Bostadspolitiken

Motion 2003/04:Bo257 av Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m)

av Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m)

1 Sammanfattning

I dag är bostadsmarknaden tudelad, med bostadsbrist i tillväxtorter och stigande bostadsöverskott i utflyttningsorter. Vi anser att bostadspolitiken bör ändra inriktning.

Utgångspunkten för den moderata bostadspolitiken är att bostadsmarknaden skall styras av människors efterfrågan och fria val, inte av regleringar och politiska eller administrativa beslut.

Bostadspolitiken skall ge förutsättningar för bevarande och utveckling av olika upplåtelseformer som kan tillgodose olika individers önskemål i olika skeden av livet. Äganderätten är satt på undantag i dag och därför vill vi med vår politik göra det möjligt för fler att äga sin egen bostad. En öppen och fungerande marknad kan inte uppnås genom subventioner, detaljregleringar och politisk klåfingrighet.

Vi föreslår många ändringar av dagens bostadspolitik, varav vi vill särskilt lyfta fram några.

Vi vill sänka det totala skattetrycket och successivt avveckla fastighetsskatten.

Vi vill reformera bruksvärdesregeln genom att slopa allmännyttans hyresnormerande roll. En mer rörlig bostadsmarknad ökar valfriheten och gör det möjligt för fler medborgare att ta sig ur det sociala utanförskapet i utsatta bostadsområden.

Ur ett principiellt perspektiv borde förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäst ske efter samma regler som gäller för förhandlingar generellt i samhället. Vi anser därför att hyresförhandlingslagen avskaffas i sin helhet.

2 Innehållsförteckning

1 Sammanfattning 1

2 Innehållsförteckning 2

3 Förslag till riksdagsbeslut 3

4 En havererad bostadspolitik 5

4.1 Ett tudelat land 5

4.2 Bostadsöverskott 5

4.3 Bostadsbrist 5

4.4 Straffskatt på boende 6

4.5 Utsatta bostadsområden 6

5 Förändra bostadspolitiken 7

5.1 Moderata utgångspunkter 7

5.2 Att själv kunna betala för sin bostad 7

5.3 Motverka utanförskap genom rörlighet på bostadsmarknaden 8

5.4 Tredimensionella fastigheter – utan begränsning 8

5.5 Att avhjälpa bostadsbristen för unga och studerande 8

5.6 Öka byggandet 9

5.6.1 Subventioner är inte lösningen 9

5.6.2 Sänk skatten 9

5.6.3 Rättvist hyressättningssystem 10

5.6.4 Lös trafikproblemen och öka väginvesteringarna 10

5.6.5 Förenkla reglerna för strandskydd 10

5.6.6 Förändra det statliga inkomstutjämningssystemet 10

5.6.7 Förenkla plan- och byggprocessen 11

5.6.8 Främja konkurrensen 11

6 Fastighetsskatten 11

7 Bostadsrätten 12

7.1 Fler bostadsrätter ökar valfriheten 12

7.2 Underlätta bildande av bostadsrätter 13

7.3 Beskattning av bostadsrätter 13

8 Hyresrätten 14

8.1 En efterfrågad boendeform 14

8.2 Besittningsskyddet 14

8.3 Bruksvärdesregelns utformning ... 14

8.4 … och tillämpning 15

8.5 Dags för reform 16

8.6 Bryt hyresförhandlingsmonopolet 17

9 Offentliga fastighetsföretag 18

3 Förslag till riksdagsbeslut

  1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om bostadspolitikens inriktning.

  2. Riksdagen beslutar att bostadsbidrag skall utgå enbart till barnfamiljer.

  3. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att avskaffa begränsningar för tredimensionell fastighetsbildning.

  4. Riksdagen beslutar att införa skattereduktion för inkomster till följd av uthyrning av del i stadigvarande bostad.1

  5. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om subventioner för bostadsproduktion.

  6. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att sänka skattetrycket på boende och bostadsbyggnation.1

  7. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att införa ett rättvist hyressättningssystem.

  8. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om behovet av infrastrukturella satsningar för att möjliggöra bostadsbyggande.

  9. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att ändra reglerna för strandskydd.2

  10. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om inkomstutjämningssystemet.3

  11. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att främja konkurrensen inom bygg- och byggmaterielsektorn.

  12. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om fastighets- och förmögenhetsskatten.1

  13. Riksdagen beslutar att bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse slopas för kommunala bostadsbolag.

  14. Riksdagen beslutar att återinföra kravet på enkel majoritet för ombildning till bostadsrätt i enlighet med vad som anförs i motionen.

  15. Riksdagen beslutar att avskaffa systemet med schablonintäkt för bostadsrättsföreningar och därmed även skatt på schablonintäkt.1

  16. Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till ändring av gränsdragningsreglerna mellan äkta och oäkta bostadsrättsföreningar i enlighet med vad som anförs i motionen.1

  17. Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till ändring av reglerna för reavinstbeskattning och uppskovsreglerna vid reavinst när det gäller oäkta bostadsföretag.1

  18. Riksdagen beslutar att avskaffa allmännyttans hyresnormerande ställning.

  19. Riksdagen beslutar att avskaffa hyresnämnden.4

  20. Riksdagen beslutar att upphäva lagen (1999:608) om tillfällig minskning av det generella statsbidraget vid avyttring av aktier eller andelar eller utdelning från kommunala bostadsföretag m.m.

  21. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att bryta hyresförhandlingsmonopolet.

  22. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om offentliga fastighetsföretag.

  23. Riksdagen beslutar att upphäva lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag samt de övergångsregler från den s.k. stopplagen som fortfarande tillämpas.

1Yrkandena 4, 6, 12, 15, 16, 17 hänvisade till SkU.

2Yrkande 9 hänvisat till MjU.

3Yrkande 10 hänvisat till FiU.

4Yrkande 19 hänvisat till JuU.

4 En havererad bostadspolitik

4.1 Ett tudelat land

I dag är bostadsmarknaden tudelad, med bostadsbrist i tillväxtorter och stigande bostadsöverskott i utflyttningsorter. På orter med överskott av bostäder tvingar hyressättningssystemet de boende att betala för höga hyror. Samma hyressättningssystem differentierar inte hyrorna i attraktiva tillväxtorter. Det finns orter där bostadsföretagen har mycket stark ekonomi och orter där företagen står på ruinens brant. Vissa orter är starkt segregerade, medan andra har lyckats mycket bra och har skapat integrerade bostadsområden. Därtill tvingar fastighetsskatten småhusägare att flytta från gård och grund. Situationen är i längden ohållbar och Socialdemokraterna har ännu inte lyckats presentera en politik som kunnat förändra detta. Under årtionden har Socialdemokraterna försvarat och vårdat en havererad bostadspolitik. I dagens Sverige får människorna ta konsekvenserna: bostadsbrist, bostadsöverskott, höga skatter och lågt byggande.

4.2 Bostadsöverskott

Cirka 36 000 lägenheter är outhyrda för närvarande. De tomma lägenheterna är ojämnt fördelade över landet.

Bostadsöverskottet beror främst på att utflyttningen från vissa orter varit stor. Brist på arbets- och utbildningsmöjligheter är en bidragande orsak. Det är ofta gamla bruksorter med nedlagda industrier som drabbats av utflyttning. På många orter fortsätter dessutom en stadig ström av människor att lämna bygden. En starkt bidragande orsak till bostadsöverskottet är de subventioner som använts till att bygga bostäder i landsändar med vikande befolkningsunderlag.

Dagens hyressättningssystem hindrar fastighetsägarna att sänka hyrorna i tomma lägenheter. Om en fastighetsägare sänker hyrorna för de lägenheter som står tomma, tvingar systemet honom att sänka hyrorna även i de uthyrda lägenheterna. Ingen fastighetsägare vågar ta denna risk. Problemen med det ständigt ökande antalet tomma lägenheter har resulterat i att rivningarna av lägenheter ökar. Under 2001 påbörjades rivning av 3 829 lägenheter i flerbostadshus. Av de rivna lägenheterna ägdes 94 procent av kommunerna eller kommunägda företag. På motsvarande sätt revs år 2002 2 087 lägenheter i flerbostadshus som till 94 procent ägdes av kommunerna eller kommunägda företag.

4.3 Bostadsbrist

I tillväxt- och utbildningsorter är problemen de motsatta. På dessa orter råder i många fall brist på bostäder. Efterfrågan, främst på hyreslägenheter, är mycket större än tillgången. Priserna på bostadsrätter och småhus har skjutit i höjden. Samtidigt är köerna för hyreskontrakt svindlande långa och byggandet bland det lägsta i Europa.

Dagens hyressättningssystem bidrar till det låga byggandet av hyresrätter, eftersom det med dagens system är svårt att bygga med lönsamhet. Då hjälper det inte att kommunerna kämpar med detaljplaner och anvisar mark.

I attraktiva områden växer den svarta hyresmarknaden. Andra- och tredjehandskontrakt har blivit den enda, tillfälliga och otrygga lösningen för många.

4.4 Straffskatt på boende

Sverige ligger i topp bland länder med höga boendekostnader med hänsyn taget till inkomsten. Samtidigt ligger landet i botten när det gäller nybyggande av bostäder. Den främsta orsaken till detta är Sveriges extremt höga skatter och avgifter på byggande och boende.

Kostnaderna för boendet har ökat snabbare än konsumentprisindex. Eftersom de höga skatterna leder till att alltför många människor har mycket liten disponibel inkomst när skatten är betald blir boendekostnaderna kännbara även i de fall när boendekostnaden i sig inte är hög. Sverige hade 1999 de högsta boendeutgifterna som andel av den disponibla inkomsten bland OECD-länderna enligt en undersökning som riksdagens utredningstjänst har gjort på uppdrag av oss.

Utöver ett allmänt högt skattetryck beskattas egnahemsägare både vid köpet, under innehavstiden och vid vinstgivande försäljning. Vid förvärv av bostad skall dessutom stämpelskatt på lagfart och inteckningar erläggas.

Under innehavstiden beskattas de boende med fastighetsskatt. Fastighetsskatten slår hårt mot hundratusentals människor. Taxeringsvärdeshöjningar drabbar inte enbart småhusägare. Flerfamiljshus i expansiva regioner får också en kraftig höjning av sina värden. För bostadsrättsföreningen innebär det att månadsavgiften höjs. För hyresgästen höjs hyran.

Skattetrycket på hyran i nya bostäder uppgår, inklusive skatterna i tidigare produktionsled, till cirka 65 procent. Detta kan jämföras med den generella skattekvoten i hela ekonomin som är cirka 52 procent.

4.5 Utsatta bostadsområden

Redan vid slutet av 1980-talet var det tydligt att de flesta miljonprogramsområden med sina stora, enhetliga och stereotypa lösningar hade blivit den sociala utsatthetens hemort. Dessa områden kännetecknas av enahanda bebyggelse, uteslutande hyresrätter och oftast med kommunen som ägare till alla lägenheter.

Utredningar visar att andelen låginkomsttagare har ökat ytterligare i många områden där befolkningen redan har låga eller extremt låga inkomster. Utestängning från arbetsmarknaden, bidragsberoende, fattigdom och social desperation har blivit mera regel än undantag i dessa områden.

Östbergafallet visar hur Socialdemokraterna cementerat det sociala utanförskapet genom att stoppa omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter i ett socialt utsatt område. Trots att de boende ville köpa sina bostäder och bilda bostadsrättsföreningar avslog länsstyrelsen och sedermera Boverket detta.

Stelheten på bostadsmarknaden gör det svårt att byta bostadsområde. Även de som har extra stark initiativkraft har svårigheter att bryta sig loss. Risken är stor att många hamnar i en ond cirkel, en cirkel som endast med svårighet kan brytas.

5 Förändra bostadspolitiken

5.1 Moderata utgångspunkter

Utgångspunkten för moderat bostadspolitik är att människor själva skall kunna välja den bostad de önskar. Bostadsmarknaden skall styras av människors efterfrågan och fria val, inte av regleringar och politiska eller administrativa beslut.

Bostadspolitiken skall ge förutsättningar för bevarande och utveckling av olika upplåtelseformer som kan tillgodose olika individers önskemål i olika skeden av livet. En öppen och fungerande marknad kan inte uppnås genom subventioner, detaljregleringar och politisk klåfingrighet.

Vi vill med vår politik göra det möjligt för fler att äga sin egen bostad. Det ger förutsebarhet och frihet för de boende. Äganderätten är en omistlig del i en demokrati, som stärker människors oberoende, skapar trygghet och bidrar till integration. Sänkt skattetryck skulle ge medborgarna större möjligheter att ta eget ansvar. Då blir det möjligt för allt fler att gradvis klara en växande del av välfärden på egen hand. Samtidigt måste det finnas en absolut trygghet för dem som behöver stöd från staten.

5.2 Att själv kunna betala för sin bostad

Den som betalar skatt skall inte behöva bidrag och den som behöver bidrag skall inte betala skatt. Med en sådan grundprincip skulle bland annat bostadsbidragen på sikt kunna mönstras ut.

I dag är bostadsbidraget en förutsättning för många barnfamiljers ekonomi eftersom de betalar så mycket skatt att de inte har råd att bo som de annars önskar. Till dess att skatterna har sänkts skall bostadsbidraget utgå till barnfamiljer och således avskaffas för hushåll utan barn. Bostadsbidraget skall ej förväxlas med bostadstillägg för pensionärer.

5.3 Motverka utanförskap genom rörlighet på bostadsmarknaden

En mer rörlig bostadsmarknad gör det möjligt för fler medborgare att ta sig ur det sociala utanförskapet i utsatta bostadsområden. Att flytta är för många ett viktigt första steg och därför ger en rörlig bostadsmarknad ökad valfrihet.

Det är viktigt att motverka segregationen i utsatta bostadsområden. Ett bra sätt är att öka inslaget av bostadsrätter. Vad som kunde blivit en positiv utveckling i Östberga, där de boende vill köpa sina bostäder, stoppas i dagsläget av socialdemokraterna. Möjligheten att påverka det egna boendet skänker trygghet och inflytande. Genom en blandning av olika upplåtelseformer ökar de boendes valfrihet, samtidigt som segregationstendenser, till följd av bristande mångfald i upplåtelseformer, motverkas.

5.4 Tredimensionella fastigheter – utan begränsning

Den lag som beslutats och som möjliggör tredimensionell fastighetsbildning medger inte bildning av ägarlägenheter i och med att det krävs minst fem bostäder för en dylik fastighetsbildning. Därtill har regeringen infört begränsningar för tredimensionell fastighetsbildning som avviker från annan fastighetsbildning. Av fastighetsbildningslagen framgår att vissa krav på syfte och finansiering måste vara uppfyllda för att bevilja tredimensionell fastighetsbildning. Vi anser att reglerna för tredimensionell fastighetsbildning inte bör skilja sig från annan fastighetsbildning.

Äganderätten är en omistlig rättighet, vilken är satt på undantag i Sverige. De flesta av våra grannländer har lagstiftning som tillåter så kallad tredimensionell fastighetsbildning med ägarlägenheter. Det gäller bl.a. Danmark, Norge, Tyskland, Holland och Belgien. I dessa länder är ägarlägenheten en uppskattad boendeform som fyller behov som hyresrätt och bostadsrätt inte gör. Ju fler boendeformer som tillåts, desto fler medborgare kan få bo så som de själva helst önskar.

5.5 Att avhjälpa bostadsbristen för unga och studerande

För många ungdomar och studerande är det ett svårt och dyrt projekt att skaffa sig en egen bostad. I tillväxt- och utbildningsområden kan det vara ett helt omöjligt företag. Det går emellertid inte att på kort sikt bygga bort bostadsbristen. Behovet av bostäder är akut för unga och studerande.

På flera tillväxt- och utbildningsorter skulle bostäder kunna frigöras genom enklare och mer generösa skatteregler. I Norge kan en privatperson hyra ut under 50 procent av sin bostad utan att betala skatt för hyresinkomsten. Systemet underlättar för ungdomar och studerande att få tag på bostäder.

Enligt en undersökning som Stockholms Handelskammare låtit genomföra, så kan andelen stockholmare som hyr ut privatbostäder öka från dagens två procent till nio procent. Uppskattningsvis kan således 55 000 stockholmare tänka sig att hyra ut delar av sin bostad, om det vore mer ekonomiskt fördelaktigt.

Vi anser att en del i stadigvarande bostad skall kunna hyras ut, med skattelättnad för uthyraren. Detta är det snabbaste sättet att enkelt och billigt få fram bostäder på tillväxt- och universitetsorter.

5.6 Öka byggandet

5.6.1 Subventioner är inte lösningen

Byggandet i Sverige har fört en tynande tillvaro sedan 1990, då orderstocken för nybyggande föll kraftigt på grund av minskad efterfrågan. I dag har bostadsbyggandet börjat återhämta sig när det gäller bostadsrätter och småhus i tillväxtregionerna.

Hyreshus byggs däremot nästan inte alls. Det beror inte på ovilja från byggherrar, utan främst på dagens hyressättningssystem. Systemet lamslår byggandet av hyresrätter eftersom det är näst intill omöjligt för byggherren att få ekonomi i projektet.

Subventionerat byggande är inte en bra lösning. Det medför ett flertal problem. Generellt är subventioner kostnadsdrivande och kortsiktiga. Subventioner siktar in sig på symptomen och inte orsakerna till det låga byggandet. Trots detta har regeringen som enda bostadspolitisk åtgärd valt att subventionera byggandet än mer. Senast beslutade riksdagen på förslag av regeringen att införa en investeringsstimulans, som motsvarar en moms på sex procent i stället för 25 procent, för bostäder upp till 70 kvadratmeter.

Tidigare byggsubventioner resulterade i de så kallade miljonprogramsområdena. Områdena är ofta stereotypa med endast en fastighetsägare. De boende hade i väldigt hög utsträckning flytt dessa områden om de kunnat. Vi vill inte att problemen som miljonprogramsområdena medförde skall upprepas.

5.6.2 Sänk skatten

Byggandet drabbas hårt av det höga skattetrycket. Sverige har bland annat hög arbetsbeskattning, höga energiskatter och Europas högsta byggmoms. När någon skall bygga utgår fastighetsskatt också under själva byggtiden. Det extrema skattetrycket är en av orsakerna till det låga byggandet.

Vi vill sänka det totala skattetrycket och successivt avveckla fastighetsskatten.

5.6.3 Rättvist hyressättningssystem

Förändringar i dagens hyressättningssystem måste till för att det skall bli intressant för byggherrar att bygga nya hyreslägenheter. Investeringar i hyreshus kräver regler som medger god avkastning på lång sikt. Så är det inte i dag. Avkastningen på det engångskapital en ombildning till bostadsrätt genererar blir större än, den eventuella, vinsten av att driva en hyresfastighet. Vi välkomnar därför den så kallade trepartsöverenskommelsen mellan privata och kommunala fastighetsägare och hyresgästerna. Syftet med överenskommelsen är att standard och läge på lägenheten skall få större genomslag på hyran. Vi betraktar trepartsöverenskommelsen som ett första steg på vägen mot friare hyressättning.

5.6.4 Lös trafikproblemen och öka väginvesteringarna

Tillväxtregionerna måste tillåtas expandera. Många av landets tillväxtområden har drabbats av trafikinfarkt. Trots 40 års debatt har exempelvis ännu inte en riktig förbifart runt Stockholm byggts. Med förbättrat vägnät kan man skapa fler attraktiva bostadsområden utanför stadskärnorna. Ett utökat trafiknät och investeringar i infrastrukturen skulle leda till att fler byggare vågar satsa på nya byggprojekt.

För att utveckla Stockholmsregionen är det enligt landshövding Mats Hellström nödvändigt att satsa på pendeltågsstationer, busslinjer och tillfartsleder för att bostäder skall kunna byggas.

5.6.5 Förenkla reglerna för strandskydd

Strandskyddet utgör i många fall hinder för expansion och planering av bostadsområden. Möjligheterna att utnyttja strandnära områden för bebyggelse skall ökas. Strandnära bebyggelse kan dessutom vara ett fördelaktigt konkurrensmedel för vissa glesbygdskommuner med dåligt befolkningsunderlag. I områden med långa sjö- och kuststräckor skulle nya, attraktiva bostadsområden kunna byggas. Reglerna för strandskyddet motverkar ambitionen att hela Sverige skall leva i så måtto att skärgårdarna på väst- och östkusterna i dag är utflyttningsbygder. För att bibehålla en levande skärgård året runt är det bättre att tillåta medborgare att bosätta sig i kustnära trakter. Vi utvecklar våra idéer om strandskyddet närmare i motion 2003/04:Bo258.

Utgångspunkten för lagstiftningen bör vara den motsatta mot i dag. Vi anser att det skall finnas en generell rätt att bebygga sin mark nära stränder och vattendrag. En kommun skall dock kunna begränsa denna rätt, men endast där så kan motiveras med hänsyn till känsligt djur- och växtliv eller för att garantera allmänheten tillgång till bad- och friluftsliv. Det skall då ske genom antagande av detaljplan.

5.6.6 Förändra det statliga inkomstutjämningssystemet

Det statliga inkomstutjämningssystemet måste förändras. Kommuner med inflyttning måste få ekonomisk möjlighet att utöka de kommunala verksamheterna i takt med inflyttningen. I dag förväntas kommunerna sörja för vård, skola och omsorg åt dem som vill flytta till kommunen, samtidigt som det statliga inkomstutjämningssystemet fråntar samma kommuner alla extra inkomster som de skulle ha kunnat använda till detta.

5.6.7 Förenkla plan- och byggprocessen

I dag kan en detaljplan överklagas i tre instanser. Många överklaganden görs med syftet att fördröja en plan. Även själva bygglovet kan överklagas i ända upp till fyra instanser. Med dagens lagstiftning kan således plan- och byggprocessen fördröjas i åratal med höga kostnader, eller uteblivet bygge, som följd.

Förenklingar i plan- och byggprocessen måste genomföras. Naturligtvis skall rätten och möjligheten att överklaga både detaljplaner och bygglov kvarstå, men omfattningen i vilken man i dag kan överklaga måste begränsas. Vi utvecklar våra idéer om förenklingar av plan- och byggprocessen i 2003/04:Bo258.

5.6.8 Främja konkurrensen

Konkurrensen inom bygg- och byggmaterielsektorn är bristfällig eftersom många år av subventionspolitik har reducerat förutsättningarna för fri konkurrens. Konkurrensen skall främjas genom att skapa goda förutsättningar för alla att konkurrera på lika villkor. Bland annat bör Konkurrensverket ges starkare ställning, med ökad möjlighet att ingripa med hjälp av konkurrenslagen. Kommunallagen bör ses över, och reglerna för vad som är tillåten respektive otillåten kommunal verksamhet preciseras. Kravet på konkurrensneutralitet vid offentlig prissättning bör skärpas. Möjligheterna att överklaga offentlig näringsverksamhet bör förbättras.

6 Fastighetsskatten

Fastighetsskatten är en orättfärdig skatt på fiktiva värden. Skatten slår skoningslöst mot småhusägare med låga inkomster som bor i områden med höga taxeringsvärden.

Den chockhöjning av fastighetsskatten som drabbat många svenska hushåll är inte en engångsföreteelse. Eftersom taxeringsvärdena skall justeras upp med jämna mellanrum kommer fastighetsskatten att öka om priserna på småhus fortsätter uppåt.

De som är skuldfria eller har små skulder på sina hus kommer därtill att upptäcka att de räknas som så förmögna att de måste börja betala förmögenhetsskatt. De som redan betalar förmögenhetsskatt drabbas av kraftiga höjningar.

Nyproducerade bostäder är befriade från fastighetsskatt i fem år och de följande fem åren utgår halv fastighetsskatt. Under själva byggtiden av bostäder utgår dock fastighetsskatt. Detta medför naturligtvis höga kostnader. Dessutom kan försöken att pressa byggtiderna, för att slippa från skatten, medföra fusk och slarv.

I stället för att gå till roten med det onda har regeringen infört en begränsningsregel som innebär att småhusägare, under vissa givna förutsättningar, betalar fem procent av sin bruttoinkomst i fastighetsskatt. Begränsningsregeln omfattar emellertid inte förmögenhetsskatten.

Två exakt likadana hus kommer att beskattas olika beroende på var de är belägna. Eftersom taxeringsvärdena baseras på marknadsvärdena på orten får de som betalar ett högt pris för hus eller bostadsrätt som regel också hög fastighetsskatt. De som betalar ett lågt pris för sin bostad betalar som regel låg skatt. Då högt taxeringsvärde även kan medföra förmögenhetsbeskattning kan det bli stora skillnader i boendeskatt beroende på var i landet man bor.

Vi har ett klart mål: fastighetsskatten skall avskaffas efter hand, liksom förmögenhetsskatten och sambeskattningen skall slopas inom ett par år.

7 Bostadsrätten

7.1 Fler bostadsrätter ökar valfriheten

Intill dess att ägarlägenheter har blivit verklighet, vilket vi skriver mer om i motion 2003/04:Bo258, är bostadsrätten i praktiken den enda upplåtelseform som möjliggör bostadsägande – om än indirekt – i flerbostadshus. Bostadsrätten ger många av de fördelar som är förknippade med direkt ägande: goda möjligheter att påverka det egna boendet och boendemiljön, lägre driftkostnader och eget ansvarstagande.

Det är ett viktigt mål att möjliggöra för hyresgäster att ombilda sina hyreslägenheter till bostadsrätter. Det är också viktigt att denna möjlighet inte bara förbehålls de hyresgäster som råkar bo i privatägda hyreshus. Också hyresgäster i de kommunala bostadsföretagens fastigheter måste få möjlighet att sluta sig samman och genom ombildning till bostadsrätt få ökad makt över sitt boende. Ombildningarna till bostadsrätt initieras, drivs och beslutas helt och hållet av hyresgästerna själva.

Kommunen kan, utöver att ge nämnda möjlighet, också aktivt uppmuntra till ombildning. Detta är särskilt motiverat i ensidigt sammansatta förortsområden som helt domineras av allmännyttiga hyresrätter, som till exempel i Östberga.

Det var jag – en invandrarkvinna – som för två år sedan satte igång arbetet med ombildningen i Östberga. Under dessa två år, för första gången i mitt nya liv, kände jag att jag kunde tillföra samhället något, välstånd, gemenskap och glädje.

Penka Kashmerova, Dagens Nyheter den 26/11-02

Det finns, som i Östberga, starka bostadssociala skäl för kommunerna att aktivt försöka få till stånd en allsidig blandning av olika upplåtelseformer. Ett själ är att bryta utanförskapet. Bostadsområdena blir på detta sätt mer mångsidiga, vilket bidrar till ökad valfrihet för de boende. På sikt kan en sådan förändring motverka segregation och utanförskap.

7.2 Underlätta bildande av bostadsrätter

För att underlätta ombildning till bostadsrätt i utsatta förortsområden bör bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse slopas för kommunala bolag. Det skulle göra ombildning billigare för hyresgästerna, eftersom kommunen då kan träda in som bostadsrättshavare till de lägenheter där hyresgästen själv känner tvekan inför att delta. För de berörda hyresgästerna skulle förändringen bli minimal. Det kommunala bostadsföretaget skulle fortsättningsvis vara deras hyresvärd.

Socialdemokraterna, Miljöpartiet och Vänsterpartiet har valt att försvåra alla hyresgästers möjligheter att ta över sina hus. I stället för anslutning från mer än hälften av hyresgästerna, krävs det nu två tredjedels majoritet och mantalsskrivning för att en bostadsrättsförening skall kunna göra intresseanmälan och för att den skall få förvärva en fastighet. Vi ställer oss mycket kritiska till att lagstiftningsmakten används för att hindra medborgarnas fria vilja. De kvalificerade majoritetskraven måste snarast återställas till enkel majoritet.

7.3 Beskattning av bostadsrätter

I dag beskattas flerbostadshus genom skatt på schablonintäkt, utöver konventionell fastighetsbeskattning. Vi anser att systemet med schablonintäkt skall avskaffas, och därmed försvinner denna skatt.

Dagens system för gränsdragning mellan äkta och oäkta bostadsföretag måste förändras. Reglerna kan inte kvarstå oförändrade då de medför orimliga konsekvenser. För höga intäkter från bostäder och lokaler som är uthyrda gör att en bostadsrättsförening betecknas som oäkta. Många kommuner disponerar lokaler för omsorgsboende, barnstugor och liknande i hyres- eller bostadsrättsform hos bostadsrättsföreningar. Ofta har de tillkommit till följd av kommunens bestämmelser för nyproduktion. En kommun har dessutom rätt att köpa en bostadsrätt och att bli medlem i föreningen utan att denna har en möjlighet att säga nej. Detta bör inte ligga föreningen till last i skattehänseende.

I dag drabbas ägare till bostadsrätter i oäkta bostadsföreningar av högre reavinstskatt än ägare av bostadsrätter i äkta bostadsrättsföreningar. Dessutom omfattas inte ägaren till bostadsrätter i oäkta bostadsrättsföreningar av uppskovsreglerna för reavinstskatt. Uppskovsreglerna gäller inte heller den person som har sålt bostad för att köpa bostadsrätt i oäkta bostadsrättsförening. Dessa regler skapar orimliga konsekvenser för de boende i oäkta bostadsrättsföreningar och köpare av bostadsrätter i oäkta föreningar. Reglerna måste ändras.

8 Hyresrätten

8.1 En efterfrågad boendeform

Valfrihet i boendet förutsätter att det finns ett utbud av olika upplåtelseformer. I Sveriges tillväxtområden kräver en fungerande och rörlig bostadsmarknad att det finns ett tillräckligt inslag av hyresrätter. Det finns också många människor som inte kan eller vill binda kapital i den egna bostaden. För ungdomar är det naturligt att starta ”boendekarriären” med en hyrd lägenhet. Vi anser att hyresrätten är en viktig upplåtelseform.

8.2 Besittningsskyddet

Det är ofrånkomligt att det är ägaren som har det yttersta inflytandet över sin egendom. Hyresgästen har en svagare position och mindre inflytande över bostaden än bostadsrättshavaren eller egnahemsägaren. Därför blir det helt avgörande för hyresrättens ställning och framtid att det finns ett starkt och fungerande besittningsskydd.

Besittningsskyddet handlar inte bara om rätt till förlängning av hyreskontraktet och om skydd mot obefogade uppsägningar. Det handlar också om regler som förhindrar att en hyresvärd kan tvinga bort en hyresgäst från dennes hem genom att ställa orimliga hyreskrav. För att nå det senare syftet finns i dag en spärregel i hyreslagen, den så kallade bruksvärdesregeln.

8.3 Bruksvärdesregelns utformning ...

Bruksvärdesregeln innebär att hyresgästen vid en hyrestvist har rätt att gå till hyresnämnd och domstol för att där få hyran fastställd till ”skäligt” belopp. Hyran anses vara skälig om den inte är ”påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga”.

Sedan 1974 finns också en bestämmelse om att hyresjämförelsen i första hand skall ske mot lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Det är detta tillägg till bruksvärdesregeln som gör att de kom­munala bostadsföretagen har blivit hyresnormerande eller ”hyres­ledande”.

Bruksvärdesregeln säger emellertid inte någonting om vilka hyresskillnader som kan vara skäliga mellan lägenheter som har olika bruksvärde, till exempel en innerstadslägenhet respektive en förortslägenhet. Hyran skall avgöras i förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden.

Redan i förarbetena till lagstiftningen 1968 framhöll den socialdemokratiska regeringen att den inte såg någon motsättning mellan att slå vakt om den enskilde hyresgästens trygghet och intressen och samtidigt acceptera att hyrorna i princip skall bestämmas på marknadens villkor:

Det är i sammanhanget viktigt att understryka att besittningsskyddet för bostadshyresgäst inte får utvecklas till ett skydd mot i och för sig motiverade hyreshöjningar. Lagens regler om bestämmande av hyresvillkoren – – – bör vara så avpassade att uppkomsten av en till marknadsförhållandena anpassad hyresbildning inte försvåras. (prop. 1968:91)

8.4 … och tillämpning

I dag tillämpas bruksvärdessystemet annorlunda. Hyresgästernas och de bostadssökandes åsikter och önskemål får inte tillräckligt genomslag i hyressättningen.

I dag avgörs inte hyran genom marknadsmekanismer. Det bidrar till att hyrorna är högre i stora delar av landet än vid marknadshyressättning. När det inte finns hyresgäster som är villiga att betala hyror fastställda genom bruksvärdessystemet måste många allmännyttiga bostadsföretag riva bostadshus. Om bostadspolitiken styrts av sunt bondförnuft i stället för socialdemokratisk regleringsiver hade hyrorna motsvarat efterfrågan, och rivningshysterin i vart fall inte varit så omfattande som den är för närvarande.

På andra bostadsmarknader i landet, som till exempel i de socialdemokratisk styrda kommunerna Gävle, Linköping och Malmö, har parterna vid hyresförhandlingarna medvetet sökt hålla tillbaka hyrorna i bostadsområden med tomma lägenheter och i stället styrt hyreshöjningarna till de mer attraktiva kommundelarna.

I Stockholms innerstad ligger hyrorna under vad människor i allmänhet är beredda att betala, och inte sällan under hyresnivån i förorterna. Med dessa villkor tappar förorternas hyresgäster i praktiken sin bytesrätt, och det finns inte heller några lägenheter som kan möta inflyttningen till staden. I stället ökar efterfrågan på bostadsrätter, andrahandsuthyrningar och svartkontrakt. Trots massiv efterfrågan byggs näst intill inte några hyreslägenheter.

Detta beror inte på bruksvärdesregeln i sig. Allmännyttans hyresledande roll, politiskt bestämda hyror, omfattande kommunalt bostadsägande som givit allmännyttan en monopolliknande ställning samt det kollektiva förhandlingssystemets sätt att fungera under dessa förutsättningar är några exempel på orsaker.

Det är orimligt att det som var tänkt som en spärregel mot oskäliga hyreshöjningar i stället bidrar till att hålla hyrorna uppe i stora delar av landet. Lika orimligt är det när den rådande ordningen saboterar bostadsmarknaden och bostadsbyggandet i tillväxtregionerna.

8.5 Dags för reform

Vi vill reformera bruksvärdesregeln genom att slopa allmännyttans hyresnormerande roll. Bruksvärdesregeln skulle därmed komma att återfå ungefär samma roll som den hade när den infördes. Därmed skapas förutsättningar för hyressättning som tar större hänsyn till hyresgästernas och de bostadssökandes önskemål.

Innebörden av förslaget är att bruksvärdesprövning av hyran inte enbart skall omfatta lägenheter i de kommunala bostadsföretagen, utan alla likvärdiga lägenheter. Först då får man det omfattande och rättvisande jämförelseunderlag som avsågs när bruksvärdes­systemet infördes. Skälighetsprövning skall göras av allmän domstol, inte partssammansatt hyresnämnd, som därmed blir den enskildes skydd mot oskäliga hyreshöjningar.

Det finns en rad starka skäl som talar för att de kommunala bostadsföretagen inte längre skall vara hyresnormerande:

Bostadsmarknaden har avreglerats och allmännyttans förmånliga låne- och skatteregler har tagits bort. I dag verkar de kommunala bostadsföretagen på i stort sett samma villkor som de privata fastighetsägarna. Det är de hyresvärdar som har den mest professionella fastighets- och kapitalförvaltningen som kommer att kunna hålla de lägsta hyrorna.

De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll bidrar till en skev hyressättning. Förhandlingarna återspeglar inte bostadsföretagens ekonomiska situation, eftersom avtalen får effekt också på hyressättningen i det privata hyreshusbeståndet. Det motverkar hyressättning som speglar hyresgästernas värdering av lägenheterna.

Den nuvarande ordningen öppnar möjligheter till politiskt styrd hyressättning. Det skapar i sin tur osäkerhet om de ekonomiska förutsättningarna för att investera i hyresfastigheter och motverkar därmed nybyggnaden av hyreslägenheter.

För att öka fastighetsägarnas investeringsintresse anser vi att allmännyttans hyresnormerande roll måste avskaffas. I dag kan hela investeringskalkylen stjälpas i efterhand till följd av att det fattas politiska beslut om hyressättningen i kommunens bolag.

Ytterligare skäl för att avskaffa allmännyttans hyresnormerande roll och tillåta friare hyressättning är den trepartsöverenskommelse som allmännyttiga och privata fastighetsägare slutit tillsammans med hyresgäströrelsen. Parterna har uttalat sig för att tillåta friare hyressättning.

Formellt råder det fri hyressättning i nybyggda lägenheter, men parterna är inte bundna av sitt avtal i mer än sex månader. Därefter kan hyresgästen gå till hyresnämnd för att få sin hyra prövad enligt bruksvärdesregeln. Det är uppenbart att detta försvårar investeringskalkylerna ytterligare. För att underlätta byggandet av nya hyreshus är det därför nödvändigt att få till stånd en generellt friare hyressättning vilket innefattar nyproduktionen.

8.6 Bryt hyresförhandlingsmonopolet

En av de grundläggande friheterna i samhället är rätten att organisera sig, som arbetstagare eller konsument för att ta några exempel. Alla organisationer skall behandlas lika och opartiskt av staten. Så är inte fallet när det gäller hyresgäströrelsen.

I dag har Hyresgästföreningen, det vill säga den organiserade hyresgäströrelsen, i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom en förändring eller förbättring av sitt hyresboende är hyresgästen ofta tvingad att gå med i Hyresgästföreningen. Hyresgäströrelsens monopolliknande ställning beror på dess historiskt nära band till socialdemokratin och dess långvariga maktinnehav. Socialdemokratin har konsekvent valt att bortse från principen om likabehandling och opartiskhet i relationerna till intresseorganisationerna i Sverige. Detta brukar vanligtvis benämnas korporativism, vilket innebär att staten utser några särintressen att förhandla med för att på så sätt tillgodose allmänintresset. I takt med den ökade individualiseringen av samhället och att krav på omvandlingstryck gjort de korporativa beslutsprocedurerna omoderna har de avvecklats. På samma sätt som de korporativa beslutsprocedurerna nedmonterats inom arbetsmarknads- och jordbrukspolitiken är det också rimligt att hyresgäströrelsens förhandlingsmonopol bryts.

För förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst finns hyresförhandlingslagen (1978:304) som är en tvingande lagstiftning. Ur ett principiellt perspektiv borde förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäst ske efter samma regler som förhandlingar generellt i samhället. Hyresförhandlingslagen baseras på ett gammalmodigt synsätt där alla hyresgäster dras över en kam, trots att boende i ett och samma hus kan ha olika intressen som nödvändigtvis inte sammanfaller. I ett modernt samhälle går det inte att dra alla hyresgäster över en kam och i praktiken tvinga enskilda hyresgäster att låta sig företrädas av ombud från en organisation, vars värderingar de inte nödvändigtvis delar. En väl fungerande hyresmarknad förutsätter därför att hyresförhandlingslagen slopas.

En hyressättning som är anpassad till enskilda hyresgästers behov och önskemål utesluter dock inte i sig gemensamma hyresförhandlingar för ett hus. Enskilda hyresgäster eller enskilda hyresvärdar kan genomföra sådana förhandlingar utan hyresförhandlingslagen. De som så önskar kan på frivillig basis låta sig företrädas i förhandlingar av ombud genom till exempel fullmakt. Parterna kan själva och på frivillig väg finna lämpliga former för hyresförhandlingar. Genom sådana frivilliga lösningar kan man också avtala om hyresgästorganisationens förhandlingsersättning.

Att avskaffa hyresförhandlingslagen innebär inte att hyresgästens besittningsskydd eller hyresnivå påverkas eftersom dessa regleras genom andra lagrum.

För att öka hyresgästernas makt på den politiska sfärens bekostnad krävs att regler och förbud som förhindrar att fler organisationer etableras avskaffas. Till exempel kan i dag enbart en organisation företräda hyresgästerna i en fastställd förhandlingsordning. Genom att låta hyresmarknadens parter själva komma överens om förhandlingsordningen ökar den enskilde hyresgästens möjligheter att få sina önskemål tillgodosedda. Vi anser därför att hyresförhandlingslagen bör avskaffas i sin helhet.

9 Offentliga fastighetsföretag

I stora delar av landet där befolkningsunderlaget minskat står kommunerna med tomma hyreslägenheter som kostar skattebetalarna mycket varje år. SABO, de allmännyttiga bostadsföretagens samarbetsorganisation, har beräknat allmännyttans kostnader för tomma lägenheter till 29 miljarder kronor för perioden 2000 till 2010. Det går ut över kommunala kärnverksamheter som vård, skola och omsorg.

I andra delar av landet erbjuds boende möjligheten att friköpa lägenheter. Att den boende får friköpa en kommunal lägenhet minskar inte antalet bostäder i kommunen. Det är endast fråga om att den boende själv, i en bostadsrättsförening, får äga sin egen lägenhet.

Att kommuner bedriver näringsverksamhet medför problem såvitt det tränger ut privat företagsamhet. Enligt socialtjänstlagen har kommunen ansvar för att lösa bostadsfrågan för medborgare som på grund av särskilda behov, handikapp eller ålder är i behov av särskilda boendeformer. Det sociala bostadsförsörjningsansvaret kräver emellertid inte att kommunen äger bostäder på samma sätt som utsatta människors behov av livsmedel inte kräver att kommunen äger livsmedelsbutiker.

Vi vill inte förbjuda kommunala bostadsföretag då det strider mot den grundlagsfästa principen om det kommunala självstyret. Vi anser emellertid att staten skall förhålla sig opartisk mellan bostads- och fastighetsföretag som drivs i privat eller offentlig regi, och behandla dem lika.

Därför ställer vi oss mycket kritiska till att kommuner enligt lag måste inhämta tillstånd för att överlåta hela eller delar av kommunens bostadsföretag. Lagstiftningen utgör ytterligare ett exempel på bristande respekt för den lokala demokratin och den kommunala självstyrelsen. Följden blir att många nödvändiga omstruktureringar av bostadsföretag uteblir, se även motionerna 2003/04:Bo258 och 2003/04:Bo229. Lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag bör avskaffas jämte övergångsregler från tidigare lagstiftning med syfte att försvåra omvandling av hyresrätter till bostadsrätter.

Dagens regler ger kommunerna rätt att förköpa fastigheter samtidigt som möjligheten till expropriation kvarstår. Vi anser att den kommunala förköpsrätten skall avskaffas omedelbart.

Den kommunala bostadspolitiken är i stora delar ett misslyckande, vilket inte minst bevisas av att regeringen vill att statliga bostadsföretag skall kunna ta över kommunalt ägda fastigheter. Vi kan inte se att det finns något skäl till att utöka det statliga företagandet. Därför motsätter vi oss statliga fastighetsföretag då detta är en angelägenhet för det privata näringslivet.

Stockholm den 6 oktober 2003

Marietta de Pourbaix-Lundin (m)

Margareta Pålsson (m)

Peter Danielsson (m)

Magdalena Andersson (m)

Gunnar Axén (m)

Göran Lindblad (m)

Mikael Odenberg (m)

Ärendet är avslutat Motionskategori: Fristående motion Tilldelat: Bostadsutskottet

Händelser

Inlämning: 2003-10-07 Hänvisning: 2003-10-15 Bordläggning: 2003-10-15

Motioner

Motioner är förslag som riksdagens ledamöter har lämnat till riksdagen.

Yrkanden (23)