Kvalitetssäkring vid omvandling från hyresrätt till bostadsrätt

Interpellation 2010/11:268 av Vestlund, Börje (S)

Interpellationen är besvarad

Händelser

Inlämnad: 2011-03-09
Anmäld: 2011-03-09
Besvarad: 2011-03-29
Sista svarsdatum: 2011-03-30

Interpellationer

Interpellationer är en typ av frågor som debatteras i kammaren nästan varje vecka. Ledamoten ställer interpellationen skriftligt till en minister i regeringen och får svar både skriftligt och muntligt av ministern som kommer till kammaren. Debatterna dokumenteras i kammarens protokoll.

Interpellationen

den 9 mars

Interpellation

2010/11:268 Kvalitetssäkring vid omvandling från hyresrätt till bostadsrätt

av Börje Vestlund (S)

till justitieminister Beatrice Ask (M)

Lagstiftningen kring att omvandla hyresrätter till bostadsrätter är nu några år gammal. Den är på ett sätt enkel och tydlig. För att få ombilda från hyresrätt till bostadsrätt krävs dels att några hyresgäster bildar en bostadsrättsförening och dels att det på en så kallad köpstämma ska föreligga tvåtredjedelsmajoritet som vill köpa loss fastigheten eller fastigheterna. Jag är ganska övertygad om att när lagstiftaren beslutade om detta så såg den framförs sig att man på en så kallad köpstämma där alla hyresgäster har möjlighet att delta ska man ha en omröstning och där ska en kvalificerad majoritet erhållas för att man i bostadsrättsförening ska få köpa fastigheten eller fastigheterna.

Nu är ju uppfinningsrikedomen ganska stor bland dem som vill försöka att, trots att det inte föreligger denna kvalificerade majoritet, dra ut på processen, krångla till processen och i något fall till och med fuska med denna process. I några fall vet vi dels av medierna, dels i några fall där bland annat de kommunala bostadsföretagen nekat bostadsrättsföreningen att köpa fastigheten att fusk förekommit med röstningsfullmakter. Men i andra fall har bostadsföretag gått med på att man får hålla nya köpstämmor inte bara en gång utan ibland flera gånger.

Det som har kommit till efter det att lagstiftningen kom till är de konsulter som biträder bostadsrättsföreningen vid omvandlingen. Det finns i flera fall stora invändningar mot hur dessa konsulter utfört sitt uppdrag. Bland annat har kalkyler presenteras för de presumtiva bostadsrättsägarna som även för en lekman kan se att man räknat väl lågt vad gäller ränteutveckling, och amortering finns inte ens nämnt. Bostadsrättskonsulterna ”hjälper” gärna till vid övertalning av hyresgäster som inte vill omvandla till bostadsrätter. Konsulterna hjälper till med det formella kring själva köpstämman och vid flera tillfällen har man hänvisat till formella regler i lagar och stadgar som är tveksamt om de finns eller ibland tolkats till bostadsrättsföreningens fördel. Det kan gälla rätten att ta del av protokoll, röstlängder etcetera.

Fullmakter som ska användas vid köpstämman är också vanligt förekommande, det förekommer ibland oreda bland dessa fullmakter.

Det stora problemet är att det ofta förekommer att konsulterna inte får någon ersättning för sina tjänster förrän affären är genomförd.

Någon auktorisation eller certifiering krävs inte i dag av dessa ombildningskonsulter. Det är uppenbart vid flera av de konflikter som uppstått mellan hyresgäster och ombildningskonsulten så har alltid konsulten tagit bostadsrättsföreningens parti. Några regler om att man både ska företräda dem som inte önskar att ombilda och samtidigt ta fram underlag för att klara ombildningen (ekonomisk plan, investeringsplan med mera) finns inte.

I grunden måste ju en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt ske på ett rättssäkert sätt. Aktörer som är inblandade måste kunna garantera att man håller sig till gällande regelverk, men framför allt att den med sin kunskap och erfarenhet kan bringa ordning och reda i en ganska komplicerad process.

Jag vill därför fråga justitieministern:

1. Avser justitieministern att ta initiativ till en lagstiftning som är rättssäker när det gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt?

2. Avser justitieministern att verka för ett regelverk som är ungefär likadant som regelverket kring fastighetsmäklare?

3. Är justitieministern beredd att ta initiativ till att möjligheten hindras att hålla återkommande köpstämmor trots att man fått nej vid ett eller flera tillfällen?

Debatt

(7 Anföranden)

Interpellationsdebatt 2010/11:268

Webb-tv: Kvalitetssäkring vid omvandling från hyresrätt till bostadsrätt

Dokument från debatten

Riksdagens protokoll 2010/11:78 Tisdagen den 29 marsProtokoll 2010/11:78 3 § Svar på interpellation 2010/11:268 om kvalitetssäkring vid omvandling från hyresrätt till bostadsrätt

Protokoll från debatten

Beatrice Ask (M)

Anf. 37 Beatrice Ask (M)

Herr talman! Jag ber att få tacka justitieministern för svaret. Jag vill dock hävda att den interpellation jag har ställt handlar om just rättssäkerheten vid ombildning. Det handlar om att både de som förespråkar en ombildning och de som är emot en ombildning måste känna en trygghet i samband med att man inleder en ombildningsprocess. Det är en viss skillnad mot den interpellation som justitieministern hänvisar till. Jag har inte i min interpellation hävdat att man till varje pris ska undvika ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Låt mig inledningsvis säga att i de allra flesta ombildningar är man nöjd med såväl processen som själva köpet. Det är just när det inte fungerar som vi ska ha tydliga regler. När det fungerar behövs inte reglerna på samma sätt. Låt mig i detta sammanhang göra jämförelser med fastighetsmäklare, som under en lång tid hade en stämpel på sig att dölja de eventuella fel som fanns i de fastigheter de sålde. Det handlade också om att de enbart var säljarens ombud och inte uppfattade att de hade några skyldigheter mot köparen. Genom dels frivilliga överenskommelser, dels ny lagstiftning har man ändrat på detta. Det är sällan man i den allmänna debatten möter den kritik som tidigare fanns mot fastighetsmäklare. När man har sett denna utveckling tycker man att det är det lite underligt att justitieministern inte vill se ett liknande regelverk eller någon form av auktorisation för ombildningskonsulterna. Varför vill hon inte det? Då skulle man kunna få bort denna diskussion från dagordningen. Jag har också svårt att förstå varför justitieministern inte vill se en process som alla inblandade känner rättssäkerhet i. Min ambition är att även de som inte vill ombilda ska känna att de har fått svar på sina frågor och att deras röst väger lika tungt som grannens, som vill ombilda. Jag vet inte hur många människor som har ringt till mig och ställt en så enkel fråga som varför man inte har fått se protokollet från köpstämman. Man har blivit nekad av konsulterna eller av styrelsen. Och varför är inte röstlängden offentlig? Hur kan justitieministern försvara att man inte har transparenta system? Det borde vara det minsta man skulle kunna kräva. Det finns en del ombildningskonsulter som har ambitionen att göra ett gott arbete. Men det finns i dag finns inget regelverk för vad dessa konsulter ska göra och vilka skyldigheter respektive rättigheter de har. Det har vid flera tillfällen kommit till min kännedom att de på grund av oärlighet eller möjligen okunskap har undanhållit verkligheten vid upprättandet av underhållsplan eller ekonomisk plan. Sedan har man upptäckt att driften av fastigheten kostar lite mer, vilket har inneburit att man har varit tvungen att höja avgiften för lägenheterna. Slutligen ska jag säga några ord om de ständiga återkommande köpstämmorna. Nog är det väl så att när kammaren röstade för det regelverk som vi har i dag föreställde både vi socialdemokrater och Moderaterna - det är jag helt övertygad om - oss att det handlade om en bostadsrättsförening som bildas. Så småningom hade man sedan en köpstämma. Jag tror inte att vi hade föreställt oss de här konsulterna som går omkring och talar om att folk ska köpa och att man sedan dessutom skulle kunna ha en återkommande köpstämma inom bara en kort tid. Därför är min fråga: Varför vill inte justitieministern ändra på detta? Detta vore ju en enkel sak så att både de som vill köpa och de som inte vill det kan känna trygghet.

Börje Vestlund (S)

Anf. 38 Börje Vestlund (S)

Herr talman! Låt mig börja med ombildningskonsulterna. Vid bostadsköp gör privatpersoner en affär av stor ekonomisk betydelse, och då är man ofta väldigt beroende av informationen från mäklaren och litar i praktiken på den. Ombildningar skiljer sig något från detta, för då handlar det också om en demokratisk beslutsprocess i en förening. Det finns tid att utbyta information, att rådgöra med andra och att göra sin röst hörd. Det finns också skyddsbestämmelser för att ombildningen ska ske på ett sådant sätt att de inblandade får bra information. Det krävs till exempel en ekonomisk plan som också ska granskas av två oberoende intygsgivare. Ett annat exempel är att ett besiktningsprotokoll ska fogas till den ekonomiska planen, och det är viktigt att relevanta handlingar ska hållas tillgängliga för hyresgästerna innan man fattar beslut om att förvärva hus. När man ska ombilda en fastighet till bostadsrätter är det naturligtvis otroligt viktigt att alla är informerade, eftersom det är ett gemensamt intresse. Men det är också, vilket jag har framhållit i flera debatter, ganska mycket regler, fakta och ekonomiska bedömningar som ska göras. Därför finns det möjlighet för föreningar att vända sig till någon som har kunskap på området, det vill säga ombildningskonsulterna. Det är naturligtvis viktigt att ombildningskonsulterna är sakliga, men det är svårt att säga vad som skulle vara en legitimerad konsult. Det måste ändå vara så att det huvudsakliga ansvaret för att man anlitar en person med förtroende och att den information man får används på rätt sätt ligger hos den demokratiskt valda styrelsen. Så fungerar föreningslivet. Man ska också veta att de som erbjuder den här typen av tjänster också har bildat en egen intresseorganisation där de arbetar med etiska riktlinjer för den här typen av rådgivning och annat. Jag tycker att det är en utveckling som går alldeles åt rätt håll och som är väldigt bra. Jag förstår inte riktigt varför man skulle ge sig in och lagstifta och styra upp det här eftersom det ju är på väg att komma på plats i alla fall. Jag tycker också att man ska ha viss försiktighet när det gäller att ge sig in i det som ändå är föreningsfriheten och rätten att bilda föreningar och agera tillsammans med andra för någonting som man har ett gemensamt intresse i, till exempel ombildning till bostadsrätt. Så var det frågan om varför man får ha flera stämmor på kort tid. Börje Vestlund pekar på exempel där detta har utnyttjats på ett sätt som dels missleder hyresgäster, dels kan användas för att göra fel saker. Det är klart att man kan utnyttja nästan alla typer av regler på ett felaktigt sätt och också bryta mot fasta regler, men man ska också veta att det inte är helt oproblematiskt att ändra på detta. Ibland kan det nämligen vara bra att ha en ny stämma ganska snabbt, eftersom villkoren kan ha förändrats på ett sådant sätt att man måste ta ett nytt beslut. Det kan också vara så att vissa lägenheter har fått nya hyresgäster så att det därför finns sakliga skäl för det, och då är det inte helt enkelt att regelmässigt förbjuda stämmor tätt inpå varandra. Så är det med regler. Även om man håller sig i det vanliga föreningslivet utesluter inte stadgarna att det ibland görs felaktigheter. Stadgarna ger en ram och just en stadga, och jag menar nog att det regelverk vi har i dag ger en bra stadga vid ombildningar till bostadsrätt.

Beatrice Ask (M)

Anf. 38 Beatrice Ask (M)

Börje Vestlund (S)

Anf. 39 Börje Vestlund (S)

Herr talman! När det gäller föreningslivet har vi som lagstiftare i Sverige valt att ha så lite regler som möjligt. Det tycker jag är bra. Det tycker jag är en princip som ska gälla. När det gäller grundläggande regler för aktiebolag, till exempel att man ska upprätta bokslut och annat, gäller dessa äntligen inte för föreningar, och så ska det vara. Men problemet i detta fall, herr talman, är att alla som deltar i köpstämman och tar ställning till om man vill köpa och vara med i bostadsrättsföreningen kanske inte ens är med i denna bostadsrättsförening. Det är ju det som är skillnaden jämfört med att vara med i en förening vilken som helst. Man behöver inte ens vara med i föreningen när man deltar på köpstämman, och det är det som komplicerar det hela så mycket. Det är därför jag tar upp frågan. Hade det handlat om att människor blev illa behandlade i Svenska Kennelklubben eller i Svenska Fotbollförbundet hade jag inte ens drömt om att väcka en interpellation här. Det är just i dessa sammanhang när det dels handlar om föreningslivet men där det också finns människor som kanske inte ens önskar delta i detta men ändå måste ta ställning till om de vill köpa sin lägenhet eller inte och om de tycker att detta är bra eller inte. Det är det som komplicerar det hela. Det är därför vi som lagstiftare måste ta ett djupare ansvar för detta, och det är därför jag tar upp det i detta sammanhang. Beatrice Ask säger att ombildningskonsulterna har bildat en intresseorganisation. Det är jättebra, men problemet är att jag är helt övertygad om att nu står Beatrice Ask här och försvarar detta, på samma sätt som hennes kollega som var justitieminister på 70-talet och mina kolleger senare i tiden säkert gjorde ända tills man var tvungen att skapa en ordentlig lagstiftning som gällde fastighetsmäklare. De här två sakerna påminner väldigt mycket om varandra. Varför kan man då inte ha liknande regler för det? Det jag också skulle vilja ta upp i det här sammanhanget och som jag inte hann i mitt tidigare anförande är oskicket att man får betalt först när man har sålt fastigheten. Så fungerar det ju inte på marknaden i övrigt när man köper och säljer någonting, utan då riskerar man som säljare faktiskt någonting när man går ut med sin fastighet eller sin lägenhet på marknaden, nämligen att den inte blir såld, och då måste man stå för den kostnaden själv. Jag har själv varit med om det under lågkonjunkturen på 90-talet att jag fick betala en mäklare pengar. Det tycker jag är en riktig princip, men i det här fallet har man en konstig prissättning. Vi måste kunna göra något så att det inte ligger i ombildningskonsultens egenintresse att lyckas med uppdraget eftersom man annars helt enkelt inte får betalt. Det kan väl inte vara rimliga och rättssäkra regler, varken för dem som vill köpa eller dem som inte vill ombilda. Jag förstår återigen inte argumentationen varför det skulle vara positivt att ta upp en ombildning redan månaden efter, vilket har förekommit i ett antal fall, om man i ett demokratiskt beslut har sagt att nej, vi vill inte vara med om det här. Jag säger inte att det är det vanliga, men jag säger att det är de här fallen på marginalen som vi sedan får läsa om och föra debatt om gång efter gång. Det är ju enkla små regler jag kräver i den här interpellationen: Köpstämman ska inte få återupprepas så fort. Det ska finnas regler för ombildningskonsulterna och rättssäkerhet kring det. Det kan väl inte vara något kontroversiellt.

Beatrice Ask (M)

Anf. 40 Beatrice Ask (M)

Herr talman! Låt oss först reda ut skillnaden mellan ombildningskonsulter och fastighetsmäklare. Fastighetsmäklare och köpare har ofta motstridiga intressen. Den ena ska förmedla och försöka åstadkomma en försäljning eller ett köp av fastigheten, och däri ligger en konflikt. När det gäller en ombildningskonsult är denna anlitad av föreningen för att ge adekvat information och hjälpa till i det beslut som föreningen ska fatta när det gäller en ombildning. Det är en viss skillnad. Varför ska man då inte ställa krav på en certifiering av detta? Jag påpekade redan tidigare att det för ombildningskonsulter i dag finns en organisation som har regler för etik, moral och hur man ska arbeta. Då finns det möjlighet och är rimligt att föreningar använder sig av vedertaget erfarna ombildningskonsulter. Det ligger i styrelsens intresse att inte anlita folk som inte har kunskap för sitt uppdrag. Men ansvaret i varje förening är ändå styrelsens och måste så vara. Sedan är det stämmorna igen, att det finns något exempel på att man har haft dem ganska ofta. Jag pekade på att skälet till att vi inte vill sätta in regler som innebär att det måste gå lång tid emellan är att det faktiskt ibland finns väldigt legitima orsaker till och att det rent praktiskt är bra att kunna ha en stämma igen. Vi kan ju inte utforma regler utifrån att det alltid ska vara så att vi misstänker att folk försöker luras eller göra fel saker. Det är inte så. De regler som finns för bildande av bostadsrättsförening och för ombildning av hyresrätter utgår faktiskt från ganska fasta principer och ger också hyresgästerna väldigt bestämda rättigheter. Det är viktigt att komma ihåg att även vid en ombildning har man som hyresgäst kvar sina rättigheter som hyresgäst. Man behöver inte köpa en bostadsrätt. Man behöver inte flytta om det blir en ombildning utan man har kvar sin rättighet som hyresgäst. Skyddet för den enskilde finns hela tiden. Det som det lite grann handlar om när man vill gå in och reglera är i vilken utsträckning staten ska anse att det är nödvändigt att gå in och styra upp demokratiskt valda styrelsers och stämmors beslut. Ska man inte tro att hyresgästerna i ett av deras kanske allra viktigaste beslut klarar av att ta till sig den hjälp och den information som finns att få? Vi har inte erfarenheten att det sker omfattande lurendrejeri och fusk eller att man försöker föra varandra bakom ljuset. Tvärtom bygger ju hela idén med att bilda bostadsrättsförening på att det finns en gemensam vilja att bättre förvalta sin bostad och den fastighet där lägenheten finns, vilket är en väldigt bra sak. Det är också erfarenheten i de allra flesta fall. Man sköter detta tillsammans betydligt bättre, man får ned kostnaderna och man lyckas också ganska väl fatta de beslut som ska tas i bostadsrättsföreningens demokratiskt valda organ. Jag tycker inte att de problem som Hyresgästföreningen har lyft fram är så många. De är väldigt allvarliga i sig. I några fall handlar det faktiskt om brott. Där finns det ju möjligheter att agera. Men jag vill inte reglera tiden mellan köpstämmor och jag tror inte att det behövs någon certifiering av ombildningskonsulter. Det finns erfarna och professionella sådana som kan ge bra information. Ansvaret måste ändå bostadsrättsföreningens medlemmar ta själva.

Börje Vestlund (S)

Anf. 41 Börje Vestlund (S)

Herr talman! Det var ju inte det som var problemet i det här sammanhanget. Det är inte så att vanliga föreningsproblem är det som är orsaken här. Det var ju inte så att alla var medlemmar. Det är några som står utanför men ändå berörs av köpstämman. Bör det inte vara så att det finns ett regelverk som gör att de inte råkar illa ut i det här sammanhanget. Det är ju det som är svårigheten, att det här inte gäller alla. Det är inte vanliga föreningsrättsliga principer som ska gälla i de här sammanhangen utan det måste finnas ytterligare skyddsnät. Jag tycker att det viktigaste man kan göra i det här sammanhanget är att jämföra med fastighetsmäklare. De har en historia som är ganska lik den som ombildningskonsulterna har nu. Ombildningskonsulterna är ungefär där fastighetsmäklarna var på 70-talet. Man hade ett ganska dåligt rykte. Man dolde fel. Man företrädde bara köparen. Man brydde sig inte om att ta hänsyn till säljarens intressen. Vi borde kunna utforma ett ganska tydligt regelverk efter det. Sedan tycker jag faktiskt att det är ganska konstigt med ofta återkommande stämmor. Har man haft en juridisk process, som faktiskt en stämma är, kan det inte vara så. I det sammanhanget måste jag säga att justitieministern bara är ideologisk. Det finns knappast några sakliga eller praktiska skäl för att redan månaden efter en köpstämma ha en ny köpstämma. Då handlar det om någonting helt annat. Då handlar det om ideologi till varje pris. Jag har försökt och ville att den här debatten inte skulle handla om ideologi, men i det här fallet driver justitieministern det till en ideologisk debatt.

Beatrice Ask (M)

Anf. 42 Beatrice Ask (M)

Herr talman! Nu får vi väl ändå se att det inte är så mycket ideologi som erfarenhet av föreningsliv i vid mening. Det finns många goda skäl till att man ibland kan tvingas ha en extrastämma. Det är väl ingenting som är konstigt vare sig i politiken, i bolag eller i någonting annat. Det kan inträffa någonting som ändrar förutsättningarna. Då ska det finnas en möjlighet att ha ett nytt möte. Svårare än så tycker inte jag att det är när det gäller köpstämma heller. Någonting kan ha förändrats. Vi kan säga att vi har en förening tillsammans. Vi bestämmer att nu ska vi köpa det här huset och så rasar taket ihop eller det visar sig att någonting var helt vrickat i det underlag vi hade. Det är väl väldigt bra om vi snabbt kan riva upp beslutet eller ändra på det. Det är rimligt i en demokrati att man kan ändra och rätta till beslut som har blivit fel. Jag återkommer då till det problem som Börje Vestlund tar upp, nämligen att det finns de som kan försöka tricksa och utnyttja det här. Då är det väldigt viktigt att ha klart för sig vad som gäller för medlemskap i en bostadsrättsförening. Man måste vara med i bostadsrättsföreningen för att kunna ha en bostadsrätt. Man har som hyresgäst alltid rätt till medlemskap i bostadsrättsföreningen. Det är en förutsättning för att man ska räknas in i de två tredjedelar som krävs för att föreningen ska kunna besluta om ett förvärv. Medlemskap innebär inget tvång att köpa någonting. Det innebär inte att man måste köpa ens om man har röstat för en ombildning. Den som inte har en bostadsrätt har när som helst rätt att gå ur föreningen. Som hyresgäst är man alltid tillförsäkrad att ha sin hyresrätt kvar och leva enligt de villkor som gäller i hyresrättslagstiftningen. Jag tycker att reglerna är ganska entydiga och tydliga. De säkrar väldigt mycket. Däremot är det så att vare sig regler eller stadgar utesluter att en del människor beter sig illa eller begår brott. Då finns det andra sätt att verka på än att kräva andra regler.

Intressenter

Frågeställare

Börje VestlundSocialdemokraterna

Besvarad av

Beatrice AskModeraterna