta
säkerställande — genom pant eller borgen — jämväl av hyresvärdens
kostnad för beloppets utfående. En föreskrift i sistnämnda hänseende
vore av betydelse även därutinnan att den effektivt syntes förhindra missbruk
av den hyresgästen tillerkända rätten till deposition. Den ändamålsenligaste
vägen att bereda hyresvärden erforderlig kännedom om att deposition
verkställts syntes vara att överexekutor, som mottagit deposition, därom
avläte underrättelse till hyresvärden; bestämmelser örn skyldighet härutinnan
för överexekutor syntes lämpligen böra i administrativ ordning meddelas.

Stadgandet i 22 §, vilket för att erhålla avsedd effekt måste vara av tvingande
natur, betoge givetvis icke hyresgästen rätten att med de risker beträffande
eventuellt förverkande, som vore därmed förbundna, direkt verkställa
avdrag på hyran, då han ansåge sig därtill berättigad.

Beträffande 21 § i kommitténs förslag har länsstyrelsen i

Norrbottens län anmärkt, att förfallodagen i fråga om hyra, som enligt lagen
finge erläggas månadsvis, med hänsyn till den i förslaget intagna helgdagsregeln
borde angivas till sista dagen — i stället för sista söckendagen — av
nästföregående månad.

Av hyresgästernas riksförbund har beträffande rätten att erlägga hyra månadsvis
anförts följande:

Den senare tidens utformning av bostadslägenheter leder mer och mer till
att lägenheterna uppdelas i ett större vardagsrum samt flera små sovrum.
Då det dessutom genom de statliga stödåtgärderna har beretts mindre bemedlade
barnrika familjer tillfälle att erhålla lägenheter som innehålla ända upp
till fem rum och kök och då dessa familjer som regel icke förmå erlägga kvartalshyra,
tillåta vi oss hemställa antingen att den princip som ligger till grund
för paragrafens andra stycke utsträckes att gälla alla lägenheter eller att i
sagda stycke orden ''sorn omfattar fyra rum, kök däri inbegripet’ ändras till
''sorn omfattar högst sex rum, kök däri inbegripet’.

Å andra sidan har Sveriges fastighetsägareförbund i fråga örn 21 § i kommitténs
förslag anfört bland annat:

Såsom kommittén anfört, innehålla hyreskontrakten, med avvikelse därutinnan
från lagens stadgande, regelmässigt föreskrift örn att hyran skall betalas
i förskott. Kommittén förordar nu införande av mot denna praxis svarande
regler i lagen.

Det föreslagna stadgandet har förlänats det innehållet, att betalningen skall
äga rum å första dagen av den tidrymd, för vilken betalningen i olika fall
skall erläggas. Därmed har emellertid icke ernåtts den avsedda överensstämmelsen
med vad allmänt brukas. Det vanliga är nämligen, att hyran skall erläggas
sist å söckendagen näst före varje sådan tidrymds början. Förbundet
hemställer, att det föreslagna stadgandet måtte ändras i enlighet härmed. Därmed
torde följa, att jämväl den i tredje stycket upptagna helgdagsregeln skall
så ändras att såsom förfallodag skall anses icke nästa utan nästföregående
söckendag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Den nuvarande praxis, som medför, att sista uppsägningsdagen regelmässigt
sammanfaller med en hyresbetalningsdag, har bl. a. den fördelen med
sig, att om någon av parterna önskar få ett hyresvillkor ändrat, så kan den
därför eventuellt erforderliga uppsägningen bekvämligen äga rum samtidigt
med hyrans erläggande.

Beträffande avfattningen av första stycket bör påpekas, att formuleringen
synes innebära en oklarhet, när det stadgas, att hyran skall, i visst fall, erläggas
före hyrestidens början. Tidsbestämningen synes böra ske så att betalning
skall erläggas sista söckendagen före den tidrymd, för vilken hyran
beräknas.

Med andra stycket i paragrafen föreslår kommittén bibehållande av den
rätt att erlägga hyran månadsvis för smålägenheter, som från hyresregleringslagstiftningen
överfördes till 1923 års lag med vissa bestämmelser rörande
hyra.

Förbundet vill icke bestrida, att vissa beaktansvärda sociala skäl kunna
tala för att månadsbetalningsrätten i någon mån bibehålies. Förbundet har
emellertid i sådant hänseende stannat vid den meningen, att rätten bör komma
i fråga endast beträffande lägenheter innefattande högst två rum, kök
däri inbegripet.

Vad härefter angår 22 § i kommitténs förslag har Överståthållarämbetet
framställt följande erinran:

Hyresgästen skall vara berättigad återbekomma det nedsatta beloppet, om
ej hyresvärden inom två månader efter nedsättningens verkställande visar
sig lia träffat överenskommelse med hyresgästen örn beloppets utgående eller
lia anhängiggjort talan därom mot hyresgästen. Det synes icke lämpligt att
låta fatalietiden löpa från dagen för nedsättningen, som ju kan komma att
bli under lång tid okänd för hyresvärden. Enligt ämbetets förmenande bör
i stället bestämmas, att fatalietiden börjar räknas från det hyresvärden erhållit
underrättelse örn nedsättningen eller från det att i enlighet med ämbetets
förslag underrättelse i rekommenderat brev om nedsättningen avsänts till
hyresvärden.

Ämbetet anmärker tillika, att skyldigheten att underrätta hyresvärden om
verkställd deposition borde åligga hyresgästen.

Av länsstyrelsen i Kopparbergs län har gjorts följande uttalande:

Samma skäl som motiverade överflyttning från länsstyrelserna till lagsökningsdomare
av tvister angående hyra för förhyrd lägenhet tala för att
nedsättning i enlighet med denna paragraf sker — såvitt angår landsbygden,
däri inräknat jämväl städer under landsrätt — hos utmätningsmannen å
orten, vilken är lättare tillgänglig för allmänheten än överexekutor. Skulle
emellertid nedsättning anses höra ske hos överexekutor kan ifrågasättas, huruvida
icke, i likhet med förfarandet vid nedsättning jämlikt lagen den 24
mars 1927 örn gälds betalning genom penningars nedsättande i allmänt förvar,
vederbörande hyresgäst hör själv underrätta hyresvärden örn nedsättningen.
Därest så sker bör tvåmånadersfristen räknas från det hyresvärden
bevisligen erhållit del av underrättelse om nedsättningen. I varje fall torde
särskild författning angående skyldighet för överexekutor att underrätta
hyresvärden örn verkställd nedsättning icke vara erforderlig utan föreskrifter
härom kunna upptagas i ifrågavarande paragraf.

Därest nedsättning kommer att ske hos överexekutor, synas dylika ärenden
hos länsstyrelse böra behandlas såsom enmansärenden, på grund varav ändring
av 22 § landshövdinginstruktionen samtidigt torde böra ske.

Bihang till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 160.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Länsstyrelsen i Norrbottens län har anfört:

Det''i 22 § tredje stycket föreslagna åläggandet för hyresvärd att taga initiativet
till ett avgörande beträffande rätten till ett hos överexekutor nedsatt
belopp står enligt länsstyrelsens förmenande icke i överensstämmelse med
gällande rättsgrundsatser. Det bör åligga hyresgästen, som ju påstått rätt
till ersättning, motsvarande det nedsatta beloppet, att vidtaga erforderliga
åtgärder för styrkande av denna rätt.

Länsstyrelsen i Södermanlands län har i fråga örn förevarande paragraf
anfört följande:

Länsstyrelsen vill ifrågasätta, om icke bestämmelsen om ställande av pant
eller borgen kan komma att verka orättvist och därför är ett olämpligt medel
för vinnande av det avsedda syftet. Det måste givetvis alltid bli svårare för
en hyresgäst med mindre bostad och alltså i regel med mindre tillgångar än
för en välsituerad att ställa den fordrade säkerheten, vilken ju i allmänhet
bomme att motsvara ett ganska konstant värde, oavsett om depositionsbeloppet
är stort eller litet. Den erforderliga säkerheten kan —- särskilt för de
minst bemedlade hyresgästerna — ofta synas orimligt hög i förhållande till
det omstridda beloppets storlek, och föreskriften kan sålunda komma att avhålla
en hyresgäst från att göra en rätt gällande, vartill han måhända haft
det största fog. För en ekonomiskt starkare hyresgäst torde däremot den
ifrågavarande föreskriften icke spela någon roll till förhindrande av missbruk
av depositionsrätten.

Andra stycket av ifrågavarande paragraf synes i förtydligande syfte böra
erhålla ungefär följande lydelse: ’Har hyresgästen fullgjort vad i första stycket
är föreskrivet, skall, utan avseende å däremot stridande bestämmelse i
hyresavtalet, med hänsyn till hyresrättens förverkande så anses, som hade liyresbetalning
då ägt rum till belopp motsvarande det nedsätta.’

Enligt sista stycket skall det tillkomma överexekutor att underrätta hyresvärden
örn den verkställda nedsättningen. Det synes länsstyrelsen rimligt,
att hyresgästen i stället ålägges att — eventuellt inom den för hyresbetalning
föreskrivna tiden — förete bevis, att han hos överexekutor nedsatt beloppet
i fråga.

Hyresgästernas riksförbund har avstyrkt den föreslagna skyldigheten för
hyresgästen att ställa pant eller borgen samt därom anfört följande:

Kommittén har motiverat detta därmed att det ålägges hyresvärden att
taga initiativet till ett avgörande beträffande rätten till beloppet. Förbundet
kan icke finna att detta argument kan tillmätas avgörande vitsord. Även
i det fall att avdrag verkställes utan deposition har ju hyresvärden att taga
initiativet för beloppets utfaende, därvid han icke ens har den säkerhet som
ligger däri att beloppet finnes nedsatt hos offentlig myndighet. Det må visserligen
erkännas att hyresgästen genom det nya institutet vunnit en stor förmån,
nämligen trygghet mot förverkande, men tillika har hyresvärdens ställning
otvivelaktigt stärkts därigenom att garanti skapats för att medlen komma
honom tillhanda i fall av befogenhet. Det torde icke vara riktigt att
karaktärisera den av hyresgästen sålunda vunna förmånen så väsentligt
överstigande hyresvärdens, att hyresgästen bör åläggas vidtaga en inom rättslivet
dock sa sällsynt åtgärd som deposition i förväg av rättegångskostnad.
Kommitténs ståndpunkt hade varit lättare att förstå om anledning funnes
att antaga att deposition skulle komma att ske av okynne eiler trakasserilusta.
Då hade otvivelaktigt anledning funnits att hindra detta genom en be -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

stämmelse av det innehåll som nu föreslås. Men all anledning saknas till
dylikt antagande. Den hyresgäst som av okynne vill innehålla hyran torde
vara ganska obenägen att uppsöka offentlig myndighet, lämna uppgift om
grunden för avdraget samt nedsätta beloppet, samtidigt som möjligheten att
utan deposition innehålla hyran står honom öppen, låt vara förenad med
viss risk. Till detta kommer den omständigheten att det givetvis mången
gång, måhända i de flesta fallen, blir svårt för hyresgästen att skaffa erforderlig
pant eller borgen. Stadgandet kan komma att drabba särskilt hårt
den kategori hyresgäster som mera än andra är förtjänt av lagstiftningens
stöd, nämligen sådana som vilja göra rätt för sig, men som leva i små omständigheter.
Slutligen måste det ställa överexekutor inför ganska svåra avgöranden,
då det gäller att avgöra vilka krav som skola ställas på borgen.

På grund av det ovan anförda hemställer förbundet att bestämmelsen i
denna paragraf örn skyldighet att ställa pant eller borgen måtte utgå.

Å andra sidan har Sveriges fastighetsägareförbund med anledning av 22 §
i förslaget gjort följande uttalande:

Någon tvist kan praktiskt taget aldrig uppkomma angående hyrans storlek
eller när den skall betalas. I dylikt hänseende innehåller kontraktet regelmässigt
otvetydiga uppgifter. Det är av den allra största betydelse att
hyrorna regelbundet inflyta. Det är ju med dem som fastighetsägaren skall
betala de regelbundet återkommande fasta utgifterna för fastigheten, bl. a.
de som avse reparationer och förbättringar. Ett strikt upprätthållande av
regeln, att hyrorna regelbundet skola inbetalas, är sålunda av vital betydelse
för åstadkommande av en fastighetsförvaltning av sådan stabilitet, utan vilken
även hyresgästernas intressen i längden bli lidande. Tvistiga anspråk
från hyresgästsidan böra icke få äventyra denna önskvärda stabilitet i förvaltningen.

Ur dylika synpunkter och då hyresgästernas anspråk på avdrag på hyran
rättsligt sett aldrig äro så klara som hyresvärdens anspråk på att hyran betalas
har det betraktats såsom skäligt och riktigt, att vid tvist örn avdrag
hyran likväl skall i sin helhet erläggas. Frågan huruvida det påfordrade avdraget
är berättigat får sålunda prövas i särskild ordning. En dylik avvägning
av intressena har synts så mycket riktigare, som hyresvärden kan förutsättas
vara en solvent person, hos vilken hyresgästen således kan återfå vad
han till äventyrs betalat för mycket, under det att den avdragskrävande
hyresgästen icke sällan är en person utan tillgångar, hos vilken hyresvärden
således icke kan utfå den hyra, vartill han slutligen visar sig berättigad.
Därtill kommer att tvisten i här avsedda fall regelmässigt måste utspelas inför
domstol, vilket bär till följd, att det ofta dröjer en mycket avsevärd tid innan
det slutligen blir avgjort, huruvida hyresgästen varit berättigad verkställa
avdraget respektive huruvida han förverkat hyresrätten med åtföljande skyldighet
att genast avflytta från lägenheten.

Ehuru förbundet sålunda i princip intar ståndpunkten, att förfallen hyra
bör erläggas oavsett tvist om avdrag, så vill förbundet dock av praktiska skäl
icke sträcka sig längre än till en fordran på att hyresbeloppet under alla förhållanden
skall säkerställas. Om det föreskrives skyldighet för hyresgästen
ali, då tvist örn avdrag uppkommit, säkerställa hyresbeloppet, så har detta
den praktiskt betydelsefulla verkningen att en lättfattlig och klar regel erhållits
för bedömande av de hos överexekutor respektive lagsökningsdomare
uppkommande fall, där nu till följd av hyresgästens motfordringsanspråk
tvekan ofta föreligger, huruvida förordnande kan meddelas örn avhysning
eller huruvida hänvisning till domstol respektive målets hänskjutande til!
rätten skall äga rum.

100

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Departements chefen.

I fråga om 21 § första stycket i kommitténs förslag torde i överensstämmelse
med rådande praxis böra vidtagas den ändringen, att förfallotiden
för hyran, då denna beräknas för kvartal eller längre tid, bestämmes till
sista söckendagen i månaden näst före varje kvartal i stället för den första
i varje kvartal. Härjämte synes den regel som i sagda stycke givits för det
fall att hyran beräknas för kortare tid än ett kvartal böra jämkas något.

Beträffande stadgandet i andra stycket i paragrafen torde böra vidtagas
en mindre ändring av redaktionell innebörd.

Vad härefter angår den av kommittén såsom tredje stycke i paragrafen
intagna helgdagsregeln synes denna icke vara påkallad av något praktiskt
behov och torde fördenskull böra uteslutas ur förslaget. I anslutning till den
av kommittén i fjärde stycket upptagna bestämmelsen angående platsen för
erläggande av hyran synes lämpligen böra intagas en föreskrift som uttryckligen
anger att hyran städse må betalas genom postanvisning eller postgiro.
Vidare synes det böra åläggas hyresvärden att, örn hyran skall erläggas å
annan ort än den där lägenheten finnes, vidkännas kostnaden härför.

I femte stycket av paragrafen har kommittén, såsom förut nämnts, i anslutning
till motsvarande stadgande i 1923 års lag upptagit vissa bestämmelser
örn verkan av hyresbetalning genom postanvisning eller postgiro. Härutinnan
föreskrives bland annat, att postanvisning skall sändas under hyresvärdens
vanliga adress. Denna föreskrift torde med hänsyn till nyssnämnda
bestämmelse om rätt för hyresvärden att bestämma platsen för
hyrans erläggande böra uteslutas ur förslaget. I detta stadgas vidare i överensstämmelse
med 1923 års lag att, där någon är satt att å hyresvärdens
vägnar uppbära hyra, vad i förevarande stycke av 21 § är stadgat skall
gälla även beträffande hyrans erläggande till denne. Även detta stadgande
torde såsom överflödigt böra utgå ur förslaget. — Emot sjätte stycket i paragrafen
synes ej något vara att erinra.

Beträffande härefter de av kommittén under 22 § upptagna stadgandena
om deposition synas dessa i allt väsentligt vara ägnade att läggas till grund
för lagstiftning. Det må emellertid anmärkas, att den av kommittén angivna
förutsättningen, att hyresbeloppet i fråga skall vara till betalning förfallet,
med hänsyn till att deposition lämpligen bör ske innan tiden för erläggande
av betalning är ute, icke torde kunna bibehållas. Vad angår den i lagrummet
föreskrivna skyldigheten för hyresgästen att i samband med deposition
ställa pant eller borgen för den kostnad för beloppets utfående som kan tillskyndas
hyresvärden torde bestämmelsen härom vara erforderlig för att
förhindra missbruk av rätten att deponera hyran. I lagen synes emellertid
böra angivas, att säkerheten skall vara sådan att den skäligen kan av överexekulor
godkännas. Det må erinras, att hyresgästen — ehuru det i tveksamma
fall kan vara förenat med risket att hyresrätten förverkas — är
oförhindrad att utan deposition innehålla förfallet hyresbelopp, i den mån
han anser sig berättigad att erhålla nedsättning i hyran eller äga motfordran.
Att såsom Sveriges fastighetsägareförbund hemställt göra någon inskränkning
i denna hyresgästens rätt synes ej lämpligt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

101

I övrigt torde böra föreskrivas, att hyresgästen skall till överexekutor lämna
uppgift om — förutom hyresförhållandet och grunden för avdraget —
förfallodagen. Uppgifter i förevarande hänseenden synas även av praktiska
skäl böra lämnas skriftligen och i två exemplar. Bestämmelsen i andra
stycket av paragrafen angående verkan av deposition torde med anledning av
vad en länsstyrelse anfört böra erhålla sådan lydelse, att därav framgår att
depositionens betydelse är att nyttjanderätten ej förverkas genom att beloppet
icke erlagts till hyresvärden på vanligt sätt. I anslutning till denna bestämmelse
synes i lagrummet böra intagas erforderlig föreskrift angående
det sätt, på vilket överexekutor skall underrätta hyresvärden örn verkställd
deposition. I detta hänseende lärer böra stadgas, att underrättelse skall ofördröjligen
avsändas med rekommenderat brev. Härjämte synes böra vidtagas
den ändringen av kommitténs förslag, att den frist, som skall stå hyresvärden
till buds för träffande av överenskommelse med hyresgästen eller anhängiggörande
av talan, bestämmes till tre månader från det hyresbeloppet
i fråga förfallit till betalning och sådan underrättelse som förut sagts avsänts
till honom.

Om hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens nyttjande.

23—25 §§.

Enligt 16 § i gällande lag skall hyresgästen under hyrestiden väl
vårda och aktsamt hantera lägenheten med vad därtill hör och ersätta all
skada, som genom hans vållande därå kommer. Uppstår därå skada genom
vårdslöshet eller försummelse av någon, som hör till hans husfolk eller
som av hyresgästen inrymts i lägenheten, är han ock pliktig att ersätta den.
Han är dock utan ansvar för brandskada, som sålunda uppstått, där han icke
brustit i den omsorg och tillsyn, som vederbort. — Timar skada eller yppas
brist å lägenheten, och är ej skadan eller bristen av beskaffenhet att med dess
avhjälpande kan utan äventyr anstå, är hyresgästen pliktig att därom utan
dröjsmål underrätta hyresvärden. Försummar hyresgästen det, är han hyresvärden
ansvarig för skada, som därav kommer. — Är av hyresgästen lägenheten
överlåten till annan, är hyresgästen, där ej hyresvärden tagit den
andre för god i hans ställe, ansvarig för skada, som denne, därest lägenheten
varit av honom förhyrd, efter vad nu sagts skolat ersätta. — I 17 § stadgas,
alt hyresgästen skall vara pliktig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt
vad som erfordras för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten.
Hyresgästen skall ock hålla noggrann vårdnad däröver att vad sålunda
åligger honom själv iakttages jämväl av hans husfolk och av dem, som
av hyresgästen inrymts i lägenheten.

Vidare må nämnas, att enligt 23 § 2 i gällande lag hyresrätten är förverkad,
om lägenheten nyttjas till annat ändamål än vid upplåtelsen förutsattes
och hyresgästen icke på tillsägelse vidtager rättelse.

I kommitténs förslag har till en början under 23 § stadgats, att
hyresgästen icke äger nyttja lägenheten till annat ändamål än vid upplåtelsen

102

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

förutsattes. Härefter har nuvarande 16 § med vissa ändringar upptagits såsom
24 §. I fråga om de av kommittén vidtagna ändringarna märkes i första
hand, att kommittén ansett sig böra underkasta hyresgästen ansvar för skada
som vållats av hans gäster eller någon som i lägenheten utför arbete för hans
räkning, på samma sätt som nu är stadgat om hyresgästens husfolk och andra
som av honom inrymts i lägenheten. Kommittén har vidare föreslagit den
skärpningen av hyresgästens underrättelseplikt, att om skada timar eller brist
yppas å lägenheten av sådan beskaffenhet, att med dess avhjälpande ej kan
utan äventyr anstå, skall hyresgästen vara skyldig att genast (i stället för nu
utan dröjsmål) underrätta hyresvärden. Vidare skall hyresgästen enligt kommitténs
förslag utan oskäligt dröjsmål underrätta hyresvärden om annan
skada eller brist som icke är att hänföra allenast till sedvanlig försämring vid
aktsamt hanterande av lägenheten. I kommitténs förslag har vidare tillagts,
att bestämmelse i hyresavtalet, varigenom hyresgästens ansvarighet utsträckes
utöver vad i förevarande paragraf är stadgat, skall vara utan verkan.

Under 25 § i kommitténs förslag har upptagits nu gällande bestämmelse,
att hyresgästen skall vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som erfordras
för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten samt hålla noggrann
vårdnad över att vad sålunda åligger honom själv iakttages jämväl av
dem för vilka han svarar. Härjämte har i förslaget stadgats, att hyresgästen
skall ställa sig till efterrättelse de särskilda föreskrifter, hyresvärden i överensstämmelse
med ortens sed meddelar. Vidare har, såsom förut antytts,
föreslagits ett uttryckligt stadgande, att gods, som är eller skäligen kan antagas
vara behäftat med ohyra, icke må införas i lägenheten.

Kommittén har till motivering av nu ifrågavarande bestämmelser i förslaget
anfört bland annat:

Enligt kommitténs mening förelåge skäl för att den krets, för vilken livresgästen
hade alt svara, bestämdes något vidare än för närvarande skett,''och
kommittén föresloge fördenskull att ansvarigheten skulle omfatta jämväl skada
vållad av personer som på hyresgästens inbjudan erhölle tillträde till lägenheten
(gäster) samt dem som för hyresgästens räkning utförde arbete i
lägenheten. För hyresgästens räkning utfördes arbetet, då det skedde på order
av hyresgästen och kostnaden skulle stanna å honom, däremot ej då hyresgästen
utövade den honom enligt förslaget tillkommande rätt att själv besörja
om avhjälpande av brist på hyresvärdens bekostnad. Skedde en sådan
utsträckning av hyresgästens ansvarighet, syntes å andra sidan rimligt att i
lagen infördes bestämmelse örn att förbehåll i hyresavtalet som ytterligare
utvidgade hyresgästens ansvarighet skulle vara utan verkan. Av''allmänna
rättsgrundsatser följde att hyresgäst vilken ersatt skada som nu sagts hade
regressrätt mot den skadevållande. Ett stadgande härom folie emellertid
utom hyreslagstiftningens ram.

En skärpt underrättelseplikt vore enligt kommitténs mening ur olika synpunkter
påkallad. För hyresvärden vore det av värde att alltid vara underrättad
örn all skada som timade å lägenheter i hans fastighet. Och för hyresgästens
del vöre det fördelaktigt att han i ett uttryckligt stadgande ägde hemul
för en anmälningsåtgärd, som han måhända eljest befarade kunna upptagas
som utslag av kitslighet eller kverulans. Därtill bomme, att iakttagande av
en vidgad underrättelseplikt endast kunde vara till gagn för hyresgästen, i det

Kungl. Maj-.ts proposition nr 166.

103

att nämligen enligt hittillsvarande praxis som av kommittén föresloges lagfäst
i 38 § andra stycket, hyresgästen icke ägde att på grund av brist i lägenheten
göra fordringsanspråk gällande med avseende å tid före det han framställt
sådant anspråk eller påkallat bristens avhjälpande. Med hänsyn till
vad sålunda anförts funne sig kommittén böra föreslå att hyresgäst skulle
vara skyldig att utan oskäligt dröjsmål underrätta hyresvärden även om skada
eller brist, som icke krävde omedelbart avhjälpande, vid äventyr för underlåtenhet
att hyresgästen bleve ansvarig för skada som därav kunde uppkomma.
Härvid förutsattes dock, att skadan eller bristen ej vore hänförlig
allenast till normalt slitage. Det hade ock ansetts lämpligt föreskriva, att
underrättelse örn skada eller brist av sådan beskaffenhet, att med dess avhjälpande
ej kunde utan äventyr anstå, skulle meddelas genast.

Särskilt kunde anmärkas, att det efter den föreslagna utvidgningen av underrättelseplikten
icke vore tvivel underkastat att hyresgästen alltid hade att
anmäla förekomst av ohyra i den förhyrda lägenheten till förekommande av
ersättningsskyldighet i anledning av ohyrans eventuella spridning inom fastigheten.
Bestämmelse i hyresavtalet, varigenom hyresgästens ansvarighet för
skada till följd av försummad underrättelse utsträcktes utöver vad förslaget
innefattade, borde vara utan verkan.

Beträffande 25 § i kommitténs förslag har anförts reservation av herrar
Hermansson och Larsson, som ansett att det ej vore tillrådligt att ålägga
hyresgästen att ställa sig till efterrättelse de särskilda föreskrifter, hyresvärden
i överensstämmelse med ortens sed kunde komma att meddela. Den bestämmelse
som i detta hänseende intagits i kommitténs förslag borde sålunda
enligt reservanternas mening uteslutas.

I fråga om 24 8 i kommitténs förslag har medicinalstyrelsen anmärkt, att
det borde uttryckligen angivas att bestämmelserna i paragrafen även hade
avseende å ohyra.

Beträffande 25 § i förslaget lia länsstyrelserna i Jönköpings och Östergötlands
län, Norrbottens och Västerbottens läns handelskammare samt hyresgästernas
riksförbund anslutit sig till förenämnda reservation.

Emot 23 § i kommitténs förslag, enligt vilken hyresgästen icke må nyttja Departementslägenheten
till annat ändamål än vid upplåtelsen förutsattes, synes i huvud- ^

sak ej vara något alt erinra. Till detta stadgande torde emellertid böra fogas
en bestämmelse, alt hyresvärden, ändå att annat avtalats, ej äger åberopa
avvikelse som för honom är utan betydelse. Såsom förut nämnts, har vidare
till förevarande paragraf ansetts böra överflyttas den av kommittén under
9 § upptagna bestämmelsen angående inrymmande av främmande personer
i förhyrd lägenhet.

Beträffande härefter 24 § i kommitténs förslag torde någon erinran ej vara
alt framställa mot den utvidgning av hyresgästens ansvar för andra personer
som kommittén föreslagit. Det synes även som regel lämpligt, att hyresgästen
i enlighet med kommitténs förslag förklaras skyldig att ''genast’ underrätta
hyresvärden örn skada eller brist med vars avhjälpande ej utan äventyr kan
anstå. Härvid hör emellertid uppmärksammas, att i många fall hyresgästen
och hans folk, enligt vad i allmänhet jämväl hyresvärden har anledning att
taga i beräkning, icke vistas i lägenheten under viss tid av året. Om hyres -

104

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

gasten förhyrt ett helt hus, torde det väl vara naturligt, att han även
i dylikt fall svarar för tillsynen däröver. En sådan skyldighet synes
däremot ej böra gälla i fråga om lägenhet som utgör del av hus. Hyresgästen
torde sålunda i fall som sist sagts böra äga att befria sig från
tillsynsplikten genom att bereda hyresvärden tillfälle att vid behov komma
in i lägenheten. Detta kan ske t. ex. genom att nyckel till lägenheten
överlämnas till portvakt. Skulle det, när hyresgästen eller hans folk kommer
åter, befinnas, att under deras frånvaro uppstått någon skada eller
brist, med vars avhjälpande ej kan anstå, bör emellertid underrättelse omedelbart
givas hyresvärden. Anmärkas må, att hyresgästen genom en sådan
undantagsbestämmelse som nu ifrågasatts icke befrias från honom åvilande
skadeståndsplikt för det fall alt han själv eller någon, för vilken han är ansvarig,
t. ex. genom att lämna ett fönster öppet är vållande till skadan eller bristen.

Enligt kommitténs förslag skall det även åligga hyresgästen att utan dröjsmål
underrätta hyresvärden om skada eller brist som icke kräver omedelbart
avhjälpande. Härvid förutsättes, att det icke är fråga om skada eller
brist som är att hänföra till sedvanlig försämring vid aktsamt hanterande av
lägenheten. Denna inskränkning synes utan olägenhet kunna utgå ur förslaget.

Med anledning av vad medicinalstyrelsen anfört torde lämpligen böra uttryckligen
angivas, att vad i paragrafen är stadgat örn skada eller brist skall
äga motsvarande tillämpning, då lägenheten finnes behäftad med ohyra.

Såsom en följd av den ändring i förhållande till 9 § i kommitténs förslag,
som jag förut förordat, lärer i nu förevarande paragraf även böra vidtagas
en jämkning i fråga om hyresgästs ansvar vid överlåtelse av lägenheten. I
detta hänseende synes böra stadgas att, om hyresgästen utan hyresvärdens
samtycke överlåtit lägenheten till annan, hyresgästen skall svara för skada
som nye innehavaren, därest lägenheten varit av denne förhyrd, skolat ersätta
samt att, om hyresvärden samtyckt till överlåtelsen, hyresgästen skall
vara ansvarig för skada som nu sagts allenast såframt hyresvärden till samtycket
fogat sådant villkor.

Enligt kommitténs förslag skall bestämmelse i hyresavtalet, varigenom
hyresgästens ansvarighet utsträckes utöver vad i paragrafen är stadgat, vara
utan verkan. Det torde dock i fråga om affärslägenheter eller lokaler, som
förhyras för att användas såsom laboratorium, mekanisk verkstad eller dylikt,
kunna förekomma fall, då ett utsträckt ansvar för hyresgästen är påkallat.
Med hänsyn härtill synes sistnämnda bestämmelse böra inskränkas
till lägenhet som är uthyrd allenast till bostad.

I fråga om 25 § i kommitténs förslag ha betänkligheter uttalats mot den
hyresvärden i förslaget tillerkända rätten att under hyrestiden utfärda ordningsföreskrifter.
Då det synes lämpligare att erforderliga föreskrifter av
förevarande natur intagas i hyreskontrakten, torde ock bestämmelsen i fråga
böra utgå ur förslaget.

Beträffande nu förevarande paragraf synes i övrigt allenast den i förslaget
intagna regeln till förhindrande av att ohyressmittat gods införes i förhyrd
lägenhet böra jämkas något i skärpande riktning.

105

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

26 och 27 §§.

Enligt 18 § i gällande lag må ej tillträde till lägenheten förvägras
hyresvärden, när sådant erfordras för utövande av nödig tillsyn eller för
utförande av förbättringsarbete, som ej utan skada kan uppskjutas. Då
lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen pliktig att låta den förevisas
å därför lämpliga tider.

I kommitténs förslag har under 26 § i anslutning till 18 § i gällande
lag upptagits stadgande, att hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde
till den förhyrda lägenheten för att utöva nödig tillsyn samt för att utföra
förbättringsarbete, som ej utan skada kan uppskjutas. Förslaget innehåller
emellertid därutöver vissa bestämmelser örn rätt för hyresvärden att
utföra arbete i lägenheten. Efter tillsägelse minst en månad i förväg må hyresvärden
låta i lägenheten företaga mindre brådskande förbättringsarbete,
vilket icke vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten, så ock genom
lägenheten draga stamledningar för avlopp samt tor fastighetens förseende
med värme, gas, elektricitet och vatten. Arbete av nu angivet slag må dock ej
utföras under sista månaden av hyrestiden. Annat arbete i lägenheten må
hyresvärden enligt förslaget låta verkställa efter tillsägelse i så god tid, att
hyresgästen kunnat uppsäga avtalet att upphöra före arbetets påbörjande.
Härefter stadgas, såsom förut nämnts, i samma paragraf i kommitténs förslag,
att hyresgästen skall vara pliktig tåla de inskränkningar i nyttjanderätten
till lägenheten som föranledas av nödiga åtgärder för utrotande av
ohyra i fastigheten.

I fall som i 26 § i kommitténs förslag avses skall tillses, att hyresgästen ej
tillskyndas större olägenhet än nödigt. I hyresavtal ingående förbehåll, varigenom
hyresgästen tillförbindes att efter kortare frist än förut sagts tåla
mindre brådskande arbeten skall enligt förslaget vara utan verkan.

I 27 § i kommitténs förslag har upptagits nu gällande stadgande att, då
lägenheten är ledig för uthyrning, hyresgästen är pliktig att låta den förevisas
å därför lämpliga tider.

Beträffande 26 § i förslaget har anförts reservation av herrar Hermansson
och Larsson, som uttalat följande:

Enligt majoritetens förslag till 26 § ägde hyresvärden, efter tillsägelse
minst en månad i förväg, genom lägenheten draga stamledningar för avlopp
samt för fastighetens förseende med värme, gas, elektricitet och vatten.
Dessa arbeten vore i fråga örn hyresvärdens rätt att låta utföra desamma
helt jämställda med mindre brådskande förbättringsarbeten, vilka
icke vållade väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Det syntes emellertid
icke föreligga skäl att meddela identiskt samma regler för så olika
arter av arbeten. Kommitténs majoritet syntes ha underskattat de hinder
och men som i realiteten uppstode för en hyresgäst, då stamledningar droges
genom hans lägenhet. Dylika arbeten tillhörde i själva verket dem som
orsakade hyresgästen mest obehag och besvär. Å andra sidan tillhörde de
otvivelaktigt i allmänhet kategorien mindre brådskande förbättringsarbeten,
och deras utförande erfordrade regelmässigt en längre tids förberedelse
för uppgörande av ritningar, ordnande av finansiering o. s. v. Det kunde

106

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

alltså icke sägas föreligga någon svårighet för hyresvärden att meddela
varsel om arbetets påbörjande i så god tid, att hyresgästen hunne uppsäga
avtalet att upphöra före arbetets påbörjande, därest han funne sig icke
kunna tåla de inskränkningar i nyttjanderätten eller de obehag, som arbetet
förorsakade. Ett uttryckligt stadgande, varigenom skyldighet att meddela
sådan varsel ålades hyresvärden, vore så mycket mera motiverat som
hyresvärden oftast av andra anledningar måste verkställa uppsägning i
samband med dylika omfattande förbättringsarbeten, exempelvis för hyresreglering.
Reservanterna hemställde att förslaget måtte ändras i enlighet
med det anförda.

Med avseende å 26 § i förslaget har socialstyrelsen förklarat, att styrelsen
anslöte sig till reservationen, samt anfört, bland annat:

Det bör särskilt betonas, att även dragandet av enbart stamledningar kan
innebära en väsentlig inskränkning i hyresgästens nyttjanderätt till lägenheten
i det fall, då denna består av endast ett eller två rum. Vidare vill
styrelsen understryka, att vid frågans bedömande hänsyn måste tagas till att
hyresvärden efter genomförandet av en modernisering av fastigheten i allmänhet
kraftigt höjer hyran med ty åtföljande ombyte av hyresgäster. Det
måste betecknas såsom oskäligt, att hyresgästerna under sådana förhållanden
måste finna sig i att arbetet utföres, medan de kvarbo i lägenheterna.
Den omständigheten, att hyresgästen äger lätt till viss nedsättning i hyran
under den tid, arbetena pågå, synes icke kunna vara av avgörande betydelse.

En detaljanmärkning må framföras i förevarande sammanhang. I
andra stycket sista punkten av förevarande paragraf stadgas, att arbete av
angivet slag ej må utföras under sista månaden av hyrestiden. Lämpligare
torde vara att stadga, att arbetet icke må påbörjas under den angivna tiden.
Vid en jämkning av ordalydelsen i enlighet med styrelsens förslag torde man
böra överväga en förlängning av tiden till en och en halv, å möjligen två
månader.

Inom styrelsen har anförts avvikande mening av byråchefen Bergström,
som biträtt kommitténs förslag i fråga om rätten att framdraga stamledningar
samt därvid uttalat följande:

Erinras må, att staten sedan flera år ställt medel för modernisering av det
omoderna bostadsbeståndet till förfogande i form av så kallade ombyggnadslån.
I stor utsträckning avse påkallade förbättringar just inledandet av värmeledning.
I nuvarande läge kan en hyresgäst ej blott vägra att för egen
del finna sig i en sådan förbättring utan kan — genom att förvägra framdragandet
av stamledningarna — förhindra, att förbättringen genomföres
även i övriga lägenheter, för så vitt nämligen icke frågan får anstå till dess
hans och övriga hyresgästers lägenheter efter skedd uppsägning utrymts.

Länsstyrelsen i Stockholms län har gjort följande uttalande:

Med avseende å de föreslagna bestämmelserna i 26 § har länsstyrelsen känt
tvekan, huruvida icke den i andra stycket angivna varseltiden av en månad
bör, såsom ett par reservanter framhållit, anses alltför kort, då det gäller
sådana arbeten som indragandet av stamledningar för avlopp m. m., vilka
erfarenhetsmässigt draga lång tid och även i övrigt vålla hyresgästen avsevärd
olägenhet.

Vidare anser länsstyrelsen önskvärt, att 26 § i förslaget förtydligas, så att
den icke kan giva anledning till den föreställningen, att hyresgästen är pliktig
att underkasta sig inskränkningar i nyttjanderätten under andra villkor än
som angivas i 17 §.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

107

Även länsstyrelsen i Jönköpings lein har uttalat betänkligheter mot förslaget
i vad det avser stamledningar för avlopp m. m. Hyresgästernas riksförbund
har anslutit sig till den av herrar Hermansson och Larsson avgivna
reservationen.

Å andra sidan har Sveriges fastighetsägareförbund i fråga om rätten att
framdraga stamledningar anfört bland annat:

Vad beträffar arten av de arbeten som här åsyftas, håller förbundet före,
att stadgandet uttryckligen bör omfatta även rätt att inleda evakueringstrummor,
något som ofta är av minst lika stor vikt som inledande av de ledningar
i övrigt som i stadgandet angivits.

I fråga om den tid, under vilken arbetena icke skulle få företagas, nämligen
sista månaden av hyrestiden, så kan en dylik bestämmelse visserligen
vara motiverad, därest fråga är om utförande av vad förslaget betecknar såsom
mindre brådskande förbättringsarbete, men däremot synes bestämmelsen
vara direkt olämplig, såvitt den avser genomdragande av stamledningar
och eventuellt evakuenngstrummor. I praktiken skulle detta förbud att
utföra ledningsindragning leda till att, örn september vore den sista hyresmånaden,
arbetet i stället förlädes exempelvis till augusti. Hyresgästen
skulle därigenom i regel komma att åsamkas mycket större olägenheter och
besvär än om arbetet företoges kort före flyttningen, som ju i alla fall föranleder
rubbningar i lägenhetens vanliga nyttjande.

Förbundet vill härutöver framhålla ytterligare en erfarenhet från praktisk
fastighetsförvaltning. Det förhåller sig tyvärr rätt ofta så, att hyresgäster,
som icke ha förståelse för nödvändigheten att moderna anordningar
företagas i de äldre byggnaderna, vägra tillträde till lägenheterna för ledningsgenomdragning,
trots att hyresvärden enligt kontraktet har rätt att
företaga dylik. En sådan vägran kan visserligen ofta ur hyresgästens begränsade
synpunkter vara förklarlig, men medför samtidigt i regel allvarliga
olägenheter för övriga hyresgäster i huset. Att en enda hyresgäst
exempelvis skall kunna omöjliggöra för hyresvärden att anordna av alla
övriga hyresgäster önskade vattenklosetter är ju icke rimligt. Rätten för
hyresvärden att få tillträde till lägenheten är emellertid, så snart hyresgästen
tredskas, i praktiken icke så mycket värd. Även med kommitténs
förslag att lagfästa rätten till tillträde för genomdragande av stamledningar
kommer man stundom att stå inför nödvändigheten att tillgripa en avhysningsåtgärd.
Eftersom en dylik i här förutsatt fall skulle bli i särskilt hög
grad fördröjd, enär den måste föregås av en rättegång, som ofta kan bli
långvarig, anmäler sig även på denna punkt och med särskilt stor styrka
behovet av ett snabbare avhysningsförfarande än det som för närvarande
står hyresvärden till buds.

Av det anförda framgår, att i flera yttranden i anslutning till förut berörda
reservation framförts betänkligheter mot de bestämmelser som upptagits
i 26 § i kommitténs förslag.

De betänkligheter som sålunda anförts och som avse rätten för hyresvärden
att framdraga vissa stamledningar torde icke kunna frånkännas berättigande.
övervägande skäl synas sålunda tala för att framdragandet av dylika
ledningar bör jämställas med annat mindre brådskande arbete som vållar
väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Beträffande arbete som
sist sagts bär i förslaget upptagits en tvingande bestämmelse, att tillsägelse

Departements chefen.

108

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

skall givas i så god tid att hyresgästen hinner uppsäga avtalet att upphöra
före arbetets påbörjande. Vad härmed åsyftas synes dock ej klart framgå
av förslaget och ett förtydligande i denna del torde fördenskull vara erforderligt.
Detta lärer kunna ske på det sätt att stadgandet ersättes med en föreskrift,
likaledes av tvingande natur, att örn hyresvärden vill utföra arbete,
varom nu är fråga, hyresgästen skall äga att inom en vecka från det han
erhöll meddelande därom, utan hinder av att längre hyrestid må ha avtalats,
uppsäga avtalet till upphörande å den fardag som inträffar näst efter sex
månader från uppsägningen samt att arbetet ej må påbörjas tidigare än att
avtalet enligt vad nu sagts kan bringas att upphöra före arbetets påbörjande.
Därest angivna ändringar i kommitténs förslag vidtagas, torde även i
samband med behandlingen av 20 § i kommitténs förslag berörda, av kommerskollegium
och hyresgästernas riksförbund framförda synpunkter få
anses tillgodosedda.

I fråga om förevarande paragraf torde i övrigt, med iakttagande av vad
en länsstyrelse yttrat, böra uttryckligen föreskrivas, att i fråga örn rätt till
nedsättning i hyran med anledning av åtgärd, som i paragrafen avses, samma
regler skola gälla som för det fall att eljest under hyrestiden uppkommer
hinder eller men i nyttjanderättens utövning. Härjämte lärer ock i
fråga om mindre brådskande arbete i lägenheten böra stadgas, att hyresvärden,
ändå att han ej gjort sig skyldig till försummelse, skall ansvara för
skada som genom arbetet åsamkas hyresgästen.

Av kommittén under 27 § i dess förslag upptaget stadgande angående visning
av förhyrd lägenhet har ej föranlett någon erinran i yttrandena. Stadgandet
synes lämpligen kunna upptagas i första stycket av förenämnda 26 §.

För att reglerna om rätt för hyresvärden att vinna tillträde till lägenheten
skola erhålla full praktisk betydelse synes viss tilläggsbestämmelse vara erforderlig.
Såsom Sveriges fastighetsägareförbund framhållit är det enligt
gällande lag förenat med stora svårigheter för hyresvärden att erhålla tillträde
till lägenheten, örn hyresgästen tredskas. Hyresvärden synes sålunda
i huvudsak vara hänvisad till att söka erhålla vräkning av hyresgästen. Detta
kan emellertid uppenbarligen i många fall vara en onödigt ingripande åtgärd.
Den är också såsom förbundet påpekat förenad med betydande tidsutdräkt.
Starka skäl synas därför tala för att hyresvärden beredes möjlighet
att vinna erforderligt tillträde på ett enklare sätt. Härvid må erinras,
att enligt finsk lag i fall som nu avses polismyndighet äger förhjälpa hyresvärden
till tillträde. Lämpligare synes emellertid vara att överlämna en sådan
befogenhet åt överexekutor. Erforderliga stadganden härom torde böra
upptagas såsom 27 § i kapitlet.

Örn verkan av fastighetens överlåtelse samt av utmätning eller konkurs m. m.

28—31 §§.

Enligt 3 kap. 19 § i gällande lag skall, om överlåtelse av fastigheten
sker efter det hyresgästen tillträtt den förhyrda lägenheten, angående hyres -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

109

gästens rätt att kvarsitta gälla vad i 2 kap. 28 § sägs. Genom förbehåll i hyresavtalet
må ej stadgas inskränkning i hyresgästens rätt att vid överlåtelse
av fastigheten kvarsitta. Har sådant förbehåll skett, är det utan verkan. I
övrigt skall beträffande hyresavtal vad i 2 kap. 29—31 §§ stadgas örn arrendeavtal
äga motsvarande tillämpning; hyresgäst äger dock icke att å
hyresbelopp, som förfaller till betalning mer än sex månader efter det han
fick kunskap örn överlåtelsen, avräkna fordran hos förre ägaren eller att
i fråga örn sådant belopp åberopa uppgörelse, som med denne träffats,
med mindre nye ägaren hade kunskap om uppgörelsen när överlåtelsen
skedde.

I 2 kap. 28 § stadgas att, om överlåtelse av arrenderad fastighet sker efter
det arrendatorn tillträtt densamma, gäller utan särskilt förbehåll arrendeavtalet
mot nye ägaren, där avtalet var skriftligen upprättat. Var ej avtalet
så upprättat, och vill ej nye ägaren låta arrendatorn kvarsitta, äger han uppsäga
avtalet inom tre månader efter det överlåtelsen skedde. I annat fall är
avtalet gällande mot honom. — Enligt 2 kap. 29 § gäller, att om i arrendeavtal,
som upprättats skriftligen, skett ändring eller tillägg, utan att sadant
anmärkts å jordägarens exemplar av handlingen och vad sålunda ändrats
eller tillagts ej var nye ägaren kunnigt när överlåtelsen skedde, skall denne,
om han ej vill godkänna det, giva arrendatorn underrättelse därom inom en
månad efter det denne underrättade honom om ändringen eller tillägget. I
annat fall skall det gälla mot honom såsom hade han godkänt det. Sker
sådant tillkännagivande, äger arrendatorn därefter tid av en månad att uppsäga
avtalet. — När överlåtelse av fastigheten skett, äger enligt 2 kap. 30 §,
där ej annan tid för fastighetens övertagande avtalats, nye ägaren uppbära
arrende, som förfaller till betalning efter överlåtelsen, och i övrigt utöva de
rättigheter, som på grund av arrendeavtalet tillkomma jordägaren. Å arrendebelopp,
som förfaller till betalning mer än ett år efter det arrendatorn lick
kunskap om överlåtelsen, må ej arrendatorn avräkna vad han må hava att
fordra av förre ägaren, ej heller gäller i fråga om sådant arrendebelopp betalning,
som av arrendatorn erlagts till förre ägaren, eller annan uppgörelse,
som med denne träffats, utan så är att nye ägaren därom hade kunskap nar
överlåtelsen skedde. — I 31 § stadgas, att om arrendeavtal skall gälla mot den,
som efter överlåtelse blivit ägare av fastigheten, svarar denne i förre ägarens
ställe till de jordägaren åliggande förpliktelser, vilka skola fullgöras efter det
han övertog fastigheten. Vill arrendatorn förbehålla sig rätt att, där nye
ägaren skulle brista i avtalets fullgörande, söka ersättning av förre ägaren,
skall han giva det denne till känna inom sex månader efter det nye ägaren
fick lagfart å sitt fång. Underlåter han det, äger han ej mot förre agaren
annan rätt än till skadestånd efter vad i 1 kap. sägs.

I 3 kap. 20 § stadgas nu, att om, innan tid för tillträde av förhyrd lägenhet
är inne, fastigheten varder utmätt eller hyresvärden försättes i konkurs
eller talan instämmes om återköp av fastigheten enligt lagen örn återköpsrätt
till fast egendom, skall vad i 2 kap. 32 § stadgas äga motsvarande till lämpning.

Enligt 2 kap. 32 § gäller för arrende att örn, innan tid för tillträde är inne,
fastigheten utmätes, äger arrendatorn frånträda avtalet och bekomma ersättning
för skada. Ilan skall dock uppsäga avtalet inom en manad etter det lian
erhöll kunskap om utmätningen, vid äventyr att han i annat tall gar sin latt
förlustig. Varder utmätningen upphävd, eller kommer eljest trugan örn

Ilo

Kungl, Majlis proposition nr 166.

Departements chefen.

fastighetens försäljning att förfalla, må ej därefter uppsägning ske. Vad
sålunda stadgats skall äga motsvarande tillämpning, där före tillträdesdagen
jordägaren försättes i konkurs. Föres, innan tid för tillträde är inne, talan
om återköp av fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom,
äger ock arrendatorn, där hans rätt i händelse av återköp icke skall bestå,
frånträda avtalet. Han skall dock uppsäga detsamma inom en månad efter
det han erhöll kunskap om stämningen i återköpsmålet. Kommer återköp
till stånd, äger vad i 1 kap. 6 § sägs örn skadestånd motsvarande tillämpning.
Förfaller stämningen eller varder talan örn återköp genom laga kraft
ägande beslut ogillad, må ej därefter uppsägning ske.

Försättes hyresgästen i konkurs, äga enligt 3 kap. 21 § i gällande lag borgenärerna
uppsäga avtalet. I fråga om borgenärernas ansvarighet för avtalets
fullgörande skall tillämpas vad i 2 kap. 33 § sägs. Har ej, när konkursen
inträffar, tillträde av lägenheten skett, är hyresgästen pliktig att, där
hyresvärden fordrar det, för avtalets fullgörande ställa säkerhet, med vilken
denne skäligen kan nöjas. Sker det ej inom utgången av nästa dag efter
det säkerhet fordrades, äger hyresvärden uppsäga avtalet. Uppsäges avtalet
av anledning, som nu sagts, äger hyresvärden rätt till skadestånd.

Enligt 2 kap. 33 § gäller, att, om arrendators borgenärer ej uppsäga arrendeavtalet
sist å trettionde dagen från utgången av den för bevakning av
fordringar utsatta tid, skola borgenärerna svara för legoavtalets fullgörande
till legotidens utgång eller, där uppsägning sker efter utgången av först
sagda tid, intill dess på grund därav avtalet upphör att gälla.

I 3 kap. 22 § stadgas för närvarande att, örn för hyresavtals fullgörande är
ställd pant eller borgen och säkerheten sedan försämras, är hyresgästen pliktig
att på anfordran ställa ny säkerhet, med vilken hyresvärden skäligen kan
nöjas. Gör han det ej inom en månad, är hyresvärden berättigad att uppsäga
avtalet och bekomma ersättning för skada.

Nu gällande bestämmelser i 3 kap. 19—22 §§ ha i kommitténs förslag,
med allenast viss redaktionell jämkning, upptagits under 28—31 §§.

Emot innehållet i 28—30 §§ av kommitténs förslag synes ej vara något
att erinra.

I 31 § av förslaget meddelas såsom nämnts vissa föreskrifter för det fall
att hyresgästen för avtalets fullgörande ställt pant eller borgen och säkerheten
därefter försämras. I sådan händelse skall enligt förslaget, liksom enligt
gällande rätt, hyresgästen vara skyldig att ställa ny säkerhet och gör han
ej det inom en månad, är hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet samt
bekomma ersättning för skada. Föreskriften örn skadeståndsskyldighet i fall
som nu sagts synes emellertid vara obillig mot hyresgästen och torde fördenskull
böra utgå ur förslaget.

Om hyresrättens förverkande.

32 och 33 §§.

Enligt 23 § i gällande lag är hyresrätten förverkad och hyresvärden
förty berättigad att uppsäga avtalet:

Kung!. Majlis propositioii nr 166.

lil

1. om hyresgästen dröjer med erläggande av hyra, som utgår i penningar,
utöver två söckendagar efter förfallodagen eller, där han pä grund av
avtalet skall utgöra arbete eller annan tjänstbarhet, undandrager sig att fullgöra
vad sålunda åligger honom eller vid arbetets utförande visar tredska;

2. om lägenheten nyttjas till annat ändamål än vid upplåtelsen förutsattes,
och hyresgästen icke på tillsägelse vidtager rättelse;

3. örn utan hyresvärdens medgivande hyresgästen överlåter lägenheten till
annan eller han däri inrymmer främmande personer under sådana omständigheter,
att därav kan uppkomma men för hyresvärden, eller i fall, som 8 §
första stycket avser, i hyresgästens ställe sättes någon, vilken hyresvärden
ej är pliktig att taga för god;

4. om lägenheten vanvårdas, eller om hyresgästen eller, där lägenheten
överlåtits till annan, denne åsidosätter något av vad jämlikt 17 § skall vid
lägenhetens begagnande iakttagas eller brister i den tillsyn, samma § ålägger
hyresgäst, och icke på tillsägelse rättelse sker;

5. om i fall, där jämlikt 18 § hyresgästen är pliktig att lämna hyresvärden
eller annan tillträde till lägenheten, sådant vägras, och hyresgästen ej kan
visa giltig ursäkt; eller

6. om hyresgästen, där avtalet utöver vad i detta kap. är stadgat ålägger
honom förpliktelse, vars fullgörande måste anses vara för hyresvärden av
synnerlig vikt, åsidosätter vad sålunda åligger honom.

Finnes i fall, som förevarande paragraf avser, vad som lägges hyresgästen
till last vara av ringa betydenhet, må ej hyresgästen skiljas från lägenheten.

Uppsäges avtalet, äger hyresvärden rätt till skadestånd.

I 24 § stadgas, att om hyresrätten är förverkad på grund av förhållande,
som i 23 § 1, 2, 4 eller 5 sägs, men rättelse sker innan hyresvärden gjort
bruk av sin rätt att uppsäga avtalet, eller hyresvärden i fall, som i 23 § 3
eller 6 avses, icke uppsagt avtalet inom en månad från det han fick kunskap
örn förhållande, som där avses, äger ej sedan hyresvärden åberopa förhållandet
såsom grund för hyresgästens skiljande från lägenheten.

I kommitténs förslag ha under 32 och 33 §§, med erforderliga redaktionella
ändringar, upptagits enahanda bestämmelser som i 3 kap. 23 och
24 §§ i gällande lag. I

I 32 § i kommitténs förslag har, i överensstämmelse med 23 § i gällande Depariementslag,
såsom anledningar till hyresrättens förverkande upptagits bland annat, cheienatt
lägenheten vanvårdas eller att hyresgästen åsidosätter något av vad jämlikt
25 § skall vid lägenhetens begagnande iakttagas eller brister i den
tillsyn, samma paragraf ålägger hyresgäst. Det synes icke vara fullt tydligt,
under vilka förutsättningar på grund av nu ifrågavarande stadgande hyresrätten
kan förverkas, örn hyresgästen är vållande till förekomsten av ohyra
i lägenheten eller till att ohyra från hans lägenhet sprides till fastigheten i
övrigt. I detta hänseende synes böra uttryckligen stadgas, alt hyresrätten är
förverkad örn hyresgästen — eller, där lägenheten överlåtits till annan ulan
att denne trätt i hyresgästens ställe, nye innehavaren — genom vårdslöshet
är vållande lill förekomsten av ohyra i lägenheten eller genom underlåtenhet
alt underrätta hyresvärden därom bidrager till att ohyran sprides i fastig -

112

Kungl. Maj:ts proposition nr 166

heten. Härvid må anmärkas, att enligt särskilt stadgande i paragrafen hyresgäst
ej må skiljas från förhyrd lägenhet, örn det som lägges honom till
last finnes vara av ringa betydenhet. I övrigt torde i fråga om förevarande
lagrum allenast vissa smärre jämkningar och följdändringar böra vidtagas.

Beträffande 33 § i förslaget torde endast vissa följdändringar vara erforderliga.

34 §.

17§i 1923 årslag meddelas bestämmelser örn återvinnande av hyresrätt,
som förverkats på grund av dröjsmål med hyrans erläggande. Sker
rättelse senast å tolvte söckendagen från den dag, då hyresvärden genom
behörig delgivning av vräkningsansökan eller annorledes i laga ordning
verkställt uppsägning, skall sålunda, oavsett vad därom må hava avtalats,
uppsägningen vara utan verkan och dröjsmålet icke vidare kunna åberopas
såsom grund för hyresgästens skiljande från lägenheten. Har hyresvärden,
under åberopande av dröjsmålet, hos domstol, överexekutor eller skiljemän
påyrkat hyresgästens vräkande från lägenheten, må beslut, varigenom yrkandet
på berörda grund bifalles, icke meddelas, förr än fjorton söckendagar
förflutit från uppsägningsdagen. I fall, som nu sagts, ankommer det
på hyresgäst, vilken inom behörig tid vidtagit rättelse, att hos myndigheten
eller skiljemännen anmäla och styrka detta. Där beslut örn vräkning meddelats,
går detsamma i vanlig ordning i verkställighet, såvida ej myndighet,
varest talan emot beslutet föres, annorlunda förordnar.

I 34 § i kommitténs förslag har i anslutning till 7 § i 1923 års lag
stadgats att, örn hyresrätten är förverkad på grund av förhållande, som i
32 § 1 sägs, men rättelse sker genom att hyran erlägges till hyresvärden senast
å tolvte söckendagen från den dag då hyresvärden genom behörig delgivning
av vräkningsansökan eller annorledes i laga ordning verkställt uppsägning,
skall uppsägningen vara utan verkan och dröjsmålet icke vidare
kunna åberopas som grund för hyresgästens skiljande från lägenheten. Härefter
stadgas i kommitténs förslag, att örn hyresvärden under åberopande av
dröjsmålet hos domstol, lagsökningsdomare eller överexekutor påyrkat hyresgästens
vräkande från lägenheten, skall dock till hyresvärden verkställd
liyresbetalning ej medföra den verkan som nyss sagts, med mindre hyresgästen
inom där angivna tid tillika enligt grunder, som fastställas av Konungen,
gottgjort hyresvärden dennes kostnad för sakens hänskjutande till
myndigheten. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad för
hyresrättens återvinnande sålunda är föreskrivet, må beslut, varigenom yrkandet
på berörda grund bifalles, icke meddelas förr än fjorton söckendagar
förflutit från uppsägningsdagen. I paragrafen stadgas slutligen, att vad däri
är föreskrivet ej skall äga tillämpning örn hyresrätten förverkats genom
dröjsmål med erläggande av hyra, som belöper å sista kalendermånaden före
hyrestidens utgång, eller om hyresrätten, då talan om vräkning anhängiggöres,
varit förverkad minst två månader.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

113

Beträffande innehållet i paragrafen har kommittén anfört bland annat:

På hyresgästhåll syntes den ordning, som tillskapats genom 7 § i 1923
års lag, anses tillfredsställande. På fastighetsägaresidan syntes man däremot
ha att räkna med en mycket utbredd uppfattning att bestämmelsen tillskyndade
hyresvärdarna olägenheter utöver vad som kunde anses tillbörligt.

Enligt kommitténs mening hade genom stadgandet i 7 § ernåtts en i princip
tillfredsställande lösning av det svåra spörsmålet, huru skydd mot överdrivet
stränga verkningar av försummad hyresbetalning skulle kunna beredas
hyresgästerna genom eftergifter, som icke behövde befaras verka förslappande
på deras ansvarskänsla och som icke i alltför hög grad inkräktade
på hyresvärdarnas berättigade intressen. Vad först anginge den nuvarande
respittidens längd kunde naturligen med visst fog göras gällande, att den
nu stadgade tiden av tolv söckendagar borde förkortas. Da kommittén ändock
icke ansåge sig böra föreslå någon generell förkortning av den nu gällande
respittiden berodde det på att denna tid, som galit i ej mindre än femton
år, ingått i allmänna medvetandet och att de därmed för hyresvärdarna
förenade olägenheterna enligt kommitténs mening ej kunde anses betydande
nog att gentemot de sociala synpunkter, kommittén företrädesvis haft
att beakta, kunna motivera sådan ändring.

Det syntes emellertid möjligt att till väsentlig del tillgodose det berättigade
i kritiken mot stadgandet i 7 § genom att vid dess införlivande med hyreskapitlet
på visst sätt begränsa dess tillämplighetsområde. Enligt vad kommittén
från Överståthållarämbetet inhämtat vöre de flesta vräkningspastaenden,
som där framställdes i anledning av dröjsmål med hyrans erläggande,
grundade på dröjsmål under avsevärt längre tid än den i 7 § upptagna
respittiden. Örn hyresvärden uppskjutit vidtagandet av avhysningsatgärder
under längre tid men omsider föranleddes att påkalla vräkning vid en tidpunkt
då det måhända definitivt stöde fast att någon betalning från hyresgästen
icke komme att erläggas och då lägenhetens uthyrande till annan
person därför framstode som en ekonomisk nödvändighet, vöre det ej längie
rimligt att prövningen av ett sådant yrkande skulle uppehållas på sätt 7 §
föranledde. På överväganden av nu angivna innebörd grundade kommittén
sitt i 34 § innefattade förslag att den särskilda respit, som i förslagets 34 §
upptagits från 7 § i 1923 års lag, skulle vara utesluten, örn hyresrätten da
talan örn vräkning anhängiggjordes varit förverkad sedan viss längre tid tillbaka.
Huru lång denna tid borde vara kunde givetvis vara föremål tor olika
meningar. Kommittén hade ansett försiktigheten bjuda att icke sätta den

kortare än två månader. „ , , ... „, „ ... . „

Även ett annat undantag från tillämplighetsomradet tor 34 § foiesloges av
kommittén. Det vöre ett från fastighetsägarehåll otta påtalat missförhållande
att månadsbetalande hyresgäster som saknade utmätningsbara tillgångar
ej sällan undandroge sig att erlägga hyra för de sista månaderna eller åtminstone
den sista månaden av hyrestiden i förlitande pa aU med gallande
ordning vräkning ej hunne verkställas före hyrestidens utgång, bor att i
görligaste mån avlägsna förutsättningarna för el t f örfarande av sådan art
ville kommittén föreslå, att vad i 34 § vore stadgat ej skulle aga tillämpning
samt hyresrätten alltså ej kunna återvinnas, örn förverkande inträtt pa grund
av dröjsmål med erläggande av hyra som belöpte å sista kalendermånaden

före hyrestidens utgång. , _ a . 100o

Ytterligare en modifikation i den ordning, som nu galler enligt 7 g i tu-o
års lag, ansåge kommittén vara av skälighetsliänsyn påkallad. Enligt detta
lagrum förutsattes för att respittiden skulle börja löpa att hyresvärden late
delgiva hyresgästen vräkningsansökan eller annorledes i laga ordning veik Bihang

till riksdagens protokoll 11)39. 1 sami. Sr lidi.

114

Kungl. Majlis proposition nr 166

ställde uppsägning. Skedde i anledning av uppsägningsåtgärden ''rättelse''
från hyresgästens sida •—- vari ej innefattades mera än att själva hyresbeloppet
erlades vore uppsägningen utan verkan och framställt vräkningsyrkande
kunde icke på den grund att dröjsmål med hyresbetalningen förelupit
vinna bifall. Ofta nog läte hyresvärden vid sådant förhållande bero vid vad
han ditintills i ärendet åtgjort och avstode från fullföljd av den talan han
kunde ha anhängiggjort. De kostnader, som uppkommit i anledning av hans
åtgöranden, folie då på honom själv. Hyresgästen hade å andra sidan genom
att verkställa rättelse uppnått endast att hyresrätten återvunnits. Kvar stöde
hans skyldighet att gälda uppskovsränta och skadestånd ävensom att ersätta
hyresvärden dennes kostnader i anledning av eventuellt anhängiggjord talan.
Att anhängiggöra eller fullfölja talan för att ernå ett verkställbart beslut
innefattande åläggande härutinnan för hyresgästen vore emellertid sällan
mödan och kostnaden lönt, eftersom den kategori hyresgäster som det härvidlag
företrädesvis gällde oftast saknade utmätningsbara tillgångar. Fråga
uppkomme därför om icke skäligt hänsynstagande till hyresvärden borde
föranleda att såsom villkor för hyresrättens återvinnande stadgades att hyresgästen
åtminstone i viss utsträckning gottgjorde hyresvärden jämväl det
tillgodohavande hos hyresgästen, som i ovan angivna hänseenden kunde ha
uppkommit för hyresvärden på grund av hyresgästens dröjsmål. Kommittén
hade funnit, att ett sådant krav borde uppställas såvitt anginge hyresvärdens
kostnader för anhängiggörande hos vederbörande myndighet av
vräkningstalan mot hyresgästen. De kostnader, som härvid bomme i fråga,
utgjordes av arvode för uppsättande och ingivande till myndigheten av ansökan
eller stämning med vräkningspåstående, lösen- och stämpelutgifter
hos myndigheten samt delgivningskostnad.

I övrigt anmärkte kommittén att, då i 34 § omnämndes ''rättelse genom
att hyran erlades till hyresvärden’ samt ''till hyresvärden verkställd hyresbetalning’,
avsåges därmed att efter det förverkande inträtt hyresrätten ej
skulle kunna återvinnas genom nedsättning hos överexekutor i den ordning
som i 22 § stadgades.

Mot kommitténs förslag till 34 § har anförts reservation av herr
Larsson, som yttrat bland annat:

Majoritetens förslag innebure bland annat att hyresgäst, vars hyresrätt förverkats
på grund av bristande hyresbetalning, skulle kunna återvinna densamma,
därest hyran erlades till hyresvärden senast på tolvte söckendagen
från den dag, då hyresvärden i laga ordning verkställt uppsägning. Däremot
kunde hyresrätten icke återvinnas genom nedsättning hos överexekutor i enlighet
med bestämmelserna i 22 §. Detta syntes vara en inkonsekvens, för
vilken några bärande skäl icke kunde anföras.

Beträffande det nya stadgandet i 34 §, att hyresrätten ej återvunnes genom
betalning, om hyresrätten förverkats genom dröjsmål med erläggande avhyra,
som belöpte å sista kalendermånaden före hyrestidens utgång, kunde
reservanten icke dela den uppfattning som läge till grund för majoritetsförslaget.
Det syntes som om majoritetsförslaget i denna del vilade icke så mycket
på verkställda undersökningar som på antaganden, för vilka fog icke
påvisats.

1 fråga örn förevarande paragraf i förslaget har socialstyrelsen framställt
vissa erinringar samt därvid anfört följande:

I 22 § hava bestämmelser lämnats angående rätt för hyresgäst, som förmenar
sig vara berättigad till skadestånd, nedsättning i hyra eller ersättning för

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

115

avhjälpande av brist eller eljest har någon fordran hos hyresvärden, att avdraga
beloppet å hyran och nedsätta detsamma hos överexekutor. Motsvarande
bestämmelse synes, såsom föreslagits av en reservant inom kommittén,
böra gälla även för det fall, att hyresgästen förverkat hyresrätten genom att
dröja med erläggande av hyran utöver två söckendagar efter förfallodagen
men i enlighet med bestämmelserna i 34 § första stycket gäldar hyresbeloppet
inom där angiven tid.

I 34 § sista stycket stadgas, att de i paragrafen givna bestämmelserna icke
äga tillämpning bland annat örn hyresrätten, då talan om vräkning anhängiggöres,
varit förverkad minst två månader. Kommittén har som motivering
för förslaget örn att någon särskild respittid icke skall gälla i dylikt fall anfört.
att en hyresgäst, vilken under längre tid underläte att betala förfallen
hyra, aldrig torde vara okunnig om de risker, som därmed vore förbundna.

Socialstyrelsen kan icke dela kommitténs uppfattning i detta avseende.
Styrelsen vill framhålla, att de nuvarande bestämmelserna om tolv dagars
respittid efter uppsägning på grund av att hyresrätten förverkats genom bristande
hyresbetalning medvetet avse att sammanknyta respittiden just med
uppsägningsförfarandet. Avsikten med de nuvarande bestämmelserna är
alltså, att en hyresgäst, som genom en uppsägning av kontraktet ställes inför
det omedelbara hotet av vräkning, skall erhålla en ytterligare respit för hyresbetalningen
örn tolv dagar. Det skydd för hyresgästen, som bestämmelserna
i detta hänseende nu lämna, skulle helt förfelas vid bifall till kommitténs förslag.
Därest exempelvis en hyresgäst undan för undan erhållit uppskov med
hyresbetalningen under två månader, skulle han, örn kommitténs förslag genomfördes,
så snart hyresvärden låtit verkställa en uppsägning mista allt
skydd för att få kvarbo i lägenheten, även örn han, då han sålunda ställes
inför hotet om vräkning, ändock skulle kunna inom den nu gällande respittiden
prestera betalning för den förfallna hyran. Styrelsen förordar därför,
att den i förevarande hänseende föreslagna nya bestämmelsen måtte utgå
ur lagen.

Styrelsen är däremot ense med kommittémajoriteten i att respittiden av
tolv dagar bör borttagas för de hyresgäster, som förverkat hyresrätten genom
dröjsmål med erläggande av hyra, som belöper å sista kalendermånaden före
hyrestidens utgång.

Hyresgästernas riksförbund har i flera hänseenden uttalat betänkligheter
mot kommitténs förslag i förevarande del. Förbundet anför härvid bland
annat:

Förbundet beklagar livligt att kommittén funnit skäl föreslå sådana ändringar
i 1923 års lag som på mycket väsentliga punkter innebära en försämring
av hyresgästens rättsställning. I första hand åsyftar förbundet bestämmelsen
att hyresgäst som önskar återvinna hyresrätten skall enligt grunder
som fastställas av Konungen gottgöra hyresvärden dennes rättegångs- eller
lagsökningskostnad. Innan administrativa bestämmelser i förevarande avse
ende utfärdats undandrager sig det spörsmålet bedömande, i vilken utsträckning
det föreslagna stadgandet kommer att verka belastande för hyresgästen,
men redan nu kan sägas att bestämmelsen över en kam drabbar alla
hyresgäster som gjort sig skyldiga till dröjsmål med hyrans erläggande, vare
sig detta berott på slarv och likgiltighet eller oförvållad oförmåga. Förbundet
har icke någon anledning att träda upp till försvar för förstnämnda kategori
hyresgäster men kan icke anse det motiverat att för de oförvitliga hyresgästernas
del avtrubba det skydd sorn de sedan 15 år tillbaka åtnjutit. Låt
vara att det vid all sociallagstiftning finnes ett klientel som profiterar på för -

116

Kungl. Majlis proposition nr 186.

måller, avsedda för helt andra kategorier, men detta bör icke föranleda att
man onödigtvis försvårar läget för dem som verkligen äro förtjänta av skydd.
Förbundet har många gånger varit i tillfälle att iakttaga vilken betydelsefull
roll ifrågavarande stadgande i 1923 års lag spelat för mindre bemedlade hyresgäster,
vilka vunnit den respittid (exempelvis ytterligare en vecka med ty
åtföljande avlöning) som räddat deras hyresrätt. Förbundet vill icke förneka
att hyresvärdens anspråk på kostnadsersättning är ett berättigat krav,
i den mån han vidtagit judiciella åtgärder som föranlett utgifter, men anser
att — örn realisation av anspråket skall ske på sätt som föreslagits — man visserligen
vunnit en effektiv metod för indrivning av stämnings- eller lagsökningskostnader
i vissa fall, men detta på bekostnad av de syften som bildat
bakgrunden till 1923 års lag i denna del. Särskilt om övriga ändringsförslag
beträffande nämnda lag av statsmakterna godkännas, torde man hava gått
alltför långt för att tillgodose fastighetsägarnas visserligen ofta upprepade
men klent dokumenterade krav.

Även stadgandet att rätt till återvinning av hyresrätten icke föreligger då
denna, när talan örn vräkning anhängiggöres, varit förverkad i minst två
månader innebär en avvikelse från gällande rätt. Såväl om denna bestämmelse
som örn stadgandet att rätt till återvinning icke föreligger, då hyresrätten
till hyresavtalets sista kalendermånad förverkats, kan anföras, att detsamma
bygger på slutledningar,'' vilka icke. såvitt visats, hava faktiskt underlag
i verkligheten. Bestämmelserna vila nämligen på antagandet att det
skulle föreligga tredska att erlägga hyra i så stor utsträckning att en förmån,
som ur social synpunkt ansetts böra tillkomma alla hyresgäster, måste inskränkas.
Den utredning, som förebringats till stöd härför, är synnerligen
knapphändig. Vi vilja icke bestrida att det förekommit fall av mer eller
mindre systematiskt underlåten hyresbetalning, men vi vilja bestämt hävda
att dessa fall icke varit av den omfattning att de böra föranleda ändring av
ifrågavarande stadganden i 1923 års lag, vilka dock ägt bestånd i 15 år och
som därunder visat sig fylla betydelsefulla sociala funktioner. Förbundet
hemställer därför att nu ifrågavarande stadganden måtte utgå. I övrigt hemställes
att de ändringsförslag sorn framläggas i den av herr Larsson avgivna
reservationen vinna beaktande.

A andra sidan har Sveriges fastighetsägareförbund ansett, att hyresgästens
möjligheter att återvinna hyresrätten borde ytterligare inskränkas, samt härvid
bland annat gjort följande uttalande:

De sociala skäl, som legat till grund för förevarande bestämmelser, äro
självfallet i och för sig belijärtansvärda, men de böra ju icke få sträcka sina
verkningar längre än deras egen natur kräver. När avsikten med stadgandet
faktiskt varit inskränkt till att bereda lättnader för genom arbetslöshet
och sjukdom nödställda personer, så finnes ju icke någon som helst anledning
att låta stadgandet omfatta alla hyresgäster och således även exempelvis
banker, aktiebolag och andra juridiska personer, ävensom de som hyra
butiker, hotell, fabrikslokaler m. m. Bortsett härifrån har det som från början
avsetts att vara ett skydd för oförskyllt nödställda personer i verkligheten
urartat till att bli eli hjälpmedel för deni, som vilja undandraga sig sina
skyldigheter, att under avsevärd tid undgå att drabbas av verkningarna härav.
Oavsett detta torde det väl för övrigt vara klart, att den sociala omvårdnaden
numera har en sådan inriktning, att den oförvållat nödställde överhuvud
icke är beroende av en så lång respittid som den ifrågavarande.

Särskilt ur sistnämnda synpunkt och då lönerna till arbetarna inom industrien
och annorstädes, vilka man närmast haft i tankarna vid tillkoms -

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

117

ten av 1923 års lag, utbetalas per vecka, så synes det uppenbart, att den totala
respittiden under inga förhållanden behöver göras längre än att därunder
regelmässigt infaller en avlöningsdag. Med en dylik utgångspunkt
behöver fristen icke utsträckas över sex dagar. Då förslaget, i likhet med
gällande rätt, redan i samband med de allmänna förverkandebestämmelserna
i 32 §, stadgar en respittid av två söckendagar, skulle det därför icke finnas
anledning att göra själva återvinningsperioden längre än högst fyra dagar.

Någon fara för att hyresvärden skulle komma att missbruka en dylik bestämmelse
kan icke antagas föreligga.

Förbundet anser, att tillfyllestgörande skäl numera icke föreligga för bibehållande
av återvinningsfristen. Örn den likväl anses böra bibehållas, bör
den, såsom bär antytts, icke omfatta mera än fyra dagar.

En av de allra betänkligaste olägenheterna av återvinningsfristen är att
den medverkar till att avhysningsförfarandet blir orimligt långt. Vid förbundets
behandling av rättsverkningarna av att lägenheten icke är utrymd
av den, som skall avflytta, har framhållits att en avhysning redan i där angivna
fall lätt kan komma att draga en tid av omkring 30 dagar. Dock föreligga
där teoretiskt icke några laga hinder för att verkställa avhysningen inom
kanske en vecka. När åter avhysning begäres på grund av hyresgästens
underlåtenhet att betala hyra, råder praktiskt sett, på grund av gällande regler
i hyres- och utsökningslagarna, det förhållandet att avhysning mot hyresgästens
bestridande lagligen icke får verkställas tidigare än å 24 :c dagen
efter förfallodagen.

Den angivna tiden är emellertid endast teoretisk. I praktiken förlänges tiden
regelmässigt till åtminstone fem å sex veckor.

Kommittén har ju också funnit nödvändigt att i ett pär hänseenden uppmjuka
de gällande reglerna. För det första skall återvinningsfristen icke
gälla de s. k. septemberskolkarna, d. v. s. de som i förlitande på avhysningsförfarandets
utomordentliga långsamhet underlåta att betala sista månadens
hyra. För detta hyresgästens maktmissbruk, varunder fastighetsägarna .särskilt
i de större städerna lida, skulle således sättas någon spärr. Förbundet
finner givetvis detta erkännansvärt. I fråga örn den andra uppmjukningen,
att återvinning icke skall kunna äga rum sedan hyran varit förfallen
i två månader, måste förbundet emellertid framställa erinran. Enligt förbundets
bestämda mening skulle det vara fullt tillräckligt, att ifrågavarande
tid sattes till en månad. Örn ännu efter förloppet av sistnämnda tid hyran
icke är till väsentlig del erlagd, är det i allmänhet högst problematiskt örn
hyresgästen överhuvud kommer att betala någon hyra, och vid sådant förhållande
saknar ju återvinningsrätten praktisk betydelse.

Beträffande förevarande paragraf synas liera skäl tala för att, på sätt i Departementsförenämnda
reservation yrkats, i fråga örn möjligheten att återvinna hyresrätten
jämställa deposition av hyran med att densamma erlägges kontant.

Dröjsmål med hyrans erläggande — helt eller delvis — lärer sålunda kunna
vara beroende av att hyresgästen anser sig berättigad till nedsättning i hyran
eller skadestånd, ehuru han icke förut begagnat sig av möjligheten lill
deposition. Örn hyresvärden i sådant fall verkställer uppsägning, synes hyresgästen
ej böra betagas möjligheten att trygga sin ställning genom att därefter
deponera hyran. Med hänsyn till de regler som föreslagits skola gälla
örn sådan deposition torde icke heller föreligga någon anledning till antagande
alt missbruk av en sådan rätt skall förekomma.

118

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Departements chefen.

Vad härefter angår frågan, huruvida hyresgästen, sedan hyresvärden hos
laga myndighet påkallat vräkning, för att kunna återvinna hyresrätten skall
gälda viss kostnadsersättning, torde det vara mindre lämpligt att såsom
kommittén föreslagit närmare bestämmelser angående kostnadsersättningen
i fråga meddelas i administrativ ordning. I stället synes i lagen böra närmare
angivas vad hyresgästen har att erlägga. Vidare torde hyresgästens
skyldighet i förevarande hänseende kunna begränsas till ersättning för vad
hyresvärden visar sig hava utgivit för lösen och delgivningskostnad. I övrigt
synes böra vidtagas den jämkningen i förslaget att, om hyran nedsättes
hos överexekutor, möjlighet bör finnas för hyresgästen att ställa pant
eller borgen för ifrågavarande kostnader i stället för att gälda dem kontant.

Beträffande härefter de av kommittén föreslagna undantagen från paragrafens
tillämplighetsområde synes med fog kunna göras gällande att hyresvärden
i många fall, då längre tid från förfallodagen förflutit, kan anses
ha lämnat anstånd med hyresbetalningen även om detta ej skett uttryckligen.
Det kan då icke vara rimligt, att hyresgästen, örn hyresvärden
sedermera likväl åberopar dröjsmålet, skall vara sämre ställd än eljest. Med
hänsyn härtill lärer något undantag icke böra uppställas för det fall att, då
talan örn vräkning anhängiggöres, hyresrätten varit förverkad minst två månader.

I övrigt synes icke böra vidtagas annat än vissa redaktionella jämkningar
av förevarande paragraf i förslaget.

35 §.

Enligt 3 kap. 25 § i 1 9 0 7 års lag må ej genom förbehåll i hyresavtalet
stadgas annan grund för hyresrättens förverkande än 23 och 24 §§ bestämma.
Har sådant förbehåll skett, är det utan verkan.

I kommitténs förslag stadgas under 35 §, att det ej genom förbehåll
i hyresavtalet må stadgas annan grund för hyresrättens förverkande
än 32—34 §§ i förslaget bestämma samt att, om sådant förbehåll skett, det
skall vara utan verkan.

Emot innehållet i förevarande paragraf i förslaget synes ej något vara att
erinra.

Om uppsägning.

36 och 37 §§.

I 3 kap. 26§igällande lag stadgas såsom förut nämnts, att örn uppsägning
av hyresavtal skall gälla vad i 2 kap. 38 § är stadgat i fråga om arrendeavtal,
dock att, där hyrestiden ej är bestämd och hyran beräknas för
tid understigande ett fjärdedels år, uppsägning är gill, ändå att den ej skett
skriftligen eller med vittnen.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

119

I 3 kap. 27 § stadgas för närvarande, att om hyresavtal uppsäges av anledning
som i 10, 11, 12, 14, 15 eller 23 § sägs (d. v. s. med anledning av
skada eller brist eller föregående hyresgästs kvarboende eller till följd av att
någon del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen eller att bostadslägenhets
användande är uppenbart hälsovådligt eller att hyresrätten förverkats)
skall avtalet genast upphöra att gälla. Sker eljest uppsägning av anledning,
som enligt kapitlet medför rätt för hyresvärd eller hyresgäst att
frånträda avtalet, skall lägenheten avträdas å tid som i 4 § i gällande lag är
för varje särskilt fall stadgad. Hade hyresgästen ej tillträtt lägenheten, när
uppsägningen skedde, skall dock avtalet genast upphöra att gälla.

Kommittén har i sitt förslag såsom 6 § i liyreskapitlet upptagit bestämmelser
angående uppsägning av hyresavtal. Beträffande innehållet i
kommitténs förslag i denna del må hänvisas till det föregående.

Under 7 § i sitt förslag har kommittén upptagit stadgande för det fall att
uppsägning sker av anledning som medför rätt för hyresvärd eller hyresgäst
att frånträda avtalet, och för sådant fall föreslagit att, om ej enligt särskild
bestämmelse avtalet omedelbart skall upphöra att gälla, skall lägenheten avträdas
å tid, som i 5 § i förslaget är för varje särskilt fall stadgad, dock att,
om hyresgästen ej tillträtt lägenheten när uppsägningen skedde, avtalet genast
skall upphöra att gälla.

Beträffande de uttalanden, som i yttrandena gjorts med avseende å 6 § i
kommitténs förslag, har redogörelse förut lämnats. I fråga örn 7 § i förslaget
har ej framställts någon erinran. 1

1 enlighet med vad förut anförts torde bestämmelserna i 3 kap. 26 § i gäl-Departement*.
lande lag angående uppsägning av hyresavtal böra bibehållas oförändrade. chefenDet
må emellertid erinras, att den ändring av 2 kap. 38 § som jag tidigare
förordat inverkar även på innebörden av nu förevarande bestämmelser.

Dessa synas böra upptagas såsom 36 § i kapitlet.

Ett stadgande motsvarande vad kommittén föreslagit under 7 § torde
böra upptagas såsom 37 § i kapitlet. Beträffande innehållet av stadgandet
synes till en början böra föreskrivas att i de fall, då hyresavtalet uppsäges
av hyresgästen med anledning av att hyresvärden ej fullgjort sina förpliktelser
eller att hyresgästen eljest lider intrång i sin nyttjanderätt, avtalet genast
skall upphöra att gälla. Härvid må anmärkas att, därest avtalet må av
hyresgästen uppsägas med anledning av att myndighet under hyrestiden
meddelar beslut som medför intrång i nyttjanderätten, utan särskilt stadgande
måste anses tydligt, att han ej i något fall äger frånträda avtalet
tidigare än vid den tidpunkt, då beslutet skall träda i tillämpning. Vad
nyss sagts örn att avtalet genast skall upphöra att gälla torde även böra föreskrivas
för det fall att hyresvärden uppsäger avtalet på grund av att hyresgästen
förverkat hyresrätten, därvid emellertid bör erinras att hyresrätten
kan återvinnas enligt vad i 34 § är stadgat. I förevarande paragraf synes

120

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

härefter böra erinras om att särskilda bestämmelser angående tiden för avtalets
upphörande enligt vad jag förordat skulle komma att gälla för det fall
att dödsbo begagnar den dödsboet tillkommande uppsägningsrätten ävensom
i den händelse hyresgästen enligt vad förut sagts uppsäger avtalet på grund
därav att hyresvärden vill utföra mera ingripande arbete i lägenheten.

Sker eljest uppsägning av anledning, som medför rätt för hyresvärd eller
hyresgäst att frånträda avtalet, synes i överensstämmelse med kommitténs
förslag beträffande tiden för lägenhetens avträdande böra gälla vad i 5 §
stadgas. Har hyresgästen ej tillträtt lägenheten, när uppsägning sker, bör dock
även i fall som nu avses avtalet genast upphöra att gälla.

Om verkan av hyresförhållandets upphörande i vissa fall.

38—40 §§.

I kommitténs förslag ha under 36 och 37 §§ upptagits bestämmelser
i syfte att skydda innehavet av bostadslägenhet samt den good-will
som kan vara förenad med innehavet av en affärslägenhet.

I 36 § i kommitténs förslag stadgas till en början att, om hyresgäst två år
i följd innehaft viss lägenhet, som av honom använts huvudsakligen till bostad,
samt under nämnda tid fullgjort sina åligganden såsom hyresgäst, skall
han därefter äga rätt framför annan till förhyrande av lägenheten, önskar
sådan hyresgäst kvarbo i lägenheten efter den tid då hyresförhållandet skall
upphöra i anledning av uppsägning från hyresvärdens sida eller på grund av
att bestämd hyrestid går till ända, skall hyresgästen härom skriftligen underrätta
hyresvärden. Sådan underrättelse skall, om uppsägning skett, lämnas
inom åtta dagar därefter samt i annat fall senast tre månader före hyrestidens
utgång. Har hyresvärden mottagit underrättelse, som nu är sagt, skall det enligt
förslaget åligga honom att inom åtta dagar skriftligen lämna hyresgästen
besked med uppgift örn de ändringar i hyresvillkoren som han må vilja betinga
sig. Underlåter hyresvärden att svara inom föreskriven tid eller förklarar
han sig icke vilja tillåta hyresgästen att kvarbo, och kommer till följd
därav nytt hyresavtal ej till stånd, skall enligt kommitténs förslag hyresvärden
vara pliktig att till hyresgästen utgiva ersättning för denne genom flyttningen
tillskyndad skada, såframt det ej för hyresvärden var av väsentlig
betydelse att hyresförhållandet upphörde. Rätt till ersättning för skada,
som nyss nämnts, skall ock tillkomma hyresgästen, örn hyresförhållandet
upphör till följd av att hyresvärden för kvarboendet uppställt villkor som med
hänsyn till omständigheterna måste anses otillbörligt. Vid bedömandet örn
och i vad mån skada uppstått skall, enligt kommitténs förslag, där hyresförhållandet
varat minst fem år, hänsyn tagas även till omständigheter av annan
än rent ekonomisk betydelse. Vad i paragrafen är stadgat skall ej äga tilllämpning
å lägenhet, som utgör del av större lägenhet och upplåtes i andra
hand, eller å lägenhet i hus inrymmande endast två bostadslägenheter, av
vilka den ena bebos av hyresvärden, samt ej heller i fall då hyresavtalet är in -

121

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

gånget för bestämd tid, understigande sex månader, utan förbehåll örn uppsägning
eller kan av hyresvärden genom uppsägning bringas att upphöra efter
kortare tid än en månad. I hyresavtal ingående förbehåll, varigenom hyresgästen
enligt paragrafen tillkommande rätt inskränkes eliel upphäves,
skall vara utan verkan.

Efter erinran örn tidigare förslag och utländsk lagstiftning har kommittén
till motivering av sitt förslag i förevarande avseende anfört i huvudsak följande: Otvivelaktigt

läge i hyresförhållandets natur en tendens till stabilitet. Flyttning
vöre för hyresgästen förenad med olägenhet och besvär samt med utgifter,
ej endast för transporter och dylikt utan även för hemmets anpassning
efter den nya lägenheten. Härtill komme att, i den man hyresgästen
och hans familj funnit sig väl tillrätta i lägenheten under kanske lång tid.
ofta nog till hemmets bibehållande där knötes ett känslobetonat intresse, som
komme en flyttning till annan bostad att framsta såsom ett tillspillogivande
av betydande ideella värden. Och hyresvärden å sin sida hade även han i
regel intresse av stabila förhållanden.

Erfarenheten visade emellertid, att uppsägning av hyresavtal fran ömse sidor
företoges i långt större utsträckning än vad med det ovan sagda kunde
anses förenligt. I en grupp av fall läge grunden till uppsägningen i bristande
fullgörande från medkontrahentens sida av dennes avtalsmässiga^ förpliktelser.
En andra grupp omfattade fall, där från endera partens sida åsyftades
ändring i de avtalade villkoren, vanligen beträffande hyrans storlek. Till en
tredje grupp slutligen kunde hänföras fall av mera skiftande beskaffenhet.
Från hyresgästens sida kunde det t. ex. vara fråga örn en strävan att undkomma
störande grannelagsförhållanden m. m. Det kunde ock vara enbart
en önskan om ombyte eller omväxling som spelade in. En anledning till uppsägning
från hyresvärdens sida kunde ligga däri, att hyresgästen ritan att direkt
eftersätta någon honom åvilande skyldighet dock uppträdde på sådant
sätt, att hyresvärden ej minst med hänsyn till sina övriga hyresgäster ansage
lämpligast att hyresförhållandet upphörde. Att ökning av antalet barn hos en
familj stundom föranlett uppsägning även om från familjens sida intet mot
hyresavtalet stridande förekommit syntes ej kunna bestridas.

Det vore i huvudsak endast fall tillhörande den tredje gruppen, som i och
för sig syntes kunna vara av beskaffenhet att motivera särskilda skyddsbes
tämmelser.

Huruvida från hyresvärdarnas sida ofta förekommit uppsägning under sådana
omständigheter, att därigenom ett hyresgästens berättigade intresse att
kvarstanna i lägenheten blivit eftersatt kunde givetvis ej med säkerhet fastställas.
En av Sveriges fastighetsägareförbund för några år sedan verkställd
undersökning hade givit till resultat, att uppsägningarna fördelade sig med
cirka 93 °/o på hyresgästerna och endast cirka 7 °/o på fastighetsägarna.

Det väsentliga vöre dock icke antalet uppsägningar, till vilka hyresgästerna
icke genom något sitt förhållande givit skälig anledning, utan att överhuvud
sådana uppsägningar faktiskt förekomme samt— framför allt att
medvetandet örn uppsägningsrisken vore ägnat att förringa den känsla av
trygghet och trivsel, som utgjorde ett rimligt anspråk från en oförvitlig hyresgästs
sida. Särskilt måste det anses otillfredsställande alt en osäkerhetskänsla
skulle behöva vidlåda innehavet av en bostad, som hyresgästen bebott
sedan längre tid och vars bibehållande av olika skäl för honom framstode såsom
ett viktigt intresse.

Med hänsyn till vad sålunda anförts hade kommittén funnit angelaget att

122

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

lagstiftaren sökte bereda hyresgästen det skydd beträffande besittningsrätten
till hans lägenhet, det hemskydd, som omständigheterna gjorde möjligt.

Uppenbarligen mötte för tillskapandet av ett skydd av antytt slag betydande
svårigheter. De krav som rests från hyresgästhåll hade ej heller utmynnat
i något närmare utformat förslag. De mötande svårigheterna koncentrerades
i spörsmålet huru en hyresgästens kvarboenderätt skulle kunna
förenas med sådan frihet på hyresmarknaden, som finge anses nödvändig för
att icke nyproduktionen av hyreshus skulle hämmas på grund av faktisk elle.
1'' befarad olönsamhet och därigenom en icke önskvärd stegring av hyresnivån
inträda. Nödvändigt vore ock att beakta, att anstalter till skydd för
hyresgästerna icke utformades på sådant sätt, att de kunde tagas till intäkt
för hyresstegring. Det gällde med andra ord att icke ingripandet bleve sådant
att det under sken att skydda hyresgästerna i själva verket skadade deras
intressen. Mot en allmän hyresprisstegring av mera betydande grad kunde
visserligen samhället ingripa med hyresreglerande åtgärder, men enighet
syntes råda, ej minst på grund av erfarenheterna från krislagstiftningens tid,
om att en utveckling som nödvändiggjorde sådana åtgärder såvitt möjligt
borde motverkas.

Vad i det föregående blivit anfört hade enligt kommitténs mening givit vid
handen för det första att det endast vore med avseende å ett relativt begränsat
antal fall som ett behov förelåge att skydda hyresgästen mot tvånget att
utan sakligt berättigade skäl behöva bryta upp från en lägenhet, i vilken han
önskade kvarbo, samt för det andra att lagregler för detta syftes tillgodoseende
motsvarande dem, som gällde i Danmark och föreslagits i Norge, kunde
befaras, med hänsyn till sin räckvidd utöver vad för ändamålet vore
strängt erforderligt, komma att erhålla biverkningar, som icke minst ur hvresgästsynpunkt
måste anses mindre lyckliga.

I betraktande härav hade kommittén ansett sig böra stanna vid ett stadgande,
som fastsloge att hyresgästen under vissa betingelser ägde en företrädesiätt
till fortsatt förhyrande av lägenheten och som principiellt berättigade
honom till skadestånd örn denna hans rätt åsidosattes.

Som förutsättning för att sådan företrädesrätt skulle föreligga hade uppställts
att hyresgästen tva ar i följd innehaft den lägenhet varom fråga vöre
och under nämnda tid fullgjort sina åligganden såsom huresgäst. Den förman,
som lagens ordning avsåge att bereda hyresgästen, borde han rimligen
ej komma i åtnjutande av, örn han ej under en något längre tid visat si»
vara en oförvitlig hyresgäst. Detta krav på oförvitlighet måste enligt korn"
mittens mening i regel anses uppfyllt, örn hyresgästen ej på ett påtagligt och
oursakthgt sätt brustit i sina förpliktelser. Att han i något enstaka fall åsidosatt
en oidningsföreskrift borde i vart fall ej betaga honom hans rätt enligt
förevarande stadgande.

Ville huresgäst som uppfyllde nyss angivna krav kvarbo i lägenheten efter
den tid då löpande^ hyresavtal skulle upphöra, hade han att inom viss
tid efter uppsägning från hyresvärdens sida eller, där hyresavtalet vöre slutet
på bestämd^ tid utan sedvanlig förlängningsklausul. inom viss tid före
hyrestidens utgång skriftligen underrätta hyresvärden om sin önskan härutinnan.
Lämnade hyresvärden denna önskan utan beaktande eller uppställde
han villkor för fortsatt kvartående som hyresgästen ej ansåge sig kunna
ga med på, måste hyresgästen avflytta vid hyrestidens utgång men erhölle
ratt till skadestånd dels då hyresvärden underlåtit att inom viss tid skriftligen
giva besked i anledning av hyresgästens yrkande att få bo kvar eller
ock uttryckligen motsatt sig detta och dels då hyresvärden uppställt villkor
kvarboende som med hänsyn till omständigheterna måste anses
otillbörligt. 1 de förstnämnda båda fallen undginge hyresvärden dock ska -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

123

deståndsskyldighet, om det för honom var av väsentlig betydelse att hyresförhållandet
upphörde.

Att i lagtexten lämna en uttömmande uppräkning utav omständigheter av
väsentlig betydelse, vilka skulle föranleda att hyresvärden undginge skadeslåndspåföljd
örn han lämnade hyresgästens yrkande om förlängning av hyresförhållandet
utan beaktande, vore knappast möjligt och en exemplifierande
uppräkning syntes icke vara till större gagn. Tydligtvis komme i betraktande
sådana omständigheter som att huset skulle rivas eller ombyggas,
att lägenheten innehafts på grund av viss tjänsteställning och skulle användas
av efterträdare till hyresgästen, att hyresvärden vore i behov av lägenheten
för eget bruk eller för att kunna tillhandahålla bostad åt någon gentemot
vilken han eller hans hustru vore underhållsskyldig etc. Däremot syntes
ej i denna ordning böra beaktas den omständigheten att hyresvärden
av tredje man erhållit ett särskilt förmånligt hyresanbud, såvida icke hyresvärden
i sådant fall erbjudit hyresgästen att kvarbo till motsvarande hyra
som enligt anbudet kunnat erhållas.

Avgörandet huruvida av hyresvärden för fortsatt förhyrande uppställt villkor
med hänsyn till omständigheterna måste anses otillbörligt syntes i allmänhet
ej vara förenat med större svårighet, då prövningen alltid bomme
att ske mot bakgrunden av de villkor, som gällt under ett minst tvåårigt
(i praktiken väl oftast treårigt) föregående hyresförhållande. Det hyresvillkor,
beträffande vilket företrädesvis ändring kunde förväntas påyrkad från
hyresvärdens sida, vore själva hyresbeloppet. Större förskjutningar i hyresnivån
inträdde ej språngvis, om krisartade förhållanden ej förelåge, och
det läte sig därför tämligen lätt avgöra, huruvida en begärd hyreshöjning
gått så mycket utöver vad rådande marknadsläge kunnat motivera att den
framstode såsom otillbörlig. I vad mån verkställda moderniserings- eller
andra förbättringsarbeten i en viss lägenhet kunnat utgöra skälig grund för
höjning av hyran syntes ej heller stöta på mera betydande svårighet att fastställa.
Tillgång till eventuellt erforderlig särskild sakkunskap kunde domstolen
i vart fall erhålla med tillämpning av lagen örn bevisning genom sakkunnig
samt genom anlitande av de främst för medling i hyrestvister avsedda
nämnder, vilkas inrättande kommittén ansett sig böra föreslå.

Skadeståndsplikten omfattade principiellt all hyresgästen genom flyttningen
tillskyndad skada. I första hand komme givetvis i fråga kostnader för
transport och emballering av flyttsaker samt andra med flyttningen direkt sammanhängande
utgifter, t. ex. till hantverkarhjälp för installering i den nya lägenheten.
Vidare syntes hyresgästen under vissa betingelser kunna bliva
berättigad till ersättning på den grund, att han icke utan väsentlig merkostnad
kunnat erhålla annan likvärdig bostad. Och slutligen skulle gottgörelse
lämnas även för den rent ideella skada, som kunde anses förenad
med uppbrottet från den gamla lägenheten. Härvid måste synnerlig hänsyn
lagas till den tid. varunder hyresgästen innehaft lägenheten, och kommittén
hade ansett att ersättning för sådan skada överhuvud ej borde utgå,
örn ej hyresförhållandet varat minst fem år.

Det föreslagna stadgandets tillämplighet begränsades genom vissa undantagsbestämmelser.
Där en lägenhet uthyrdes i andra hand (partiell sublokation)
hade andrahandsupplåtaren ej sådan rådighet över den utav honom
uthyrda lägenheten, alt han borde vara underkastad skadeståndsplikt. Inrymde
ett hus endast två bostadslägenheter, varav den ena beboddes av
hyresvärden, vore förhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen av sådan
natur, att det icke kunde anses rimligt alt hyresvärden skulle vara underkastad
samma tvång alt behålla viss hyresgäst som hyresvärden i ett
större hus eller ett tvåfamil jshus, i vilket ägaren ej själv hade sin bostad.

124

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

Slutligen undantoges vissa upplåtelser, vid vilka hyres- eller uppsägningstiden
vore alltför kort för att medgiva tillämpning av de i stadgandet upptagna
fristerna för framställande av yrkande örn rätt att kvarbo samt för
besked i anledning av sådant yrkande.

Den invändning, som väl främst kunde väntas mot det föreslagna stadgandet,
vore att därigenom hyresgästen icke bereddes full trygghet att så
länge han önskade bevara sin hyresrätt. Detta vore givetvis riktigt, men då
full trygghet i berörda avseende knappast kunde genom lagbestämmelser
uppnås, och då ifrågakommande utvägar att bereda en större trygghet än
vad kommitténs förslag förmådde skänka, såsom kommittén förut framhållit,
måste befaras medföra biverkningar, som i andra betydelsefulla hänseenden
komme att lända hyresgästerna till men, syntes berörda invändning
ej böra tillmätas större vikt, såvida man nämligen ansåge att kommitténs
lörslag dock vore ägnat att bereda hyresgästerna visst skydd. Och att så
vore fallet ansåge kommittén oomtvistligt. Det föreslagna stadgandets allmänpreventiva
verkan syntes i själva verket komma att visa sig vara högst
betydande.

Vad särskilt anginge ett inom kommittén framfört förslag till mera vittgående
skydd för hyresgästerna, vilket upptoges i reservation utav två av
kommitténs ledamöter, kunde anmärkas att det redan ur skälighetssynpunkt
ej vöre tillfredsställande att hyresgästen på tid som han funne lämplig —
l. ex. då hyresnivån visade tendens till stegring — skulle genom ett meddelande
till hyresvärden kunna tillförsäkra sig rätt att på oförändrade villkor
kvarbo tre år framåt. All sannolikhet talade för att detta förslags genomförande
skulle leda till en väsentlig höjning av hyresnivån samt motverka
det syfte förslaget avsåge att främja genom att föranleda hyresvärdarna
att i vidsträckt omfattning till avflyttning uppsäga sina hyresgäster
löre den tidpunkt då de bleve berättigade att framställa kvarboenderättsanspråk.

Eventuella farhågor för att det av kommittén föreslagna stadgandet skulle
kunna på ett olyckligt sätt hämma önskvärd omflyttning och därigenom
eller på annat sätt kunna föranleda eller i vart fall tagas till intäkt för
hyresstegring syntes med fog kunna avvisas. Stadgandet medförde för en
lojal fastighetsförvaltare knappast några restriktioner, som han ej redan
självmant pålade sig. Så till vida inskränkte sig stadgandets betydelse till
att utgöra ett uttryck för vad som kunde anses förenligt med god sed på
hyresmarknaden. Att å andra sidan sanktioner stadgades för den, som icke
handlade i överensstämmelse med sådan sed, syntes icke från något ansvarskännande
håll kunna göras till föremål för gensaga.

1 37 § av kommitténs förslag meddelas bestämmelser örn skyldighet för
hyresvärden att i visst fall utgiva skadestånd när hyresgäst får flytta från
af får slägenhet. Paragrafen avser det fall att hyresgäst fem år i följd uti
sin lägenhet drivit detaljhandel, hotell- eller pensionatrörelse, kafé- eller
värdshusrörelse, teater- eller biografrörelse, hantverksrörelse eller industriell
rörelse. Upphör hyresförhållandet i sådant fall i anledning av uppsägning
från hyresvärdens sida, utan att hyresrätten förverkats, eller på grund av att
bestämd hyrestid går till ända, och driver därefter hyresvärden eller annan
i lägenheten rörelse av samma eller liknande art, skall hyresgästen, där han
inom åtta dagar efter uppsägningen eller, om uppsägning ej skett, senast sex
månader före hyrestidens utgång skriftligen underrättat hyresvärden, att han
önskade kvarstanna i lägenheten, enligt förslaget vara berättigad att av

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

125

hyresvärden erhålla ersättning svarande mot den ökning av lägenhetens
värde på hyresmarknaden, som hyresgästen genom drivandet av sin rörelse
ma hava åstadkommit. Sådan ersättning skall dock i intet lall utgå med
högre belopp än den å sista hyresåret belöpande hyran. I hyresavtal ingående
förbehåll varigenom hyresgästen enligt paragrafen tillkommande rätt
inskränkes eller upphäves, skall vara utan verkan.

I sin motivering till nu anförda stadganden har kommittén redogjort tor
vissa skrivelser från Sveriges köpmannaförbund, Stockholms detaljistförbund,
Stockholms livsmedelshandlares förbund samt Affärsmännens hyresgästförening,
sektion av Malmö hyresgästförening. I dessa skrivelser ha påyrkats
skydd för affärsdrivande hyresgäst i hans innehav av den lägenhet,
varest rörelsen bedrives.

Kommittén har vidalf efter redogörelse jämväl för vissa tidigare förslag
och utländsk lagstiftning anfört bland annat:

Den strävan att bereda särskilt skydd åt affärsdrivande hyresgäster, vilken i
vårt land på sistone föranlett yrkanden örn lagstiftning, betingades huvudsakligen
därav, att det för en sådan hyresgäst ofta vöre av stor vikt att få
fortsätta rörelsen i samma lägenhet dels på grund av att han nedlagt kostnader
för dess inredning, vilka vid flyttning till annan lägenhet ej kunde
tillgodogöras, och dels därför att rörelsen kunde lia erhållit en viss s. k.
good-will, vars bibehållande och förkovran vore i kanske hög grad beroende
av rörelsens fortsatta bedrivande i lägenheten.

Hyresvärden hade i regel icke någon önskan att driva bort en affärsidkande
hyresgäst. Däremot syntes stundom en hyresvärd genom höjning
av hyran tillgodogöra sig viss andel av det ökade värde, som en lägenhet ur
affärssynpunkt erhölle t. ex. genom utvecklingen av den stadsdel där fastigheten
vore belägen, och ofta nog förekomme det att hyra, som vid startandet
av en rörelse satts relativt lågt, höjdes, sedan rörelsen stabiliserats och utvecklats.
I sistnämnda hänseende kunde anmärkas att det ingalunda vore
ovanligt att i mera långfristiga hyreskontrakt angående affärslägenheter
hyran avtalades skola utgå med successivt stigande belopp. I den mån förfaranden
av antytt slag från hyresvärdens sida folie inom ramen för en
lojalt affärsmässig förvaltning av fastigheten förelåge icke ur de synpunkter,
som kommittén hade att beakta, anledning att föreslå några rest! iktiv a
bestämmelser. Saken ställde sig däremot annorlunda, örn hyresvärden missbrukade
sin ställning genom att framställa krav på en i och för sig icke
befogad hyreshöjning, som hyresgästen föranleddes gå med på enbart därför
att han ej kunde bära med en flyttning förbundna förluster beträffande
good-will, som genom hans arbete tillförts rörelsen, och kostnader för inredning,
vilka av honom nedlagts å lägenheten. I sådana fall måste i regel
ett obehörigt riktande på hyresgästens bekostnad anses föreligga. Och detsamma
gällde naturligen i än högre grad i fall då hyresvärden bringade hyresförhållandet
till upphörande för att tillgodogöra sig lägenhetens av hyresgästens
verksamhet föranledda mervärde genom drivande i lagenheten av
rörelse utav samma eller liknande slag som hyresgästen drivit eller ock genom
uthyrande av lägenheten till annan, som just på grund av berörda mervärde
vöre villig erlägga högre hyra än den avflyttande hyresgästen.

Den offentliga debatten hade i vårt land endast i ringa mån sysslat med
hithörande spörsmål, säkerligen delvis beroende på att hos oss knappast
tidigare i större utsträckning förekommit missförhållanden av beskaffenhet
att härvidlag kräva lagstiftningens ingripande. Redan med hänsyn härtill

126

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

lunne kommittén för sin del uteslutet att anledning nu kunde föreligga att
förbereda lagstiftningsåtgärder av tillnärmelsevis samma omfattning som i
vissa främmande länder. Å andra sidan hade framställningar, vilka kommittén
haft att beakta, och kompletterande material, som tillställts kommittén,
synts höra föranleda övervägande av möjligheterna att genom mindre
omfattande åtgärder motverka sådant missbruk av ekonomisk övermakt
som enligt vad nyss sagts stundom kunde förekomma.

En utväg därtill hade kommittén trott sig finna genom det föreslagna
stadgandet i 37 §, vilket, efter förebild närmast i belgisk rätt, föreskreve
skyldighet för hyresvärden att under vissa betingelser till avflyttande hyresgäst
utgiva ersättning för good-will. För att sådan skyldighet skulle inträda
förutsattes, att hyresgästen fem år i följd i lägenheten drivit rörelse av
beskaffenhet som i stadgandet närmare angåves, att hyresförhållandet efter
denna tids förlopp upphörde — i anledning av uppsägning från hyresvärdens
sida, utan att hyresrätten förverkats, eller på grund av att bestämd
hyrestid ginge till ända — trots att hyresgästen i viss ordning givit hyresvärden
tillkänna sin önskan att kvarstanna i lägenheten, samt att efter avflyttningen
hyresvärden eller annan i lägenheten dreve rörelse av samma eller
liknande slag som den avflyttade hyresgästen där drivit. Ersättning skulle
utgå endast för sådan good-will, som hyresgästen genom drivandet av sin
rörelse åstadkommit, och endast i den mån denna good-will vore knuten till
lägenheten, för framtiden ökade dess värde på hyresmarknaden.

Det vore enligt kommitténs mening sannolikt, att det föreslagna stadgandet
ofta nog i praktiken kunde leda till samma resultat som en mera
omfattande lagstiftning, medgivande hyresgästen rätt att under vissa förutsättningar
framtvinga förlängning av hyresförhållandet, i det att nämligen
risken för ersättningsskyldighet syntes komma att motverka obefogade hyreshöjningar
och uppsägningar. I vart fall syntes skäl föreligga att avvakta
verkningarna av stadgandets genomförande och tillämpning innan ytterligare
mått och steg i lagstiftningsväg företoges till skydd för affärsdrivande hyresgäster.
I

I fråga örn förevarande del av kommitténs förslag lia reservationer
anförts, å ena sidan av herr Ahlmark och å andra sidan av herrar Hermansson
och Larsson.

Herr Ahlmark har anfört bland annat:

Majoriteten utginge ifrån, att hyresvärden i förhållandet mellan parterna
alltid vore den starkare och att därav följde en fara för maktmissbruk från
hans sida. När man gjorde gällande, att hyresgästen vore den svagare i förhållandet
mellan parterna, förbisåge man bland annat det betydelsefulla förhållandet
att en skötsam hyresgäst redan därigenom intoge en utomordentligt
stark ställning. Örn sålunda redan det ekonomiska livets egen natur
mäktigt motverkade maktmissbruk från hyresvärdens sida, hade emellertid
senare tiders utveckling även frambragt ett annat medel med samma
effekt, nämligen den verksamhet, som utövades av de båda parternas organisationer.

Ehuru fastighetsägarrörelsen i princip hävdade att full avtalsfrihet under
nuvarande förhållanden borde kunna tillåtas på hyresområdet, godtoge den
dock tanken att repressioner, även genom lagstiftning, finge tillgripas mot
hyresvärdar, som till äventyrs uppträdde hänsynslöst eller i övrigt illojalt
mot sina hyresgäster. Man hade därför bort kunna vinna enighet inom
kommittén ifråga örn förutsättningarna för de ekonomiska sanktioner, som
reglerades i 36 g av förslaget. Detta hade emellertid omöjliggjorts genom att

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

127

majoriteten ansett sig böra förutsätta, att varje uppsägning till avflyttning
från en bostadslägenhet, som företoges av hyresvärden, skedde av en illojal
anledning.

Denna majoritetens åsikt komme till uttryck på det sättet, att i 36 § stadgades
skadeståndsskyldighet för hyresvärden, då han uppsagt hyresgästen
till avflyttning och ej förmådde visa, att det för honom varit av väsentlig betydelse
att hyresförhållandet upphörde. Detta innebure, att hyresvärden
drabbades av skadeståndspåföljd även örn han hade en lojal anledning till
uppsägningen men icke förmådde bevisa sitt påstående att det vore av väsentlig
betydelse att hyresförhållandet upphörde. Det borde vara uppenbart, att
ett dylikt sätt att konstruera förutsättningen för ett ingripande, som enligt sin
natur väl vore avsett allenast för hyresvärdar vilka man verkligen kunde
lägga till last ett klandervärt uppträdande, på intet sätt svarade mot det
levande livets behov.

Det kunde möjligen haft fog för sig att ingripa i den drakoniska form,
som majoriteten avsett, därest det verkligen varit ådagalagt, att hyresvärdarna
i stor utsträckning begagnat sin uppsägningsrätt på ett hänsynslöst
sätt. Att så skulle vara fallet, syntes emellertid så mycket mindre kunna påstås,
som alla erfarenhetsmässigt kända förhållanden talade i motsatt riktning.

Möjligheten att med iakttagande av gällande uppsägningstid bringa hyresavtal
till upphörande vore ett betydelsefullt medel att upprätthålla ordning,
skick och trevnad inom en fastighet. Det vöre synnerligen viktigt, att
uppsägning av en inom fastigheten icke önskvärd hyresgäst kunde äga rum
utan att hyresvärden skulle behöva inför domstol bevisa, att det för honom vore
av väsentlig betydelse, att hyresförhållandet upphörde, och riskera att miss
lyckas vid förebringandet av erforderlig bevisning. Om möjligt oriktigare
vore det alt kräva sådan bevisning i de icke sällan förekommande fall, då
hyresgästen inom lägenheten gjorde sig skyldig till lagstridiga och kanske
straffbara eller i övrigt icke tolerabla handlingar men tillräcklig bevisning
därom icke kunde förebringas. Om hyresvärden i dylika fall tvingades att
uppge den verkliga anledningen till uppsägningen, kunde ju detta också
ådraga honom ärekränkningsåtal, något som i sin mån visade vilken betänklig
väg majoriteten i här ifrågavarande avseende beträtt. De, som i sista
hand komme att bli lidande på att sålunda varje hyresvärdens uppsägning,
hur tillbörlig och lojal den än kunnat vara, vore förknippad med risk för
skadeståndspåföljd, vore de ordentliga hyresgästerna, vilkas berättigade anspråk
på alt hyresvärden skulle ansvara för ordning och trevnad i fastigheten,
icke kunde i önskvärd utsträckning tillgodoses under det att de icke
önskvärda hyresgästerna till men för de ordentliga komme att profitera av
lagens bestämmelser genom att under hot om skadeståndsprocess förmå hyresvärden
att antingen återtaga sin uppsägning eller, för att bli hyresgästen
kvitt, utbetala ersättning.

Då icke ens majoriteten med sitt förslag syntes lia avsett att sträcka sig
längre än att bereda hyresgästerna skydd mot de hyresvärdar, som verkligen
uppträdde illojalt, borde även majoriteten lia kunnat beträda den väg,
som reservanten inom kommittén betecknat sorn den enda riktiga, nämligen
att, å ena sidan, betrakta uppsägningar till avflyttning såsom de sakligt
grundade förfaranden, som de kunde förutsättas vara, och således under
inga förhållanden förknippa den blotta uppsägningen med .skadeståndspåföljd,
samt alt, å andra sidan, införa skadeståndspåföljd för det fall att
hyresvärden, oaktat skedd uppsägning, i själva verket icke önskade, att hyresgästen
skulle avflytta, men för kvarboende uppställde otillbörliga villkor.

128

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

Herrar Hermansson och Larsson ha å sin sida anfört, bland annat:

Att den av majoriteten föreslagna formen av hemskydd skulle vara ägnad
att tillgodose de ideella värden som vore förknippade med bostadsinnehavet
syntes minst sagt tvivelaktigt. Systemet befordrade ingalunda den
klarhet i rättsreglerna kring hyresförhållandet som borde vara ett av hyreslagstiftningens
främsta mål. Med kännedom om domstolarnas tolkning
av begreppet otillbörlighet kunde ock påstås, att det endast i extrema fall
kunde bliva fråga örn skadeståndsskyldighet för hyresvärden och att stadgandenas
preventiva effekt förty komme att bliva ringa.

Reservanterna kunde icke finna annat än att det enda sätt, varpå man
kunde vinna den sociala tillgång, som känslan av trygghet och trivsel hos
hyresgästerna otvivelaktigt ansåges innebära, vore att i någon form inskränka
hyresvärdens uppsägningsrätt. Man behövde icke gå långt för att finna
förebilder till en lagstiftning, där tyngdpunkten av hemskvddet läge
i en begränsning av hyresvärdens uppsägningsrätt eller med andra ord i en
verklig kvarboenderätt för hyresgästen, nämligen till nya danska hyreslagen.
Denna byggde på principen att en hyresgäst, vars hyresavtal icke
upphört efter utgången av ett prövoår, skulle äga rätt kvarbo i lägenheten
under viss tidsperiod, under vilken de avtalade hyresvillkoren skulle gälla,
med rätt dock för hyresvärden att under denna period bringa avtalet till
upphörande under bestämda förutsättningar. Det syntes dock lämpligare att
göra optionsrättens inträde beroende av anmälan från hyresgästen. Såsom
utgångspunkt för optionsrättens inträde borde väljas att hyresgästen
faktiskt innehaft lägenheten viss tidrymd. Att det för inträde av optionsrätt
borde krävas att hyresgästen bebott lägenheten under en icke alltför
kort tid läge i sakens natur. Reservanterna hyste inga betänkligheter mot
att uppställa kravet på ett två-årigt innehav. Beträffande optionsperioderna
funne reservanterna den danska lagens princip med tre-årsperioder vara
att förorda. Att hyresvärden måste tillerkännas rätt att bringa avtalet
till upphörande även under en optionsperiod, nämligen då särskilt betydelsefulla
omständigheter nödvändiggjorde detta, vore uppenbart. I rättssäkerhetens
intresse borde dylika frågor avgöras av domstol. Ehuru den danska
hyreslagens bestämmelser i huvudsak syntes kunna läggas till grund för
en reglering av optionsrätten jämväl i vårt land, syntes en viss utbyggnad
av reglerna vara nödvändig i syfte att hindra otillbörliga uppsägningar
från hyresvärds sida, då optionsrätt ännu icke inträtt eller för tid mellan
tvenne optionsperioder. Som ett komplement till övriga regler borde stadganden,
enligt vilka hyresvärden i vissa fall bleve skadeståndsskyldig, ha
en viss funktion att fylla, låt vara att de vore behäftade med samma brister
sorn kännetecknade majoritetens förslag.

Enligt reservanternas uppfattning kunde vidare en optionsrätt beträffande
affärslokaler anordnas i enlighet med samma principer som i fråga örn
bostadslägenheter. Med hänsyn till de större ekonomiska värden som stöde
på spel, då det gällde affärslägenheter, syntes optionsperioderna för deras
vidkommande böra vara något längre, exempelvis fem år. Detta borde i
sin tur föranleda att såsom villkor för optionsrätts inträde krävdes längre
tids innehav av lägenheten än såvitt anginge bostadslägenheter. Reservanterna
kunde ansluta sig till den av majoriteten förordade fem-årsperioden. I

I fråga om 3 6 § i kommitténs förslag, vilken enligt vad förut
nämnts rör bostadslägenheter, lia betänkligheter framställts i ett stort antal
yttranden.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

129

Socialstyrelsen har i detta hänseende anfört, bland annat:

Vissa skäl kunna onekligen sägas tala för att i lagstiftningen införes ett skydd
beträffande hyresgästs besittningsrätt till den av honom bebodda lägenheten,
som ju utgör den yttre ramen för hans hem. Den i själva hyresförhållandet
liggande otryggheten för detta hem skärpes därigenom, att en del uppsägningar
från hyresvärdarnas sida förekommit, som måste betecknas såsom
illojala.

Örn i lagen skulle införas en kvarboenderätt för hyresgäst, som innehaft
sin lägenhet i två år, kunde det emellertid i vissa fall föranleda en ökning av
antalet uppsägningar från hyresvärdens sida. Vidare måste man observera,
att en hyresgäst, som redan förvärvat kvarboenderätt, kan komma att på
olika sätt verka störande för grannarna, utan att detta förhållande likväl är
av sådan beskaffenhet, att hyresvärden skulle äga uppsäga honom.

Vid en granskning av kommittéförslaget måste man vidare taga i beaktande
vissa synnerligen svårbedömbara faktorer, som stå i samband med
kvarboenderätten. Härvid möter först frågan, vad som skall förstås med en
''oförvitlig’ hyresgäst. Enligt kommitténs förklaring skall kravet på oförvitlighet
anses uppfyllt, ''om hyresgästen ej på ett påtagligt och oursäktligt
sätt brustit i sina förpliktelser’. Denna definition kan giva utrymme för
mycket olika tolkningar. Vidare möta stora svårigheter att avgöra frågan,
om otillbörliga villkor för kvarboende uppställts från hyresvärdens sida. Att
avgöra sådana spörsmål blir särskilt svårt under tider av stigande hyresnivå.
Det torde icke kunna bestridas, att genomförandet av en optionsrätt
i egentlig mening för med sig en faktisk hyresreglering från det allmännas
sida. Detta blir emellertid, ehuru i mindre omfattning, även fallet, därest
en prioritetsrätt införes i enlighet med kommitténs förslag. Slutligen måste
prövningen av frågan, om det för hyresvärden varit ’av väsentlig betydelse’,
att hyresförhållandet upphörde, sägas vara av mycket grannlaga natur. Det
kan över huvud icke vara tillfredsställande, att man vid genomförandet av
en kvarboenderätt under vissa villkor för hyresgäst lägger bevisbördan för
att uppsägning från hyresvärdens sida skall få äga rum helt på hyresvärden.
Till sist må även erinras örn att det för domstolarna måste komma att bliva
mycket vanskligt att träffa beslut i fråga om skadeståndets omfattning. Detta
gäller särskilt, då fråga är örn ideellt skadestånd och skadestånd för svårigheten
att skaffa ny bostad.

Sammanfattningsvis vill styrelsen anföra, att den föreslagna kvarboendej
rätten kan komma att medföra betydande svårigheter och olägenheter. Då
det tillika torde vara ostridigt, alt illojala uppsägningar från hyresvärdarnas
sida förekomma endast i ringa utsträckning, bör vid vägandet av skillén
för och mot ett bifall till kommitténs förslag de väsentligt starkare skälen
anses tala i avstyrkande riktning. Härtill kommer, att en prioritetsrätt för
hyresgästen att kvarbo i sin lägenhet vid det förhållandet, att den huvudsakligen
utformats som en skadeståndsrätt, icke kan antagas få någon större
effektivitet. Styrelsen finner sig därför icke kunna tillstyrka kommitténs förslag
i förevarande punkt. Än mera betänksam måste styrelsen ställa sig till
de av tvenne reservanter framförda förslagen örn en verklig optionsrätt för
hyresgästen. Även om härigenom kunde erhållas ett effektivare hemskydd än
enligt kommittémajoritetens förslag, torde de ifrågasatta bestämmelserna
komma alt utöva en hämmande inverkan på bostadsförvaltningen och bostadsproduktionen.

Länsstyrelserna i Uppsala. Blekinge, Malmöhus. Göteborgs oell Bohus samt
Västmanlands län lia uttalat, att de icke funne tillräckliga skäl föreligga till

Bihang till riksdagens protokoll ISIS:9. 1 samt. Nr 166. 9

130

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

stöd för bestämmelserna i 36 § i kommitténs förslag. Av länsstyrelserna i
Malmöhus och Västmanlands län har härvid särskilt framhållits, att förslaget
syntes gynna mindre nogräknade hyresgäster. Länsstyrelsen i Södermanlands
län har funnit, att bestämmelserna icke innebure någon förmån av betydelse
för den lojale hyresgästen.

Länsstyrelsen i Östergötlands län har likaledes ställt sig avvisande mot
nämnda bestämmelser samt uttalat följande:

Det lärer finnas mycket liten risk för en hyresgäst att varda uppsagd från
den av honom bebodda lägenheten, utan att tillfyllestgörande anledning till
uppsägningen föreligger. Däremot lärer det väl kunna antagas, att i fall
då hyresvärden önskar bliva av med en hyresgäst, utan att för en sådan
önskan kunna åberopa några verkliga skäl, hyresvärden kommer att uppsäga
hyresgästen, innan optionsrätt ännu inträtt. Optionsrätten varder därför
ett mycket ofullständigt skydd mot den —- ofta mera inbillade än verkliga
■— risk för uppsägning, som skolat genom optionsrätten bortelimineras,
och torde under sådana förhållanden knappast medföra den trygghetskänsla
för hyresgästen, som angivits såsom den egentliga fördelen med optionsrätten.
Det lärer, på sätt av det ovan anförda framgår, rent av kunna inträffa,
att de föreslagna bestämmelserna medföra en tidigare uppsägning av hyresgästen
än som utan optionsrätt blivit förhållandet, detta särskilt i fall då
hyresvärden uppfattar optionsrätten som en obehörig inskränkning i äganderätten.
Då dessutom optionsrätten, sådan den konstituerats i de sakkunnigas
förslag, måste bliva synnerligen ägnad att medföra tvister och svårigheter
vid rättstillämpningen, finner sig länsstyrelsen icke kunna tillstyrka dess
införande.

Länsstyrelsen i Kronobergs län har ifrågasatt om något behov förelåge
av bestämmelser i ämnet samt framhållit att förslaget skulle vålla osäkerhet
för hyresvärdarna, varför länsstyrelsen ej kunde biträda detsamma. Länsstyrelsen
i Kristianstads län har funnit den nuvarande rikliga tillgången på
lägenheter erbjuda erforderligt skydd för hyresgästen samt befarat, att förslaget
skulle komma att verka till förmån för mindre skötsamma hyresgäster.
Länsstyrelsen i Jönköpings län har uttalat samma farhåga samt tillagt att den
föreslagna anordningen överhuvud innebure ett alltför långt gående och för
svensk rättsuppfattning skäligen främmande ingrepp i den enskilde fastighetsägarens
rörelsefrihet. Av länsstyrelsen i Skaraborgs lån har uttalats, att
förslaget syntes komma att verka störande å förhållandet mellan hyresgästerna
och hyresvärdarna. Övervägande skäl syntes tala mot de föreslagna
bestämmelserna i ämnet. Länsstyrelsen i Älvsborgs län har ansett att sagda
bestämmelser borde utgå ur förslaget eller att förslaget borde ändras i överensstämmelse
med herr Ahlmarks reservation.

Överståthållarämbetet samt länsstyrelserna i Gotlands, Västerbottens och
Norrbottens län ha i huvudsak anslutit sig till samma reservation.

Av länsstyrelsen i Örebro län har anförts, att kommitténs uttalande därom
att en flyttning för hyresgästen kunde komma att framstå såsom ett tillspillogivande
av betydande ideella värden, syntes skäligen överdrivet. Det väsäntliga
i förslaget syntes vara, att risken av skadeståndsskyldighet kunde

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

131

motverka hyreshöjningar. Länsstyrelsen funne emellertid icke, att förslaget
vore tillräckligt motiverat, och kunde icke biträda detsamma.

Magistraten i Göteborg har avstyrkt förslagets genomförande i förevarande
del och åberopat, att något verkligt behov av lagstiftning i ämnet ej förelåge
samt att förslaget syntes kunna medföra, att de mindre önskvärda hyresgästerna
i en fastighet stannade kvar medan andra nödgades flytta. Tre ledamöter
av magistraten lia emellertid biträtt förslaget. Även magistraten i Skara
har ansett övervägande skäl tala mot förslaget. Magistraten i Lidköping har
anslutit sig till herr Ahlmarks reservation.

Ifrågavarande paragraf i kommitténs förslag har avstyrkts jämväl av
Stockholms, Östergötlands och Södermanlands, Gotlands, Västergötlands och
Norra Hallands handelskamrar samt hand el skamrar na i Göteborg och
Karlstad.

Gotlands handelskammare har därvid anfört:

De, som komma att draga nytta av den föreslagna bestämmelsen, äro sådana
mindre önskvärda hyresgäster, som såväl hyresvärd som övriga hyresgäster
önska få bort på grund av deras förhållanden, men som hyresvärden
av brist på bevis eller i avsaknad av bestämmelser i lag ej vågar säga upp
för att ej riskera att få utgiva skadestånd. Man torde också kunna befara
att en hyresgäst, som mot sin vilja uppsäges från sin bostadslägenhet, frestas
att som repressalieåtgärd anhängiggöra rättegång mot hyresvärden om skadestånd,
och saknar sedan hyresgästen tillgångar att gälda sin motparts rättegångskostnader,
kan en hyresvärd tillskyndas kännbar kostnad, även där
han vinner rättegången. Ordentliga hyresgäster sträva fastighetsägarna efter
att få behålla och det torde knappast förefinnas någon hyresvärd, som
utan rimlig anledning uppsäger sådana hyresgäster. Den oförvitlige hyresgästens
berättigade intressen till kvartående i lägenheten bör på allt sätt
tillgodoses, men en sådan bestämmelse, som den föreslagna, vilken endast
är tillämplig på undantagsfall, synes sakna all praktisk betydelse för den
ordentlige hyresgästen och kan därför ej förordas.

Västernorrlands och Jämtlands läns handelskammare har ansett det synnerligen
ovisst örn något behov av lagstiftning i förevarande avseende förelåge.
Däremot vore det säkert att förslaget skulle medföra menliga följder
genom obehag för hyresvärdarna och skötsamma hyresgäster. Skånes samt
Smålands och Blekinge handelskamrar, handelskammaren för Örebro och
Västmanlands län samt Norrbottens och Västerbottens läns handelskammare
ha anslutit sig till herr Ahlmarks reservation.

Kommerskollegium har efter redogörelse för liandelskamrarnas yttranden
anfört att vissa skäl onekligen talade mot förslaget men att kollegiet dock
ej funne sig höra avstyrka detsamma. Möjligen kunde vissa av de anförda
betänkligheterna i någon mån motverkas örn den tid, under vilken hyresgästen
skulle ha innehaft lägenheten för att komma i åtnjutande av optionsrätt,
utsträcktes från två till tre år. Stadsfullmäktige i Östersund lia framställt
samma förslag som sist sagts. Även magistraten i Örebro har — med
uttalande av betänkligheter mot förslaget — framfört nu nämnda önskemål.

132 Kungl. Maj:ts proposition nr 16

Svenska stadsförbundet har utan att taga bestämd ståndpunkt till förslaget
uttalat följande:

Av mera principiella frågor i förslaget tilldrager sig spörsmålet om skydd
för innehavd lägenhet särskild uppmärksamhet. Förbundet sympatiserar för
sin del med själva syftet med förslaget på denna punkt. Kommittén fastslår,
att ett tillmötesgående av hyresgästernas önskemål i förevarande avseende
icke bör få leda till stagnation av bostadsproduktion och liyresstegring
och att bestämmelserna icke höra åsamka en lojal fastighetsförvaltare några
väsentliga restriktioner utöver dem, han redan självmant pålägger sig. Förbundet
kan i huvudsak inskränka sig till ett betonande av önskvärdheten
utav, att dessa principer strikt följas. Förbundet vill dock därutöver framhålla,
att hyresgästskyddet icke bör få förhindra avlägsnandet av en för de
närboende störande hyresgäst.

Sveriges fastighetsägareförbund har avstyrkt förslaget i förevarande del,
utom såvitt avser skydd för hyresgäst mot otillbörliga hyresvillkor, och därvid
gjort följande uttalande:

Man torde med allt skäl kunna uppställa frågan, huruvida det föreligger
anledning att göra ett så betydande ingrepp i fastighetsägarens rätt att förfoga
över sin egendom, som ligger i den föreslagna ensidiga begränsningen
av avtalsfriheten. Man synes kunna uttala, att det här allenast är fråga
om att tillfredsställa en uppagiterad opinion, som i själva verket saknar
underlag, och att man därigenom i stället för att åstadkomma lugna förhållanden
på hyresmarknaden icke skulle vinna annat resultat än att bereda
utrymme för trakasserier mellan parterna. Som kommittén själv framhållit,
har ju hyresvärden i främsta rummet intresse av kontinuitet i hyresförhållandet,
och det kan med bestämdhet påstås, att detta intresse i själva
verket är så starkt, att det säkerligen mer än uppväger faran för godtycklighet
och eljest oberättigade uppsägningsåtgärder.

Då kommittén utgår ifrån att varje uppsägning från hyresvärdens sida
skall anses såsom en illojal handling, skulle förslaget komma att sträcka
sina verkningar betydligt längre än som avsetts. I praktiken skulle det
föreslagna stadgandet få tillämpning på åtskilliga andra fall och utnyttjas av
hyresgäster, som av olika för fastighetens trevnad avgörande skäl icke äro
önskvärda som hyresgäster i densamma.

Under åberopande av det ovan anförda och nied hänvisning jämväl till vad
herr Ahlmark i sin reservation anfört må uttalas, att uppsägningar allenast
till ett försvinnande ringa antal ske från hyresvärdarnas sida, att detta har
sin naturliga orsak däri, att hyresvärden har ett synnerligen stort intresse av
kontinuitet i hyresförhållandena, att de uppsägningar, som skett från hyresvärdens
sida, till allra största delen härrört av omständigheter, vilka enligt
kommitténs egen uppfattning icke borde föranleda skadeståndsskyldighet,
att de fall, då skadeståndsrätt skulle uppkomma, äro ytterst svårbedömliga
och lägga en orimlig bevisbörda på hyresvärden, att de föreslagna bestämmelserna
på grund av vad tidigare anförts skulle komma att gynna det
slag av hyresgäster, som genom att intaga en fientlig hållning mot hyresvärden
eller andra hyresgäster söka åstadkomma konflikter i hyresförhållandet;
samt att bestämmelserna därigenom rentav skulle inbjuda bråkiga
element till rättegångar och skadeståndskrav.

På grund härav bör kommitténs förslag enligt förbundets mening icke
läggas till grund för lagstiftning.

Vad sålunda anförts äger emellertid icke tillämpning å den del av förslaget,
som avser skydd för hyresgästerna mot otillbörliga hyresvillkor. Den stora

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

133

gruppen lojala fastighetsägare har ingen anledning hålla dem om ryggen,
som genom otillbörliga fordringar på hyresgästerna verkligen uppträda
illojalt.

Då förbundet sålunda, såvitt på detsamma ankommer, är beredvilligt medverka
till införande av en skadeståndsplikt för dylika hyresvärdar, är förbundet
av den uppfattningen, att man därmed skulle ernå ett hemskydd
i all den utsträckning som av de verkliga förhållandena kan påkallas.

Å andra sidan bär hyresgästernas riksförbund förordat mera vittgående
åtgärder än kommittén föreslagil. Förbundet har anfört, bland annat:

Frågan örn tryggandet av hyresgästens besittningsrätt till lägenheten bär,
såsom redan anförts, utgjort ett av hyresgäströrelsens viktigaste reformkrav.
I hyreslagstiftningskommitténs förslag till ändrad lydelse av 3 kap.
nyttjanderättslagen föreslås införandet av vissa bestämmelser som enligt
kommitténs mening skola tillgodose detta önskemål. Förbundet måste emellertid
giva uttryck åt sin bestämda mening att så icke är fallet. Mot kommitténs
utgångspunkter hava vi icke så mycket att erinra. Det torde otvivelaktigt
vara riktigt att i hyresförhållandets natur ligger en tendens till
stabilitet, till varaktighet i förhållandet. Medvetandet om uppsägningsrisken
måste —- såsom kommittén anför — vara ägnat att förringa den
känsla av trygghet och trivsel som utgör ett rimligt anspråk från en
oförvitlig hyresgästs sida. Sistnämnda synpunkt måste enligt förbundets
mening skänkas särskilt beaktande. Med utgångspunkt härifrån kan det
icke vara av avgörande betydelse i vilken utsträckning hyresvärdarna begagnat
sig av nuvarande hyreslags möjligheter till avtalsuppsägning. Det
väsentliga är att omotiverade uppsägningar faktiskt hava förekommit och
att — vilket är det viktigaste — sådana uppsägningar enligt gällande lag
kunna förekomma. Mot kravet på lagstiftningsåtgärder för hyresrättens tryggande
har av fastighetsägarnas representant inom kommittén invänts att den
eftersträvansvärda stabiliteten av hyresförhållandet kan vinnas dels därigenom
att det ekonomiska livets egen natur mäktigt motverkar maktmissbruk
från hyresvärdens sida och dels genom verksamhet från parternas organisationer.
Tyvärr har den organiserade hyresgäströrelsen mången gång måst
konstatera att just det ekonomiska livets egen natur i stället för att motverka
maktmissbruk framkallat sådant. Det kan ju icke bestridas att vårt lands
fastigheter -— och därmed vår befolknings hem — i stor utsträckning tjänstgöra
såsom spekulationsobjekt för finansintressen, vilka icke vilja erkänna
den sociala betydelsen av trygghet för hyresgästen. För dessa är denne allenast
en kund i ett affärsförhållande. Liksom på så många områden av det
ekonomiska livet bör cn samhäll sreglering ske i syfte att tillvarataga andra
värden än rent ekonomiska, i detta fall det sociala värde som ligger däri
att befolkningen kan känna en viss trygghet i besittningsrätten till hemmet.
På andra områden, där organisationsväsendet är ännu starkare utvecklat än
å hyresområdet, lia statsmakterna icke ansett sig kunna låta de sociala synpunkterna
vinna beaktande enbart genom partsorganisationernas verksamhet
och någon anledning att förmoda alt fastighetsägareorganisationerna
härutinnan skulle intaga något slags särställning föreligger förvisso icke.

Örn — såsom tidigare anmärkts — förbundet i huvudsak kan ansluta sig
till de synpunkter som för kommittén varit utslagsgivande, då deli förordat
införande av regler till tryggande av hyresgästens besittningsrätt lill lägenheten,
måste förbundet dock giva uttryck åt sin bestämda uppfattning att
dessa regler icke erbjuda tillräckligt skydd i angivna hänseenden. Kommittén
har i 36 § första stycket föreslagit ett stadgande som skenbart — under

134

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

vissa förutsättningar — giver hyresgäst företrädesrätt till fortsatt förhyrande
av den utav honom innehavda lägenheten. Att denna bestämmelse endast
är en platonisk förklaring framgår med all tydlighet av paragrafens innehåll
i övrigt, vilken ju bygger på en begränsad skadeståndsrätt i vissa fall
av uppsägning från hyresvärdens sida eller vid utgången av bestämd hyrestid.
Den kritik som i herrar Hermanssons och Larssons reservation ägnats
ifrågavarande bestämmelse torde vara så välgrundad att bestämmelsen näppeligen
synes kunna upptagas i lag, ty därmed vore också sista skymten
försvunnen av ett institut som bygger på en verkligt effektiv optionsrätt för
hyresgästen, d. v. s. kvarboenderätten.

I den nyss åberopade reservationen lia ur olika synpunkter skäl anförts
mot att anordna optionsrätten såsom en begränsad skadeståndsrätt. Till
vad som sålunda anförts kan förbundet ansluta sig. Vad som är i behov av
skydd är just hyresgästens intresse av att hebo — även mot hyresvärdens
vilja — den lägenhet han innehar, ett intresse som även är samhällets. Kommitténs
förslag tillgodoser detta endast såtillvida att det kan tänkas att skadeståndsreglerna
komma att utöva en generalpreventiv effekt. I vilken utsträckning
detta kommer att bliva fallet är naturligen omöjligt att förutsäga.
Däremot kan redan nu fastslås att den enskilde hyresgästen enligt
kommitténs förslag aldrig kan vinna samma trygghetskänsla som om en
verklig, realiserbar kvarboenderätt tillerkännes honom.

Den verkliga optionsrätten kan enligt förbundets förmenande icke vinnas
utan att bestämmelser införas varigenom hyresvärden förhindras att utan
bärande skäl uppsäga hyresgästen. Den metod som i Danmark kommit till
användning för uppnående av detta syfte innebär att inskränkningen i hyresvärdens
uppsägningsrätt är begränsad till vissa terminer. Ett liknande system
föreslås i herrar Hermanssons och Larssons reservation. Såvitt förbundet
kan finna utgör det enda skäl som kan föranleda en sådan temporär
begränsning av uppsägningsrätten att man vid införande av ett optionsrättsinstitut
har anledning gå fram med en viss varsamhet, varjämte ett dylikt
system måhända skulle komma att föranleda rättegångar i mindre utsträckning
än örn en till tiden helt obegränsad optionsrätt införes. Det är
naturligen förenat med vissa svårigheter att för närvarande avgöra huruvida
den till tiden obegränsade optionsrätten skulle vara behäftad med så
avsevärda nackdelar att den icke lämpligen bör införas. Å ena sidan är
förbundet fullt övertygat därom att den av herrar Hermansson och Larsson
föreslagna optionsrätten -— samtidigt som den skänker hyresgästen, låt vara
tidsbegränsad, säkerhet — icke kommer att medföra några skadliga verkningar
å hyresmarknaden, men ligger det en svaghet däruti att den är begränsad
till relativt korta perioder. Örn icke vid förslagets slutliga utformning
finnes möjlighet att anordna optionsräten som en till tiden helt obegränsad
rätt, hemställes dock att Kungl. Maj:t måtte taga under övervägande
en förlängning av de optionsperioder som föreslås i herrar Hermanssons och
Larssons reservation.

Vad härefter angår 37 § i förslaget ha däri intagna bestämmelser
rörande affärslägenheter i allmänhet vunnit gillande i de avgivna yttrandena.

Socialstyrelsen har med tillstyrkan av förslaget i denna del anfört, bland
annat:

En hyresvärd lär i allmänhet icke vilja riskera att förlora en hyresgäst,
som sedan längre tid framgångsrikt drivit en rörelse i fastigheten. En affärs
good-will ligger nämligen icke blott i läget utan även, och kanske framför

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

135

allt, i det sätt, varpå affären skötes. Det föreligger därför alltid en risk
för hyresvärden, att ett ombyte av ledningen för en affär, som bedrives i fastigheten,
kan medföra en avsevärd nedgång i omsättningen och därmed i
vederbörandes hyresbetalningsförmåga. Med hänsyn härtill torde sådana
fall icke ofta förekomma, då en bestämmelse i enlighet med förslaget skulle
vinna tillämpning.

Den av kommittén hävdade principen på detta område måste emellertid
anses vara riktig. Den hyresvärd, som missbrukar sin ställning för att av
en affärsdrivande hyresgäst framtvinga en oskälig hyra, bör icke kunna undgå
att bliva ersättningsskyldig. Styrelsen vill därför i princip tillstyrka kommitténs
förslag örn skydd för affärsdrivande hyresgäst. Mot huvudgrunderna
i förslaget har styrelsen icke något att erinra. Det måste sålunda anses
vara väl motiverat, att som förutsättning tor skyddets inträde uppställa
krav på att hyresgästen bedrivit sin rörelse under så pass lång tid som fem
år. Vidare synes det vara lämpligt att verkställa beräkningen av skadeståndsrätten
med hänsyn till hyresvärdens vinst och icke hyresgästens förlust,
då avsikten med skyddsbestämmelserna är att förhindra, att en hyresvärd
förskaffar sig en obehörig vinst på den tidigare hyresgästens bekostnad.

Styrelsen kan emellertid icke underlåta att framhålla, att även förevarande
form av skydd för hyresgäst är förenad med vissa icke obetydliga svårigheter
i den praktiska tillämpningen. Särskilt gäller detta beräkningen av den
ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden, som hyresgästen skall anses
hava åstadkommit genom drivandet av sin rörelse.

Med hänsyn till de omständigheter, som sålunda berörts, betvivlar styrelsen
för sin del, att det föreslagna skyddet för affärsdrivande hyresgäst skall
i praktiken komma att bliva effektivt. En omläggning av bestämmelserna
i skärpande riktning kan emellertid under inga förhållanden tillrådas. Följden
härav skulle ofrånkomligen bliva en hyresreglering genom domstolarna.
Olägenheterna av en sådan ordning ligga i öppen dag.

Även länsstyrelsen i Uppsala lån har framhållit svårigheterna att tillämpa
de föreslagna bestämmelserna samt därvid anfört bland annat:

Ett ökat liyresvärde uppkommer väl sällan enbart genom en rörelses bedrivande.
Helt andra förhållanden äro ofta de avgörande eller i varje fall
de bidragande orsakerna härtill. Så till exempel en allmän hyresstegring
inom orten, en större byggnadsverksamhet i närheten av den ifrågavarande
affärslokalen, ändrade trafik- och gatuförhållanden m. m. Svårigheten att i
dessa frågor åstadkomma en bevisning, som kan prövas tillräcklig för avgörande
örn, och i så fall med vilket belopp, ersättning skall utgå, ligger i
öppen dag och torde möjligen kunna medföra, att de angivna bestämmelserna
icke i praktiken få den betydelse, som med desamma avsctts.

Sveriges köpmannaförbund har uttalat sin anslutning till förslaget i förevarande
del men hemställt örn vissa jämkningar av detsamma samt därvid
anfört följande:

Förbundet vill föreslå viss ändring eller komplettering av 37 §. Enligt
förbundets mening bör fastighetsägares skyldighet att under i lagiörslaget
angivna villkor till avflyttande hyresgäst utgiva ersättning för good-wdl
även gälla, därest affär under en femårsperiod överlåtes eller genom innehavarens
frånfälle kommer att drivas av dennes stärbhus eller arvtagare.
Vid överlåtelse av affär bestämmes köpeskillingen med hänsyn till affärens
good-will. Den nye innehavaren bör därför äga samma skydd som sin företrädare.
Därest affärsinnehavare avlider, är det av särskild vikt, alt affärs -

136

Kungl. Maj:ts proposition nr 166,

rörelsen ej utsattes för rubbningar, då rörelsen övertages av den avlidnes arvtagare.
I 37 § torde därför böra stadgas, att fastighetsägarens förpliktelse
enligt paragralen kvarstår, därest rörelsen genom överlåtelse eller innehavarens
frånfälle övergår i ny ägo.

I 37 § heter det vidare, att i hyresavtal ingående förbehåll, varigenom hyresgästen
enligt paragrafen tillkommande rätt inskränkes eller upphäves,
skall vara utan verkan. Intet synes emellertid hindra hyresvärd från att vid
sidan av hyresavtalet ingå sådant avtal med hyresgäst, att hyresgästens rätt
inskränkes eller upphäves. Förbundet hemställer, att tillägg göres till 37 §
av innehåll, att jämväl särskilt avtal vid sidan av hyresavtal förklaras ogiltigt,
därest det syftar till att inskränka eller upphäva hyresgästen enligt paragrafen
tillkommande rätt.

Magistraten i Eskilstuna har ifrågasatt huruvida icke förslagets bestämmelser
om skadeståndsskyldighet borde skärpas något. Av magistraten i
Skara har uttalats, att den i paragrafen föreslagna maximeringen av skadeståndet
borde utgå.

Samma ståndpunkt har intagits av Gotlands samt Norrbottens och Västerbottens
läns handelskamrar ävensom av handelskammaren för Örebro och
Västmanlands län. De båda sistnämnda handelskamrarna ha även förordat,
att den som övertagit en rörelse från tidigare hyresgäst skulle vara skyddad i
förevarande fall. Samma uttalande har gjorts av länsstyrelsen i Norrbottens
län. Norrbottens och Västerbottens läns handelskammare har tillagt, att del
borde angivas inom vilken tid hyresvärden eller annan skulle lia öppnat rörelse
av samma eller liknande slag som den föregående för att ersättningsskyldighet
skulle inträda.

Av magistraten i Skara har påpekats, att även andra yrkeskategorier än de
som avsåges med förevarande paragraf i kommitténs förslag vore i behov
av skydd samt därvid särskilt nämnt läkare, tandläkare och advokater.

Å andra sidan har länsstyrelsen i Örebro län förklarat sig icke kunna tillstyrka
nu ifrågavarande bestämmelser samt därvid anfört följande:

Det lärer vara vanskligt att avgöra, om och i vad mån verkligen någon
good-will genom rörelsens bedrivande uppkommit, som hyresvärden genom
lägenhetens disponerande för samma ändamål kan komma att tillgodogöra
sig. Icke sällan torde hyresgästen ock genom rörelsens flyttning till närgränsande
fastighet kunna i allt väsentligt bibehålla sin kundkrets, så att
någon förlust för honom icke behöver uppkomma. Länsstyrelsen finner sig
därför ej kunna tillstyrka förslaget. Skall det emellertid genomföras, bör
i stadgandet noggrannare angivas, från vilken tidpunkt den nya rörelsen
skall drivas för att skadeståndsskyldighet skall för hyresvärden uppkomma.
Det nu förekommande uttrycket ''därefter’ är för obestämt och kan giva
anledning till tvist om vad därmed avses.

Även Sveriges fastighetsägareförbund har ställt sig avvisande till förslaget
i förevarande del samt därvid uttalat bland annat:

Förbundet har svårt att undkomma den uppfattningen, att motiveringen
för lagstiftningsingripandet är lika svag såväl ifråga om bostadslägenheterna
som affärslägenheterna. I fråga om bostadslägenheterna har missbruk
från hyresvärdens sida icke kunnat påvisas och kommittén, som likväl torde

137

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

ha ansett sig icke kunna undgå att föreslå ett visst ingripande, har då anlitat
konstruktionen att redan faran för missbruk motiverar ett ingripande.

1 fråga örn affärslägenheterna åter, där visst utredningsmaterial genom vissa
köpmannaorganisationer ställts till kommitténs förfogande, har kommittén
varit mera benägen att som stöd för lagstiftningsingripande åberopa faktiskt
förekomna missbruk. Beklagligt är emellertid, att detta material är konfidentiellt,
i anledning varav utomstående icke haft möjlighet bedöma, huruvida
det verkligen utvisar, att missbruk förekommit.

Det torde vara naturligt, att förbundet måste ställa sig skeptiskt till värdet
av den förebragta utredningen och i varje fall icke kan vitsorda, att
den utvisar, att missbruk från hyresvärdarnas sida förekommit.

Förbundet hyser övertygelsen att ett förtroendefullt samarbete mellan
vederbörande organisationer skulle vara till mera gagn för de affärsdrivande
hyresgästerna än en tvångslagstiftning, som måste antagas komma
att medföra olust, trakasserier och rättegångar och därigenom motverka
lugna och fredliga förhållanden på hyresområdet.

På grund av vad sålunda anförts har förbundet vid övervägande av de
skäl, som åberopats till stöd för införande av det föreslagna good-willskyddet,
icke funnit utrett, att behov föreligger av en lagstiftning sådan som
den föreslagna.

Härutöver må framhållas, att en regel om good-willersättning skäligen
måste kompletteras med en bestämmelse örn skyldighet för hyresgästen att,
i likhet med vad som gäller enligt danska lagen och norska förslaget, hålla
rörelsen i försvarlig daglig drift. Vidare bör skadestandsskyldighet drabba
den hyresgäst, som genom avsiktliga åtgärder minskar en lägenhets värde
på hyresmarknaden; bestämmelsen örn skyldighet för hyresvärden att utgiva
ersättning för lägenhetens genom hyresgästens rörelse ökade värde får
eljest en partisk karaktär.

I detta sammanhang får förbundet jämväl fästa uppmärksamheten dara
att vissa sammanslutningar av näringsidkare, exempelvis inom bageri- och
konditoriyrket, i fråga om lokaler, från vilka en medlem av sammanslutningen
avflyttat, genom avstängande av varuleveranser till efterträdaren
kunna förhindra uthyrning av lokalen för samma ändamål till annan hyresgäst
— ett förfarande, som medför förlust för fastighetsägaren bl. a. av ett
denne tillkommande good-willvärde och sålunda från de av kommittén angivna
utgångspunkterna borde utgöra skäl för införande av rätt för fastighetsägaren
till ersättning.

Hyresgästernas riksförbund har även i fråga örn affärslägenheter förordat
mera vittgående åtgärder än kommittén föreslagit samt härutinnan anfört
bland annat:

Vad i det föregående anförts örn tryggande av besittningsrätten till bostadslägenheter
äger enligt förbundets mening tillämpning även där fråga
är örn affärslokaler, och förordar förbundet förty att ifrågavarande regler
utformas i enlighet med vad förut anförts.

I fråga örn nu förevarande paragraf i förslaget må dock påpekas, att
om optionsrätten skall konstrueras såsom en skadeståndsrätt — någon anledning
icke synes föreligga att såsom förutsättning för ersättning för goodwill
uppställa kravet att rörelse av samma eller liknande slag efter hyresgästens
avflyttning bedrives i lägenheten. Det avgörande lior viii vara huruvida
good-will över huvud taget uppkommit. I de flesta fall är viii så förhållandet
örn samma slag av rörelse bedrives i lokalen, men det är icke tile -

138

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

Departements chefen.

slutet att hyresvärden kan berikas i följd av hyresgästens verksamhet, även
om han använder lokalen för annat ändamål. Det kan tilläggas att den föreslagna
inskränkningen i förutsättningarna för ersättnings erhållande kan
leda till synnerligen svåra tolkningsspörsmål, då det ju icke alltid är så lätt
att avgöra huruvida två affärsmän bedriva rörelse av liknande slag, exempelvis
då en detaljhandlare efterträdes av ett varuhus med stor sortering.
Vad angår ersättningssummans storlek finner styrelsen icke skäl föreligga
att någon maximering skall bestämmas. Detta är så mycket mer motiverat
som förslaget icke avser att skänka hyresgästen ersättning för den skada,
som han genom avflyttningen faktiskt lider. Det kan icke anses tillfredsställande
att låta processuella svårigheter gå ut över den ena parten i förhållandet,
nämligen den hyresgäst som genom sin verksamhet i betydande
mån ökar lägenhetens hyresvärde.

Såsom av den lämnade redogörelsen framgår avser 36 § i kommitténs förslag
att tillförsäkra hyresgästen visst företräde till fortsatt förhyrande av lägenhet
som av honom användes huvudsakligen såsom bostad. Därvid har
dock icke, såsom i den av herrar Hermansson och Larsson avgivna reservationen,
föreslagits införande av någon optionsrätt i vanlig mening, utan kommitténs
majoritet har i stället valt att söka skydda hyresgästens intresse genom
vissa bestämmelser om rätt till skadestånd.

Även den mera begränsade rätt för hyresgästen som sålunda föreslagits
har i ett stort antal yttranden avstyrkts eller ock ansetts icke vara tillräckligt
motiverad av föreliggande förhållanden. I flera yttranden har härvid betonats
att, ehuru hyresgästen enligt förslaget förklarats under vissa förutsättningar
äga rätt framför annan att förhyra den av honom bebodda lägenheten,
möjlighet likväl icke beretts honom att mot hyresvärdens vilja genomdriva
denna rätt. Detta förhållande torde ock lätt kunna vålla missförstånd
angående lagens rätta innebörd. I fråga örn utformningen av den skadestandsrätt,
som enligt lörslaget skulle tillkomma hyresgästen, har vidare i
åtskilliga yttranden befarats, att de föreslagna bestämmelserna härom skulle
komma att gynna mindre skötsamma hyresgäster. De betänkligheter som
i detta hänseende anförts torde främst ha grundats därå, att hyresvärden
enligt bestämmelserna i fråga, för att undgå skadeståndsskyldighet i där
angivna fall, i allmänhet måste visa att det för honom var av väsentlig betydelse
att hyresförhållandet upphörde. Härjämte har emot kommitténs förslag
anmärkts, bland annat, att beloppet av det skadestånd, vartill hyresgästen
enligt förslaget skulle bliva berättigad, syntes mycket svårt att
bedöma.

Ehuru kommitténs förslag i förevarande avseende med hänsyn till de anförda
betänkligheterna icke lämpligen torde kunna genomföras i oförändrat
skick, synas dock icke tillräckliga skäl föreligga att avstå från fullföljandet
av det syfte som uppbär förslaget. Att på sätt kommittén förordat söka ernå
avsett skydd för hyresgästen genom införande av en skadeståndsrätt torde
ock i och för sig vara lämpligt. Upptagande i lagen av bestämmelser om en
verklig optionsrätt för hyresgäst synes däremot såsom förut anförts med

139

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

hänsyn till de menliga verkningar å fastighetsmarknaden, som tillskapandet
av en dylik rätt måste befaras medföra, icke kunna förordas.

Vid en omarbetning av kommitténs förslag i ämnet torde till en början
böra uteslutas förenämnda inledande stadgande, i vilket förklarats att hyresgäst
under närmare angivna förutsättningar skall äga rätt framför annan
till fortsatt förhyrande av den lägenhet han bebor. Lagen torde sålunda
icke böra innehålla bestämmelser om andra rättigheter än sådana som jämväl
kunna med lagens hjälp genomdrivas. I fråga örn innehållet i övrigt
av de bestämmelser som lämpligen böra meddelas synes ledning i vissa
hänseenden kunna erhållas av det stadgande som av kommittén upptagits
under 39 § i dess förslag. Enligt denna paragraf, som icke föranlett
någon erinran i de avgivna yttrandena, ma villkor i hyresavtal jämkas eller
lämnas utan avseende, om tillämpningen därav uppenbarligen strider mot
god sed på hyresmarknaden eller eljest är otillbörlig. Å den princip, som
kommit till uttryck i detta stadgande, torde även kunna grundas bestämmelser
om skadestånd för hyresgäst vid uppsägning. Vad först angår regeln
om ''god sed på hyresmarknaden’ synes det sålunda icke kunna anses annat
än rimligt, att hyresvärden jämväl vid utövande av sin befogenhet att
verkställa uppsägning bör iakttaga all den hänsyn mot hyresgästen som
förhållandena påkalla. Att det mången gång kan ha varit hyresgästen,
som motsatt sig slutandet av hyresavtal med bindande verkan för längre
tid, synes härvid icke kunna tillmätas avgörande betydelse. Vid ingående
av avtal örn förhyrande av en lägenhet kräver nämligen försiktigheten ofta,
att hyrestiden begränsas till en jämförelsevis kort tidsperiod. Hyresgästen
kan icke med säkerhet veta, vilka personer som bliva hans grannar, och
vill fördenskull ha möjlighet att kunna flytta till en annan lägenhet, eller
han måste måhända taga i beräkning att han kan nödgas flytta till annan
ort. Ett flertal omständigheter kan sålunda föranleda, att han icke vill
binda sig för alltför lång tid. I allmänhet är hyresgästens avsikt likväl
att, örn lägenheten finnes vara tillfredsställande, kvarbo i densamma så
länge de förutsättningar, under vilka avtalet ingåtts, bestå, något som hyresvärden
även inser och som för övrigt regelmässigt jämväl överensstämmer
med dennes önskningar. Det står fördenskull redan vid avtalets ingående för
hyresvärden klart, att hyresgästen, även örn avtalet slutits med rätt för
båda parterna att uppsäga detsamma till upphörande efter jämförelsevis
kort tid, har en bestämd förväntan alt han icke utan skälig anledning kommer
att av hyresvärden uppsägas till avflyttning. Därest hyresvärden likväl
utan sådan orsak uppsäger hyresgästen, lärer han enligt allmänna uppfattningen
handla i strid med god sed på hyresmarknaden.

Såsom nämnts stadgas i 39 § av kommitténs förslag även att villkor i hyresavtal
må jämkas eller lämnas utan avseende, örn tillämpningen därav är
''otillbörlig’. Även de synpunkter, som föranlett nu angivna jämknings- eller
ogiltighetsgrund, äga sin motsvarighet i fråga örn uppsägning av hyresavtal.
De ha ock beaktats såväl i kommitténs förslag till 36 § som i herr Ahlmarks

140

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

reservation. I detta avseende kommer framför allt i fråga det fall att hyresvärden
höjer hyran mer än som kan anses påkallat av en allmän förändring
i hyresnivån. Enligt kommitténs förslag liksom enligt sistnämnda reservation
skulle emellertid i nu avsett fall skadeståndsskyldighet icke föreligga annat
än örn hyresgästen suttit två år i lägenheten. Härigenom beaktas emellertid
ej det icke alltför ovanliga fall, att hyresvärden redan under första hyresåret
kräver betydligt förhöjd hyra för nästa år, i tanke att hyresgästen på
grund av kostnaderna för flyttning och därmed förenat besvär skall finna
sig i de ändrade villkoren. Även ett sådant tillvägagångssätt torde böra omfattas
av lagstiftningen.

Därest nu angivna principer läggas till grund för bestämmelser i ämnet
torde det icke föreligga skäl att begränsa deras tillämplighetsområde till sådana
fall, då hyresgästen innehar en bostadslägenhet. Grundsatserna i fråga
synas nämligen äga den allmängiltighet att de böra göras tillämpliga även i
fråga om andra lägenheter. Helt naturligt blir emellertid särskilt frågan,
huruvida i ett visst fall en uppsägning står i strid mot god sed på hyresmarknaden,
ofta att bedöma på ett annat sätt i fråga om bostadslägenheter
än beträffande andra lägenheter. Såsom exempel å en omständighet som i
fråga om bostadslägenhet icke bör anses utgöra giltig orsak för uppsägning
må nämnas, att hyresgästen efter sin inflyttning i lägenheten fått ett
eller flera barn. Såsom skälig anledning till uppsägning måste däremot
anses, att hyresgästen t. ex. genom buller stör grannar nattetid. Först angivna
exempel saknar uppenbarligen helt motsvarighet i fråga örn affärslägenheter.
Som exempel å uppsägning, som uppenbarligen strider mot god
sed, kan emellertid i fråga örn affärslägenhet anföras, att hyresvärden uppsäger
en skötsam hyresgäst för att tillgodogöra sig den good-will som är
förenad med av denne bedriven rörelse. Vad angår de fall, då hyresvärden
kan sägas ha uppställt otillbörliga villkor för hyresförhållandets förlängning,
synes icke någon större skillnad föreligga mellan bostadslägenheter
å ena och andra lägenheter å andra sidan. Frågan gäller i allmänhet endast,
huruvida hyresvärden kräver för hög hyra eller ej.

I fråga om den närmare utformningen av de bestämmelser, som i enlighet
med nu angivna riktlinjer torde böra meddelas, synes till en början böra
stadgas att, örn hyresvärden uppsäger en hyresgäst utan att denne gått förlustig
nyttjanderätten, han skall vara pliktig uppgiva anledningen till uppsägningen,
såframt hyresgästen inom en vecka framställer förfrågan därom.
Det synes, i enlighet med vad förut anförts, icke lämpligt att såsom förutsättning
för denna skyldighet stadga att lägenheten innehafts någon längre tid.
För undvikande av tvister i fall, där hyresgästens krav å besittningsskydd
icke äger någon nämnvärd styrka, torde dock böra förutsättas, att det hyresavtal,
varom är fråga, skall ha slutits för en tid av minst sex månader. An
giver hyresvärden med anledning av sadan förfrågan av hyresgästen som nyss
sagts såsom orsak till uppsägningen något förhållande, som hyresgästen med
hänsyn till god sed på hyresmarknaden saknat anledning att taga i beräkning,
eller uppställer hyresvärden för hyresförhållandets förlängning otillbörligt

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

141

villkor, bör hyresvärden vara skyldig att utgiva skadestånd till hyresgästen.
Det synes emellertid härjämte erforderligt att, för undvikande av att nyssnämnda
bestämmelser bomme all kringgås, stadga skyldighet för hyresvärden
att utgiva skadestånd jämväl därest han underlåter att uppgiva orsaken till
uppsägningen eller denna eljest finnes bero av orsak som nyss sagts.

Beträffande skadeståndsskyldighetens omfattning synas övervägande skäl
tala för att icke stadga någon skyldighet för hyresvärden att utgiva ersättning
för s. k. ideell skada. Härvid kan anföras, att det över huvud knappast
är möjligt att med någon säkerhet fastställa, huruvida det för en hyresgäst
varit förenat med förlust av ideella värden att flytta fran en av honom
innehavd lägenhet. Han är måhända, även om annat påstående göres, i själva
verket lika belåten med den lägenhet, till vilken han kan ha flyttat. Vad
härefter angår frågan i vad mån ersättning skall utgå för ekonomisk skada
torde hyresgästens intresse i denna del få anses vederbörligen tillgodosett,
därest skadeståndet bestämmes till skälig ersättning för de kostnader som äro
förenade med flyttningen. Härtill äro att hänföra alla nödiga direkta utgifter
i samband därmed. Däremot synes ersättning ej böra utgå med anledning
därav att hyresgästen kan få betala högre hyra för den lägenhet till vilken
han flyttat. Anspråk å sådan ersättning måste städse bliva mycket svårbedömda.
I fråga om lägenheter som av hyresgästen användas i förvärvsverksamhet
må emellertid erinras att, enligt vad i det följande kommer att
närmare utvecklas, under vissa förutsättningar särskild ersättning för goodwill
torde böra utgå.

Bestämmes hyresgästens skadeståndsrätt i förevarande fall på sätt nu skett
synes icke erforderligt att såsom villkor för densamma uppställa något sådant
krav som att hyresgästen före uppsägningen skall ha fullgjort sina åligganden
som hyresgäst. Har hyresgästen försummat detta, kan nämligen en under
åberopande därav verkställd uppsägning icke anses stridande mot god sed
på hyresmarknaden i annat fall än om försummelsen är obetydlig eller ock
därefter lång tid förflutit eller eljest sådana omständigheter förekommit, att
hyresvärden icke vidare skäligen kan åberopa förhållandet. Däremot lärer
böra stadgas, att hyresgästen går förlustig sin rätt om han försummar sina
skyldigheter efter det uppsägning skett. I detta sammanhang må även erinras,
att kommittén i 36 § av sitt förslag jämväl gjort undantag för lägenhet,
som utgör del av större lägenhet och upplates i andra hand, för lägenhet i hus
inrymmande endast två bostadslägenheter, av vilka den ena bebos av hyresvärden,
liksom för vissa andra fall av mindre praktisk betydelse. Därest
bestämmelserna i förevarande ämne erhålla den utfoimning som här förordats,
torde emellertid några undantagsbestämmelser av nu ifrågavarande
natur icke erfordras.

Vad härefter angår 37 § i kommitténs förslag skall enligt denna hyresgäst,
som linder fem år i följd i en förhyrd lägenhet bedrivit rörelse av
visst slag och därefter, utan att hyresrätten förverkats, nödgas avflytta,
under närmare angivna förutsättningar erhålla ersättning för den ökning av

142

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

lägenhetens värde å hyresmarknaden som han genom sin verksamhet må
ha åstadkommit, dock högst med belopp motsvarande den å sista året be
löpande hyran. Mot nu ifrågavarande bestämmelser har i de avgivna yttrandena
i allmänhet i princip icke framställts någon erinran. Dessa torde
ock, även om vissa tillämpningssvårigheter icke kunna undvikas, vara ägnade
att med vissa jämkningar läggas till grund för lagstiftning.

Vid angivande av förutsättningarna för ifrågavarande skadeståndsrätt har
kommittén till en början ansett sig böra göra en uppräkning av de olika
slags verksamhetsgrenar, då sådan ersättning som nu är i fråga kunde komma
att utgå. Häremot har emellertid i ett yttrande framhållits, att vid uppräkningen
icke beaktats alla de fall, som skäligen böra omfattas av bestämmelsen.
Stadgandet torde ock lämpligen böra erhålla en sådan lydelse
att ersättning kan utgå vid varje slag av förvärvsverksamhet. Det synes ej
heller föreligga skäl att såsom kommittén föreslagit fordra, att verksamheten
i fråga vid tiden för avtalets upphörande bedrivits minst fem år i lägenheten.
Har good-will uppkommit tidigare, torde sålunda ersättning därför böra kunna
utgå.

Enligt kommitténs förslag kräves icke för att ifrågavarande skadeståndsrätt
skall inträda, att hyresrätten kommit att upphöra på grund av något
otillbörligt förfarande från hyresvärdens sida, och hyresvärden kan sålunda
bliva förpliktad att utgiva skadestånd även örn han haft goda skäl för att
uppsäga hyresgästen, ehuru hyresrätten icke blivit förverkad. Det synes
emellertid med fog kunna ifrågasättas, huruvida icke i det hänseende som
nu berörts hyresgästen enligt förslaget erhållit en alltför vittgående rätt. Av
kommitténs motiv synes ock framgå, att kommittén med stadgandet endast
åsyftat de fall, då hyresvärden missbrukar sin ställning genom att framställa
krav å en i och för sig obefogad hyreshöjning samt då hyresvärden
bringar hyresförhållandet till upphörande för att tillgodogöra sig lägenhetens
av hyresgästens verksamhet föranledda mervärde. Det lärer vara
lämpligt, att lagtexten kommer att närmare ansluta till vad sålunda av kom
mitten avsetts. För detta ändamål synes nu ifrågavarande skadeståndsregel
böra utformas såsom en tilläggsbestämmelse till förut förordade stad
ganden angående rätt för hyresgästen att under vissa förutsättningar erhålla
ersättning för flyttningskostnader. Enligt sistnämnda bestämmelser
skulle sådan ersättning i princip utgå så snart hyresvärden till stöd för verkställd
uppsägning åberopar orsak som hyresgästen med hänsyn till god sed
på hyresmarknaden saknat anledning att taga i beräkning eller för hyresförhållandets
förlängning uppställer otillbörligt villkor, varjämte, för att
undvika att bestämmelserna kringgås, förordats att samma regler skulle gälla
om hyresvärden underlåter att uppgiva orsaken till uppsägningen eller denna
eljest finnes bero av orsak som nyss sagts.

Nu angivna förutsättningar för skadestånd ansluta nära till de fall som
kommittén enligt vad nyss sagts torde ha åsyftat med sin förevarande bestämmelse
angående affärslägenheter och synas fördenskull även böra vara
grundläggande för frågan, i vilka fall hyresvärden skall vara skyldig att

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

143

till hyresgästen utgiva ersättning för den ökning i lägenhetens värde på hyresmarknaden
som hyresgästen må lia tillfört lägenheten. Härvid må erinras
att, på sätt förut framhållits, hyresvärden, örn han uppsäger en skötsam
hyresgäst i syfte att tillgodogöra sig det värde som hyresgästen sålunda
tillfört lägenheten, uppenbarligen handlar i strid mot god sed å hyresmarknaden.

Enligt kommitténs förslag skulle vidare gälla, att ersättning till hyresgästen
icke skulle utgå under annan förutsättning än att hyresvärden eller
annan, sedan hyresgästen avflyttat, i lägenheten bedreve rörelse av samma
slag som den av hyresgästen bedrivna eller ock av liknande art. Häremot
har framställts erinran i det yttrande som avgivits av hyresgästernas riksförbund.
Förbundet har sålunda ansett att, om hyresgästen tillfört lägenheten
visst värde, ersättning under eljest angivna förutsättningar borde utgå
även om hyresvärden ej begagnade sig av möjligheten att använda eller uthyra
lägenheten för en rörelse av samma eller liknande art. Ifrågavarande
förutsättning för hyresgästens skadeståndsrätt synes emellertid vara ägnad
att begränsa eventuella skadeståndsanspråk till sådana fall, då hyresgästen
överhuvud kan tänkas vinna bifall till sin talan, och torde fördenskull böra
bibehållas. Vissa anmärkningar som i övrigt framställts med avseende å
ifrågavarande bestämmelse synas icke heller böra föranleda någon ändring
av densamma.

Beloppet av ifrågavarande ersättning må enligt förslaget ej bestämmas
till mer än den å sista hyresåret belöpande hyran. Mot denna begränsning
av ersättningen ha erinringar framställts i några yttranden. Därest förutsättningarna
för hyresgästens rätt till skadestånd bestämmas på sätt förut förordats,
torde icke heller föreligga tillräckliga skäl för att bibehålla sagda begränsning
av skadeståndets belopp. Detta synes i stället böra bestämmas till
skälig ersättning för den ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden
som hyresgästen genom sin verksamhet må hava åstadkommit. Med anledning
av vad i vissa yttranden framhållits torde i anslutning därtill böra angivas
att, om hyresgästen övertagit av föregående hyresgäst bedriven verksamhet,
skälig hänsyn skall tagas jämväl till den ökning av lägenhetens värde
på hyresmarknaden som den föregående hyresgästen må hava åstadkommit.

Kommittén har i sitt förslag även beaktat det fall att hyresavtal ingåtts på
bestämd tid utan förbehåll om uppsägning. I sådan händelse lärer väl hyresgästen
icke alltid på samma sätt som i förut berörda fall hysa förväntan att
icke utan skälig anledning nödgas avflytta från lägenheten. Uppenbart är
emellertid, alt syftet med förenämnda bestämmelser skulle till väsentlig del
kunna förfelas, därest möjlighet funnes att kringgå desamma endast genom
att sluta avtal för bestämd tid utan förbehåll örn uppsägning. Med hänsyn
härtill torde nyssnämnda regler höra erhålla motsvarande tillämpning lör
det fall att fråga är örn avtal som slutits för en lid av minst sex månader
ulan förbehåll örn uppsägning samt hyresvärden, där hyresgästen framställer
förfrågan örn villkoren för hyresförhållandets förlängning, underlåter att

144

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Departement chefen.

besvara hyresgästens förfrågan inom en vecka från det han erhöll del därav
eller vägrar att förlänga hyresförhållandet av orsak som förut sagts eller
underlåter att uppgiva orsaken till sin vägran eller ock för hyresförhållandets
förlängning uppställer otillbörligt villkor. Härvid synes tillika böra stadgas,
att förfrågan som nyss sagts skall göras minst fyra månader före hyrestidens
utgång.

Det ligger i sakens natur att bestämmelserna i förevarande ämnen, som
torde böra upptagas under 38 och 39 §§ i kapitlet, böra vara tvingande.
Stadgande i sistnämnda hänseende synes höra upptagas såsom 40 § i kapitlet.
Med beaktande av vad Sveriges köpmannaförbund anfört torde stadgandet
— liksom motsvarande bestämmelser i andra delar av förslaget —
böra erhålla sådan lydelse att någon tvekan icke behöver råda om att det
icke kan kringgås genom att en hyresgäst i en särskild handling avsäger sig
ifrågavarande rättigheter.

Om bevarande av rätt till talan m. m.

41 och 42 §§.

Enligt 29 § i gällande lag skall hyresvärd eller hyresgäst, som vill
framställa fordringsanspråk på grund av hyresavtal, anhängiggöra sin talan
inom två år från det avtalet upphörde att gälla. Försittes denna tid är hans
rätt till talan förlorad. Är i rätt tid av endera talan anhängiggjord, äger den
andre dock rätt till kvittning för fordran som ej blivit sålunda bevakad.

Under 38 § i kommitténs förslag ha upptagits enahanda stadganden
som i 29 § i gällande lag. Härjämte har kommittén i samma paragraf intagit
föreskrift om att hyresgästen icke på grund av brist, som avses i 13,
14 eller 17 § i kommitténs förslag, äger göra fordringsanspråk gällande
med avseende å tid före det han framställt sådant anspråk eller påkallat bristens
avhjälpande. I

I 38 § av kommitténs förslag har såsom nämnts, i överensstämmelse med
gällande lag, upptagits stadgande, att fordringsanspråk på grund av hyresavtal
skall anhängiggöras inom två år från det avtalet upphörde att gälla.
Den tid inom vilken sådan talan skall anhängiggöras lärer emellertid med
hänsyn till nutida förhållanden utan olägenhet kunna förkortas till ett år.
I övrigt synes ej något vara att erinra mot de av kommittén under sagda
paragraf upptagna bestämmelserna, vilka med nyssnämnda ändring och
vissa redaktionella jämkningar torde böra införas såsom 41 § i kapitlet.

I anslutning till nu berörda paragraf må erinras om vissa stadganden i
lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område
samt lagen om köp och byte av lös egendom. Båda dessa lagar innehålla
bestämmelser för det fall att vissa i lagarna omförmälda meddelanden ej
komma sin adressat tillhanda i vederbörlig ordning. Även enligt gällande

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

145

bestämmelser örn hyra har i ett antal fall ena parten i hyresförhållandet att
lämna andra parten vissa meddelanden. I kommitténs förslag ha sådana
meddelanden föreskrivits i vidgad omfattning, bland annat i de av kommittén
under 36 och 37 §§ behandlade fall, och någon ändring härutinnan har
icke skett genom den omarbetning av kommitténs förslag som enligt vad jag
förut angivit blivit vidtagen. Med hänsyn härtill synes i förevarande lag
böra intagas ett stadgande motsvarande förenämnda bestämmelser i avtalslagen
och köplagen.

Beträffande innehållet i detta stadgande torde böra gälla, att risken att
de meddelanden varom nu är fråga kunna förkomma eller försenas i allmänhet
bör, om meddelandet avsänts i viss ordning, drabba mottagaren.
Detta synes sålunda böra vara förhållandet i fråga örn sådana meddelanden
från hyresvärdens sida som avses i de stadganden, vilka enligt vad jag
förut anfört ansetts böra upptagas såsom 7, 10, 38 och 39 §§ i kapitlet, samt
i fråga om sådana meddelanden från hyresgästens sida som avses i de stadganden,
vilka upptagits såsom 11, 14, 20, 24 och 38 §§ samt 41 § andra stycket
i kapitlet. Vad angår de krav som böra uppställas beträffande sättet för
meddelandenas avsändande torde böra föreskrivas, att meddelandet i fråga
skall ha i rekommenderat brev avlämnats å postanstalt inom riket för befordran
till mottagarens vanliga adress eller ock, i fall som avses i 24 §, avsänts
på annat ändamålsenligt sätt. Härvid torde dock uttryckligen böra stadgas
att vad nu sagts ej skall gälla uppsägning.

I fråga örn andra meddelanden än nyss nämnts synes risken att de kunna
förkomma eller försenas böra drabba avsändaren.

Erforderliga stadganden i förevarande ämne synas böra upptagas såsom
42 § i kapitlet.

Särskilda bestämmelser.

43 §.

Under 39 § har kommittén i sitt förslag intagit stadgande, enligt vilket,
om tillämpning av villkor, som upptagits i hyresavtal, uppenbarligen
är stridande mot god sed på hyresmarknaden eller eljest är otillbörlig, villkoret
må jämkas eller lämnas utan avseende.

Till motivering av sitt förslag i denna del har kommittén — under hänvisning
till ett motsvarande stadgande i 8 § lagen om skuldebrev och de
motiv som föranlett detta stadgande — anfört bland annat:

De skäl som föranlett upptagande i skuldebrevslagen av ett stadgande av
förevarande slag ägde sin fulla motsvarighet då fråga vore örn hyresavtal.
Även örn en hänsynslös tillämpning från hyresvärdens sida av sådana i en
tryckt kontraktsblankett upptagna villkor, som måste anses otillbörliga, väl
endast undantagsvis förekomme, försvagades dock hyresgästens ställning
gentemot hyresvärden på ett icke tillbörligt sätt redan genom vetskapen örn
att dylika villkor kunde komma att från hyresvärdens sida åberopas.

Vad hittills anförts hade tagit sikte på det fall, att ett villkor, örn vars
otillbörliga karaktär från början tvekan ej kunde råda, influtit i ett hyres Dihang

till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 166. 10

146

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Departements chefen.

avtal. Men bestämmelsen kunde givetvis komma till användning även då
tillämpning av det ifrågakommande villkoret endast på grund av sedermera
ändrade förhållanden kunde vara att anse som otillbörlig.

Liksom stadgandet i 8 § av skuldebrevslagen kunde det av kommittén
föreslagna stadgandet komma att åberopas av båda parterna i rättsförhållandet.
Det måste visserligen höra till undantagen att ett hyresavtal inneholle
villkor, vilkas tillämpning måste redan vid avtalets tillkomst anses till
den grad tillgodose hyresgästens intressen, att jämkning till hyresvärdens
förmån framstode såsom tillbörlig. Men däremot vore det väl tänkbart, att
ändrade förhållanden under hyrestiden kunde anses böra föranleda sådan
jämkning.

Att den föreslagna bestämmelsen vore att anse som tvingande läge i sakens
natur och syntes ej behöva uttalas i lagtexten.

Förevarande bestämmelse, mot vilken någon erinran icke torde vara att
framställa, synes böra upptagas såsom 43 § i kapitlet.

44—46 §§.

Enligt 3 kap. 28 § i 1907 års lag skall vad i 2 kap. 40 § stadgas angående
förordnande om verkställighet av domstols beslut, varigenom ålägges arrendator
att avflytta, gälla även i fråga örn beslut, varigenom hyresgäst berättigas
att tillträda förhyrd lägenhet eller förpliktas att avträda sådan.

I 2 kap. 40 § stadgas att, örn i tvist angående skyldighet för arrendator
att avträda fastigheten arrendatorn prövas vara pliktig att avflytta, äger
rätten tillika, när skäl därtill äro, förordna, att utslaget må på sätt utsökningslagen
bestämmer verkställas utan hinder därav att det icke äger laga
kraft. Är sådant förordnande meddelat, och fullföljes mot utslaget talan i
högre rätt, äger, när skäl därtill äro, denna, innan ändringssökandet slutligen
prövas, förordna, att vidare åtgärd för verkställighet icke må äga rum.

Vidare stadgas nu i 3 kap. 30 §, att för hyra, som är förfallen till betalning
eller som skall erläggas inom närmaste sex månader, äger hyresvärden
att av hyresgästen tillhöriga lösören, som finnas inom fastigheten, kvarhålla
så mycket, som svarar mot hans fordran, till dess hyresgästen gör rätt för
sig eller ställer hyresvärden säkerhet. Ej må dock sålunda kvarhållas egendom,
som jämlikt 65 § utsökningslagen skall undantagas från utmätning.

Ilig av 1923 års lag upptagas nu vissa stadganden om skiljeavtal.
Har mellan hyresvärd och hyresgäst avtalats, att av hyresförhållandet liärflytande
framtida tvist skall liänskjutas till avgörande av skiljemän, utan att
avtalet innefattar förbehåll örn rätt för parterna att klandra skiljedomen,
skall sålunda enligt denna paragraf dylikt avtal, även om annorlunda överenskommits,
icke äga tillämpning å tvist angående hyresgästens rätt eller
skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten. — I fråga om skiljeavtal,
som nu sagts, skall oavsett vad avtalet därom må innehålla, så anses, som
om skiljemän ej nämnts i avtalet och däri ej heller meddelats särskilda bestämmelser
angående skiljemännens antal och tillsättande eller beträffande
skiljemannaförfarandet; och skall förty i berörda hänseenden tillämpas vad
lagen om skiljemän för sådant fall stadgar. Vad nu sagts utgör dock ej

147

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

hinder för avtal med bindande verkan, varigenom den tid, inom vilken skiljemannaåtgärden
skall vara avslutad, bestämmes kortare än den i nämnda lag
angivna tid av sex månader.

I kommitténs förslag ha under 40, 41 och 42 §§ upptagits enahanda
stadganden som i 3 kap. 28 och 30 §§ i 1907 års lag samt 11 § i 1923 års lag.

De bestämmelser som av kommittén upptagits under 40 och 41 §§ synasDep<^™nts''
böra intagas såsom 44 och 45 §§ i kapitlet.

Beträffande 42 § i kommitténs förslag, som överensstämmer med 11 § i
1923 års lag, må erinras, att det möjligen skulle kunna sättas i fråga, huruvida
icke den omständigheten att bestämmelserna om hyra i ett flertal hänseenden,
där avtalsfrihet nu råder, ansetts böra erhålla tvingande karaktär
jämväl borde föranleda en motsvarande inskränkning i giltigheten av skiljeavtal
angående hyresförhållanden. Tillräckliga skäl att vidtaga en sadan
ändring av kommitténs förslag synas dock icke föreligga.

Bestämmelser i nu förevarande ämne torde böra intagas såsom 46 § i kapitlet.

47 §.

På sätt kommer att framgå av framställningen under II i det följande
torde under 47 § böra upptagas en bestämmelse om rätt i vissa fall att förkorta
avtalad hyrestid genom uppsägning till den 1 april.

Övergångsbestämmelserna.

Enligt kommitténs förslag skola de nya bestämmelserna i
3 kap. i 1907 års lag träda i kraft den 1 juli 1939 och tillämpas jämväl
å hyresavtal ingångna under april, maj eller juni 1939, såvida den avtalade
tillträdesdagen infaller den 1 juli 1939 eller därefter. Genom nya lagen
skulle upphävas 1923 års lag med vissa bestämmelser rörande hyra.

I nu angivna hänseenden har kommittén anfört, bland annat:

Den nya lagen föresloges skola träda i kraft den 1 juli 1939. Utan att
därom särskilt stadgades i detta sammanhang syntes vara klart att bestämmelserna
i promulgationslagen till nyttjanderättslagen till sina grunder komme
att erhålla tillämpning även med avseende å de ändrade bestämmelser,
vilka nu föresloges. Detta innebure, att nya lagen ej skulle tillämpas beträffande
hyresavtal som ingåtts före den 1 juli 1939, dock att om hyresavtal,
som därförinnan slutits, ingåtts för obestämd tid eller med förbehåll örn rätt
för såväl hyresvärden som hyresgästen att uppsäga avtalet, nya lagen skulle
äga tillämpning å avtalet från den tidpunkt efter nya lagens ikraftträdande,
då på grund av uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas. På grund
av önskvärdheten av att nya lagens bestämmelser så snart ske kunde skulle
erhålla tillämpning på så stort antal hyresavtal som möjligt hade emellertid
kommittén ansett sig böra föreslå den avvikelse från vad enligt det ovan
anförda utan särskilt stadgande skulle gälla, att nya lagen skulle omedelbart
tillämpas å hyresavtal ingångna under april, maj eller juni 1939, såvida
den avtalade tillträdesdagen infälle den 1 juli 1939 eller därefter. Så -

148

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

som lagrådet framhållit vid granskningen av det för riksdagen 1927 framlagda
förslaget till lag om ändring i vissa delar av nyttjanderättslagen, huvudsakligen
dess andra kapitel, syntes det icke innebära något vådligt avsteg
från vedertagna regler angående nya privaträttsliga stadgandens tilllämplighet,
om nya lagen finge gälla avtal tillkomna visserligen före dess
ikraftträdande men efter en viss dag, infallande någon kort tid efter förslagets
framläggande för riksdagen.

Enligt övergångsbestämmelsen föresloges även lagen den 10 mars 1923
med vissa bestämmelser rörande hyra skola i sin helhet upphöra att gälla.

1—5 §§ i 1923 års lag, som utgjorde övergångsbestämmelser vid kristidslagstiftningens
upphörande, hade sedan länge saknat tillämpning i praktiken,
och giltighetstiden för 10 § upphörde, såsom vid lagens antågande blivit
bestämt, med den 30 september 1926. Bestämmelser svarande mot 6 och
8 §§ hade intagits i 21 § av förslaget, en mot 7 § svarande bestämmelse återfunnes
i förslagets 34 §, och 11 § slutligen hade i förslaget införts som
42 g.

Återstående stadganden i 1923 års lag, vilka enligt övergångsbestämmelsens
andra stycke skulle upphöra att gälla, vore 9 § örn kommunal bostads
förmedling och 12 § om åtals anställande m. m.

Som bestämmelserna i 9 och 12 §§ uppenbarligen icke längre fyllde något
praktiskt behov, hade kommittén ansett desamma utan olägenhet kunna
upphävas. Framhållas kunde, att det givetvis även framdeles stöde de kommunala
myndigheterna fritt att utan särskilt medgivande i lag anordna kommunal
bostadsförmedling, därest så funnes önskvärt.

Av Sveriges fastighetsägareförbund ha vissa erinringar framställts mot de
föreslagna övergångsbestämmelserna. Förbundet har anfört:

I fråga örn bestämmelsen att lagen skall tillämpas jämväl å hyresavtal
som slutits under april, maj eller juni 1939, såvida den avtalade tillträdesdagen
infaller den 1 juli 1939 eller därefter, kan förbundet icke inse, att övertygande
skäl blivit anförda för det avsteg från eljest i allmänhet rådande
rättsgrundsatser som sålunda föreslås.

Vad beträffar lagens tillämplighet å sådana före ikraftträdandet slutna avtal
som innehålla det villkoret att de för fall av underlåten uppsägning förlängas
pa viss tid, så innehålla de föreslagna bestämmelserna ingenting direkt
därom. Emellertid iiro hyresavtal av den här åsyftade typen de oftast
förekommande och det synes därför just ifråga örn dylika avtal vara så
mycket mer pakallat, att övergångsbestämmelserna icke lämna parterna i
ovetskap om när lagen vinner tillämpning. Förbundet vill därför föreslå
att i själva övergångsbestämmelserna införes vad i motiveringen yttras nämligen
att lagen i här asyftade fall skall tillämpas från den tidpunkt efter
ikraftträdandet, då på grund av uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas.

För fall att jad kommittén föreslagit i 36 och 37 gg blir antaget, uppkommer
ett spörsmål, som torde komma att föranleda åtskilligt bryderi, örn
det icke uttryckligen blir reglerat i övergångsbestämmelserna, nämligen
tran vilken tid de i nämnda paragrafer angivna tidrymderna skola räknas,
da fråga är örn avtal slutna före lagens ikraftträdande. Meningen torde
yf.ra’.,^ de.skoola räknas först från den tid, då lagen enligt vad nyss sagts
bhr tillämplig å avtalen. Det må anmärkas, att en särskild bestämmelse av
dylikt innehåll har införts i promulgationsbestämmelserna till den danska
lagen (79 § 2 st.).

149

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Hyresgästernas riksförbund har likaledes ansett behövligt, att övergångsbestämmelserna
förtydligades, därvid borde utsägas att hyresgästen för optionsrätts
inträde ägde tillgodoräkna sig hyrestid före lagens ikraftträdande.

Den nya lagen torde böra, med upphävande av 1923 års lag, träda i kraftöejjarfeOTentoden
1 januari 1940.

I fråga om avtal som slutits före lagens ikraftträdande synes böra gälla,
att de bestämmelser, som enligt vad förut sagts ansetts böra upptagas såsom
38—40 och 43 §§ i 3 kap., skola äga tillämpning jämväl i fråga om sådant
avtal. Härvid må erinras, att bestämmelserna i 38—40 §§ — bortsett
från vissa regler som avse att förhindra att stadgandena kringgås — för att
hyresgästen skall bliva berättigad till skadestånd med anledning av hyresförhållandets
upphörande i där angivna fall förutsätta att hyresvärden verkställt
uppsägning eller eljest vägrat att förlänga hyresförhållandet av anledning
som står i strid mot god sed på hyresmarknaden eller ock för sådan
förlängning uppställt otillbörligt villkor. Därest hyresvärden, efter
den nya lagens ikraftträdande, gör sig skyldig till förfarande som nu sagts,
synes icke föreligga någon anledning att befria honom från skadeståndsskyldighet
på den grund att hyresavtalet må ha slutits före lagens ikraftträdande.
Beträffande härefter 43 § i kapitlet förutsättes enligt detta lagrum
för att villkor i hyresavtal skall på sätt där sägs kunna jämkas
eller lämnas utan avseende, med uttryck för enahanda grundprincip som
i 38 och 39 §§, att tillämpning av villkoret är uppenbarligen stridande mot
god sed å hyresmarknaden eller eljest otillbörlig. Det lärer icke kunna resas
någon berättigad invändning mot att jämväl detta stadgande förklaras
tillämpligt i fråga om äldre hyresavtal. I detta sammanhang må erinras, att
i skuldebrevslagen och lagen om försäkringsavtal intagna bestämmelser angående
jämkning eller åsidosättande av villkor i skuldebrev, vars tillämpning
skulle vara otillbörlig, samt örn åsidosättande av villkor i försäkringsavtal,
som skulle leda till uppenbar obillighet, äga tillämpning jämväl å
äldre skuldebrev eller försäkringsavtal.

I övrigt synes med anledning av vad Sveriges fastighetsägareförbund anfört
böra uttryckligen utsägas att, där hyresavtal är ingånget för obestämd
tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgästen att
uppsäga avtalet och, efter det nya lagen trätt i kraft, uppsägning ej sker till
den tid, då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas,
nya lagen från nämnda tid skall till alla delar tillämpas å avtalet.

Såsom förut nämnts bär kommittén föreslagit att nya lagen jämväl skulle
äga tillämpning å avtal som ingåtts under april, maj eller juni 1939, såframt
den avtalade tillträdesdagen infaller den 1 juli 1939 eller därefter. Något sådant
undantag torde dock icke böra stadgas. I övrigt synes allenast böra i
övergångsbestämmelserna intagas föreskrift alt, där i lag eller särskild författning
förekommer hänvisning till lagrum som ersatts genom bestämmelse
i nya lagen, denna i stället skall tillämpas.

150

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Förslag till lag om ändrad lydelse av 14 § lagsökningslagen.

För fordran, som är till betalning förfallen och grundar sig å skuldebrev
eller annat skriftligt fordringsbevis, må gäldenären enligt 1, 2 och 31 §§ lagsökningslagen
lagsökas hos lagsökningsdomaren i den ort, där gäldenären
skall inför domstol svara å kravet. — Nekar gäldenären sin hand och förskrivning
eller invänder han att den handling varå kravet grundas icke är
gällande mot honom ity att han blivit tvungen eller förledd att utgiva densamma,
skall målet jämlikt 12 och 13 §§ i lagen under vissa förutsättningar
av lagsökningsdomaren hänskjutas till rätten. För att invändning av det
senare slaget skall föranleda målets hänskjutande till rätten förutsättes att
gäldenären visar sannolika skäl för invändningen samt att han inom viss tid
efter det tvånget upphörde eller förledandet skedde anmält och kungjort
tvånget eller förledandet på sätt i 13 § närmare föreskrives. — Gör gäldenären
mot kravet annat jäv än nu är sagt och vill det styrka, då skall han
genast förete sina bevis, och må ej andra än skriftliga bevis gälla. Finner
lagsökningsdomaren att gäldenären har skäl till jävet, skall målet enligt
14 § hänskjutas till rätten. — Äro ej sådana skäl för handen att målet bör
hänskjutas till rätten, har lagsökningsdomaren jämlikt 15 § att ålägga gäldenären
betalningsskyldighet.

Vill gäldenären kvitta sin skuld mot fordran hos borgenären, och är denna
fordran sådan att den kan genom lagsökning utkrävas, kan lagsökningsdomaren
förordna örn kvittning, varvid emellertid skall iakttagas att klar och
förfallen fordran ej får uppehållas för det som är stridigt eller icke förfallet.
Härom stadgas i 16 §.

I lagsökningsmål kan lagsökningsdomaren enligt 18 § giva handräckning
varom sägs i 192 § utsökningslagen, sålunda bland annat förordna örn hyresgästs
vräkande.

Enligt kommitténs förslag skulle till 14 § fogas ett nytt stycke, enligt
vilket, där i mål angående hyresfordran jämlikt 3 kap. lagen om nyttjanderätt
till fast egendom gäldenären gör sannolikt att han hos borgenären
äger på hyresförhållandet grundad till betalning förfallen motfordran,
målet skall hänskjutas till rätten.

Till motivering av detta stadgande har kommittén anfört, bland annat:

För utbekommande av hyresfordran vore lagsökning utan tvivel den mest
anlitade processformen, vilket givetvis hade sin grund däri att den möjliggjorde
för hyresvärden att snabbare och billigare än genom domstolsprocess
erhålla betalningsåläggande för hyresgästen.

Anledning hade emellertid ansetts föreligga att söka tillförsäkra ökat beaktande
i lagsökningsprocessen åt sådana invändningar, som grundades på att
gäldenären hos borgenären-hyresvärden ägde genfordran, avseende skadestånd
eller ersättning för avhjälpande av brist i förhyrda lägenheten. Det syntes
föga rationellt att invändningar av ifrågavarande slag, såsom innefattande
yrkande örn kvittning, i följd av de stränga reglerna i 16 § lagsökningslagen
endast undantagsvis — då genfordringen vore lagsökningsgill — skulle kunna

151

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

vinna beaktande inför lagsökningsdomaren, under det att enligt praxis en
invändning, som ginge ut på rätt till nedsättning i hyran, städse därest den
vore tillräckligt styrkt skulle kunna föranleda målets hänskjutande till rätten.
De olika invändningarna ägde dock sin grund i ett och samma rättsförhållande,
och det kunde ofta nog bero mera av en tillfällighet, om gäldenarens
av brist i lägenheten föranledda invändning hade formen av ett yrkande
på nedsättning i hyran eller av ett yrkande på ersättning för bristens avhjälpande
eller på skadestånd i anledning av bristen. _

Kommittén hade därför funnit sig böra föreslå tillägg till 14 § lagsoknmgslagen,
enligt vilket mål angående hyresfordran jämlikt 3 kap. i 1907 års lag
skulle hänskjutas till rätten, där gäldenären gjorde sannolikt att han hos
borgenären ägde på hyresförhållandet grundad, till betalning förfallen motfordran.
Mot en sådan särbestämmelse, avseende endast hyresfordringsmål,
syntes visserligen betänkligheter av teoretisk art kunna anföias,. men med
hänsyn till hyresfordringsmålens dominerande roll inom lagsökningens område
kunde bestämmelsen väl försvara sin plats. Givetvis avsåges icke med
bestämmelsen att hänskjutande till rätten av hyresfordringsmål skulle ske
där en lagsökningsgill kvittningsinvändning. restes, utan i sådant fall. skulle
naturligen lagsökningsdomaren vara oförhindrad att med tillämpning av
16 § lagsökningslagen omedelbart förordna om kvittning.

Såsom förut nämnts har nu ifrågavarande förslag avstyrkts av — förutom
länsstyrelsen i Jönköpings län — Sveriges fastighetsägareförbund.

Förbundet har härvid anfört följande:

Förbundet måste ställa sig tveksamt till den föreslagna ändringen, vilken
enligt förbundets förmenande skulle komma att ytterligare förlänga avhysningsförfarandet.
Förbundet får härutinnan erinra om följande.

För dem, som icke förmå punktligt betala sin hyra och som således förverkat
sin hyresrätt, har lagen anvisat en till tiden bestämd återvinningsfrist. Sedan
denna frist tilländagått utan att hyran betalats, kan, efter förloppet av
ytterligare två söckendagar, förordnande om avhysning omedelbart meddelas.

I de mål, där hyresgästen gör gällande, att han hos hyresvärden äger en pa
hvresförhållandet grundad motfordran, exempelvis för utgifter för självhjalpsåtgärder,
känner lagen icke någon dylik tidsgräns, efter vilken hyresvärden
kan fordra, att målet omedelbart skall företagas till avgörande. Tvärtom ligger
det i förfarandets natur, att det i dylika fall drar ut på tiden. Det är ju
emellertid icke mindre viktigt att i motfordringsfallen snabbt kunna konstatera
förverkandet och meddela ett därpå grundat handräckningsutslag an i
de fall, då hyresrätten förverkats genom att ostridig hyra icke guldits.

De hyresgäster, som framställa ogrundade eller tvivelaktiga motfordringsanspråk
äro synnerligen ofta, sannolikt mestadels, sådana som icke ämna betala
hyran och vilja begagna sig av långsamheten i lagsöknings- och handräckningsväsendet
för att så länge som möjligt få sitta kvar i lägenheten utan
att betala hyra. Dessa hyresgäster komma sannolikt aldrig att begagna sig
av rätten att genom deposition hos överexekutor enligt 22 § befria sig fran avhysningsrisken.
I de här åsyftade fallen kommer hyresvärden salunda i regel
icke att få någon som helst nytta av depositionsinstitutet.

Av de två lojala intressen, som här stå mot varandra, nämligen dels hyresvärdens
att erhålla ett snabbt avgörande, något som i själva verket även ar ett
hyresgästintresse, dels ock hyresgästens att hans invändningar örn moltordran
vinna beaktande, behöver icke det ena tillgodoses genom att det andra trades
flir nära. Förbundet bär förut vid behandlingen av 22 § anvisat det satt,
på vilket en skälig avvägning av de båda intressena kan ernås, nämligen att

152

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

hyresgästen, då han gör gällande motfordran, som av hyresvärden bestrides,
skall vara skyldig att genom deposition enligt 22 § säkerställa det förfallna hyresbeloppet
respektive den kistiga delen därav. Örn dylik skyldighet föreskrives,
bör uppenbarligen konsekvensen därav bli, att underlåten deposition
är att anse såsom underlåten hyresbetalning och således handräckning enligt
192 § utsökningslagen kunna meddelas.

Den av kommittén föreslagna ändringen i 14 § lagsökningslagen synes vara
av natur att böra behandlas i samband med genomförandet av en allmän processreform.
Intill dess ett modernt och snabbt verkande processförfarande
kommit till stånd, ligger det självfallet i fastighetsägarnas intresse att någon
åtgärd icke vidtages, som kan vara ägnad att ytterligare försvåra och utsträcka
tiden för utbekommandet av hyra och erhållandet av avhysning. Förbundet
förmenar, att kommitténs förslag innebär en dylik åtgärd.

Förbundet anser, att det måste befaras, att införandet av det föreslagna tilllägget
till 14 § lagsökningslagen kommer att frammana en praxis, enligt vilken
allt flera mal hänskjutas till rätten och följaktligen hyresvärdens möjlig
heter att hos lagsökningsdomaren utverka förpliktande för hyresgästen att betala
hyran och avträda lägenheten bliva väsentligt förminskade.

Förbundet avstyrker därför förslaget i denna del.

I övrigt ha endast vissa erinringar med avseende å den lagtekniska utformningen
uttalats i fråga om förevarande förslag.

Länsstyrelsen i Hallands län har i detta hänseende anfört följande:

Ifrågavarande 14 § (i sin nuvarande lydelse) upptager de invändningar
mot ett fordringsanspråk, vilka, örn de styrkas med skriftliga bevis, föranleda
målets hänskjutande till rätten, men i annat fall lämnas obeaktade (15 §).

I betänkandet omnämna de sakkunniga, att man i praxis på många håll
anser, att en invändning örn brist i vederlaget för en i ett fordringsbevis utfäst
betalning (t. ex. brist i förhyrd lägenhet) hör till dem, som avsågos i
27 § utsökningslagen och numera upptagas i nyssnämnda 14 § och som alltså
kunna och böra styrkas av gäldenären i lagsökningsmålet.

I motsats härtill göres i Tryggers kommentar till utsökningslagen den uppfattningen
gällande, att, om kravet grundar sig på hyreskontrakt, en invändning
om brist i vederlaget för betalningen, såvida icke invändningen tillfullo
vederlägges av borgenären, bör föranleda, att ansökningen förklaras icke
kunna till vidare prövning upptagas, vilket innebär, att borgenären, örn han
vill fullfölja kiavet, mäste instämma saken till domstol. Av nämnda kommentar
synes framgå, att författaren gör den skillnaden mellan krav på
giund av byteskontrakt och krav pa grund av leveranskontrakt, att i senare
fallet givetvis bortsett fran sådana tall da betalningen skall erläggas i förskott,
d. v. s. före leveransen — målet, örn borgenären icke visat, att leveransen
fullgjorts, när lagsökningen delgavs gäldenären, skall förklaras icke kunna
upptagas till vidare prövning, även örn någon invändning om bristande leverans
icke blivit gjord, och utan att borgenären behöver lämnas tillfälle att
vederlägga framställd sadan invändning, under det att vid krav på grund av
hyieskontiakt borgenären, om invändning göres om brist i det överenskomna
vederlaget (lägenheten), bör genom målets utställande till påminnelser sättas
i tillfälle att vederlägga invändningen.

Frågan huruvida en invändning om brist i vederlaget för den utfästa betalningen
är hänförlig till de i 14 § lagsökningslagen avsedda invändningarna
beror på svaret på frågan, huruvida gäldenären eller borgenären är bevisskyldig
i fråga om invändningen; endast om bevisskyldigheten åvilar gäldenären,
kan uppenbarligen invändningen vara hänförlig till nämnda 14 §.

Kungl. Meijen proposition nr 166.

153

Länsstyrelsen önskar emellertid icke inlåta sig på frågan, huruvida företräde
bör givas åt den i berörda kommentar framförda och säkerligen på många
båll i praxis följda uppfattningen eller åt den ovannämnda av de sakkunniga
berörda och av dem gillade rättstillämpningen. Länsstyrelsen finner
dock goda skäl tala för att hyresgästen är bevisskyldig i fråga örn en invändning
örn brist i vederlaget (lägenheten) och att denna invändning är
att hänföra till 14 § lagsökningslagen. Enligt uppfattningen i merberörda
kommentar åter är tydligen borgenären (hyresvärden) bevisskyldig även i
fråga om en invändning om brist i lägenheten (d. v. s. att hyresvärden är
bevisskyldig för att lägenheten är i avtalat skick). Däremot torde det vara
uppenbart, att vid lagsökning på grund av leveranskontrakt borgenären är
bevisskyldig för att leveransen fullgjorts och att alltså en invändning om icke
fullgjord leverans icke kan hänföras till meranämnda 14 §.

I betänkandet uttala de sakkunniga, att en på hyresförhållandet grundad
sådan motfordran, som avses i 13—15 och 17—19 §§ i förslaget till lag örn
ändrad lydelse av 3 kap. i 1907 års nyttjanderättslag, icke kan vinna beaktande
i lagsökningsprocessen, såvida icke även motfordringen grundar sig
på skriftligt fordringsbevis (vilket aldrig kan vara förhållandet, där hyresvärden
bestrider motfordringen). Eftersom emellertid nu ifrågavarande motfordringar
grunda sig på brist i den förhyrda lägenheten, så synes det, om
man godtager de sakkunnigas uppfattning att en invändning om rätt till
nedsättning i hyran på grund av brist i lägenheten är hänförlig till 14 § lagsökningslagen,
naturligt att också dit hänföra en invändning örn en på hyresförhållandet
grundad motfordran. Länsstyrelsen vill därför ifrågasätta,
huruvida det icke möjligen vore skäl att, i stället för det av de sakkunniga
föreslagna tillägget till 14 § lagsökningslagen, göra ett tillägg till samma paragraf
av det innehåll, att såsom sådant jäv, varom i denna paragraf sägs skall
anses invändning, som vid lagsökning på grund av hyreskontrakt göres om
brist i lägenheten, vare sig invändningen går ut på sådan nedsättning i hyran,
som avses i 13—15 och 17—19 §§ i förslaget till lag örn ändrad lydelse
av 3 kap. i 1907 års nyttjanderättslag, eller invändningen går ut på rätt till
avräkning för sådan motfordran, som där omförmäles. Ett sådant stadgande
torde hava den fördelen, att den nuvarande osäkerheten i praxis i fråga örn
lagsökning på grund av hyreskontrakt kunde väntas upphöra.

Varder emellertid det av de sakkunniga föreslagna tillägget till 14 § lagsökningslagen
upphöjt till lag, så synes vad som sålunda stadgats i fråga om en
invändning örn en på hyresförhållandet grundad motfordran även böra gälla i
fråga örn en invändning, som går ut på rätt till nedsättning i hyran enligt
ovannämnda 13—15 och 17—19 §§ i förslaget till lag om ändrad lydelse av
3 kap. i 1907 års nyttjanderättslag. Båda dessa slag av invändningar äro nämligen
invändningar örn brist i vederlaget, den förhyrda lägenheten. Skall en
invändning örn rätt till nedsättning i hyran, i enlighet med den ovannämnda
av de sakkunniga gillade rättstillämpningen, anses hänförlig till de i 14 §
lagsökningslagen avsedda invändningarna, så innebär detta, att den nyssnämnda
invändningen måste, för att kunna föranleda målets hänskjutande
till rätten, kunna (till fullo) styrkas med skriftligt bevis i olikhet mot invändningen
om motfordran, i fråga örn vilken invändning det enligt de sakkunnigas
nu ifrågavarande förslag skulle räcka nied att förebringa sannolika
skäl för att få målet hänskjutet lill rätten. Eli så olika behandling av två så
närliggande invändningar synes icke motiverad.

Emellertid synes det länsstyrelsen möjligen böra övervägas, huruvida icke
skäl förefinnas flir införande i lagsökningslagen av ett stadgande av innehåll
alt, där kravet grundas på fordringsbevis, vari gäldenären betingat sig vederlag
för ilen utfästa betalningen, och lagsökningsdomaren finner lagligt för -

Departe ments chefen.

154 Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

klara målet icke kunna upptagas till vidare prövning, han skall hänskjuta
målet till rätten.

Med det sålunda ifrågasatta stadgandet synes kunna vinnas den fördelen,
att, alltid då vid lagsökning på grund av s. k. ömsesidigt avtal lagsökningsdomaren
finner målet icke kunna avgöras i den för lagsökningsmål stadgade
ordningen, målet omedelbart överginge i en domstolsprocess genom målets
hänskjutande till rätten. Om det av de sakkunniga nu föreslagna tillägget
till 14 § lagsökningslagen varder antaget, skulle däremot, där i nyssnämnda
fall kravet grundas på annat ömsesidigt avtal än hyreskontrakt, borgenären,
örn han vill fullfölja kravet, nödgas instämma sin talan till rätten.

I övrigt har länsstyrelsen intet att erinra mot förslaget till tillägg till 14 §
lagsökningslagen.

överexekutor i Norrköping har gjort följande uttalande:

De sakkunnigas gillande av den praxis, som flerstädes utbildat sig med
avseende å behandling i lagsökningsprocessen av invändning från hyresgästen,
att han är berättigad till nedsättning i hyran, torde vara ägnat att än
ytterligare verka för allmän spridning av denna praxis, överexekutor vill
emellertid ifrågasätta, örn icke denna praxis lämpligen borde lagfästas, med
hänsyn till bland annat att det försvagande av kravet på skriftliga bevis vid
framställande av jäv i lagsökningsprocessen, som nämnda praxis innebär,
lätt kan sprida sig till lagsökningsprocessens hela område, därest uttrycklig
begränsning till hyreskraven ej gives i lag. Det föreslagna andra stycket
till 14 § lagsökningslagen synes innebära en så avsevärd förbättring, att alla
betänkligheter av teoretisk art måste vika, serskilt som invändning från hyresgästs
sida i regel innefattar yrkande på såväl nedsättning i hyra som skadestånd.
Då emellertid stadgandet innebär en avvikelse från regeln i 16 § andra
stycket lagsökningslagen, att klar och förfallen fordran icke må uppehållas
av stridig motfordran, torde sistnämnda lagrum böra ändras.

Förevarande lagförslag berör flera omstridda spörsmål i fråga om lagsökning
å fordringsbevis, däri gäldenären betingat sig vederlag för den utfästa
betalningen.

Att ett dylikt ömsesidigt förpliktande avtal kan åberopas såsom grund för
lagsökning torde numera icke bestridas. Enligt en mening skall emellertid,
därest gäldenären framställer invändning med avseende å vederlaget och
denna invändning ej i vederbörlig ordning visas vara obefogad, målet städse
förklaras icke kunna upptagas till vidare prövning. Denna tolkning av gällande
bestämmelser, som bland annat lärer innebära att sådan invändning
som nyss sagts icke i något fall för att vinna beaktande skulle behöva styrkas
av gäldenären, torde emellertid såsom kommittén framhållit icke fullt ut lia
upprätthållits i tillämpningen. Gäldenären har sålunda i viss utsträckning
ansetts skyldig att, på sätt i 14 § lagsökningslagen stadgas, förebringa bevis
för en invändning med avseende å vederlaget.

Under förarbetena till lagsökningslagen togs bland annat under övervägande
att närmare reglera frågan om lagsökning på grund av ömsesidigt förpliktande
avtal. Med hänsyn till att denna fråga obestridligen i praktiskt
hänseende har sin huvudsakliga betydelse med avseende å hyresavtal ansågs
emellertid en sådan reglering böra anstå till dess frågan om en reformerad
hyreslagstiftning komme att upptagas till prövning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

155

Av kommittén framlagt förslag om ändring i nämnda lag är inskränkt till
lagsökning å hyresavtal och avser endast det fall, att hyresgästen gentemot
kravet gör gällande motfordran på grund av hyresförhållandet. Kommittén
har härvid utgått från att i praxis större anspråk ställdes å den bevisning, som
krävdes av hyresgästen, i det fall att han gjorde gällande rätt till skadestånd
eller ersättning för avhjälpande av brist i lägenheten än då han allenast
gjorde invändning om rätt till nedsättning i hyran. Enligt kommitténs mening
borde invändningarna i nämnda fall erhålla en likartad behandling. För
detta ändamål har kommittén såsom förut nämnts föreslagit en särskild bestämmelse,
enligt vilken invändning av en hyresgäst, som krävdes å hyra,
att han ägde på hyresförhållandet grundad, till betalning förfallen motfordran,
icke såsom andra kvittningsinvändningar behövde till fullo styrkas utan
skulle vinna beaktande i lagsökningsmålet, om hyresgästen förebragte sannolika
skäl för densamma.

Gentemot syftet med detta kommitténs förslag synes ej vara något att erinra,
och de betänkligheter som ur praktisk synpunkt anförts av Sveriges fastighetsägareförbund
torde sålunda icke vara tillräckligt grundade. Emot den
begränsning som utmärker förslaget kunna däremot ur principiell synpunkt
vissa erinringar framställas. Det synes sålunda svårligen kunna anföras
några bärande skäl, varför i förevarande avseende olika regler skulle gälla i
fråga om hyresavtal å ena samt t. ex. arrendeavtal å andra sidan, och det av
kommittén föreslagna tillägget till 14 § torde även mindre väl ansluta till
innehållet i paragrafen i övrigt. Med hänsyn härtill synes det böra tagas under
övervägande att såsom en länsstyrelse förordat meddela en allmän bestämmelse
för samtliga fall, då invändning göres mot krav som grundas å
ömsesidigt förpliktande avtal.

I detta sammanhang må erinras, att lagsökning numera skall ske hos domaren
i den ort, där gäldenären skulle inför domstol svara å kravet. Med hänsyn
härtill har i lagsökningslagen ansetts kunna införas vissa bestämmelser,
enligt vilka lagsökningsdomaren i närmare angivna fall må hänskjuta hos
honom anhängiggjort mål till rätten. Enligt förutnämnda, i rättstillämpningen
dock delvis övergivna uppfattning skulle emellertid sådant hänskjutande
icke kunna ske, därest vid lagsökning å ömsesidigt förpliktande avtal gäldenären
gör invändning, som har avseende å vederlaget, utan målet i stället,
om invändningen ej visas vara obefogad, förklaras icke kunna upptagas till
vidare prövning. Detta synes obestridligen mindre tillfredsställande. De praktiska
synpunkter som föranlett bestämmelser örn målets hänskjutande till
rätten i andra fall torde sålunda göra sig gällande jämväl vid lagsökning å
ömsesidigt förpliktande avtal, och en ändring i detta hänseende torde fördenskull
böra vidtagas.

I fråga örn den närmare innebörden av en sådan lagändring lärer vara
tydligt, att det icke såsom allmän förutsättning för att ett mål, däri kravet
grundas å ömsesidigt förpliktande avtal, skall hänskjutas till rätten kan krävas
att gäldenären skall förebringa bevis för en invändning med avseende å
vederlaget. Enligt allmänna rättsgrundsatser torde nämligen t. ex. i fråga

156

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

om köp gälla att, om någon, som kräves på betalning för viss vara, påstår
att han icke bekommit denna, är motparten bevisningsskyldig för att invändningen
är obefogad. Av denna princip lärer vid krav genom lagsökning böra
följa att, om en dylik invändning ej omedelbart vederlägges med klara skriftliga
bevis eller är av den beskaffenhet att den överhuvud ej förtjänar tilltro,
målet skall hänskjutas till rätten. Vad åter angår det fall, att den som kräves
å betalning medgiver att han bekommit den vara, varom är fråga, men gör
gällande att den var behäftad med brist, lärer enligt allmänna rättsgrundsatser
gälla, att han som regel är pliktig styrka sin invändning. Så torde bland
annat vara förhållandet, där en hyresgäst, som kräves å ogulden hyra, framställer
invändning, att lägenheten är eller varit behäftad med brist, vare sig
gäldenären med anledning härav gör anspråk å nedsättning i hyran eller gör
gällande motfordran. Om en sådan invändning som nu är i fråga framställes
i anledning av lagsökning, torde för att målet skall hänskjutas till rätten
böra förutsättas, att gäldenären till stöd för invändningen kan anföra sådana
omständigheter att den framstår såsom sannolik.

Det lärer icke vara möjligt att beträffande lagsökning å ömsesidigt förpliktande
avtal för alla tänkbara fall meddela närmare bestämmelser angående
bevisbördans fördelning, då gäldenären framställer invändning som har avseende
å vederlaget. Den bestämmelse som enligt vad förut sagts torde böra
meddelas angående lagsökning å sådant avtal synes fördenskull allenast böra
innehålla att lagsökningsdomaren skall hänskjuta målet till rätten när
det med anledning av dylik invändning finnes tvistigt. Vid bedömande av
frågan, huruvida målet enligt vad nu sagts bör hänskjutas till rätten, har
emellertid lagsökningsdomaren uppenbarligen att hämta ledning av de regler
angående bevisbördans fördelning som på sätt förut nämnts enligt allmänna
rättsgrundsatser i varje särskilt fall äro tillämpliga.

Genom en sådan bestämmelse som nu förordats kommer bland annat vid
krav å hyra invändning av hyresgästen med avseende å brist i lägenheten
att erhålla en fullt likartad behandling, vare sig hyresgästen gör gällande
rätt till nedsättning i hyran eller framställer motfordringsanspråk. I övrigt
må framhållas att bestämmelsen även synes vara förenad med den fördelen,
att något praktiskt behov icke vidare torde föreligga att, såsom tidigare tagits
under övervägande, i viss utsträckning utesluta den som vill framställa
krav å ömsesidigt förpliktande avtal från möjligheten att begagna sig av
lagsökning. Att enhetliga regler komma att gälla i fråga om alla dylika avtal
är helt naturligt att föredraga.

Ifrågavarande ändring i lagsökningslagen torde, liksom förslaget till lag om
ändring i 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom, böra träda i kraft
den 1 januari 1940.

Förslag till lag om medling i hyrestvister.

Beträffande de skäl som föranlett kommittén att framlägga förslag till lag
om medling i hyrestvister må hänvisas till den redogörelse som inledningsvis

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

157

lämnats för det huvudsakliga innehållet i kommitténs betänkande. I samband
därmed har även redogjorts för de erinringar som i de avgivna yttrandena
framställts mot huvudgrunderna i förslaget.

I det följande redogöres närmare för de särskilda bestämmelserna i förslaget
och i yttrandena framställda detaljanmärkningar mot detsamma.

Enligt 1 § i kommitténs förslag skall Kungl. Maj:t äga att på framställning
av kommun förordna, att i kommunen skall finnas en nämnd
med åliggande att i de fall och på det sätt i lagen sägs lämna medverkan
till förebyggande eller biläggande av tvister mellan hyresvärd och hyresgäst
i anledning av hyresförhållandet. — Nämnden skall enligt 2 § bestå
av ordförande och två ledamöter jämte suppleanter. Ordföranden och hans
suppleant, vilka skola vara lagfarna, skola förordnas av länsstyrelsen för
två år i sänder, under det att de båda ledamöterna och deras suppleanter
skola utses av kommunens beslutande myndighet likaledes för två år i sänder.
En ledamot och hans suppleant skola äga eller förvalta till uthyrning
avsedd fastighet. Den andra ledamoten och hans suppleant, vilka ej må
äga eller förvalta sådan fastighet, skola äga kännedom om ortens hyresförhållanden.
I övrigt skall om valbarhet till ledamot eller suppleant för honom,
så ock om rätt för den, som blivit vald, att avsäga sig uppdraget gälla
vad i angivna hänseenden är stadgat beträffande hälsovårdsnämnd. — 13
§ i förslaget stadgas, att tvist, som i 1 § avses, må, såframt tvisten ej dragits
inför domstol, lagsökningsdomare, överexekutor eller skiljemän, av part hänskjutas
till nämnden. Därvid skall parten meddela vari tvisten består samt
förete hyreskontrakt och andra för honom tillgängliga handlingar, vilka kunna
tjäna till upplysning i saken. Har rättegång anhängiggjorts vid domstol, och
har ej tvisten tidigare varit föremål för nämndens behandling, äger domstolen
på begäran av endera parten förordna, att tvisten före målets slutliga
avgörande skall, i sin helhet eller i viss del, handläggas av nämnden.

Då tvist hänskjutits till nämnden, skall enligt 4 § nämndens ordförande
utan uppskov utsätta dag för ärendets handläggning samt genom rekommenderade
brev kalla parterna att då inställa sig inför nämnden. Efter utredning
av tvistefrågan samt, så snart anledning därtill föreligger, besiktning
i parternas närvaro av den lägenhet tvisten rör skall nämnden söka
åvägabringa förlikning mellan parterna. Kommer förlikning till stånd, skall
den avfattas i skrift och underskrivas av parterna. Har tvisten av domstol
hänskjutits till nämnden, skall nämnden, därest förlikning ej kan åstadkommas,
till domstolen avgiva utlåtande angående befogenheten av de yrkanden,
som i de delar, varom inför nämnden varit fråga, framställts av
part.

Mot kommitténs förslag i förevarande del har anförts reservation
av herr Ahlmark som enligt vad förut nämnts uttalat betänkligheter mot den
föreslagna skyldigheten för medlingsnämnd alt avgiva utlåtande angående
befogenheten av parts talan. Reservanten har vidare anfört, att ledamöterna
i medlingsnämnd borde, liksom ordföranden, utses av länsstyrelsen, även -

158

Kungl. Maj:ts proposition nr 106.

som hemställt, att i fråga om kvalifikationerna för den ledamot i nämnden,
som skulle företräda hyresvärdspartens speciella synpunkter, borde stadgas,
att han icke blott skulle förvalta utan även äga till uthyrning avsedd fastighet.

Herr Sandström har uttalat att han anslöte sig till herr Ahlmarks reservation,
dock med det förbehållet att han biträdde kommittéförslaget i fråga
örn kvalifikationerna hos den ledamot i nämnden, som skulle representera
hyresvärdarnas intresse.

15 § i kommitténs förslag stadgas att om part, som påkallat
medling, underlåter att på kallelse inställa sig inför nämnden, skall ärendet
ej föranleda vidare åtgärd. Kommer ej motparten tillstädes, skall ärendets
handläggning uppskjutas högst en vecka och förnyad kallelse avlåtas till den
uteblivne. Inställer sig denne ej heller å dag, till vilken handläggningen
uppskjutits, avskrives ärendet, där ej stadgandet i 4 § sista punkten till annat
föranleder. — I 6 § föreskrives, att det bör vara båda parterna angeläget
att, i den mån sådant erfordras för att bereda nämnden tillförlitlig grund
för tvistefrågans bedömande, på anhållan av nämnden eller dess ordförande
tillhandahålla de handlingar och meddela de uppgifter, varöver parterna
förfoga, ävensom hålla den lägenhet tvisten rör tillgänglig för nämnden. —
Vid nämndens sammanträden skall enligt 7 § genom ordförandens försorg
föras protokoll. I protokollet skall upptagas en kortfattad redogörelse för
tvisten samt parternas yrkanden och medgivanden under förhandlingarna
inför nämnden, varjämte träffad förlikning eller av nämnden avgivet utlåtande
skall i sin helhet införas i protokollet. Utdrag av protokollet skall inom
en vecka efter handläggningens avslutande avgiftsfritt utlämnas till part,
som sådant begärt, samt, där tvisten av domstol hänskjutits till nämnden,
översändas till domstolen. — Enligt 8 § må nämnden endast när den är
fulltalig handlägga tvistefråga. Vid handläggning av tvistefråga skall beträffande
jäv mot nämndens ordförande och ledamöter i tillämpliga delar
gälla vad allmän lag stadgar om domarejäv. — Nämndens ordförande skall
jämlikt 9 § på lämpligt sätt göra kunnigt när och varest han för allmänheten
är att träffa i nämndens ärenden. — I 10 § stadgas, att nämndens ordförande
skall föra dagbok upptagande till nämnden gjorda framställningar
samt de åtgärder dessa föranlett. — Enligt 11 § äger nämndens ordförande
av kommunen åtnjuta årligt arvode till belopp, som fastställes av länsstyrelsen.
Frågor om arvoden åt nämndens ledamöter samt om anvisande i övrigt
av för nämndens verksamhet erforderliga medel skola avgöras av kommunens
beslutande myndighet.

Beträffande 11 § har anförts reservation av herrar Ahlmark och
Sandström, vilka ansett att frågan om arvoden åt nämndens ledamöter borde,
liksom beträffande ordföranden, prövas av länsstyrelsen.

Erhåller nämndens ordförande kännedom om att inom kommunen uppkommit
eller hotar att uppkomma hyrestvist, som äventyrar freden på hyresmarknaden,
skal! han enligt 12 § i kommitténs förslag söka

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

159

förbindelse med de tvistande, göra sig noga underrättad om vari tvisten består,
hemställa till de tvistande att i avbidan på tvistens lösning icke vidtaga,
vidhålla eller skärpa kollektiva stridsåtgärder samt kalla de tvistande att,
själva eller genom utsedda ombud, jämte representanter för de fastighetsägare-
eller hyresgästorganisationer, som de tvistande må tillhöra, sammanträda
inför nämnden. Vid sådant sammanträde skall nämnden, efter utredning
av föreliggande tvistefrågor, söka bilägga tvisten. — Kan ej tvisten genom
nämndens förmedling biläggas, har nämnden att anmäla förhållandet
till socialstyrelsen, som äger förordna antingen förlikningsman i arbetstvister
eller annan lämplig person eller ock, där tvisten är av större omfattning
och mera svårartad natur, en kommission av tre personer att övertaga och
fullfölja medlingsarbetet. Socialstyrelsen skall äga att för de sålunda utsedda
utfärda de instruktioner, vartill förhållandena giva anledning. Angående
ersättning till dem skall gälla vad Kungl. Maj:t stadgar.

Beträffande 1 § i förslaget har länsstyrelsen i Kopparbergs lån föreslagit,
att lagen borde möjliggöra även för municipalsamhälle att införa medling i
hyrestvister inom samhället. Svenska stadsförbundet har såsom förut erinrats
ifrågasatt, att medlingsnämnd skulle vara obligatorisk i större städer.

1 fråga örn 2 § i förslaget ha erinringar framställts i flera yttranden.

Socialstyrelsen har i sitt förut återgivna yttrande ställt sig tveksam till
frågan om lämpligheten av partsrepresentation i medlingsorganet. Länsstyrelserna
i Skaraborgs och Värmlands län ävensom Gotlands, Skåne, Smålands
och Blekinge samt Norrbottens och Västerbottens läns handelskamrar
liksom hand el skamrar na i Göteborg och Karlstad lia förordat, att samtliga
ledamöter i medlingsnämnden, för att denna skulle erhålla en mera objektiv
ställning, borde tillsättas av länsstyrelsen. Även Sveriges fastighetsägareförbund
har anslutit sig till denna mening.

Magistraten i Göteborg har i detta hänseende anfört följande:

Stadgandets syfte är att inom nämnden lämna lika rum åt hyresvärds- som
åt hyresgästintresset. Men bestämmelserna äro icke så avfattade att garanti
finnes för att detta syfte vinnes. I vissa kommuner finnas nämligen kommunala
eller halvkommunala fastigheter, avsedda för uthyrning, och en person,
som är utsedd att förvalta sådan fastighet, fyller formellt kravet på att
bliva insatt i nämnden såsom representant för hyresvärdsintresset, men någon
säkerhet finnes icke för att lian har den inställning till hyresfrågor som
hos sådan representant förutsättes. Örn stadgandets formulering bibehålies
oförändrad, är det därför nödvändigt att även uppdraget att utse ledamöter
anförtros åt myndighet, som med visshet kan förutsättas lägga en opartisk
syn på personvalet, och magistraten vill därför såsom sin mening uttala, att
även ledamöterna böra utses av länsstyrelsen. Skall emellertid uppdraget att
tillsätta ledamöterna tillkomma kommunal myndighet, bjuder försiktigheten
att omredigera bestämmelserna därhän, att ene ledamoten och hans suppleant
skola äga och förvalta lill uthyrning avsedd fastighet.

Av länsstyrelsen i Orebro län samt handelskamrarna i Göteborg och Karlstad
har uttalats att den ene ledamoten borde äga fastighet. Enligt uttalande
av Sveriges fastighetsägareförbund borde stadgas, att en ledamot och hans
suppleant skulle genom förvaltning av i enskild ägo varande till uthyrning

160

Kunc/l. Maj:ts proposition nr 166.

i förvärvssyfte avsedd fastighet ha gjort sig kända för sådan insikt och erfarenhet
i dylik förvaltning att de kunde i nämnden företräda de enskilda
fastighetsägarnas intressen. Hyresgästernas riksförbund har föreslagit att i
lagtexten borde föreskrivas skyldighet för valkorporationen att, där fastighetsägare-
eller hyresgästorganisation funnes å platsen, av dessa infordra förslag
till ledamöter i nämnden.

Vad härefter angår 3 och 4 §§ i förslaget har länsstyrelsen i Södermanlands
län uttalat tvekan angående innebörden av förevarande paragrafer i
förslaget samt därvid anfört följande:

Det framgår icke av lagen, vad verkan ett hos överexekutor — efter tvistens
hänskjutande till nämnden och medan den är där anhängig — framställt
handräckningsyrkande angående samma hyresförhållande skall anses medföra.

Meningen torde vara, att exempelvis ett hos överexekutor framställt vräkningsyrkande
skall prövas i vanlig ordning och utan avvaktan på utgången
av vid nämnden under handläggning varande tvist. Detta torde väl gälla vare
sig handräckningsyrkandet så att säga täcker den hos nämnden anhängiga
tvisten eller som grund därför åberopats annan grund för hyresrättens förverkande
än förhållanden, varom hos nämnden är fråga. I den mån handräckningsansökningen
täcker tvisten hos nämnden, lärer detta ofta kunna
medföra, att saken anses tvistig. Den prövning, som sålunda måste förekomma
hos överexekutor, måste visserligen inverka oförmånligt på medlingsförfarandet.

Även för det fall att länsstyrelsens tolkning — vilken, såsom antytts, medför
sakligt otillfredsställande resultat -— överensstämmer med vad kommittén
avsett, synes det önskvärt, att förtydligande lagbestämmelser i förevarande
hänseende meddelas. Därest pågående medling skall i större eller mindre
utsträckning verka suspenderande på handräckningsförfarandet, synes en bestämmelse
i ämnet oundgänglig. Den torde dock knappast kunna meddelas i
medlingslagen.

Såsom förut nämnts ha i flera yttranden betänkligheter uttalats mot den
medlingsnämnden enligt förslaget ålagda skyldigheten att meddela yttrande
i vid domstol anhängigt mål. I

I syfte att giva medlingsförfarandet större effektivitet har magistraten i
Eskilstuna förordat skyldighet för part att inställa sig till medling samt därom
anfört följande:

Det föreslagna medlingsinstitutet kan enligt kommitténs förslag sättas ur
funktion genom motpartens vägran att inställa sig till medling. Man torde
kunna befara, att denna möjlighet kommer att av motparten begagnas särskilt
i mera allvarliga tvister. Magistraten håller vid sådant förhållande före, att
om ett medlingsinstitut införes, bör motparten åläggas skyldighet att inställa
sig till medlingen. Svårigheterna att här tillskapa ett lämpligt tvångsmedel
för framtvingande av inställelse torde icke vara så stora, att man enbart av
detta skäl bör avstå från en dylik inställelseplikt. Lämpligt vite torde här
vara tillfyllest, och vitesåläggande och utdömande av vite torde böra överlämnas
åt länsstyrelsen.

Länsstyrelsen i Södermanlands lån har anslutit sig till vad magistraten sålunda
anfört.

Kunell. Maj:ts proposition nr 166.

161

I fråga om 11 § i förslaget lia erinringar framställts i ett par yttranden.

Länsstyrelsen i Kopparbergs län Ilar beträffande sättet för bestämmande
av arvode åt medlingsnämnds ordförande anfört:

Länsstyrelsen skall enligt denna paragraf fastställa årligt arvode till ordförande
i nämnd för medling i hyrestvister. Bestämmelsens avfattning ger
närmast vid handen, att arvodet, som skall upptagas i kommunens stat, skall
bestämmas för kommande år. På grund av sakens beskaffenhet lärer det
emellertid erbjuda stora svårigheter att avväga arvodet efter arbetets omfattning.
Med anledning härav bör länsstyrelsen hava möjlighet att, örn arvode
för visst år blivit bestämt men ordförandens arbete på grund av särskilda
omständigheter blivit väsentligt större än som förutsatts vid bestämmandet
av årsarvodet, förordna örn tilläggsarvode. I annat fall torde svårighet
uppstå att förvärva för uppdraget väl kvalificerade personer.

Vidare har svenska landskommunernas förbund i fråga örn arvoden åt
medlingsnämnds ledamöter uttalat följande:

I förslaget till lag om medling i hyrestvister har i 11 § upptagits ett stadgande
av innehåll att den för dylik medling avsedda nämndens ordförande
äger av kommunen åtnjuta årligt arvode till belopp som fastställes av länsstyrelsen
ävensom att frågor örn arvoden at nämndens (av kommunen valda)
ledamöter samt om anvisande i övrigt av för nämndens verksamhet erforderliga
medel avgöras av kommunens beslutande myndighet. Såvitt angår
gottgörelsen till nämndens ledamöter har härigenom synbarligen gjorts
ett avsteg från de principer, som för närvarande gälla beträffande kommuns
befogenhet att besluta örn ersättning och arvoden åt sina förtroendemän. Ä
andra sidan har emellertid varken i det föreslagna stadgandet eller i motiven
till detsamma givits någon ledning till bedömande av huru långt kommunens
befogenhet i förevarande hänseende skall sträcka sig och efter vilka
grunder gottgörelse bör tillerkännas ifrågavarande ledamöter. Till förekommande
av oklarhet i förevarande avseende och därav följande skiljaktigheter
i stadgandets tillämpning inom olika orter, torde det vara av betydelse
att ett klargörande uttalande göres på denna punkt.

Med avseende å 12 § i förslaget ina till en början erinras örn förut återgivna
av socialstyrelsen avgivna yttrande, där bland annat betänkligheter fiamförts
mot förslaget i förevarande del.

Länsstyrelsen i Jönköpings län Ilar likaledes funnit anledning till erinringar
i denna del saint anfört följande:

Enligt 12 § har nämnden tillagts viktiga uppgifter jämväl i fråga örn hyrestvister
av större omfattning, vilka kunna sagås äventyra freden å hyresmarknaden.
Det förefaller dock ovisst, örn nämnden med^ hänsyn till dess sannolikt
blivande sammansättning kan förutsättas bliva i någon högre grad skickad
att fullgöra även dylika synnerligen krävande medlingsfunktioner. Mera ändamålsenligt
torde då vara att för behandlingen av dessa mera omfattande tvister
från början inkoppla ett därför lämpat speciellt medlingsorgan. Vid paragrafens
utformning tyckes man för övrigt hava förbisett, att ofred a hyresmarknaden
av beskaffenhet att nödvändiggöra extra-ordinärt ingripande kan
tänkas uppstå även på orter, där nämnder icke finnas tillsatta. Det måste vidare
anses mindre lämpligt att i lagtexten fixera antalet medlemmar i den uti
paragrafens andra stycke omförmälda medlingskommissionen. — Enligt länsstyrelsens
uppfattning bör lagrummet i huvudsak givas endast det innehåll,
ali, därest hyrestvist av nyssberörd större omlattning uppkommit eller botar

Bihang till riksdagens protokoll 1930. 1 sami. Nr 166. I1

162

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Departe ments chefen.

uppstå, Kungl. Majit (eller socialstyrelsen) äger att, där sådant finnes påkallat,
antingen förordna förlikningsman i arbetstvister eller annan lämplig person
att medla i tvisten eller ock uppdraga detta åt sakkunniga och erfarna personer
i egenskap av särskild förlikningskommission. Härtill kunde så fogas
vissa allmänna anvisningar med avseende å medlarnas verksamhet.

Av skäl, vilka här näppeligen lära behöva närmare utvecklas, tillåter sig
länsstyrelsen till sist även föreslå inryckande i lagförslaget av en bestämmelse
om varsel före tillgripande av kollektiv stridsåtgärd, såsom blockad. I dylikt
hänseende förordas ett stadgande örn skyldighet att viss tid före åtgärds vidtagande
därom ingiva anmälan till förslagsvis socialstyrelsen.

Även länsstyrelsen i Hallands län har förordat införandet av ett varselinstitut.

Å andra sidan har Sveriges fastighetsägareförbund ansett att nämndens befogenheter
vid kollektiva tvister borde utvidgas samt därom anfört följande:

Utan att i detta sammanhang taga ställning till frågan om reglering genom
lagstiftning av kamporganisationernas verksamhet och möjligheten att på
dylikt sätt komma till rätta med missbruket av ekonomiska stridsåtgärder —
ett spörsmål som har en räckvidd betydligt utöver konflikterna på hyresområdet
— så håller förbundet före, att nämnden, då fråga är örn kollektiva tvister,
bör i vissa hänseenden utrustas med större befogenheter än kommittén föreslagit.
Förbundet får i sådant hänseende framhålla följande.

I sådana fall som i 12 § åsyftas, d. v. s. då freden på hyresmarknaden är
hotad och parterna regelmässigt företrädas av sina organisationer, är det, till
skillnad från tidigare berörda fall, i regel icke några rättstvister som föreligga
till bedömande utan rena intressetvister, speciellt frågor om hyressättning. Vid
dylika tvister, som sålunda icke kunna bringas under prövning av domstol, är
det uppenbarligen av den allra största betydelse, att parterna kunna föreläggas
att komma tillstädes inför nämnden. Bestämmelse bör därför i lagen införas
att vid tvister enligt 12 § parterna eller deras organisationer skola vara
skyldiga att iakttaga inställelse inför nämnden och bör nämnden tillika äga
att göra sig hörsammad genom utsättande, eventuellt också utdömande, av
vite.

För att ett gynnsamt underlag för medlingsarbetets fortgång skall uppkomma
är det vidare av mycket stor betydelse att nämnden, då stridsåtgärd pågår
eller vidtages, sedan nämnden inlett sin förlikningsaktion, äger förelägga sammanslutning
eller annan, som må anses vara ansvarig för åtgärden, att genast
upphäva densamma. Bestämmelse i dylikt hänseende torde jämväl böra i
medlingslagen införas. I

I samband med den redogörelse som förut lämnats för det huvudsakliga
innehållet i kommitténs betänkande har framhållits, att det på grund av vunna
erfarenheter syntes lämpligt att till bevarande av freden på hyresmarknaden
vidtaga vissa förebyggande åtgärder av den natur som avsåges med
kommitténs förslag. Beträffande utformningen av förslaget har emellertid
därvid anmärkts, att en jämkning av detsamma syntes böra vidtagas
i vad därigenom medlingsnämnd ålagts att i tvist som av domstol hänskjutits
till nämnden avgiva utlåtande angående befogenheten av parts
talan i tvisten. I det följande kommer frågan om innehållet i de särskilda
bestämmelser, som böra meddelas i ämnet, att upptagas till närmare övervägande.

163

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Enligt 1 § i kommitténs förslag skall det ankomma på Kungl. Majit att
efter framställning av kommun förordna att i kommunen skall finnas nämnd
för medling i hyrestvister. Vad kommittén sålunda föreslagit synes lämpligt.

Bestämmelser örn nämndens sammansättning och tillsättande lia av kommittén
upptagits under 2 § i dess förslag. Beträffande ordföranden och
suppleant för honom skulle enligt denna paragraf gälla, att de skulle tillsättas
av länsstyrelsen. I detta hänseende synes lämpligen böra vidtagas
den ändringen av förslaget, att ordföranden, liksom suppleant för honom,
i stället skall tillsättas av socialstyrelsen. I fråga om ledamöterna och deras
suppleanter torde däremot såsom kommittén föreslagit böra gälla, att de
skola utses av kommunens beslutande myndighet. Såsom förut nämnts har
i herr Ahlmarks reservation och vissa yttranden förordats, att den ledamot av
nämnden, som skall företräda hyresvärdarnas synpunkter, och suppleant för
honom borde såväl äga som förvalta till uthyrning avsedd fastighet. Genom
en sådan ändring synes emellertid möjligheten att för uppdragen erhålla
lämpliga personer utan tillräcklig anledning begränsas i alltför hög grad. Med
avseende å utformningen av förevarande paragraf i övrigt torde böra iakttagas,
att de allmänna villkoren för valbarhet till ledamot eller suppleant liksom
förutsättningarna för rätt att avsäga sig ifrågavarande uppdrag, i vilka
hänseenden kommittén hänvisat till vad om hälsovårdsnämnd är stadgat, inskrivas
i lagen. De villkor i fråga om valbarhet som enligt förslaget skulle
gälla beträffande ledamot och suppleant för honom torde även böra utsträckas
att gälla jämväl ordföranden och suppleant för denne. Vidare synes i förevarande
paragraf med hänsyn till sådana fall, då nämndens arbetsbörda
kan bliva mera betungande, böra intagas föreskrift att, örn förhållandena därtill
föranleda, för ordföranden och var ledamot i nämnden må utses två eller
flera suppleanter.

Under 3 § i sitt förslag har kommittén upptagit stadgande om rätt för part
att till nämnden hänskjuta tvist, som ej dragits inför domstol, lagsökningsdomare,
överexekutor eller skiljemän. Härjämte har föreskrivits att, örn
rättegång anhängiggjorts vid domstol och tvisten ej tidigare varit föremål för
nämndens behandling, domstolen på begäran av endera parten skall äga
förordna, att tvisten före målets slutliga avgörande skall, i sin helhet eller
i viss del, handläggas av nämnden. Med avseende å nu ifrågavarande bestämmelser
synes allenast böra vidtagas den ändringen av förslaget, att
domstol, även örn där anhängig tvist förut varit föremål för nämndens
behandling, tillerkännes rätt att hänvisa tvisten till nämnden.

I detta sammanhang torde böra uppmärksammas det fall att tvist, som
hänskjutits till nämnden, dragés inför myndighet som nyss sagts innan
nämnden skilt sig från ärendet. Det skulle möjligen kunna ifrågasättas att
för sådan händelse ålägga nämnden att avbryta medlingsförfarandet. Ett
dylikt avbrytande av eventuellt påbörjade förhandlingar synes emellertid
mindre lämpligt. Å andra sidan synas icke heller tillräckliga skäl föreligga
att meddela någon föreskrift örn skyldighet för myndigheten att uppskjuta

164

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

meddelandet av utslag i tvisten till dess förfarandet inför medlingsnämnden
avslutats. Härvid må anmärkas, att det även utan sådan föreskrift torde kunna
förväntas, att avgörandet i förevarande fall såvitt möjligt uppskjutes, därest
utsikt finnes att förlikning kail åstadkommas.

Såsom 4 § i lagen torde i överensstämmelse med vad kommittén föreslagit
böra upptagas stadgande att, då tvist hänskjutits till nämnden, dennas
ordförande skall utan uppskov utsätta dag för ärendets handläggning samt
genom rekommenderade brev kalla parterna att inställa sig inför nämnden.

I anslutning härtill torde under 5 § böra behandlas påföljden av att part
uteblivit vid sammanträde för medling. Kommittén har i detta hänseende
skilt mellan det fall, att den part som påkallat medling uteblir, å ena, samt
att motparten underlåter att inställa sig, å andra sidan. För den händelse
att den part som påkallat medlingen underlåter att på kallelse inställa sig
inför nämnden, skall enligt kommitténs förslag gälla, att ärendet omedelbart
skall avskrivas. Häremot synes ej något vara att erinra. Underlåter motparten
att inställa sig, skall ärendet enligt förslaget uppskjutas men kommer
parten ej tillstädes vid det senare sammanträdet skall ärendet som regel
avskrivas. Förslaget innehåller sålunda, på sätt i vissa yttranden erinrats,
icke något tvångsmedel som kan tillämpas mot den uteblivne. Detta
synes emellertid utgöra en brist i förslaget som berövar förfarandet hos
nämnden erforderlig effektivitet. I lagen torde fördenskull böra upptagas
stadgande örn rätt för nämnden att vid vite förelägga den uteblivne att inställa
sig. Om part, som vid vite förelagts att komma tillstädes, likväl uteblir
och det icke är antagligt, att förlikning ändock kan komma till stånd,
torde ärendet böra avskrivas.

Komma parterna tillstädes inför nämnden, skall det enligt stadgande, som
intagits i förenämnda 4 § i kommitténs förslag, åligga nämnden att, efter
utredning av tvistefrågan och vid behov företagen besiktning av den lägenhet
tvisten rör, söka åvägabringa förlikning mellan parterna. Nu ifrågavarande
bestämmelse torde med vissa redaktionella jämkningar böra upptagas
under 6 § i lagen. I denna paragraf torde vidare lämpligen i överensstämmelse
med vad förut framhållits böra intagas föreskrift, att, där parterna
ej enas om förslag till förlikning, som vid förhandlingarna må hava
framställts från deras sida, det skall ankomma på nämnden att framlägga
förslag till lösning av tvisten. En sådan skyldighet för nämnden synes i
tvister av den natur, som kan antagas bliva föremål för dess behandling,
böra verksamt bidraga till godvillig uppgörelse mellan parterna.

I förevarande lagrum torde ock böra upptagas av kommittén under 6 §
i dess förslag intagen bestämmelse, varigenom parterna anmanas att tillhandahålla
de handlingar och meddela de uppgifter i ärendet, varöver de
förfoga, ävensom hålla den lägenhet tvisten rör tillgänglig för nämnden.

Såsom 7 § synes härefter, i överensstämmelse med 8 § i kommitténs förslag,
böra stadgas, att nämnden må handlägga tvistefråga allenast när den
är fulltalig samt att beträffande jäv mot nämndens ordförande och ledamöter
i tillämpliga delar skall gälla vad örn domarejäv är stadgat. Såsom 8 § i

165

Kandi. Maj:ts proposition nr 166.

lagen torde böra införas vissa bestämmelser om protokoll vid nämndens sammanträden
m. m.

Under 9 § i lagen torde böra meddelas bestämmelser för det fall, att förlikning
ej kan åvägabringas i tvist, som av domstol hänskjutits till nämnden.
Enligt kommitténs förslag skulle såsom förut sagts nämnden i sådan
händelse till domstolen avgiva utlåtande angående befogenheten av de yrkanden
som framställts i saken. 1 stället för nu berörda stadgande i förslaget,
vilket enligt vad jag tidigare framhållit torde vara mindre lämpligt, synes
böra föreskrivas, att nämndens ordförande skall med överlämnande av
handlingarna i ärendet genom utdrag av protokollet delgiva domstolen vad
hos nämnden förekommit. Härvid må anmärkas, att till handlingarna i
ärendet hör bland annat sådant förslag till lösning av tvisten som nämnden
enligt vad förut sagts skall förelägga parterna, där dessa ej enas örn något
förslag som framkommit från deras sida. Det torde vara tydligt, att den hos
nämnden verkställda utredningen, därest den på angivet sätt blir tillgänglig
för domstolen, kan vara denna till stor nytta och därigenom även för parterna
underlätta utförandet av deras talan.

Vad nu sagts om skyldighet för nämndens ordförande att i tvist, som av
domstol hänskjutits till nämnden, delgiva domstolen vad i ärendet förekommit
hos nämnden synes även böra gälla, där eljest tvist som är anhängig vid
domstol handlagts av nämnden.

I anslutning till de stadganden, som kommittén upptagit såsom 9 och
10 §§, torde det under 10 § böra meddelas föreskrift om skyldighet för nämndens
ordförande att på lämpligt sätt kungöra när och varest han för allmänheten
är att träffa i nämndens ärenden samt örn skyldighet för honom att
föra dagbok, varjämte synes böra stadgas att ordföranden är ansvarig för erforderliga
expeditioner i nämndens ärenden. I nu förevarande paragraf torde
ock böra föreskrivas, att utdrag av protokollet i ärende som slutligt handlagts
av nämnden skall avgiftsfritt tillhandahållas part inom en vecka från
därom framställd begäran.

Vad härefter angår frågan om kostnaderna för nämndens verksamhet
stadgas härom under 11 § i kommitténs förslag, alt nämndens ordförande
skall av kommunen åtnjuta årligt arvode till belopp, som fastställes av länsstyrelsen,
och att frågor om arvoden åt nämndens ledamöter samt om anvisande
i övrigt av för nämndens verksamhet erforderliga medel skola avgöras
av kommunens beslutande myndighet. I de avgivna yttrandena har icke
framställts någon erinran mot skyldigheten för vederbörande kommun att
gälda kostnaderna för ifrågavarande medlingsverksamhet. I vissa yttranden
har däremot i anslutning till herrar Ahlmarks och Sandströms reservation
hemställts, att frågan örn beloppet av de arvoden som kunde tillerkännas
nämndens ledamöter skulle prövas av länsstyrelsen. Tillräcklig anledning
lill den ändring av kommitténs förslag, som i detta hänseende ilrågasatts,
torde emellertid icke föreligga. Kommunen synes sålunda böra äga att själv
bestämma ersättningen lill dem som komma att innehava ifrågavarande uppdrag.
Detta torde ock utan olägenhet kunna föreskrivas i fråga örn nämn -

166

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

dens ordförande. A andra sidan synes emellertid böra stadgas, att vid framställning
till Kungl. Maj :t om tillstånd till inrättande av medlingsnämnd skall
fogas av kommunen antagen utgiftsstat för nämnden, varigenom Kungl.
Maj:t blir i tillfälle att kontrollera vad den kommunala myndigheten därom
beslutar.

Under 12 § i sitt förslag har kommittén intagit vissa särskilda bestämmelser
om hyrestvister som äro eller kunna antagas bliva av den betydenhet att de
äventyra freden på hyresmarknaden. I huvudsaklig anslutning till vad kommittén
härutinnan föreslagit synes böra stadgas att, därest nämndens ordförande
erhåller kunskap örn sådan tvist, han skall, utan avvaktan att framställning
om medling inkommer till nämnden, omedelbart söka förbindelse
med de tvistande, göra sig noga underrättad om vari tvisten består, hemställa
till de tvistande alt i avbidan på tvistens lösning icke vidtaga, vidhålla
eller skärpa stridsåtgärder samt kalla de tvistande att, själva eller
genom utsedda ombud, jämte, där så erfordras, representanter för de fastighetsägare-
eller hyresgästorganisationer som de tvistande må tillhöra, sammanträda
inför nämnden. I paragrafen torde vidare böra stadgas, att vid
sammanträde med de tvistande nämnden skall, efter utredning av föreliggande
tvistefrågor, söka bilägga tvisten samt att, örn part ej kommer tillstädes
inför nämnden, vad förut stadgats om vite skall äga motsvarande
tillämpning.

Beträffande de tvister, örn vilka nu är fråga, synes uppmärksamhet böra
ägnas den i vissa yttranden berörda frågan om införande av skyldighet för
part att genom varsel i förväg giva underrättelse örn stridsåtgärd som han
ämnar vidtaga. Det är uppenbart att en bestämmelse härom, motsvarande
vad i lagen örn medling i arbetstvister är stadgat örn arbetsinställelse, kan
vara ägnad att i vissa fall underlätta lösningen av en hotande konflikt. Å
andra sidan synes tydligt, att införandet av en dylik bestämmelse i fråga örn
hyrestvister möter vissa särskilda svårigheter. I detta hänseende må framhållas,
att de åtgärder som i hyrestvister utmärka ett mera tillspetsat skede
äro av synnerligen olikartad natur (blockad, hyresstrejk, kvarsittande i förhyrd
lägenhet, uppsägning, vräkning m. m.) och det torde näppeligen kunna
komma i fråga att stadga underrättelseplikt i alla dylika fall. En närmare
Provning, i vilka fall skyldighet att giva varsel möjligen kan föreskrivas, synes
emellertid lämpligen böra ansta till dess en tids erfarenheter vunnits vid
tillämpningen av den nya lagen.

I 12 § av sitt förslag hade kommittén slutligen upptagit stadgande att, om
tvist som äventyrade freden på hyresmarknaden ej kunde genom nämndens
förmedling biläggas, nämnden skulle anmäla förhållandet till socialstyrelsen
som skulle äga förordna antingen förlikningsman i arbetstvister eller annan
lämplig person eller ock, där tvisten vore av större omfattning och mera
svårartad natur, en kommission av tre personer att övertaga och fullfölja
medlingsarbetet. I stället för vad kommittén i förevarande hänseende föreslagit
synes lämpligen, såsom 13 § i lagen, böra i anslutning till 12 § i lagen
örn medling i arbetstvister intagas stadgande enligt vilket, där hyrestvist in -

Kunni. Maj.ts proposition nr 166.

167

nebär synnerlig fara för freden på hyresmarknaden eller sådant eljest finnes
påkallat, Kungl. Majit äger uppdraga åt sakkunniga och erfarna personer att
i egenskap av förlikningskommission medla i tvisten eller ock lämna sådant
uppdrag åt särskild person. Beträffande ersättning till ledamot av förlikningskommission
eller förlikningsman torde böra föreskrivas, att därom skall
gälla vad Kungl. Majit stadgar. Kommission eller förlikningsman som nu
sagts synes böra tillerkännas enahanda befogenhet som medlingsnämnd att
förelägga vite.

Under 14 § i lagen torde slutligen böra intagas stadgande, att vitesföreläggande
som i lagen sägs skall utan kostnad för parterna genom polismyndighetens
försorg delgivas på sätt om stämning är stadgat, samt att talan
örn utdömande av försuttet vite skall anhängiggöras av allmän åklagare hos
allmän domstol i orten. Utdömt vite torde böra tillfalla kronan.

Ifrågavarande lag torde i likhet med förut behandlade lagförslag böra
träda i kraft den 1 januari 1940.

II.

I skrivelse nr 372 anhöll riksdagen år 1934, att Kungl. Majit ville låta
verkställa en allsidig, förutsättningslös utredning angående förhållandena
inom byggnadsindustrien. Enligt bemyndigande av Kungl. Majit den
28 september 1934 tillkallades av chefen för socialdepartementet såsom sakkunniga
generaldirektören Sigfrid Hansson, tillika ordförande, ingenjören
Th. K. J. Hellström samt översten och chefen för väg- och vattenbyggnadskåren,
byggnadschefen i byggnadsstyrelsen Ernst Lindh för verkställande
av ifrågavarande utredning, varjämte socialrådet Sjöstrand förordnades att
vara sekreterare åt de sakkunniga. Sedan Hellström den 9 juni 1937 på därom
gjord framställning entledigats från uppdraget att vara sakkunnig, lia
övriga sakkunniga, som antagit benämningen 1934 års byggnadsindustrisakkunniga,
med skrivelse den 19 januari 1938 avlämnat betänkande med utredning
örn byggnadsindustrien i Sverige (statens offentl. utredn. 1938:10).
I detta betänkande har bland annat väckts förslag angående viss ändring i
hyreslagstiftningen med avseende å rätten att verkställa uppsägning till fardag.

Sedan yttranden över betänkandet i vad det rör fardagsfrågan inkommit
från myndigheter och sammanslutningar samt ärendet av chefen för socialdepartementet
i nämnda del överlämnats till justitiedepartementet för att
tagas i övervägande i samband nied frågan om en allmän reform av hyreslagstiftningen,
anhåller jag att nu få upptaga fardagsfrågan till närmare behandling.

Byggnadsindustrisakkunnigas förslag; i fardagsfrågan.

Såsom förut nämnts stadgas nu i 3 kap. 3 § i 1907 års lag örn nyttjanderätt
lill fast egendom, att fardag för tillträde och avträde av förhyrd lä -

168

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

genhet är om våren den 1 april och om hösten den 1 oktober. Någon ovillkorlig
rätt att uppsäga gällande avtal till laga fardag finnes emellertid, bortsett
från de fall då kontraktsbrott förekommit, icke enligt gällande lag.

Byggnadsindustrisakkunniga ha till ingående behandling upptagit det förhållandet,
att flyttningarna i städerna alltmera koncentrerats till den 1 oktober.
Detta utgjorde ett hinder mot en mera kontinuerlig drift inom byggnadsindustrien,
och kunde detta hinder undanröjas genom flyttningarnas
spridning över flera terminer, skulle det viktigaste steget vara taget fram
emot en jämnare fördelning av byggnadsverksamheten över årets olika delar.

Efter redogörelse för verkställd utredning i ämnet1 ha de sakkunniga
anfört, bland annat:

Granskade man närmare de skäl, som kunde anföras för och emot en
omläggning av fardagssystemet, hade man först och främst att skilja mellan
å ena sidan en ändrad förläggning av fardagarna, så att de mera jämnt
fördelades över året, och å andra sidan en ändring av längden av gängse
kontraktsperioder.

Gällande lag om hyra lämnade endast anvisning å två fardagar, den 1
april och den 1 oktober. Den förbunde härmed icke några obligatoriska
rättsverkningar i annat än tvenne fall. Friheten att ställa hyresavtal att upphöra
på vilken tid som helst av året vore sålunda så gott som obeskuren.

Från fastighetsägarhåll hade anförts, att genom koncentrering av flyttningarna
till en enda fardag större enkelhet och reda skapades i hyresförhållandet
och att fastighetens ekonomi bättre kunde planläggas. Den fasthet,
som härigenom komme att prägla hyresmarknaden, hade uppgivits spela
en viss roll för belåning av fastigheter. Sålunda hade anförts, att särskilt
för belåning av nybyggda fastigheter, och indirekt för byggnadsverksamheten,
finge det antagas vara av betydelse, att till färdigställandet den 1
oktober kunde räknas med samtidig uthyrning av hela lägenhetsbeståndet
i en fastighet. Och skulle som följd av fardagarnas spridning över året
uppstå ökad risk för att lägenheter finge stå lediga till en kommande fardag,
hade man att räkna med ökade kostnader och risker för produktionen samt
en viss återhållsamhet bland försiktiga företagare.

Från fastighetsägarhåll framhölles vidare, att administrationen av en fastighet
krävde mindre besvär och kostnader, om uthyrningarna vore koncentrerade
till viss tid av året. Genom hyresterminernas koncentrering vunnes
ock en mer samlad och tillförlitlig överblick över hyresmarknaden. Detta
betydde, såsom redan antytts, att fastighetsägaren mer rationellt kunde planlägga
fastighetens ekonomi samt med mindre risk för misstag anpassa sig
efter förändringarna i läget på hyresmarknaden.

Enligt de sakkunnigas mening ägde de nu anförda skälen för flyttningarnas
koncentrering till en enda fardag givetvis sin betydelse såväl för fastighetsägarna
som för hyresgästerna, framför allt på grund av den därmed
möjligen förenade besparingen i låne- och administrationskostnader för fastigheten.
Någon större och mer avgörande betydelse syntes dock icke kunna
tillmätas dessa skäl. I stort sett bleve ju läget på hyresmarknaden, varmed
avsages förhållandet mellan den årliga tillgången och efterfrågan på lägenheter,
detsamma, örn lägenheterna uthyrdes till en enda fardag, som örn uthyrningarna
spredes över året, och någon ökad risk för hyresledigheter kunde
på den grund icke uppstå. För själva låneräntans höjd bleve givetvis

1 Se sid. 287—314 i betänkandet.

1G9

Kunni Majda proposition nr 166.

helt andra faktorer bestämmande, framför allt läget på penningmarknaden
och byggnadsföretagarens ekonomiska vederhäftighet.

En besparing i administrationskostnader, som kunde vara förenad med
en koncentrering av tardagarna, kunde i vissa tall beräknas men kunde
knappast spela någon större roll. .

Särskilt från fastighetsägarhåll hade vidare anförts fördelen for hyresgästerna
av att, genom en koncentrering av flyttningarna, ett större urval av
lägenheter stöde till buds. Detta kunde enligt sakkunnigas mening äga sin
riktighet å de orter, där ett mer begränsat antal lägenheter samtidigt utbjödes
i marknaden. I de större och största städerna vore emellertid utbudet så
pass rikligt, att, även med den begränsning därav, som skulle vållas av hyresterminernas
spridning på flera fardagar, möjligheten att träffa lämpligt
val icke i någon kännbar mån beskures. Med en flyttningssiffra varje höst
av 25,000 å 30,000 i huvudstaden vore det uppenbarligen mer än väl sörjt
för urvalet. Dessutom kunde erinras, att ett större utbud av uppsagda lägenheter
givetvis även betydde ett större antal lägenhetssökande. o

Såsom ett skäl för bibehållande av gällande fardagssystem hade även flan
fastighetsägarhåll uttalats farhågor för att med en spridning av fardagarna
skulle följa ökade fattningar och som följd därav större reparationskostnader,
vilka måste läggas till fastighetens förvaltningskonto och indirekt påverka
hyrans storlek.

Gentemot detta resonemang ville de sakkunniga erinra, att med en jamnare
fördelning av fardagarna icke åsyftades att uppluckra hyresförhållandena,
utan att bereda ökad möjlighet för de hyresgäster, som så behövde eller
önskade, att få annan fardag än den 1 oktober, något sorn i verkligheten
icke behövde medföra kortare hyrestid annat än möjligen i viss utsträckning
under själva övergångsperioden till den ändrade fardagen. Flyttningar med
åtföljande kostnader och besvär företoges i regel icke i onödan och behovet
därav finge anses existera oberoende av fardagarnas förläggning. Med nu
rådande fardagssystem vöre den, som av en eller annan anledning nödgades
eller önskade flvtta, såtillvida begränsad i sin rörelsefrihet, att han nödgades
avvakta den oktoberfardag, till vilken uppsägning verkställts, vilket kunde
betyda mer än årslångt uppskov med flyttningen. Örn det vöre riktigt,
att ökade flyttningar skulle bliva följden av flera fardagar, betydde detta i
själva verket, att nu gällande fardagssystem skulle verka som ett slags spärr
mot flyttningar. Något sådant läte sig endast försvara, i den mån flyttningarna
vore att anse som obehövliga. I vilken utsträckning detta kunde
vara fallet, undandroge sig varje mer exakt bedömande, men i regel syntes
dock såsom nyss framhållits kunna påstås, att flyttningar icke företoges i

onödan. .. .. „ -cili

Såsom framginge av lämnad redogörelse för förhallandena i Stockholm,

syntes ej heller det allmänna bruket av en enda fardag lia dämpat flyttningsfrekvensen.
I Malmö, där fardagarna fördelade sig mera jämnt över året,
hade icke försports några klagomål över att ett sådant fardagssystem skulle
uppmuntra lill onödiga flyttningar. 0 .. .

Om en spridning av fardagarna genomfördes på det sättet, att tvingande
bestämmelse infördes örn rätt till uppsägning till ett flertal fardagar under
året, kunde det befaras, att kontraktsperioden förkortades. Såväl på lastighetsägarhåll
som på vissa hyresgästhåll syntes det anses vara en fördel, att
en viss stabilitet vunnes i hyresförhållandet genom att hyresavtalet uppgjordes
för en lid av ett eller flera år.

Även om fastighetsägarna i regel finge anses vara intresserade av hyresförhållandenas
stabilisering kunde dock läget på hyresmarknaden eller i
övrigt vara sådant, att dc icke önskade binda sig för längre tid.

170

Kunni. Maj:ts proposition nr 166.

Såsom framginge av en genom Sveriges fastighetsägareförbund verkställd
enquéte vore hyreskontrakt ställda på längre tid än ett år i vårt land ganska
sparsamt förekommande, vilket minskade faran för att, genom obligatorisk
uppsägningsrätt till flera fardagar under året, kontraktstiderna i någon större
utsträckning skulle förkortas och därigenom hyresmarknaden uppluckras.
Då det från fastighetsägarehåll gjorts gällande, att strävandena inom hyresgäströrelsen
för ökat hemskydd skulle motverkas genom medgiven uppsägningsrätt
till ett flertal fardagar under året, kunde erinras, att hyresgästernas
riksförbund förklarat, att införandet av sådan uppsägningsrätt
icke ägde något samband med frågan om avtals- och uppsägningstidens
längd.

Den trängsel och brådska, som uppstode vid flyttningarnas koncentrering
till en enda fardag, medförde å andra sidan avsevärda olägenheter för såväl
fastighetsägarna som hyresgästerna. Ur fastighetsägarsynpunkt måste
det sålunda betecknas såsom en avgjord olägenhet, att i trappor och portgångar
anhopades möbler och husgeråd, varigenom dessa delar av fastigheten
lätt utsattes för skador. För allmänheten gjorde sig olägenheterna av
en enda fardag särskilt kända i form av svårigheter att erhålla hjälp med
transport av bohag och att i god tid få utförda installationer av telefon,
mätare för gas, elektricitet m. lii. i den nya lägenheten. De med transporten
förenade extra kostnaderna spelade en ganska avsevärd roll. Härtill komme
de förluster, som förorsakades av att bohaget i trängseln och brådskan utsatles
för skada och ofta nog före illa av att stå ute under bar himmel.

Nödiga reparationer måste ofta utföras i samband med flyttningarna, vanligen
sedan den nya hyresgästen inflyttat, men även dessförinnan. Då flyttningarna
huvudsakligen förlädes till den 1 oktober, förorsakades en anhopning
av reparationsarbetet till sensommaren och hösten.

I samband härmed finge ock framhållas, att det vid förestående ombyggnadsarbeten
vore för fastighetsägaren fördelaktigt att kunna verkställa uppsägning
till en av flera fardagar på året och utrymma fastigheten till fardag,
infallande efter förhållandena vid lämpligare tidpunkt än 1 oktober.
Med en enda fardag örn året skulle fastigheten dessutom i regel icke på
nytt kunna uthyras förrän efter ett år.

Att det i vårt land gällande fardagssystemet till viss del grundade sig
mera på tradition och sedvänja än på sådana konstanta faktorer som skolårets
förläggning, klimatiska och andra naturförhållanden m. m. syntes framgå
därav, att i länder med likartade natur- och andra förhållanden som i
Sverige flyttningsterminerna fördelats betydligt jämnare över året. Traditionen
på detta område syntes icke alltid representera något vägande intresse
hos hyresgästerna, bland vilka förefunnes växlande behov och önskemål i
fråga örn fardagarnas förläggning. Ogifta och ensamstående samt nybildade
hushåll såge icke saken på samma sätt som de redan bestående familjerna,
och även bland de sistnämnda funnes sådana, som av olika orsaker
behövde större flyttningsfrihet, t. ex. tjänsteinnehavare, vilka under hyreskontraktets
giltighetstid transporterades eller sökte transport till annan ort.
^ör funnes annan utväg än att med hyresvärdens samtycke

söka överlåta^ lägenheten på annan eller ock att ikläda sig extra kostnader
för bostad på den nya orten med bibehållande av den gamla lägenheten.
Denna svårighet hade varit av sådan art, att den beaktats av statsmakterna.
Salunda erhölle statens befattningshavare under vissa förhållanden ersättmng
för den merutgift, som befattningshavare nödgats vidkännas för bostad å
saväl den gamla, som den nya tjänstgöringsorten. För inflyttande från
andra orter kunde det ock vara av intresse, att lägenheter i större utsträckning,
an som nu vore fallet, funnes att tillträda å olika tider av året.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

171

Vidare finge icke förbises, att den del av allmänheten, som utgjordes av
personer, vilka, direkt eller indirekt, hämtade sin utkomst av byggnadsverksamheten,
droge betydande fördel av ett fardagssystem, som medgåve en
jämnare fördelning över året av arbetstillfällena inom byggnadsindustrien
och därmed sammanhängande näringsområden.

Enligt sakkunnigas mening utgjorde emellertid den möjlighet, som erbjöde
sig att genom fardagssystemets ändring få till stånd mer kontinuerlig
drift inom byggnadsverksamheten, det allra tyngst vägande argumentet för
en sådan ändring. De strävanden i riktning mot kontinuerlig drift, som
kunde utgå från yrkesutövarna själva, hade föga utsikt att leda till åsyftat
resultat, så länge icke möjligheter bereddes för en mera jämn fördelning
av hyresterminerna över året. Det vore ju icke med byggnadsföretagarnas
ekonomiska intresse förenligt att de i större utsträckning engagerade sig
för uppförande av hyreshus till en tid på året, då det hvressökande klientelet
vore så begränsat, som fallet vore vid andra tider av året än omkring
den 1 oktober.

Det vore givetvis ur olika synpunkter fördelaktigast, örn förändringen i
fardagssystemet kunde genomföras på frivillighetens väg. En spridning av
fardagarna på frivillighetens väg förutsatte icke blott att fastighetsägarna i
allmänhet vore övertygade örn det ur allmän synpunkt berättigade i en sådan
ändring, utan även att de i förekommande fall ägde förvissning örn att
lägenheter, som finge uppsägas till annan dag än den 1 oktober, kunde uthyras.
Såvitt man nu kunde bedöma, syntes under förevarande förhållanden
några utsikter icke finnas för ett kollektivt uppträdande av fastighetsägarna
för att medverka till fardagarnas spridning. För en effektiv lösning
av frågan örn hyresterminernas spridning måste därför förutsättas, att parterna
inom vissa gränser medgåves laglig rätt att bringa hyreskontraktet till
upphörande, oavsett vad kontraktet härom bestämde.

Étt av Stockholms stads fastighetskontor avgivet förslag ginge ut på generell
rätt för part i hyresavtal alt påkalla avtalets upphörande efter viss
uppsägningstid, lämpligen tre månader, vilket i realiteten skulle betyda, att
alla under denna lagbestämmelse fallande hyresavtal komme att löpa på
obestämd tid oavsett den i kontrakten avtalade giltighetstiden. Kontrakten
skulle i enlighet med förslaget kunna uppsägas till vilket månadsskifte som
helst och principen om lagstadgade fardagar skulle så gott som uppgivas.
Exempelvis skulle det, vid landsvistelse under sommaren, bliva möjligt att
uppsäga löpande hyreskontrakt till sommarens början och sluta nytt kontrakt
till hösten, en möjlighet sorn dock förefunnes endast för ett relativt
fåtal.

Mot en dylik anordning syntes kunna anmärkas, att den saknade hävd
i vårt land och kunde medföra skadliga verkningar med avseende å fastigheternas
ekonomi. Helt visst skulle uppsägningsrättens anknytning till ett
så stort antal fardagar, som föreslagits, te sig främmande för allmänna
rättsuppfattningen och vara ägnad att införa ett osäkerhetstillstånd på området,
vilket närmast skulle gå ut över fastighetsägarna och kreditgivarna
och i sista hand över hyresgästerna.

Frågan bleve då, till huru många och vilka fardagar uppsägningsrätten
skulle anknytas. I allt väsentligt syntes en utjämning av arbetstillgången
inom byggnadsfacket och angränsande verksamhetsområden kunna vinnas
med en jämnare fördelning av hyresterminerna på de nuvarande två fardagarna
den 1 oktober och 1 april. Utan närmare ingående på de härmed
förknippade byggnadstekniska spörsmålen kunde framhållas, att en sådan
anordning medgåve en uppdelning av byggnadsarbetet på vinter- och som -

172

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

marsäsong och därigenom vöre ägnad att undanröja den förnämsta orsaken
till den brist på kontinuitet, som präglade byggnadsindustrien och därmed
mer eller mindre direkt sammanhängande näringsgrenar.

Den lrågan uppstode härefter, i vilken utsträckning det skulle vara möjligt
att bringa en lagbestämmelse om tvenne effektiva fardagar i tillämpning
utan att åsidosätta parternas berättigade intressen.

Att döma av de av de sakkunniga anställda undersökningarna vore hyreskontrakt
ställda på längre tid än ett år ganska ovanliga för mindre lägenheter,
medan de i viss utsträckning brukades i fråga örn större lägenheter.
Den regelmässiga hyrestiden för bostadslägenheter av olika storlek uppginge
till ett år. En lagstadgad rätt att uppsäga hyresavtal till såväl den 1 april
sorn den 1 oktober skulle innebära, att hyresgästen icke med visshet kunde
räkna på att få kvarbo mer än ett halvt år, liksom också hyresvärden finge
kalkylera med uppsägning iill endera av de två fardagarna. Verkningarna
av en sålunda medgiven större rörelsefrihet ställde sig emellertid i de enskilda
fallen helt olika, allt efter som de såges ur hyresvärdens eller hyresgästens
synpunkt. Skrede hyresvärden till uppsägning, åsyftade han oftast
att betinga sig ökad hyra, utan att ombyte av hyresgäst behövde ske. Uppsägningar
från hyresvärdens sida av annan anledning, exempelvis för att
bliva kvitt en icke önskvärd hyresgäst, vöre mindre vanligt förekommande.
Utginge uppsägningen från hyresgästens sida, skedde detta också ofta i det
syftet att få till stånd ändring av hyresbeloppet, men minst lika vanligt syntes
vara, att hyresgästen av annan orsak ville upplösa avtalsförhållandet.
På grund härav vore ock uppsägningar från hyresgästens sida mindre beroende
av konjunkturerna, så att de under normala förhållanden vore vida
mer vanliga än uppsägningar från hyresvärdens sida.

De nu beskrivna, normalt förekommande fallen av uppsägningar syntes
icke i någon större utsträckning behöva påverkas av laglig uppsägningsrätt
till två fardagar örn året, annat än i så måtto, att uppsägning i vissa fall
kunde verkställas till ett halvt år tidigare eller senare än eljest skulle lia varit
möjligt. I regel syntes uppsägningen vara framgången ur ett moget beslut
att åvägabringa ändring i hyresförhållandet och verkställas oberoende av om
avtalet kunde fäs att upphöra ett halvt år tidigare eller ej. Att välja fardag
stöde för den uppsägande parten i varje fall fritt. Härvid finge man
dock ej såsom en allmän förutsättning utgå från alt uppsägningen skedde
ett halvt år tidigare än som skulle vara möjligt med helårskontrakt. I
många fall kunde det för en hyresgäst eller en hyresvärd t. o. m. vara fördelaktigt
att skjuta på uppsägningen ett halvt år längre än som kunde ske
vid ettårig kontraktstid. I dylika fall skulle sålunda den verkliga kontraktstiden
bliva något längre än för närvarande.

Det läge nära till hands att antaga, att hyresgäster komme att begagna
sig av den nyvunna uppsägningsrätten för att på grund av inträffade förändringar
i deras personliga förhållanden bringa avtalet till upphörande tidigare
än som eljest skulle vara möjligt. I normala fall syntes härvid ett verkligt
skäl föreligga för uppsägningen, exempelvis förflyttning i tjänsten till
annan ort, försämrad ekonomisk ställning, dödsfall m. m.

Det kunde tyckas, att de bestämmelser, som i gällande lag meddelats örn
hyresrättens förverkande, under vissa förutsättningar vore tillfyllest för afl
täcka de fall, då hyresvärden av någon befogad anledning kunde vilja skilja
en hyresgäst från lägenheten. Hyresvärden tvekade dock ofta nog att tillgripa
avhysning. Under sådana förhållanden vore en lagstadgad rätt att
uppsäga till någon av de två fardagarna till fördel för hyresvärden och erbjöde
ett lämpligare medel att öva påtryckning än vartill gällande lag gåve
anvisning.

173

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

Enligt de sakkunnigas mening kunde risken av större löslighet i hyresförhållandet
och ökad flyttningsfrekvens icke väga tungt gentemot de obestridliga
fördelar, vilka, såsom tidigare framhållits, vore förenade med i lag
medgiven uppsägningsrätt till två fardagar om året, den 1 oktober och den 1
april. Ue sakkunniga ville därför i sådant syfte föreslå en ändring av gällande
lagbestämmelser om hyra.

Enligt de sakkunnigas mening borde en lagstadgad rätt att, oavsett avtalad
kontraktstid, verkställa uppsägning till två årliga fardagar icke omfatta
alla slag av lägenheter. Till skydd för hyresgästens berättigade ekonomiska
intressen borde undantag göras för lägenheter, som upplätes för
andra än bostadsändamål, exempelvis för drivande av en affär eller för industriellt
ändamål. I fråga örn sådana lägenheter vöre det icke ovanligt, att
hyresgästen för lägenhetens anordnande till avsett ändamål gjort betydande
kostnad, och även eljest vore oftast det värde, affären såsom sådan representerade,
betingat därav, att den finge fortfarande utövas i den lokal där företaget
kommit till stånd och utvecklats. Undantaget borde givetvis även
omfatta med dylika lägenheter kombinerade bostadslägenheter, s. k. blandade

lägenheter. ...

Den nu föreslagna uppsägningsrätten borde i princip endast omfatta sådana
bostadslägenheter, som uthyrdes å fria marknaden. Sålunda borde
denna rätt icke gälla lägenheter upplatna i samband med delägarskap i bostadsförening,
av arbetsgivare i samband med arbetsavtal upplåtna eller uthyrda
lägenheter samt lägenheter vid vilkas uthyrning ett understödsmoment
varit förknippat, exempelvis lägenheter i av vissa stiftelser ägda fastigheter.
.....

De sakkunniga hade även tagit under övervägande, om uppsägningsrätten
skulle omfatta samtliga bostadslägenheter, som uthyrdes å fria marknaden,
eller begränsas till lägenheter av viss maximistorlek, varvid gränsen lämpligen
borde dragas vid lägenheter om högst tre rum och kök. Skulle denna
begränsning fastställas, skulle likväl uppsägningsrätten komma att omfatta
nio tiondelar av samtliga uthyrda lägenheter enligt 1933 års allmänna bostadsräkning.
.

De skäl som kunde anföras härför vore dock enligt sakkunnigas mening
knappast av den betydelse, jämfört med tidigare åberopade fördelar av en
lagstadgad uppsägningsrätt till två fardagar, att undantag härvid borde göras

för större lägenheter. , „ „ ,

De sakkunniga hade jämväl tagit under övervägande Dagan örn den toreslagna
uppsägningsrätten skulle begränsas såtillvida, att den icke inträdde
förrän viss tid, exempelvis ett, två eller tre år, efter det hyresförhållandet
ingåtts. Fördelen härav skulle vara, att kontrakt löpande på sadan tid därunder
lämnades orubbade, varigenom större fasthet gåves åt hyresmarknåden.
Å andra sidan skulle syftet med den ifrågasatta lagstiftningen icke
kunna förverkligas i samma utsträckning som vid oinskränkt uppsägmngsrält
till varje fardag, utan till större delen förfelas. Uthyrda lägenheter
komme härigenom att med avsende å uppsägningsrätten uppdelas pa olika
kategorier och resultatet bleve en mångfald praktiska olägenheter och besvär
för såväl hyresvärdar som hyresgäster. Jämväl kunde det befaras, att
lagbestämmelser, som avfattades i sådant syfte, bleve så invecklade och svara
att bringa i tillämpning, att de föranledde missförstånd och bomme att sakna
allmänhetens förtroende. De sakkunniga ansåge sig därför icke kunna toresia
cn sådan begränsning av uppsägningsrätten. . .

De sakkunniga hade icke stått främmande tor Dagan, huruvida icke at
lagbestämmelserna örn uppsägningsrätten borde givas sådan lorm att det
överlämnades åt respektive kommuner ali bringa dem i tillämpning. Motivet

174

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

härför .skulle då vara, att lagbestämmelser av så genomgripande natur icke
borde påtvingas ett samhälle mot dess vilja.

För att den föreslagna lagstiftningen skulle bliva effektiv och motsvara sitt
syfte fordrades, atthen genomfördes likformigt över landet så att flyttningar
mellan olika orter å bägge de lagstadgade fardagarna underlättades. De sakkunniga
ansåge sig därför icke böra föreslå, att kommunerna medgåves rätt
att fatta beslut örn lagstiftningens tillämpning.

De sakkunniga lia även i sitt betänkande redogjort för ekonomiska nackdelar
och fördelar av en mer kontinuerlig drift av byggnadsföretagen utan
hänsyn till årstiden samt i denna del funnit att de i stort sett toge ut varandra.
Möjligen vore de ekonomiska fördelarna övervägande.

I fråga örn byggnadsarbetarnas inkomster lia de sakkunniga uttalat bland
annat, att de vore beroende av den växlande och ofta oberäkneliga arbetstillgangen.
Örn en jämnare fördelning av arbetet kunde åstadkommas i byggnadsfacket,
så att säsongväxlingarna och i viss mån även konjunkturväxlingarnas
inverkan på arbetstillfällena i största möjliga omfattning eliminerades
och följaktligen en säkrare ställning och jämnare årsinkomst bereddes
arbetarna, skulle krav på jämkningar i timlöner och ackordspriser icke vara
oberättigade. Om sålunda de av de sakkunniga föreslagna åtgärderna till
nedbringande av särskilt den säsongmässiga arbetslösheten ledde till åsyftat
resultat, kunde med hänsyn därtill en reglering av lönerna bliva befogad.

Hyreslagstiftnlngskommitténs ståndpunkt.

Hyreslagstiftningskommittén har i sitt betänkande ställt sig avvisande till
det förslag som i fardagsfrågan väckts av byggnadsindustrisakkunniga samt
därvid anfört, bland annat:

1934 års byggnadsindustrisakkunniga hade ej påyrkat någon ändring i
fråga om hyreskapitlets fardagsregler utan deras förslag avsåge införande
av en tvingande bestämmelse som beträffande bostadslägenheter medgåve
båda parterna i hyresförhållandet rätt utom i vissa undantagsfall att utan
avseende å vad hyresavtalet innefattade i fråga om hyrestidens längd uppsäga
detsamma till upphörande den 1 april eller den 1 oktober.

Det vore naturligtvis möjligt att genom en bestämmelse av antydd art en
bättre fördelning av flyttningarna skulle åstadkommas, men det förefölle
synnerligen tveksamt, om denna kunde bliva sa betydande att därigenom
ernåddes den inverkan i fråga örn byggnadsproduktionens villkor, som de
sakkunniga asyftade. De sakkunniga hade härutinnan ej heller gjort några
mera bestämda uttalanden.

Emellertid ville det synas som om genomförandet av de sakkunnigas förslag
skulle vara förenat med bestämda olägenheter ur synpunkter vilka kommittén
särskilt hade att beakta. Vid utverkande av Kungl. Maj:ts tillstånd
till kommitténs tillkallande uttalade chefen för justitiedepartementet att en
förutsättning för skapande av en verklig hemkänsla vore att hyresgästens
besittningsrätt till den av honom förhyrda lägenheten tryggades samt att
fördenskull på kommittén borde ankomma att till förutsättningslöst övervägande
upptaga frågan om ökade möjligheter för hyresgäst att kvarbo i lägenheten.

Då kommittén övervägt hithörande förhållanden såvitt rörde bostadslä -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

175

genheter hade kommittén väl funnit det ej kunna med säkerhet fastställas
huruvida från hyresvärdarnas sida ofta förekommit uppsägning under sådana
förhållanden, att därigenom ett hyresgästens berättigade intresse att
kvarstanna i lägenheten blivit eftersatt. Då kommittén funnit särskilda lagregler
under nuvarande förhållanden motiverade redan lill eliminerande av
en osäkerhetskänsla, som kanske övervägande av psykologiska skäl vidlådde
innehavet av en bostadslägenhet, vore det tydligt att kommittén ej kunde
finna härmed väl förenligt att i hyreskapitlet infördes den utav de sakkunniga
förordade regeln, enligt vilken genomsnittligt sett — enär bostadslägenheter,
såsom ock de sakkunniga framhållit, för närvarande regelmässigt uthyrdes
för år — uppsägningsrisken för hyresgästerna skulle fördubblas.

Ett särskilt skäl som trots vad ovan anförts kunde föranleda anslutning
till de sakkunnigas linje vore att densamma med någon högre grad av säkerhet
kunde antagas leda till i sådan grad minskade produktionskostnader
att en sänkning av hyresnivån vore ali påräkna. Att döma av vad de sakkunniga
anfört syntes så emellertid ej vara fallet. De sakkunniga uttalade
sålunda alt ekonomiska nackdelar och fördelar vid en mer kontinuerlig
drift av byggnadsföretagen utan hänsyn till årstiden i stort sett toge ut
varandra. Och ifråga örn arbetslönerna anförde de sakkunniga, att om en
jämnare fördelning av arbetet kunde åstadkommas i byggnadsfacket, så att
säsong- och i viss mån även konjunkturväxlingarnas inverkan på arbetstillfällena
i största möjliga omfattning eliminerades och följaktligen en säkrare
ställning och jämnare årsinkomst bereddes arbetarna, skulle kravet på jämkningar
i timlöner och ackordspriser icke vara oberättigat; om sålunda de
av de sakkunniga föreslagna åtgärderna till nedbringande av särskilt den
säsongmässiga arbetslösheten ledde till åsyftat resultat, kunde med hänsyn
därtill en reglering av lönerna bliva befogad. — Enligt kommitténs mening
syntes i stället farhågorna för att den vidgade uppsägningsrätten skulle kunna
föranleda stegring av hyresnivån ej utan vidare kunna avvisas. Kommittén
hade härvidlag ej kunnat undgå att fästa avseende vid uttalanden,
som från fastighetsägarehåll gjorts därom, att vid större rörlighet och löslighet
på bostadsmarknaden kreditmöjligheterna skulle försvåras såväl för
byggnadsproducenter som för fastighetsägare samt fastighetsägarna beräknas
komma att såväl på grund härav som till följd av den ökade risken
för uppsägning under kontraktsperioderna söka kompensation genom viss
höjning av hyresbeloppen.

Givetvis skulle ej förnekas alt den starka koncentreringen av flyttningarna
till den ena av fardagarna måste anses förenad med vissa olägenheter
för parterna i hyresförhållandet, i huvudsak kanske för hyresgästerna, och
att det därför även ur de synpunkter, kommittén företrädesvis hade att ägna
beaktande, vore att hälsa med tillfredsställelse om flyttningarna mera jämnt
fördelades på de båda fardagarna. De sakkunnigas f örslag kunde kommittén
emellertid med hänsyn till de därmed förbundna olägenheter som förut
antytts icke biträda. För sin del holle kommittén för (roligt, att frågans lösning
borde sökas icke på lagstiftningens viig utan genom att i ökad utsträckning
hyreshus färdigställdes för inflyttning den 1 april. Erfarenheterna
från orter där en på nämnda fardag inriktad bostadsproduktion förekomme
syntes icke giva vid handen att svårigheter mötte i fråga örn uthyrning av
lägenheter till denna lid. Uteslutet vöre viii ej heller att genom överenskommelser
mellan vederbörande arbetare- och arbetsgivareorganisationer skulle
kunna uppnås enighet örn sådana villkor för en på den 1 april inriktad
byggnadsproduktion, som skulle kunna leda till en särskilt för byggnadsarbetarna
önskvärd jämnare fördelning av byggnadsverksamheten.

176

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

Yttranden.

Med anledning av byggnadsindustrisakkunnigas förslag lia infordrats yttranden
från socialstyrelsen, byggnadsstyrelsen, telegrafstyrelsen, kommerskollegium
ävensom fångvårdsstyrelsen, arméförvaltningens fortifikationsstyrelse,
flygförvaltningen, medicinalstyrelsen, generalpoststyrelsen, järnvägsstyrelsen,
väg- och vattenbyggnadsstyrelsen, vattenfallsstyrelsen, lotsstyrelsen,
statens byggnadslånebyrå och statens egnahemsstyrelse samt Överståthållarämbetet
och samtliga länsstyrelser. Vidare har tillfälle till yttrande bereus
fullmäktige i riksbanken, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa,
svenska bostadskreditkassan, samtliga landsting, svenska stadsförbundet,
svenska landstingsförbundet, svenska arbetsgivareföreningen, landsorganisationen
i Sverige, Sveriges fastighetsägareförbund, hyresgästernas riksförbund,
hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund, styrelserna
för tekniska högskolan och Chalmers tekniska högskola, svenska teknologföreningen,
svenska arkitekters riksförbund, Sveriges industriförbund, byggnadsämnesförbundet,
svenska byggnadsindustriförbundet, Sveriges rörledningsfirmors
förening, Stockholms byggnadsleverantörförbund, samverkande
byggnadsfackförbunden och svenska metallindustriarbetareförbundet ävensom
vissa andra sammanslutningar eller institutioner. Vid vissa av de yttranden,
som med anledning härav avgivits, lia bifogats utlåtanden från vederbörande
länsarkitekt, magistraten och stadsfullmäktige i ett flertal städer
m. fl. Kommerskollegium har bifogat utlåtanden från samtliga handelskamrar.
Det må anmärkas, att fardagsfrågan icke särskilt berörts i ett flertal
yttranden.

Byggnadsindustrisakkunnigas förslag i fardagsfrågan har i de yttranden,
där frågan blivit föremål för behandling, bedömts mycket olika. I åtskilliga
yttranden har förslaget i allo tillstyrkts eller lämnats ulan erinran medan
i några yttranden förslag väckts örn än mer ingripande ändring av de
nuvarande reglerna i ämnet. I ett antal yttranden ha, utan att de sakkunnigas
förslag avstyrkts, yrkanden framställts om mer eller mindre vittgående
modifikationer i detsamma. Några myndigheter och sammanslutningar
ha med hänsyn till den form, i vilken förslaget framlagts, ej ansett
sig kunna taga bestämd ståndpunkt till detsamma eller eljest ställt sig
tveksamma i frågan. Ett stort antal myndigheter och sammanslutningar ha
funnit sig böra helt avstyrka förslaget.

Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av telegrafstyrelsen,
järnvägsstyrelsen, lotsstyrelsen, statens egnahemsstyrelse, länsstyrelserna i
Malmöhus, Göteborgs och Bohus samt Jämtlands län, länsarkitekterna i Kronobergs
och Jämtlands län, styrelsen för Chalmers tekniska högskola, landsorganisationen,
hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund,
svenska arkitekters riksförbund, stadsfullmäktige i Enköping, Falkenberg,
Göteborg, Lysekil, Mölndal, Skellefteå, Strängnäs och Uddevalla, Stockholms
stads fastighetsnämnd samt svenska metallindustriarbetareförbundet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

177

Länsstyrelsen i Malmöhus län har därvid anfört följande:

Förslaget går ut på att medgiva uppsägning av hyresavtal till antingen den
1 april eller den 1 oktober oberoende av avtalets innehåll rörande giltighetstid.
Länsstyrelsen kan ej finna annat än att en dylik ordning skvdle vara
ägnad att främja det därmed avsedda syftet att genom fördelning av flyttningarna
åstadkomma en utjämning av arbetstillgången inom byggnadsfacket,
och några nackdelar därav av beskaffenhet att uppväga nämnda fördel
torde icke uppstå. En reform av detta slag skulle nog åtminstone till en
början komma att röna motstånd, och därför torde vara angeläget att vid
utarbetande av behövlig lagändring såvitt möjligt förekomma att lagen kan
kringgås genom användning av avtalsfrihet i andra avseenden. Sålunda kunde
genom stipulerande i hyreskontrakt av mycket lång uppsägningstid reformen
göras mindre effektiv. Detsamma kunde ske exempelvis genom bestämmande
i avtalet av olika hyror för skilda perioder av hyrestiden. Mot
förslaget i princip har länsstyrelsen emellertid, av ovan anfört skäl, icke
något att erinra.

Av landsorganisationen har anförts följande:

Landsorganisationen får för sin del livligt tillstyrka de sakkunnigas ifrågavarande
förslag, vilket synes vara väl ägnat att, i den mån sa kan ske genom
en lagstadgad reglering av uppsägningsrätten, befordra en utjämning av arbetstillgången
inom byggnadsfacket genom byggnadsarbetets uppdelning på
en vinter- och en sommarsäsong. Förslaget kan betraktas såsom den utdragna
konsekvensen av den byggnadstekniska utveckling, som möjliggjort byggnadsverksamhetens
bedrivande under vintersäsongen, och låter i sin man
denna utveckling tillgodokomma även byggnadsindustrins arbetare i form av
jämnare utkomst och tryggare arbetsförhållanden.

Förslag om mera genomgripande ändringar än enligt byggnadsindustrisakkunnigas
betänkande ha framställts av Överståthållarämbetet, Stockholms
stads fastighetskontor och samverkande byggnadsfackförbunden.

Överståthållarämbetet har i frågan anfört bland annat:

Den största fördelen för hyresgästerna med nuvarande system bar ansetts
vara, att det bereder dem tillfälle till tillräckligt lägenhetsurval. Enligt ämbetets
förmenande skulle även med en stark fördelning av flyttningsdagarna
hyresgästerna få fullgott tillfälle till sådant urval. Förmånen är icke större,
än att den kommer att vida uppvägas av fördelarna för hyresgästerna av
ett system nied spridda flyttningsdagar. Från fastighetsägarehåll har framförts
invändning örn, att administrationskostnaderna för en fastighet skulle
med omändring av flyttningssystemet komma att bliva större. Invändningen
synes ogrundad. De stora fördelarna ligga däremot i öppen dag.

Enligt ämbetets förmenande torde en spridning av flyttningsdagarna kunna
uppnås utan något eftergivande av kravet på erforderlig trygghet för hyresgästen.

För att verkligen leda till avsett resultat bör ökningen av antalet tardagar
vara avsevärd. Skäl tala för att den första dagen i varje månad bestämmes till
fardag. Med hänsyn till de särskilda förhållanden, som utmärka julmånaden
och nyårsskiftet, torde dock törhända vara lämpligt att ej förlägga någon
fardag lill månaderna december och januari.

Stockholms stads fastighetskontor har uttalat bland annat:

De erinringar, som framförts mot det av fastighetskontoret framlagda förslaget,
att som regel den första dagen i varje månad skiille utgöra laga fardag,
torde huvudsakligen lia sin grund i en missuppfattning.

Bihang tilt riksdagens protokoll 19.1!). 1 sand. Nr ISO.

178

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

De farhågor, som uttalats och som innebära, att förslaget skulle kunna
medföra alltför stor löslighet i hyresförhållandena, torde väsentligen sakna
grund utom med avseende på möjligheterna att flytta lill sommarbostäder.
Ett hyreskontrakt, som lämnar parterna mera fria händer, skulle otvivelaktigt
som regel icke föranleda uppsägning annat än då en flyttning verkligen
bleve aktuell. Som det nu är, uppsägas de flesta lägenheter, då hyresvärden
vill skaffa sig möjlighet att vidtaga ändrade dispositioner beträffande
lägenheten eller då hyresgästen vill bereda sig tillfälle att till nästa fardag
se sig örn efter en annan bostad.

Uppfattningen att kontorets förslag för hyresgästernas vidkommande
skulle medföra minskade möjligheter till urval beror enligt kontorets mening
på ett felaktigt betraktelsesätt. Då något behov att till en viss bestämd
tidpunkt finna en annan bostad icke föreligger, kan nämligen hyresgästen
för uppsägning avvakta det tillfälle, då han finner en för honom lämplig
lägenhet, till vilken han vill flytta. Detta innebär, att den normala ledighetsprocenten
— d. v. s. antalet outhyrda lägenheter i proportion till samtliga
sådana — skulle kunna betydligt nedgå, innan gränsen för bostadsbrist
uppnåddes. Ur nationalekonomisk synpunkt måste detta anses innebära en
avsevärd fördel, som i första rummet skulle komma fastighetsägarna till
godo, såväl hyresvärdarna som byggnadsföretagama, vilka senare kunde få
nybyggda lägenheter uthyrda oavsett till vilken tidpunkt desamma färdigställdes.
Dessa förbättrade förhållanden måste indirekt komma även hyresgästerna
till godo.

En olägenhet synes emellertid som ovan framhållits vara, att om den första
dagen i varje månad utan undantag gjordes till laga fardag, kunde åtminstone
i större städer risk uppkomma, att vissa hyresgäster sade upp sina lägenheter
till den tidpunkt, då de ämnade flytta till ett sommarnöje för att sedan
först till hösten skaffa sig en ny bostadslägenhet. En sådan olägenhet torde
emellertid utan svårighet kunna undanröjas genom att bestämmelserna om
laga fardag utformas sålunda, att varje hyreskontrakt kunde med förslagsvis
tre månaders uppsägningstid av vardera parten bringas att upphöra vid varje
månadsskifte, dock med undantag av den 1 maj, den 1 juni och den 1
juli. Med en sådan inskränkning av uppsägningsrätten torde alla befarade
olägenheter vara undanröjda och inga bärande skäl kunna anföras mot förslaget.
Med hänsyn till de stora fördelar, som obestridligen skulle ernås genom
förslagets realiserande, är kontoret därför benäget att vidhålla sitt tidigare
förslag med här angivna modifikationer.

Av samverkande byggnadsfackförbunden har slutligen anförts följande:

Vi äro ense med de sakkunniga därom alt flyttningarnas spridning ut
över året .skulle vara ett viktigt steg för utjämnande av säsongsvårigheterna
för byggnadsindustriens arbetare, även örn det måste fastställas att oavsett
möjligheten till en jämnare fördelning av flyttningarna, ändock finnas
många omständigheter, som medverka till att en fullt likartad arbetstillgång
året om kommer att förbli ett ouppnåeligt önskemål. Vi dela också den
uppfattningen att en spridning av fardagarna på frivillighetens väg icke
kan vara att vänta så länge s. k. avtalsfrihet på området vidhålles. Denna
avtalsfrihet är blott skenbar, i det alt de hyressökande icke kunna bli en
mot fastighetsägarna jämställd part. För denna mening, att det på frivillighetens
väg icke går att lä någon ändring, torde väl det förhållandet
vara ett gott bevis, att samtidigt som byggnadstekniken mer och mer möjliggjort
färdigställandet av ny- och ombyggnader till den 1 april så lia hyreskontrakten
i ökad omfattning ställts på den 1 oktober.

Beträffande de skäl, som särskilt från fastighetsägarehåll lia anförts emot

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

179

en ändring i det nu rådande tillståndet, finna vi icke anledning till annat
uttalande än att vi icke anse dessa skäl bärande och måste de under alla
förhållanden anses väga synnerligen lätt gentemot möjligheten av att kunna
mildra säsongeländet inom byggnadsindustrien.

De sakkunniga lia stannat vid ett förslag örn två fardagar under året, den
1 april och den 1 oktober. Av utredningen framgår att uttalanden örn längre
gående reformer ha gjorts. För vår del anse vi att ett ännu kraftigare steg
än det föreslagna borde tagas. Örn den 1 i varje månad kunde vara flyttningsdag
och till följd därav byggnadsföretagare kunde utnyttja en obegränsad
frihet i fråga om påbörjandet och färdigställande av byggnadsarbeten,
kan det icke vara tvivel örn att detta skulle verka mera välgörande
än örn laglig rätt till uppsägning av hyreskontrakt är föreskriven endast
med avseende på två fardagar. Vi skulle sålunda helst sett att sådan ordning
bleve fastställd att hyreskontrakt skulle kunna uppsägas till upphörande
den 1 i vilken månad som helst. I varje fall vilja vi hemställa att fastställande
av fyra sådana fardagar tages under övervägande.

Med mer eller mindre omfattande förbehåll har byggnadsindustrisakkunnigas
förslag tillstyrkts av byggnadsstyrelsen, socialstyrelsen, medicinalstyrelsen,
vattenfallsstyrelsen, fly g förvaltningen, länsstyrelsen i Gotlands län,
länsarkitekten i Skaraborgs lån, stadsfullmäktige i Malmö, hyresgästernas
riksförbund och svenska teknolog/öreningen.

Byggnadsstyrelsen har anfört bland annat:

Såsom de sakkunniga påpekat föreligga ur teknisk synpunkt numera icke
hinder för bedrivande av byggnadsföretag även vintertid, och ekonomiskt
sett torde nackdelarna och fördelarna vid en mera kontinuerlig drift utan
hänsyn till årstiderna i det stora hela kunna sägas taga ut varandra. Självfallet
är en kontinuerlig drift av byggnadsföretag till fördel icke blott för
själva byggnadsindustrien utan även och i lika hög grad för byggnadsämnesindustrien,
som därigenom får en jämnare driftsbelastning under året.

Då det gäller att söka ernå en utjämning av byggnadsindustriens säsongbetoning,
kunna givetvis påvisas åtskilliga åtgärder, som äro ägnade att
verka i sådan riktning. Utan tvivel torde dock den nu till bedömande föreliggande
fardagsfrågan vara att betrakta såsom den viktigaste faktorn i förevarande
avseende.

Byggnadsstyrelsen har jämväl tagit del av vad hyreslagstiftningskommittén
i denna fråga anfört. För sin del håller kommittén för troligt, att fardagsfrågans
lösning bör sökas icke på lagstiftningens väg utan genom att de
enskilda byggherrarna färdigställa hyreshus i ökad utsträckning till inflyttning
den 1 april.

Det synes byggnadsstyrelsen kunna invändas, att den av kommittén tänkta
utvägen icke kail vara framkomlig, för såvitt icke möjlighet till genomförande
av en säsongutjämning dessförinnan beredes. En sådan möjlighet
torde icke kunna åstadkommas på annat sätt än genom ett ingripande i form
av jämkning i hyreslagstiftningen.

Då det kan anses ådagalagt, att flyttningarnas koncentration till en enda
dag på året numera utgör det största hindret för en kontinuerlig drift inom
byggnadsindustrien, är det angeläget — om man överhuvud taget skall komma
till rätta med problemet rörande säsongarbetslöshetens bekämpande — att
en ändring i detta avseende kommer till stånd.

Vad Stockholms stads fastighetskontor anfört finner byggnadsstyrelsen
vara värt det största beaktande. Då emellertid en lösning av lardagsirågan
efter nämnda principer troligen skulle komma att anses innebära ett alltför

180

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

kraftigt ingrepp i sedan länge rådande praxis och sedvänja beträffande hyresförhållandena
i vårt land, är byggnadsstyrelsen för sin del dock icke beredd
att för närvarande förorda så långt gående lagstiftningsåtgärder.

Såvitt styrelsen kan finna skulle emellertid bestämda fördelar stå att vinna
i säsongutjämningens syfte, för den händelse att den 1 april, såsom byggnadsindustrisakkunniga
föreslagit, i effektivitet jämställdes med den 1 oktober
såsom fardag.

Såsom ett ytterligare skäl utöver vad de sakkunniga anfört för två effektiva
fardagar vill styrelsen nämna, att ledighetsprocenten på hyresmarknaden
skulle bliva jämnare fördelad över en kommuns fastighetsbestånd, enär hyresledigheten
för en lägenhet, vid ökad möjlighet till uthyrning även den 1 april,
i åtskilliga fall skulle kunna begränsas till ett halvt år i stället för nu i allmänhet
ett år.

De sakkunnigas förslag går ut på att parterna i ett hyresavtal skulle medgivas
laglig rätt att bringa detta till upphörande varje 1 april eller 1 oktober,
oavsett vad kontraktet bestämmer rörande hyrestidens längd. Den längsta
lagstadgade hyrestid, som i så fall skulle kunna ifrågakomma, bleve härigenom
blott ett halvt år. En så rigorös bestämmelse kan enligt byggnadsstyrelsens
förmenande befaras komma att i många fall medföra allvarliga komplikationer
och för stor löslighet i förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst.
Styrelsen vill även erinra om att flerårskontrakt i regel äro tecknade under
vissa underförstådda eller i avtalen närmare preciserade medgivanden eiler
åtaganden av ekonomisk innebörd från endera parten. Att giva den andra
parten laglig möjlighet att bryta avtalet på ett långt tidigare stadium än i
avtalet stadgats, synes därför kunna leda till obilliga resultat. En uppmjukning
av förslaget synes därför styrelsen erforderlig i syfte alt undvika ett
dylikt åsidosättande av gällande avtal. Detta torde enligt styrelsens mening
kunna ske genom en föreskrift, att hyreskontrakt, som utlöpa den 1 oktober,
även må kunna av vardera parten uppsägas till upphörande den 1 närmast
föregående april.

Av socialstyrelsen har i frågan uttalats bland annat följande:

Det synes näppeligen kunna bestridas alt, om man med en i lag medgiven
uppsägningsrätt till två fardagar kunde uppnå en jämnare fördelning av flyttningarna
under året, därmed ett steg vore taget mot en ur arbetsmarknadssynpunkt
mera tillfredsställande ordning inom byggnadsverksamheten.

En anknytning av hyresterminerna till ett relativt litet antal fardagar
synes, åtminstone tills vidare, ställa sig för svenska förhållanden mest naturlig.

Styrelsen anser sig icke närmare kunna bedöma, huruvida den åsyftade
effekten med avseende på flyttningarnas och byggnadsverksamhetens jämnare
fördelning skulle i den utsträckning, som de sakkunniga lia förväntat,
kunna uppnås genom den av dem föreslagna åtgärden. Det kan icke anses
uteslutet, att de sakkunniga i sin utredning i någon mån lia underbetonat klimatiska
och andra konstanta förhållandens ofrånkomliga inflytande på de
svenska flyttningsvanorna. Med sitt förslag kunna de likväl sägas lia öppnat
en möjlighet till det föreliggande betydelsefulla problemets lösning. Spörsmålet
örn effektiviteten av den anvisade åtgärden torde i det hela endast med
erfarenhetens vittnesbörd kunna mera tillförlitligt bedömas.

Man synes vid förslagets bedömande icke kunna bortse från vissa icke
oväsentliga olägenheter, som givetvis kunna vara förenade med stadgandet
om en av ingångna avtal obunden uppsägningsrätt. Det vill emellertid förefalla
styrelsen, som om man skulle vara berättigad att anse de sakkunnigas
förslag på förevarande punkt kunna innebära åtminstone sådana möjligheter

181

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

till en förbättring av rådande förhållanden och särskilt till en mycket eftersträvansvärd
minskning av säsongarbetslösheten inom byggnadsfacket, att
en lagändring av angiven art med hänsyn härtill må kunna tillstyrkas. Ett
par modifikationer i förslagets utformning synas dock kunna vara befogade
med hänsyn till önskemålet, att ett visst mått av stabilitet i hyresförhållandet
alltjämt må bevaras.

Från hyresgästernas synpunkt torde visserligen i detta hänseende några
olägenheter av den föreslagna anordningen knappast vara att befara. De betänkligheter,
som i detta hänseende ha framförts av hyreslagstiftningskommittén
kunna enligt styrelsens mening i detta sammanhang icke tillmätas
någon mera väsentlig praktisk betydelse.

Från fastighetsägarehåll har å andra sidan, vid överläggningar i ämnet
inför byggnadsindustrisakkunniga, anförts, att åtgärder av föreslagen art
måste leda till större löslighet i hyresförhållandena, vilket skulle försvåra
kreditmöjligheterna såväl för byggnadsproducenter som för fastighetsägare
och till sist måste komma att medföra en höjning av hyresnivån. Dessa erinringar
kunna enligt styrelsens mening icke avvisas såsom helt obefogade.
De sakkunniga synas vilja bestrida möjligheten av att något egentligt osäkerhetsmoment
på hyresmarknaden kunde uppkomma som en följd av att flyttningarna
fördelades jämnare på de två gällande fardagarna. Väl torde de
sakkunnigas förslag i avsevärt mindre grad än det av Stockholms stads fastighetskontor
framställda giva anledning till erinringar från en sådan synpunkt,
men det lär dock icke kunna anses helt uteslutet, att dess genomförande
skulle åstadkomma icke önskvärda rubbningar på hyresmarknaden och därmed
även medföra från fastighetsägarehåll befarade olägenheter med avseende
på fastighetsekonomien och kreditförhållandenas gestaltning.

Det vill med hänsyn härtill förefalla styrelsen, som örn de sakkunnigas
förslag örn lagstadgad rätt till uppsägning av hyresavtal till endera av de två
i lagen bestämda fardagarna lämpligen skulle kunna kompletteras med en
föreskrift om att sådan uppsägningsrätt icke skall gälla under det första
kontraktsåret. Risken för en nied förslaget icke åsyftad uppluckring av hyresförhållandena
torde genom ett dylikt stadgande i icke ringa mån kunna
minskas. För det fall att hyreskontrakt ställes på längre tid än ett år, bör
rätt finnas att uppsäga kontraktet först till den fardag, som infaller ett
halvt år före den dag kontraktet utlöper. Styrelsen kan icke dela de sakkunnigas
uppfattning om att olägenheter i skilda avseenden skulle uppkomma
vid en sådan begränsning av uppsägningsrätten, som nu förordats.

Med dessa modifikationer anser sig styrelsen kunna tillstyrka de sakkunnigas
förslag på förevarande punkt. Styrelsen vill emellertid framhålla, att
det till förhindrande av att lagstiftningen kringgås torde vara nödvändigt
att giva särskilda bestämmelser angående uppsägningstidens längd liksom
även bestämmelser för det speciella fall, att ett hyreskontrakt ställts att upphöra
till annan dag än någon av de i lagen angivna fardagarna.

T. f. generaldirektören Bergsten och byråchefen Bergström ha reserverat
sig mot styrelsens utlåtande. Därvid har av Bergsten anförts, att förslaget
icke syntes kunna medföra något resultat av betydelse och utgjorde eli alltför
betänkligt ingrepp i den fria avtalsrätten, varjämte det medförde ett
osäkerhctsl Bistånd sorn bland annat kunde medföra en höjning av hyresbeloppen.

Medicinalstyrelsen har anfört, bland annat:

Det måste anses förefinnas ett allmänt intresse av att även hyresgäster i
bostadslägenheter skola kunna tillförsäkra sig en tryggare besittningsrätt

182

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

till av dem förhyrda lägenheter än vad som skulle bliva fallet örn de sakkunnigas
förslag anloges i oförändrat skick. Särskilt i de fall, då hyresgästen
för vinnande av större trevnad önskar nedlägga kostnader eller arbete
på lägenhetens inredning eller anskaffande av för densamma särskilt
anpassade lösören samt, i förekommande fall, på anordnande av planteringar
utanför lägenheten, synes det böra förefinnas möjlighet för honom att
träffa hyresavtal, som icke kan uppsägas att upphöra redan ett halvt år efter
inflyttningen. Styrelsen föreslår därför att från tillämpningen av de föreslagna
bestämmelserna må undantagas hyresavtal, som ingåtts på bestämd
tid, överstigande ett år, ej blott då avtalet helt eller delvis gäller affärslägenhet
utan även då detsamma uteslutande avser bostadslägenhet.

Av vattenfallsstyrelsen har uttalats följande:

Vattenfallsstyrelsen vill framhålla, att om det gäller ombyggnad av eller
rivning för nybyggnad av en gammal fastighet, det kan vara av betydelse
för fastighetsägaren att kunna uppsäga innehavare av kontors- och butikslägenheter.
Örn genom en förändrad lagstiftning såväl den 1 april som den 1
oktober bli vanliga såsom fardagar och nybyggnadsverksamheten anpassas
härefter, kan så länge fråga är örn mindre eller medelstora lägenheter i de
flesta fall beräknas, att vid båda fardagarna ett för de uppsagda nöjaktigt
antal lämpliga lägenheter kommer att stå till förfogande, och det bör därför
icke vara någon särskilt stor risk med avträdande av även en affärslägenhet
den 1 april.

Däremot kan, då det gäller hyresavtal för mycket stora affärslägenheter,
omfattande en hel byggnad eller en mycket stor del av en sådan, svårigheterna
för hyresgästen att skaffa sig nya lägenheter från 1 april vara synnerligen
besvärande. Om man utsträcker den nu ifrågasatta lagstiftningen örn
val av fardagar till affärslägenheter (kontor, butiker, verkstadslokaler o. s. v.),
bör därför undantag alltjämt göras för lokaler av en viss storleksordning.

Mot den föreslagna nya lagbestämmelsen, innebärande att uppsägning
skulle kunna ske till antingen den 1 april eller den 1 oktober -— även örn
kontraktet träffats för ar och med endast den 1 oktober som fardag — kan
nied särskilt fog invändas, att en allmän begränsning av den totala hyrestiden
till mindre än ett år måste anses besvärande även beträffande bostadslägenheter.
Likaledes synes det styrelsen angeläget, att icke omöjliggöra
träffande av frivilliga fleråriga hyresavtal. Det hör beträffande sådana vara
till fyllest, om en avkortning med ett halvt år lagligen kan krävas, om
endera parten vill välja annan fardag än den kontralierade.

Vattenfallsstyrelsen vill därför tillstyrka, att lagbestämmelserna givas den
innebörden, att hyresavtals bestämmelse om viss fardag skall kunna tvångsvis
krävas, endast pa sådant sätt, att avtalad hyrestid därvid icke avkortas
med mer än ett halvt år, och att den vid kontrakt, som träffats på ett år
med förlängning därefter, om ej uppsägning sker, ej skall kunna avkortas
till mindre än ett år. Om dessa inskränkningar införas i lagbestämmelsen,
kan den eventuellt även avse mindre och medelstora affärslokaler.

Av länsstyrelsen i Gotlands län har ifrågasatts, huruvida icke avtalad
flerårig kontraktstid borde gälla örn hyresvärd eller hyresgäst vidtagit särskilda
anordningar i en lägenhet. Länsarkitekten i Skaraborgs län anser
att den föreslagna uppsägningsrätten icke bör inträda förrän minst ett å två
år förflutit sedan avtal slutits. Stadsfullmäktige i Malmö lia åberopat yttrande
av drätselkammarens tredje avdelning, som anfört att, därest det ansåges
behövligt att göra ifrågavarande ingrepp i avtalsfriheten, syntes man

183

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

icke böra sträcka sig längre än att medgiva part att göra sin rätt gällande
först till den fardag, som infaller ett halvt år före slutet av avtalad hyrestid,
dock tidigast efter ett års hyrestid.

Hyresgästernas riksförbund anför:

Då en utjämning av flyttningsdagarna på frivillig väg icke är att futvänta
lia byggnadsindustrisakkunniga föreslagit, att en tvingande bestämmelse
införes med rätt för parterna i ett hyresavtal att verkställa uppsägning till
såväl den 1 oktober som den 1 april. Denna uppsägningstid! skulle vara
ömsesidig. Att så under alla förhållanden skulle vara nödvändigt, kan förbundet
dock ej medge. Det viktigaste för att uppnå det angivna syftet är,
att hyresgästerna lia möjlighet att kunna säga lipp även till aprilfar dagen;
det är ju de, som skola beredas tillfälle att uppträda som hyressökande i
de hus, som färdigställas vintertid. Vi ha önskat framhålla och understryka
denna synpunkt för att påvisa, att hyresgäströrelsens socialt och allmänmänskligt
berättigade krav på optionsrätt kan tillvaratagas, utan att
den kontinuitet på byggnadsmarknaden, som byggnadsindustrisakkunniga
åsyfta nied sitt förslag om två effektiva fardagar, äventyras. Det vill
med andra ord säga, att en jämnare fördelning av flyttningarna kan och
bör möjliggöras, utan att hyresgästernas optionsrätt äventyras. Från fastighetsägarehåll
har visserligen gjorts gällande, att korta h yresterminer skulle
medföra ökad otrygghet för hyresgästerna och alltså stå i strid med hyresgäströrelsens
krav på hemskydd. Denna slutledning är emellertid icke korrekt.
Med hemskydd avsåge förbundet, att den hyresgäst, som fullgör sina
skyldigheter och i allo uppträder så, att omgivningen ej störes, icke utan
särskilda oell angivna skäl skall kunna skiljas från sin lägenhet.

Frågan om hemskydd sammanhänger alltså i och för sig ej med frågan
örn en jämnare fördelning av flyttningsterminerna. Så länge en fastighetsägare
har laglig rätt att utan angivande av bärande skäl säga upp en hyresgäst,
är det av ringa betydelse om uppsägning bara kan ske till den 1 oktober
eller om denna rätt utvidgas att även gälla den 1 april. Ett förverkligande
av hemskyddet på sätt som nyss sagts innebär emellertid ej, att
fastighetsägaren betages rätten att säga upp en hyresgäst, börslaget innebär
endast, att för uppsägningen skola finnas bärande skäl. Förefinnas
sådana skäl är intet att anföra mot att hyresvärden har rätt att till uppsägning
välja vilken fardag lian finner lämplig. Som ett exempel, da sadan
rätt till uppsägning obetingat föreligger, kan nämnas utrymning för modernisering
eller ombyggnad av äldre fastigheter.

Endast en av de olägenheter, som anförts mot förslaget, synes oss förtjäna
beaktande. Två obligatoriska fardagar skulle möjligen medföra en viss obenägenhet
från fastighetsägarens sida att vid förhyrningen utlova reparationer.
Ett undanröjande av denna befarade olägenhet kan ske genom att hyresavtal
få tecknas på ett eller högst två år, men efter denna hyrestids utgång
skulle uppsägning få ske till nästföljande fardag.

Svenska teknolog!öreningen har ansett, att två årliga fardagar, den 1 april
och den 1 oktober, gällande för alla slag av lägenheter borde finnas, att
den i hyresavtal överenskomna tiden skulle gälla och att nied i avtal bestämd
uppsägningstid uppsägning finge ske till valfri fardag, som inträffade
efter den ursprungligen avtalade hyrestidens utgång.

Såsom förut nämnts har i några yttranden, utan alt byggnadsindustrisakkunnigas
förslag bestämt avstyrkts, tvekan uttalats örn lämpligheten av det -

184

Kunni. Maj:ts proposition nr 166.

samma. Detta är förhållandet med de yttranden som avgivits av kommerskollegium,
länsstyrelserna i Södermanlands, Kalmar och Norrbottens län,
Sveriges rörledningsfirmors förening oell Stockholms byggnadsleverantörförbund.

Kommerskollegium har anfört:

Även kollegiet vill vitsorda byggnadsindustrisakkunnigas uppfattning örn
önskvärdheten av en omläggning av nuvarande system med den 1 oktober
sorn huvudsaklig, vad huvudstaden beträffar så gott som enda flyttningsdag.

Utvägarna att kunna befrämja en ändring i nuvarande flyttningsvanor synas
dock vara rätt begränsade. Emellertid anser sig kollegiet i detta avseende
böra fästa uppmärksamheten på den produktion av bostäder (både hyresbostäder
och egnahem), som numera i allt större utsträckning börjat äga
rum med stöd från det allmänna. I samband med en förläggning till den
mera lugna säsongen av offentlig byggnadsverksamhet, torde beträffande särskilt
de med offentligt stöd uppförda bostadshusen en omläggning av nuvarande
fardagssystem vara på sin plats i den mån ett dylikt förfarande icke av
andra orsaker kan anses olämpligt. Härigenom skulle ej endast förstärkas
dessa byggnadsarbetens betydelse som en konjunkturutjämnande faktor utan
även helt allmänt befrämjas övergången till ett system med flera fardagar.

Vad särskilt angår den av de sakkunniga framförda tanken på att införa
en ömsesidig rätt för såväl hyresvärd som hyresgäst att häva hyreskontrakt
före avtalad kontraktstids utgång är visserligen att märka, att redan den nuvarande
hvreslagstiftningen inrymmer ett flertal dylika avtalsfriheten inskränkande
bestämmelser. Dessa bestämmelser avse dock sådana förhållanden
som exempelvis rätt för hyresgästen att — även om kontraktet stadgar
annorlunda — kvarbo vid fastighetens övergång till ny ägare eller vara frikallad
från avhysning vid mindre försummelser i fråga om hyresbetalning.
De hittillsvarande stadgandena på området lia alltså främst haft till syfte att
minska osäkerheten i hyresgästens ställning. Genom det nu ifrågasatta nva
stadgandet skulle, såsom hyreslagstiftningskommittén påpekar, tvärtom en
ökad, låt vara ömsesidig, osäkerhet i hyresförhållandet uppkomma. Bestämmelsen
skulle ju visserligen syfta mot ett mål, vars uppnående skulle bland
annat beträffande hyresnivån troligen medföra fördelar, men som dock folden
enskilde hyresgästen måste te sig ganska avlägset och föga aktuellt vid
tiden för träffande av ett hyresavtal, som väl i regel är ställt på ganska kort
sikt. Något förslag på denna punkt har ej av de sakkunniga utarbetats,
knappast ens närmare skisserats.

För egen del anser sig kollegiet i frågans nuvarande läge böra uttala, att
kollegiet finner tveksamt, huruvida de fördelar, som med en dylik bestämmelse
skulle stå att vinna, äro av den art och det omfång, att staten bör på
denna punkt ingripa med ett tvingande, avtalsfriheten upphävande lagbud.
Möjligen borde närmare undersökas, om byggnadsindustrisakkunnigas önskemål
om medgivande av laglig rätt att bringa hyreskontrakt till upphörande
kunde genomföras i de fall, då hyresgäst under en viss, ej allt för kort tid
oavbrutet innehaft viss lägenhet.

Av länsstyrelsen i Södermanlands län har uttalats, att i avsaknad av förslag
till utformade bestämmelser i ämnet syntes det länsstyrelsen svårt att
yttra sig, huruvida förslaget kunde utan avsevärd olägenhet i rättsligt och
praktiskt hänseende genomföras. Länsstyrelsen i Kalmar län har gjort ett
uttalande av samma innebörd. Länsstyrelsen i Norrbottens län har förklarat,
att ehuru länsstyrelsen hyste tvivel om de i utsikt ställda fördelarna i

185

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

verkligheten uppvägde förslagets obestridliga nackdelar, ville länsstyrelsen ej
motsätta sig förslaget.

Sveriges rörlcdningsfirmors förening har ansett, att de sakkunniga underskattat
betydelsen av uppluckringen av hyresförhållandena, vilket bland annat
kunde leda till kapitalflykt på hyresmarknaden. En noggrann utredning
med representanter för den nationalekonomiska sakkunskapen syntes
erforderlig. Stockholms bgggnadsleverantörförbund har uttalat, att det funne
åtgärder i riktning mot en utjämning av byggnadsproduktionens säsongkaraktär
önskvärda men icke ansåge sig kompetent att bedöma nackdelarna
av förslaget.

Byggnadsindustrisakkunnigas förslag har avstyrkts av generalpoststyrelsen,
riksbanksfullmäktige, statens byggnadslånebyrå, Konungariket Sveriges
stadshypotekskassa, svenska bostadskreditkassan, länsstyrelserna i Stockholms,
Uppsala, Östergötlands, Jönköpings, Kronobergs, Blekinge, Kristianstads,
Hallands, Älvsborgs, Skaraborgs, Värmlands, Örebro, Västmanlands,
Kopparbergs, Gävleborgs, Västernorrlands och Västerbottens län, samtliga
handelskamrar liksom av drätselkammaren i Kristianstad, stadsfullmäktige
i Härnösand och Skara jämte vissa andra kommunala myndigheter, ävensom
av svenska stadsförbundet, svenska byggnadsindustriförbundet och Sveriges
fastighetsägareförbund. Härvid har åberopats att förslaget icke syntes
medföra fördelar som uppvägde dess nackdelar, varjämte framhållits betänkligheter
mot det ingrepp i avtalsfriheten som förslaget innebure. Även
stadsfullmäktige i Gävle och Sveriges industriförbund ha uttalat sina betänkligheter
mot förslaget.

Vid frågans behandling av riksbanksfullmäktige har anförts bland annat
följande:

Det är visserligen riktigt, att det skulle innebära fördelar för såväl byggnadsarbetarna
som för producenterna av byggnadsmaterial, örn byggnadsverksamheten
kunde fördelas jämnare året örn. I förhoppning att detta vore
möjligt och att man därigenom skulle erhålla billigare bvggnadskostnader,
bland annat lägre byggnadsarbetarlöner, och till följd därav även lägre hyror
bär förslaget i fardagsfrågan framlagts.

Erfarenheten synes emellertid giva vid handen, att dessa förutsättningar
icke torde komma att hålla streck. Det förefaller tvärtom som örn omständigheterna
tala för att den föreslagna lagändringen skulle medföra betydande
olägenheter i olika avseenden.

Om förslaget genomföres, torde hyresmarknaden bliva mera känslig för
konjunkturutvecklingen än under nuvarande förhållanden. Därest hyresnivån
befinner sig i stigande, respektive fallande, skulle detta nämligen på
grund av möjligheten att bringa för viss tid ingångna hyresavtal att upphöra
före utgången av denna tid fortare återspegla sig på hyresmarknaden än för
närvarande är fallet. Detta skulle minska stadgan på fastighetsmarknaden.

Den större rörlighet å hyresmarknaden, som torde bliva en följd av förslagets
genomförande, skulle därjämte öka fastighetsägarnas reparationsutgifter.
Erfarenheten har ådagalagt, att vinterbyggda luis ofta medföra extraordinära
reparationsutgifter. De ökade reparationskostnaderna komma i sin
tur att påverka hyresnivån i stigande riktning.

186

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

Den ovan angivna ogynnsamma påverkan, som förslagets genomförande
skulle medföra pa hyresmarknaden, skulle icke heller undgå att fä skadliga
ioljdverkiimgar på fastighetskreditens område. I första hand skulle berörda
forhattanden vid oforandrat allmänt ränteläge bidraga till försämrade kreditmöjligheter
— både högre räntor och lägre inteckningslån — såväl för ägarna
av färdigbyggda fastigheter som för dem, som uppföra nya bostadshus”

IJ1!ns^ia<^e stadga, som enligt vad ovan framhållits skulle uppkomma
vid forslagets genomförande, torde jämväl komma att bidraga till mindre tilltro
till placering i inteckningar. Även av denna anledning torde räntorna
komma att stiga, och med stigande räntekostnader följa oftast stigande
hyror.

Två av de fullmäktige, herrar Jonsson och Björnsson, lia tillstyrkt byggnadsindustrisakkunnigas
förslag.

Statens byggnadslånebyrå har anfört, bland annat:

mera kontinuerlig drift inom byggnadsindustrien vore att hälsa med
iilliiedsställelse med hänsyn till såväl arbetsmarknadssynpunkter som synpmikten
av byggnadsindustriens rationella organisation. Byggnadslånebyrån
har tor sm del så mycket större anledning att understryka detta, som vissa
av ness uppgifter åsyftat att — av arbetsmarknadspolitiska skäl •— stimulera
till bostadsbyggande vintertid.

o synes. d0(jk byrån tveksamt, huruvida de av de sakkunniga föreslagna
atgarderna äro ägnade att effektivt främja vad som åsyftas.

De risker för större löslighet i hyresförhållandet och ökad flyttningsfrekvens,
som kunna befaras bli en följd av den friare uppsägningsrätten, ävensom
övriga i betänkandet berörda olägenheter med förslaget ha de sakkunniga
ansett vara av underordnad betydelse i jämförelse med de fördelar, som
enligt de sakkunnigas mening skulle kunna vinnas i form av mera kontinuerlig?
byggnadsproduktion, Örn det emellertid, såsom byrån förmenar, måste te
sig osäkert, huruvida dessa fördelar kunna nås på den väg, de sakkunniga
anvisat i sitt förslag, komma de olägenheter i vissa avseenden, som förslagets
genomförande otvivelaktigt skulle medföra, att framstå såsom mera beaktansvärda.
Förslaget överensstämmer icke rätt väl med strävandet till ''större
trygghet i besittningen av bostaden. Vidare skulle förslaget på ett mindre
lyckligt sätt öka tillfällena till flyttning för den alltför talrika grupp hyresgäster,
som — i strid mot sund fastighetsekonomi — ofta byta bostad utan
att särskilda skäl föreligga. Enligt byråns mening lia de sakkunniga vid sitt
ställningstagande underskattat dessa ogynnsamma verkningar på hyresmarknaden
och därmed för fastighetskrediten, som förslagets genomförande kunde
medföra. Det kan befaras, att en minskad stabilitet i hyresavtalen skulle
vara ägnad att göra bostadsfastigheter mindre lockande såsom investeringsobjekt
och att försämra kreditmöjligheterna och därigenom hämma nyproduktionen
och motverka strävandena att nedbringa hyresnivån.

Också ur en annan synpunkt inger förslaget byrån vissa betänkligheter.
Icke utan tvingande skäl bör man enligt byråns mening inskränka avtalsfriheten.
^ I föreliggande fall torde icke, såsom byrån förut antytt — då byrån
framhållit att en betydande del av efterfrågan på nyproducerade bostäder
härrör från nybildade eller nyinflyttade hushåll — sådant tvångsläge föreligga.
Därtill kommer, att de tvingande reglerna skulle avse syften, som ligga
så pass fjärran från de enskilda hyreskontraktförhållandena, att effekten är
svarberäknad.

Främst finner emellertid byrån, att då effektiviteten för det åsyftade ändamålet
av den föreslagna lagbestämmelsen synes oviss och då denna å andra

187

Kiint/l. Maj.ts proposition nr 166.

sidan kan medföra icke obetydliga olägenheter byrån icke kan förorda de
sakkunnigas förslag i fardagsfrågan.

Av länsstyrelsen i Uppsala län bar uttalats, bland annat:

I särskilda fall torde förslaget kunna medföra direkta olägenheter för
hyresgästerna. Exempelvis örn en fastighetsägare vill riva ett bostadshus och
bebygga fastigheten för industri eller handel, skulle lian kunna uppsäga hyresgästerna
med kort varsel och ådraga dem oparäknade utgifter. De fördelar,
som en hyresgäst genom att teckna långvarigt kontrakt kan betinga sig
i form av reparationer eller särskilda anordningar, skulle icke kunna påräknas,
då kontraktet när som helst kan uppsägas.

Såsom skäl för sitt förslag hava de sakkunniga huvudsakligen anfört önskan
att få till stånd en mera kontinuerlig drift inom byggnadsverksamheten.
Enligt länsstvrelsens uppfattning är detta skäl, hur vägande det än är, dock
icke tillräckligt i jämförelse med de olägenheter, förslaget skulle föra med
sig. Svårigheterna inom arbetsmarknaden för byggnadsindustrien äro säkerligen
allvarliga. En av de förnämsta orsakerna till dessa synes hava varit
den starka expansion av byggnadsverksamheten, som ägt rum under några
år med stöd av stal och kommuner. Därigenom har ett större antal byggnadsarbetare
dragits till städerna än som kan kontinuerligt sysselsättas. En
god del av svårigheterna torde således kunna undvikas genom en jämnare
planläggning av byggnadsverksamheten.

Stockholms handelskammare uttalar bland annat följande:

För sin del är handelskammaren icke beredd att tillstyrka, att man genom
en tvingande lagstiftning, som öppnar möjlighet att ensidigt avkorta den
kontrakterade hyrestiden, ingriper i den avtalsfrihet, som i förevarande hänseende
råder och bör råda i förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Å
andra sidan finner handelskammaren i hög grad önskvärt, att en säsongutjämning
sker inom byggnadsverksamheten.

Detta bör emellertid eftersträvas icke genom en tvångslagstiftning utan
genom frivilliga åtgärder från de berörda parternas sida. Även örn byggmästarna
äro inställda på byggenas färdigställande till den 1 oktober, bör
det ligga i deras intresse att igångsätta byggena^ tidigare än som i allmänhet
sker, så att arbetena på varje bygge utbredas på längre tid. Städernas torntpolitik
och deras fastighetsförsäljning torde kunna så inrättas, att även härigenom
bidrag lämnas till en bättre spridning av byggnadsarbetena. Härtill
torde också och framför allt byggnadsleverantörema kunna effektivt medverka.
Genom samverkan mellan dessa bör prisbildningen på byggnadsmaterialier
kunna så påverkas, att det kommer att ligga i byggmästarnas intresse
att utnyttja den döda säsongen. Då det enligt sakens natur förefinnes ett
ekonomiskt intresse hos byggnadsmaterialleverantörerna av en jämnare fördelning
av leveranserna synes det naturligt, örn leverantörerna erbjöde sådana
villkor under den nuvarande dödsäsongen, att det bleve ekonomiskt lönande
för byggherrarna att fördela byggnadsverksamheten jämnare på året.
För sin del tror handelskammaren, att det i längden är lyckligare och effektivare,
om på detta sätt de ekonomiska faktorerna få bestämma utvecklingen,
än örn man söker påverka denna lagstiftningsvägen genom ingripanden av
tvingande karaktär.

Av flera handelskam rar har särskilt påpekats, att hus färdigställda under
vinterhalvåret icke bleve av samma goda beskaffenhet, som de hus vilka
linge uttorka under sommarhalvåret. Vidare Ilar framhållits, bland

188

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

annat, att lösligare förhållanden på hyresmarknaden kunde leda till hyresstegring
samt att förslaget lätt kunde kringgås genom bestämmelser örn
olika hyror för olika tider av året.

Svenska stadsförbundet har anfört följande:

Syftet med byggnadsindustrisakkunnigas förslag har varit alt söka åstadkomma
en utjämning av byggnadsverksamheten över hela året och att förhindra
dess anhopande inemot den nu vanligaste fardagen den 1 oktober.
För kommunerna och deras bostads- och arbetslöshetspolitik måste en utveckling
i denna riktning te sig så betydelsefull, att man närmast är inställd
på att bortse från de olägenheter, som kunna vara förknippade med den
föreslagna lagstiftningen.

Att sådana olägenheter icke kunde undvikas torde få anses obestridligt.
Till en början måste det te sig föga tilltalande, att lagen skulle fritaga de
avtalsslutande parterna från uppfyllande av ingångna överenskommelser
i fråga om avtalets upphörande. De från fastighetsägarhåll framförda betänkligheterna
mot en ökad rörlighet på hyresmarknaden och dennas inverkan
på förvaltningskostnader, lånemöjligheter, reparationsbehov m. m.
och därmed också på hyresbeloppen torde icke kunna frånkännas fog. De
sakkunnigas förmodan, att flyttningar i regel icke företagas i onödan torde
vara väl optimistisk. Ett lättande på uppsägningsbestämmelserna kan komma
att medföra en rörlighet på hyresmarknaden som icke står i riktig proportion
till vinsten av en utjämning av bostadsproduktionen.

Olägenheterna synas ofrånkomliga, fördelarna däremot mera ovissa. Deras
värde blir helt beroende på den omfattning, i vilken den avsedda effekten
kan uppnås.

De sakkunniga uttala, att det icke är förenligt med byggnadsföretagarnas
ekonomiska intresse att engagera sig i större utsträckning för uppförande
av hyreshus till en tid på året, då antalet hyressökande är starkt begränsat.
De synas anse det axiomatisk^ att större rörlighet på hyresmarknaden skulle
medföra utjämning av bostadsproduktionen, medan frivilliga åtgärder för
fardagarnas spridning tydligen anses minst sagt osannolika. Medan de sakkunniga
vilja en lagstiftning, som de anse vara enda utvägen till utjämning
av bostadsproduktionen till olika tider på året, anser hyreslagstiftningskommittén,
att utjämningen bör ske genom andra åtgärder och att fördelningen
på de båda fardagarna kommer att rätta sig efter tillgången på lediga
lägenheter.

För sin del ansluter sig förbundet till kommitténs linje. Den utökade uppsägningsrättens
betydelse för utjämningen av bostadsproduktionen bär sannolikt
överdrivits. Avgörande för utjämningen av bostadsproduktionen blir
nog den taktiska, icke den beräknade, tillgången på lägenheter. Örn på en
ort det visar sig, att lägenheter i större omfattning iordningställas till den
1 april, använda sig säkerligen hyresgästerna av möjligheterna att avsluta
avtalen så, att flyttning kan ske vid nämnda fardag. Men för byggherren
torde de ändrade uppsägningsbestämmelserna i och för sig knappast vara
ett tillräckligt incitament till ökad produktion. Det torde snarast vara frågor
om produktionskostnader m. m., som i första hand bliva avgörande folhans
inställning till tiden för färdigställandet. Utjämningens fördelar för
arbetsmarknaden torde få vinnas på andra vägar, såsom kommittén framhållit.
Någon effekt i hyressänkande riktning hava de byggnadssakkunniga
själva tydligen ej väntat sig av utjämningen. Kommitténs ståndpunkt
synes vara att förorda. I vart fall synas olägenheterna med byggnadsindustrisakkunnigas
förslag i fråga om uppsägningsrätten vara så betydande, att
andra åtgärder böra i första hand tillgripas.

189

Kungl. Majis proposition nr 166.

Slutligen har Sveriges fastighetsägareförbund anfört, bland annat:

Inom fastighetsägareförbundet råder en fullständigt enhällig mening därom,
att en lagstiftning med föreslagen innebörd skulle vara synnerligen
olycklig, icke minst för hyresgästerna. Till undvikande av missförstånd
bör dock framhållas, att denna förbundets hållning i främsta rummet tar
sikte på det undergrävande av avtalsfriheten, som lagstiftningen skulle
komma att innebära.

Möjligheten att skapa en ändring i det hittillsvarande fardagsbruket torde
förutsätta, att därmed ernås ekonomiska fördelar för hyresparterna. Sett
ur hyresgästsynpunkt gäller frågan, huruvida produktionskostnaderna och
därmed hyrorna skulle kunna bringas att sjunka, örn flyttningarna^ bleve
mera jämnt fördelade på de båda fardagarna. Att besvara denna fråga är
dock byggnadsindustriens sak och icke hyreslagstiftningens. Av allt att döma
har industrien emellertid icke förmatt ställa i utsikt någon sänkning av
kostnaderna. Också ha de sakkunniga såsom resultat av sin utredning mast
konstatera, att ekonomiska nackdelar och fördelar vid en mer kontinuerlig
drift av byggnadsföretagen utan hänsyn till årstiden ’i stort sett taga ut varandra’.

Vi kunna icke finna annat än att det sålunda blivit fastslaget, att ur ekonomisk
synpunkt icke någonting är att vinna på en större spridning över
hela året av byggnadsproduktionen. Kostnaderna komma i verkligheten
icke att kunna nedbringas ens vid en jämnare fördelning av produktionen,
och hyresgästerna kunna således icke räkna med lägre hyror, även örn man
genom en tvångslagstiftning lyckas åstadkomma, att flera hyreskontrakt
än nu är fallet komma att utlöpa vid annan tidpunkt an 1 oktober. Det
synes förbundet, att även de sakkunniga vid sådant förhållande bort ha funnit
anledning alt icke förorda en lagstiftning av det innehåll de föreslagit.
Därtill komma nu emellertid även andra omständigheter, som tala emot en
dylik lagstiftning.

Med hänsyn till att de särskilda sakkunniga, som haft att utreda fardagsfrågan
ur hyreslagstiftningssynpunkt, ansett sig böra avvisa en lagstiftning
i enlighet med det av byggnadsindustrisakkunniga väckta förslaget,
anser sig förbundet icke lia anledning att närmare än vad här skett behandla
fardagsfrågan. Dock vill förbundet icke underlåta att framhålla den särskilda
betydelsen av att de ledamöter av hyreslagstiftningskommittén, som
närmast företrätt hyresgästernas intressen, icke anmält avvikande mening
och att sålunda även de avvisat byggnadsindustrisakkunnigas förslag.

Förbundet avstyrker på det bestämdaste en lagstiftning med den innebörd
de sakkunniga i förevarande hänseende ansett sig böra föreslå.

På sätt framgår av byggnadsindustrisakkunnigas betänkande är det vanligt,
att flyttningar till och från bostadslägenheter äga rum huvudsakligen
vid tiden omkring den 1 oktober under det att den 1 april endast i mindre
utsträckning brukas såsom fardag. Med hänsyn till de olägenheter som
äro förenade med anhopningen av flyttningar lill förstnämnda dag lia de
sakkunniga väckt förslag örn sådan ändring i hyreslagstiftningcn att såväl
hyresvärdar som hyresgäster i regel skulle äga att verkställa uppsägning
av hyresavtal angående bostadslägenheter lill upphörande den 1 oktober
eller den 1 april utan avseende å vad avtalet inneliölle örn hyrestiden. Dc
sakkunniga lia härvid särskilt åberopat alt en sådan lagändring syntes liliij -

Departementselie
leii.

190

Kunt/!. Maj.ts proposition nr 166.

liggöra en mera kontinuerlig drift inom byggnadsverksamheten samt härigenom
minska de stora olägenheter av olika slag som måste anses förenade
med dennas nuvarande säsongbetonade karaktär.

Ehuru nu angivna syfte med de sakkunnigas förslag funnits synnerligen
betydelsefullt, har förslaget likväl enligt vad den lämnade redogörelsen visar
avstyrkts i ett stort antal yttranden. Betänkligheter ha sålunda ur principiell
synpunkt uttalats mot det ingrepp i avtalsfriheten som förslaget
innebär. Härjämte har ur praktisk synpunkt gjorts gällande, att förslaget
icke syntes komma att medföra önskad effekt. Det har vidare befarats,
att förslaget genom den löslighet i hyresförhållandena, som det medförde,
skulle komma att menligt återverka på fastighetsmarknaden samt i sin
mån föranleda en höjning av hyresbeloppen. Av hyreslagstiftningskommittén
har ock särskilt gjorts gällande att förslaget stöde i strid mot önskemålet
att trygga hyresgästens besittning av den förhyrda lägenheten.

Vad först angår frågan, huruvida förslaget kan antagas medföra åsyftad
verkan, är det tydligen icke möjligt att med någon säkerhet avgöra, i vilken
grad så kan antagas bliva förhållandet. Det måste dock anses för visst att,
i den mån nya hus komma att färdigställas till den 1 april, även hyressökande
komma att begagna sig av möjligheten att flytta nämnda dag. Sannolikt
skulle det sålunda, om förslaget genomföres, icke bliva förenat med
större svårigheter att uthyra bostäder i nybyggda hus till den 1 april än nu
till den 1 oktober. Det torde härjäinle på goda grunder kunna antagas, att
även bostadslägenheter i äldre hus i större utsträckning än för närvarande
skulle kunna uthyras till den 1 april. Förslaget lärer sålunda icke kunna
frånkännas betydelse för främjande av de sakkunnigas syfte att ernå en
bättre fördelning av flyttningarna å båda fardagarna, och en sådan fördelning
bör även kunna möjliggöra önskvärd utjämning av byggnadsindustriens
säsongbetonade karaktär.

I fråga om de mot förslaget i övrigt framställda erinringarna torde de betänkligheter
som anförts ur principiell synpunkt icke i och för sig böra
tillmätas större betydelse. Även hyreslagstiftningskommitténs förslag innehåller
såsom förut nämnts bestämmelser som innebära ingrepp i avtalsfriheten,
utan att detta i allmänhet föranlett någon erinran i de däröver avgivna
yttrandena. Däremot synas de erinringar som i ett stort antal yttranden
över byggnadsindustrisakkunnigas förslag uttalats med hänsyn till
befarade oförmånliga verkningar å fastighets- och hyresmarknaden kräva
synnerligt beaktande.

Till en början torde i sistnämnda hänseende böra uppmärksammas, alt de
sakkunnigas förslag synes kunna medföra väsentligt olikartade verkningar
inom olika orter. Å en plats, där endast ett jämförelsevis begränsat antal
lägenheter står till buds, skulle ett genomförande av den föreslagna vidgade
uppsägningsrätten lätt kunna leda till ogynnsamma verkningar såväl för
hyresvärdarna som för hyresgästerna. Om en hyresgäst av sin hyresvärd uppsäges
till den 1 april, ehuru flyttningarna å orten i allmänhet äga rum den

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

191

1 oktober, kan lian sålunda bliva ställd utan möjlighet att till tiden för avtalets
upphörande anskaffa ny lämplig bostad. Likaledes kan en hyresvärd,
örn en hyresgäst av någon anledning verkställer uppsägning till nämnda
dag, få vidkännas en betydande förlust genom att lägenheten kommer att
stå outhyrd till nästkommande 1 oktober. Det synes nied hänsyn till nu angivna
följder av de sakkunnigas förslag nödvändigt att inskränka rätten
att frånträda slutet hyresavtal i förtid till sådana orter, där flyttningar till
och från bostadslägenheter förekomma till betydande antal. För detta ändamål
lärer det vara lämpligt föreskriva, att den vidgade uppsägningstid vilken
kan komma i fråga, skall vara beroende på beslut av Kungl. Maj:t, som
torde böra tillerkännas befogenhet att bestämma å vilka orter en åtgärd av
förevarande natur är påkallad och lämpligen kan genomföras.

I fråga örn innebörden av den uppsägningstid som genom Kungl. Maj:ts
beslut skulle kunna medgivas, må erinras, att enligt de sakkunnigas förslag
avtal om förhyrande av bostadslägenhet icke annat än i vissa undantagsfall
skulle kunna med bindande verkan ingås för längre tid än till den fardag
som infälle näst efter utgången av stadgad uppsägningstid. Denna begränsning
av hyrestiden måste emellertid, även om tillämpningen av de föreslagna
bestämmelserna göres beroende av Kungl. Maj:ts beslut, anses förenad med
betydande olägenheter för såväl hyresvärdar som hyresgäster. En ändring
i förevarande del torde fördenskull vara nödvändig och lärer icke heller
behöva medföra, att det huvudsakliga syftet med förslaget förfelas. Det
synes nämligen vara tydligt, att förut berörda önskemål, att den 1 april skall
i större utsträckning än nu komma att användas såsom fardag, icke kräver,
att hyresavtalens giltighetstid inskränkes i så hög grad som följer av de
sakkunnigas förslag, utan torde det vara fullt tillräckligt, örn vederbörande
som regel beredes möjlighet att bringa hyresavtal som enligt vad däri bestämts
skall upphöra å annan tid än den 1 april, till upphörande å sistnämnda
dag, såframt ej därigenom hyrestiden förkortas mer än sex månader.
I huvudsaklig anslutning till vad i flera yttranden förordats torde även
böra stadgas, att den sammanlagda tid som hyresgästen vid avträdet innehaft
lägenheten ej må nedbringas till mindre än ett år. Vidtagas nu ifrågavarande
inskränkningar i den föreslagna uppsägningsrätten torde någon löslighet
på hyresmarknaden icke behöva befaras och de invändningar som
av hyreslagstiftningskommittén särskilt framförts mot de sakkunnigas förslag
torde icke heller vidare kunna anses vara av någon avgörande betydelse.
Erinras må, att de bestämmelser som förut förordats angående rätt för hyresgästen
att under vissa förutsättningar erhålla skadestånd, örn han nödgas
avflytta från en förhyrd lägenhet, uppenbarligen äro tillämpliga även örn
en hyresvärd med begagnande av nu ifrågavarande möjlighet att bringa ett
hyresavtal till upphörande verkställer uppsägning i strid mot god sed på
hyresmarknaden eller örn han i samband med uppsägningen uppställer otillbörligt
villkor för hyresförhållandets förlängning eller örn han underlåter
att besvara förfrågan om anledningen till uppsägningen.

192

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Enligt de sakkunnigas förslag skulle den vidgade uppsägningsrätten endast
avse bostadslägenheter som uthyrdes å fria marknaden. Någon sådan
avgränsning synes dock icke vara möjlig att genomföra. Däremot torde
såsom de sakkunniga föreslagit uppsägningsrätten icke böra avse s. k. blandade
lägenheter.

Såsom i vissa yttranden uttalats kan det befaras att, i händelse en uppsägningsrätt
av förevarande natur medgives, i hyresavtal kunna komma att
intagas vissa bestämmelser för att kringgå syftet med införandet av en sådan
rätt. Det torde fördenskull böra stadgas förbud mot avtal, varigenom i fråga
örn uppsägning som förut sagts bestämmes längre uppsägningstid än eljest
eller ock stadgas särskild påföljd av sådan uppsägning. Härigenom förebygges
väl icke den möjligheten att hyran såsom i vissa yttranden befarats
kan komma att bestämmas till högre belopp för vinterhalvåret än för sommarhalvåret.
Det torde dock icke föreligga anledning till antagande, att sådana
avtalsbestämmelser skola förekomma i någon nämnvärd utsträckning.

Det kan ifrågasättas, huruvida erforderliga stadganden i förevarande ämne
böra intagas i 1907 års lag eller meddelas genom särskild lag. övervägande
skäl torde dock tala för det förra alternativet och bestämmelserna i fråga
synas lämpligen kunna upptagas såsom 47 § i 3 kap. av förstnämnda
lag.

Byggnadsindustrisakkunniga ha icke berört frågan, huruvida den av dem
föreslagna uppsägningsrätten borde gälla även i fråga örn avtal som slutits
före de nya bestämmelsernas ikraftträdande. I detta hänseende torde böra
gälla, att sådant beslut av Kungl. Maj t som förut sagts icke bör äga tilllämpning
å avtal, som slutits före nya lagens ikraftträdande, i annat fall
än om giltighetstiden för avtalet förlängts genom underlåtenhet efter den
nya lagens ikraftträdande att uppsäga detsamma. Däremot synes tiden för
meddelande av Kungl. Maj:ts beslut icke böra tillmätas någon betydelse
i förevarande avseende. Det torde emellertid vid utfärdandet av sådant
beslut böra iakttagas, bland annat, att tidpunkten för ikraftträdandet bestämmes
så, att hyresmarknaden hinner anpassa sig efter de ändrade förhållandena.

I enlighet med vad jag sålunda i olika hänseenden anfört ha inom justitiedepartementet
upprättats förslag till

1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)
om nyttjanderätt till fast egendom;

2) lag örn ändrad lydelse av 14 § lag sökning slag en; och

3) lag om medling i hyrestvister.»

Föredraganden hemställer, att lagrådets utlåtande över ifrågavarande lagförslag,
av den lydelse bilaga till detta protokoll utvisar, måtte för det i

193

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

87 regeringsformen omförmälda ändamålet inhämtas genom utdrag av

protokollet.

Till denna av statsrådets övriga ledamöter biträdda hem-ställan behagar Hans Kungl. Höghet Kronprinsen-Regenten
lämna bifall.

Ur protokollet:
Sigrid Linders.

Bihang till riksdagens protokoll 1939.

1 sam!. Nr 106.

194

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Förslag

till

Lag

angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)
om nyttjanderätt till fast egendom.

Härigenom förordnas, att 2 kap. 38 § och 3 kap. lagen den 14 juni 1907
om nyttjanderätt till fast egendom skola erhålla ändrad lydelse på sätt nedan
angives:

2 KAP.

38 §.

Uppsägning av--— uppsägningen lämnas.

Vad i---jordägaren själv.

Träffas ej den, vilken för uppsägning sökes, i sitt hemvist, varde uppsägningen
i rekommenderat brev under hans vanliga adress avlämnad å posten
samt skriftlig underrättelse om uppsägningen meddelad hans husfolk, örn sådant
finnes; skolande uppsägningen anses hava skett, när vad sålunda föreskrivits
blivit fullgjort.

Har jordägare---allmänna tidningarna.

Stämning, däri---icke iakttagits.

3 KAP.

Om hyra.

Örn hyresavtals ingående.

1 §•

Avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot lega, skall
upprättas skriftligen, där ej upplåtelsen sker för tid understigande ett år eller,
vid upplåtelse för längre tid, hyresvärden och hyresgästen annorlunda åsämjas.
Sker ändring eller tillägg i avtal som upprättats skriftligen, skall anteckning
härom göras å handlingen, om endera parten det begär.

2 §•

Innefattar avtal, som avses i 1 §, tillika upplåtelse av jord att i förening
med lägenheten nyttjas, skall ändock å avtalet tillämpas vad om hyra är
stadgat.

195

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid är stadgat
i lagen om bostadsrättsföreningar.

Om hyrestiden.

3 §•

4 §•

Fardagar för tillträde och avträde av förhyrd lägenhet äro den 1
april och den 1 oktober. Infaller fardag å söndag eller annan allmän helgdag,
skall tillträde eller avträde ske nästa söckendag.

Sist klockan 12 å avträdesdagen skall den som har att avträda lägenheten
hålla denna tillgänglig för den som kommer efter. Omfattar lägenhet, som
helt eller delvis är uthyrd till bostad, två eller flera rum, skall hälften av
lägenheten hållas tillgänglig klockan 12 föregående dag eller, örn denna är
söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 förmiddagen å avträdesdagen.

5 §■

Är ej hyrestiden bestämd, skall avtalet upphöra att gälla efter det uppsägning
å någondera sidan skett. Har ej viss uppsägningstid avtalats, skall
lägenheten avträdas:

där hyran beräknas för kvartal eller längre tid, å den fardag, som inträffar
näst efter tre månader från uppsägningen;

där hyran beräknas för månad, fjorton dagar efter uppsägningen, dock ej
förr än å den dag, som genom sitt tal i månaden motsvarar den för lägenhetens
tillträde bestämda dagen, eller, om motsvarande dag i månaden ej
finnes, å månadens sista dag;

där hyran beräknas för vecka, tre dagar efter uppsägningen, dock ej fou
än å den veckodag som motsvarar den för tillträdet bestämda dagen;

där hyran beräknas för kortare tid än vecka, dagen efter det uppsägningen
skedde; och

där dagen för lägenhetens avträdande ej kan fastställas med ledning av vad
nu är sagt, fjorton dagar efter uppsägningen.

Vad sålunda stadgats angående uppsägningstid skall jämväl äga tillämpning
å hyresavtal som är ingånget för bestämd tid, där förbehåll skett om
uppsägning men viss uppsägningstid ej är avtalad.

6 §.

Har vid hyra gällande för viss tid hyresgästen suttit kvar i lägenheten efter
hyrestidens utgång, och har ej inom en månad därefter hyresvärden anmanat
honom att avflytta, skall avtalet anses förlängt på obestämd tid.

196 Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Om överlåtelse av lägenheten och om verkan av hyresgästens död.

7 §•

Vill hyresgästen överlåta lägenheten till annan, skall hyresvärdens samtycke
förut inhämtas. Vägras samtycke utan skälig anledning, eller lämnas
ej besked inom en vecka efter det framställningen gjordes, åge hyresgästen
uppsäga avtalet, ändå att annat förbehåll skett. Samtycker hyresvärden
till överlåtelsen, skall hyresgästen vara fri från de skyldigheter avtalet ålägger
honom, såvida ej hyresvärden till samtycket fogat annat villkor.

8 §•

Dör hyresgästen före hyrestidens utgång, vare dödsboet berättigat att i sitt
ställe sätta annan, vilken hyresvärden skäligen kan taga för god såsom hyresgäst;
åge ock, i fråga om lägenhet som helt eller delvis är uthyrd till bostad,
inom en månad efter dödsfallet uppsäga avtalet att upphöra å tid som i 5 §
är stadgad för varje särskilt fall. Har lägenheten förhyrts av makar, gäde
i fall som nu sagts uppsägning av avliden makes dödsbo jämväl för andra
maken.

Förbehåll om upphävande eller inskränkning av den rätt, som enligt första
stycket tillkommer dödsbo, vare utan verkan.

Om lägenhetens skick och om hinder för hyresrättens utövning.

9 §.

Hyresvärden skall å tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant
skick att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för
det med förhyrningen avsedda ändamålet.

Angående rätt för hyresgästen att tala å förefintlig brist, ändå att lägenheten
uthyrts i befintligt skick, stadgas i 11 §.

10 §.

Varder lägenheten, innan tid för tillträde är inne, genom vådeld eller annorledes
förstörd, vare avtalet förfallet. Ligger vållande hyresvärden till last
eller försummar han att utan dröjsmål underrätta hyresgästen, åge denne
rätt till skadestånd.

Meddelas före tillträdet på grund av lägenhetens beskaffenhet av myndighet
förbud mot dess användande för det ändamål som vid upplåtelsen
förutsattes, vare ock avtalet förfallet, ändå att beslutet ej vunnit laga kraft.
Har myndighetens beslut föranletts av försummelse från hyresvärdens sida
eller underlåter hyresvärden att utan dröjsmål underrätta hyresgästen om
beslutet, åge denne rätt till skadestånd.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

197

11 §•

I fall som nu sagts åge hyresgästen ock rätt till ersättning för skada, såframt
ej hyresvärden visar att bristen icke beror på hans försummelse.

Ändå att lägenheten uthyrts i befintligt skick, åge hyresgästen, där lägenheten
icke är som i 9 § första stycket sägs, göra gällande de i denna paragraf
stadgade rättigheter, såframt bristen ej vid avtalets ingående var hyresgästen
veterlig eller kunnat med vanlig uppmärksamhet upptäckas.

12 §.

Meddelas före tillträdet på grund av lägenhetens beskaffenhet av myndighet
beslut, varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen
eller denne eljest lider intrång i sin nyttjanderätt, njute han skälig nedsättning
i hyran, ändå att fall, som 11 § avser, ej föreligger; åge ock uppsäga
avtalet, om beslutet medför väsentlig inskränkning i nyttjanderätten. I
fråga om skadestånd skall vad i 10 § andra stycket är stadgat äga motsvarande
tillämpning.

13 §.

Avser hyresavtalet hus eller del av hus, som vid avtalets ingående ej
färdigställts, och är lägenheten ännu ej i färdigt skick, då tillträde skall ske,
äge hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran ävensom rätt, som i 11 §
sägs, att uppsäga avtalet. Uppsägning må jämväl ske före tillträdesdagen,
om det är uppenbart att lägenheten då ej kan användas för det med förhyrningen
avsedda ändamålet.

Hyresgästen äge ock rätt till skadestånd, såframt ej hyresvärden visar
att dröjsmålet icke kan tillräknas honom såsom försummelse.

14 §.

198

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

gästen att på grund av brist i lägenheten uppsäga avtalet äga motsvarande
tillämpning och njute hyresgästen skadestånd, där icke hyresvärden visar
att uppehållet ej kan tillräknas honom såsom försummelse.

15 §.

Det åligger hyresvärden att under hyrestiden hålla lägenheten i sådant
skick som hyresgästen enligt 9 § äger fordra.

16 §.

Timar under hyrestiden å lägenheten skada, för vilken hyresgästen ej är
ansvarig, eller uppstår av annan anledning, ulan hyresgästens vållande, för
honom hinder eller men i nyttjanderätten, skall vad i 10—12 §§ sägs äga
motsvarande tillämpning; dock att vad i 10 § andra stycket är stadgat om
beslut soini ej vunnit laga kraft skall gälla allenast såframt myndigheten förordnat
att beslutet omedelbart skall lända till efterrättelse.

17 §.

Vad ovan är stadgat om skada eller brist å lägenheten skall ock gälla, där
denna till men för hyresgästen finnes behäftad med ohyra; dock vare, i fråga
örn lägenhet som utgör del av hus och helt eller delvis är uthyrd till
bostad, hyresvärden, ändå att hyresgästen må vara ansvarig för förekomsten
av ohyra i lägenheten, pliktig att vidtaga tjänliga åtgärder för dess utrotande.
Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, åge han i fråga örn lägenhet som
nu sagts städse rätt till ersättning för oundgänglig kostnad som genom åtgärd
för ohyrans utrotande åsamkas honom.

18 §.

Kommer av anledning, som avses i 1 kap. 3, 5 eller 6 §, någon del av lägenheten
att frångå hyresgästen, njute han skälig nedsättning i hyran ävensom
skadestånd efter ty i 1 kap. stadgas; åge ock rätt, som i 11 § sägs, att
uppsäga avtalet, där han var i god tro när avtalet slöts.

19 §.

Före hyrestidens början kan icke med bindande verkan träffas avtal om
inskränkning i de rättigheter som enligt 10—14 och 16—18 §§ tillkomma
hyresgästen. Vad nu sagts skall dock ej gälla avtal om inskränkning i rätten
att enligt 16 § erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjanderätten
till följd av att hyresvärden under därför erforderlig tid låter verkställa
arbete för lägenhetens försättande i avtalat skick eller för sedvanligt
underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller ock låter utföra visst
annat arbete som särskilt angivits i avtalet.

20 §.

Finnes lägenhet, som helt eller delvis är uthyrd till bostad, vara så beskaffad,
att dess användande är förenat med uppenbar våda för innebo -

199

Kungl Maj:ts proposition nr 166.

endes hälsa, och varder ej på tillsägelse bristen genast avhjälpt av hyresvärden,
åge hyresgästen utan hinder av annat förbehåll uppsäga avtalet,
ändå att sådan rätt icke enligt vad förut stadgats tillkommer honom.

Örn hyrans erläggande.

21 §.

Har avtal ej träffats om tiden för erläggande av hyra som skall utgå i penningar,
åge hyresvärden rätt till betalning, där hyran beräknas för kvartal
eller längre tid, sista söckendagen i månaden näst före varje kvartal och, där
hyran beräknas för kortare tid, före början av denna tid.

Beträffande lägenhet, som omfattar högst fyra rum, kök däri inbegripet,
och helt eller delvis är uthyrd till bostad, gäde, ändå att annat avtalats eller
följer av vad i första stycket är sagt, såsom förfallodag för den på varje
kalendermånad belöpande hyran sista söckendagen i nästföregående månad,
dock att därigenom icke någon del av hyran skall anses förfallen tidigare
än i avtalet bestämts samt att hyran för första kalendermånaden under
hyrestiden skall erläggas å avtalad förfallodag.

Hyran skall erläggas i hyresvärdens hemvist eller å annan plats som av
honom anvisas; dock må betalning städse ske genom postanvisning eller postgiro.
Skall hyran erläggas å annan ort än den där lägenheten finnes, vare
hyresvärden pliktig vidkännas kostnaden därför.

Har från postanstalt inom riket hyra avsänts till hyresvärden genom postanvisning
eller genom inbetalningskort till hans postgirokonto, eller har innehavare
av sådant konto erlagt hyra till hyresvärden medelst giro-eller utbetalningskort,
skall, ändå att annat förbehåll skett, med avseende a fragan,
huruvida hyresgästen bevarat eller, i fall som avses i 34 §, återvunnit sin rätt
till lägenheten, så anses som om hyran kommit hyresvärden tillhanda den
dag, då postanvisningen eller inbetalningskortet avlämnades a postanstalten
eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret, under förutsättning
likväl att betalningsuppdraget ej återkallats.

Vad i 2 kap. 7 § stadgas örn arrendeavtal skall äga motsvarande tillämpning
beträffande hyresavtal.

22 §.

Förmenar hyresgästen sig vara jämlikt 11, 12, 13, 14, 16, 17 eller 18 §
berättigad till skadestånd, nedsättning i hyra eller ersättning för avhjälpande
av brist eller anser hyresgästen sig eljest hava genfordran hos hyresvärden,
och vill hyresgästen avdraga motsvarande belopp å hyra som utgår
i penningar, åge han nedsätta beloppet hos överexekutor. Därvid skall
skriftlig uppgift i två exemplar lämnas angående hyresförhållandet, förfallodagen
och grunden för avdraget samt pant eller borgen, som överexekutor
skäligen kan godkänna, ställas för den kostnad för beloppets utfående som
kan tillskyndas hyresvärden.

Har hyresgästen verkställt nedsättning efter vad i första stycket sägs,
äge hyresvärden, ändå att annat förbehåll skett, icke göra gällande, att nytt -

-00 Kungl. Maj:ts proposition nr 166

janderätten blivit förverkad på den grund att det nedsatta beloppet ej erlagts
till honom.

överexekutor skall ofördröjligen medelst rekommenderat brev underrätta
hyresvärden örn verkställd nedsättning.

Visar ej hyresvärden inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning
och underrättelse om nedsättningen avsänts till honom, att han träffat
överenskommelse med hyresgästen om beloppets utfående eller anhängiggjort
talan därom mot hyresgästen, åge denne återfå beloppet. Ej må hyresgästen
eljest lyfta nedsatt belopp, med mindre hyresvärden medgivit det
eller av hyresvärden anhängiggjord talan ogillats genom dom som äger
laga kraft.

Nedsatt belopp skall av överexekutor göras räntebärande genom insättande
i bankinrättning; upplupen ränta skall utbetalas till den som finnes berättigad
till det nedsatta beloppet.

Om hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens nyttjande.

23 §.

Lägenheten må icke av hyresgästen nyttjas till annat ändamål än vid upplåtelsen
förutsattes; dock åge hyresvärden, ändå att annat avtalats, ej åberopa
avvikelse som för honom är utan betydelse.

Hyresgästen vare oförhindrad att i lägenheten inrymma främmande personer,
om det ej sker under sådana omständigheter att därav kan uppkomma
men för hyresvärden.

24 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill
hör och ersätta all skada som genom hans vållande därå kommer. Uppkommer
därå skada genom vårdslöshet eller försummelse av någon som
hör till hans husfolk eller gäster eller eljest av honom inrymts i lägenheten
eller där utför arbete för hans räkning, vare han ock pliktig att ersätta skadan;
dock vare han utan ansvar för brandskada, som sålunda uppstått, där
han icke brustit i den omsorg och tillsyn som vederbort.

Timar skada eller yppas brist, med vars avhjälpande ej kan anstå utan
äventyr, vare hyresgästen pliktig att genast underrätta hyresvärden. Är
hyresgästen och hans folk borta när sådan skada timar eller brist yppas i
lägenheten, och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att under bortovaron
vid behov komma in i denna, vare dock, såframt lägenheten utgör
del av hus, tillfyllest, att hyresgästen underrättar hyresvärden omedelbart
efter återkomsten. Om annan skada eller brist än förut i detta stycke sagts
skall underrättelse givas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar
hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad nu är stadgat, vare han
ansvarig för skada som därav kommer.

Vad ovan stadgats örn skada eller brist skall äga motsvarande tillämpning,
där lägenheten finnes behäftad med ohyra.

201

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Förbehåll, varigenom hyresgästens ansvarighet för lägenhet, som är uthyrd
allenast till bostad, utsträckes utöver vad i denna paragraf är stadgat,
vare utan verkan.

25 §.

Gods, som är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra,
må icke införas i lägenheten.

26 §.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg må hyresvärden låta i lägenheten
utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt hinder
eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete må dock ej utföras under
sista månaden av hyrestiden. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten,
äge hyresgästen inom en vecka från det han erhöll meddelande därom,
utan hinder av att längre hyrestid må hava avtalats, uppsäga avtalet till
upphörande å den fardag som inträffar näst efter sex månader från uppsägningen;
och må sådant arbete ej påbörjas tidigare än att avtalet enligt vad
nu sagts kan bringas att upphöra före arbetets påbörjande. Vad i detta
stycke stadgats gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att utföra åt hyresgästen.

Hyresvärden skall tillse, att i fall, varom ovan sägs, ej större olägenhet
än nödigt tillskyndas hyresgästen. I fråga om rätt för hyresgästen till nedsättning
i hyran med anledning av intrång i nyttjanderätten gäde vad i 16
och 19 §§ stadgas, och vare i fall, som avses i andra stycket, hyresvärden,
ändå alt han ej gjort sig skyldig till försummelse, ansvarig för skada som
genom arbetet åsamkas hyresgästen. Förbehåll, varigenom hyresgästen ålägges
att efter kortare frist än som följer av bestämmelserna i sagda stycke
tåla där avsedda åtgärder eller inskränkning göres i hyresgästen enligt samma
stycke tillkommande rätt att uppsäga avtalet, vare utan verkan.

Är fråga örn utrotande av ohyra i fastigheten, vare hyresgästen, ändå att
den av honom förhyrda lägenheten ej besväras därav, pliktig tåla de in -

202

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

skränkningar i nyttjanderätten som föranledas av erforderliga åtgärder för
ändamålet. I fall som nu sagts skall vad i 17 och 19 §§ är stadgat äga motsvarande
tillämpning.

27 §.

Underlåter hyresgästen att i fall, som avses i 26 §, bereda hyresvärden tillträde
till lägenheten, åge överexekutor förordna om erforderlig handräckning.

I fråga örn handräckning som nu sagts gäde enahanda bestämmelser som
äro stadgade för de i 191 § utsökningslagen avsedda fall.

Om verkan av fastighetens överlåtelse samt av utmätning eller konkurs m. lii.

28 §.

Sker överlåtelse av fastigheten efter det hyresgästen tillträtt den förhyrda
lägenheten, vare angående hyresgästens rätt att kvarsitta lag som i 2 kap. 28 §
sägs. Ej må förbehåll träffas örn inskränkning i den rätt som sålunda tillkommer
hyresgästen.

I övrigt skall beträffande hyresavtal vad i 2 kap. 29—31 §§ stadgas örn
arrendeavtal äga motsvarande tillämpning; dock att hyresgäst icke äger att å
hyresbelopp, som förfaller till betalning mer än sex månader efter det han
fick kunskap örn överlåtelsen, avräkna fordran hos förre ägaren eller att i
fråga om sådant belopp åberopa uppgörelse som träffats med denne, med
mindre nye ägaren hade kunskap om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

29 §.

30 §.

Försättes hyresgästen i konkurs, åge konkursboet uppsäga avtalet; skolande
i fråga örn konkursboets ansvarighet för avtalets fullgörande tillämpas vad
i 2 kap. 33 § sägs.

Uppsäges avtalet av anledning som nu sagts, äge hyresvärden rätt till skadestånd.

31 §.

Har för avtalets fullgörande ställts pant eller borgen, och försämras sedan
säkerheten, vare hyresgästen pliktig att på anfordran ställa ny säkerhet, med
vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad,
vare hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
Om hyresrättens förverkande.

203

32 §.

Hyresrätten vare förverkad och hyresvärden förty berättigad att uppsäga
avtalet:

1. om hyresgästen dröjer med erläggande av hyra, som utgår i penningar,
utöver två söckendagar efter förfallodagen eller, där han på grund av avtalet
skall utgöra arbete eller annan tjänstbarhet, undandrager sig att fullgöra
vad sålunda åligger honom eller vid arbetets utförande visar tredska;

2. om hyresgästen utan hyresvärdens medgivande överlåter lägenheten
till annan, eller i fall, som 8 § första stycket avser, i hyresgästens ställe sättes
någon, vilken hyresvärden ej är pliktig att taga för god;

3. om lägenheten nyttjas i strid mot vad i 23 § är stadgat, och hyresgästen
icke på tillsägelse vidtager rättelse;

4. örn hyresgästen eller, där lägenheten överlåtits till annan utan att
denne trätt i hyresgästens ställe, nye innehavaren genom vårdslöshet är vallande
till förekomsten av ohyra i lägenheten eller genom underlåtenhet att
underrätta hyresvärden om förekomsten därav bidrager till att ohyran sprides
i fastigheten;

5. om eljest lägenheten vanvårdas, eller örn hyresgästen eller, där lägenheten
överlåtits till annan utan att denne trätt i hyresgästens ställe, nye
innehavaren åsidosätter något av vad jämlikt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens
begagnande eller brister i den tillsyn, samma paragraf ålägger hyresgäst,
och icke på tillsägelse rättelse sker;

6. om i fall, där jämlikt 26 § hyresgästen är pliktig att lämna hyresvärden
eller annan tillträde till lägenheten, sådant vägras, och hyresgästen ej kan
visa giltig ursäkt; eller

Finnes i fall, som denna paragraf avser, vad som lägges hyresgästen till
last vara av ringa betydenhet, må ej hyresgästen skiljas från lägenheten.

Uppsäges avtalet, åge hyresvärden rätt till skadestånd.

33 §.

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som i 32 § 1, 3, 5 eller
6 sägs, men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att uppsäga
avtalet, åge han ej sedan åberopa förhållandet såsom grund för hyresgästens
skiljande från lägenheten. Samma lag vare, örn hyresvärden icke
uppsagt avtalet inom en månad från det han fick kunskap om förhållande
som i 32 § 2, 4 eller 7 sägs.

34 §.

Är hyresrätten efter ty i 32 § 1 sägs förverkad på grund av dröjsmål med
erläggande av hyra och har hyresvärden med anledning därav uppsagt av -

204

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

talet, må hyresgästen likväl ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten,
där senast å tolvte söckendagen från uppsägningen rättelse sker genom
att hyran erlägges till hyresvärden eller nedsättes hos överexekutor enligt
vad i 22 § är stadgat. Har hyresvärden hos laga myndighet yrkat vräkning
av hyresgästen, skall dock vad nu sagts ej gälla, med mindre hyresgästen
inom sagda tid tillika gottgjort hyresvärden vad denne visar sig hava
utgivit för lösen och delgivningskostnad eller, om nedsättning jämlikt 22 §
ägt rum, hyresgästen ställt pant eller borgen jämväl för nu nämnda kostnader.

I avvaktan att hyresgästen visar sig hava fullgjort vad sålunda erfordras
för hyresrättens återvinnande må beslut örn vräkning av hyresgästen icke
meddelas förr än fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen.

Vad i denna paragraf är stadgat skall ej gälla där av hyrestiden återstod
mindre än en månad, när hyresrätten förverkades.

35 §.

Ej må genom avtal stadgas annan grund för hyresrättens förverkande än
som följer av 32—34 §§.

Om uppsägning.

36 §.

Angående uppsägning av hyresavtal gäde vad i 2 kap. 38 § är stadgat
i fråga om arrendeavtal; dock att, där hyrestiden ej är bestämd och hyran
beräknas för tid understigande ett kvartal, uppsägning är gill, ändå att den
ej skett skriftligen eller med vittnen.

37 §.

Örn avtalets upphörande i fall, som avses i 8 § första stycket och 26 §
andra stycket, stadgas i samma lagrum.

Sker eljest uppsägning av anledning, som enligt vad i detta kapitel sägs
medför rätt för hyresvärd eller hyresgäst att frånträda avtalet, skall lägenheten
avträdas å tid, som i 5 § är stadgad för varje särskilt fall; hade hyresgästen
ej tillträtt lägenheten när uppsägningen skedde, skall avtalet genast
upphöra att gälla.

Om verkan av hyresförhållandets upphörande i vissa fall.

38 §.

Uppsäger hyresvärden hyresavtal, som slutits för en tid av minst sex månader,
utan att hyresgästen gått förlustig nyttjanderätten, vare han pliktig
uppgiva anledningen till uppsägningen, såframt hyresgästen inom en vecka
framställer förfrågan därom. Underlåter hyresvärden det eller åberopar

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

205

han orsak, som hyresgästen med hänsyn till god sed på hyresmarknaden
saknat anledning att taga i beräkning, eller finnes uppsägningen eljest bero
av sådan orsak eller uppställer hyresvärden för hyresförhållandets förlängning
otillbörligt villkor, åge hyresgästen att av hyresvärden erhålla skälig
gottgörelse för de kostnader som äro förenade med flyttningen från lägenheten.
Försummar hyresgästen efter uppsägningen sina skyldigheter, vare
han förlustig sin rätt.

I fråga om lägenhet, som av hyresgästen brukats för handel, hantverk,
industriell rörelse eller annan förvärvsverksamhet, vare denne i fall och
under villkor som i första stycket sägs tillika berättigad att, där efter hans
avflyttning hyresvärden eller annan i lägenheten utövar förvärvsverksamhet
av samma eller liknande art, av hyresvärden erhålla skälig ersättning
för den ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden som verksamheten
må hava medfört.

Hade hyresgästen övertagit av föregående hyresgäst bedriven verksamhet,
skall vid tillämpning av vad i andra stycket är stadgat skälig hänsyn
tagas jämväl till den ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden som
den föregående hyresgästen må hava åstadkommit.

39 §.

Vad i 38 § är stadgat skall äga motsvarande tillämpning i det fall att avtal
slutits för en tid av minst sex månader utan förbehåll om uppsägning
samt hyresvärden, där hyresgästen framställer förfrågan örn villkoren för
hyresförhållandets förlängning, underlåter att besvara denna inom en vecka
från det han erhöll del därav eller vägrar att förlänga hyresförhållandet av
orsak som i nämnda paragraf sägs eller underlåter att uppgiva orsaken till
sin vägran eller ock för hyresförhållandets förlängning uppställer otillbörligt
villkor. Förfrågan som nu sagts skall göras minst fyra månader före hyrestidens
utgång.

40 §.

Förbehåll, varigenom hyresgästen enligt 38 eller 39 § tillkommande rätt
upphäves eller inskränkes, vare utan verkan.

Om bevarande av rätt till talan m. m.

41 §.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund
av hyresavtal, skall anhängiggöra sin talan inom ett år från det avtalet
upphörde att gälla. Försittes den tid, vare rätt till talan förlorad. Har endera
anhängiggjort talan i rätt tid, åge den andre dock rätt till kvittning
för fordran som ej blivit sålunda bevakad.

Hyresgäst åge icke på grund av brist, som avses i 11, 13, 16 eller 17 §,

206

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

göra gällande anspråk på nedsättning i hyran eller ersättning med avseende
å tid före det han påkallat avhjälpande av bristen eller framställt
sådant anspråk.

42 §.

Är sådant meddelande från hyresvärdens sida, som avses i 7, 10, 38 eller
39 §, i rekommenderat brev för befordran till mottagarens vanliga adress
avlämnat å postanstalt inom riket, skall avsändaren anses hava fullgjort vad
på honom ankommer. Samma lag vare i fråga örn meddelande från hyresgästens
sida, som avses i 11, 14, 20, 24 eller 38 § eller 41 § andra stycket,
dock att i fall, varom i 24 § sägs, det är tillfyllest, örn meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.

Vad i första stycket är stadgat gäller ej uppsägning.

Särskilda bestämmelser.

43 §.

Är tillämpning av villkor, som upptagits i hyresavtal och icke enligt vad
förut sagts är ogiltigt, uppenbarligen stridande mot god sed på hyresmarknaden
eller eljest otillbörlig, må villkoret jämkas eller lämnas utan avseende.

44 §.

Vad i 2 kap. 40 § stadgas angående förordnande om verkställighet av
domstols beslut, varigenom arrendator ålägges att avflytta, gäde ock i fråga
örn beslut, varigenom hyresgäst berättigas att tillträda förhyrd lägenhet eller
förpliktas att avträda sådan.

45 §.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall erläggas inom de närmaste
sex månaderna, åge hyresvärden att av hyresgästen tillhöriga lösören
sorn finnas inom fastigheten kvarhålla så mycket som svarar mot hans fordran,
till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Ej må dock
sålunda kvarhållas egendom som jämlikt 65 § utsökningslagen skall undantagas
från utmätning.

46 §.

Skiljeavtal, som i första stycket sagts, vare ej heller gällande såvitt därigenom
skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelser meddelats om skiljemännens
antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfarandet

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

207

vid skiljenämnden; och skall förty i berörda hänseenden lagen om skiljemän
tillämpas. Vad nu sagts utgöre dock ej hinder för att bestämma den tid,
inom vilken skiljemannaåtgärden skall vara avslutad, kortare än den i nämnda
lag angivna tiden av sex månader.

47 §.

Ej må i fråga örn uppsägning, som i första stycket avses, genom avtal föreskrivas
längre uppsägningstid än eljest eller stadgas särskild påföljd av uppsägningen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1940.

Genom denna lag upphäves lagen den 10 mars 1923 med vissa bestämmelser
rörande hyra.

Vad i 3 kap. 38—40 och 43 §§ är stadgat skall jämväl äga tillämpning,
där avtalet slutits före nya lagens ikraftträdande. I övrigt skall, med de
undantag här nedan sägs, nya lagen ej äga tillämpning i fråga örn avtal som
slutits före lagens ikraftträdande.

Är hyresavtal ingånget för obestämd tid eller med förbehåll om rätt för
såväl hyresvärden som hyresgästen att uppsäga avtalet och sker ej, efter det
nya lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid, då på grund av sådan uppsägning
avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall från nämnda tid nya lagen
till alla delar tillämpas å avtalet.

Där i lag eller särskild författning förekommer hänvisning till lagrum
som ersatts genom bestämmelse i nya lagen, skall denna i stället tillämpas.

208

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 11 § lagsöknings! agen.

Härigenom förordnas, att 14 § lagsökningslagen skall erhålla ändrad lydelse
på sätt nedan angives:

14 §.

Gör gäldenär en — — — till rätten.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1940.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

209

Förslag

till

Lag

om medling i hyrestvister.

Härigenom förordnas som följer:

1 §•

Konungen äger på framställning av kommun förordna, att i kommunen
skall finnas en nämnd med åliggande att i de fall och på det sätt här nedan
sägs medverka till biläggande av hyrestvister.

2 §•

Nämnden skall bestå av ordförande och två ledamöter jämte suppleant för
envar av dem.

Ordföranden och hans suppleant, vilka skola vara lagfarna, förordnas av
socialstyrelsen för två år i sänder.

De båda ledamöterna och deras suppleanter utses av kommunens beslutande
myndighet likaledes för två år i sänder. En ledamot och hans suppleant
skola äga eller förvalta till uthyrning avsedd fastighet; den andre ledamoten
och hans suppleant, vilka ej må äga eller förvalta sådan fastighet,
skola hava kännedom om ortens hyresförhållanden.

Ordförande, ledamot eller suppleant må ej den vara som icke uppnått
tjugufem års ålder, ej heller den som icke råder över sig och sitt gods. Den
som blivit vald till ledamot eller suppleant i nämnden må kunna avsäga sig
uppdraget, om han icke är boende inom kommunen; örn han är ämbetseller
tjänsteman och av sin befattning hindras att fullgöra uppdraget; om
han efter två års tjänstgöring såsom ledamot i nämnden är i tur att avgå
samt örn han uppnått sextio års ålder eller eljest uppgiver hinder som av
den väljande myndigheten godkännes.

Örn förhållandena därtill föranleda, må för ordföranden och var ledamot i
nämnden utses två eller flera suppleanter.

3 §.

Bihang till riksdagens protokoll 193!). 1 sami. Nr 166. 14

210

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

och andra för honora tillgängliga handlingar, vilka kunna tjäna till upplysning
i saken.

Är tvisten anhängig vid domstol, äge domstolen på begäran av endera parten
förordna, att tvisten före målets avgörande skall, i sin helhet eller i viss
del, handläggas av nämnden.

4 §.

Da tvist hänskjutits till nämnden, skall nämndens ordförande utan uppskov
utsätta dag för ärendets handläggning samt genom rekommenderade
brev kalla parterna att inställa sig inför nämnden.

5 §.

Underlåter part, som påkallat medling, att på kallelse inställa sig inför
nämnden, avskrives ärendet. Kommer ej motparten tillstädes, äge nämnden
förelägga honom vid vite att inställa sig inför nämnden. Kommer parten likväl
ej tillstädes och finner nämnden icke antagligt, att förlikning kan komma
till stånd, skall ärendet avskrivas.

6 §.

Komma parterna tillstädes inför nämnden, skall denna, sedan tvistefrågan
klarlagts, söka åvägabringa förlikning mellan parterna. Om anledning därtill
förekommer, skall nämnden verkställa besiktning av den lägenhet som
tvisten rör. Vid sådan besiktning skall tillfälle beredas båda parterna att
närvara.

Enas ej parterna om förslag till förlikning som under förhandlingarna
må hava framkommit från någon av dem, skall nämnden framlägga förslag
till lösning av tvisten.

7 §•

Nämnden må endast när den är fulltalig handlägga tvistefråga.
Beträffande jäv mot nämndens ordförande och ledamöter skall i tillämpliga
delar gälla vad om domarejäv är stadgat.

8 §.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

211

Kommer förlikning till stånd, skall den avfattas i skrift och underskrivas
av parterna. Förlikningen skall i sin helhet intagas i protokollet.

9 §•

10 §.

Utdrag av protokollet i ärende, som slutligt handlagts av nämnden, skall
avgiftsfritt tillhandahållas part inom en vecka från därom framställd begäran.

11 §•

Nämndens ordförande skall åtnjuta arvode av kommunen med skäligt belopp.
Kommunen äger ock besluta, att nämndens ledamöter skola åtnjuta
skäliga arvoden av kommunen.

Kommunen skall anvisa för nämndens verksamhet i övrigt erforderliga
medel.

Vid framställning som i 1 § sägs skall fogas av kommunen antagen utgiftsstat
för nämnden.

12 §.

Erhåller nämndens ordförande kunskap örn att inom kommunen uppkommit
hyrestvist, som kan äventyra freden på hyresmarknaden, skall han,
ulan avvaktan att framställning örn medling inkommer till nämnden, omedelbart
söka förbindelse med de tvistande, göra sig noga underrättad om
vari tvisten består, hemställa till de tvistande att i avbidan på tvistens lösning
icke vidtaga, vidhålla eller skärpa stridsåtgärder samt kalla de tvistande
att, själva eller genom utsedda ombud, jämte, där så erfordras, representanter
för de fastighetsägare- eller hyresgästorganisationer som de tvistande
må tillhöra, sammanträda inför nämnden.

212

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

13 §.

Där hyrestvist innebär synnerlig fara för freden på hyresmarknaden eller
sådant eljest finnes påkallat, äger Konungen uppdraga åt sakkunniga och
erfarna personer att i egenskap av förlikningskommission medla i tvisten.
Sådant uppdrag må ock lämnas särskild person. Angående ersättning till
ledamot av förlikningskommission eller förlikningsman som nu sagts gäde
vad Konungen därom stadgat.

Kommission eller förlikningsman, varom i första stycket förmäles, äge
enahanda befogenhet som medlingsnämnd att förelägga vite.

14 §.

Vitesföreläggande som i denna lag sägs skall, utan kostnad för parterna,
genom polismyndighetens försorg delgivas på sätt om stämning är stadgat.

Talan om utdömande av försuttet vite anhängiggöres av allmän åklagare
hos allmän domstol i orten. Utdömt vite tillfaller kronan.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1940.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

213

Utdrag av protokollet, hållet i Kungl. Maj:ts lagråd den 9 mars
1939.

Närvarande:

justitierådet Eklund,
regeringsrådet Kellberg,
justitieråden Lawski,

von Steyern.

Enligt lagrådet den 23 februari 1939 tillhandakommet utdrag av protokoll
över justitiedepartementsärenden, hållet inför Hans Kungl. Höghet
Kronprinsen-Regenten i statsrådet den 10 februari 1939, hade Kungl. Maj:t
förordnat, att lagrådets utlåtande skulle för det i § 87 regeringsformen omförmälda
ändamålet inhämtas över upprättade förslag till

1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36
s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom;

2) lag örn ändrad lydelse av U § lagsökningslagen; och

3) lag örn medling i hyrestvister.

Förslagen, som finnas bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet föredragits
av t. f. byråchefen för lagärenden i justitiedepartementet hovrättsassessorn
Gösta Walin.

Förslagen föranledde följande yttranden.

Förslaget till lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni
1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom.

3 KAP.

4 §•

Lagrådet:

Enligt 3 kap. 3 § andra stycket i gällande lag skall, där »bostadslägenhet»
omfattar flera än ett rum, den som efterträder annan såsom hyresgäst äga
rätt att viss tid före flyttningsdagen komma i besittning av halva lägenheten.
För att denna bestämmelse skall träda i tillämpning torde det utgöra
en förutsättning att minst två rum i lägenheten uthyrts för bostadsändamål.
Avser hyresavtalet butikslokal jämte ett boningsrum, lärer skyldighet alltså

214

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

icke föreligga för avträdaren att i förväg utrymma någon del av lägenheten.
Åt motsvarande bestämmelse i 4 § andra stycket i det remitterade förslaget
har, i avsikt att undanröja tvekan huruvida jämväl s. k. blandade lägenheter
asyftas, givits en något jämkad avfattning, i det att den angives avse
sådana fall då »lägenhet, som helt eller delvis är uthyrd till bostad», omfattar
tva eller flera rum. Därest ett förtydligande av lagen på denna
punkt anses önskvärt, torde emellertid böra användas ordalag, som, när
endast en del av lägenheten uthyrts till bostad, giva säkrare ledning för bedömandet
än den nu föreslagna texten. Det torde sålunda böra uttryckligen
angivas dels att för bestämmelsens tillämpning kräves, att lägenheten
omfattar minst två rum som äro uthyrda till bostad, dels ock att endast
bostadsrummen skola medräknas vid bestämmande av den hälft som skall
utrymmas.

5 §•

Lagrådet:

Förevarande paragraf motsvarar 3 kap. 4 § gällande lag. Det i första
stycket av sistnämnda lagrum förekommande uttrycket »fjärdedels år» åsyftar
en tidsperiod om tre månader, oavsett å vilken av årets dagar perioden
täger sin början. I det remitterade förslaget har, i enlighet med vad i kommittébetänkandet
förordats, nämnda uttryck ersatts med »kvartal», och en
liknande ändring har gjorts i förslagets 21 och 36 §§. Även örn det, språkligt
sett, ej kan anses oriktigt att använda ordet kvartal såsom beteckning på
varje period om tre månader, torde detta ord likväl ganska allmänt uppfattas
såsom liktydigt med kalenderkvartal. Det hemställes därför, att gällande
lags uttryck bibehålies.

8 §.

Lagrådet:

Den här intagna nya bestämmelsen om rätt för hyresgästs dödsbo att
uppsäga hyresavtal rörande bostadslägenhet har motiverats med att hyresgästens
död i allmänhet medför en så väsentlig förändring i förutsättningarna
för hyresavtalet, att dödsboet bör äga att frånträda detta. Mot den princip,
som sålunda godtagits, synes intet vara att invända. Men genom att uppsägningsrätt
medgivits i fråga om varje lägenhet, som helt eller delvis är uthyrd
till bostad, synes det föreslagna stadgandet enligt ordalagen gå längre än
som följer av motiveringen. Om sålunda i enlighet nied hyresavtalet en obetydlig
del av en huvudsakligen för affärsändamål förhyrd lägenhet användes
till bostad, bör uppenbarligen hyresgästens frånfälle icke föranleda en mera
vittgående uppsägningsrätt än om lägenheten ej alls använts till bostad.
Lagrådet hemställer därför örn sadan jämkning av stadgandet, att uppsägningsi
ätten inskränkes till att avse lägenhet, som helt eller till väsentlig del
är uthyrd till bostad.

Därest en hyresvärd i avtalet åtager sig att i lägenheten utföra mera betydande,
av hyresgästens särskilda behov eller önskemål föranledda inrednings-
eller andra arbeten, ligger det i sakens natur, att hyresvärden på något

Kungl. Majda proposition nr 166.

215

sätt måste bereda sig gottgörelse för kostnaden av hyresgästen. För närvarande
torde detta i allmänhet ske på det sätt, att hyresavtal, med en med hänsyn
till nämnda kostnad avvägd hyra, slutes på viss längre tid. Skall, såsom
i förslaget avses, även i dylikt fall hyresgästens död medföra uppsägningsrätt,
skulle — örn hyresgästen dör kort efter hyrestidens början och avtalet
av sådan anledning uppsäges — för hyresvärden kunna uppkomma förlust,
som ej kan på förhand beräknas. Det kan därför befaras, att hyresgästen
ofta kommer att tvingas att underkasta sig villkor, som för honom bliva
mera betungande än de, som för närvarande äro vanliga. De olägenheter,
som här berörts, kunna lämpligen undvikas genom en föreskrift, att örn hyresvärden
på grund av bestämmelse i hyresavtalet å lägenheten nedlagt kostnad,
som i följd av uppsägningen blir onyttig, hyresvärden skall vara berättigad
till skälig ersättning.

För det fall, att lägenhet förhyrts av makar, synes förslaget innebära, att
om den ena av dem dör, dödsboet skall oberoende av den andra kunna uppsäga
avtalet i dess helhet, om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad,
varemot intet stadgats om rätt att vid makes död överlåta hyresrätt.
Riktigare synes vara att låta rätt som avses i första punkten tillkomma den
efterlevande maken och dödsboet gemensamt.

9 och 11 §§.

Lagrådet:

I vilket skick en förhyrd lägenhet skall befinna sig för att enligt gällande
rätt vara kontraktsenlig framgår — visserligen indirekt men tillräckligt tydligt
— därav att i 3 kap. 10 § lägenheten säges vara behäftad med brist, så
snart den icke är i det skick hyresvärden utfäst eller hyresgästen utan särskild
utfästelse skäligen äger fordra. Normalt måste det anses ligga i sakens
natur, att lägenheten skall befinna sig i ett enligt ortens sed och allmänna
uppfattning för det avsedda ändamålet fullt brukbart skick. I 9 § första
stycket av det remitterade förslaget har man i anslutning till kommittéförslaget
genom att upptaga en positiv regel med detta innehåll velat giva
ett mera direkt uttryck åt lagens ståndpunkt än nu är fallet. I den föreslagna
lagtexten finnes emellertid ej någon antydan om att det ej sällan på
grund av t. ex. hyrans höjd och andra omständigheter måste antagas, att
en lägenhet, ehuru objektivt sett varken bättre eller sämre än dylika lägenheter
i allmänhet, likväl icke är i kontraktsenligt skick, i det att den i ett
eller annat avseende icke är sådan som hyresgästen med fog kunnat förutsätta.
Det kan därför befaras, att bestämmelsen i den utformning den sålunda
fått kommer att verka mera till skada än till gagn. Förefintligheten
av en lagregel örn uthyrd lägenhets beskaffenhet kan nämligen lätt framkalla
den uppfattningen att det fordras uttryckligt avtal för att sätta lagens
föreskrift ur kraft. Med hänsyn härtill synas skål föreligga att, därest bestämmelsen
-—- ehuru strängt taget överflödig — anses böra bibehållas, jämka
dess avfattning. Därvid torde jämväl böra uppmärksammas att — särskilt
i fråga örn lägenheter som ej skola användas till bostad — fall kunna

216

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

förekomma, då hyresgästen med hänsyn t. ex. till att endast obetydligt
vederlag skall utgå för hyresrätten samt till andra omständigheter måste
anses hava blivit förbunden att taga en lägenhet för god, vilken icke fyller
det i 9 § första stycket angivna måttet. På grund av vad sålunda anförts
hemställer lagrådet, att regeln i nämnda stycke förklaras skola gälla, såframt
ej av omständigheterna framgår att lägenheten förhyrts i annat skick. Iakttages
detta, bör i 11 § första stycket hänvisas till 9 §.

12 §.

Lagrådet:

Därest före tillträdet myndighet på grund av uthyrd lägenhets beskaffenhet
förbjuder dess användande för det med hyresupplåtelsen avsedda ändamålet,
är enligt 10 § avtalet förfallet, ändå att myndighetens beslut ej vunnit
laga kraft. Avser åter myndighetens beslut endast en del av lägenheten eller
medför det allenast intrång, äger enligt 12 § hyresgästen uppsäga avtalet,
örn beslutet innebär väsentlig inskränkning i nyttjanderätten. Genom de
sålunda valda ordalagen i det remitterade förslaget lärer, likasom i motsvarande
bestämmelse i kommittéförslaget, vara avsett att utmärka bl. a.,
att uppsägning i sistnämnda fall ej kan ske förrän myndighetens beslut vunnit
laga kratt. Den bristande överensstämmelse, som sålunda förefinnes mellan
de båda föreskrifterna, synes näppeligen motiverad; även då myndighetens
beslut avser en väsentlig del av en lägenhet eller ett väsentligt intrång i
nyttjanderätten, synes hyresgästens intresse kräva, att han så snart beslutet
meddelats blir berättigad att uppsäga avtalet till omedelbart upphörande.
Det hemställes därför, att uppsägningsrätt även i det i 12 § avsedda fallet
tillerkännes hyresgästen, ändå att beslutet ej vunnit laga kraft.

19 §.

Lagrådet:

För att det rättsskydd som man genom förslaget velat bereda hyresgästerna
skall bliva effektivt har det varit nödigt att åt vissa av de föreslagna stadgandena
giva tvingande kraft, så att tillämpningen av dem icke må kunna på
förhand uteslutas genom förbehåll, som upptagits i hyreskontraktet eller efteråt
knutits till avtalet såsom ändring av eller tillägg till detta. Någon inskränkning
i avtalsfriheten torde däremot icke vara påkallad i fråga om
överenskommelser, vilka slutas efter det den händelse redan inträffat som
utgör grunden för hyresgästens rätt att uppsäga avtalet eller att erhålla skadestånd
eller nedsättning av hyran o. s. v. Träffa hyresgästen och hyresvärden
förlikning om hyresgästens anspråk, bör därför en sådan förlikning vara
bindande.

Den i förevarande paragraf angivna inskränkningen i avtalsfriheten har
i anslutning till kommittéförslaget begränsats till avtal som träffas före
hyrestidens början. För en sådan gränsdragning kan något bärande skäl
näppeligen anföras. Valet synes böra stå mellan att förklara utan verkan
antingen blott sådana mot lagen stridande villkor, som hyresvärden betingat

217

Kungl. Maj.ts proposition nr 166-

sig i samband med uthyrningen, eller ock alla överenskommelser, varigenom
hyresgästen på förhand avstår från någon honom i lagen för viss händelse
tillerkänd rättighet. Då det senare alternativet synes hava kommit till
användning vid utformningen av övriga föreskrifter om tvingande kraft åt
vissa lagbud, förordar lagrådet, att i anslutning härtill åt första punkten i 19 §
gives det innehållet att förbehåll om inskränkning i de rättigheter som enligt
10_14 och 16—18 §§ tillkomma hyresgästen skall vara utan verkan.

20 §.

Lagrådet:

Vid avfattningen av denna paragraf har likasom i 4, 8 och 17 §§ uppmar -sammats det fall att en lägenhet kan vara uthyrd delvis till bostad och delvis
för annat ändamål. Bestämmelsen lärer böra så förstås, att om den ti
bostad uthyrda delen finnes vara av sådan beskaffenhet att dess användande
är förenat med uppenbar våda för inneboendes hälsa och bristen ej på tillsägelse
genast avhjälpes av hyresvärden, hyresgästen skall äga rätt att uppsäga
avtalet. Den uppsägningsrätt som här enligt ordalagen tillerkänts hyresgäst
har emellertid blivit mera omfattande än i motsvarande fall i forslaget
i övrigt. Då hyresgästen eljest enligt förslaget har rätt att på grund av lagenhetens
beskaffenhet uppsäga hyresavtalet, förutsättes nämligen att det skall
vara fråga örn en väsentlig inskränkning i nyttjanderätten. Enligt lagrådets
mening bör detsamma gälla även i förevarande fall. Paragrafen synes darfor
böra bliva tillämplig allenast, om lägenhet som helt eller till väsentlig del är
uthyrd till bostad är så beskaffad, att bostadens användande är förenat med
uppenbar våda för inneboendes hälsa.

21 §•

Lagrådet:

Att hyresavtal saknar bestämmelse om hyrans förfallotid hor sakerlige
till de sällsynta undantagen, men en legal regel för sådana fall kan ej undvaras.
I förslaget har vid regleringen av detta ämne nu gällande regel om
betalning i efterskott ersatts med ett stadgande om förskottsbetalning. I betraktande
av att i hyresavtal regelmässigt föreskrives förskottslikvid är denna
ändring otvivelaktigt välgrundad.

I fråga om det närmare utformandet av den nya regeln måste dock vissa
erinringar göras. Gällande lag stadgar, för det fall att hyran beraknas for
helt, halvt eller fjärdedels år, att den skall betalas senast å näst sista dagen
av vart fjärdedels år. Då hyran beräknas för månad, vecka eller dag, skall
den betalas före utgången av varje sådan tidrymd, och hyra, for vilken dylik
beräkningsgrund ej är stadgad, skall gäldas vid hyrestidens slut. Förslaget
innehåller, att hyran skall gäldas, där den beräknas för kvartal eller längre
tid, sista söckendagen i månaden näst före varje kvartal och, dar den beräknas
för kortare tid, före början av denna tid.

Vid 5 § bär lagrådet erinrat, att den gällande lagens uttryck »fjärdedels
år» är språkligt lämpligare än »kvartal». Denna erinran gäller jämväl häi.

218

Kungl. Maj.ts proposition nr 166-

För den händelse hyran beräknas för helt, halvt eller fjärdedels år och
hyrestiden börjar på annan dag i månaden än den första, kan regeln om
hyresbetalning sista söckendagen i månaden näst före varje kvartal (d. v. s.
fjärdedels år) icke antagas överensstämma med kontrahenternas avsikt. En
föreskrift om betalning kvartalsvis passar mången gång mindre väl, då hyrestiden
ej utgör en multipel av ett fjärdedels år utan t. ex. utgör fyra månader.
I de säkerligen utomordentligt sällsynta fall, då en relativt lång
tid avtalas utan att hyran beräknas för helt, halvt eller fjärdedels år,
mäste det antagas i regel framgå av omständigheterna att hyresbetalningen
skall uppdelas i poster, en var avseende högst tre månader. Även om det icke
kan anses helt uteslutet att i något enstaka fall tillräckliga skäl för ett sådant
antagande kunna komma att saknas, torde det likväl icke vara erforderligt
att för sådan händelse stadga särskilt undantag från huvudregeln att hela
hyran skall erläggas före hyrestidens början.

Lagrådet hemstaller förty, att i första stycket stadgas, att därest avtal ej
traffats om tiden för erläggande av hyra, som skall utgå i penningar, skall
hyran betalas, där den beräknas för helt, halvt eller fjärdedels år, senast
a sista sockendagen före början av varje fjärdedels år, och eljest senast å
sista sockendagen före början av den tid, för vilken hyran beräknas.

I fjärde stycket torde slutorden »under förutsättning likväl att betalningsuppdraget
ej återkallats» kunna utgå. Det torde nämligen falla av sig självt,
att hyran ej kan anses erlagd, om betalningsuppdrag återkallas.

Lagrådet:

Till förhindrande av att ränteförlust tillskyndas hyresvärden genom nedsattnmgsforfarande,
som avses i första stycket, synes det böra åläggas hyresgasten
att ställa pant eller borgen jämväl för ränta.

Därest talan, som hyresvärd anhängiggjort jämlikt fjärde stycket, återkallas
eller förfaller, t. ex. på den grund att stämning ej uttagits tili rätt
orum, samt ny talan ej väckes inom angiven tid, bör hyresgästen uppenbarligen
aga återfå nedsatt belopp. Blir hyresvärdens talan endast delvis bifallen,
bor han få lyfta häremot svarande del av vad som nedsatts samt återstoden
utbetalas till hyresgästen. Innebörden av förslaget i denna del skulle
tramsta tydligare, om i sista punkten av fjärde stycket stadgades att, där
talan vackes mom angiven tid, nedsatt belopp ej må lyftas förrän genom
dom, som vunnit laga kraft, eller förlikning eller annorledes samma talan
ragts till slut. Klart är, att i sådant fall hyresvärden av beloppet äger lyfta
sa mycket som svarar mot vad genom dom eller förlikning må hava tillerkänts
honom samt hyresgästen återstoden.

26 §.

Justitieråd^ Eklund, regeringsrådet Kellberg och justitierådet Lawski:

Enligt gällande lag skall, då hyresvärd utför arbete i lägenheten, hyresgastens
rätt att i anledning av intrång, som av arbetet föranledes, uppsäga av -

Kungl. Maj:ts proposition nr 166-

219

talet eller fordra nedsättning i hyran eller skadestånd bedömas efter de vanliga
reglerna om hinder eller men i nyttjanderätten. Tillräckliga skäl att, såsom
i tredje stycket av förevarande paragraf skett, i berörda avseenden införa
andra regler än dem som meddelats i 16 och 19 §§ synas icke föreligga,
dock att vad förslaget innehåller om att hyresvärden skall svara för viss skada
oavsett om han gjort sig skyldig till försummelse och att vissa förbehåll
skola vara utan verkan synes välgrundat.

Det hemställes förty, att åt 26 § i denna del gives en sådan avfattning, att
därav framgår att hinder och men genom arbete av nu avsett slag äro att
med nyssberörda undantag bedöma enligt reglerna i 11 §.

Justitierådet von Steyern:

Beträffande arbeten som avses i andra stycket innebär det remitterade förslaget,
att hyresgästen skall vara berättigad att för det intrång i nyttjanderätten
som han får vidkännas erhålla dels nedsättning i hyran och dels skadestånd.
I fråga om skadestånd sträcker sig hans rätt längre än enligt de allmänna
reglerna i 11 och 16 §§ såtillvida som hyresvärden skall vara skadeståndsskyldig
även om han förmår visa att skadan icke beror på hans försummelse.
Å andra sidan skall, i motsats till vad som gäller enligt 19 §, hinder
icke möta mot förbehåll, varigenom all skadeståndsrätt uteslutes.

För de fall då arbetet bedrives uteslutande i hyresvärdens intresse kan
skäl anses föreligga för den föreslagna utsträckningen av skadeståndsskyldiglieten.
I andra fall åter skulle det kunna verka obilligt, om en hyresvärd,
som icke låtit någon försummelse komma sig till last, bleve skadeståndsskyldig.
Sannolikt med tanke härpå har förslagets skadeståndsregel icke
gjorts tvingande. Följden härav torde emellertid bliva att i stor utsträckning
all rätt till skadestånd kommer att genom förbehåll uteslutas.

En tänkbar lösning är att låta de allmänna stadgandena i 11, 16 och 19 §§
bliva tillämpliga och därjämte uppställa en icke tvingande regel om skadestånd
för de fall, då hyresvärden visar att han är fri från försummelse. Resultatet
skulle då bliva, att hyresvärden kunde betinga sig frihet från nedsättning
i hyran, såvitt detta är medgivet i 19 §, att han icke kunde fritaga
sig från skadestånd, i den mån han är vållande till skada eller det är outrett
hur därmed förhåller sig, och att han kunde förbehålla sig att ej gälda skadestånd,
till den del han kan visa att försummelse icke ligger honom till last.
En sådan reglering synes dock innebära en betänklig avvikelse från det i
förarbetena med rätta betonade önskemålet örn enkla och lättfattliga lagbud.

Med hänsyn härtill och då såsom ovan framhållits varje dispositivt lagstadgande
i detta ämne torde vara av ringa värde för hyresgästerna, synes
den bästa lösningen vara alt låta de allmänna reglerna i 11, 16 och 19 §§
gälla. Jag hemställer alltså, att andra punkten i tredje stycket av förevarande
paragraf utgår.

220 Kungl. Maj:ts proposition nr 166

31 §.

Lagrådet:

I förevarande paragraf har med viss redaktionell jämkning upptagits
stadgandet i 3 kap. 22 § gällande lag, dock med den ändring att föreskriften
om skadeståndsskyldighet för den händelse ny säkerhet ej ställes uteslutits
ur det remitterade förslaget. Då någon ändring icke ifrågasatts beträffande
motsvarande stadgande rörande arrende (2 kap. 34 §) — vilket stadgande
innehåller enahanda föreskrift om skadeståndsskyldighet — samt skäl icke
förebragts för uppställande av olika regler i detta avseende, hemställer lagrådet,
att på ifrågavarande punkt gällande rätt lämnas oförändrad.

33 §.

Justitierådet Lawski:

Är hyresgästen vållande till att ohyra förekommer i den av honom förhyrda
lägenheten, är det principiellt hans skyldighet att söka utrota densamma,
låt vara att hyresvärden i vissa fall enligt 17 § i förslaget är pliktig
att vidtaga åtgärd för ändamålet. Under sådana förhållanden synes hyresgäst
lika litet som då han eljest vanvårdat lägenheten böra kunna uppsägas,
sedan han vidtagit rättelse. Det hemställes därför att jämväl i fall, som i
32 § 4 sägs, hyresvärden skall vara förhindrad att uppsäga avtalet örn rättelse
skett, innan han gjort bruk av sin uppsägningsrätt.

36 §.

Lagrådet:

Under hänvisning till vad som anförts vid 5 § hemställes, att ordet »kvartal»
ersättes med »fjärdedels år».

38 §.

Lagrådet:

Genom de stadganden, som upptagits i 38 och 39 §§, avses i första hand
att pa ett indirekt sätt förhindra, att hyresgäst utan skälig orsak tvingas
att lämna en förhyrd lägenhet vid hyrestidens slut. Då den grundsats, varpå
förslaget härutinnan är byggt, numera torde motsvara rättsuppfattningen
inom vida kretsar av landets befolkning, kan det endast vara i sin ordning,
att den också godtages i lagstiftningen. Men såsom förslaget utformats synes
det icke tillräckligt beakta angelägenheten av att kontrahenterna, sedan
uppsägning skett, komma till en uppgörelse, innefattande nytt hyresavtal.
Därjämte torde förslaget kunna medföra, att ersättning tillerkännes hyresgäst
även i fall, då sådan ej är befogad, t. ex. örn hyresgästen i själva verket
icke önskar behålla lägenheten.

De anmärkta svagheterna hos förslaget synas kunna undvikas genom att
i 38 § stadgas dels att, därest hyresavtal, som slutits för minst sex månader,
varder av hyresvärden uppsagt utan att hyresrätten är förverkad och hyresgästen
inom en vecka meddelar att han önskar behålla lägenheten, det ålig -

221

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

ger hyresvärden att utan dröjsmål uppgiva, på vilka villkor han ar villig att
förlänga hyresförhållandet eller ock av vilken orsak han vägrar att medgiva
förlängning, dels ock att, örn hyresvärden underlåter detta eller for hyresavtalets
förlängning uppställer villkor, som är otillbörligt, eller vagrar att
medgiva förlängning av sådan anledning att hans förfarande mäste anses
strida mot god sed i hyresförhållanden, hyresgästen äger, där han lamnat
meddelande som nyss sagts, vid flyttningen från lägenheten erhålla skalig
gottgörelse för härmed förenade kostnader. Stadgandena i första styckets
sista punkt samt i andra och tredje styckena kunna bibehållas oförändrade.

Genom en sådan reglering blir det för hyresvärden klart, huru hyresgasten
ställer sig till uppsägningen, och möjlighet öppnas for dem att tratta
överenskommelse ävensom att, innan någondera av dem bundit sig pa annat
håll hänskjuta den uppkomna hyresgästen till medlingsnämnd, dar sadan
finnes, eller till skiljemän och sålunda erhålla ett auktoritativt utlåtande i
tvistefrågan. Och genom att hyresgästen måste tillkännagiva, att hail önskar
behålla lägenheten, blir det omöjligt för honom att begära skadestånd,
om hyresvärden medgivit ett kvarboende på oförändrade eller skaliga villkor
men hyresgästen ändock vill låta uppsägningen gälla. En ytterligare
fördel ligger däri att de i 38 och 39 §§ behandlade fallen bliva reglerade pa
ett i huvudsak likartat sätt.

39 §.

Den tid, inom vilken hyresgästen har att framställa förfrågan om vill
ren för hyresförhållandets förlängning, angives i sista punkten till minst
fyra månader före hyrestidens utgång. Då hyreskontrakt gällande för ett
år eller längre tid numera i stor utsträckning innehålla förbehåll örn uppsägning
sex månader före hyrestidens utgång, har följden blivit, att hyresavtal
i betydande omfattning avslutas mer än fyra månader före fardag. Vi
sådant förhållande är det av vikt för hyresvärden att han, örn hyrestiden
omfattar ett år eller längre tid, minst sex månader före hyrestidens utgång
får kännedom om hyresgästens avsikter, medan i övriga fall meddelandet
ej torde behöva göras tidigare än tre månader före hyrestidens utgång.

'' Beaktas vad nu anförts och iakttages tillika lagrådets hemställan vid 38 §,
kan åt 39 g givas sådan avfattning, att vad i 38 § stadgas skall äga motsvarande
tillämpning i det fall att avtal slutits för en lid av minst sex månader
utan förbehåll örn uppsägning, dock att hyresgästens meddelande skall göras
minst tre månader eller, där hyrestiden är ett år eller längre, minst sex månader
före hyrestidens utgång.

41 §.

Lagrådet: .

Den från gällande rätt i kommittéförslaget upptagna preskriptionstiden
av två år har i det remitterade förslaget förkortats lill hälften. Då en sadan
förkortning lätt kan föranleda att, innan den nya preskriptionstiden

222

Kungl. Maj:ts proposition nr 166-

trängt in i allmänhetens medvetande, en och annan lider rättsförlust på
grund av okunnighet om lagens innehåll, anser sig lagrådet icke kunna förorda
att ändring sker på denna punkt, såvida icke bibehållandet av den en
gang fastställa tvååriga preskriptionstiden, till vilken motsvarighet finnes i
atskd lga under senare tid utfärdade lagar, måste antagas vara förenat med
o agenhet. Att detta är händelsen framgår emellertid icke av vad som förekomimt
under förarbetena till den nya lagstiftningen. Framhållas må ock
att det mäste vara ägnat att framkalla förvirring att i samma lag stadga
tVa,°. lkf PresknPtionstider, en för fordringar på grund av arrendeavtal och
en for fordringsanspråk i hyresförhållanden. Då den nya preskriptionsbestammelsen
i olikhet mot vad i allmänhet plägar ske — enligt förslaget
icke gjorts tillämplig i fråga om hyresavtal som slutits innan nya lagen
tratt i kraft, måste man dessutom under några år framåt tillämpa skilda
preskriptionstider för två grupper av hyresavtal.

Stadgandet i paragrafens andra stycke har, enligt vad kommittén anfört,
oranletts av vissa under senare tid i tvister rörande hyresavtal träffade
domstolsavgöranden. Att sålunda lagfästa en i förevarande avseende redan
utbildad praxis synes dock knappast vara erforderligt. Då därtill kommer
att stadgandet, som grundar sig på rättsprinciper av betydelse långt utöver
hyresavtalets område, lätt skulle kunna föranleda den felaktiga slutsatsen
a!\T?, m°tsvarande regel ej äger tillämpning beträffande andra likartade
förhållanden, t. ex. arrende, där den icke kommit till uttryck i lag finnér
sig lagrådet bora hemställa, att stadgandet utgår.

Anses emellertid stadgandet böra bibehållas, torde kunna ifrågasättas, huruvida
icke därunder borde inbegripas även vissa andra anspråk på hyresnedsattnmg
eller ersättning samt från stadgandets tillämpning undantagas
fall da hyresgasten utan oskäligt dröjsmål påkallat avhjälpande av förefintlig
brist eller framställt anspråk som nu sagts.

Kommer i enlighet med lagrådets hemställan andra stycket att utgå föranledes
därav viss jämkning i 42 §.

Justitierådet Lawski:

Vid 8 § hava berörts vissa olägenheter, vilka kunna befaras såsom en
följd av den där stadgade rätten för dödsbo att uppsäga hyresavtal. Enahanda
ohigenheter kunna, ehuru i mindre omfattning, föranledas av den
ratt att i förtid uppsäga hyresavtal, som enligt 47 § skall tillkomma hyresgast.
En föreskrift härutinnan synes så mycket mera erforderlig, som förordnande
enligt sistnämnda paragraf blir tillämpligt jämväl å redan ingångna
avtal. Det torde därför böra stadgas, att om hyresvärden på grund av
bestämmelse i hyresavtalet å lägenheten nedlagt kostnad, som i följd
av uppsägningen blir onyttig, hyresvärden skall vara berättigad till skälig
ersättning. Iakttages vad här förordats, föranledes därav viss ändring i paragrafens
andra stycke.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166-

223

övergångsbestämmelserna.

Lagrådet:

Den nya lagen skall, med de undantag som framgå av tredje och fjärde
styckena i övergångsbestämmelserna, icke äga tillämpning beträffande avtal
som slutits före lagens ikraftträdande. Bland de stadganden i nya lagen,
som enligt tredje stycket skola äga tillämpning omedelbart efter lagens
ikraftträdande, har icke upptagits 38 § tredje stycket i 2 kap., i vilket lagrum
en mindre ändring vidtagits i fråga örn sättet för verkställande av uppsägning.
Då denna ändring avser att avlysa en uppsägningsform som numera
anses föråldrad, synes anledning saknas att icke låta den bliva tilllämplig
jämväl i fråga om avtal som ingåtts före lagens ikraftträdande. Det
föreligger dessutom stor risk, att det förbises, att äldre lag alltjämt är tilllämplig,
med påföljd att företagna åtgärder för uppsägning av ett avtal kunna
komma att förklaras ogiltiga. Lagrådet hemställer därför, att nämnda
lagrum i dess nya lydelse måtte förklaras vara tillämpligt jämväl å äldre
avtal. Iakttages ej denna hemställan, torde det vara erforderligt, att fjärde
stycket i övergångsbestämmelserna jämkas så att det kommer att omfatta
jämväl arrendeavtal.

Enligt sista stycket i övergångsbestämmelserna skall, där i lag eller särskild
författning förekommer hänvisning till lagrum som ersatts genom bestämmelse
i nya lagen, denna i stället tillämpas. I 1 kap. 3 § nya jordabalken
förekommer hänvisning till 3 kap. 19 §, vilken paragraf i förevarande
förslag motsvaras av 28 § i sistnämnda kapitel. Då omförmälda hänvisning
i 1 kap. 3 § förekommer i samma lag som den vilken genom förslaget
blir föremål för ändring, torde hänvisningen böra rättas genom ändring
av sagda paragraf.

Förslaget till lag om medling i hyrestvister.

13 §.

Lagrådet:

Förslaget innehåller intet stadgande örn huru hyresnämnd i avseende å
hyrestvist, som beror på dess handläggning, skall förfara i fall då förlikningskommission
tillsatts. Då det ej kan anses uteslutet, att vissa hyrestvister
alltjämt kunna behandlas av nämnden, torde det icke vara lämpligt
att låta alla hos nämnden anhängiga tvister automatiskt överflyttas till kommissionen.
Å andra sidan synes nämnden ej höra vidtaga någon åtgärd i
tvist, med vilken kommissionen tagit befattning, men nämnden bör utan
särskild framställning kunna återupptaga hos nämnden anhängig tvist, om
förlikningskommissionens verksamhet avslutas utan resultat. I enlighet med
det sagda torde i förevarande paragraf böra stadgas, att örn förlikningskommission
inlett medling i tvist, som är beroende på medlingsnämnds hand -

224

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

läggning, skall handläggningen vila så länge kommissionen har befattning
med tvisten. Samma regel bör uppenbarligen gälla, när särskild förlikningsman
tillsatts.

Slutligen framhålles, att det torde böra tagas i övervägande, huruvida
icke lagen bör innehålla en bestämmelse att Konungen äger utfärda de
närmare föreskrifter, som erfordras för lagens tillämpning.

Ur protokollet:
Wilhelm von Schwerin.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

225

Utdrag av protokollet över justitiedepartementsärenden, hållet inför
Hans Kungl. Höghet Kronprinsen-Regenten i statsrådet
å Stockholms slott den 10 mars 1939.

Närvarande:

Statsministern Hansson, ministern för utrikes ärendena Sandler, statsråden

Pehrsson-Bramstorp, Westman, Wigforss, Möller, Engberg, Sköld,

Quensel, Forslund, Eriksson, Strindlund.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Westman, anmäler efter gemensam
beredning med chefen för socialdepartementet lagrådets den 9 mars
1939 avgivna utlåtande över till lagrådet den 10 februari 1939 remitterade
förslag till

1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36
s. 1) örn nyttjanderätt till fast egendom;

2) lag örn ändrad lydelse av 14 § lagsökningslagen; och

3) lag örn medling i hyrestvister.

Efter redogörelse för utlåtandet anför föredraganden:

»Beträffande förslaget till lag angående ändring i vissa delar
av lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom
har lagrådet hemställt om vissa smärre jämkningar av 3 kap. 4 och
5 §§, vilka torde böra iakttagas.

Lagrådet har vidare i fråga om 8 § i samma kapitel uttalat, att den rätt,
som enligt första stycket i paragrafen tillerkänts hyresgästs dödsbo att uppsäga
hyresavtal rörande lägenhet, vilken helt eller delvis är uthyrd till bostad,
borde begränsas till lägenhet som ''helt eller till väsentlig del’ är uthyrd
till sådant ändamål. Vad sålunda föreslagits synes böra beaktas. Lagrådet
har även hemställt, att dödsbo, som begagnar sig av den föreslagna
uppsägningsrätten, skulle vara pliktigt att till hyresvärden utgiva skälig
ersättning för kostnad som i följd av uppsägningen blir onyttig. Det synes
emellertid icke lämpligt, att utövningen av sagda uppsägningsrätt skall
kunna ådraga vederbörande skyldighet att gälda ett svårbestämbart skadestånd.
Den av lagrådet ifrågasatta bestämmelsen torde därför icke böra
upptagas. Av lagrådet har beträffande 8 § slutligen hemställts att, örn
lägenhet förhyrts av makar och endera dör, dödsboet och efterlevande
maken skola gemensamt äga sätta annan hyresgäst i sitt ställe eller utöva

Bihang till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 16G. 15

226

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

den uppsägningsrätt som eljest tillkommer dödsbo. Denna hemställan synes
böra beaktas.

Enligt 9 § i det remitterade förslaget skall förhyrd lägenhet tillhandahållas
i sådant skick att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt
brukbar för det med förhyrningen avsedda ändamålet. Denna bestämmelse
må åsidosättas genom parternas avtal. Lagrådet har föreslagit, att till bestämmelsen
borde fogas eif tillägg av innehåll att angivna regel skall gälla
allenast såframt ej av omständigheterna framgår att lägenheten förhyrts i
annat skick. Ett sadant tillägg skulle emellertid genom sin obestämda innebörd
kunna föranleda osäkerhet i tillämpningen och torde fördenskull icke
böra upptagas. De ändringar av det remitterade förslaget, om vilka lagrådet
hemställt beträffande 12 samt 19—22 §§, torde däremot böra iakttagas.

I 26 § av det remitterade förslaget regleras bland annat hyresvärdens
rätt att utföra arbete under hyrestiden. Beträffande denna paragraf ha tre
av lagrådets ledamöter uttalat, att åt lagrummet borde givas sådan avfattning,
att därav franninge att hinder och men genom arbetet vore att bedöma
enligt reglerna i 11 §, med det undantag att hyresvärden på sätt det
remitterade förslaget innehölle skulle svara för viss skada, oavsett örn han
gjort sig skyldig till försummelse, och att vissa förbehåll skulle vara utan
verkan. En ledamot av lagrådet har hemställt, att nämnda särskilda skadeståndsregel
måtte utgå ur förslaget.

Den ändring av paragrafen, varom flertalet ledamöter av lagrådet hemställt,
synes böra vidtagas. Detta torde böra ske på det sätt att den i tredje
stycket upptagna bestämmelsen örn rätt till nedsättning i hyran uteslutes
samt att en redaktionell jämkning vidtages beträffande förenämnda skadeståndsregel
i syfte att utmärka, att i den mån ej annat stadgas i paragrafen
de allmänna reglerna om verkan av hinder eller men i nyttjanderätten skola
tillämpas.

Med avseende å 31 § har lagrådet anmärkt, att hyresgästen i där angivna
fall, liksom enligt gällande lag, borde vara skyldig att utgiva skadestånd
till hyresvärden. Då såsom förut framhållits ifrågavarande bestämmelse
i gällande lag torde kunna medföra obilliga verkningar för hyresgästen,
synes emellertid den i det remitterade förslaget intagna ståndpunkten
böra bibehållas. Vad härefter angår 33 § har en ledamot av lagrådet uttalat,
att paragrafen syntes böra jämkas så att därav franninge att hyresvärden
ej må enligt 32 § uppsäga avtalet i det läll, att hyresgäst, som är vållande
till att ohyra förekommer i lägenheten, utrotat ohyran innan uppsägning
skett. Enär en riktig tillämpning av stadgandet i 32 § lärer leda till att uppsägningsrätt
i dylikt fall icke tillkommer hyresvärden, synes sagda jämkning
ej erforderlig. I fråga örn 36 § har lagrådet förordat en redaktionell ändring
som torde böra beaktas.

I 38 och 39 §§ av det remitterade förslaget ha upptagits vissa bestämmelser
om rätt för hyresgäst, som nödgas avflytta från förhyrd lägenhet, att
under närmare angivna betingelser erhålla skadestånd. Sådant skadestånd
skall enligt förslaget bland annat utgå, örn hyresvärden verkställer upp -

227

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

sugning av orsak, som hyresgästen nied hänsyn till god sed på hyresmarknaden
saknat anledning att taga i beräkning, eller hyresvärden uppställer
otillbörligt villkor för hyresförhållandets förlängning. Lagrådet, som framhållit
att bestämmelserna avsåge att förhindra att hyresgäst utan skälig
orsak tvingades att lämna en förhyrd lägenhet vid hyrestidens slut, har funnit
det vara i sin ordning, att bestämmelser härom upptoges i lagstiftningen.
Beträffande utformningen av bestämmelserna i fråga har lagrådet emellertid
hemställt om viss jämkning av desamma, varigenom bland annat bättre
skulle beaktas önskvärdheten av att, sedan uppsägning skett, parterna komme
till en uppgörelse innefattande nytt hyresavtal. Den jämkning, varom
lagrådet sålunda hemställt, synes lämplig och torde alltså böra iakttagas.

I fråga örn 41 § har lagrådet hemställt, att den i första stycket angivna
preskriptionstiden av ett år i överensstämmelse med gällande lag bestämmes
till två år. Med hänsyn till vad lagrådet härutinnan anfört vill jag icke
motsätta mig, att på denna punkt gällande lags ståndpunkt bibehålies. I
enlighet med lagrådets hemställan synes ock andra stycket i 41 § böra uteslutas
ur förslaget, i följd varav den i 42 § intagna hänvisningen till sagda
stycke jämväl bör utgå. Av en ledamot av lagrådet bär beträffande 47 §
förordats, att där skulle intagas en skadeståndsregel, enligt vilken hyresvärd
i vissa fall skulle kunna erhålla ersättning vid uppsägning varom i paragrafen
sägs. En sådan skadeståndsregel skulle dock icke stå i överensstämmelse
med det syfte som huvudregeln avser att tillgodose.

Vad lagrådet anfört beträffande övergångsbestämmelserna till förevarande
lagförslag synes böra iakttagas. I övrigt torde i fråga örn detta lagförslag
böra vidtagas vissa mindre jämkningar av redaktionell innebörd.

Beträffande förslaget till lag örn ändrad lydelse av 14 § lagsökningslagen
synes endast en redaktionell ändring i förtydligande
syfte böra företagas.

I fråga om förslaget till lag örn medling i hyrestvister torde
vad lagrådet i denna del hemställt böra beaktas samt i övrigt vidtagas vissa
jämkningar av redaktionell innebörd.»

Föredraganden hemställer, att de i enlighet nied vad nu angivits ändrade
lagförslagen måtte jämlikt § 87 regeringsformen genom proposition föreläg
gas riksdagen till antagande.

Med bifall till denna av statsrådets övriga ledamöter biträdda
hemställan förordnar Hans Kungl. Höghet Kronprinsen-Regenten,
att till riksdagen skall avlåtas proposition av
den lydelse Inlaga till detta protokoll utvisar.

Ur protokollet:
Rognar Kihlgren.

228

Kungl. Maj:ts proposition nr 166-

Innehållsförteckning.

Sid.

Propositionen........................................................ 1

Förslag till lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907

(nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom .................... 2

Förslag till lag om ändrad lydelse av 14 § lagsökningslagen ............ 17

Förslag till lag om medling i hyrestvister ............................ 18

Utdrag av statsrådsprotokollet den 10 februari 1939 .................... 22

(Om hyreslagstiftningskommitténs förslag.)

Inledning ........................................................ 22

Gällande lagstiftning och framställda reformkrav ...................... 23

Hyreslagstiftningskommitténs förslag.............................:.... 25

Yttranden.......................................... 31

Departementschefens yttrande beträffande huvudgrunderna i kommitténs

förslag.......................................................... 41

Förslag till lag angående ändring av 1907 års lag om nyttjanderätt till

fast egendom.................................................... 45

2 kap.

38 § sid. 45. — Departementschefen sid. 47.

3 kap.

Örn hyresavtals ingående.......................................... 48

I och 2 §§ sid. 48. •— Departementschefen sid. 50.

Om hyrestiden .................................................. 51

3—6 §§ sid. 51 — Departementschefen sid. 52.

Om överlåtelse av lägenhet och örn verkan av hyresgästens död ...... 52

7 § sid. 52. — Departementschefen sid. 53.

8 § sid. 54. — Departementschefen sid. 57.

Örn lägenhetens skick och örn hinder för hyresrättens utövning........ 58

9 och 10 §§ sid. 58. — Departementschefen sid. 63.

II och 12 §§ sid. 65. — Departementschefen sid. 68.

13 § sid. 71. — Departementschefen sid. 74.

14 § sid. 74. — Departementschefen sid. 75.

15 och 16 §§ sid. 76. — Departementschefen sid. 77.

17 § sid. 78. — Departementschefen sid. 89.

18—20 §§ sid. 91. — Departementschefen sid. 92.

Örn hyrans erläggande............................................ 93

21 och 22 §§ sid. 93. — Departementschefen sid. 100.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166■ 229

Sid.

Om hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens nyttjande .............. 101

23—25 §§ sid. 101. — Departementschefen sid. 103.

26 och 27 §§ sid. 105. — Departementschefen sid. 107.

Om verkan av fastighetens överlåtelse samt av utmätning eller konkurs

m. m......................................................... 108

28—31 §§ sid. 108. — Departementschefen sid. 110.

Örn hyresrättens förverkande ...................................... 110

32 och 33 §§ sid. 110. — Departementschefen sid. lil.

34 § sid. 112. — Departementschefen sid. 117.

35 § sid. 118. — Departementschefen sid. 118.

Om uppsägning ................................................. 118

36 och 37 §§ sid. 118. — Departementschefen sid. 119.

Örn verkan av hyresförhållandets upphörande i vissa fall.............. 120

38—40 §§ sid. 120. — Departementschefen sid. 138.

Om bevarande av rätt till talan m. m............................. 144

41 och 42 §§ sid. 144. — Departementschefen sid. 144.

Särskilda bestämmelser............................................ 145

43 § sid. 145. — Departementschefen sid. 146.

44—46 §§ sid. 146. — Departementschefen sid. 147.

47 § sid. 147.

Övergångsbestämmelserna.......................................... 147

Departementschefen sid. 149.

Förslag till lag om ändrad lydelse av 14 § lagsökningslagen ............ 150

Departementschefen sid. 154.

Förslag till lag om medling i hyrestvister.............................. 156

Departementschefen sid. 162.

II.

(Om byggnadsindustrisakkunnigas förslag i fardagsfrågan.)

Inledning .......................................................... 167

Byggnadsindustrisakkunnigas förslag i fardagsfrågan .................... 167

Hyreslagstiftningskommitténs ståndpunkt .............................. 174

Yttranden.......................................................... 176

Departementschefen ................................................ 189

Departementschefens hemställan ...................................... 192

Bilagor till statsrådsprotokollet den 10 februari 1939 ...................... 194

Utdrag av lag rådsprotokollet den 9 mars 1939 213

Utdrag av statsrådsprotokollet den 10 mars 1939.......................... 225

Bihang till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 166.